房地产行业价值篇（1）

重庆房产税试点影响力度较弱

房产税针对高档商品房，预计征收范围较小，力度较轻。从新华网消息看，房产税针对高档商品房征收。目前重庆划分普通住宅和高档住宅的标准为建筑面积 144平米（或套内面积122平米），我们预计实际方案起征范围在户均200平米以上，不涉及套数，累计税率0.5-1.5%。并且，房产税的征收对评估体系、征税体系的要求比较高，估计最终方案不会十分严格，预计初始只对新增住房征收，后续待评估体系完善，再逐步扩展至旧房。

对成交量整体影响较弱，对高档住宅房价的影响取决于最终税率，整体来看，影响幅度很有限。从出台时间及征收对象看，除了作为税制改革的一环外，此次房产税的出台带有调控的目的和作用，我们认为其对市场的影响是：（1）预计对整体成交量的影响比较有限：一方面是因为此次征收范围较小，另一方面房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显的抑制投资需求，从微观来看，下半年购房者以自住需求居多，重庆市场尤其如此；（2）对高档住宅房价会有影响，但幅度取决于最终税率。房产税作为未来现金流支出的增加，从理论上讲会对房价产生影响，如果按照1%的税率贴现计算，对房价的影响幅度为10-15%（贴现率7-10%），因此对最终实际房价升降取决于最终的税率及市场本身预期的房价升幅。

宏观经济环境决定行业发展大势

宏观经济环境对于房地产行业的发展有着非常重要的影响。首先，货币政策对于行业发展关系重大。房地产的开发需要投入大量的资金，同时商品房的购买也需要不少资金，因此，利率的变化、货币供应量的多少等因素将影响着房地产开发投资、成交量、房价等行业发展的反方面面。另外，房地产作为资产保值增值的重要工具之一也受到经济通货膨胀情况、人民币汇率变化等多种宏观经济因素的影响。从货币政策、通货膨胀以及人民币汇率三方面来看，我们认为，2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。

货币政策由“适度宽松”转为“稳健”

2010年12月的中央经济工作会议已经确认了2011年货币政策将由“适度宽松”转为“稳健”，这对于房地产行业而言的影响主要是负面的。从需求面角度，稳健的货币政策主要意味着加息周期的开启，从而将提高购房者的购房成本，减少房地产需求。从供给面角度，稳健的货币政策意味着货币供给量的下降以及贷款成本的提高，因此，不利于房地产开发投资的增长和房地产企业效益的提升。然而，这些影响效果的显现还将取决于货币政策的具体实施方式、程度和速度等各方面因素，缓慢而温和的货币政策转变对于行业的影响相对较小。

通胀与治理通胀的博弈

近期，国内CPI 出现了持续的快速上涨，推动经济进入了负利率时代。在这种经济环境中，资金需要寻找抗通胀的投资品种以规避贬值的损失，房地产投资需求因此而增加，行业发展受益。在国内经济保持平稳较快发展的背景下，预计2011年通货膨胀延续的概率偏大，由此来看，2011年房地产行业有望保持较好的发展。但是，在调控政策对房地产投资需求的严格限制下，由通胀产生的房地产需求较难转化成有效购买，所以，在当前的政策环境下，上述利好作用可能无法充分发挥。同时，由于高通胀的存在对民生将产生较大不良影响，政府将采取较为坚决的手段管理物价水平，而这些手段有可能给房地产行业的发展带来一些副作用。因此，综合来看，通胀和治理通胀博弈的经济环境对于房地产行业的发展将产生有限制的利好的。

人民币存在升值压力

人民币汇率改革将在2011 年继续，在国内经济持续向好而国际经济复苏仍存在不稳定的背景下，人民币的升值压力仍然存在。人民币的不断升值趋势以及进一步升值的预期将加速国外资金的流入，而对于流入的外资来讲，房地产投资是各种保值增值方式中较好的选择，由此房地产需求进一步增加。因此，2011年人民币升值预期将对房地产行业的持续发展起到助推作用。

2011年行业基本面判断

房价的判断：房价难下跌 涨幅将收窄

2011年的价格走势。我们判断2011 年整体房价将稳中有升，但涨幅将得到控制（不排除个别城市房价会阶段性有所回落，但幅度和持续时间也会非常有限）。房价难以下跌，通过国外的实证分析，我们发现，在经济处于高速发展，居民收入不断增长、城市化进程尚未结束的背景下，难以出现房价持续下跌的情况。

日本的经验。日本地价与其经济走势、居民收入、城市化进程具有高度的相关性。日本地价于1992年开始下跌，与此对应的，恰是日本经济从此也陷入了极度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992开始基本处于不增长的状态，同时，日本的城市化率在1992年后也已经达到77%的高点。

德国的经验。从1958-2008 年，德国房价基本未出现过下降，只是涨幅随经济出现波动，且在经济高速增长的时期也面临了房价增幅的剧烈变化。而房价在1995-2008年出现了十多年几乎不涨的情况，也是因为经济从高增长回落至2%的低增长时期，居民收入也陷入不增长的境地，同时城市化也达到高点，人口增长带来的影响基本消失。

中国的现状。中国经济未来仍将处于高速的增长期，居民收入仍将继续增长，中国的城市化进程远没有结束，中国尚处在第三次生育高峰带来的置业高峰（这一点从高校毕业生持续增加、2006年开始结婚对数增加两个侧面看出来）、居民储蓄金额处历史新高、2009年货币超发的影响还未消失，中国的购房文化短期不会改变，居民投资渠道匮乏，这些因素决定房价不具备持续下跌的可能。

未来房价涨幅将收窄。首先，2011年楼市整体供应量将明显增加，在需求受抑制的情况下，供需将更加均衡。当然，也有投资者担心，供应增大，而需求受调控，这种局面会否导致房价下跌？我们认为，由于供应的增加有明显的区域化差异，这将化解供应对房价的压力。这种供应的区域性差异是指：一线城市2010 年新开工增加是在之前连续5 年下降的基础上恢复性的增加，因此供应仍可能不足，但由于其需求是政策调控的重点，最终可能实现新的供需均衡；二线城市2011 年供应增加是连续数年的持续增加，但其需求又是受政策影响较小的地方，供需将是另一种均衡。其次，随着未来城市间轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求，对控制中长期房价涨幅有利。

成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长

2011年的成交量走势。2010年主要城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前，成交量的多少，不是需求决定的（现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点），而是由供应决定。供应的增加不会对需求形成压制，反而会促进成交。因此，我们认为，随着2011年供应的增加，成交也将增加。

投资建议

房地产行业价值篇（2）

    一、研究目的和背景

    房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比,房地产公司资本结构有下列显着特点:第一,资产负债率很高。第二,房地产行业融资主要依赖银行贷款,直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60%以上。第三,流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款,贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四,房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关;理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本,还会增加股东和债权人的成本,资本结构与公司价值成u型关系;信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息,债务水平和公司价值正相关;优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资,资本结构与公司价值的关系并不能确定。

    在实证研究方面,国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明,资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关;沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,资本结构与公司价值正相关;李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关;韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚,主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主,或者是多行业总体研究,由于房地产上市公司数量稀少,涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多,而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素,并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响,也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响,研究深度不足。

    二、研究设计

    1、研究假设提出。假设1:资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2:资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时,成交量放大,由于需求旺盛,房地产公司会加大房地产投资,增加对负债的依赖程度,负债比重会增加,而到了淡季,对房地产投资会减少,负债比重降低。

    2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率,该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润/股东权益有关资本结构的衡量,本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示,资产负债率=总负债/总资产。国内外学者研究证明,公司规模,公成长性,盈利能力,股权集中度等指标对公司价值有显着影响,因此,将它们引入回归模型中,这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度:前十大股东持股比例=前十大股东持股总数/公司总股数。公司规模:公司规模=总资产的自然对数。公司成长性:公司成长性:(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)/前一年主营业务收入。盈利能力:销售净利率=公司当年的净利润/当年营业收入。

    3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率;模型中1是检验资本结构与公司价值关系;模型2中加入市场繁荣度虚拟变量,当市场处于繁荣期时,season取1,否则season为0,该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

    4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本:剔除样本期间发行B股和H股的公司;剔除样本期间被ST或ST类公司;剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值,最后得到的样本数量为200个。

    三、描述性统计与分析

    由表1统计缮果可以看出,公司的平均净资产收益率为10%,标准差为7%,说明行业整体净资产收益率分化较小;资产负债率为54%,标准差为15%,这表明房地产行业资产负债率非常高,且行业内部分化明显;净利润率均值为12%,最高达60%,标准差为10%,说明行业内部分化明显;公司成长度均值为45%,标准差为1.19,这说明房地产行业发展迅速,但行业内公司差异明显。股权集中度为56%,说明房地产行业大股东持股比例较高,行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。

    其一,方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126,这表明方程的拟合度很高,方程显着成立。其二,盈利能力是影响净资产收益率的主要因素,总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素,盈利能力和总资产负债率都通过了t检验,且两者与公司价值存在正相关关系,因此假设1成立。其三,公司成长性对ROE影响显着,成长性指标通过了t检验,它与ROE正相关。其四,公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验,这两个指标对ROE无统计意义,它们的影响不能确定。

    本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年,调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出,资产负债率的回归模型整体通过F检验,方程拟合度是0.33,但是交叉项的乘积没能通过T检验,无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

房地产行业价值篇（3）

一、研究目的和背景

房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。mm公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。

在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。

二、研究设计

1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。

2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。

3、模型建立。模型1：koe=a+bdebtl+r(controlvariable)+e，模型2：roe=a+bdebt+r(controlvariable)+season+seasondebt+e。debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行b股和h股的公司；剔除样本期间被st或st类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。

三、描述性统计与分析

由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。

其一，方程整体通过f检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对roe影响显著，成长性指标通过了t检验，它与roe正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对roe无统计意义，它们的影响不能确定。

本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过f检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过t检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

房地产行业价值篇（4）

一、分析房地产行业HR部门管理当中存在的问题

（一）避免人才流失

伴随我国企业与各项业务快速的发展，房地产行业的业务部门的人才流失问题也越来越严重，通过这一点不难看出，房地产业务部门的高薪虽然能够吸引大批的业务高手，但将人才留在企业长期的工作，为企业创造更大的价值才是房地产业需要重视的问题。

（二）不完善的薪酬体系难以形成较好激励效果

在我国的房地产企业当中，业务部门的薪酬体系过分注重外部的业务竞争，忽视了内部薪酬的公平性，普遍都是通过房地产行业的高薪来吸纳优秀的业务人才。伴随企业的发展，很多大型的多元化的房地产行业在员工的薪酬制度与激励机制方面并不完善，很多员工都出现了积极性低下的问题。一部分专业项目型的房地产公司，虽然薪酬制度比较灵活，也能够激励员工的工作积极性，但是却将员工个人发展的空间以及稳定性方面的追求忽略了，因此这些公司在利益动力机制方面缺乏长期性，其结构性也不完善，对企业的长期、稳定的发展形成了一定的制约。

（三）绩效管理效果不明显

高效的纯净管理体系，能够有效的提高员工的工作绩效，确保员工在公平进行、有朝气的环境当中工作，从而提高业务量以及工作效率，使企业的竞争优势增强。我国房地产行业HR部门在绩效管理方面，也取得了一定的效果，但不少企业并不是为了改善并提高公司绩效才进行绩效考核，还有企业是想通过这种先进的管理工具和管理理念解决绩效管理当中出现的问题。HR管理的改进要要持续不断的，不可一蹴而就。像BSC和KPI等这些先进的工具的运用，要求企业必须要有一定的管理基础。要采用怎样的考核方法、运用哪些KPI，考核结果怎样才能反映到实际的管理当中，提升员工的积极性和稳定性，从而促进企业的发展需要房地产企业高层给予更多的重视。

（四）房地产企业缺少相应的文化建设

因房地产行业运作的动态性，不少企业的领导忽略了企业文化对于员工满意度和忠诚度方面提高的作用，很多房地产公司的企业文化都有一定的缺失和不健全现象。企业是否具备好的适合本企业的企业文化，是否真正发挥企业文化的作用，在一定程度上反映出了该企业的影响力与凝聚力。企业一定要形成属于自己的、优秀的企业文化。缺乏企业文化的影响，就会缺乏企业号召力，凝聚力和忠诚度也相对缺乏。

二、针对房地产行业HR部门出现的问题给出相应的对策

（一）留住现有人才，完善员工的职业生涯规划

房地产行业的业务部门，从业人员向年轻化发展，他们处在强烈需要自我发展与提升的时期。房地产行业始终是以高薪著称，丰厚的薪水与福利短时期内是可以提高员工的工作热情的，可随着工作时间的变化，员工个人发展和自我提升方面的要求会变得越来越强烈。因此，房地产HR部门，必须有战略性的同员工进行全面的沟通，给员工设计出弹性较大的职生生涯，给员工创造能够适合其自身特点的发展空间，其中包括培训和升迁的机会。这样可帮员工认识到自己未来发展的空间，明确自己在企业发展过程当中的责任和重要性，发挥自己的潜力，切实的成为企业的长期的合作者，与企业共同发展。

（二）动态、公平的绩效管理和薪酬体系的构建

房地产行业要根据本企业的发展战略与运营特点，建立符合自身特点的动态的绩效管理体系与薪酬体系，增强体系的公平性与合理性。在设计绩效管理体系时，应注意以下问题：①要考虑绩效考核的机会成本。即要避免为了考核的全面而增加考核的难度或者增加考核的投入，使考核缺乏可操作性。②考核方式不必完全一致。即针对不同岗位设置不同的绩效考核方式。③避免完全量化状况的出现。许多人认为，考核的量化是对参加考核人的公映，所以在作绩效考核方案时能量化的量化，不能量化的也量化，造成绩效考核看上去十分机械，同时会使许多无法量化考核的部门无法操作。因此，在进行绩效考核设计的时候，要做到主观与客观相结合，发挥主观考核的优势。④绩效考核要服从企业现阶段的发展状况和企业发展战略的要求。绩效考核不是一成不变的，要随着企业的发展、随着企业战略要求进行不断的调整。

（三）企业文化是房地产企业进HR部门管理的基础

房地产行业要从本企业的实际入手，要对公司发展历程进行提炼，培育适合自身运营特点的企业文化。

房地产行业的企业文化建设要培育建立在企业核心价值观基础上的员工归属感，这需要领导者与员工充分沟通，共同寻找企业的价值观，有效帮助员工产生对企业的战略以及企业的领导的认同感和归属感；努力培养员工的成就感，当然这忠诚度是建立在员工自身价值观的基础上的，企业的共同价值观可以影响并引导员工的价值观，调动员工的工作积极性，更好地向着为组织发展战略服务的价值观方向靠拢。另外，这种在企业文化的氛围下的沟通，还可以很好地促进企业领导者的领导风格的完善，形成更适合员工的领导方式。好的企业文化会帮助企业形成一个良好的氛围，帮助企业形成一个良好的氛围，吸引和留住人才。

总之，房地产行业HR部门必须树立以人为本的管理思想，给员工进行个人职业生涯的规划，构建动态、公平的绩效管理和薪酬体系，提炼公司的企业文化，还要吸纳更多的优秀业务人才来提高企业的核心竞争力，才能够使业务人员具有长效的积极性和工作热情，为企业创造更大的经济效益。

房地产行业价值篇（5）

一、房地产行业上市公司投资性房地产公允价值计量应用现状

（一）采用公允价值计量的上市公司数量统计。截至2014年4月30日，沪深两市房地产行业（CSRC行业分类标准）A股共有131家上市公司披露了年报，其中沪市有68家，深市63家。对投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续计量的共有15家，其中沪市7家，深市8家占房地产行业A股上市公司总数的1145%，而采用成本模式后续计量的有116家，占比8855%。

（二）公允价值确定方法统计分析。统计显示，这15家上市公司主要采用相同或类似房地产的市场价格、资产评估机构提供的评估价格这两种方法确定自身拥有的投资性房地产的公允价值。其中有5家上市公司采用相同或类似房地产的市场价格，有5家采用资产评估机构提供的评估价格，还有3家上市公司公允价值的确定方法没有明确披露，2家未披露。

（三）计量模式转换引起报表数据的变化。投资性房地产后续计量由成本模式到公允价值模式的转换应作为会计政策的变更进行会计处理，企业会计准则对该项会计政策变更要求采用追溯调整法，并相应对变更前一年的比较财务报表进行追溯调整。

由以上数据分析可知，投资性房地产后续计量由成本模式转变为公允价值模式所做的追溯调整会引发财务报表中投资性房地产、递延所得税负债、所有者权益、公允价值变动收益、所得税费用、净利润等项目的巨大变动。

二、公允价值计量在房地产行业运用中存在的问题

通过对公允价值计量在投资性房地产中的应用状况分析，并对比公允价值准则的规定，发现了我国房地产行业在运用公允价值计量模式过程中存在以下几点问题：。

（一）公允价值的应用导致企业业绩不稳定。对于房地产行业上市公司而言，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不需要对投资性房地产进行折旧和减值，资产负债表日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，投资性房地产也以公允价值重新入账，对于企业的资产、利润、所有者权益均有较大影响。以金融街为例，实现归属母公司所有者的净利润3.88亿元，较上年同期下降55.53%。显然，公司一季度业绩是符合预期的，导致净利润大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟国际广场竣工带来公允价值变动收益7.7亿元，而2013年一季度公允价值变动损益为0。可见，公允价值变动损益的大幅下滑是公司净利润下降的关键所在。

（二）公允价值计量易成为操纵利润的工具。公允价值再度启用，说明我国市场环境得到明显改善，但对于投资性房地产的公允价值的确定而言，无论以相同或类似条件的市场价格还是评估价格为依据，在客观价值的基础上都存在人的主观判断，使得企业操控利润的行为有了可乘之机。

三、公允价值计量应用中存在问题的原因分析

（一）市场环境的限制。近些年，我国房地产行业发展呈上升趋势，采用公允价值计量更有利于反映企业的实际价值，但相比于发达国家而言，我国房地产市场环境仍不完善，缺少稳定性，一些企业不愿转换为公允价值模式，以避免潜在的不利影响。同时，公允价值的应用条件还不是十分完善，在我国只有核心地区才存在活跃的市场价格，大部分企业受市场条件的限制依旧延续使用成本模式。

（二）企业对自身成本效益的权衡。成本效益的配比是上市公司在选择公允价值计量模式时需要考虑的又一因素。由于我国房地产市场的条件不是很完善，许多企业不能从市场上直接获取房地产的活跃市场价格，要确定公允价值就需要聘请独立的资产评估机构进行估值。企业需要投入大量的人力、财力等，是一项重大的成本支出。然而公允价值计量模式的效用并不能在短时间内显现出来，并且需要稳定的经济环境。

四、公允价值计量应用的改进对策与建议

为促进公允价值计量的规范应用和发展，本文提出以下几点对策与建议。

（一）加强公允价值计量和信息披露的监管力度。《企业会计准则》对于投资性房地产公允价值计量和披露都有严格的规定。《企业会计准则第39号――公允价值计量》对此进一步加以强调和细化。对比上市公司在年报中披露的内容，可以发现，一些采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业并没有严格执行准则的规定，许多相关信息未披露或没有明确说明。要进一步推进公允价值计量的应用，就必须加大对上市公司准则执行情况的监督与控制力度。

（二）加强对评估机构的资质审查和独立性监管。由资产评估机构提供的评估价格是上市公司确定投资性房地产公允价值的重要依据之一。因此资产评估机构在公允价值的运用中担任着重要角色。然而，目前我国评估机构的质量参差不齐，在为企业服务过程中也常常“不独立”，从而使公允价值失去了真实性、客观性。故建议相关部门提高资产评估机构的准入门槛，并定期进行资质审查和独立性监管，加大惩处力度，以加强评估机构业务执行过程中的规范性、独立性，为公允价值的运用提供良好条件。（作者单位：东北财经大学会计学院）

参考文献：

[1] 张秀丽.公允价值计量属性――基于投资性房地产应用研究[J].经营管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我国会计公允价值应用中存在的问题及对策[J].商.2014（6）.

[3] 吕波.浅议公允价值在会计实务中的应用[J].经济研究刊.2013（29）：193-194.

房地产行业价值篇（6）

1.引言

随着中国房地产行业在国民经济中的作用逐渐凸显，对其的投入和产出研究也已经越来越多。作为一项回报率较高的投资项目，房地产行业正在受到越来越多的外资关注。外资参股会对我国房地产行业的市场价值产生什么样的影响，是一个值得业内人员不断研究和探索的问题，具有重要的意义，下面本文将分别从影响和对策两个方面对这一问题进行分析，提出相应的对策。

2.外资参股对我国房地产市场的影响

2.1外资进入对房地产企业融资的影响

外资对我国房地产企业融资的影响主要表现为两个方面，一是对房地产金融体系的完善有一定的帮助，二是有助于对我国房地产企业资本短缺现状的弥补。长期以来，我国的房地产企业都存在资金来源渠道狭窄，容易受到资金链影响的金融模式之中，过度的依赖银行贷款，很少能自己筹集到资金支持，这样的现状使得银行承担了交易过程中的大部分风险，表面上对银行的利润和业绩有所促进，但是在不良贷款和周期性房地产矛盾的影响下，影响了商业银行的信贷结构并加重了银行的中长期流动风险，一旦出现房地产泡沫会对银行的正常运营造成很大的影响。外资的进入，相应的承担了一部分金融风险的责任，对缓解我国的这一问题有一定作用。同时，外资的投入增大了我国房地产企业的经济实力，能够有效的改善企业资金短缺的情况。

2.2外资进入对房地产企业专业服务化水平的影响

外资对房地产企业的服务水平影响同样表现为两个方面，即有助于提升专业水平和服务水平，加剧市场竞争。外资的进入将很多先进的经营理念和管理方法引入到了我国的房地产行业之中，从而带来改革和创新，新理念的影响下势必会带动新一轮的竞争热潮。在竞争的不断激烈下，各企业开始全方面、立体式的改善公司的整体实力，特别是所能够提供服务的能力，于是便要从专业水平和服务水平两方面着手进行改进，从而带来整个行业的发展。

2.3外资进入对房地产市场管理的影响

外资的进入对我国房地产市场管理带来的不仅是推动，也同样有冲击。一方面，外资带来了先进的管理制度客观上完善了经济规律，让与居民生活息息相关的房地产行业具有更大的含金量和发展前景。另一方面，相对于本土行业，外资企业在资金和销售甚至是物业方面都存在较为明显的优势，无可厚非的会冲击本土房地产市场。国内房地产企业受传统营销模式和发展状态的影响如不能尽管的适应这种形式、及时进行改变，很可能在市场竞争中遭到淘汰。

2.4外资进入对我国房地产价格的影响

已有的研究中表明，外资在进入我国房地产市场时，往往选择高端或中高档的物业。这种情况尽管在最初的一段时间中十分奏效，满足了我国大中城市中的一些市场需求，但是接下来出现的开发商大规模投资高档市场便导致了市场的供求结构失去平衡，造成风险的陡增，从而加剧了房地产市场的泡沫和市场的波动性。立足于我国国情来看，大部分资金投入到高档住宅会造成百姓的经济适用房减少，难以满足居民的居住需求，从而影响房市价值。

2.5外资进入对宏观调控的影响

外资进入的背景下，我国的宏观调控受到了多方面的影响。首先表现为人民币升值的压力增大，受到金融效应和国际收支平衡的影响，外资会要求我国人民币升值，施加更多的压力。同时，外资会一定程度上制约我国宏观调控政策的效果，对一些旨在改善市场投资结构的政策造成影响。最后，外资会大大增加我国金融体系的系统性风险，导致我国银行处在高风险的地位，资产质量和正常运营都将受到威胁。

3.针对我国房地产管理外资的建议

3.1引导外资的投资模式与投资方向

外资进入是我国房地产行业市场价值上升的一个主要原因，这会导致我国的国内房地产市场出现诸多的蝴蝶效应。因此，对于进入房地产市场的外资，要进行合理的区分，必要的遏制短期投机，适当的进行抑制，以免过度抑制造成的国际宏观经济发展受影响。例如，印度在多年之前就曾对外资进行了严厉的税收打击，导致国家的宏观经济发展停滞不前。所以，我国可以在这一问题上鼓励外资进行长期投资，通过中国房地产信托基金的尝试性发展为国内的房地产企业提供更多的融资渠道和发展机会。

3.2预防房地产业的金融市场风险

金融市场风险是每一个业内人士共同担心的问题，也是困扰中国房地产发展规模的问题，我们应当采取必要的措施进行预防，具体包括如下四个方面，即：“加强对外汇指定银行结售汇的监管”、“提高非居民首付比例和按揭担保要求”、“对非居民个人资金流入核定最高额度”、“采取有效措施缓解人民币升值的压力”。通过这些政策的实施来预防金融市场的风险。

3.3建立多途径的融资渠道

一直以来，融资渠道都是制约我国房地产企业发展规模和发展速度的瓶颈问题，如何及时的帮助房地产企业的发展并提供资金来源是一个难题。在我国证券化市场成熟度不够和我国房地产对银行业依赖过于严重的情况下，银行替房地产企业承担风险的格局应当尽早改变。应当引导资金向房地产开发上游环节进行转移，通过信托基金的投资来降低金融性风险，解决融资问题。

3.4采取税收手段调控外资的投机行为

我们应当充分借鉴国外的先进经验，有效的利用税收手段，对境外资产在我国的投资进行适当的限制，重点抑制投机性需求，可以采用：严禁外籍居民汇出在我国房地产市场的投机所得、限制投资基金在房地产市场中大量购房、充分运用税收手段限制境外资本的投机行为等方法进行调控，对海外热钱进行一定的遏制和警示。

3.5加强部门协调，建立监测预警体系

政府相关部门在进行协调时应当对房地产市场的危险进行必要的预警，建立信息共享和联合监管的平台和机制，定期对相关政策的效果进行跟踪，与房地产企业进行多方位的沟通的联系，及时的了解其需求变化和发展问题，在政策上保证我国市场的健康发展。

4.结语

外资对我国房地产行业的影响是多方面的，我们应当积极努力的对这一问题进行研究和探索，扩大有力影响，摒除不利的影响，促进我国房地产行业的进一步发展。（作者单位：江西师范大学）

参考文献

[1]侯若石，李金珊.资产专用性、模块化技术与企业边界[J].中国工业经济.2006（11）

[2]邱兆祥，刘远亮.我国银行业引进境外战略投资者效应的实证研究[J].金融理论与实践.2009（12）

房地产行业价值篇（7）

关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式 

 

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业的投资观念在改变，企业持有的房地产除了用作自身生产、对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动。为了顺应国家经济发展的需要，促进与会计国际化趋同，财政部于2006年颁布了《企业会计准则第三号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则），将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自有房地产和作为存货的房地产加以区别，规范了投资性房地产的确认、计量和披露，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。投资性房地产准则的出台，对企业会计信息披露更恰当、更相关，为会计信息使用者更好地提供了决策依据。 

1 投资性房地产的后续计量方法 

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更对公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 

1.1 成本模式 

成本模式是企业在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量时，不是以市场价格来表示企业资产的现状，而是通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》对出租建筑物、出租土地使用权进行计量，对投资性建筑物需要按期（月）计提折旧，折旧的具体计提方法同固定资产折旧类似，对投资性土地使用权需要按期（月）进行摊销，摊销的具体方法同无形资产摊销类似；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，发生减值的应计提减值准备，已计提的减值准备在以后会计期间不允许转回。 

1.2 公允价值模式 

在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，应当保证所确定的会计要素能够取得并可靠计量。对于投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式，应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。 

采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间差额计入当期损益。 

2 成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析 

2.1 投资性房地产的初始计量核算 

（1）成本模式。 

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 

（2）公允价值模式。 

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 

在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。 

2.2 投资性房地产的后续计量核算 

（1）成本模式。 

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 

投资性房

地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。 

（2）公允价值模式。 

采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 

在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。 

2.3 投资性房地产的转换计量核算 

（1）成本模式。 

在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即由成本——成本进行结转。 

①将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。 

②将自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产时应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”，贷记“投资性房地产减值准备“科目。 

③将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

（2）公允价值模式。 

①将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。 

②将自用房地产转换为投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。 

③将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 

在两种模式下，作为投资性房地产的转换计量，成本模式遵守的基本原则是按照资产价值进行转换，不确认资产转换收益，不能反映其真实完整的价值变动。公允价值模式在转换时要按照转换日该资产的公允价值确认为投资性房地产的入账价值，无需再计提减值准备和累计折旧。如果在房地产升值迅速时，必将大大提高其净资产和资产，而当房地产迅速贬值

时，则严重影响资产和当期净利润。当房价波动较大时，对利润的波动也较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。 

2.4 投资性房地产的处置核算 

（1）成本模式。 

采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。 

（2）公允价值模式。 

采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；同时，将投资性房地产累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目，将该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 

在两种模式下，作为投资性房地产的处置收入处理相同，都是计入“其他业务收入”科目，在结转时，成本模式只需考虑该资产已计提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。 

3 成本模式与公允价值模式核算对企业财务方面的影响 

3.1 对企业资产价值的影响 

成本模式计量是沿用传统的资产计量方法对投资性房地产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录，在资产负债表日，资产的价值是固定不变的，所以反映的资产比较稳定。 

公允价值模式计量对企业的资产结构产生影响，特别是目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，在资产负债表日，投资性房地产公允价值上升会提高投资性房地产的账面价值增加其账面净资产，使资产增值发生明显的变化，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，降低企业财务风险，增强企业融资能力。 

3.2 对企业盈利能力的影响 

采用成本模式计量对企业利润的影响比较稳定，成本模式按期计提的折旧费用和摊销会增加企业成本费用，如果存在减值迹象的，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，同时准则规定“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回”，这一项规定明确了企业不得调整利润，所以成本模式一般情况下不会创造利润，除非是进行资产处置，才能调整利润。 

采用公允价值模式计量对企业盈利的影响具有不确定性，公允价值模式无需计提折旧或摊销，企业成本费用就会降低，而且期末资产的账面价值与公允价值的差额计入当期损益，企业利润可随公允价值的波动方向而上下变动，公允价值的变化将加大利润的波动幅度，对企业的盈利能力带来极大的影响。 

3.3 对企业所得税的影响 

采用成本模式计量，会计准则与税法的处理基本一致。对已出租的建筑物或工地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前余额或部分抵扣（超过税法税前扣除标准需作纳税调整），计算比较简单。 

采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量。 

4 结语 

综上所述，不管是采用成本模式计量还是采用公允价值模式计量都各具千秋，关键是要看该模式是否适用于企业。 

房地产行业价值篇（8）

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业的投资观念在改变，企业持有的房地产除了用作自身生产、对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动。为了顺应国家经济发展的需要，促进与会计国际化趋同，财政部于2006年颁布了《企业会计准则第三号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则），将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自有房地产和作为存货的房地产加以区别，规范了投资性房地产的确认、计量和披露，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。投资性房地产准则的出台，对企业会计信息披露更恰当、更相关，为会计信息使用者更好地提供了决策依据。

1 投资性房地产的后续计量方法

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更对公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

1.1 成本模式

成本模式是企业在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量时，不是以市场价格来表示企业资产的现状，而是通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》对出租建筑物、出租土地使用权进行计量，对投资性建筑物需要按期（月）计提折旧，折旧的具体计提方法同固定资产折旧类似，对投资性土地使用权需要按期（月）进行摊销，摊销的具体方法同无形资产摊销类似；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，发生减值的应计提减值准备，已计提的减值准备在以后会计期间不允许转回。

1.2 公允价值模式

在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，应当保证所确定的会计要素能够取得并可靠计量。对于投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式，应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间差额计入当期损益。

2 成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析

2.1 投资性房地产的初始计量核算

（1）成本模式。

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（2）公允价值模式。

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。

2.2 投资性房地产的后续计量核算

（1）成本模式。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）公允价值模式。

采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。

2.3 投资性房地产的转换计量核算

（1）成本模式。

在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即由成本——成本进行结转。

①将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

②将自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产时应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”，贷记“投资性房地产减值准备“科目。

③将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。 转贴于

（2）公允价值模式。

①将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

②将自用房地产转换为投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

③将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

在两种模式下，作为投资性房地产的转换计量，成本模式遵守的基本原则是按照资产价值进行转换，不确认资产转换收益，不能反映其真实完整的价值变动。公允价值模式在转换时要按照转换日该资产的公允价值确认为投资性房地产的入账价值，无需再计提减值准备和累计折旧。如果在房地产升值迅速时，必将大大提高其净资产和资产，而当房地产迅速贬值时，则严重影响资产和当期净利润。当房价波动较大时，对利润的波动也较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。

2.4 投资性房地产的处置核算

（1）成本模式。

采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

（2）公允价值模式。

采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；同时，将投资性房地产累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目，将该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

在两种模式下，作为投资性房地产的处置收入处理相同，都是计入“其他业务收入”科目，在结转时，成本模式只需考虑该资产已计提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。

3 成本模式与公允价值模式核算对企业财务方面的影响

3.1 对企业资产价值的影响

成本模式计量是沿用传统的资产计量方法对投资性房地产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录，在资产负债表日，资产的价值是固定不变的，所以反映的资产比较稳定。

公允价值模式计量对企业的资产结构产生影响，特别是目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，在资产负债表日，投资性房地产公允价值上升会提高投资性房地产的账面价值增加其账面净资产，使资产增值发生明显的变化，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，降低企业财务风险，增强企业融资能力。

3.2 对企业盈利能力的影响

采用成本模式计量对企业利润的影响比较稳定，成本模式按期计提的折旧费用和摊销会增加企业成本费用，如果存在减值迹象的，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，同时准则规定“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回”，这一项规定明确了企业不得调整利润，所以成本模式一般情况下不会创造利润，除非是进行资产处置，才能调整利润。

采用公允价值模式计量对企业盈利的影响具有不确定性，公允价值模式无需计提折旧或摊销，企业成本费用就会降低，而且期末资产的账面价值与公允价值的差额计入当期损益，企业利润可随公允价值的波动方向而上下变动，公允价值的变化将加大利润的波动幅度，对企业的盈利能力带来极大的影响。

3.3 对企业所得税的影响

采用成本模式计量，会计准则与税法的处理基本一致。对已出租的建筑物或工地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前余额或部分抵扣（超过税法税前扣除标准需作纳税调整），计算比较简单。

采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量。

4 结语

房地产行业价值篇（9）

关键词 投资性房地产 会计处理 会计核算

近年来，市场经济的发展，使许多单位有了一些闲置的可自主支配的资金，随着这几年房地产行业的繁荣，这些单位把部分闲置资金投资于房地产，用于出租或准备待高价时卖出，以获取较高收益。这种房地产，既不同于企业的自用房地产，又不同于房地产开发企业的存货，是具有为增值而投资性质的资产，称之为投资性房地产。在以前的会计制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产、无形资产或存货进行核算，那么实行投资性房地产准则后就必须把这类资产单独反映。为了规范用于出租或资本增值房地产的确认、计量和信息披露，财政部制定了《企业会计准则第3号――投资性房地产》及其应用指南，以下仅对投资性房地产的会计处理加以讨论。

一、投资性房地产的概念

1．投资性房地产的概念

我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

2．投资性房地产的确认

投资性房地产确认作为一个会计程序，其目的在于通过该程序使企业发生的交易或事项进入账簿和财务报表，为会计信息使用者提供经济决策的信息。确认需解决两个主要问题，一是哪些经济事项及其影响需要进行确认，即确认标准问题，FASB No．5为此提出了四条基本确认标准：可计量性（即具有一个相关的计量属性，足以充分可靠地予以计量）、可定义性（即项目要符合财务报表某一要素的定义）、可靠性（即信息是反映真实的、可核实的、无偏向的）、相关性（即有关信息在用户决策中有举足轻重的作用）；二是何时进行确认，即确认时间的问题。

我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，投资性房地产同时满足以下条件的，才能予以确认：第一该投资性房地产的成本能够可靠地计量；第二，与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，只有同时符合这两个条件，才能将其作为“投资性房地产”科目核算。

3．投资性房地产确认应注意的问题

（1）自用房地产不属于投资性房地产：自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。

（2）作为存货的房地产不属于投资性房地产：这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。

（3）企业持有但尚未开发的土地使用权不属于投资性房地产：这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的特征。企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

二、投资性房地产的会计核算

1．投资性房地产的计量

投资性房地产初始应按其成本计量，交易费用应包括在初始计量之中。购置的投资性房地产的成本包括买价和可直接归属于投资性房地产的支出，借方记“投资性房地产”，贷方记相关科目。对企业原来已记人“固定资产”的投资性房地产和记人“无形资产”的投资性房地产性质的土地使用权，比照房地产用途改变时转换为投资性房地产处理方法核算。

投资性房地产的后续支出，如果使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为对投资性房地产进行改良，应当将其计入投资性房地产的账面价值；反之，应当计人当期费用。

2．投资性房地产的日常核算

由于投资性房地产准则可能会允许企业选用“成本”和“公允价值”两种模式进行计量，因此，日常核算分为两种：

（1）公允价值模式计量。每个会计期末，应把投资性房地产的账面价值和公允价值进行对比，如两者相等，则不做账务处理；如公允价值小于账面价值，则按其差额贷记“投资性房地产――公允价值变动”， 借记“公允价值变动损益”；如公允价值大于账面价值，则按其差额借记“投资性房地产――公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”。

（2）成本模式计量。当取得租金收入时，借方记“银行存款”等，贷方记“其他业务收入”；按当期应计提的折旧或应摊销的金额，借记“其他业务支出”，如是固定资产形式的投资性房地产，贷记“投资性房地产累计折旧”，如是无形资产形式的投资性房地产，贷记“投资性房地产累计摊销”。

（3）房地产的转换。当房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。

在成本模式下，按房地产转换前的账面价值确定转换后的入账价值。投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产，借记“固定资产”、“ 投资性房地产累计折旧”；贷记“投资性房地产”、“累计折旧”自用房地产停止自用，拟用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产，做与以上相反的分录；房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产。

在公允价值模式下，按房地产转换当日的公允价值确定转换后的入账价值。投资性房地产转换为存货时，借记“库存商品”（公允价值）、“公允价值变动损益”（公允价值小于账面价值的部分），贷记“投资性房地产”（账面价值）、“公允价值变动损益”（公允价值大于账面价值的部分）；投资性房地产转换为自用房地产时，借记“固定资产”（公允价值）、“公允价值变动损益”（公允价值小于账面价值的部分），贷记“投资性房地产”（账面价值）、“公允价值变动损益”（公允价值大于账面价值的部分）。

3．投资性房地产的处置

当企业出售、转让投资性房地产或对报废或毁损的投资性房地产进行清理时，成本模式下：应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目、贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。公允模式下：应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目、贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的成本，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产――成本”科目，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或货记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

三、投资性房地产后续计量模式选择分析

3号准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明其所拥有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。也就是说，投资性房地产准则适当引入了公允价值。

3号准则还规定：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

在公允价值计量模式下，不必对投资性房地产计提折旧或摊销，从而减少了企业当期费用，相应增加了利润。此外，近年来房地产总体大幅增值，采用公允价值可以增加企业资产的账面价值；重估增值收益虽无实际的现金流入，但亦构成了企业利润的一部分，能对财务报表产生有利的影响。但是目前国内大部分的房地产公司并未对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而仍决定采用成本模式。造成这个现象的原因如下：

（1） 采用公允价值条件严格。3号准则规定：投资性房地产采取公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得类似或同类房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。由此可见3号准则对采用公允价值模式计量的条件规定是比较严格的。

（2）采用公允价值加大利润波动幅度。公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，只以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面之间的差额计入当期损益。因此，会加大企业利润波动，增大经营成果的不稳定性。

（3）采用公允价值加剧净利润与现金流背离程度。公允价值计量方式的引入，是财务报告目标从偏重经营责任观到偏重决策有用观的转变，在这种财务报告目标下，会存在净利润与现金流相互背离的情况。在资产负债日，当投资性房地产发生重估升值之后，企业将这部分增加的公允价值变动收益计入当期利润总额。但在没有对投资性房地产进行处置前，是没有相应现金流入的，这无疑加大了企业利润分配的难度。

四、全文小结

现阶段，投资性房地产作为一种新的投资方式，已备受一些企业的青睐，在目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。但如何对投资性房地产进行确认、计量、列报和披露，却是会计准则需要规范的一个新的领域。

参考文献：

房地产行业价值篇（10）

投资性房地产是2006年新修订的企业会计准则提出的新概念。制定和颁布《投资性房地产》(以下简称CAS3)能进一步规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投资性房地产的后续计量、转换、处置、披露等规定中多处都涉及了公允价值模式。公允价值模式在CAS3中的运用将可能对企业的资产结构、利润、所有者权益及房地产税收制度等诸方面产生不同程度的影响。

一、公允价值在投资性房地产准则中的运用

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。CAS3第十条中规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

(一)公允价值在投资性房地产后续计量中的运用

准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计八当期损益。投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。

(二)公允价值在投资性房地产资产处置中的运用

投资性房地产在被处置的过程当中，即投资性房地产被被出售、转让、报废等任何一个环节都要经过资产评估。以公允价值反映该资产的价值，因此，公允价值的变动将对损益造成影响。

(三)公允价值在投资性房地产信息披露中的运用

企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销以及减值准备计提情况；采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由及其对当期损益或所有者权益的影响；当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

二、投资性房地产运用公允价值的影响分析

公允价值在投资性房地产准则中的运用，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，同时也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。

(一)公允价值对企业财务的影响

1　对企业资产结构的影响。企业首先应确认哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产，即必须符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件。然而，在会计实务中，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，其确认取决于其持有的目的。原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算将使企业的流动资产(存货)减少，流动比率降低。

2　对利润的影响。公允价值的引入使得会计信息更能反映交易或事项的经济实质，满足会计信息真实、有用的要求，但也使部分企业利用公允价值模式粉饰经营、调控利润成为可能。即采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，影响企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业向国际市场发展。

影响投资性房地产公允价值损益对利润的调节的因素有两个：一是公允价值的确定；二是投资性房地产与其它房地产的转换条件和转换证据。公允价值的确定有市场作为参考，数据的取得相对比较容易。而第二点中的“转换条件”是指房地产的用途发生改变，所谓“转换证据”是指企业房地产改变用途应有充分的凭证或文件依据，且这些改变用途的活动实质上已经开始。前提是要保证这些凭证和文件的真实、可靠，才能保证投资性房地产价值的公允。

由于我国房地产市场仍处于发展阶段，也不排除部分投资性房地产出现贬值的可能，但总体来说投资性房地产有持续、稳定的增值潜力，在市价持续上涨的情况下，企业只要对该房地产进行必要的转换就可达到粉饰经营、调节利润的目的，况且完成这种转换并不复杂。这是因为企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，计入所有者权益。在会计报表日或企业再将投资性房地产转为自用时，其公允价值与账面价值的差额计入当期损益“公允价值变动损益”。这就意味着，当不同类型的房地产进行转换处理时，房地产公司需要确认相应的损失，却不能确认相应的收益，这又将影响企业的损益金额大小。所以在投资性房地产中公允价值的引入具有重要的意义，对资产价值的确认更具真实、可靠性。

3　对所有者权益的影响。首次采用新准则公允价值模式当年，各相关地产企业将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益，在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是：这些房地产企业的上年度的资本公积(其他资本公积J将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来“隐形”的资产得到了“显形”。

(二)公允价值的运用对税务的影响

从纳税的角度来看，目前税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。公允价值模式的引入会引起税收征纳的一些变化。

1　房产税。房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者从价计征，后者从租计征。从租计征的，新准则并不影响税基。对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，往账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式。这就面临着一个问题：计税依据应该是房产余值还是公允价值呢，尤其是当采用公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产时，新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房

地产的账面价值，那么当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定，这也是新的投资-性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。所以，完善房产税制建设势在必行。现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据，一方面，没有考虑房产增值的部分；另一方面，从价计征的税率为12％，而从租计征的税率为12％。这样，同一房产在未确定用途时，用不同计税方法计算得出的应纳税额可能差别很大，而税法中对于转租等现象是否开征房产税又没有规定，这就给有些企业进行税务筹划留下了空间。

2　土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，那么，对于这部分调增了账面价值的投资性房地产，是否也应缴纳土地增值税呢?

如果从现行税法的角度考虑这一问题，土地增值税是一种流转税。只在房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次，增值多的多征。增值少的少征，无增值的不征。开征土地增值税的目的是为了抑制牟取暴利和房地产的投机行为，从而保护从事正常交易的企业的合法权益，促进交易市场的健康发展。所以，考虑是否计征的重点就是要判断投资性房地产是否发生了产权、土地使用权的转移。因此。虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值，但并不需要交纳土地增值税。或者从另一个角度进行分析，征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理的调节、分配。土地增值了，其带来的收益应该归社会所有。在这种方式下。土地发生增值就应征税，而不仅仅考虑产权是否发生转移。现在企业在资产负债表日必须确认和明确提供投资性房地产的增值信息，并不需要再另外考虑税收征收成本的问题。也有学者建议开征定期土地增值税，每年征收，况且每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行性。

3　企业所得税。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，依据近几年我国房地产业的发展状况，这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定。投资性房地产准则前，会计制度只允许通过按期计提折旧的方式对房地产进行后续计量。投资性房地产准则规定，采用公允价值模式进行后续计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。现行税法规定，按照税法规定的年限和折旧方法对房地产计提的折旧或进行摊销所产生的费用可以在税前列支，计算应纳税所得额。采用公允价值模式，一方面，由于未计提折旧减少了当期的费用，而根据公允价值调整账面价值也会影响当期的损益；另一方面，由于当期资产的账面价值改变，所以还会影响到此后房地产在转换和处置时确认的损益，从而最终影响会计利润。这都加剧了计量应纳税所得额和会计利润之间的差异。

或者说。如果我国对增值部分征收所得税，公允价值模式下，由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加，意味着企业缴纳的税额会相应攀升，这将直接导致企业现金流出量的增长。在成本模式下，期末投资性房地产的净值较容易取得，只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上即可。

所以，从企业的角度来看，在投资性房地产出售时缴纳所得税，这种纳税方式对企业来说是很有利的，即企业选择公允价值记账，对当期增值部分不产生当期纳税义务，可以递延，而日后减值却可以减少当期收益，有避税之利。

4　物业税。投资性房地产准则引入公允价值模式对企业拥有的投资性房地产进行计量，为相关部门获得房地产价值提供了信息支持，随之也将为探讨物业税的具体税基提供一条新的思路。一方面，开征物业税是市场经济建设的要求，是我国经济发展的需要；另一方面，正式开征一种新税种，需要从理论上弄清一些基本的问题，还需要从理论到实践进行广泛的研究。综合考虑各方面的因素，在当前情况下开征物业税的时机可能还没有完全成熟。我们相信，投资性房地产准则将会有助于物业税征收条件的成熟，为我国设计更为科学、合理的物业税提供有力支持。可以预见，在推动使用公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政策力度保证其实施。

尽管公允价值计量模式在国际上早就开始运用了，在国内公允价值在投资性房地产中的运用尚属首次，缺乏相关理论和技术规范。同时，由于投资性房地产准则中公允价值在计量属性上具有不确定性和变动性等特征，在实际应用中可能带来一些新的问题和困难。但是，随着公允价值在我国运用环境的改善，公允价值的合理运用必定会进一步提高并改善我国投资性房地产企业会计信息系统的质量，使之向外部投资者提供更为真实的企业价值信息。

主要参考文献

[1]任世驰，陈炳辉公允价值会计研究――财经理论与买践[J]财经视角，2005(1)

[2]耿建新新准则下公允价值计量模式的具体运用[J]财务与会计(综合版)，2006(4)