商品房建设标准篇（1）

拆迁商品房只供市区（**经济开发区、临港新城管辖范围除外）内城市建设过程中涉及的被拆迁户购买，开发商不得自行对外销售。

二、拆迁商品房的选购原则和选购方式

（一）选购原则

1．根据“划定区域，分批选购”的原则由被拆迁户选购拆迁商品房。城市建设项目涉及的被拆迁户选购拆迁商品房的区域安排由市建设局另行制定并公布。

2．被拆迁户需选购拆迁商品房的区域和户型，由拆迁实施单位在签订拆迁补偿安置协议时按规定与被拆迁户明确，并办理好相应手续。被拆迁户须签订拆迁补偿安置协议后，搬迁结束经验收合格交出旧房钥匙后才能参加选房。

（二）选购方式

根据拆迁实施情况和拆迁商品房建设情况，由拆迁实施单位采用分期分批组织抽签或采用先签协议并先搬迁结束的先选房的办法，组织被拆迁户选购。供被拆迁户选购的拆迁商品房房源，按照城市建设项目拆迁的不同期限，根据该小区内房屋竣工情况，按从东向西、从南向北的原则，以相应比例划出相应面积的房屋，供不同区域的被拆迁户按次序选购。开发商凭市人民政府房屋动迁管理办公室出具的售房通知书或相关证明方可办理售房手续。

三、拆迁商品房的销售和结算办法

（一）被拆迁户向开发商购房结算办法

1．集体土地上的被拆迁户在确认的产权置换面积内购买多层或高层（含小高层）拆迁商品房的价格均按平均销售基价550元/㎡结算；在确认的产权置换面积之外购买拆迁商品房的价格按市物价局、市建设局、市房产管理局公布的多层或高层（含小高层）的市场价结算。国有土地上的被拆迁户购买拆迁商品房的价格按市物价局、市建设局、市房产管理局公布的多层或高层（含小高层）的市场价结算。上述价格不包括物业管理费、装潢垃圾清运费、单元防盗门费用和其它代办费。

2．楼层差价：

⑴多层拆迁商品房的楼层调节系数根据具体情况由市建设局确定并公布，但层次差价增减总额的代数和为零。其中底层有车库的五层房屋楼层系数为：一楼为0，二楼为+3，三楼为+6，四楼为+3，五楼为-12。

⑵高层（含小高层）拆迁商品房的楼层差价结算以5层为基准，5层楼层差价为0，5层以下每降一层减30元/㎡，5层以上每升一层增10元/㎡。

3．多层或高层（含小高层）拆迁商品房的阁楼均按600元/㎡结算，自行车库按400元/㎡结算。

4．拆迁商品房物业管理费、装潢垃圾清运费、单元防盗门费用和其它代办费的收取，由开发商按照市场商品房配套设施收费标准和市建设局的相关规定执行，但必须报市物价局核准后才能收取。

（二）集体土地上拆迁项目的用地单位和开发商的结算办法

用地单位和开发商的结算价格按政府土地拍卖时设定的多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡计算，该价格包含政府代收规费、房屋维修基金和管道天然气设施建设费等。

其中，550元/㎡在开发商售房时由集体土地上的被拆迁户结算给开发商；多层拆迁商品房按1430元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房按1750元/㎡由集体土地上拆迁项目的用地单位按拆迁项目安置所需拆迁商品房的面积计算金额，预先存入市建设局设立的拆迁商品房建设资金专用帐户，由市建设局在开发商售房时按规定核准后结算给开发商。

（三）市政府和开发商的结算办法

1．开发商在销售时，对集体土地上被拆迁户超过产权置换面积部分购买收取的市场价、国有土地上被拆迁户购买收取的市场价与多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡的余额部分（不包含阁楼和自行车库），经市建设局审核后由市政府收回。

2．拆迁商品房在建设过程中政府不垫支任何资金。同时，项目建设涉及的所有政府代收规费、房屋维修基金和管道天然气设施建设费等，开发商均应按规定足额缴纳，政府不予减免。

3．在拆迁商品房小区中经规划允许建造的公共、商业服务设施配套用房，除社区用房、物业管理用房和规划载明特殊用途的外，均由市政府委托市建设局按多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡统一收购，专项用于城市建设拆迁涉及的营业用房的产权调换。对产权调换后的剩余房屋，经市政府批准后，可采用公开拍卖等形式对外公开销售，其收益归市政府所有。

4．拆迁商品房小区（包括小区内的绿化等配套设施）在经市相关部门验收合格交付使用后两年内，由市建设局负责将本小区拆迁商品房按相关规定安置。若超过上述期限未安置完毕，由市政府委托市建设局负责将未安置完毕的剩余房屋按多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡统一回购，继续用于城市建设拆迁安置。

四、拆迁商品房的建设标准和管理要求

（一）拆迁商品房的建设标准

1．拆迁商品房开发建设单位必须履行基本建设程序，按规定办理所有相关手续。

2．拆迁商品房建设必须按照国家施工验收规范要求组织施工，严格执行江苏省新颁布的《住宅工程质量通病控制标准》，并按《市政府办公室转发市建设局关于进一步加强我市民用建筑节能管理工作的实施意见的通知》（**政办发〔20**〕62号文）的要求实施建筑节能。

3．拆迁商品房建设所选用的建筑材料和建筑构配件须有产品质量保证书，并经检验合格后方可使用，未经检验或检验不合格的，不得使用。其中外墙涂料采用封样验收的办法。

4．建筑工程结构形式采用框架结构，主体结构使用商品混凝土，房屋墙体材料（包括内隔墙）采用粘土多孔砖或其它新型砌块，并按规定设置沉降观测点。工程主体质量评定达到**市优质结构工程的房屋建筑面积应占总建筑面积的30%以上。同时应保证施工现场的文明整洁，获得**市文明工地的房屋建筑面积应占总建筑面积的40%以上。

5．建筑外墙面装饰材料应采用面砖与涂料相结合的设计方案。其用材、品质及色彩必须经市规划局、市建设局确认。内墙面采用白色内墙涂料，其中厨房间、卫生间墙面及室内地坪采用水泥砂浆细拉毛。

6．外墙窗必须采用符合节能要求的铝合金双层玻璃窗，铝合金窗壁厚不得小于1.4mm，并留纱窗轨道。阁楼通往平台的门采用符合节能要求的镀膜铝门，色彩符合规划设计要求。门窗材料、质量在同类产品中须确保中、高档水准。自行车库门采用白铁皮门，每户分户门采用中档以上防盗门，单元防盗门采用中档以上电子防盗门（分户防盗门不得向住户另外收取费用，并且一个小区只能采用一个品牌防盗门）。采用的分户防盗门、单元电子防盗门必须为列入国家建设部产品目录的品牌，质量须符合公安部有关验收评定标准，并报市建设局备案。

7．拆迁商品房水表出户的设计和安装按照《关于新建住宅水表出户设计和安装要求的通知》（**建〔20**〕95号文）执行。房屋平面设计中应布置管道井，预留冷、热水管道。住宅烟气集中排放系统必须按设计要求组织施工，使用的烟道、烟气止回阀和防火隔离门必须具有出厂合格证和有关专业部门出具的检测合格证明。

8．房屋设计时顶层为阁楼层，阁楼平台需按规定加装防护设施，防护设施材料须采用不锈钢材质。阁楼层须有卫生间，阁楼层到下一层设置楼梯。其中在拆迁商品房中安排建造的45㎡户型，其阁楼在方案设计时不设单独楼梯，只设上人孔，该阁楼不得向被拆迁户收费，由开发商无偿提供给选购的被拆迁户。

9．屋面必须设计隔热保温层。太阳能热水器的设置应根据屋面立面效果及屋面大小统一设计，同时应考虑被拆迁户移装原有太阳能热水器的安装位置。

10．阳台设置按规定要求，阳台要求封闭，封闭材料、质量标准与外墙窗相同。阳台内设置不锈钢晒衣架，配备2根不锈钢晒衣杆。各户型内均安装灯头，不预留吊扇钩，但预留线路及开关。

11．按照隐蔽、美观、实用的原则统一设置空调室外机位置。进户楼道外须设计雨蓬，室内楼梯间采用普通水泥砂浆镜光粉面，扶手采用普通木扶手。底层车库外窗必须安装不锈钢防盗栅。

12．房屋设计时，每种户型内主卧室采用内隔墙分隔，厨房间、卫生间须用内隔墙分隔。厨房间配备一只中档以上的水池，卫生间配备相应规格1.2米以上中档以上的浴缸、马桶（每户一套），且各种管线均应设计、安装到位。

13．各类管线及小区道路、下水道在小区规划时必须委托有设计资质的单位设计。供电、供水、电信、有线电视、燃气管道等均应设计并安装到户（其中电信线路按双线路设计施工）。工程给水管材、排水管材、电线管材、导线材料等质量必须符合国家质量标准要求。

14．小区配套园林绿化建设标准不得低于国家居住区设计规范规定的绿化建设标准。小区环境及景观设计在小区规划时必须委托有资格的设计单位设计，设计方案须经市规划局、园林局审定。

15．小区道路可采用砼路面、黑色沥青砼路面或中、高档道板砖、地砖铺设。小区室外的各种管、沟、井盖板须采用符合国家相关标准和要求的新型复合材料制成的标准盖板。

16．小区内必须按规划要求配备相应的物业管理用房、社区用房及相关环境、健身等配套设施，建设均按规划批准的设计方案组织开展。

17．拆迁商品房小区必须实行封闭管理，围墙采用通透式围墙，使用材料须确保不锈蚀。小区须配备安全防范系统，预留远程集中抄表系统、周围监控系统、宽带上网系统。

18．拆迁商品房的验收必须按照《**市住宅工程质量分户验收管理办法》严格执行分户验收的相关规范标准。确保工程验收质量，确保工程无屋面渗漏、外墙面渗漏、阳台渗漏、卫生间、厨房间渗漏，无墙面裂缝、楼面裂缝、管道的跑、冒、滴、漏等质量通病发生。如果发生质量通病由建设单位按规定进行处理。

19．工程质量保修范围、质量保修期限、工程质量保修金等按国家有关规定执行，并向每一户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

（二）部分配套设施标准

1．对具有一定规模的拆迁商品房小区均要设立集中式汽车停车库，由市规划局按相关规定提出具体规划设计条件，并在小区规划时一并予以明确。

2．集中式汽车停车库由中标开发商进行建设并无偿提供，建设费用不列入拆迁商品房房价。今后该集中式汽车停车库及小区道路停车位的使用由小区物业管理单位以租金形式向入住的住户进行拍租，拍租收入用于补贴小区物业管理。

3．多层拆迁商品房底层统一安排自行车库，不设置汽车库。自行车库不得对外开门，每个自行车库的使用面积不小于8平方米。为切实维护被拆迁户的利益，自行车库的销售面积由开发商委托相应的专业机构进行核算，并报市建设局备案。

高层（含小高层）拆迁商品房统一设置汽车停车位，由中标开发商无偿提供。今后该停车位的使用由小区物业管理单位以租金形式向入住的住户进行拍租，拍租收入用于补贴小区物业管理。高层（含小高层）统一设置自行车公用停车位，总量不得低于每户2辆，自行车公用停车位须架装管理设施，提供高层（含小高层）住户免费停车。

（三）严格方案报批

拆迁商品房必须严格按市建设局提供的户型和比例要求进行设计和建设，中标开发商在开工前必须将户型设计方案、户型配置比例方案，报送市建设局审核、市规划局审定，经批准同意后，方可组织实施。小区配套设施的规划设计方案须单独报送市规划局审批。

（四）实施物业管理

为使拆迁商品房小区的环境质量和外部容貌保持整体美观，对小区的日常管理均采取物业管理模式，并在购房协议中明确。物业管理要严格按照《**市物业管理实施办法》（**政发〔2003〕111号文）和《**市人民政府办公室关于进一步加强物业管理的意见》（**政办〔20**〕79号文）的规定执行。

商品房建设标准篇（2）

（一）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十七大精神，全面落实科学发展观，按照我县全面提升“三化”水平的具体要求，大力实施安康居住工程。在限定住房销售价格的前提下通过竞争地价的方式出让土地，建设限价商品房小区，完善适应我县经济社会发展要求的住房保障制度，构建我县多层次住房供应体系，促进我县房地产市场持续健康稳定发展，为做大做强县城,拉动消费，推动经济社会又好又快发展创造良好的环境。

（二）基本原则

坚持政府主导、市场运作的原则，做到科学布点，合理选址；国企带头，激活民资；阳光操作，程序合法；保证质量，配套到位；优惠让利，活跃市场。

二、目标任务和建设标准

（一）目标任务

从年起，在城北、红金、洋塘三个片区先行试点，各建设1万平方米左右的限价商品房。2010年后总结经验，大力推进。从年到2013年，除城南片区外其它五大片区共建设限价商品房20万平方米左右，吸引更多的人在县安居创业。具体为义源片区义源大桥未建成前不下达建设任务，大桥建成后，根据限价商品房建设及销售情况重新合理安排各片区建设任务；储潭片区根据实际情况先行试点，逐步推进；城北片区、红金片区、洋塘片区每年各1万平方米左右的限价商品房建设任务。

（二）建设标准

1、科学布点，合理选址。限价商品房的布点以提升人气，促进招工为目的，吸引产业工人到县务工创业，在县城规划区内交通便利、设施配套、功能完善、适宜人居的地段选址建设，以小区式、组团式逐步推进。

2、总体建设目标。限价商品房建设要标准适度、功能齐全、质量合格、经济适用、环境优美，力求达到“造价不高水平高，面积不大功能全，节约用地质量好，安全方便环境美”的总体目标。建成房屋必须符合国家的安全质量规范标准。

3、户型设计原则。限价商品房单套建筑面积原则上控制在110平方米以内，且建筑面积90平方米以下的必须占70%以上，户型设计呈多样化，数量上要合理搭配。

4、售后管理。限价商品房小区按规定配套物业管理硬件设施，实行专业化物业管理，营造良好的居住环境，逐步提高物业管理和社区管理水平。

三、限价商品房建设的有关政策

1、房屋销售价格限定。限价商品房销售价格实行政府限价方式，即由县物价部门在土地出让前根据各楼盘的地段和市场等实际情况，按组成房价成本的6项因素（土地出让金、勘察设计等前期费、建安费、配套费、开发间接费、税金）加上合理的利润（3%-5%）测算确定。开发建设单位在销售房屋时按不高于物价部门确定的销售价格出售。在销售过程中由政府及相关职能部门实行监管，开发建设单位不得擅自提价。根据限价商品房小区所处地段不同等因素，实行一盘一价。

2、土地使用权取得。限价商品房的建设用地以基准地价为参照，在公布房屋销售价格的基础上采取招拍挂方式公开出让。开发建设单位在竞得土地使用权后，必须在六个月内开工建设。

3、产权交易规定。限价商品房与其他商品房一样具有独立所有产权；购买时，可享受政府出台的各项优惠政策（按揭、公积金贷款、利率优惠等等），可以上市交易和产权变更。

四、工作措施

商品房建设标准篇（3）

商品房屋是指由开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不属于商品房屋范围。

国务院国发（86）74号《关于控制固定资产投资规模的若干规定》明确指出：“不论是全民所有制单位还是集体所有制单位，凡购置的商品房屋或其它商品建筑，都必须纳入各自的投资计划规模”。各级计划、城建、统计部门以及专业银行分支行，都要严格执行这一规定。

为了有效地指导商品房屋建设，从1987年开始，各地区的商品房屋建设均纳入国家计划。

商品房屋计划由生产计划和销售计划两部分组成。

商品房屋生产计划，包括计划期建设总规模、施工面积、新开工面积、竣工面积等指标。

商品房屋销售计划，包括计划期预计竣工面积、销售面积、购房单位、购房资金来源等指标。

商品房屋建设，要搞好综合平衡，贯彻以销定产的原则。生产计划所需资金、材料必须自行落实。销售计划必须同固定资产投资计划相衔接。

商品房屋计划，由各省、自治区、直辖市、计划单列省辖市和中国房屋建设开发公司负责编制，并上报国家计委，抄报建设部。国家计委会同有关部门审核后，下达全国的商品房屋生产计划和销售计划。

商品房屋计划作为指导性计划进行管理。在计划执行中，各地区根据资金、物资的落实情况以及需求变化情况，可以自行调整商品房屋的生产计划和销售计划指标，但要报国家计委、建设部备案。同时，销售计划中出售的商品房屋必须纳入购买单位的固定资产投资计划，即全民所有制单位购买商品房屋要分别纳入基本建设计划和更新改造计划，集体单位购买要纳入集体所有制单位投资计划。

二、关于加强对商品房屋开发公司的管理

各地区的商品房屋开发公司应是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营，独立核算，自负盈亏。商品房屋建设前期准备工作，如征地、搬迁、安置劳动力等项工作由各该地区政府部门负责。

各省、自治区、直辖市和计划单列省辖市要对已成立的各类商品房屋开发公司进行一次认真的资格审查。开发公司必须具有一定数量的合格的工程技术人员、经济管理人员、财务人员和与开发规模相适应的自有资金。今后，未经省、自治区、直辖市人民政府指定有审批权的机关批准，未在工商行政管理部门注册登记的开发公司，不准从事商品房屋的开发建设。

三、关于商品房屋建设的资金来源

商品房屋建设资金可以用开发公司自有资金，发挥住宅建设债券、向银行申请贷款以及预收一定数额的购房款等方式解决。

为了促使开发公司加强经营管理，商品房屋建设开发周转资金中应有不低于20％的自有资金。随着开发公司自我积累的增加，自有资金所占比重应逐步提高。

向购房单位预收购房款，在商品房屋开工建设前，不得超过全部售价的50％

四、关于商品房屋的销售价格

目前，各地的商品房屋销售价格普遍偏高，一定程度上影响了商品房屋的建设和发展。商品房屋的销售价格按相同口径比较，一般不应高于同类标准的统建、自建房屋的价格。各省、自治区、直辖市和计划单列省辖市计委要会同同级城建部门、建设银行和物价部门研究制定本地区的商品房屋价格管理办法。

五、关于商品房屋的统计

商品房建设标准篇（4）

第二条凡在本省行政区域内设立房地产开发企业(以下简称房地产企业)，从事房地产开发活动，均应遵守本条例。

第三条本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。

第四条房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。

第五条县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。

县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。

县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。

各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。

第六条

房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。

第二章房地产开发规划

第七条县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。

编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。

编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。

房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。

第八条市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。

第九条省人民政府计划部门应会商建设部门根据市(地)、县(市)房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。

第十条省、市(地)人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。

第十一条市(地)、县(市)人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。

第三章房地产企业的设立与管理

第十二条设立房地产企业，应持建设部门核发的资质证书及有关批准文件向工商行政管理部门申请领取企业法人营业执照。

第十三条建设部门应按规定对房地产企业的资质、开况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起1年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。

第十四条省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门审验，并将其实有资金存入房地产开发项目所在地银行。

第四章房地产开发项目所需土地使用权的取得

第十五条房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。

第十六条房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：

(一)已列入当年商品房建设计划；

(二)已由城市规划部门提供规划设计条件；

(三)所需土地已列入年度用地计划。

第十七条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。

第十八条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。

第十九条房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：

(一)具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；

(二)具有该建设项目总投资20%以上的实有资金或银行出具的融资证明(不包括土地使用权出让金)；

(三)符合市、县人民政府规定的其他条件。

第二十条房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：

(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；

(二)投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；

(三)由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金(不计利息)；

(四)中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

(五)中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该开发项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。

中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。

第二十一条房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：

(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；

(二)土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；

(三)竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；

(四)拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金(不计利息)；

(五)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

(六)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。

竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。

第二十二条建设部门按本条例第二十条、第二十一条规定收取的开发项目保证金，应在该项目开工后10日内，向支付者退还50%；在该项目竣工验收合格后10日内，全部退还(含利息)。

第二十三条出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。

出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。

第二十四条房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。

第五章房地产开发管理

第二十五条房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。

房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。

第二十六条房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。

建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。

第二十七条房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。

申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：

(一)有审核批准的工程设计图纸；

(二)已取得建设工程规划许可证；

(三)除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的20%以上或已完成该项目的基础工程。

第二十八条房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。

第二十九条房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。

第三十条房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。

第三十一条房地产企业应按国家和省规定的比例承担微利居民住宅建设任务。

第三十二条商品房的销售价格，除微利居民住宅实行国家定价外，由房地产企业根据成本和市场供求情况自行确定，并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。

第三十三条房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起30日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。

第六章涉外房地产开发管理

第三十四条外商投资房地产企业开发的项目应以国家和省规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发为主。

第三十五条设立外商投资房地产企业，应持建设部门核发的资质证书和有关部门批准的项目建议书、项目可行性研究报告、合同、章程等有关文件以及资信证明，向工商行政管理部门领取中华人民共和国企业法人营业执照。

第三十六条外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。

第三十七条外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。

第三十八条外商投资房地产企业开发的商品房应以向境外销售为主，并收取外汇。具体销售比例由企业按外汇收支平衡原则自行确定。

第三十九条外商投资房地产企业向境外销售的商品房，境外购买者的身份应符合国家有关规定，并提供有效身份证明。

第四十条外商投资房地产企业向境外销售商品房，可在中国境内进行，也可在中国境外进行。国家另有规定的除外。

第四十一条省内房地产企业经批准向境外销售其开发的商品房的，应执行本条例第三十九条、第四十条规定。

第四十二条外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。

第四十三条*、*、*地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。

第七章法律责任

第四十四条房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以1万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。

第四十五条房地产企业超资质等级从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动。超经营范围从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门责令停止开发活动，没收违法所得，并可处以违法开发的工程造价1‰至5‰的罚款；情节严重的，吊销营业执照或核减其经营范围。

房地产企业无资质证书从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动，限期补办申请领取资质证书手续。无营业执照从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门按前款规定从重处罚。

第四十六条房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，其中标无效，并可由工商行政管理部门处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。

第四十八条房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。

房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。

第四十九条房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，由建设部门责令停止预售活动，限期补办申请领取《商品房预售证》手续；不符合预售条件的，责令其向购房者退还预售款，并可处以10万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销其资质证书，由工商行政管理部门吊销营业执照或核减其经营范围。

第五十条房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或商品房预售广告业务的，由工商行政管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。

第五十一条房地产企业开发建设的商品房，经验收不合格的，由建设部门责令其限期改正，处以5万元以下的罚款；有严重质量问题，危及安全的，责令其改建或重建，并可降低其资质等级或吊销其资质证书；因质量问题造成严重后果，构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。

商品房建设标准篇（5）

(一)市场建设应与**市经济发展水平相适应，与人民生活水平相适应，与城市化发展相适应。

(二)市场建设要坚持城市资源的有效利用和合理布局，以整合、改造、提升现有市场为基础，完善基础设施，增强服务功能，提高管理水平，推进传统商品市场向现代流通业态发展。

(三)市场建设应符合**城市总体规划和商品交易市场建设发展有关规划。

(四)设置商品交易市场不得占用道路（但不包括政府规划设置并定时开设的夜市、集市等），不得占用绿地、林地，不得给周边居民的正常生活造成明显影响。新建的农贸市场外侧营业房距离居民住宅不得少于30米。

(五)市场建设应达到适用、卫生、安全、环保等要求，其建筑、给排水、供电、供气、消防、人防、道路、绿化、停车场等应符合《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)、《工程建设标准》以及消防技术规范等国家和专业设计标准、规范和规定。

二、市场商业用房面积基本要求

各类市场商业用房面积按建设项目验收合格的建筑面积计算。

(一)农贸市场

根据规划区域的居住人口、服务半径、消费需求等因素确定农贸市场商业用房的面积。其中中心城区及为中心城区新建小区配套的农贸市场应按2—3万居住人口、服务半径500—800米予以设置，商业用房面积标准为2000平方米以上；其他农贸市场设置，其居住人口和服务半径标准相同，商业用房面积不低于1000平方米。

场内商品交易区域按下列要求划分：

1.食品经营区域与非食品经营区域要分开设置；

2.按蔬菜、肉类、豆制品、水产、熟食、活禽等商品分类，进行划行归市分别设置；

3.生食品摊位与熟食品摊位要分开设置；

4.待加工食品和直接入口食品摊位要分开设置；

5.经营鲜活畜禽、水产的区域与其他食品生产、加工或经营区域要隔开，区域间的距离不小于5米；

6.经营餐饮服务应设置在专门区域并相对集中，周围不得有污水或其他污染源，20米范围内不得经营鲜活畜禽；

7.家禽经营区、活禽及水产宰杀区要相对独立、封闭；

8.市场内可根据需要设置农民自产自销交易区。

(二)农副产品批发市场

1.农副产品批发市场营业用房面积根据当地的产业规模、消费需求、地理区位、交通条件等因素确定。

2.专业农副产品批发市场商业用房面积不少于4000平方米。

3.场内根据经营商品的特点，划行归市设置交易区。货物出入口一般应设在次要道上，设置专门的货物装卸区域和通道，确保运货车辆进出畅通。

(三)工业消费品市场和生产资料市场

1.工业消费品市场和生产资料市场营业用房面积根据当地的产业规模、消费需求、地理区位、交通条件、商品类型等因素确定。

2.工业消费品市场和生产资料市场商业用房面积，中心城区不少于10000平方米，其他区域不少于5000平方米。

3.场内按经营商品的特点，划行归市设置交易区。批发市场货物出入口一般应设在次要道上，设置专门的货物装卸区域和通道，确保运货车辆进出畅通。

三、市场基础配套设施基本标准

各类市场的基础配套设施指与市场商业用房规模相适应的停车场、公共卫生设施、物业管理用房、消防设施等。

各类市场建设应当按国家规范确定的配建比例配建停车场(库)，同时满足项目规划要求。停车场(库)宜地上、地下相结合设置，其中地面停车面积不少于市场用地面积的20%，鼓励适当超前配建停车场(库)。停车场(库)不得挪作他用。

(一)农贸市场

1.商位设施。按照整洁、美观、实用的要求，借鉴超市功能，科学设计市场商位，要充分考虑经营户的经营需求、市场卫生管理要求和商品的特性、商品陈列需求、防水要求等，配置相应货架(柜台)和专用水产、肉类柜台。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。

2.公共卫生设施。要按照《集贸市场食品卫生管理规范》设置食品卫生设施。配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾集中设施。每个商位设置加盖的垃圾筒(箱)，配备必要的卫生保洁设施。

3.物业管理用房。设置保卫、财务、卫生管理、设施维护等物业管理用房及必要的办公设施。设置投诉处理点，并配置复秤等必需的设施。500个商位以上的市场应安排监督管理用房。

4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；应配置防盗设施；地面使用防滑材料；有条件的市场可设立监控设施。

5.给排水设施。通道地面、商位设计应按照以防水为重点的要求，科学设置给排水管道，应采用沉井式暗渠排水系统，窨井间距不大于10米。

6.宣传设施。配置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌；场内显著位置要设立公示牌，有条件的可设置广播、公用电话等服务设施。

7.检测设施。200个商位以上的农贸市场要设置检测室，安排相对独立的检测工作间，配备检测项目所需的快速定性检测设备。

8.储存设施。根据需要配备冷藏保鲜设备。

9.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置。

10.临时设置的农贸市场，标准另行制定。

(二)农副产品批发市场

1.商位设施。大开间设计。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。根据经营户的需要，配备电话、宽带入网设施。

2.公共卫生设施。要按照《集贸市场食品卫生管理规范》设置食品卫生设施。配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾集中设施。每个商位设置加盖的垃圾筒(箱)，配备必要的卫生保洁设施。

3.物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护、档案等物业管理用房及必要的办公设施。设置交易结算、信息交流、交易统计等服务设施；设置投诉处理点，并配置磅秤、复秤等必需的设施。根据需要设置监督管理用房。

4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；应配置防盗设施；地面使用防滑材料；有条件的市场可设立监控设施。

5.宣传设施。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置要设立公示牌，设置广播、公用电话等服务设施。有条件的市场可设立价格行情电子显示屏。

6.检测设施。食用农产品批发市场要设置检测室，安排相对独立的检测工作间，配备检测项目所需的快速定性检测设备。

7.储存设施。根据需要配备储存库房和冷藏、冷冻仓库等冷藏保鲜设备。

8.服务设施。市场周边应有配套设置的饮食、住宿、运输、银行、邮电等设施。

9.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置，场内绿化面积应不少于市场总面积的5%。

10.场址以市场外墙为界，直线距离1公里以内不应有下列情况：

(1)有产生有害气体、烟雾、粉尘等污染源；

(2)有生产或储存易燃、易爆、有毒等危险品的场地。

(三)工业消费品市场和生产资料市场

1.商位设施。根据市场经营户需求，可按柜台式、商铺式或商务楼式设置商位。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。有条件的市场可在商位内设置商品展示、商务洽谈室等。批发市场商位应当配备电话、宽带入网设施。

2.公共卫生设施。配置完备的通风系统，设置垃圾箱、垃圾集中设施和公共厕所，配备必需的卫生保洁设施。

3.物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护、档案等方面的物业和监督管理用房及必要的办公设施。设置投诉处理点。批发市场应设置交易结算、信息交流、交易统计等服务设施。400个商位以上的市场应当安排监督管理用房。

4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；配置防盗设施和监控设施；地面使用防滑材料；安装自动扶梯、客货电梯的，应符合相关的安全标准和要求；有条件的市场可设立监控设施。

5.宣传设置。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置要设置公示牌，设置广播、公用电话等服务设施。批发市场应设置信息服务室，建立市场网页或网站，设立电子显示屏幕。

6.储存设施。根据需要设置商品短期周转的储存库房。经营大宗商品的市场，应设置必要的商品堆放或停放场地。

7.服务设施。合理设置顾客休息处，总面积不小于商业用房面积的1%；市场周边应有配套设置的饮食、住宿、运输、银行、邮电等设施。

8.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置。

四、其他类型商品交易市场的要求

其他类型商品交易市场商业用房面积和基础配套设施的最低标准，原则上按上述分类要求分别掌握。非实物现场交易的市场和信息、人才、房地产、产权等市场可根据实际需求确定。

五、实施要求

商品房建设标准篇（6）

建设配套商品房，向建设拆迁单位提供符合“四高”要求的中低价位商品住宅，对于顺利开展动迁安置工作，促进区重点建设项目的实施具有重要意义。为了保证配套商品房的顺利实施，必须明确职责，落实责任，加强配套商品房建设、分配和使用的全过程管理。

三、基本原则

（一）控制总量，实现动态平衡。

1、配套商品房建设，要根据重大建设工程项目的进展情况，对口制订年度配套商品房建设计划。对配套商品房安置和可以货币安置的比例进行分析，逐年确定建设的总量。

2、要按“轻、重、缓、急”制订年度配套商品房建设计划，实现动态平衡。要突出重点，确保重点项目的动迁需要。要根据项目进展情况，分阶段制订建设计划。

3、配套商品房基地要在比较成熟的住宅开发基地选址，布局要相对集中，并具备一定的建设容量。

此项工作由区计委总负责，有关乡、镇政府和工业园区配合。涉及规划由区规划局负责。

（二）规范供地程序，严格供地手续。

1、对批准确认配套商品房建设的乡、镇政府或工业园区，应向区土地管理领导小组提出建设责任承诺，承诺中应包括建设项目进展情况和项目用地中待拆迁房屋情况，配套商品房建设的计划及需求量和开竣工时间节点等内容。

2、经有关部门批准的配套商品房建设基地要通过项目招标确定建设单位，参加项目招标的房地产开发公司不得少于三家，通过综合评价后，报区土地管理领导小组审核批准。

3、项目招标要对最高销售价作出规定。综合成本中的地价部分要根据地域差别分类确定。销售价以综合成本为基础，按微利原则确定。

4、取得开发权的建设单位要同区房地局签订配套商品房基地土地出让合同。

地价、售价和供地手续由区房地局负责，项目招标由区住宅发展局负责。

（三）封闭运作，对口供房。

1、建设单位取得土地以后，须与区住宅发展局签订配套商品房建设协议，就开发量、房源使用方向、最高限价、开竣工时间节点以及未销售房源的处理等具体问题作出规定。

2、配套商品房应根据协议确定的供应范围销售给被拆迁人。被拆迁人取得配套商品房后五年内不得上市销售。

3、项目基地动迁工作结束以后，有关乡、镇政府和工业园区要对动迁情况进行汇总、统计，详细说明居民安置的去向和对口配套商品房使用情况。配套商品房基地建设完成以后，建设单位要对房源情况进行总结和清理，未经销售的房源要列出清单报区土地管理领导小组，经区土地管理领导小组批准后，由区土地储备中心收购。

配套商品房建设的管理和房源的清理工作，由区住宅发展局负责，各乡、镇政府、工业园区配合。涉及配套商品房的销售和办证工作由区房地局负责。

四、关于区重大市政建设项目配套商品房

凡经批准的乡、镇配套商品房基地应提供部分房源用于区重大市政建设项目的动迁安置。

区住宅发展局根据区重大市政建设项目的动迁需要，就配套商品房基地选择、所需配套商品房面积及户型，会同建设单位、有关拆迁单位共同确定。原则上按幢切块安排，零星安置的配套商品住宅必须确定房号。拆迁单位与建设单位签订《委托书》后，由建设单位统一实施。

五、加强对配套商品房建设的领导

商品房建设标准篇（7）

一、规范建设项目收费。建设项目收费(含行政事业性收费和经营服务性收费)按规定实行中央和省(不含计划单列市)两级审批。未经合法程序审批的建设项目收费不得向开发企业收取。商品房开发建设单位按规定向有关部门缴纳的全部建设项目收费都应计入商品房成本中，严禁在商品房销售价格以外向购房者收取。

二、规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用。

三、规范垄断企业收费行为。对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视(简称“两管三线’’)等垄断企业的收费行为进行规范。“两管三线"的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。

四、规范购房者特殊要求收费。根据购房者的特殊要求增加的配套设施和其他工程量，经开发企业与购房者在售房协议中约定后，方可在商品房销售价格以外，按其约定另行收费。

五、规范物业收费。物业管理企业在办理房屋入住时，必须严格按照当地物价部门制定的物业服务收费有关规定执行，不得擅自收费。

六、规范明码标价和收费公示制度。房地产开发经营单位应在销售现场醒目位置公示或以书面形式告知单套住房价格的相关信息，实行“一套房一标价”。在办理房屋入住手续时，收费单位必须将经批准的收费项目、收费标准、服务内容、服务标准及批准收费的文件依据公布于众，接受社会监督。

七、加强收费许可证管理。收费单位按规定应到同级物

商品房建设标准篇（8）

中图分类号：D922.181 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0045-02

一、商品房预售制度的起源及主要法律依据分析

1.商品房预售制度的起源和特征分析

商品房预售，又称期房买卖，是指预售方（房地产开发企业）将正在建设而未竣工的房屋预先出售给预购方，预购方交付定金或购房款，并在合同约定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为。商品房预售在1954年首创于中国香港地区。当时，香港立信置业公司最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售给消费者，如同落英坠落，故商品房预售又被称为“卖楼花”。自20世纪80年代开始，我国沿海地区率先引进了香港售卖楼花的通行做法。经过20多年的发展，我国内地商品房预售取得了长足的发展，成为我国房地产开发企业普遍采用的销售方式。商品房预售对房地产市场具有十分积极的作用，现已成为商品房买卖的一种主流形式，是一种与现房买卖相对应的房屋买卖形式。在商品房预售中，预售商品房的交付和所有权的转移时间不是在签订预售合同之时，而是约定在将来的某一特定日期，因此商品房预售具有风险性和不确定性。

2.商品房预售的法律依据分析

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验和借鉴一些国家及地区做法的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。《城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十四条规定，“房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：（一）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；（二）高层建筑已完成地面以下的主体工程。”

二、国内主要城市商品房预售标准情况

1.上海：根据《市政府批转关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发[2010]34号）规定，对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。

2.广州：根据《广东省关于调整商品房预售项目工程形象进度条件的通知》（粤建房字[2001]2号）规定，从2001年2月1日起，《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款第五项的预售商品房项目工程形象进度条件调整为：“七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。

3.其它城市情况：成都多层结顶，高层+0申请预售；武汉、郑州等地房屋结顶才能预售；南京高层七层以上，小高层三层以上才能预售；宁波提倡商品房在低层、多层建筑主体结构结顶，中高层建筑主体结构完成三分之二且不少于6层，高层建筑主体结构完成三分之一且不少于6层后申请预售。

三、商品房预售制度的利弊分析

1.预售制度的优势分析

（1）加快商品房建设和供应。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本起到了重要作用，增强了开发企业滚动开发的能力，促进和加快了商品房的建设，很大程度上增加了商品房的供应量。根据测算，预售项目比现售项目的动态投资回收期约缩短了10个月。

（2）融资作用明显。由于国内资本市场的发展滞后，除银行贷款外基本没有其他可以选择的融资方式，在现有的融资渠道无法满足房地产开发需要的条件下，预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。根据国家统计局公布数据，2012年，房地产开发企业本年资金来源1887.8亿元，其中定金及预收款和个人按揭贷款是房地产企业的最大资金来源，共计1037.5亿元，占55.0%。

（3）预售商品房具有一定的价格优势。从房地产开发企业发售“楼花”到房屋竣工交付之间有一段较长时间，买“楼花”时的房价与正式竣工时的房价之间会形成差价。一般来说，预售商品房价格比现房销售价格低10%-20%，客观上对购房人有利，这也是预售制度被消费者普遍接受的重要原因。

2.预售制度的弊端分析

（1）可能损害购房人利益。从近几年情况看，商品房预售损害消费者利益现象时有发生，如实际交付房屋与预售时广告宣传不符、一房多卖、逾期交房、擅自改变建筑设计、质量缺陷、面积缩水等问题，客观上损害购房人利益，容易引起一些社会纠纷，影响社会稳定。

（2）可能出现“烂尾楼”现象。从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题或者开发企业携款潜逃，楼盘就可能“烂尾”，给购房人和银行带来损失。曾经在90年代初，由于房地产泡沫的破裂，海南、广东、北海等地出现过大量的“烂尾楼”问题，既给政府带来了后续处置的困难，也给购房人造成了损失。

（3）增加了银行和购房人的风险。预售制度降低了开发商的门槛，开发企业实力参差不齐，一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者。同时，由于商品房预售标准与商业银行按揭贷款标准的不一致，按照商品房预售标准投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可以申请预售，而按商业银行按揭贷款审批标准一般需要房屋结顶方可放贷，两个标准的不一致容易引起金融风险和法律风险。

四、完善我市商品房预售制度的建议

商品房预售制度对于国内的房地产业发展有着重要意义，经过十余年的发展，已经成为房地产市场的一项基本制度，简单取消预售不可避免会引发一系列的问题，影响房地产市场的稳定性。一是导致房地产开发企业资金链断裂问题，大量中小房地产开发企业退出市场，资金实力较强的企业也会出现开发周期延长、成本增加等问题。二是会对商品房的供应产生影响，目前杭州商品房项目一般为完成地面以下主体工程申请预售，取消预售后会导致一段时间内的供应量的减少。三是目前的法律体系尚不支持预售的取消，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》明确了预售的条件，取消预售也需取得人大立法的通过。因此，根据杭州市房地产市场发展现状，针对当前商品房预售中存在的问题，特提出以下政策建议：

1.积极拓宽房地产开发企业融资渠道

预售制度不是引发交易风险甚至房地产金融风险的根源。取消预售可以避免购房者的部分风险，然而房地产开发活动的风险没有从根本上得到解决，开发企业项目烂尾的风险依然存在。下一步，建议通过大力发展房地产信托、投资基金、企业债券等融资方式，拓宽非银行融资渠道，既满足房地产业发展的合理需求，又有效控制和分散银行的信贷风险。

2.加强商品房预售资金监管

预售资金的监管是当前商品房预售管理中的一个薄弱环节，虽然杭州从2010年11月起已建立由商业银行为主体的商品房预售监管模式，但该模式下政府部门无法实时、动态掌握商品房预售资金的进出情况，容易产生按揭贷款不入账、工程监理单位监理不到位、资金使用不规范等问题，导致预售资金无法保证用于工程款建设。建议通过网上合同备案系统与商业银行资金结算系统的联网和数据的共享，实时掌握预售资金的进出和余额情况，发现问题及时督促开发企业进行整改，预防商品房预售资金被挪作他用。

3.强化商业银行风险管理

商品房建设标准篇（9）

放宽商品房预售标准为引导开发商多开发适合动迁居民购买的商品住宅，市房地局降低上市预售标准，即按完成建筑安装工程量25％的标准即可上市预售。

商品房建设标准篇（10）

中国商品房二十年来经历了毛坯房、半成品房、精装房的发展阶段。到今天，精装房越来越受到客户的青睐，成为市场的主流产品而成为不可逆转之趋势，逐渐由产权式外租公寓、小户型公寓、酒店式公寓中曼延开来，从高端的别墅项目到低端的廉租房都在搞精装修。

精装房，即是由房地产开发商负责设计、主体结构建造、室内外装修整体方案，一步到位建造好，房产商销售已经完成装修的商品房，购房者“拎包”即可入住，省时省力省心。但我们也注意到，往往有些客户在入住前把好端端的精装修“敲”掉，自行重新进行二次装修，造成极大的资源浪费，令人痛心。说明这些精装修达不到客户的要求。

商品房的主体建造、室内外装修由地产商一体化开发建设，同时业主要求房子的质量更好、价格更低，希望物有所值，物超所值。增大了开发企业的责任，对开发企业提出了更高的要求，促使其作出有效的运作手段和应对策略。

1.精装房分析

精装房的含义是开发商从主体建设到成品装修一条龙开发，其装修部分包括室内室内防水、水电管线插口和控制等工程，入户门、房门、内外窗等门窗工程，室内及阳台的地面、墙面、天花等装饰工程；提供厨具和卫浴洁具，包括部分的灯具和家电；并保证装修质量和承诺维护服务。

1.1从开发商的角度：相对于毛坯房，精装房增加了开发工作的范围，增加管理的难度，延长建设的时间。精装房建设责任的加大，对开发商的要求更高。

1.2从客户的角度：，担心精装房的质量是否保证、价钱是否合理、能否满足业主的个性的多样化要求。精装房为客户省去繁琐的装修工作，局部改动和变动亦简易和方便。

1.3从建设的角度：前瞻的设计、过硬的质量、精致的品味，使精装房更受欢迎，易于销售。集约式的、一次到位的建设避免了装修噪声的互相干扰，减少装修粉尘、垃圾对环境的污染。

1.4从管理的角度：精细化管理、严格监控确保高质量；标准化、规范化施工建精品工程。采取材料团购、流水配装、机械施工措施，促使生产成本降低。

2.精装房装修设计及质量管理策略

精装房时代的来临，对开发企业提出了更高的要求。精装房既要有全面解决家居标准化方案，又要有装饰个性化的对策；既要保证所开发住宅的品高、质优，又要保证其价廉、好用；既加长项目建设周期、增大开发企业资金积压，又增加装修质量责任和风险。

精装房开发建设是一个复杂的综合工程，开发商应具有精确把握市场动向智慧、超前设计的理念、精细化管理的能力，有足够的设计对应策略，制订详细的装修实施方案。进行严格的监控，设置质量控制点，明析控制参数和标准，遵循工艺流程，标准化规范施工，建精品工程。

2.1精装房装修设计定位策略

房地产商在项目开发之初，通常会进行一系列的调研及论证，为准备开发的商品房项目进行销售定位，比如客户的定位、建筑的定位、成本的定位等。精装房的装修设计无论是室外或室内都要遵循商品房项目的一致性及整体性，精装房工作在进行到进一步深入装修设计时，首先考虑的应该是精装设计与商品房项目销售定位相统一。另一方面即使是小项目的商品房开发，从立项运作、设计，到建筑主体建成都要2-3年的时间，这个时间内会发生很多的变数，比如外部地理环境、客户的购房取向、流行趋势、建筑装饰材料、设备的更新、相关的法律法规都会发生改变要，这时装修设计就需要作出相应的调整和修正，重新进行装修设计定位。这主要从下面几个方面进行：

①根据外部环境的变化定位：从商品房所在地段的交通和地理环境的变化、区域功能调整、教育资源发展、区域经济的发展、智能化住宅设备的发展等方面分析，进行最终装修设计方案调整定位。

②根据客户的需求定位：与签约客户进行必要的交流，了解客户喜好什么？追求什么？需求什么？讨厌什么。明确作出详细的客户需求分析报告，以此为根据装修设计师与开发营销策划部门再次进行产品的装修定位分析。

③根据营销反馈信息调整定位：营销方案是否符合市场，目标客户群体是否适宜，是否有调整的必要，装修设计师密切与开发商营销部门沟通，避免设计方案与营销目标脱节。

④根据新材料、新设备进行定位：建筑装饰材料及设备升级换代非常之快，设计单位应掌握建筑装饰材料领域的最新成果及市场动向。最终装修设计尽可能利用性能更好、成本更低、施工简单的新材料和新设备进行设计，与时共进。

⑤根据流行趋势进行定位：大众喜爱是之所以流行的原因，流行元素永远是营销的手段。紧跟潮流、锁定营销目标，运用流行元素进行设计定位。

⑥根据新的法律法规要求进行定位：法律法规的安全、节能、再生等方面的要求符合社会可持续发展的原则，以对社会负责的态度进行装修设计定位。

2.2灵动空间装修设计策略

房地产开发商在项目的前期工作中，委托相关的策划机构进行商品房项目的数据收集、分析，包括户型及室内空间的功能区的分析，设计公司根据这些数据进行建筑设计，一般来说户型空间是谋定的。由于建筑技术的发展，框架结构的住宅楼占的比重越来越大，楼房承重墙的数量的比例相对少了许多，为室内空间的灵动装修设计带来了更多的方便：

①尽量减少户内的非承重隔墙。在装修时利用轻体隔墙或活动隔墙，提高户内空间的可变性和灵动性，以适应不同客户的要求；

②提高户型在使用期内的灵变性。住宅的设计寿命长达50年-100年，在这期间必然会进行多次的重新装修，有可能的话，会对户内空间的功能布局重新规划以适应新的要求，建议户内的水电及其它设备的暗装管线避免大量装于非承重墙内(特别是主干管线)，方便以后的改造。

③水电及其它设备的接口、开关，既要考虑简洁和灵动空间的要求，又要方便使用。

2.3装修成本控制策略

精装房具有设计的统一性与灵活性、施工规模化、工艺流程化、管理验收标准化、装修组件工业化的特点，如何保证管理到位、采取得力的措施来控制成本的合理性是开发商和客户共同关心的问题：

①统一设计，为客户提供装修方案菜单，避免了大量重复设计所带来的高额设计费用

②材料招标，集团式采购，或由生产厂家直接提供，减少中间环节，保证品质、降低材料价格

③组件工厂定制，规范制作，节省损耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省时、省力、省心

④规范材料、施工、验收的管理工作，保证施工质量，提高精装房的品质，让客户放心，同时节省后续维护的成本。

2.4组件配装策略

注重模数设计，装修模块、组件集成开发，机械化加工，配套使用，流水组装，降低装修生产成本。

①利用市场成熟的装修模块、部品组件进行装修，比如套装门、配套卫浴、成套厨房、整体吊顶等整体模块嵌入装修设计中。

②配套部件的开发、选用要注意2点：A尊重重行业模数；B同一部件，多系列配套设计，便于客户选择与搭配

2.5个性化菜单定制策略

精装房如何克服标准化装修的统一性和适应客户个性要求的多样性的矛盾。太尊重客户会造成精装个性零碎，不方便饰材的统一采购、施工管理。唯一折衷的办法是采取个性化菜单定制模式，制订《全装修菜单选择表》给客户多样化的选择和组合。

①装修风格菜单：根据楼盘的情况、设计出多种精装方案供客户选择

②配装部件菜单：配装部件可以提多种品牌系列进行选择、搭配，方便自由组合形成多种风格、色调的个性

③装修材料菜单：选定一些好品菜单的材料，提供多材质、多式样的饰料供客户挑选，打造不一样的，自己喜欢的个性空间。

2.6材料的互换性和通用性策略

材料的互换性有材料的更多选择和更换的便利，利于菜单材料的更多选择及日后维护维修的更换，通用性设计特别适合水电设备的友好连接，其适用范围广，利于客户的无障碍使用。

①选择行业模数化标准材料及可能避免个性定制型材

②选择施工工艺简单、便于安装及更换的材料及组件

③选择较友好连接和标准配件，不使用特殊配件。

2.7标准装修材料的选用策略

根据品牌、市场质量、价格、规格等方面选定标准装修材料，并制作好《精装修标准装饰材料表》，材料选用策略如下：

①选用质优价廉的材料：选择市场品牌硬、质量稳定、规格统一的材料，并通过竞标或直购的方式降低材料价。

②多样的品牌和材料规格：同一用途的材料可以多选一、二个品牌供客户选用，多型号、多规格、多色样、多色彩、多系列供客户挑选使用。

2.8装修施工质量管理策略

装修质量直接影响精装房的品质，除了有好的设计方案外，精装房的施工管理显得尤为重要，需采取有力管理手段和有效的措施：

①制定管理方案：组织管理团队，明确分工责任。编制详细管理实施方案，包括工程进度、材料的采购与检测、施工管理与安全措施、设置质量控制点及控制参数、装修质量验收的流程与方法。

②装修施工企业的选择：挑信誉好、有丰富施工管理经验的装修公司。考察其是否具有大规模施工的能力、充足的资金周转能力、良好的沟通能力，管理、施工人员是否具有上岗资格证。

③装修材料管理：按装修菜单和客户自选定的材料菜单有步骤地进行采购。主要材料进场严格进行建、施、监三方共同签证，按照材料的相关技术参数查验，保证装修材料的高品质。

④施工及安装管理：实行封闭施工安全管理，管理、施工人员凭资格证上岗。监管施工的工艺及流程是否正确，材料的使用配合比例是否适当，相关参数是否达标，养护、保护措施是否到位。注意保存材料样本及施工现场影象资料。

⑤验收管理：严格按照工程验收规范进行验收，主要有两个方面：A根据分项施工验收技术参数单项逐一检验；B根据工艺流程系统地、有序地分步验收，特别注意隐蔽工程的验收。同时做好验收签证的管理。

3.结语

商品房精设计、装修是一个复杂的综合工程，它要求开发商精确把握市场动向，通过超前的设计、精细化管理为客户提供标准化的、高品质的、性价比高、能满足客户多样个性化要求的产品。这不仅检验开发商设计、开发、管理的能力。亦考验住宅产业的整体智慧和策略。

参考文献：