金融项目可行性分析篇（1）

园区项目工程繁琐，耗时长、投资大、覆盖面广，如果在投资前期对项目的可行性以及资金未来预算情况没有科学的分析，那么就很难实现资金效用最大化，无法为项目的顺利进行提供坚实的财务基础。从一些地区的园区烂尾工程可以看出，它们大多是由于对某项目建设的可行性分析不到位，没有做好投资前期的项目资金预算工作而导致的连锁反映。以河北某省级工业区为例，为了响应“京津冀一体化发展”的政策，盲目扩大园区建设规模，某综合项目的停工引发了一系列配套项目的烂尾工程。

（二）项目资金融资方式方法有待创新

园区建设耗资巨大，资金融资是项目资金管理的重要工作。随着我国资本市场的不断开放与完善，进入我国金融市场的融资方式也逐渐多元化。目前，我国产业园区的项目资金主要依靠银行贷款、民间借贷、中长期债券融资、股权融资、BT开发模式等，相较于最初的起步阶段来讲取得了一定的突破性进展。但是，相对于金融市场上企业之间的融资方式来讲还有较大的提升空间，尤其是在资金链条出现紧急断裂危险的情况下。如果没有更加多元化的融资方式以及完善的融资体系，那么将会给园区项目资金的稳定性带来较大的影响。

（三）项目资金日常管理规范性有待加强

项目资金日常管理工作的规范与否直接关系着项目资金的具体使用情况，是园区项目建设中最为具体的工作。虽然各地方政府通过规范性文件就园区项目资金管理工作进行了指导性规定，多数园区也根据自身发展状况做出了具体的规定，但是在具体管理过程中却差强人意。有些园区并没有严格按照“收支两条线”的原则管理资金；有些需要经过严格审批的项目支出由于监督力度的薄弱而使得审批制度流于形式；有些项目资金的日常监督只注重事后监督或者事后审计，资金问题无法及时发现，导致项目资金的流失等。这些不规范的操作看似不严重，但是却给园区项目建设埋下了较大的财务隐患。

（四）项目资金管理信息化水平有待提高

园区建设所涉及的项目众多，单纯依靠人工来对项目资金进行管理，不仅工作量大，而且工作效率较低。经过几年的探索与努力，很多地区的园区都已经建立起了相关工作的信息平台。比如，早在2007年四川省经委建设产业园区就已经与四川电信携手共同创建了省级平台、园区平台以及企业级平台三级平台，形成了整个园区系统的信息化沟通与管理。就项目资金管理来说，有关日常管理沟通的工作可以通过上述信息平台予以完成，但是就其具体使用状况、项目进度、资金运作分析等各项更为深入的管理工作而言，并没有一个较为完善的系统予以支撑，很多工作仍旧需要在会计电算化等软件的基础上进行人工操作。

二、加强园区项目资金管理的具体建议

（一）完善项目资金投资相关事项的可行性分析

1.全视角分析投资项目的可行性投资项目的可行性分析是园区项目建设中的方向性问题，不全面的分析很可能造成项目资金的浪费，因此园区要对投资项目的可行性进行全视角分析。以某省级园区项目建设为例，该园区要求所有建设项目的立项申请必须提交可行性分析报告，并且要求该报告不可以是格式范本所生成的。在园区项目的可行性分析内容中，主要包括园区项目背景（提出背景、发展状况）、园区市场研究（市场供给、需求、价格、预测、推销等）、园区项目研究（SWOT分析、地块研究、周边规划、定位方向等）、项目投资估算、开发进度、项目财务评价、项目风险评价、项目综合社会、经济、文化等评价。只有通过严密的、全方位的可行性分析，才能为项目资金管理的后期工作奠定最为坚实的基础。当然，上述可行性分析案例并不是唯一标准，具体分析仍旧需要园区结合具体项目予以分析，但是要把握“全面性”这一原则。2.做好项目预算，并对其进行可行性分析项目预算是园区项目前期投资的一个重要工作，也是对项目资金后期管理的一个具体标准。园区应当在结合上述项目投资可行性分析的基础上，做好项目资金预算工作，并保证预算的科学性。一方面，要全面、细致。即预算要贯穿整个项目工程，并且对项目工程中的一些主体工程进行细致的预算。另一方面，要留有调整余地。园区项目耗资巨大、工程时间较长，突发事件或者不可抗力事件较多，过于死板的预算会延误项目进度、影响项目质量。同时，也要要结合以往经验对预算表的科学性进行分析。

（二）创新项目资金融资方式方法

1.项目资金融资方式的多元化2015年5月，首只中国式产业地产公募REITs被证监会受理，仅享园区的收租权。随着我国金融市场的开放与完善，诸如房地产信托、联合开发、房地产证券化、售后回买回租、融资租赁、私募股权融资、项目融资、海外融资、夹层融资、建筑商贴息贷款等融资方式逐渐融入到了各大项目的开发过程中。探索这些融资方式在园区项目建设过程中的应用对于拓宽项目融资渠道、维持资金链条的稳定有着十分重要的意义，园区应当不断结合自身情况选择合适的融资渠道，构建融资体系。以联合开发为例，园区项目众多、各个项目之间都有一定的关联性，并且各个项目之间的资金使用状况不一，那么就可以采用联合开发的方式，将某些项目的闲置资金合理运用于某资金链条较为紧张的项目。2.完善项目融资方式方法配套管理制度不同的项目融资方式，其所面临的风险也有所不同。因此，园区在选择项目融资方式时要注意对每一种融资方式的风险评估以及后续的风险应对工作，结合具体项目状况，构建合理的风险指标以及风险预警机制。由于项目存续时间较长，因此要衡量短期、中长期融资的比例，尽可能以中长期融资为主，短期融资则作为项目资金应急方式。同时，要尽可能规范融资过程中的程序性问题，避免由于人为原因造成的资金流失。

（三）规范项目资金日常管理

1.建立精细化的项目资金日常管理制度园区项目资金的日常管理工作较为繁琐，精细化的管理制度可以为资金管理人员提供规范的操作指引，也有助于监督项目资金的具体使用情况。以某省级园区为例，该园区按照地方政府的相关规定就园区的项目资金管理制定了统一的管理制度，但是其管理制度的实施并没有终止于此，而是在此基础上就不同的具体项目由项目负责人分别制定详细的、针对性的项目资金日常管理制度，并由项目负责人承担项目资金使用的主要责任。比如，园区配套设施（如花坛、路灯等）项目资金的日常管理相较于某项耗资巨大、耗时较长的工程而言就较为简单，并且项目责任人所承担的责任风险也较小。有些园区按照用途对项目资金进行分别管理、也有些园区按照工程进度对项目资金进行管理，这些方式都是可以结合具体项目情况予以借鉴的。2.建立项目资金内部控制制度内部控制制度是对园区项目资金日常使用状况的一种强有力的监督措施。一方面，要加强对项目资金内部控制活动的具体实施力度。比如，阶段性工程资金拨付的审批制度或者联签制度；有关采购工作岗位的分离制度等。另一方面，要加强项目资金的内部审计，不仅仅是事后审计，更要注重对项目资金使用的事前风险评估以及事中的审计，将违规使用资金的风险尽可能阻止在发生之前。

（四）提高项目资金管理信息化水平

如上文所述，有关项目资金管理的日常信息沟通已经取得了突破性的进展，值得我们关注的是有关项目资金使用情况的信息化呈现。以苏州工业园区为例，其所运用的项目资金管理及控制系统是专门针对苏州工业园区基础设施建设管理特点开发的项目管理协同工作平台。该平台内包括了园区内的所有项目，在主体上有业主、设计、建立、代建、试验检测、监理等单位，并就资金的年度计划管理、招标管理、结算审计、报表统计与数据分析应用、征地动迁、手续审批等管理内容予以呈现，实现了项目建设各方共同使用的多项目资金管理平台。该种自主开发项目资金管理信息系统的方式是值得借鉴的，它不仅可以全面的将项目资金管理信息囊括于其中，还可以在多种主体之间进行信息的交换与互动，并且对于园区而言具有针对性，大大提高了项目资金管理的效率和效果。

金融项目可行性分析篇（2）

［摘要］房地产行业具有准金融行业的特点。目前，我国大部分的房地产企业都面临着多项目的新型开发模式下，单个项目的开发资金多，企业无力承担的窘境，这使得企业的资金管理工作遇到了巨大的挑战。因此，就该形势下，房产企业的资金管理情况进行深入的研究，并对其存在的问题，提出相应的解决方案。

［

关键词 ］多项目开发模式；房地产企业；资金管理；研究

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.224

从房产行业的特点来看，其具有较高的基础性与先导性，这主要是因为该行业的迅速发展不仅带动了我国与之相关的建筑、家居装饰等五十多个行业的飞速发展，还推动了国民经济的快速发展。但是，随着该行业的发展，其发展过程中的各项问题也不断地出现，为我国市场经济的发展带来了较为严重的负面影响。因此，在未来的一段时间内，房产企业应该将其经营管理的重点放在资金管理方面，制定出合理的资金管理方案。

1新模式下资金管理存在的问题

（1）项目运作资金分散存放。多项目的特点使得其企业往往会在多家银行拥有账户。依据我国相关规定的要求，每一个房产项目都需要对应一个专用的银行账户，并且，企业还可以根据业务的需要多开设几个专用的账户［1］。与此同时，房产企业为了有效地协调和处理各方面的管理，还会另外的设立一些用于其他方面的账户，这就在一定程度上使得企业的资金较为分散。虽然房产企业整体的资金数额比较可观，但是当资金被分散时，就会使得每个账户中都只是存有少量的资金，这就为其企业运转资金带来不便，从而造成部分账户的资金闲置、部分账户资金紧缺的情况。

（2）缺乏整体运作资金的能力，资金出现巨大的缺口。由于我国大部分的房产企业都是采用以自我为中心的经营理念，在资金管理缺乏整体运作思维，不具备整体运作能力，这就使得由于某个项目运作不利的原因，导致其他项目的运作和收益受到影响，进而影响企业整体的经营利润。企业一旦在销售项目时出现疲软的状态，使得资金无法按时回笼，不仅会对其他项目的运行进度产生影响，还会将企业带入到资金运作不良的经营困局［2］。

（3）没有健全的资金管理机制，监管力量差。近几年，我国的房企业一直将经营发展的重点放在业务的拓展方面，对于企业内部的细节管理则缺乏有效的监督管理，并没有制定出健全的内部管理机制，相对于其在业务方面的管理，内部资金管理相对落后。并且，我国的部分企业还存在着照搬照抄行业内标杆企业资金管理机制的行为，使得引进的管理机制无法同企业自身发展相协调，导致建立制度的人员同制度的执行者在理念上无法达到有效的统一，造成建立资金管理机制无法对企业的资金管理行为进行有效的引导和规范。

2加强资金管理的措施

（1）创新企业的融资方式。第一，对于那些涉及的资金超过了自身资产规模的项目，或者是企业在同时的开发多个规模相对较大的项目时，可以使用项目融资的方式，利用企业有限的资金撬动更多投资项目，从而有效地分散项目投资风险。第二，由于项目融资属于资产负债表的表外融资方式，虽然可以为企业进行其他方式的融资提供一些便利，但是，该融资项目的成本高、消耗的时间长，项目完成后，获得的利润相对较少，且不利于企业资金的良好流动。所以，对于一些规模相对较小的单个或者是多个项目，还是使用企业融资的方式更加合适。

（2）解决房产企业开发资金的措施。房产企业应该做到：首先，全面地分析企业目前各项目的经营现状以及各个项目当前的具体情况，这些情况包括公司当前资产负债情况、近期开发的总的项目数量、已经开发了的各个项目规模的大小、能够接受的最大融资成本以及对于资金需求的紧迫程度。其次，综合性的利用公司融资与项目融资两种融资手段，要注意，企业需要根据不同的项目类型选择适合的融资方式，以便用最经济和安全的方式来进行资金的开发，提高企业财务的杠杆效用。

（3）根据项目可行性进行资金管理。第一，在多项目的开发模式下，需要将该报告当成企业经营的一项日常的工作任务。企业应该就此方面的工作成立一个专门的部门或者是设置一个专门的岗位，让专业人员来对市场上的土地和楼盘的价格变化进行实时的关注，尤其是一些具有较大开发价值且适合本企业经营的地块，要密切地关注，为企业寻找最佳投资机会［3］。第二，加强市场调研力度，就投资项目的周边环境、配套设施、市场竞争和供需情况进行客观、全面、深入地调查，并根据调查的结果制定出科学合理的资金分配方案。第三，在撰写可行性报告时，要突出重点，明确目标。

（4）以企业整体发展为视角制订资金平衡计划。在多项目的房产开发模式下，企业在制订项目的开发计划时，企业的管理者应该要具备全局观，依据企业全局发展观来制定相应的投资策略，不能够只从项目的角度来制定资金的调配计划。首先，房产企业应该要明确项目开发的顺序，即不同地块的项目与统一地块的项目分批次的开发顺序。只有制定出正确的开发批次，才能够利用多项目的开发优势，利用某些项目销售后回笼的资金来弥补其他项目存在的资金缺口，从而实现资金的科学性流动，最大化利用资金［4］。其次，当项目的开发批次明确后，要对该项目中一些涉及比较大的资金的关键点进行有效的控制。并且，在项目运行时，要密切地关注资金的流向、流速和流量，从而为各项目之间资金的流动的调配做好准备。

（5）优化融资决策程序。从房产企业多年来进行融资的实际情况来看，其融资程序主要可以分为五大阶段：融资决策、投资决策、分析融资的结构、进行融资谈判以及对融资结果全面的执行。在整个的融资程序之中，融资决策属于该程序中十分重要的一个环节，是房产企业对项目的可行性进行分析时的最重要的一项组成内容，与该程序中的投资分析相互产生影响，并对项目投资是否具有经济方面的可行性进行最终的决策。由此可以看出，科学性的房产融资分析是可以同项目投资分析产生双向互动的，所以，房产企业需要在做完全面的投资分析之后，要以分析的结果为基础，不断地调整、分析以及再次地调整融资决策，保证最终确立的融资方案和结构都是最佳的。

3结论

总而言之，作为准金融行业的房产业，其资金管理对企业发展的重要性是不言而喻的。对于房产行业来说，资金就好比其体内流动的血液，资金管理直接对其经营发展的顺利性具有直接的影响。因此，面对当前房产行业发展的新形势，需要全面的分析其企业在资金管理方面存在的问题，并与新的发展形势相结合，制定出新的资金管理方案，从而保证其血液流通的顺畅性，进而维护我国市场经济资金的稳定性。

参考文献：

［1］孟雪花.房地产企业多项目计划管理研究［D］.重庆：重庆大学，2012.

金融项目可行性分析篇（3）

1 引言

在经济全球化的今天，石油企业由于发展需要，进行项目融资已成为一种常见的资金筹集方式，特别是对海外资金的利用，为企业解决石油项目资金问题提供了一种新方法，得到世界各国的普遍重视。而项目融资环境是项目能否顺利进行的一个关键因素，客观、全面的分析石油项目的融资环境是进行融资决策的基础。因此有必要对因石油资源分布的不均衡、勘探程度差异、政治、经济以及制度的变化引起的融资环境进行有效的评价，以形成合理的项目融资结构，这将对石油产业的发展产生积极作用[1]。

2 石油项目融资环境及成因

从广义的角度看石油项目融资（Petroleum Project Financing），是通过用石油项目的资金、预期未来收益或权益作为抵押而获得的有限追索权或无追索权的融资或筹资模式，其实质是到期归还贷款的资金来自于石油项目自身[2]。由于石油项目融资本身具有的风险隔离、风险分担、融资杠杆、税收减免政策等优势，因此在大型的石油企业被广泛应用，是企业扩大规模、扩大生产的一个重要手段，对企业的发展具有重要作用。

2.1 石油项目融资环境的构成要素

项目融资环境则是指影响或制约融资动机、融资决策行为、效益和融资活动整个过程的各种外部境况和条件的总称[3][4]。项目融资环境一般由与融资活动相关的政治、经济、制度、金融等方面的因素构成。

2.1.1 制度因素

项目融资的制度环境由以下几方面构成[5]：

（1）非正规制度。非正规制度主要指随历史沉淀下来的对人们的思想影响深远的思想观念等，一般会成为项目融资方向选择的参考。

（2）经济体制。经济体制影响到国家对哪些重点项目进行政策支持，从而影响项目融资的方向性和资金幅度。

（3）法律及法规制度。法律及法规制度由于本身具有强制性，对于稳定金融市场，规范金融市场秩序，促进项目融资的顺利进行具有积极作用。

（4）银行的企业制度。银行是公司获取债务性资金的主要来源机构，其公司内部制定的企业规则也将影响项目融资。

2.1.2 市场因素

金融市场环境是融资环境的重要组成部分之一。它是指一个国家或地区拥有金融机构的种类和数量，业务范围、市场的开放程度及其自由化程度，金融工具的种类，金融体制的稳定性。金融市场在项目融资过程中起着金融中介、调整资金短缺的作用。从总体上看，构建完善的金融市场体系，更有利于筹资方面的竞争，提高资金的使用价值。

2.1.3 政治因素

政治因素主要指国家的政治稳定性，以及政策因素对石油项目融资过程所产生的外部影响。在石油项目融资中最主要的政治因素有政治体制、政治稳定性、政策的连续性、政府信用等级以及外交政策等。

2.1.4 经济因素

经济发展环境因素是项目融资的主要因素。它是指进行融资活动所处于的经济环境状况。经济环境主要包括经济波动周期、国家经济政策、汇率变动、经济发展水平等因素。

2.2 石油项目融资环境现状

目前从我国所面临的融资环境来看，可归纳为以下几点：

（1）融资资金供求关系紧张，石油融资面临资金短缺。随着世界经济的飞速发展，各国对原油的需求量日益巨增，出现了求大于供的趋势，世界性资金短缺危机正在渐渐地显现出来。

（2）国际银行业对资产负债结构进行调整，使通过获取国际银行贷款进行项目融资困难加剧。

（3）世界经济区域化趋势改变了资金的流向。以海外石油项目融资的区域为例，目前正在逐步形成以东南亚、非洲、美洲、中东为中心的四大融资战略区域[6]。

3 石油项目融资环境的评价分析

良好的融资环境是吸引融资的关键，为了更好的对海外石油项目融资环境进行评价，企业在吸引融资和促进当地经济发展做出合理决策，对融资环境进行客观科学的评价和分析是确认海外石油项目融资环境的基础。

按照融资主体的不同动机和关注点的差异，在进行行业决策和融资环境评价时将这一因素的权重予以适当调整，采用多因素评价法进行评价。评价可取分数也可采用等级制。即>90， >80， >70， >60，

石油项目融资环境评价公式如下：

式中 N 表示融资环境总得分；Wi 表示第i类要素权重；ui 表示第i类要素评分；

式中j表示i 类要素下的子要素；Wj 表示i类要素下子要素的权重；分别表示子要素各等级的比例。

评价时先对各类要素的子要素作出评价，计算出ui后，再计算出融资环境总分N。通过评价结果可以看出，对石油项目融资影响最大的是政治因素，政治稳定性程度是衡量政治因素最重要的指标，对项目融资的顺利完成起着关键性作用；其次，是经济因素，它决定了该国对融资运用的程度和融资方式的多元化。然后是金融市场因素和制度因素，对石油项目融资也会产生一定的影响。

4 适应融资环境的建议

为使石油项目融资顺利进行，融资环境的保证受到各国的广泛关注。对于石油企业而言，项目融资总是受到地理条件制约、融资金额、政治经济敏感度、融资利润回收期等因素影响，融资风险也较为复杂。基于以上的分析可以看出，应采取一些有效措施保证项目融资的成功：

（1）建立适当的融资保障机制，包括制订有效的石油项目融资保障机制，建立政策支持体系等；

（2）提高国民经济发展水平，为减小石油项目融资风险提供保障；

（3）制定相应的金融政策，构建完善的金融支持系统；

（4）完善相关的法律法规，加强对项目融资的监控和管理。

5 结语

本文讨论了石油项目融资环境的影响因素，分析了目前石油项目融资环境的现状，采用多因素建模方法对石油项目融资环境进行分析评价。并在此基础上，给出了合理建议，该方法客观反映了融资环境的真实情况，对提出有效的改善建议，促进石油项目融资的环境朝着健康的方向发展具有重要意义。

参考文献：

[1]姚璐.项目融资发展综述[J].科技情报开发与经济，2007，17（4）：139-140.

[2]王晓锦.论国际项目融资风险法律控制[D].中国人民大学，2008.

[3]王振坤.BOT 项目融资的风险管理研究[J].厦门大学，2009，（11）：96-97.

金融项目可行性分析篇（4）

中图分类号：TU-9 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）0020(C)-0178-02

在房地产项目的建设过程中，决策阶段处于核心地位，是选择和决定投资行动方案的过程，也是进一步对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证的关键环节，决定着项目能否开工建设。同时，在这个过程中也会根据房地产项目的需要，对各种不同的建设方案进行技术经济比较，并综合各方情况最后做出判断和决定的过程。这也就意味着房地产项目投资决策正确与否，与项目建设的成败有着直接的影响，与房地产项目造价的高低及投资效果的好坏有着决定性的作用。

一、房地产项目投资决策阶段造价管理的几个阶段

要想在房地产项目的决策阶段做好造价控制的工作，就必须要先对此阶段的程序有充分的了解。一般来说，投资前期建设项目投资决策的程序主要包括以下四个阶段：

（一）投资机会研究阶段

一般也会把投资机会研究称为投资机会论证。提出房地产项目投资方向建议，是这一阶段的主要任务，也就是在一个确定的地区和部门内，按照市场需求、自然资源、国家产业政策和国际贸易情况，结合实践调查、预测和分析研究，科学合理的选择建设项目，以便能够正确的选择投资的有利机会。

（二）项目建议书

所谓的项目建议书，其实就是对拟建项目的做一个总体轮廓的设想。当然，这个设想需要结合国民经济和社会发展长期规划、地区规划和行业规划，以及国家产业政策进行判断，除此之外还需要在调查研究、市场预测及技术分析等相关实践活动和数据的支持下，从客观的角度来对项目建设的必要性做出分析，并且能够通过初步分析，确定项目建设的可能性。

（三）可行性研究阶段

通常情况下，我们可以把可行性研究阶段分为两个阶段：初步可行性研究阶段和详细可行性研究阶段。可行性研究阶段的主要任务就是要对拟建项目的市场需求状况、经济效益、生产条件、协作条件、建设条件、工艺技术和社会影响以及风险等问题进行调查研究，同时需要根据相关的规定进行技术经济论证，最终做出项目是否可行的结论，并且要选择并推荐优化建设方案，以便能够为项目决策单位提供决策依据。

（四）项目评估与决策审批阶段

这一阶段主要是在项目可行性研究报告提出后，由具有一定资质的咨询评估单位，从技术上、经济上对拟建项目本身及可行性研究报告进行的评估论证。这种评估论证是站在客观角度，对项目进行分析评价，最后写出项目评估报告，为决策部门对项目审批决策提供依据。

二、房地产项目决策阶段的造价控制

房地产建设项目投资阶段的造价控制，主要从整体上把握项目的投资，分析投资主要影响因素，编制投资估算，对房地产建设项目进行财务评估，对决策阶段的不确定因素进行风险管理。

（一）房地产项目决策阶段可行性研究的影响因素

通常，对房地产影响的因素有政府的政策因素、环境因素、经济因素、房地产项目建设等，环境因素如项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面直接影响项目开发投资成本，这些因素的影响结果将会使房地产开发项目在前期的“三通一平”、配套设施和基础设施增加费用。

（二）编制投资估算

投资估算是项目决策的重要依据之一，是项目建议书和可行性报告的重要组成部份，投资估算的准确性影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，对开发建设项目资金筹措方案也有直接影响。因此，全面准确地估算开发建设项目的工程造价，提高投资估算的准确性，应认真收集整理各种房地产开发建设项目竣工决算实际造价资料并加以分析，参照类似工程项目的工程造价指标，了解建设项目所在地政府部门关于工程建设其他费用的费用收费标准。编制投资估算做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏算、少算。

（三）房地产项目的财务分析

造价控制就是为了更好使用资金，保证财务安全运行。那要很好的控制工程造价，就需要对建设项目财务状况进行科学合理的分析。对房地产项目的财务分析，就是要在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，进行财务报表的编制，通过计算财务分析指标，进一步考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，最终判断项目的财务可行性。这是房地产项目投资决策、融资决策以及银行审贷的前提和基础。

1、财务分析的内容。一般来说，房地产项目根据不同决策的需要，在财务分析上分为融资前分析和融资后分析。（1）融资前财务分析。融资前财务分析也就是在考虑融资方案前，建设部门就需要让财务部门对项目开始进行的财务分析，也就是在忽略债务在融资条件下进行财务分析。一般来说，融资前分析主要是进行盈利能力分析，通常是以动态分析为主，静态分析为辅。（2）融资后财务分析。融资后财务分析一般都是以融资前分析和初步的融资方案为基础，主要是考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，以此来判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析的主要作用是比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。①盈利能力分析。融资后盈利能力分析主要有两方面，即动态分析和静态分析。所谓的动态分析，就是指通过编制项目资本金现金流量表和项目各方现金流量表，来准确的计算出财务内部的收益率、财务净现值等，进而分析出项目的获利能力。静态分析是指根据利润与利润分配表和现金流量表计算相关盈利能力指标，如项目资本金净利润率、总投资收益率等。②偿债能力分析。这主要是运用在筹措了债务资金的项目造价管理中。也就是要在造价管理和控制中，重点考察项目能否按期偿还借款的能力。并且能够通过计算利息备付率和偿债备付率指标，来最终判断项目的偿债能力。③财务生存能力分析。在房地产项目造价管理中，造价人员需要针对项目运营期间，能否得到足够的净现金流量，保证项目能够持续生存。这就意味着在财务分析中必须要按照财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，准确的计算出净现金流量和累计盈余资金，以便能够最终确定项目是否有足够的净现金流量维持正常运营的能力。

2、财务分析中报表的编制。（1）项目投资现金流量表。在现在市场商品货币经济中，所有房地产项目的经济效益和费用，其实都能够抽象为现金流量系统。在进行现金流量分析的过程中，需要正确识别和选用现金流量。从项目财务分析角度看，在某一时点上流出的项目资金称为现金流出，记为CO；流入项目的资金称为现金流人，记为CI。（2）项目资本金现金流量表。项目资本金现金流量表指的是在融资后进行项目盈利能力分析时，所需要编制的现金流量表。其是在拟定的融资方案基础上进行的息税后分析，房地产项目权益投资者整体是其观察角度，主要是考察项目给项目权益投资者带来的收益水平。

（四）房地产开发建设项目决策阶段的风险管理

决策阶段的风险因素包括开发建设项目的环境风险、投资估算和资金筹措方面的风险、社会评价方面的风险等。这个阶段的风险管理方法主要是辩识风险类别，分析各类别风险可能产生的内容和后果加以分析，制定预防、应对方案，提高开发建设项目的抗风险能力。

结语：总之，在房地产项目的决策阶段，需要造价工程师根据项目的特点，结合本阶段的基本工作流程，在认真分析影响工程造价的基本因素的基础上，对财务状况进行有效分析，最终形成一个科学有效的造价控制体系，保证工程的顺利进行。

作者单位：广西中联嘉业房地产投资有限公司

作者简介：磨英忠，女，壮族，广西南宁人，大学本科，在房地产开发公司从事工程造价管理工作，全面负责建设开发项目工程招投标、工程预结算审核、建设开发成本控制、成本分析等造价管理工作。

金融项目可行性分析篇（5）

笔者认为，应该算到税后。首先，盈利能力是针对利益主体而言的，财务盈利能力的主体是投资者，而在市场经济下的营利性项目对投资者的回报只能是税后的。第二，融资前全部投资收益率的常用判据是与加权平均资金成本(WACC)比较的结果。这样的收益率也只能是税后的。设初始投资为P，永续净现金流为R-C-T，则项目全部投资税后内部收益率为：

式中R和C分别代表营运期的现金流入和现金流出，T为由项目引起的所得税增量。如果由项目引起的有效所得税率为t，那么。略去应纳税所得额的零星调整，可得：

T=t・(R-C-D-I)

代人公式(1)有：

式中D为折旧和摊销，I为借款的利息，折旧、摊销和利息是可以抵扣所得税的。

现在来看融资的两种极端情况，第一种是全部由投资者股权(权益)融资，股东要求的投资回报为ie则项目达到盈利性目标的评价判据是：

第二种极端情况是全部由债务融资，债权人要求的利率为ib，代入公式(2)，项目能清偿债务的盈利水平判据为：

移项后有：

债务资金成本可以因抵扣所得税而降(1－t)的比率。例如，股权融资和债务融资要求的回报都是10％，所得税率33％，那么前者要求项目的内部收益率不低于10％；而后者可能只要求不低于6．67％[(1-33％)x10％]。比较公式(3)和公式(4)，内部收益率的计算几乎是相同的，都是按融资前，不考虑资金的来源结构，不考虑利息支付及利息对所得税抵扣。如果假定融资方案对折旧没有影响，即D≈D’，那么，项目税后内部收益率与融资方案无关。

一般的项目资金来源都由权益融资和债务融资两部分组成，因此，平均的资金来源的加权成本为：

式中，λ为债务融资占全部资金来源的比例，ib为债务融资成本(主要是债权人要求的利率)，ie为权益融资成本(股东要求的回报率)。这样就得到了融资前盈利能力的一般准则：

IRR≥WACC

(5)

从以上推导不难看出，目前投资财务常用的判别基准――WACC对应的项目收益率是融资前和税后的。内部收益率的计算不考虑融资方案的影响，而判别的基准又通过资金的成本调整，考虑了对税收的抵扣，这样就大大简化了项目早期方案的筛选工作。

金融项目可行性分析篇（6）

项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。

（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。

在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。

（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。

针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。

（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。

（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。

二、资金链风险控制措施

资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。

（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。

（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。

（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。

房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。

参考文献：

［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。

金融项目可行性分析篇（7）

中图分类号：F81　文献标识码：B　文章编号：1002-6908(2008)1020056-02

财务评价也称财务分析，是建设项目经济评价的重要组成部分。财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。

2006年7月3日，国家发展和改革委员会及建设部联合下发通知并出台了《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)，书中对建设项目的财务评价方法及参数都做了详细规定，指出财务分析可分为融资前分析和融资后分析。融资后分析考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，判断项目方案在融资条件下的可行性。因此，做好建材行业融资后分析认为，应从以下几个方面加以注意：

一、盈利能力分析

融资后盈利能力分析编制的财务报表有“项目资本金现金流量表”、“投资各方现金流量表”、“利润与利润分配表”，通过由这些报表所计算出来的资本金财务内部收益率、总投资收益率、项目资本金净利润率等财务指标与行业基准或投资者的期望收益率对比即可判断出项目的获利能力，所以如何编制这些财务报表就显得尤为重要。

1　项目资本金现金流量表的编制

在上表的编制中需注意：

1.1　此表考察的是整个企业实际的现金流入和流出，(方法与参数)(二版)中此表名为“自有资金现金流量表”。

1.2 补贴收入、维持运营投资是(方法与参数)(三版)中新增加的内容。对于先征后返的增值税、按销量或工作量等依据国家规定的补助定额计算并按期给予的定额补贴，以及属于财政扶持而给予的其他形式的补贴等，应按相关规定合理估算计人补贴收入。维持运营投资来源于企业内部。是企业的一项投资支出，而有些编制人员把它理解为流动资金的一部分，这是完全错误的。

1.3 此表中的所得税不同于“项目投资现金流量表”中的调整所得税，它是企业应交纳的所得税。

1.4 其他数据：营业收入、营业税金及附加的数据取自营业收入表；回收固定资产余值的数据取自折旧表；回收流动资金的数据取自流动资金表；项目资本金的数据取自筹资表；借款本金偿还、借款利息支付取自借款还本付息表；经营成本数据来自总成本表。

2　投资各方现金流量表的编制

此表编制时应注意：

2.1 无论是内资企业还是外商投资企业，无论是合资企业还是合作企业都适用本表，而在《方法与参数》(二版)中仅中外合资项目才有此财务报表。

2.2 本表是按不同投资方分别编制的，本表的现金流入和流出指的是出资方因该项目的实施将实际获得的收入和实际投入的各种支出，表中科目可根据项目具体情况调整。

3　利润与利润分配表的编制

此表编制中应注意：

3.1　《方法与参数》(二版)中此表名为“损益和利润分配表”。作者在参加过的很多审查项目中发现有相当一部分编写人员仍在延用以前的叫法。

3.2 息税前利润及息税折旧摊销前利润是《方法与参数》(三版)中的新增加的内容，通过这两行数据可以计算偿债备付率等指标。其中：

息税前利润=利润总额+利息支出

息税折旧摊销前利润=息税前利润+折旧+摊销

二、偿债能力分析

融资后偿债能力分析编制的财务报表有“资产负债表”和“借款还本付息计划表”。通过这些报表及借助息税前利润、息税折旧摊销前利润所计算出来的利息备付率、偿债备付率、资产负债率、贷款偿还期等指标分析项目的偿债能力。

1　资产负债表编制完成后需注意资产和负债及所有者权益这两栏，看二者是否相等，如果不等，说明某个报表或某个数据出现了错误，需重新核查，直至二者相等。一般来说，应分年计算出资产负债率，且在长期借款还清后可不再计算。

2　借款还本付息计划表的编制要弄清借款金额、借款利率、计息方式、付款方式、宽限条件等信息。借款利率执行金融机构适时的利率；计息方式有按月、按季、半年等；付款方式一般有四种：年末偿还、年中偿还、等额偿还本利总和、等额还本利息照付。不同的债务资金信息对应表格中的数据是不同的，由此计算出的利息备付率、偿债备付率等指标也不相同，所以对于同一个项目而言，融资渠道或者说融资方式不同，借款的偿还能力也不相同，一定要在搞清楚借款资金信息的条件下进行项目的偿债能力分析。

三、财务生存能力分析

财务生存能力分析也可称为资金平衡分析。根据项目的资金筹措与使用计划表、营业收入与营业税金表、流动资金估算表、借款还本付息表等报表编制财务计划现金流量表。综合考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，即是否有较强的生存能力。因此，财务生存能力分析应从以下几个方面进行分析：

1　看是否有足够的经营净现金流，特别是在运营期初

如果项目具有较大的经营净现金流，说明实现自身平衡的可能性大，不会过分依赖短期投资来维持运营；如果项目没有足够的经营净现金流，甚至出现负值，说明自身平衡的可能性小，项目运行有财务上的困难。需靠短期投资来维持运营，项目方案缺乏合理性，须做调整。

2　看各年累计盈余是否出现负值

金融项目可行性分析篇（8）

中图分类号：F299.24 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）03-0079-03

一、引言

项目融资（Project Finance）是20世纪70年代末至80年代初国际上兴起的一种新的融资方式，是以项目未来收益和资产作为融资的基础，由项目的参与各方分担风险的具有无追索权或有限追索权的特定融资方式。与传统的融资方式相比，项目融资方式筹资功能更强，能更有效地解决大型基础设施、公共事业和自然资源开发等建设项目的资金问题；其融资方式灵活多样，能减少政府的财政支出和债务负担；实现项目风险分散和风险隔离，能够提高项目成功的可能性。因此被世界上越来越多的国家所应用。

项目融资在我国的发展大致分为两个阶段。第一个阶段是20世纪八九十年代，我国陆续实施了一批以BOT方式建设的项目，如广西来宾B电厂、深圳地铁、广深高速公路等，这个阶段主要以吸引外商资本为主。第二个阶段是2005年国务院颁布《关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》以后，传统的BOT模式逐渐被以PPP（Public-Private partnership，公司合伙关系）方式为所代替，如北京奥运场馆和地铁四号线等项目。十二五期间，随着我国城市化进程的加快，对基础设施和公共事业的配套建设也提出来更高的要求，许多该类型建设项目面临着巨大的资金缺口。BOT/PPP等项目融资模式将有更广阔的发展空间。因此，如何采取项目融资的方式吸引外资和国内民营资金进入基础设施的投资、建设和运营管理领域，就显得尤为迫切。

虽然BOT/PPP等项目融资模式具有很大优越性，在我国也有很多成功的范例，然而由于该类项目具有投资巨大，融资成本高、运营期长、风险大等特点，失败的案例也有很多。因此，必须在决策阶段对影响项目实施的因素进行充分的分析和论证，采用科学的方法对融资方案进行进行决策，以保证项目融资的成功，避免盲目融资。

对PPP融资项目来说，能够满足要求的方案有很多，但每个方案的融资结构、融资成本、风险分担等却不尽相同。融资方案的优选结果直接影响到项目能否成功，也影响到项目日后的经济效益以及各利益相关者。因此，应该在满足要求的前提下，从融资结构、融资成本、风险分担等几方面进行综合评价，从而在备选方案中确定融资结构合理、融资成本低、风险小的方案。

多方案优选的方法有很多，归纳起来主要有层次分析法、模糊综合评价法、灰色关联度法等。本文重点研究了灰色理论中的灰色关联度分析法在项目融资方案优选中的应用。

二、PPP项目融资方案优选中灰色关联度法的应用

灰色关联度分析是对一个系统发展变化态势进行定量描述和比较的一种因素比较分析法，它通过对灰色系统内有限数据序列的分析，寻求系统内部诸因素间的关系，找出影响目标值的主要因素，进而分析各因素间关联程度。它通过确定参考数列和若干比较数列几何形状的相似程度，判断灰色过程发展态势的关联程度。灰色关联度法能把相互间互补的不可比的各项指标变成可比的，因此，对于多目标系统的评价更为有效。

对于PPP融资项目而言，衡量融资方案优劣的指标有很多，既有定性的阐述，又有定量的衡量。通过对比筛选，笔者认为，在各指标中，对项目融资的成败起关键作用的主要有五项指标，即：资金结构；资金来源的可靠性；融资成本；融资风险；项目融资的融资效果。

资金结构是PPP项目融资的核心内容，其内涵是指通过什么渠道，采取什么方式融通资金，融通多少资金，以实现项目融资和投资运营中资金效率最大化的问题。通常要从项目总资金结构比例的合理性、资本金构成的合理性、债务资金构成的合理性等方面来进行衡量。

资金来源的可靠性，是指权益资金和债务资金以及资产投入等各类资本在币种、数量和时间要求上能否满足项目建设的需要。在进行资金来源可靠性分析时，要与项目实施的进度计划相结合。

融资成本是指为项目融资所付出的代价，也就是使用各种资金而支付的费用。不同的资金来源，其成本也有显著的不同，在进行比较时，应对融资方案的综合资金成本进行对比分析。

融资风险是指在PPP项目融资过程中，由于其投资规模大，时间跨度长，参与者之间的关系错综复杂等原因，导致的信用风险、完工风险、运营风险、市场风险、政治风险、金融风险、法律风险等。

项目融资的融资效果是指项目融资方案实施后预期能达到的效果。一般要对项目进行融资后财务分析，计算资本金净利润率等指标，从而对项目融资方案的经济效果进行评判。

下面，以某城市污水处理厂项目的融资为例来说明灰色关联度法在PPP项目融资方案优选中的应用。

（一）确定比较数据列

1.确定各方案特征指标

结合项目的实际情况，投资合作人提出A、B、C、D四个融资方案。根据项目的特点，经方案评审委员会聘请的专家(7人)组讨论，决定按资金结构；资金来源的可靠性；融资成本；融资风险；融资方案的信用保证结构等五项为评价指标或因素进行方案优选。其相应的技术经济指标见表1。

表1 技术经济指标

2.对灰色特征指标进行量化处理

上列指标中，资金结构、资金来源的可靠性、融资风险等是非量化的，在进行关联对比分析前必须对它们作量化处理。首先由专家小组给出无记名评分，专家评分情况见表2、表3、表4所示。

其评分越高表示备选方案的资金结构越合理，资金来源越可靠，融资风险越小。

表2 资金结构的专家评分

然后再对非量化的灰数指标进行白化权函数的量化处理。一般方法是通过建立白化曲线，即将最高与最低评分的白化值顺序取为0与1(或反之)，建立一条曲线，从而求出该项指标的白化值。

以融资方案的资金结构为例，根据表2中的这些数据，取最高和最低评分的白化值为1和0， 建立一条白化权函数曲线：

y=ax+b

式中：y——白化值

x——指标样本值

以资金结构的白化处理为例，表2中x的最大值和最小值分别为9 和4， 代入得

a=0.2，b=－0.8，即：y=－0.8+0.2x,

将A、B、C、D各方案的得分值代入可得各方案资金结构合理性的白化值。填到表5中。

yA=0.2×7-0.8=0.6；yB=0.2×5.14-0.8=0.228；yC=0.2×8.14-0.8=0.828；yD=0.2×6.71-0.8=0.542

同理可以计算资金来源可靠性、融资风险的白化值，见表5，即为各比较因素的效果样本值。

3.对特征指标进行无量纲化处理

在表5中，不同指标的数值相差较大，有可能使一些数值小的因素失去作用，而数值大的因素则被夸大而无法比较，所以要将数据进行无量纲化处理。

一般对大于1的数进行如下处理：对同一指标，设定效果样本值最大方案，其白化值为1，其余方案的白化值一定小于1，等于该方案的效果样本值/该指标的最大效果样本值。

以融资成本为例，方案C的融资成本最高，为12%，则其白化值为1，

方案A的白化值=9.5%/12%=0.792，

方案B的白化值=10%/12%=0.833，

方案D的白化值=10.5%/12%=0.875。

同理，计算出融资效果的各方案白化值，并填到表6中。

由表6得出比较数据列为： {XA}={0.6，0.25，0.792，0.143，0.714};

{XB}={0.228，0.465，0.833，0.608，0.857};

{XC}={0.828，0.75，1，0.428，1 };

{XD}={0.524，0.5，0.875，0.823，0.786};

（二）确定参考数据列

依据备选方案各评价因素的数值，从中选出最优参考数据列。确定原则是它的各项元素是从各方案技术经济指标数据列里选出一个最佳者，包括非量化指标的相应白化值中的最佳者，由这些最佳值组成最优参考数据列。

具体数值的选取由表6中各指标的最佳值组成，即：（X0(k)）={0.828，0.75，0.792，0.823，1}

（三）求关联系数

关联系数ξ0i(k)是比较曲线和最优参考曲线在第k个元素的相对差值，差值大小可作为关联程度的衡量尺度。关联系数的公式为：

式中η是分辨系数，常取0.5。求比较数据列与最优参考数据列的绝对差值，见表7所示。

表7 比较数据列与最优参考数据列的绝对差值

计算比较数据列对最优参考数据列的各关联系数 ，结果见表8所示。

（四）求关联度

由于关联系数的数据很多，显得信息分散而不便于比较，为此，可将关联系数在考虑各特征指标的权重后集中为一个值。在实际工作中，各个特征指标的重要性和影响性往往是不同的．这就需要拟订各指标关联系数的权重来表示其重要程度。通过专家小组评议，拟定各指标的权重为：

{αk }={0.1，0.2，0.3，0.3，0.1}

考虑权重的关联度计算公式为：ri=∑αkξk

表8 关联系数ξ和关联度ri的计算表

从表8中可见，4个备选方案中D方案的值最大，从而得出结论：D方案为最优方案。

三、结语

PPP项目融资方案的优选取决于多方面的因素，其中有些因素不能量化，而采用灰色理论则可将灰色值量化，同时还考虑了各因素之间的相对重要性，从而可以解决传统比选方法中存在的问题，为以后方案比选提供一定的参考。

参考文献：

金融项目可行性分析篇（9）

关键词项目融资银行贷款风险防范

一、银行贷款在项目融资中的作用

随着我国经济的不断发展，需要建设越来越多的基础设施项目，而项目融资方式作为一种新兴的融资方式对我国经济的发展起了重要作用。而银行贷款在项目融资中有着很重要的作用。一方面，银行在对项目融资进行贷款时，会对项目融资进行全方位的风险分析，然后会针对各种分析设计相应的风险机制，确保项目融资的顺利进行，从而促进了我国经济的快速发展。另一方面，银行在参与项目融资贷款时，会采取一些措施尽可能的避免贷款项目资产质量的下降，这样有利于提高银行自身的整体素质，也为我国银行同国际上先进银行竞争奠定了的基础。

二、项目融资中存在的风险

（一）政治风险

在项目融资中，如果项目融资在很大程度上依赖于政府的特许权或者特定税收政策时，那么就存在着很大的政治风险。我们可以通过政治风险投保或者政府书面保证，降低项目融资的政治风险。

（二）法律风险

法律风险指东道国法律的变动给项目带来的风险。由于每个国的法律制度不同，那么进行跨国借贷就可能因法律问题给项目带来难以预料的风险。项目发起方可以聘请法律顾问，确保项目的融资处理以及税务处理符合项目所在国的法律要求。或者与东道国政府签署相互担保协议，达到互惠互利。

（三）信用风险

信用风险是指项目相关参与方不能履行协定责任与义务。项目发起人要找信用良好、资金实力雄厚和有行业建设经验的企业合作，这样能在一定程度上降低信用风险。

（四）金融风险

金融风险主要表现为利率风险和汇率风险。项目发起人和贷款银行要认真的分析和预测金融市场上可能出现的汇率波动、通货膨胀等变化，因为这些变化可能会引发项目的金融风险。

（五）完工风险

完工风险是指项目延期完工、无法完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险。贷款银行是项目完工风险的主要受害者，因此银行可以要求项目投资者提供完工保证基金或者债务承购保证等完工担保。另外贷款银行还可以聘请项目经理，监督项目的进展和完工情况。

（六）经营风险

项目融资的另外一个核心风险就是经营风险，主要表现为：原材料供应风险、管理风险、技术风险等。它直接关系到整个项目融资的正常运行。我们可以通过签订长期的原村料供应合同来控制原材料风险；或者通过信用担保协议来消除管理经营风险。

三、银行降低在项目融资中风险的对策

（一）改进和完善银行项目评估方法

随着国际金融市场的一体化的发展，我国银行需要进一步的改进和完善银行项目评估方法，这样才能够实现风险管理规范化和评审方法国际化。例如银行可以在项目融资中引进结构化贷款评审技术，通过法律契约的形式，明确双方的

责任与义务，把相关参与方人为干预的风险隔离，实现对风险的控制。尤其是针对项目成功的关键因素和风险因素，利用契约的方式分散，能够实现风险分担。

（二）强化信用结构设计

根据目前我国的具体国情，我国银行在进行项目融资贷款时，一定要特别重视信用结构。银行在设计信用结构时要根据融资结构化的理念，这样才能够强化信用结构设计中信用措施的运用。例如贷款银行可以要求项目公司提供第三方担保，这样当借款人信用不可靠、借款人缺乏财务独立性或者没有足够的财务信息支持贷款决策时可以把风险转移到第三方，以此保证银行贷款的安全可靠性。需要注意的第三方担保是要求有条件的担保，而且要有启动担保的标志。

（三）加强项目的现金流分析

项目融资分析的重点就是现金流量。因此要看一个项目是否成功的关键就是对其进行现金流分析，这也是银行控制风险的关键。为了确保分析的有效性，银行可以建立现金流控制机制，在与借款人的财务协议或者信用协议中加上对自由现金流的控制的条款，此外还要提高银行分析人员的水平，增深对现金流分析的深度，这样才能有效的防范银行贷款风险。

（四）完善信用增级机制

所谓信用增级就是银行在融资过程中针对不同的信用风险采用不同的风险控制机制，从而保证还贷现金流的安全性。根据不同的实际情况，可以使用母公司增信、委托账户协议、备用贷款、政府增信、产品承购协议增信、保险、财务管理协议以及信用证等各种形式增信。但是在进行信用增级时，银行首先要进行深入的分析和研究增信的机制及其副作用，否则不合理的增信会导致银行贷款风险增加。

（五）创新项目融资模式

银行要创新项目融资模式，采用多种形式进行项目融资，避免因单一的项目融资模式带来的风险。例如银行可以采用有限追索权融资模式，要求拥有融资项目资产的第一抵押权，或者要项目发起人建立项目收入信托账户，提供补充担保。并把贷款银行设为该信托账户的受益人，只有经过受益人允许，项目公司才可使用该账户中的资金。此外还可以利用协议要求项目投资者把一切和项目相关的契约性权益全部转让给贷款银行，从而分散风险。

随着我国经济的飞速发展，将会给项目融资提供更为广阔的发展空间。因此，我们要在遵循国际惯例的前提下，创新一些符合我国国情的风险管理办法，加强项目融资中银行贷款的风险防范，使项目融资能够在我国投融资领域充分发挥其作用。当然，解决我国项目融资中银行贷款风险防范问题是一项长期而艰巨的任务，还需要政府、企业界、法律界、等社会各界的大力支持。

参考文献：

金融项目可行性分析篇（10）

一、出口信贷项目融资的含义

出口信贷是一个特定的融资范畴，是对货物出口和境外投资提供信贷资金融通的总称；项目融资是一种特定的融资模式，是对有限追索的具有类似信用保证结构的项目资金运作模式的总称。出口信贷中引入项目融资模式即是要通过项目融资这种特定的资金运作模式来对出口信贷项目进行操作，这一概念是相对于通过传统贸易融资模式对出口信贷项目进行操作而提出来的。项目融资模式下运作的出口信贷项目，贷款人将根据项目本身的经济强度而采取不同程度的追索权，是有限追索的融资模式，贷款人提供授信的主要信用支撑点是项目的现金流量和项目资产，贷款人将与借款人以及其它利益关系人一起在精心设计的信用保证结构框架下，在特定的期间和范围内，分担项目所具有的各类风险；在有限追索限定的范围内，项目一旦因风险发生而最终失败，贷款人将仅以项目资产受偿，其追索权不涉及项目以外的任何资产。出口信贷项目融资模式更适用于那些建设周期长、投资量大、收益相对稳定、受市场变化影响较小的出口信贷项目，最典型的就是境外承包工程和境外投资类的出口信贷项目，非常适用于通过项目融资模式来进行运作。

二、出口信贷项目融资可行性分析与项目投资结构设计

（一）出口信贷项目融资可行性分析

出口信贷项目融资的可行性分析主要包括对项目的基本资格进行审核、对项目技术经济可行性的分析、对项目风险的分析等三方面内容。

1.出口信贷项目基本资格审核。贷款银行受理出口信贷项目后，首先要对项目的政策性准入标准进行审核，确定该项目是否具备取得出口信贷的基本资格。审核借款人资格，根据项目的实际特点，确定是否适于采取项目融资模式安排融资。一般来说，对于一些境外出口信贷项目：如境外承包工程；境外资源开发项目；带动国内设备、技术、产品等出口的境外加工贸易项目、境外投资建厂项目和基础设施项目；提高国内企业产品研发能力和出口竞争能力的境外研发中心、产品销售中心和服务中心项目；开拓国际市场、提高企业国际竞争能力的境外企业收购、并购或参股项目等，这些项目往往金额大、期限长，除项目自身经济强度支撑外，借款人难以解决有效担保，因而比较适合通过项目融资模式进行安排。

2.出口信贷项目技术经济可行性分析。对于具备申请出口信贷基本资格的项目，贷款银行要对项目投资者所作的可行性研究的科学性、合理性进行独立论证，对于专业性强、比较复杂的出口信贷项目可聘请有关方面专家参与论证。项目的可行性研究就是指通过对项目的主要技术经济要素，包括技术、管理、劳动力、市场、原材料、能源、基础设施、环境保护、宏观经济环境等的分析，据以对项目做出综合性的技术评价和经济效益评价，获得项目净现值（NPV）、投资收益率（ROI或ROE）和内部收益率（1RR）等具体反映项目经济效益的指标。需要说明的是，贷款银行在这里所进行的可行性分析是建立在投资者可行性研究的基础上的，其重点在于对投资者可行性研究的科学性与合理性进行检验，从而对可行性研究报告的结论进行判断与校正。

如果申贷项目所作的可行性研究存在某些重大遗漏，贷款银行应当要求借款人对可行性研究进行补充修正；对于借款人可行性研究报告中的信息、数据和参数的准确性、及时性和科学性，贷款银行应当进行认定，特别是对于资源储量、原料供应、市场预测、定价模型、成本分析、贴现率等关键数据的科学性和准确性要进行深入分析与判断，因为一旦这些数据的准确性出现问题，将可能导致可行性研究的结果完全不可用，以此为依据实施的项目和提供的融资将不可避免失败的结果。通过对借款人可行性研究的补充与修正而得到的项目可行性分析结论，是贷款人进行贷款决策的重要参考依据。

3.出口信贷项目风险分析。可行性分析是项目投资者从资本获利的角度出发，侧重于分析项目出现好的可能性和程度，即在各项环境条件、参数等处于理想状态的假定基础上对项目的投资收益率、内含报酬率和投资回收期等指标所进行的分析预测；而风险分析则是贷款银行从贷款安全的角度出发，侧重于分析项目出现坏的结果的可能性和坏的程度，进而对项目未来的偿债能力做出判断。因此，贷款银行在对出口信贷项目经济技术可行性进行分析的基础上，还必须对项目进行风险分析，对有关的风险因素做出评价，判定项目的经济强度和各种风险要素对项目经济强度的影响程度。出口信贷项目的风险分析是决定贷款银行是否为一个项目提供融资的关键决策因素，并且为贷款银行通过投资结构、融资结构和信用保证结构的设计规避项目风险提供了重要的基础数据。

（二）出口信贷项目投资结构设计

1.项目投资结构设计的基本因素。贷款银行应当在一个出口信贷项目的运作初期就与项目主办投资者进行深入接触，并参与到项目投资结构的设计中去，以为项目的成功运作以及后续的项目融资奠定良好的基础。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。在对项目投资结构进行设计时需要考虑到以下几个基本因素：项目资产的拥有形式、项目产品的分配形式、项目管理的决策方式与程序、债务责任、项目现金流量的控制和税务结构等。此外，会计准则对于报表合并的规定、对投资可转让性的需要、对项目资金的考虑等也是设计项目投资结构所应当考虑的重要因素。

2.项目投资结构设计。贷款银行与投资人就出口信贷项目的基本情况进行深入了解后，应当与投资人共同研究设计与投资特点及融资要求相适应的项目投资结构。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。贷款银行在介入一个拟申请出口信贷的境外投资项目后，为确保项目运营以及项目融资能够顺利执行，需要与项目投资者（借款申请人）及有关各方就项目情况进行深入研究，对项目投资者从投资角度出发的需要以及贷款银行从融资角度出发的要求进行综合平衡，并结合项目本身的特点对项目投资结构进行设计。这一步的工作是至关重要的，它不但关系到项目今后能否成功运转，而且是项目融资信用保证结构的重要基础，是融资能否成功的关键。

三、出口信贷项目融资的BOT模式设计

（一）出口信贷项目融资模式的选择及其应考虑的主要因素

1.出口信贷项目融资模式选择。对于不同的出口信贷项目，由于贷款银行的不同、投资者的不同和项目自身特点的不同，其项目融资的具体模式可以归纳为以下几种类型：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、以“设施使用协议”为基础的融资模式、以“杠杆租赁”为基础的融资模式、以“生产支付”为基础的融资模式、以“黄金贷款”为基础的融资模式、BOT项目融资模式等。其中：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、BOT项目融资模式是最基本的项目融资模式，对于出口信贷实务操作比较适用，并且其它几种项目融资模式都是在这几种模式的基础上衍生的。

2. 出口信贷项目融资模式设计应考虑的主要因素：（1）如何实现有限追索。实现融资对项目投资者的有限追索，是投资者寻求项目融资模式的一个最基本的出发点，同时也是贷款银行根据专业判断所愿意承担的风险限度。贷款银行看待风险的态度、项目投资者承担风险的能力以及项目所处行业的风险系数、投资规模、经济强度等多方面因素都会对项目的追索形式和程度产生重要影响。因此在项目融资方案设计过程中，贷款银行与项目投资者之间将根据各自对风险的判断和承担能力，围绕追索的形式和追索的程度进行反复的权衡与谈判。（2）如何分担项目风险。在项目各有关当事人之间分担风险是投资者寻求项目融资模式的另一个着眼点，其核心内容就是如何在投资者、贷款银行以及其它与项目利益有关的第三方之间划分风险。例如：项目投资者一般需要承担全部的项目建设期和试生产期风险，但是在项目建成投产以后，投资者可能只需要以购买项目绝大部分产品的方式承担项目的市场风险；而贷款银行则有可能需要承担项目的部分经营风险。因此，如何分担项目风险与如何实现有限追索其实是同一问题的两个方面，它们的核心都是贷款银行与投资者对风险划分的权衡与博弈。除上述因素外，项目投资者在设计融资方案时还十分关注对项目税务亏损的利用和资产负债表外融资的实现等内容。

（二）出口信贷项目融资的BOT模式设计

BOT是Build（建设）、Operate（经营）和Transfer（转让）三个英文单词第一个字母的缩写，这种融资模式的基本思路是：项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供―种特许权协议（Concession Agreement），作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者来申请出口信贷，承担风险，开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润，最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构。

1.BOT模式的组成人员。（1）项目的最终所有者（项目发起人）。项目发起人是项目所在国政府、政府机构或政府指定的公司。在BOT融资期间，项目发起人在法律上不拥有项目，也不经营项目，而是通过给予项目某些特许经营权（例如承购项目产品以保证项目的最低收益）和给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资安排的支持。在融资期间结束后，项目的发起人通常无偿地获得项目的所有权和经营权。（2）项目的直接投资者和经营者（项目经营者）。项目经营者是BOT融资模式的主体，通常是一个由项目经营公司、工程公司、设备供应公司以及其它投资者共同组成的一个项目公司。项目经营者从项目所在国政府获得建设和经营项目的特许权，负责组织项目的建设和生产经营，提供项目开发所必需的股本资金和技术，并申请出口信贷，承担项目风险，并从项目投资和经营中获得利润。（3）项目的贷款银行。BOT模式中的贷款银行可以是商业银行，也可以是政府出口信用机构、世界银行或地区性开发银行，或是上述金融机构组成的贷款银团。

2.以BOT模式建设项目并申请出口信贷的主要思路：（1）特许权协议是BOT模式的一个核心环节，主要包括三个方面的内容：一是批准项目公司建设开发和经营项目，并给予使用土地，获得原材料等方面的便利条件；二是政府按照固定价格购买项目产品或者政府担保项目可以获得最低收入；三是在特许权协议中止时，政府可以根据协议商定的价格购买(或无偿收回)整个项目。项目公司以特许权协议作为基础向政府出口信用机构申请出口信贷，政府出口信用机构可以将特许权协议的权益作为贷款抵押，并设计专门机构控制项目的现金流量。在一些情况下，政府出口信用机构还可要求项目所在国政府为贷款提供担保。（2）在项目建设阶段，工程承包公司以承包合同的形式（如“交钥匙”合同）建造项目，可以起到类似于完工担保的作用，有利于控制融资风险。（3）进入经营阶段后，经营公司根据经营协议负责项目公司投资建造的公用设施的运行、保养和维修，支付出口信贷本息并为投资财团获得投资利润。（4）项目公司保证在BOT模式结束时将一个运转良好的项目移交给项目所在国政府或其它所属机构。