房地产项目调研汇总十篇

时间：2023-06-19 16:14:48

房地产项目调研

房地产项目调研篇（1）

乙方：

受甲方委托，乙方为甲方的×花园房地产项目进行市场调查。双方经充分协商，根据有关法律法规，本着公平、诚信和互利互惠的原则，就相关事宜达成以下协议：

一、委托调查项目

1、项目名称：×花园房地产项目市场调查。

2、甲方委托乙方调查的内容等详见附件一：《×花园房地产项目调查纲要》。

二、项目工作组

针对甲方所委托项目，乙方专门成立由上海×大学产业经济与区域经济学教授×、市场营销学教授×、旅游与酒店管理学博士×等相关专家组成的项目工作组(项目工作组成员的简历和名单等详见附件二)，负责项目调查工作方案的制订、市场调查的组织协调、市场调查结果的分析、市场调查报告的编制以及提供相关建议。

三、调查期限

1、乙方在本协议签订之日起×日内完成调查，并向甲方提供市场调查报告的文字资料和电子版资料各三套，乙方保证调查报告中的数据均真实、准确、可靠。甲方有权要求乙方提供调查的全部原始资料，以核对上述数据是否真实。

2、乙方应当按照《×花园房地产项目调查纲要》所列的时间计划完成阶段性调查和报告工作。

四、甲方的协助义务

1、甲方向乙方提供相关资料。乙方应提前五日向甲方提交所需相关资料明细，经甲方确认同意后向乙方提供，如甲方拒绝提供，乙方不能以此为由拒绝或延期向甲方提供市场调查服务。

2、乙方独立调查有困难的，经甲方同意，可请甲方提供协助。

五、保密义务

1、乙方承诺对甲方的商业秘密负有保密义务。

2、保密内容包括但不限于：乙方需要对甲方提供给乙方的所有书面资料(但提供给乙方以前已经公开的除外)和乙方通过调查取得的全部资料及调查报告等(以下统称商业秘密)进行保密。

3、保密措施：乙方在甲方未公开披露的情况下，不得向第三方泄露甲方的商业秘密;不得许可第三方使用甲方的商业秘密;不得以任何形式私自利用上述商业秘密;对于一项完整的商业秘密，如果甲方仅公开披露部分内容，对未披露的部分乙方仍要承担保密义务。

4、涉密人员范围：包括但不限于乙方项目工作组成员及乙方其他全体员工。

5、保密期限：乙方承担保密义务的期限自甲、乙双方签订本合同时起至甲方向社会公众披露该信息时止，在此期间无论甲、乙双方合同关系是否存在，乙方都应无条件的保守甲方的商业秘密。

6、泄密责任：乙方承担因泄漏甲方商业秘密而给甲方造成的全部损失。经济损失难以计算的，赔偿额应当相当于本合同总价款的十倍。

六、成果提交与验收

1、本次调查项目在本合同签订后×个工作日内完成并将调查成果按合同约定交付甲方。

2、调查成果包括：社会经济环境背景资料调研报告、项目自身条件和特点实地调研报告、项目区位和附近交通状况调研报告、项目周边人口状况调查报告、项目周边地区商业环境调研报告、项目周边居民消费心理及需求调研报告、与本项目相关的经营者和业户调查报告、类似房地产项目调查报告和项目综合分析报告等。

3、乙方提交调查报告后，甲方应按照《×花园房地产项目调查纲要》约定的项目和目的及本合同约定进行验收。

4、乙方所提交的调查报告经甲方验收后，其所有权利归甲方所有。

七、咨询费

1、甲、乙双方一致同意甲方支付给乙方项目咨询费人民币×万元，分两次支付。第一次在协议签订时支付×万元，第二次在调查报告完成并交付甲方，且经甲方验收合格之日起三日内支付剩余款项×万元。

2、本合同咨询费包括咨询报酬和调查研究、分析论证、试验测定、人工费、利润、税金等因履行本合同所需的一切费用，除本合同另有约定外，甲方无须向乙方另行支付其他任何费用。

3、甲方向乙方支付咨询费时，乙方应向甲方提供等额合法有效的发票，否则，甲方有权拒绝付款，且并不因此向乙方承担任何责任。

1、除本合同另有约定外，非经本合同双方协商一致，任何一方不得无故违反合同。如有违约，违约的一方应承担另一方的全部损失。

2、乙方逾期向甲方提供合格的调查报告的，每逾期一日，乙方应当按照本合同咨询费

3、乙方违反本合同第五条约定，应当向甲方支付违约金人民币×万元。对因此给甲方造成的经济损失，乙方应承担赔偿责任。

九、合同的解除

1、乙方逾期提供合格的调查报告超过十日，甲方有权单方解除本合同。

2、乙方不得以与其他单位合作等任何方式将本合同约定的服务内容分包或转包给第三方，否则，甲方有权解除合同。

3、乙方违反本合同任何一项其他约定义务，经甲方催告后仍未完全履行的，甲方有权解除本合同。

4、因乙方原因导致本合同解除的，乙方应返还甲方已经支付的全部咨询费，并按照本合同咨询费总额的20%向甲方支付违约金，对因此给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿责任。

5、本合同履行期间，除因乙方原因合同解除的外，甲方有权随时通知乙方解除本合同，合同解除时，对于甲方已付的款项乙方不予退还，甲方也不再承担任何补偿、赔偿等违约责任。

十、其他

1、双方确定，甲方按照乙方符合本合同约定标准和方式完成的调查工作成果做出决策并予以实施所造成的损失，乙方承担全部责任。

2、双方确定：甲方利用乙方提交的调查工作成果所完成的新的成果，归甲方所有。乙方利用甲方提供的资料和工作条件所完成的新的成果，归甲方所有。

十一、争议的解决

本协议履行过程中如发生争议，双方应本着互相谅解和顾全大局的原则进行友好协商解决。协商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起诉讼。

十二、附则

1、本协议经过双方代表人签字并加盖公章后生效。

2、本协议未尽事宜，由双方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

3、本协议正本一式肆份，双方各执贰份。

4、本协议附件如下：

附件一：×花园房地产项目调查纲要;

附件二：项目工作组成员的简历和名单。

甲方：乙方：

房地产项目调研篇（2）

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏完善理论指导

目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。

（二）可行性研究注重经验分析

虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。

（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。

（四）先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。

三、房地产开发项目可行性研究完善对策

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

参考文献：

房地产项目调研篇（3）

中图分类号：F235文献标识码： A

引言

经济评估是房地产开发项目可行性研究的主要内容。在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化，必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究；对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较；对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估；确定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。

一、经济评估是可行性研究的重要内容，是可行性研究的前提

1、对房地产开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长、投资风险高等特点。项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。首先，房地产开发项目开发建设的必要依据是可行性研究报告，房地产开发项目投资者应该根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。而决定可行性研究报告是否可行的重要前提是经济评估中的相关数据。

2、对金融机构而言，审查项目的可行性研究，首先就要审查可行性研究报告中的各种经济评估数据，只有得出正确的结论，才能判断资金方面的融资能力、融资数额，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。

3、对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。房地产开发项目可行性研究报告是政府各级管理计划部门确定是否给予批准立项的依据，而决定可行性研究报告是否可行的重要依据是经济评估数据的准确度。

二、房地产开发项目经济评估中普遍存在的问题

在房地产开发项目经济评估中因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。

1、调查研究不全面、深度不够、论据不足

在房地产开发项目经济评估中，某些单位贪图省事，未作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，对于拟建项目来说缺乏针对性，项目经济评估的数据确定随意，缺乏充分依据，参考价值不高。

2、立场不公正

为了满足领导或业主的需求，对推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，搞陪衬方案，立场不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程经济技术数据或数据不真实，估算投资、征地拆迁数据不切合实际。有的可行性研究单位怕担风险，盲目依照业主的要求，投其所好，评估依据不客观、不符合实际，违背实事求是原则，立场不公正。

3、经济评价不客观

经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评估的人员为了满足业主投资效益最大化的心理，高估预期收益率，然后对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，偏离客观合理。对研究报告中涉及具体数据的结论规避不提或含糊其辞，报告质量不具备可靠性。

4、房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大

造成房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些可研单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目经济评估中的有关计量得到的结果出现很大的偏差。

三、掌握市场动态，转变经营理念，加强评估管理

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究报告中的相关经济评估数据分析。从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：

1、要不断更新经营理念

2、要时刻关注国家对于房地产方面的政策动态

国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》，规定：房地产开发项目可行性研究中，首先要重视可行性研究报告的质量问题，首先要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。因此，企业应该认真学习，深刻理解，慎重立项。

3、要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中的经济数据，在市场调研整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商逐渐认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。

4、对房地产开发项目进行财务评价

房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。

四、如何确保经济评估质量的措施

1、评估团队的建设。根据管理学的观点，管理的五要素中，人是第一要素，是决定事件成败的最主要因素，只有建立好一支好的团队，才能为成功打下了坚实的基础。团队中首先要有一个能够积极响应你工作的带头鸟，并具有一定管理经验和专业技术的复合型人才。由能够吃苦耐劳，工作认真仔细的人选组成一支具有合作精神的团队。

2、市场调查工作。调查前需对全体团队人员进行交底，使调查人员明确各自的职责、任务和调查范围，明确调查方法、调查的深度及调查时应该注意的问题，调查时应具有针对性，对不同的人群、不同的环境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每个人对调查过程都必须做好记录，记录需实事求是，不能夸大或缩小事实，能量化的必须量化，并且计量准确、数据真实。然后通过团队集体讨论、分析，汇总出一个准确的结果。

3、产品定位。市场营销学告诉我们，市场营销是贯穿于产品的设计、建设、验收及销售等全过程中，传统的产品销售模式应该从思想上改变。产品在设计阶段就应该有一个正确的定位。产品定位，就是预估和确定产品在未来潜在顾客心目中占有的位置。其重点是在于对未来潜在顾客所下的功夫，并为此从产品特征、包装、服务等多方面作研究，以及考虑分析竞争对手的情况。企业对用什么样的产品来满足目标消费者或目标消费市场的需求。产品定位是对目标市场的选择与企业产品结合的过程，也即是将市场定位企业化、产品化的工作。所以，产品定位的准确程度直接影响到今后产品的销售能力。

4、经济指标。经济指标是项目开发建设融资的重要依据，特别项目概算指标，它反映了项目建设各个阶段所需的投资量。一个项目按开发流程划分为项目决策阶段、启动阶段、建设阶段、运行及销售阶段，正确评估出各阶段需要支付的费用，对项目的开发能否成功起着决定性的作用。一般来说，项目决策阶段的费用主要有机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费。启动阶段的费用主要有土地取得费、拆迁赔偿费、居民安置费、项目申报手续费、图纸设计费。建设阶段又可划分为基础施工阶段、主体结构施工阶段、装饰施工阶段，要求通过计算并列表说明各阶段需要支付的工程造价成本。运行及销售阶段的费用主要有销售成本、产品维护成本和财务成本。从各阶段的费用情况来说对开发的影响较大的阶段主要在项目决策阶段、启动阶段、建设阶段，而项目开发能否成功的转折点多数在建设阶段。所以要求对前几个阶段的费用进行统计，结合当地的相关房地产销售政策，根据销售许可的节点，预先评估出销售形势，计算出投资额的最大量及其节点，也就是说在这个节点上累计投资量最大，也就是项目融资的最大需求。决策者如果在这个节点上满足不了这个需求，项目开发就有夭折的可能。

所以说，只有正确的经济评估才有规范的可行性研究，才能“刹住”盲目投资。我国经过近10年的发展，大中城市的房地产市场在一步步走向成熟，房地产市场初期的“暴利岁月”已经一去不复返，对房地产开发商而言，做好项目的可行性研究，才能避免盲目投资，被市场所接受。

结束语

在房地产项目投资中，经济评估的质量直接决定着可行性研究报告的质量，从而影响到在项目开发的顺利程度，甚至决定着成败，在项目开发实施过程中起到了很重要的作用。只有及时的研究和预估出可能遇到的各种难题，才能从容不迫的规避问题或解决问题，促使项目投资建设的顺利完成。

参考文献

房地产项目调研篇（4）

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

房地产项目调研篇（5）

Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.

Keywords: real estate market; Market research; analysis

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

前言：随着房地产市场的成熟与竞争的日益加剧，凭借经验和直觉进行项目开发的时代渐行渐远，房地产营销策划已逐渐被整个行业所重视，它的重心在于研究消费者需求，引导消费需求，进而满足消费需求。为了完成这一目标，必须以扎实的市场调研为基础，以消费需要为导向，进行深入的市场调研分析，以便熟悉房地产市场，进行产品定位，进一步做出科学的房地产投资决策。由于房地产市场总是在不断发展变化的，在房地产项目的发展过程中，总会不断出现新的市场机会和危机，通过对房地产市场的详细调查、研究，可以准确把握当前房地产市场的供求关系，为企业投资决策提供准确的数据资料，准确预测今后房地产市场的发展变化，可达到房地产项目前期策划的目的和要求，确保项目策划及项目定位的真实可靠性和实时操作性。

一、房地产市场调查的概念

房地产市场调查是指为实现特定的目标，运用科学的原理和方法，通过各种途径有计划、有目的、有步骤系统地收集、整理与房地产项目相关的各种市场信息，为房地产市场的分析和预测提供基础和依据。市场调查在整个房地产项目前期策划中占有重要的位置主要是因为：

（一）市场调查是开发企业、策划人深入认识市场的必经过程和手段；

（二）市场调查是策划人和开发商认识产品市场规模，作出产品开发的决策基；

（三）市场调查是房地产项目投资决策、项目定位、产品定位等的基础和前提，也是市场分析和预测的前提。

二、房地产市场调查的内容

(一)市场产品寿命周期调查

产品的寿命周期调查主要是研究产品的发展特征，进一步帮助决策，一般的产品寿命周期分导入期、成长期、成熟期、衰老期四个阶段。对于房地产产品而言，国内外许多研究房地产发展周期的专家认为房地产产品同样居有一定的发展周期，其寿命周期的研究主要包括宏观环境下产品的寿命周期和项目所在地的区域房地产产品的寿命周期，对项目而言，后者的影响更大，研究也应当更为准确和深入。

(二)市场供应、需求调查

市场的供应调查主要包括两个方面的内容：量和价，市场供应调查的核心内容就是调查对象、范围的确定，以及调查深度的确定。

需求调查中经常调查以下几个方面的内容：需求量、需求价及对目前产品的不满足因素和程度。需求调查中一个非常重要的目的就是了解消费者心中所想，并且能对项目的前期推广埋下伏笔，作个铺垫和引导。

(三) 消费者购买行为调查

消费者的购买行为调查对于市场需求分析具有相当的重要性，主要从以下三个方面进行：1)消费群体特征调查、2)消费群体购买力调查，主要从收入情况、支出情况、消费者的资金分配能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等方面进行调查；3)消费者的消费倾向调查。

(四) 市场竞争调查

市场竞争无处不在，只有进行研究并指定恰当的策略才能把风险降到最低。对于房地产市场的竞争调查包括：1)区域内竞争企业，即在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业情况；2)竞争项目，这里的竞争项目主要是指可能影响拟开发项目的建设、销售等的已有项目和潜在项目；3)竞争产品的调查，主要是调查市场已有的产品和潜在的产品；4)区域外可比项目的调查，主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有相当的借鉴作用。

三、房地产市场调研的主要方法

在房地产市场调研过程中由于调查深度和目的的不同也可以将房地产市场调查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐渐深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。试探性调查主要是发现问题和提出问题，描述性调查主要是说明问题，因果性调查主要是分析问题的原因，预测性调查主要是估计问题发展的趋势。在这些调查过程中，要运用到多种调查方法。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有：

(一)访问法

访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲和设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料。访问法的优点在于成本较低并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强对调查目的的实现能力不强。访问法主要有以下三种形式：

1、面谈，进行当面访问有助于获得较多的信息，并且调查者可以根据调查对象的特征调整调查的问题，但该方法比较费事。

2、电话调查，该方法的速度快、成本低，但是获得的信息有限。

3、通讯调查，随着现代通讯业的发展我们可以采用多种方式进行调查，并且成本会比较低廉。

(二)观察法

观察法是指调查人员通过观察被调查人员的行为来收集所需资料信息。该方法的缺点就是调查的范围较窄，花费的时间较多，并且只能了解事物的表象难以了解被调查者的内心的感情、态度等，因此该方法一般要同其他的方法结合使用。

(三)实验法

实验法就是根据需要了解的信息，先假设一些条件，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。

在实际运用中一般都是多种方法同时运用，以相互弥补单一方法的缺陷和不足。另外根据调查对象总体范围不同还可以分为：普查法、重点调查法、随机抽样法及非随机抽样法。

四、房地产市场调研的主要步骤

(一)市场调查的准备阶段

1、确定市场调查的内容和目的

调查内容和目的的确定每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析。

2、拟定市场调查计划

市场调查计划的内容主要包括：调查对象的确定、调查方法的确定、调查进度计划安排等内容。

3、调查人员的选择

调查人员作为调查方法的执行者，其素质将直接影响到调查方法的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。

(二)市场调查的实施阶段

调查的实施阶段时间最长，也是最重要的阶段，一般包括以下几个内容：

1、收集相关信息资料

在市场调查中需要对许多的相关资料进行收集，其中包括市场资料、具体项目资料、宏观经济、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程。

2、设计调查问卷

调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行。

3、进行现场调查

现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。

(三)资料的汇总及分析处理阶段

市场调查的任务就是将客观存在的事物如实地反映出来，解决现实或将来的问题。调查资料的整理分析是将调查收集到的资料进行整理、统计和分析。首先要进行编辑整理：就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性；再进行分类，即对经过编辑的资料进行分类，并制作相应的统计表或统计图，以及观察分析；最后对调查资料进行分析，即用统计方法对调查资料进行统计检验，以评定其可靠性，并进行相关分析，回归分析等。

（四）形成调查报告

撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果，要十分重视调查报告的撰写。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，要恰当的描述市场的情况。

结论：

本文对房地产市场调研分析进行了详细的介绍，清晰展示了市场调研分析的过程，在房地产策划中，市场调查作为一切活动开展的基础要求，在各种条件允许的情况下尽量深入的进行，同时市场调查的方法要求科学、合理，调查的手段要多种多样，并综合运用。在市场调查的整理阶段，主要发现存在的不足之处，并进一步进行深入的调查研究。市场分析与预测实际上就是在市场调查的基础上，根据我们希望获得的信息对市场调查的资料进行判断、归纳、演绎。

参考文献：

[1] 余源鹏.房地产市场调研与优秀案例.中国建筑工业出版社,2006.

[2] 曾振华.市场调查的基本方法与应用.暨南大学出版社，2006.

[3] 杨洋．房地产营销策划的基础市场调研．平顶山工学院学报，2004．

房地产项目调研篇（6）

二、房地产投资项目可行性研究

1.基本概述。

在房地产项目投资立项之前，对项目相关的社会、技术以及经济等层次进行详细调查与研究就是房地产投资项目可行性研究，通过对项目进行分析与论证，能较为准确的预测出项目竣工后的经济价值，进而对项目的适用性、可行性等进行系统、综合的评价，得出是否投资或如何投资等直接性意见，提供科学可靠的依据以进行项目投资决策。研究对象主要包括与项目相关的市场、资源、技术、经济以及社会等。

2.根本依据。

一般地，房地产投资可行性研究依据包括有：相关政府法律法规以及条文政策；诸如区域规划、城市发展战略目标等行业部门发展规划；项目建议书及其批复文件；国家和地区有关社会与经济的发展规划；相关房地产项目合同或协议书等，相关部门颁发的建设标准与额度等。

三、房地产投资项目可行性研究的问题

1.内容不完善。

可行性研究报告须顾及项目实施到运营的整个过程中，并客观的评价其面临的难点和风险，从而在投资者进行决策时能有意识的回避风险，以确保投资项目在建设到运营整个过程的可行性和安全性，实现投资的预期效益。诚然可行性研究报告不能顾及方方面面，但绝不能少那些关系着项目决策有效性的信息。然而，当前的房地产投资项目中，部分调研员为图方便，对房地产项目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使报告显得不分主次，更是难以突出相关的技术性；同时为使领导或业主得以满足，仅着重介绍项目的长处，而回避了项目的短处，种种原因使得整个项目可行性研究报告内容不完善。

2.方法不科学。

静态分析法和动态分析法是项目可行性研究两种分析方法。在项目投资效益分析过程中，前者不顾及投入资金的时间和机会的成本价值，仅注重计算投入资金的货币价值；而后者恰恰相反整体注重投入资金的时间价值。总体而言，前者较后者更加简便快捷，仅需投入较少的人力物力便能在较短时间内对若干房地产投资方案加以分析，进而获取可行性最佳的方案，然而顾及因子较少，与实际情况太过偏离；而后者将影响视为动态过程，较全面的顾及到各种因子，与实际情况较为符合，但需消耗大量的人力物力。在房地产投资项目可行性分析中，受资金的限制或调研员自身技能不过硬，使在实际过程中过于使用静态分析法，很少使用或是简化动态分析法，使得整个可行性分析较片面，项目可行性分析结果与实际情况具有很大偏差。

3.研究不彻底。

基于顾及多方面干扰因子对若干投资建设方案进行科学的对比分析，才能得到相对健全的可行性研究报告，同时报告中那些较为重要的技术方案须有至少一个备选方案；要使设计方案与相关工程数据一致，关键设备具有稳定的供应商，对那些没采纳的方案进行充分而系统的解释，项目协议、合同以及附件等一应齐全，才能使融资方案得到银行等社会资金所有者认可。然而，在多种因子的干扰下，我国的投资项目可行性研究却是敷衍了事，并没有进行彻底的研究，严重制约着可行性分析的科学有效性，并不能作为投资者安全可靠的决策根据。

四、房地产投资项目可行性研究改进对策

首先，由于房地产投资项目可行性研究要长时间、仔细耐心地进行市场调研以及相关技术分析，因此需要将定性与定量、静态与动态分析相结合，对经济效益进行全面的、系统的分析；其次，作为房地产投资项目可行性研究的主要构成部分，房地产投资项目指标评价系统包括有经济、市场定位以及设计等评价体系，因此需要建立科学、合理的指标评价体系；再者，要使房地产投资项目可行性研究市场朝着规范化、标准化发展，进而带动房地产咨询业的良性发展；然后，由于我国房地产投资项目可行性调研员大多从事过相关项目的建设活动，具有极为丰富的实践经验，但欠缺相应的理论知识，因此需要赶上“时代潮流”，增强可行性研究理论及其相关业务知识的培训与学习，使调研员的责任感与使命感得以提升；最后，在某个项目存在有若干不能弄的实施方案，因此须要拟定多个项目可行性研究方案，从中决策出最优方案。严格实行相关对策，使调研员自身水平得以提升，制定相关可行性研究市场规范制度，实施多个可行性研究方案，择取最优方案必能使风险得以降低，更甚是规避相关风险，从而使可行性研究报告能提供有效地决策辅助价值。同时，房地产投资项目投资者需严格参照相关可行性研究报告，对开发项目予以正确的决策方案；诸如城市规划部门等相关政府部门必须依照相关报告，对开发项目批准立项或予以建设执照，环境部门更要基于此对房地产项目的环境保护问题进行科学评估；更要按照相关可行性研究报告采购合理的设备和原材料，为房地产项目建设提供保障。

房地产项目调研篇（7）

近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。

一、我国房地产企业项目管理存在的问题

我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。

1.可行性研究缺乏

(1)项目目标和工程任务分解不足

在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：

①项目在初期无法向下进行；

②项目预期经济目标不能实现；

③项目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市场定位不准、缺乏创新能力

在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在：

①市场定位工作主体发生偏差；

②运用差异化战略模仿有余而创新不足；

③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位；

④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。

2.设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：

(1)缺乏合理的设计招标程序

房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。

(2)忽视设计对项目投资控制的重要性

未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。

(3)设计监理缺失

对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。

(4)文档资料缺乏制度化、规范化管理

尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。二、加强房地产企业项目管理的对策建议

要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。

1.进行详细的项目可行性研究

市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：

(1)房地产市场的供给与需求调研

充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。项目经理应从专业角度提出合理建议。

(2)要进行环境调研

主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。

(3)要进行开发场地调研

场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。

2.进行项目的投资决策与预算

进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。

(1)重视投资分析

项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。

(2)重视融资决策

房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。

3.加强项目控制管理

项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方（监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门）的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。

(1)加强项目进度控制管理

进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。

(2)加强项目质量控制管理

工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标，一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。项目实施阶段开发商的项目组要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说有审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等方面。

参考文献:

[1]王文群:房地产经济学[M].北京:经济管理出版社,2003:3-4.

房地产项目调研篇（8）

引言

目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用.

1、房地产开发项目市场定位的相关理论

房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍.

1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容

房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点：

（1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象.

（2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用.

（3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件.

（4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来.

（5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估.

（6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行.

2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题

2.1 与市场定位的理论和原则相偏离

一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展.

2.2 缺少规范的市场定位工作的主体

目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低.

2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差

通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益.

2.4 差异化策略运用不当

目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯.

3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议

（1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理.

（2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析.

（3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训.

（4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格.

4 结论

房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用.

参考文献：

[1]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报（社会科学版）.2011（01）

[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业.2010（01）

[3]刘春英.房地产项目市场定位探析[J].中国科技信息.2009（18）

[4]路红.市场调研在房地产项目定位中的实践应用[D].对外经济贸易大学 2007

[5]程君，何亚伯.城市房地产项目市场定位策略探讨[J].建筑经济.2007（S1）

房地产项目调研篇（9）

引言

由于房地产行业具有自身独特的特点，它是极易受经济市场影响的一个行业，对整个社会的稳定尤为重要。房地产行业一直都是受到社会各界关注的重点行业。近年来，随着经济的发展，我国城市的房价呈现不断上涨的趋势，老百姓的经济承受能力无法满足过高的房价，“蜗居”、“北漂”一族的出现都是当前高昂房价的真实体现。因此，如何对房地产进行正确、合理的管理，研究出一套有效的项目管理模式，是当前所有房地产行业都必须关注的一个重要问题。下文笔者重点论述房地产项目在管理中存在的问题及应采取的措施，推动我国房地产行业的发展。

1 房地产项目管理概述

1.1 概念

通常所说的房地产项目管理，实质上是工程项目管理的一个分支，是指房地产项目的管理者通过综合对系统工程的观点、理论和方法的运用，全过程、全方位的综合管理房地产项目的建设和使用，优化配置房地产项目中的各项生产要素，从而为将优质产品提供给用户。它是一门实用性很强的综合性学科，是发展潜力很大的新兴学科。

1.2 原则

在对房地产项目进行管理的过程中，应坚持相应的原则。首先应坚持成本最低原则，从房地产项目管理的角度来看房地产的成本运作，应做到成本的最低化，不断降低运行房地产的成本，实现的最低目标成本的要求，但其前提条件必须要保证质量；其次，必须对房产质量管理严格把握，做到行之有效的项目管理运作；再次，应坚持责任对等的原则，因为房地产行业极易受到市场经济的影响且是一个暴利的行业，对于房地产商来说，不能为了追求利润而忽视的质量，应讲责任与利益对等，从而保证房地产项目管理的有序进展。

2 房地产项目管理中存在的问题剖析

2.1 缺乏科学合理的前期可行性研究

房地产项目管理的最基本的前提便是前期研究。只有确定了具体合理的方案，才能有序的进行下期的投资建设项目。然而，当前很多房地产开发商忽视了对项目前期可行性的研究，在拿的项目后，为了赶工程进度，立马动工，而没有对市场调研及前期可行性进行充分的研究，仅仅依据目前市场经济的动向，在实际施工过程中，就会导致严重的重复建设社会资源的状况，从而对资源造成严重的浪费，不利于企业和国家的长远发展。

2.2 缺乏完善的项目监督程序

由于对房地产项目前期的可行性研究不足，很多房地产商为了获取利润，过分追赶工程进度，对工程中应该注意的安全及质量问题的监管不重视，监管工作不到位。当出现实际问题时，房地产商仅仅是将设计图纸与现实施工存在的争议简单对比，并没有坚持从实际出发的原则，而是从经济利益的角度图纸进行修改，很多临时调整的决策都是由开发商厂商一手操办，缺少有效项目监督，没有制定完善的项目监督程序及当实际施工与图纸设计出现偏差时的解决措施，这就严重制约了房地产项目管理的科学性。

2.3 缺乏强烈的合同管理意识

当前，我国房地产商在对项目管理中存在的又一个严重的问题是缺乏合同管理意识，很多房地产商的合同管理意识比较。近年来，随着我国经济的不断发展，逐步融入世界经济竞争之中，不同文化之间的冲击对传统的“口头”合同思想产生了很大的影响。这意味着，在以后的合同管理中，房地产商必须认真斟酌合同中的每个词、每个字，更不可随意的凭个人主观意识去修改合同。然而，当前我国很多房地产商没有认识到经济形式和竞争形式的变化，合同意识很淡薄，由于缺乏强烈的合同管理意识，对房地产项目的管理产生了很多不利的影响。

3 改善我国房地产项目管理的措施探究

通过上文对房地产项目管理中存在的问题进行剖析，我们可以看出当前房地产项目管理的问题主要集中在前期的可行性研究、项目监督程序及合同管理意识方面，针对这些问题，笔者认为我们可以从下述几点着手，改善我国房地产项目的管理。

3.1 科学有力的加大进行前期可行性研究

在进行项目施工前，开发商应收集和整理各方面的信息如市场经济信息、竞争对手的信息等，从市场定位和产品研究及项目的品牌战略进行科学的前期可行性研究。随着房地产市场竞争的不断加剧，开发商不能仅仅依靠单纯的广告的投入来进行企业的品牌建设，越来越多的消费者逐步趋向理性和成熟的消费，他们对产品的质量及系列的售后服务更加注重。因此，房地产商应深刻意识到这一点，客观合理的对自己的产品有进行评价，进行充分的前期可行性研究，才能确保产品质量的实现及企业自身利益最大化的需求。

3.2 制定完善的房地产项目管理程序

为了确保项目管理的顺利进行，必须不断完善和公开程序监督，才能保证项目管理目标的实现。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题，应该充分发挥监委会的作用，借助第三方力量，避免 “自己监督自己”现象的出现。因为房产项目存在点多、面广、战线广的特点，涉及的内容更是全面，只有通过有效的管理程序，按部就班，适时的调整项目当中遇到的问题，使项目能够顺利的进行下去。

3.3 强化房地产合同管理意识

房地产商应在前期充分完整的调查研究基础上，不断提高项目管理意识。针对当前房地产中普遍存在项目管理意识不强的局面，只有通过对管理意识的不断强化，让其意识到项目管理的重要性。首先必须要转变观念，改变传统的“口头“做法的观念，意识到合同所具有的强制性及其所具有的威力，这样才能从根本上解决房地产合同管理意识不强的局面，也能更好的实现房地产项目管理。

结论

综上所述，当前由于早房地产项目管理中对项目前期的可行性缺乏研究；在项目实施过程中对项目监督程序不够完善以及合同管理意识淡薄等问题，严重制约了我国房地产行业的发展，我们应针对出现的问题及时采取解决措施，诸如加大对前期可行性的研究、不断完善房地产项目管理的程序以及逐步提高房地产合同管理意识等，从而有效的推动我国房地产项目的管理，更好的为市场经济服务。

参考文献

[1]陈俊锋.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察，2010（15）.

[2]王凌.前夕房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2005（3）.

[3]贺曼华.浅议房地产项目管理中的问题及对策[J].科学与财富, 2010(9).

[4]吴玲.对房地产项目管理中存在问题的思考[J].现代企业文化, 2010(26).

[5]陈玥.中小房地产企业项目管理存在问题及对策分析[J].江苏科技信息（学术研究） 2011(11).

[6]程志超.浅谈如何加强当前房地产开发项目管理[J].新西部（下半月）, 2009(9).

房地产项目调研篇（10）

房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也各有很深的地域特征。因此，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

一、房地产市场调查的作用

房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现，根据市场调查的认识功能和信息功能，市场调查的作用是多方面的，主要有以下几点：

1.市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会

通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，包括市场的供给情况、竞争对手的活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场现象中探求企业生存和发展的立足点。

2.市场调查有助于房地产项目的正确定位

通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调查能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，包括市场定位和目标消费群体定位，这些正是一个项目成功与否的关键。

3.市场调查有助于房地产企业制定正确的营销策略

只有通过市场调查，才有可能了解市场供需情况，进而组织生产，才有可能制定出正确的产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略。

4.市场调查有助于房地产企业规避风险

房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调查，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。

二、房地产市场调查的内容

影响房地产市场营销的因素有很多，对于不同的房地产开发项目，各个因素影响大小也不一样，一般来说房地产市场调查有下面几个部分：

1.房地产市场环境调查

包括政治法律环境调查、经济环境调查以及社区环境调查。

2.市场需求和消费者行为调查

包括消费者对某类地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；房地产市场需求影响因素调查；需求动机调查；购买行为调查等。

3.市场竞争调查

一般来说房地产竞争楼盘可分为两种情况，一是与所在项目处在同一区域的，另一是处于不同区域但定位相似的楼盘。对竞争对手的调研主要是对营销策略组合调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面的调查。

4.房地产产品调查

包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；现有客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；本企业产品的销售潜力及市场占有率等。

5.房地产价格调查

包括房地产市场供求情况和供给弹性的大小；开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；开发个案所在城市及片区房地产市场价格；价格变动后消费者和开发商的反应等。

6.房地产营销渠道调查

包括房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；商的数量、素质及其情况；房地产客户对商的评价。

7.房地产促销调查

包括房地产广告的时空分布及广告效果测定；房地产广告媒体使用情况的调查；房地产广告预算与公司的调查；人员促销的配备状况；各种公关活动对租赁绩效的影响；各种营业推广活动的租售绩效。

三、房地产市场调研的制约因子

在房地产市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位，然而，房地产市场调研受到一些来自客观和主观因子的制约，具体如下：

1.时间的制约

提供给市场调研人员的时间一般很短，在较短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调研人员做好充分的筹备工作，包括和开发商的联系，明确调查的目的和流程，并争取开发商最有力的支持。

2.技能的制约

经验丰富的市场调研人员和没有经验的市场调研人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。

3.费用的制约

所有的研究报告都有其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。

4.偏见的制约

每一个人都会有主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此遇事不冷静、容易激动以及情绪化的人不太适合做市场的调查与研究工作。

四、房地产市场调研的程序

营销调研和科学调研的其它形式一样，需要一系列相互关联的行动。系统性的市场调查需要一条主要线索，要经过周密计划和有秩序的调查。调研阶段经常遵循一般化的模式，有以下三个阶段：

第一阶段调查准备阶段。

本阶段确定的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如调查方式及进度、收集信息的范围与种类，经费预算、组建队伍及人员培训等）。

第二阶段正式调查阶段。

本阶段确定调研资料来源及收集方法。直接资料要采取访谈、问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。

第三阶段结果处理阶段。

将调查收集的资料进行交叉分析分类统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。

房地产市场调查研究对于房地产开发商，是至关重要的。它不仅仅关系到项目本身的成败，更关系到房地产开发商形象和口碑，进而影响到房地产商开拓新市场效果和今后发展。

参考文献：

上一篇: 心血管专科护理下一篇: 企业采购合同管理