房地产目前状况分析篇（1）

对房地产产品进行精准的市场定位，实施合理优化的成本战略，能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略，但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点，即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。

1.房地产项目开发的投资决策问题

房地产企业是否具有雄厚的实例，土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式，因此，在拍卖出让项目土地之前，对于究竟以何种价格取得土地比较合适，企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案，该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然，制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料，否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示，土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程，通常需要多次加价才可能中标，所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后，在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。

2.优化设计产品方案

在房地产项目的设计方案期间，想要保证设计方案的高质量，首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面：

第一，项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况，房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况，房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。

第二，土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。

第三，当前的市场供需状况。主要内容包括：房地产项目所在地块的周边市场分析（主要是市场的整体供应情况分析），房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析，其他市场需要状况分析（例如建筑、景观以及户型等）。

第四，相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括：针对典型项目的个案进行深入的调查，分析该典型项目个案的典型优势，结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。

第五，开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。

3.项目成本控制策略

3.1成本控制的原则

（1）科学合理性原则

房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多，风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性，但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中，通过不断地的修改与调整，概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”，扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算，工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性，否则将直接影响房地产项目的收益情况。

（2）以设计阶段为重点全过程成本控制原则

项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而，经大量的测算分析，人们发现对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为75%-95%；在技术设计阶段，影响项目成本的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-35%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而，项目投资控制，既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。

（3）成本的主动控制原则

房地产项目的开发以选择宗地为开始，因此，从该阶段开始便要主动出击，举例来说，主动要求设计部门编制规划设计方案，并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”，因此建议由专家小组（主要由建筑师、经济师、策划师组成）对设计部门提出成本控制的要求与建议，此举能够有效在设计阶段进行成本控制，也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是，在工程方案的实施执行过程中，成本控制目标通常会偏离预定方向，此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。

3.2细化成本控制方案

房地产项目通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。

（1）决策期间

投资决策分析分为两个部分：第一，市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等；第二，项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。

（2）前期准备期间

该阶段主要包括以下几点：第一，分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小；第二，获取土地的使用权；第三，征地、拆迁、安置、补偿；第四，规划设计及建设方案的制定；第五，项目报建；第六，市政设施建设的谈判与协议；第七，资金筹措（安排短期和长期信贷）；第八，对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平；第九，对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；第十，选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容，有效地进行成本控制。

（3）施工期间

房地产目前状况分析篇（2）

    二、房地产投资分析

    房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

    1.市场分析

    房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

    2.经济分析

    经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。

    3.风险分析

    房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。

房地产目前状况分析篇（3）

中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：16723198（2012）10001802

1 引言

自1998年实施住房制度改革以来，我国房地产业实现了跨越式的发展，已成为我国国民经济发展的主要助推剂之一。房地产市场作为房地产业发展的载体，其健康与否直接关系到与社会生活密切相关的居民财富、生活成本、企业的健康发展，关系着维持地方政府稳定的财政收入。然而，我国房地产市场还是典型的原子结构，没有达到规模经济和有效竞争的程度。房地产市场发展不完善，导致了房地产市场的供给和有效需求的矛盾日益加剧，房地产市场健康发展问题已经引起了业界人士的激励争论以及政府管理层的高度重视。

2 房地产市场健康的界定

关于房地产市场的健康，目前国内缺乏比较权威的界定，缺乏理论和方法上的支持。对于房地产市场健康的含义：倪鹏飞认为，健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、价格方面，房地产市场运行与城市总体经济相互适应和相互促进的状态。李东晔认为，房地产市场的健康发展应是房地产与社会、自然三者均衡、可持续的发展，应是在结构、规模、价格方面房地产市场与城市总体经济水平和自然环境相协调的发展。其内涵特征表现为高效率、低泡沫、可持续三方面。

国内学者对其所下的定义都大同小异。本文在前人研究的基础上，用宏观的、动态的、系统的视角去探询我国房地产市场，用可持续发展理念对房地产市场健康进行界定：所谓健康的房地产市场是指在某一个时点或时期内，在规模、结构、速度、价格等方面，房地产系统能与宏观经济及其他系统相互促进相互适应，并能实现可持续均衡发展的一种状态。首先，房地产市场健康必须是可持续发展的，即一个健康的房地产市场应当既满足当代人对房地产的各种需求，又能合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产、生活创造必要的空间发展条件；其次，由于房地产市场具有非均衡性、动态性，所以动态分析对于研究房地产市场健康是非常重要，无论是健康的内容还是健康的标准，都应随时间发展而不断完善；最后，局部房地产市场健康与全国房地产市场整体健康的趋势并不一定是一致的，房地产市场具有很强的区域性，建立的房地产市场健康状况评价体系也很难具有普适性，所以根据不同的区域经济发展水平制定与之相适宜的评价标准。

3 房地产市场健康标准评价体系的构建

房地产市场是一个系统，在这个总系统下，有很多子系统影响着房地产市场健康稳定，本文建立一个全面反映房地产市场健康标准体系，即房地产市场健康综合评价层次分析体系，该体系分为三个层次：总目标层、分目标层，子目标层，其中：

一级目标：为总目标层，反映房地产市场整体健康情况。

二级目标：为分目标层，从规模、速度、结构、价格四个方面检测房地产市场健康度。即规模发展状况与宏观经济相协调，包括整体投入和要素投入两个角度。速度发展状况与宏观经济发展状况相协调，主要从规模增长速度这一角度检测：结构发展状况和水平与居民收入结构相一致，包括大类品种的比例关系和产品档次的比例关系两个层次；价格发展状况和水平与购买者负担能力相协调，从价格与收入两个角度检测健康度。

三级目标：为子目标层，用定量的指标分别评价各分目标层的健康状况。本文采用对于任何发展阶段都比较稳定的协调指标，即复合指标。通过科学合理的方法，对进行指标筛选，使选出的指标不仅能反映房地产市场健康状况，而且在数量上达到最小化，即指标之间越独立越好。对指标选择时采用文献查阅、专家咨询的方法，剔除信息重复、数据不完整的指标，通过此方法本文最终筛选出10个市场敏感度高、关联性强，具有一定代表性的指标。如下表1所示。

摘 要：房地产市场健康与否对国民经济、产业发展都有着重要影响。通过对房地产市场健康的涵义进行界定，在此基础上用评价层次分析方法构建了房地产市场健康状况评价指标体系，并就一些评价方法进行归纳总结，以供研究者和政策制定者借鉴。

关键词：房地产市场；健康评价；指标体系

中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：16723198（2012）10001802

1 引言

自1998年实施住房制度改革以来，我国房地产业实现了跨越式的发展，已成为我国国民经济发展的主要助推剂之一。房地产市场作为房地产业发展的载体，其健康与否直接关系到与社会生活密切相关的居民财富、生活成本、企业的健康发展，关系着维持地方政府稳定的财政收入。然而，我国房地产市场还是典型的原子结构，没有达到规模经济和有效竞争的程度。房地产市场发展不完善，导致了房地产市场的供给和有效需求的矛盾日益加剧，房地产市场健康发展问题已经引起了业界人士的激励争论以及政府管理层的高度重视。

2 房地产市场健康的界定

关于房地产市场的健康，目前国内缺乏比较权威的界定，缺乏理论和方法上的支持。对于房地产市场健康的含义：倪鹏飞认为，健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、价格方面，房地产市场运行与城市总体经济相互适应和相互促进的状态。李东晔认为，房地产市场的健康发展应是房地产与社会、自然三者均衡、可持续的发展，应是在结构、规模、价格方面房地产市场与城市总体经济水平和自然环境相协调的发展。其内涵特征表现为高效率、低泡沫、可持续三方面。

国内学者对其所下的定义都大同小异。本文在前人研究的基础上，用宏观的、动态的、系统的视角去探询我国房地产市场，用可持续发展理念对房地产市场健康进行界定：所谓健康的房地产市场是指在某一个时点或时期内，在规模、结构、速度、价格等方面，房地产系统能与宏观经济及其他系统相互促进相互适应，并能实现可持续均衡发展的一种状态。首先，房地产市场健康必须是可持续发展的，即一个健康的房地产市场应当既满足当代人对房地产的各种需求，又能合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产、生活创造必要的空间发展条件；其次，由于房地产市场具有非均衡性、动态性，所以动态分析对于研究房地产市场健康是非常重要，无论是健康的内容还是健康的标准，都应随时间发展而不断完善；最后，局部房地产市场健康与全国房地产市场整体健康的趋势并不一定是一致的，房地产市场具有很强的区域性，建立的房地产市场健康状况评价体系也很难具有普适性，所以根据不同的区域经济发展水平制定与之相适宜的评价标准。

3 房地产市场健康标准评价体系的构建

房地产市场是一个系统，在这个总系统下，有很多子系统影响着房地产市场健康稳定，本文建立一个全面反映房地产市场健康标准体系，即房地产市场健康综合评价层次分析体系，该体系分为三个层次：总目标层、分目标层，子目标层，其中：

一级目标：为总目标层，反映房地产市场整体健康情况。

二级目标：为分目标层，从规模、速度、结构、价格四个方面检测房地产市场健康度。即规模发展状况与宏观经济相协调，包括整体投入和要素投入两个角度。速度发展状况与宏观经济发展状况相协调，主要从规模增长速度这一角度检测：结构发展状况和水平与居民收入结构相一致，包括大类品种的比例关系和产品档次的比例关系两个层次；价格发展状况和水平与购买者负担能力相协调，从价格与收入两个角度检测健康度。

三级目标：为子目标层，用定量的指标分别评价各分目标层的健康状况。本文采用对于任何发展阶段都比较稳定的协调指标，即复合指标。通过科学合理的方法，对进行指标筛选，使选出的指标不仅能反映房地产市场健康状况，而且在数量上达到最小化，即指标之间越独立越好。对指标选择时采用文献查阅、专家咨询的方法，剔除信息重复、数据不完整的指标，通过此方法本文最终筛选出10个市场敏感度高、关联性强，具有一定代表性的指标。如下表1所示。

.1 评价指标分析

（1）房地产开发投资额占GDP比例。

当房地产投资与GDP协调发展时，房地产投资通过直接、间接拉动作用于关联产业，带动相关产业发展和GDP增长，一般来说，其比值越接近某一理想值越好。

（2）房地产用地比例。

指当年房地产用地出让面积占当年土地出让总面积的比例。从房地产业可持续发展角度来讲，在城市发展中房地产用地面积与土地出让总面积应当有一个合适的比例范围，以保证土地在城市建设中的合理配置。

（3）房地产业从业人员数/房地产开发企业个数。

该指标反映了行业或产业部门的要素投入状况及其对国民经济的影响。从业人员数量的增减即能反映房地产业发展的规模和速度，也反映出国家或地区产业结构的调整变动趋势。企业个数增减与房地产市场好坏相关，对从业人员数量也有直接影响。

（4）房地产投资额增长率/GDP增长率。

该指标用来衡量房地产开发投资增长快慢，一般认为不应该超过2倍（国外经济学家测算最合理值是1.4倍）。过高意味房地产泡沫的产生。

（5）房屋销售面积/房屋竣工面积。

通过对比房屋销售面积与房屋竣工面积，可以用来分析市场供求关系。当房屋销售面积大于房屋竣工面积，可以有效地吸收一定数量的空置房。

（6）社会保障性住房比例。

社会保障性住房是房地产市场长期可持续健康发展的基础，反映对中低收入家庭住房困难户的解困状况，通过社会保障性住房的比例值可以判断整个住宅市场的供应结构。国内比较认可的社会保障性住房占市场所有住宅的比例是20%，当然，该比例不是绝对的，保障性住房的建设比例应当与区域经济发展水平相适应，协调发展。

（7）普通商品住宅开发投资占比。

通过该指标能够反映出当前市场发展结构健康状况。从房地产开发投资角度，观察市场供给结构与协调程度。

（8）房屋租售比。

表示历年商品住宅租金价格与二级市场商品住宅销售价格的比值。反映每年商品市场与租赁市场价格的均衡性。一般有一个“合理租售比”。

（9）房价收入比。

用来衡量房价与居民对住宅购买的承受能力，是某区域居民户均年收入与其在居住地购买一套住宅所需要的费用之比。一般来说，其比值也有一个理想值。

（10）销售利润率。

房地产销售利润是房价的一部分，从国际上多数国家情况来看，房地产销售利润率一般在5%左右，高的也只有6%-8%。根据我国国土资源部调查：房地产小树利润率，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率一般达到30%―40%，远远高于其他行业的平均利润率水平，所以健康的房地产市场，必须有一个合理的销售利润率区间。

3.2 单项指标健康标准的确定

对于各项指标，客观上应该存在一个理想的值，根据指标的不同用途，有的越接近某一固定值越理想。有的指标则只需在理想参考值上下浮动即可，有些只要确定在某一区间内变化即可。

对于指标的理想值和浮动空间的确定，一般参考以下原则。

（1）借鉴国际通行的类似指标的理想值及正常浮动空间，比较分析后确定适当的标准。

（2）专家经验法：结合我国房地产市场不同时期的发展状况，通过专家评定确定理想值和范围。

（3）由于房地产市场具有很强的区域性，所以选择的区域不同，判断的标准值和浮动空间也应有差异。

3.3 健康区间划分

可将健康程度分为：健康、轻度不健康、中度不健康、严重不健康四个等级。目前对各指标健康状况区间的划分主要方法有经验数据法、正态归一法、μ―δ法、系统化方法等。经验数据法使用方便简单，但缺陷就是主观性太强。正态归一法和μ―δ法都是需要大样本容量的统计学方法，而且它们在确定指标健康状况区间时，不能够根据不同指标的具体情况而在区间划分中分别处理。系统化方法能够全面考虑系统的自身变动规律及国际变化趋势，相应采取一些客观原则进行研究，遵循多数、半数、均数等原则，然后将各种结果加以合理综合，能够得到较科学的评价结论。

3.4 指标权重确定

根据经验确定指标权重，带有较强的主观性，而单纯运用数学模型来确定权重也无法体现指标之间不同程度的重要性。为提高指标权重确定的客观性，可结合使用层次分析法和主成分分析法来确定权重。具体操作方法为：利用层次分配法确定分目标层的指标的权重，利用主成分分析法确定具体子目标层指标的初步权重，以此来确定具体指标在分项指标中的权重，进而得到具体指标在整个指标体系中的最终权重。

3.5 健康度判断

健康度判断是房地产市场健康评价的最后阶段，包括分目标检测与综合目标检测两方面，前者可以找出不健康的具体因素，后者可以判断出市场的总体健康程度。其中需要检测的分项健康度包括房地产市场规模健康度、速度健康度、结构健康度、价格健康度。根据计算出的权重，得出分项健康度指数，最后计算出各年的综合健康度指数，最后对照理想值和浮动空间，确定其是否健康。

4 结束语

房地产市场的健康度研究属于一个较新的领域，国内外学术界对此方面的研究还都处于探索阶段。房地产市场健康评价指标体系是一个动态的、复杂的系统，本文建立的评价体系需要经过大量的实践应用以及最终的验证，并且不断修正，从而使评价体系不断地完善。

参考文献

［1］倪鹏飞.中国城市房地产市场健康标准及实证研究［J］.住宅与房地产，2008，（2）.

［2］葛倩倩.房地产市场健康标准问题研究―以杭州市住宅房地产市场为例［D］.北京:首都经济贸易大学，2007.

房地产目前状况分析篇（4）

1、从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响。

房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如宁波市某高档商住楼，1994年、1995年平均售价在5000元／平方米，而到1997年、1998年平均售价仅为4000元／平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。

2、从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点。

依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。具体表现在以下几个方面：（1）房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。

（2）房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就升始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。

（3）房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）。

（4）房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。

（5）房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。

二、房地产评估价格的定义

综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是4000元／平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格？其期房价格是4000元／平方米还是现房价格是4000元／平方米？如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元／平方米？因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点：1、不同的评估目的具有不同的价格定义例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险回素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。

2、房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。

3、在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。

三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结

综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面；1、同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。

2、市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。

3、房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高、其销售速度可能较慢。

4、房地产的具体价值体现，最终是通过实际成交价格，同此一般意义的房地产评估价格与实际成交价格应较为接近，不应大相径庭。

四、采用市场比较法进行房地产价格评估时应注意的问题

笔者在阅读了较多的房地产评估报告后发现，在采用市场比较法评估时，众多的评估报告把重点放在了对比准实例进行区域因素、个别因素等修正上，而忽略了对比准实例及评估对象进行价格定义的统一。从而造成了评估价格在理论上的模糊不清。因此，本文认为，评估人员一定要对比准实例的实际成交价格特点进行分析，对实际成交价格进行适当的调整。使其达到评估要求的价格定义，然后用正常的市场比较法评估。

五、不同目的时房地产价格定义的探讨

房地产估价的目的主要有房地产转让价格评估、房地产抵押价格评估、房地产分割析产评估、企业合资股份制改造等价格评估，本文对不同目的时房地产价格评估的定义做简要分析；房地产转让价格评估：因该价格评估为房地产转让提供依据，大宗房地产评估价格应是整宗出售、一次性付款时的价格，该价格应适当低于零散出售时的价格。

房地产目前状况分析篇（5）

一、房地产成交价格的特点

（一）从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响。房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如宁波市某高档商住楼，1994年、1995年平均售价在5000元／平方米，而到1997年、1998年平均售价仅为4000元／平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。

（二）从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点。依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。具体表现在以下几个方面：

1.房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就开始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）。房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。

二、房地产评估价格的定义

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是4000元／平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格？其期房价格是4000元／平方米还是现房价格是4000元／平方米？如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元／平方米？因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点：

1.不同的评估目的具有不同的价格定义。例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险因素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。

在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。

三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结

综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面：

1.同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。

房地产目前状况分析篇（6）

房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格，但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。本文重点对两者的差异进行分析。

一、房地产成交价格的特点

1.从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响

房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如西宁市某高档商住楼，1994年、1995年平均售价在5000元/平方米，而到1 997年、1998年平均售价仅为4000元/平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。

2.从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点

依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。

房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就开始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）。房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。

二、房地产评估价格的定义

综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是4000元/平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格？其期房价格是4000元/平方米还是现房价格是4000元/平方米？如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元/平方米？因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点：不同的评估目的具有不同的价格定义。例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险因素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。

三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结

综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别。同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。

房地产目前状况分析篇（7）

关键词：房地产企业；信用评级；财务

Key words： real estate enterprises；credit rating；finance

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）32-0009-04

0 引言

我国房地产企业蓬勃发展，房地产经济在某种程度上说是一个地区经济状况的集中反映点以及经济发展中的矛盾和风险的反映点。随着房地产企业不断发展，许多问题也暴露出来，如房价上升过快、房地产投资具有高风险性，近几年我国房地产投资规模不断扩大，出现房地产企业财务危机，房地产贷款融资出现困局、房地产供应结构失调，房地产趋近饱和，其市场滞销导致企业资金链断裂，烂尾楼事件不断爆出，使弱势的购房者带来极大的经济损失和财产风险。

信用评级属于中介服务，主要作用是揭示企业违约率。在对企业的违约率进行估算时，该企业的财务状况成为评估内容的焦点。企业信用评级是指第三方信用评级机构在没有任何干预的条件下对受评对象在经济交易当中因各种原因而不能履约，对其可能性进行分析并预测结果，虽然一个企业的财务状况并不能完全作为信用风险的判断依据，但财务状况差或者经营利润弱的企业会存在资产流动性弱、坏账、呆账等问题，导致企业债务到期而没有足够的资金偿还给金融机构，企业的信用风险随之增大。因此，信用评级机构把企业的财务状况作为主要评级因素进行信用评级分析。

信息不对称现象在房地产市场中频繁出现，不论是投资者还是企业管理者都很难掌握对方的完整清晰的信息，各自的信息在市场上的局限性使双方都无法拥有更多的交易信息或者有效的信息。在市场经济当中，交易者之间存在逆向选择、道德风险问题，这些可能成为市场的交易率失败的原因。然而房地产企业信用评级的建立可以保护投资者和消费者免遭由于信息不足而受到的损失，在投资者、消费者、企业之间建立信息桥梁，降低投资者在市场上寻找风险情报的信息成本和逆向选择的困扰、为企业建立一个“品牌效应”、拓展融资渠道、给消费者一个健全的市场。同时为投资者和消费者奠定真实的市场信息基础，使投资者和消费者可以利用信用评级报告的结果在投资市场上进行有效的投资、及时收回成本和利润、降低决策风险、提高交易效率、推进公平交易。

1 房地产企业特点

1.1 房地产开发投资的概念

主要是指土地使用权一旦被开发商拿到，就开始进一步对土地进行开发利用，即经过前期规划和后期的建设等过程，当房地产产物被建成用来满足人们的生活需求，开发商将房产在市场上进行转让变卖，找到新的投资者让渡使用权，产生回收资金、在利润上得到了有效回报（郑生钦，2013）。

1.2 房地产开发投资的主要特点

①前期投资资金较大。开发投资和置业投资企业，所需要的资金一般都会超出投资者的资金能力范围。前期投资当中仅30%的资金是投资者自有的，而剩下70%的资金是通过其他融资渠道获得的。在项目进行时，大部分的资本被项目占用，使得企业出现短期的财务危机、资金紧张，甚至出现企业负资产的状态。

②投入资金回收期长。一般在项目顺利完成后三到五年才能收回前期投资资本，而置业投资企业要至少10～8年才能回笼资金，有些要几十年之久。此时资金压力、市场风险都是企业应该考虑的。

③变现性差。由于购买者对房地产的特殊偏好及消费者的谨慎等原因导致交易时间过长使投资者在短期内无损变现能力减弱，随之房地产资产流动性变弱。这一性能也可能导致房地产投资者在回收资金上过于漫长，在偿还银行的债务来临时因无法兑现而破产。

④适宜长期投资。土地不会损坏，其权益一般在40年以上，我国法律规定权益可以延长。土地上的建筑物、附着物具有耐久性，所以房地产投资适合长期投资。

⑤收益水平相当可观。一般房地产开发项目的成本利润大多在20%～40%，企业的信贷资金和财务杠杆在有效的利用下，投资利润将会显著增加。

⑥对金融机构的高度依赖性。房地产企业初期投资金额巨大，往往投资者自有资金较少需要利用大量的抵押贷款资金和少量的权益资金进行投资。房地产后期的价值具有一定的增值空间，所以金融机构一般愿意贷款给房地产企业进行投资开发。房地产企业抵押贷款资金一般在70%左右，所以对金融机构有高度依赖性。

2 房地产企业信用评级财务指标选取依据

2.1 财务指标选取根据

房地产企业在前期投资开发项目时，其资本金是其重要因素，因为它决定房地产企业的市场空间。从房地产企业的财务情况来看，绝大多数企业都存在着同样的问题―资本金不充裕，业主在参加招投标，竞投到土地使用权之后，再进行启动项目时资金明显不够。企业为解决资本金不足，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下会将土地使用权或在建工程等抵押给银行，从而取得贷款，使得后期工程顺利进行。一般开发商为了项目顺利完成，资金有效的周转都会向银行贷款，但这一行为也将其项目风险间接转嫁给银行。

银行是否贷款给房地产企业，主要考虑其项目的盈利能力和还款偿债的能力，作为企业的第一还款来源是其项目的可行性和销售资金回笼能力，第二来源是其企业的抵押物。但第二还款来源的价格波动比较大，随着项目的完成其价值需要逐步显现和增值。所以作为借款者银行主要还是考虑第一还款来源是否可靠，对房地产企业的项目财务经济指标进行前期贷款分析，主要考察企业项目的三大重要指标―盈利能力、清偿能力、不确定性分析。

从房地产企业项目可操作性出发，考虑其本身的特征，并结合房地产企业年报的特点，银行对房地产企业贷款的前期分析，主要是从房地产企业偿债能力、偿债意愿出发，有表1所示财务指标进行分析。

2.2 财务指标分析

盈利能力分析：该指标是房地产企业获取利润大小的体现，房地产投资风险较大，其获利能力直接关系到企业是否可以持续经营下去，是其偿还债务的重要资金来源，也是投资者和债权人得到报酬的保证，是评级机构对其判断还款能力的重要指标。

偿债能力分析：该指标是评价房地产企业后期经营是否有能力偿还债务的能力，是判断企业信用风险的关键。一个企业的偿债能力良好，则表示该企业信用较好，银行和投资者、债权人对企业更加信赖。

营运能力分析：它是一个企业资产运转的效益能力分析的体现。资金在房地产企业运作当中是其重要提前，房地产企业外部融资存在高风险性，其运作起来也相当困难。这就要求其房地产加强营运能力，稳固发展，同时房地产企业营运能力越强，在市场中的竞争力也越强。

发展能力分析：企业发展能力是指通过自身的不断成长和持续经营而积累下来的发展潜能，这种潜能最后转化为股东财富增值，企业内在价值的提升。所以，发展能力是房地产企业能够持续发展和品牌价值提升的基石，是房地产企业的生存之本、赢利之源。

资本实力分析：企业资本实力一定程度上与企业规模相关。一个企业的规模意味着企业内部结构管理和资金运行操作是否合理，规模越大企业各方面管理越到位，同时其信誉状况越好可以比较容易得到消费者的信赖打开市场，取得预期收益。相反的规模较小的企业，一旦受到经济下滑或者金融风暴，很容易受到经济的影响而面临困境甚者破产违约。

3 层次分析方法

3.1 层次分析法应用

近年来，层次分析法在评价和决策两大问题中被广泛应用，从微观方面来看，层次分析法被广泛应用于建筑行业，施工领域，信用评估领域以及投资决策等领域。林婷婷（2015）依据小微企业的特点和实际财务情况，运用AHP 法对小微企业的信用等级、违约风险进行评估分析，为企业融资建立了信用平台。何芙蓉（2014），将基于G1法的层次分析法应用于招投标案例中，构建了项目的系统评标指标体系和投标方关于投标项目选择指标体系，最终做出合理的决策。王力聪（2014）对于建筑业的诚信状况，采用AHP法计算建筑业的指标权重，从而可以评估建筑行业的信用度。李政、许宁（2015），将层次分析法理论应用在影响投资者投资决策的指标上并构建其模型，根据权重分析对影响投资者的投资决策指标进行排序，最后根据各个指标排名得到投资者投资决策因素相对重要程度。

3.2 AHP（分层方法）的描述

AHP（Analytic Hierarchy Process）层次分析法是美国运筹学家T. L. Saaty教授于二十世纪70年代提出的一种适用于多方案或多目标的决策方法，是利用定性与定量相结合的分析方法（张所地、吉迎东、胡琳娜，2013）。以下是层次分析方法的几个步骤：

wi为第i个准则在评价体系中的权重，wij代表第i个准则下第j个指标在i准则下的权重，则第i准则下第j个指标相对于评价体系的权重wij。因此wij=Wi*Wij。

3.3 求各个指标的权重值

3.4 组合指标权重的确定

本文以房地产企业的特点和上市房地产企业年报特点分析房地产企业的财务指标，通过层次分析法分析得到最终的组合指标权重值和排名顺序，此方法逻辑清晰，减少了人为因素的影响，得出的结论比较真实客观，是一种值得信赖的计算权重方法。得到的权重值反映出各个指标在房地产信用评级财务分析上的重要程度，使房地产企业可以根据其排名重要顺序进行有效管理和调整。其中盈利能力两项指标和偿债能力中的流动比率占有的权重值超过10%，应得到企业的高度重视，而发展能力得到10%的比例，也不容房地产企业小觑，其他指标均未超过10%。但我们房地产企业仍存在着各种差异和不同，所以在财务指标进行选择时，也不能做到全面考虑与整合，在实际房地产企业应用当中存在着不足。

4 结语

近几年，房地产企业蓬勃发展。国民住宅投资备受青睐，与其行业直接、间接产业高达60多种。房地产经济在某种程度上说是一个地区经济状况的集中反映点以及经济发展中的矛盾和风险的反映点。因此，房地产信用环境的恶化在严重影响该行业的同时，也间接影响到了我国社会经济正常的运作、持续发展。目前暴露出来的房地产信用问题，使得加强房地产信用体系建设的任务更加紧迫，亟须尽快完善房地产信用体系，营造可靠安全的房地产信用环境，优化房地产生态系统，是全社会共同的呼声。

我国房地产企业信用评级财务指标体系的建立关键是规范企业当中的财务信息的收集和使用。把不同的财务信息的收集者、使用者及财务信息指标在制度上作出安排，使三者统一起来，这是我国房地产企业信用评级财务指标体系建立的关键所在。要把这三者在制度上统一起来大体可以通过三个渠道：一是政务有关财务信息公开化；二是行政机关财务信息的内部互通；三是完善房地产企业征信系统。当前我国房地产企业财务指标公开化较少，只有上市房地产企业公开企业内部财务数据。我国房地产企业发展到今时今日，房地产市场参差不齐、风险加剧涌现，政府对房地产企业的授信业务应及早出台。

最近，随着政府购房新政，一线城市如火如荼房价飙升，二、三线城市冰天雪地正在去库存化，市场忽冷忽热，正处于一个看似繁荣却在孕育着超级泡沫。房地产问题诸多，将会演变成另一场金融危机，一旦失控，势必影响国民经济有序发展，加剧银行坏账风险。通过政府建立房地产企业信用管理制度，第三方评级机构建立评级体系对房企实施信用评级进而了解企业内部财务状况，可促进房地产企业信用意识增强、信用水平提高，使房地产市场得到稳定发展，减少各方投资者不必要的损失，同时也使国民经济得到了稳固发展，在房地产市场整顿措施上提供有效帮助。

参考文献：

[1]郑生钦.房地产开发投资与实务[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.

[2]林婷婷.基于AHP法的小微企业信用评级指标体系构建研究[J].经济管理，2015（18）：1.

[3]何芙蓉.层次分析法在施工招投标中的应用研究[J].西南交通大学，2014.

房地产目前状况分析篇（8）

关键词： 量本利分析；房地产；项目开发

Key words： principal and interest analysis；real estate；project development

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0029-04

0 引言

当今房地产行业竞争激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的前期决策及经济评价。量本利分析法在多个领域中广泛应用，但在房地产开发中应用较少。本文将量本利分析法并结合Excel拟合的非线性模型运用到房地产开发项目的前期决策阶段，分析得到开发项目保本开发量，最佳开发量，经营安全率，企业成本费用控制等，为房地产开发项目前期决策及经济评价提供科学合理的依据。

1 房地产开发相关概念

1.1 房地产的含义

房地产包括房产与地产，是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称[1]。进行房地产概念界定的原则：①房产和地产二者耦合不可分离。②一般情况下，房地产概念中的“地”是指承载用地。③一般情况下，房地产界定需从房屋建筑出发。④房地产的定义（内涵）具有层次性。

综合上述可将房地产定义为：房地产是指土地、建筑物和其他附属物所衍生出的各种财产权利。

1.2 房地产开发的基本概念

房地产开发的概念是房地产开发企业根据城市规划对国有建设用地进行房屋建设、基础设施的行为。

房地产开发首先要依据城市规划，坚持全面规划，合理布局，经济效益与社会效益兼顾。房地产开发具有综合性、长期性、时序性、地域性、风险性等特性。

2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型

2.1 量本利分析法的基本概念

“量”即为数量。在一般情r下，量为销售数量，为了方便研究和分析，我们有时把销售数量等于生产数量。

“本”即为成本。我们把总成本划分为固定成本和可变成本。一般情况下，在一定的生产规模内，固定成本是不随产品产量的变动而变动的成本，可变成本是随产品产量的变动而变动的成本[3]。

“利”即为利润。在生产经营活动中产生的盈利，在数值上利润=销售收入减-销售税金及附加-总成本 （总成本=固定成本+可变成本）。

2.2 量本利分析法的基本原理

量本利分析法是通过研究及分析数量、成本和利润之间的关系，找出项目方案在盈利与亏损临界点时产量、单价、成本的临界值，盈亏临界点即为保本点。反映了在一定的生产经营状态下项目方案的产量、利润与成本的平衡关系[4]。

2.3 量本利分析法的一般模型

2.3.1 线性量本利分析法模型

从图2中可以看出， 销售收入R与总成本C的交点，即为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），BEP对应的横坐标Q0即为盈亏平衡时的产量，其对应的纵坐标R0即为盈亏平衡时的销售收入。当产量QC，即盈利。盈亏平衡点的Q0越小，企业保本点越低，盈利空间越大，生产经营风险越小。

2.3.2 非线性量本利分析法模型

由于在实际生产经营过程情况比较复杂，可变因素众多，各种条件和负荷并非一成不变，因此产品成本变化并非是一条直线即并非简单呈线性变化。同时，在市场供求关系的影响下，销售收入线也并非一条直线即并非呈线性变化[5]。故实际生产经营的量本利分析图如图2所示。

从图2中可看出，总成本线C与销售收入线R有两个交点B与D（即盈亏平衡点），其对应的横坐标分别是Q01，Q02。当产量QR，企业处于亏损状态；当产量Q0Q02时，C>R，企业又处于亏损状态。因此，在盈利阶段产量Q介于Q01与Q02之时，企业处于盈利状态，此时的产量是合理经济产量即经济规模。

量本利分析法在房地产开发中运用不是很多的重要原因就是非线性量本利分析法模型难以确定。本文依据企业技术水平及大量历史经验数据通过Excel进行成本和收益离散点回归拟合，得到非线性量本利分析法模型并进行进一步分析。

3 量本利分析法在房地产开发中的基本模型及经济评价

数量、成本分析：

房地产开发项目的固定成本与变动成本与一般的生产项目、工业投资项目不同。房地产开发项目的最终产品是具体的建筑物，具有独特性，一次性等属性。根据固定成本和变动成本的含义及工程项目开发建设中实际发生的成本属性，将工程项目的固定成本和变动成本进行如下分类（图 3）。

关于量的确定，由于建筑物有着独有的建筑设计，结构设计等，所以房地产开发项目不好以产品产量来衡量，可以使用工程量或者土地面积等其他指标来衡量[6]。因此，本文的量即建筑面积。

3.1 制定合理开发量

①保本开发量。

从图1中可以看出，房地产开发项目的销售收入线与总成本线交于一点BEP，其对应的横坐标Q0即房地产开发项目的保本开发量。

式中F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q0为保本开发量。

②利润最大时的开发量。

从图2中可看出，当开发量介于经济规模Q01与Q02之间时，建设项目处于盈利阶段。

设函数R（Q）为销售收入曲线，函数C（Q）为总成本曲线。根据盈亏平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到两个解即两个保本点所对应的保本产量Q01及Q02，也就是济规模范围[7]。

盈利函数I（Q）为：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用极值原理，对函数I（Q）求一阶导数并令I’（Q）=0，可求得盈利最大时所对应的产量Q。即

I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0

即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要确定求得的Q是否就是最优开发量我们必须对I（Q）求二阶导数来进行检验，诺I’’（Q）

3.2 控制企业的成本费用

设目标利润函数为I（Q），即：

I=R-C=Q（P-V）-F

式中 I为目标利润，R为总销售收入，C为总成本，F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q为开发量。

3.3 企业经营状态分析

通过量本利分析法可计算得企业经营安全率，是反映企业经营状况好坏的一个重要指标。

式中Q0为实际或计划产销量，Q1为盈亏平衡点产销量。一般可根据表1数据进行判断。

通过安全经营率可反映房地产企业经营状况好坏，安全性高低等，使项目前期决策更加的科学、合理。

4 案例分析

本项目总建筑面积16363平方米，其中地上总建筑面积10523平方米，地下总建筑面积5840平方米。房地产开发项目总成本如表2。住宅每平米售价23000元/m2，共10523平方米；车库售价12000元/个，共124个；地下储藏室售价5000元/m2，共1191.06平方米。

4.1 保本开发量

由表2可知本项目固定成本为13976.86万元，总变动成本为7455.14万元，因为总建筑面积是16363平方米，可得单位可变成本为4556.10元/平方米。

再进行平均单价估算：

住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均价格23000元/m2；

地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均价格3567.69元/m2；

总收益=237215790.00+20835300.00=25805.11万元

地上建筑比例=10523/16363=0.643097；

地下建筑比例=5840/16363=0.356903；

本项目计划开发量（Q1）为16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本项目可行。

4.2 企业经营状态分析

由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本项目的经营状态为较安全。

4.3 企业成本费用控制

本项目的目标利润I为4373.11万元，建筑面积Q为16363平方米。盈亏平衡点时固定成本为13976.86万元，单位可变成本为4556.10元/平方米。得：

也就是说在其他条件不变的情况下，项目的可变成本在盈亏平衡点V0即4556.10元/平方米的基础上涨幅不得超过2672.56元/平方米，否则企业将亏损；项目的固定成本在盈亏平衡点F0即13976.86万元的基础上，涨幅不得超过4373.11万元，否则企业将亏损。

4.4 最佳开发量

诺要求得最佳开发量，就要知道销售收入曲线的函数式R（Q）和总成本曲C（Q）。根据本企业自身的技术水平和大量经验数据估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。本案例在根据本公司现有的开发技术水平和参考大量经验数据后，在前期估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。通过Excel分别对大量的成本和收益离散点进行回归拟合，得到销售收入函数R（Q）和总成本函数C（Q）。如图4 成本、收益、利润回归曲线图所示。虽然该图并没有从（0，0）点开始计算，但是我们所要求的是非线性量本利分析在两个保本点之间求最大盈利值，因此所选取的建筑面积范围（包含两个保本点）已满足计算要求。虽然个别点偏离回归曲线，但是整体回归函数不受个别点影响，所得回归函数正确可用。

由图4可得，通过计算机拟合的回归函数分别为：

成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912

销售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08

则利润函数为：

I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

即利润函数I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

利用极值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。

但诺要检验所求得的Q是否就是最大盈利时的最优开发量，还必须通过对I（Q）求二阶导数并进行z查。

I’’（Q）=-0.0018

5 结语

房地产市场竞争日益激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的经济评价及前期决策，必须对项目的运作采取相应的措施进行有效的管控。这是当今房地产开发企业取得项目成功开发的关键。

在房地产开发项目的前期决策阶段，应用量本利分析法，依据市场行情及企业以往项目开发历史数据进行项目经济评价，得到开发项目保本开发量，最佳开发量，企业经营安全率，企业成本费用控制等，提高房地产开发项目前期决策水平。

参考文献：

[1]周小平，熊志刚.房地产开发与经营[M].北京：清华大学出版社，2010.

[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安：西安科技大学， 2008.

[3]许婷华，曲成平，杨淑娟.建设工程经济[M].武汉大学出版社，2014.

[4]黄有亮.工程经济学（第二版）[M].南京：东南大学出版社，2006.

[5]毛义华.工程经济学[M].浙江大学出版社，2014.

[6]孟君娜.建设工程经济[M].武汉理工大学出版社，2014.

房地产目前状况分析篇（9）

一、房地产成交价格的特点

(一)从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响

房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如宁波市某高档商住楼，1994年、1995年平均售价在5000元／平方米，而到1 997年、1998年平均售价仅为4000元／平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。

(二)从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点

依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。具体表现在以下几个方面：

1.房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。

2.房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就开始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。

3.房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠(从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值)。

4.房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。

5.房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。

二、房地产评估价格的定义

综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是4000元／平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格?其期房价格是4000元／平方米还是现房价格是4000元／平方米?如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元／平方米?因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点：

1.不同的评估目的具有不同的价格定义。例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险因素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。

2.房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。

3.在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。

三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结

综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素(包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况)、个别因素(临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况)等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面：

1.同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。

2.市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。

3.房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。

房地产目前状况分析篇（10）

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-00-02

一、房地产统计工作的现状

房地产统计工作的主要目的是为房地产企业提供有效的市场信息，同时在日后工作中起到提供咨询并监督的作用，然而我国当前的统计工作却并没有真正体现其效果。主要存在以下三方面的问题：首先当前房地产企业的统计工作的只是以数字报表的形式展现出来，并不能为相关的统计部门提供有效的信息；其次，统计工作的进行未能充分利用计算机设备以及信息资源共享这个有利平台，相关的现代化数据采集、处理、传输以及管理技术并未在房地产业统计工作中完全普及运用；另外，房地产业统计队伍的不稳定和业务水平不高也对房地产统计工作的进行有着一定的影响，大多房地产业统计人员队伍的合理配置，工作人员的素养和相关产业知识有待调整和提高。

房地产企业需要备案入库，本文简单总结其备案入库流程如下图1表示。

图1房地产企业需要备案入库流程图

此外，需要制作专业的房地产企业报表，比如基层定期报表，基层年报表等。这些报表，包括房地产开发企业资金情况表、项目情况表、销售情况表、置空情况表、房地产开发旬报监测等各种报表。

二、统计工作在房地产企业中的应用

房地产业统计工作的各项职能，在一个项目实施的前期、实施过程中以及项目实施完毕竣工之后都会有所体现。房地产业统计工作的监督职能主要体现在项目实施过程中对数据的整理和分析。

房地产企业管理对统计工作数据的反馈非常重视，因为企业要依据这些信息对项目实施有效的控制和管理工作。统计信息包括在项目建设时对项目每月的投资数据的统计和整理，从而分析出项目的进展状况和计划目标的完成状况。管理者可以利用这些反馈的统计信息，了解当前项目的执行状况，解决项目执行中存在的问题，根据实际情况调整并制定下一周期工作计划，对能源、材料等资源合理统筹规划，使项目按原定计划健康有序运行。

统计工作的信息反馈作用会在整个项目竣工之后体现出来。这个阶段的工作内容包括对项目实施过程中的各种数据进行整理和分析，从而得出整个项目的投资总况和个投资构建情况，以及各投资构建情况和总投资的所占比例。

另外，管理者可以通过对项目的实际投资与前期预算投资的统计，进行直观的系统的比较，从中找出差距，并分析产生差距的原因，总结经验，以便日后在避开同类问题的出现的情况下更好的实施更多的项目。

统计工作的项目可行性分析为企业管理者的投资决策起着决定性的作用。房地产企业的要想投资一个新的项目，必须要有可靠的数据作为其项目顺利开展的依据，包括明确土地投资、配套设施投资、和土建投资与房地产总投资的大概比例，这样将统计工作的可行性分析运用其中，才能为企业赢得更多更可靠的发展项目。

三、房地产开发经营企业统计工作存在的问题

（一）对统计工作认识上的问题

1.企业单位对统计工作的不够重视。在当今经济迅猛发展的今天，统计工作得到了各级政府越来越多的关注，然而在一些基层企业当中却未出现这种状况，统计员工的存在可有可无，因为统计工作只适用于政府的宏观调控工作，对于小企业并没有什么实质性的意义，即使做一些统计工作，也只是为了应付上级统计部门，并未真正将统计工作提上工作议程。统计工作在基层企业难以健康存活，导致统计工作人员的积极性也无法调动起来，慢慢便形成了难以改变的恶性循环。

2.统计法律意识薄弱，无证上岗现象偏多。虽然有国家《统计法》对个企业和单位统计工作的监督，大多企业也因此提升了对统计工作的认识，但是仍有些单位或个人存在着无证上岗的现象。

3.兼职统计人员数量偏多，影响了统计数据的质量。在许多房地产开发企业中，并不存在专门的统计工作者，统计工作多是会计兼任。会计主要负责财务工作，统计工作也只是必要时为了应付而兼带的额外工作，且没有足够的时间和精力去做统计工作。另外，统计工作与会计工作的知识也存在许多差异，社会上也缺乏针对统计业务的培训机构，因此兼职统计人员与专职统计人员毕竟存在很多工作精力和业务水平上的差距，不合格的兼职统计人员影响着整体统计工作的质量。

（二）企业本身特点决定的问题

1.统计工作人员流动性大，影响企业统计工作的顺利进行。企业为了发展，多出现些改制重组、岗位调动、单位转型或合并的调整工作，这便使得统计人员也频繁调换。统计岗位由老人变新人，统计工作也由熟悉变生疏，业务水准参差不齐，不断轮回，统计工作很难长期依照正常轨道进行下去。

2.企业变换经营地址容易产生重报和漏报房产单位的现象。

依据《房地产开发、经营统计报表制度》总说明第三条的规定，房地产企业开发经营法人单位按照在地统计的原则进行统计。对于有项目开发经营的企业，按项目开发建设经营地报所在区县政府统计机构；对于无项目开发经营的企业，按企业办公经营地报所在区县政府统计机构。可是存在部分房产项目在半道对项目转入或转出，或者突然变换房产开发项目办公经营地的状况，而没有同时告知当地统计局。使当地的区、县统计局无法准确统计出辖区内房产企业的数量，出现数据漏报或重报的情况。

（三）统计制度不完善导致统计数据准确性不高的问题

1.项目累计完成投资额未能及时汇总解决。累计完成投资额指的是房地产开发企业对一个项目从实施开始至项目实施结束的一个周期内统计的全部投资总和。它是企业在一个周期内将各项工作量和相关费用集结成工程实体的一项实物量化指标。按照统计的角度来说，需要从两方面入手获得数据。

首先是通过财务报表取得相关土地征用和拆迁补偿费、公共设施配套费、前期各项工程费和其他一些相关费用等。其次通过对前期房产项目施工单位预算的建筑安装量与工程实际形象进度进行对比，根据实际情况而制定出相应的建筑安装工程费用。

这两项数据相加之和基本就是房地产开发的投资额。从这项数据最重要的便是准确性，无论是项目实施开始至结束形成的投资数字，还是本年或者历年的投资，都应准确的通过统计体现出来。然而事实情况却是：因为房地产开发投资的项目涵盖种类多，影响了投资统计的质量和工程申报数量的准确性，尤其在一些由会计兼职统计人员的单位中，为了减轻工作量，统计人员并不按项目进度统计投资额，也不去仔细核对实际工作量，使得统计工作未将一些前期必要投资额计入当期统计额内，例如土地土地开发投资额、房产设计费、勘测费等一些前期必须投入的费用。有些情况下也因财务部门未按时支付款项，统计人员便将此部分费用漏掉。工程竣工决算、财务账款结算和工程竣工交付三个过程存在一定的时间差异性，这也影响了房地产开发投资额统计工作。2.房屋实际施工面积与统计上报的施工面积不一致。房屋施工时未按统计上报面积进行施工。房屋施工面积指的是报告期内施工的全部房屋（包括地配套和房屋地下室）建筑面积，以及本期新开工的面积以及去年开工跨入本期同时继续施工的房屋面积，包括上期已停建在本期恢复继续施工的房屋面积。

为了更清晰看清房地产企业统计工作中存在的问题，本文将以上因素整理成表格如下表1所示。

表1 房地产企业统计工作中存在的问题表

主要原因 对统计认识不够 企业本身的问题 统计制度问题

原因明细 企业不重视 统计员流动大 项目累计完成投资额信息滞后

统计法律意识淡薄 企业重报漏报 上报施工面积有误

兼职统计人员过多

四、房地产统计工作的发展方向

（一）转变服务方向

应该改变过去统计工作只应为政府或上级行政主管部门服务的观点中转变过来，逐步提高统计工作在基层企业的重视程度。加强统计职能团队及统计人员的主观能动性，认清发展形势，根据企业改革需求，将统计工作的分析和预测作用发挥其中，为企业的各项发展提供有效的决策性信息。

（二）更新知识，端正态度

为了顺应房地产行业的发展方向，统计人员急需对信息化技术知识的补充，应熟练掌握通过计算机对数据进行搜集、处理和运用，积极有效的为企业决策者提供相应的信息服务，让统计分析、预测、咨询、监督和调控等职能充分发挥，稳固统计工作在房地产业当中的基石地位。

（三）实现企业统计网络化