简述房地产投资的特点汇总十篇

时间:2023-05-17 15:45:33

简述房地产投资的特点

简述房地产投资的特点篇(1)

一、简析投资性房地产的相关内容

笔者主要是从投资性房地产的概念,投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面,简要分析投资性房地产的相关内容。

(一)投资性房地产的概念

通过查阅各种相关资料,我们可以看出,投资性房地产与普通房地产业的主要区别,从概念上来看,投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值,或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的,我们知道,相对于普通的房地产而言,投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权;或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后,再予以对外转让的土地使用权,还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产,投资性房地产对外出租的选择余地更大,赚取的盈利价值更多,可以实现出售、出租具体建筑物的目标,也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权,从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。

(二)投资性房地产的会计核算

新会计准则明确规定,针对于投资性房地产的特有特点,对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定,它需要明确的前提条件才能实现会计确认,这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量,只有同时满足这两个条件,才能对投资性房地产进行会计核算,这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势,也有利于保证与其交易的企业的相关利益,这有利于市场经济的稳步发展,也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定,它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量,投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款,在购买过程中所支出的各种消费税费,以及其余可以归该房地产支出的一些税费;还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定,我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤,从而有利于保证其更好的进行核算。

(三)投资性房地产的计量模式

新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式,那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量,这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新,但也必须具备必要的条件,首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场,通过从这些活跃的地产交易市场上,该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息,从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息,利于该企业随时作出相应的调整,也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。

通过上述对投资性房地产的相关内容的简述,我们对投资性房地产的相关知识都有所了解,通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析,我们可以看出,投资性房地产的会计核算的特有规定,下文中,笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。

二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响,随着房地产业的不断发展,特别是投资性房地产的迅速发展,一种新的公允价值模式便应运而生,但通过调查研究发现,大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式,而不采用公允价值模式进行核算,下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响:

(一)没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系

新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定,特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定,只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得,才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件,一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场,并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息,以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于,它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力,这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力,有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整,可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展;但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷,主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善,市场体系还不够健全,市场上很多同类市场的交易信息还不够充足,有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息,从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性,不利于企业获得足够多的信息,这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息,从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位,以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算,综合各种原因,结合现阶段的市场经济条件发展的水平,以及综合分析现阶段的市场环境,新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求,在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式,不断的健全市场机制,推动投资性房地产的发展。

(二)新会计准则改变了税收与对企业价值的关系

新会计准则的实施,带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系,这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联,实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益,改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下,投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费,从而使当期的账面资产利润减少,但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行,因此可以提前从税收中支取,这样就可以实现抵消税收的目的,从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式,则无法实现这一目的,公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源,这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销,而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值,这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债,但由于不能提取固定资产的折旧和摊销,企业便无法实现税收的抵消,这样就大幅度地增加了企业的税收压力,这样就会减少企业的价值,因此,虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式,但由于多数企业为了减少税收的压力,仍然采用传统的成本计量模式,为了能更好地推动新会计准则的实效,我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想,处理好税收与企业的关系,推进企业的不断发展与壮大。

        (三)公允价值模式会影响企业的业绩

传统的成本核算模式,是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式,它无须考虑市场上房价的变动,不论房价上涨或是下跌,都不会太大程度的影响企业的实际成本,从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式,这种计量模式的变化,可以使企业的报表更加科学合理,但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好,市场上房屋都在涨价的情况下,企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润;但是,如果房价下跌,采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失,这就使得企业的资金链时刻处于变动中,从而增加了企业的资本变动,影响了企业的业绩,导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业,更加剧了企业经济和利润的变化,严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展,我们必须不断采取各种措施,减少公允价值在实施过程中的不利因素。

通过调查研究我们发现,房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性,可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠,可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而,由于上述所提出的这些问题的存在,投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究,它不可能很快的被市场所接受并运用,它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展,市场体系的不断健全,公允价值模式将会最终取代传统的成本模式,并最终被企业所接受和加以应用。

三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响

通过上述论述,我们可以看出,投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业,新会计准则的实施,对其产生了很大的影响,下面笔者简要论述新会计准则的实施,对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响:

(一)新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益

投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权,从中获取利益,但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产,因而也无法在市场上进行交易,获取利润。新会计准则的实施,提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量,这样就会加重企业的税收负担,从而会影响企业的实际利益,但如果市场经济能一直稳定持续的发展,房地产业能在市场上占据有利的竞争地位,能够拥有有利的价格优势,那么新会计准则的实施,将会不断推动投资性房地产的快速的发展。

(二)新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远

传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算,这种模式有其一定的优点,但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本,所需做的报表很多,这样不仅消耗时间,也影响了工作效益,但新会计准则中规定的公允价值模式,很大程度上改变了这种现象,公允价值模式下,是通过企业的账面价值,直接的反应企业的赢利或亏损情况,它可以将各种报表加以有序的整合,这样不仅节省人力物力,同时还可以有效的提高工作效益,能通过简易清晰的账面价值报表,反映出房地产业的发展情况,所以说,新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展,对其长远的发展产生深远的影响。

综上所述,我们可以看到,新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响,同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义,为了能更好地运用新的会计准则,我们必须努力发展市场经济,不断完善市场经济体系。

参考文献:

[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[j].当代经济,2008,(21).

[2]财政部.企业会计准则应用指南[m].北京:中国财政经济出版社,2006.

[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[j].会计研究,2007,(8).

[4]黄开兴.投资性房地产准则差异比较及对企业的影响[j].黑龙江对外经贸,2007,(4).

[5]赵延波.浅谈投资性房地产[j].科技信息,2007,(9).

[6]李健.投资性房地产准则解读[j].会计之友,2008,(22).

简述房地产投资的特点篇(2)

这一表述显然与以往“严格限制信贷资金违规流入房地产领域”类表述有了较大的差异。其背后潜台词则是我们熟知的、典型的“既要......又要”句式:既要限制投资投机性购房,又要支持合理的自住性需求。

按照中央“房子是用来住的,不是用来炒的”基本定调,这一句式绝对正确。尽管笔者并不认为强调房子的居住属性就是对其金融属性的根本否定,但上述定调毕竟指明了中国房地产理性发展的基本定式,即引导房地产市场需求向注重消费属性的方向发展。

那么,问题来了。怎样算自住性购房需求,怎样又算投资、投机性购房呢?

顾名思义,自住性购房是指购买房屋是用来自住的购房行为,体现了房屋的消费属性。与之相对应的,投资投机性购房则指购买房屋意在获取未来的房地产资产增值或价差收益为目的的购房行为,体现了房屋的金融属性。从经济学意义上,房地产投资与投机在出发点、资金占用时间长短、操作手法等方面具有微妙的差异。房地产投资意在通过出租获取L期稳定的租金回报以实现资产的保值和升值,一般不受短期的利益冲突而迅速改变;而房地产投机着眼于通过短期市场上房地产价格的浮动和土地增值赚取高额差价,资金占用时间短,流动速度快,属于短期的资本狩猎行为。但二者的本质相同,即都是依靠房地产价格的浮动和土地的增值获得预期收益,在实践操作中二者的界限并不明显,存在互相转换性。

显然,无论是自住性购房还是投资、投机性购房,在概念界定上并不存在太大的困难,但在在实际操作中,尤其是在信贷领域,所有概念上的差异性都被抽象为一个简单的行为:买与卖的行为。

所谓知易行难。单纯在购房这一环节、这一时间节点看,我们要分辨购房者的行为属于自住性购房还是投资投机性购房,其实并不容易。对于银行而言,要据此在信贷上做出不予准入的决定则更加困难。

尽管我们可以简单地把三套及以上的购房认定为投资投机性购房,――这一点似乎并无疑义,而且已在诸多城市的限购限贷政策中已经得到了体现,即三套以上的购房行为根本就不能获得银行贷款,自然也就不存在限制信贷流入的问题了;但在二套房购房买为认定上则显然会存在分歧,而且也并未被列为限购限贷对象。

毫无疑问,在二套房购房行为中,客观上有不少属于投资投机性购房行为。对于这类购房行为,现行的房贷政策,无论是统一的还是因城施策的政策,除了在贷款首付款比例、贷款利率等方面有差异化安排外,对购买二套房是否属投资投机性购房并无清晰界定。

我们凭什么认定某人购的二套房不是用于自住而是用于投资或者投机?事实上,无人能够也无权认定某人的购房行为是属于自住还是投资或者投机。即使自住性购房也有初次置业与改善型购房,以及在现行体制下存在的、为满足子女入学的“学区房”。如果我们连居民改善性购房、学区房需求都加以遏制,显然与社会主义发展的原则导向即满足人民群众不断丰富的物质文化需求之目标相背离的。

问题的关键在于,无论是自住性购房抑或投资与投机性购房,都只能是对事后行为的认定,而且具有相当的时间跨度性,而购房行为则是一个时点上的行为。显然,在购房及按揭贷款发生时这一切都是一个未知,是一个无解的问题。

从政策执行角度看,限制信贷流入投资投机性购房之政策的执行主体显然非银行机构莫属。但在缺乏相关行为界定标准的情况下,把这样一个棘手的难题交给银行来把关则显然勉为其难。

如果在贷款审批环节,银行因不能有效识别投资投机性购房行为,而将信贷资金“放进”投资投机性购房交易中,是否意味着同时也埋下了一颗颗合规性的“地雷”呢?权衡之下,银行机构要么在监管的喊话下打“球”,以至被监管问责;要么索性对房地产避而远之,把资金更多地投向基建项目、投向大企业,――在目前这种情况下,即使银行不投房地产,省下的钱也未必就是中小企业的“福音”。

不可否认,投资投机性购房是楼市虚热、房价非理性上涨的直接推手之一,其对房地产市场的“毒害”是毋庸置疑的。但是,投资投机仅是问题的表象,仅是资产荒背景下社会资金运动中所呈现的一种特征。其背后的深层次原因则异常复杂:既有土地供给方面的问题,包括土地财政、国有房企财务软约束等,也有房地产需求方面的问题;既有教育、医疗等社会资源配置不均衡所导致的区域差异问题,也有社会流动性充裕与资产荒、“投资理财慌”等交织问题。

抽刀断水水更流。如果为控房价而简单地限制信贷流入投资投机性购房,显然非治本之策。而且,由于存在上述行为界定上的模糊性问题,限制信贷流入投资投机性购房的政策能否切实落地、能否产生预期的效果,尚存不确定性。无论是从控房价的角度,还是引导资金“脱虚向实”的角度,我们均需对相关政策的可行性和实际效果作充分评估。唯有从问题的本源出发,对症下药,才是治本之道。

在资产荒依旧的状况下,让银行果真金盆洗手、彻底从房贷领域脱身显然不现实。那么,按照既定的政策方向,银行需要考虑的就是,如何兼顾房贷业务拓展与合规风险防范,如何避免“触雷”。

从避雷防险的目标出发,把关注与防范银行自身风险与配合宏观调控政策实施向结合,我们或许能找到政策落地的最佳基点。

目前,从账面数据看,商业银行房地产贷款不良比例与关注类比例远低于全部贷款,而居民按揭贷款不良比例和关注类比例又大大低于房地产贷款。因此,银行面临的居民住房按揭贷款风险并不大。总体看,居民按揭贷款发生“断供”的可能性并不大,特别是有着固定收入、“单位”背景的居民,其违约的显性和隐性成本较大,因此在信用方面的自我约束相对较强;需要警惕的是,由于实体经济困难、企业主经营失败形成的风险传导性。

简述房地产投资的特点篇(3)

一、投资性房地产概述

投资性房地产是企业为了通过租赁赚取租金收入或引起资产增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等。投资性房地产是一种特殊资产,其不同于一般意义上的存货、固定资产、无形资产等。

1、投资性房地产的主要特点。一是投资性房地产不适用于销售。在我国一些地区房地产交易市场日渐完善,房地产已经具备相当的流通性。但根据准则的定义,用于销售以获取差价的房地产,应界定为存货,不是投资性房地产。二是投资性房地产的实际使用寿命较长,应当对其后续支出与处置加以考虑。三是由于受到法律规定的限制,我国企业持有土地的行为,只是获得了土地使用权,而并非取得了所有权,因此企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴;对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。四是企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用,而是为了赚取长期的租金收益或获得资本增值。对于这部分资产的核算,应当充分遵循实质重于形式的原则进行收益的确认。

2、投资性房地产的范围。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产应按照实际成本的原则进行计量。根据投资性房地产取得的方式不同,其计量的内容也有一定的差异;对于企业购入的投资性房地产应当将为了取得该项资产而发生的价款、相关税金、手续费(如合同费、公证费、保险费等)计入成本;对于企业自行开发的投资性房地产,应当将开发过程中为了该资产发生的一切支出作为其成本入账,包括项目确定、场地清理以及建造过程中发生的直接材料、直接人工、施工管理等计入成本;企业因债务重组、非货币性资产交换等取得的投资性房地产应当依据相关会计准则进行会计确认与计量。

三、投资性房地产的公允价值计量模式

根据投资性房地产准则的规定,企业既可采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业只能采用一种模式进行计量,不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理,并在附注中予以披露。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

采用公允价值模式计量的,应当同时满足以下条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。在公允价值模式下,不对投资性房地产计提折旧或摊销,以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;自用房地产或存货转换为投资性房地产时,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。

由于公允价值模式较之成本模式,不需要对投资性房地产计提折旧或摊销、减值等,因此会降低企业会计核算期间的成本,同时在房地产市场持续升温的大环境下,按照公允价值在会计期末调节资产账面价值,多数情况下会增加企业的总资产。在两者的共同作用下,企业净利润将会大幅提高。

四、投资性房地产新建与改扩建的会计处理

按照《企业会计准则讲解(2006)》(简称《讲解(2006)》)的规定,企业新建的投资性房地产,其在建工程发生的全部支出先在“在建工程”科目进行归集,待完工后由“在建工程”转入“投资性房地产”科目。企业对投资性房地产进行改扩建,先将投资性的账面价值转入“在建工程”科目,待改扩建工程完工后再将其账面价值转入“投资性房地产”科目。《企业会计准则讲解(2008)》(简称《讲解(2008)》对新建的投资性房地产延续了《讲解(2006)》的做法,而对于投资性房地产的改扩建不再通过“在建工程”科目而是通过“投资性房地产――在建”科目进行核算。核算投资性房地产的新建与改扩建的科目应当一致,即均通过“投资性房地产――在建”科目进行处理。“在建工程”科目反映在建的固定资产,“投资性房地产――在建”科目反映在建的投资性房地产。

五、投资性房地产与其他资产转换的会计处理

投资性房地产与其他资产(自用房地产或存货)都采用成本计量的情况下,其转换的会计处理比较简单,仅是对应科目的结转。在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下,相应的转换会涉及当期损益或资本公积的变动。对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产,而后又停止出租或用于资本增值而转为自用或代售的,在企业会计准则及其讲解中均未予以明确规定。下文举例说明。

2007年1月1日,某房地产开发企业将其开发的商品房转为出租,对外签订了租赁协议。该商品房成本800万元,公允价值1200万元。当年年末,其公允价值1300万元。2008年年末其公允价值1500万元,停止出租,转为代售。

根据企业会计准则的规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。相关会计处理为:2007年1月1日,借:投资性房地产――成本1200;贷:开发产品800,资本公积――其他资本公积400。2007年年末,借:投资性房地产――公允价值变动100;贷:公允价值变动损益100。2008年年末,借:开发产品1500;贷;投资性房地产――成本1200、――公允价值变动100,公允价值变动损益200。

上述会计处理的结果是,该房地产由于用途改变和公允价值变化导致企业资产增加700万元、损益增加300万元、资本公积增加400万元。年末,损益结转到“本年利润”账户,而“资本公积――其他资本公积”账户仍保留余额400万元。资本公积400万元属于由于该房地产公允价值变动形成的一种直接计入使用者权益的利得,应当在该投资性房地产终止确认时转出。因此2008年年末的会计处理为:借:开发产品1500,资本公积――其他资本公积400;贷:投资性房地产――成本1200、――公允价值变动100,公允价值变动损益600。

六、关于投资性房地产的处置问题

投资性房地产准则规定,采用公允价值模式的投资性房地产被处置时,应按该项投资性房地产的公允价值变动,借记或贷记“公允价值变动损益”科目,贷记或借记“其他业务收入”科目。这样处理的好处在于能够真实地反映该项房地产在处置过程中实现的净利润。但是也会引起严重的后果:首先,在本期利润表中,“公允价值变动损益”项目人为地出现了损失,很容易让人联想到企业资产是不是发生了重大的跌价损失,因此这种处理方法容易误导报表使用者的决策。其次,收入重复计算。最后,退一步说,假如这种处理方法是合理的,那么企业固定资产、无形资产、长期股权投资等资产所计提的减值准备,实际上也是一种“公允价值变动损益”,在处置上述资产时是否也需要将资产减值损失转入相应的收入呢?

综上所述,处置投资性房地产时,如果需要了解购置成本与出售价的差异,也就是真正实现的利润,完全可以通过出售收入与“投资性房地产――成本”科目余额的比较来确认相关信息,没有必要将公允价值变动损益转入其他业务收入。

七、投资性房地产处置核算存在的问题及改进办法

《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定:当投资性房地产被处置,或是永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目,按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目;处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入,若存在原转换日计入资本公积的金额,也一并转入。

这一规定存在如下问题:一是没有区分投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形,两者在核算上存在一定程度的差别,出售、转让的处置较为简单,可以直接从处置收入中予以扣除,而报废、毁损的情况却很复杂,两者在会计处理上一概而论,显然不妥。二是投资性房地产特别是房屋及建筑物这种投资性地产,在出售、转让或者报废、毁损时所发生的清理费用及相关税费不进行核算,而是直接从处置收入中予以扣除,将扣除后的净损益计入当期损益,这显得过于简化。因为,投资性房地产与固定资产一样,其出售、转让或者报废、毁损过程中发生的费用情况较多且较为复杂,况且在会计核算上也可能会存在一个时间差,如果按照现行会计准则的规定处理,则会很容易造成实物管理与会计核算上的混乱。三是作为房屋及建筑屋的投资性房地产的处置收入计入其他业务收入,形成了营业利润,而作为固定资产的房屋及建筑屋在报废或毁损时的处置净收入,则计入了营业外收入。这样,同一建筑物报废或者毁损处理不同,对利润结构也产生了不同的影响,从而直接影响信息使用者对企业盈利能力的准确判断,给企业留下了进行利润操纵的空间,更为特别的是,它粉饰了上市公司经营业绩,影响到广大投资者与消费者对上市公司财务报表的解读及对上市公司业绩变动趋势的分析,进而影响到其投资决策。

综上所述,投资性房地产应遵循《企业会计准则第3号――投资性房地产》的相关规定,结合企业实际合理进行会计核算。

【参考文献】

简述房地产投资的特点篇(4)

1 投资性房地产会计准则产生的背景

1.1 房地产投资的普遍性

市场向着多角度全方位的方向发展,这其中对房地产投资,占有的目的也不再单一,传统对其经营销售的直接目的是作为自身发展的栖息地,或多余后向外出售,而后来又发展为将其直接作为揽财目的的一种手段,如对外出租收取费用或倒卖赚取中介费等等,已经将其作为一种明确的商业目的,经营对象来对待。对范围和尺寸的测量是否准确将直接导致会计作业的真实程度和准确程度,所以对会计工作的严格监督和检查是保证房产其他各项作业透明化真实化的重要把关点。

1.2 旧会计准则关于投资性房地产的会计处理不合理

投资房地产对会计的要求是一项新的提议,之前并未得到规范,这是和当时的体制有一定的关系的,许多企业并不考虑后来的市场行情或是市场价格的波动状态而将房地产作为一项长久不变的价格对其采取等价或按照使用时间折旧后对外销售。对房地产投资有如买股票,可大赚一笔也可能一夜之间血本无归。在一段时间之后它的价格就会大幅上升或下降,与原来价格大相径庭,所以通过成本计量只能反应当时一段时间的价格情况而不能代表全部现象。所以说毫无差别的将房地产简单归为固定或无形资产而盲目划一,是十分不可靠,甚至是无效的。因此要提出整改措施。

2 投资性房地产的相关内容

2.1 投资性房地产的概念

根据有关材料可以明白一般性的房地产与本文所说的投资性房地产之间的差异。后者更加侧重通过建筑的出租使用和利用其不断增值的特点,通过变卖以及对外租用而达到获得利益的目的。以此可以得出必须有新的计算方法和应对手段来支撑这些利益的实现,这是与一般性房地产最不同的地方,一般来讲对外销售时能够包括正在对外租用的土地使用权利。也包括投资商拥有所有权,在等到其价值增大之后再将使用权转移,另外还包括对外出租除了居住以外的各种建筑,它的选择范围和选择对象都要更多,商业性操作更明显,可以实现出售、出租具体建筑物的目标,也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权,从而可以从中获取更多更大的经济利益。从中能够使利益最大化,对于房地产用来实现这些利益的居住和工作用房则不算在内。

2.2 投资性房地产的会计核算

鉴于房地产投资的独特性所在,新准则上特别注明对会计的计算工作要严格要求,每一步都需要明确的来历,不可不明不白难以交代。这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量,这两个前提都满足的情况下才可以进行所谓会计核算,它的实现促使房产事业向着规范和良性方面前进,能够实现进化型地对资金项目进行评估,更能够让经济发展更加稳定,每一步走得踏实。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定,它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量,投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款,在购买过程中所支出的各种消费税费,以及其余可以归该房地产支出的一些税费;还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定,我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤,从而有利于保证其更好的进行核算。

2.3 投资性房地产的计量模式

虽然这种新公式无疑会给房地产事业的进一步发展奠定一些思路上的优势,但是并不完整,还要有一定的客观条件来支持其进一步工作。第一,要有气氛融洽的市场来支持这项事业前进,这些强烈竞争与合作气氛下的地产交易能够互相了解,赢得更多的资料和更先进的信息。这是事业保证的一项重要前提,所谓知己知彼百战百胜,企业能够根据这些信息及时调整内部运行结构以及对外销售的价格,赢得先机,更能避免自身走入死胡同,将交易事业与各项参考标准合作共生,严格按照相关规定来约束和充实自己对市场事业的了解,对应用的价值有一个完整的,踏实可靠的方案。

上面的若干问题概念的阐述使我们对投资性的房地产有了一个大体的概念。对内容和含义的进一步发现可以发现其内容原理与实际房地产事业的操控有着不可分割的联系。根据一些公式的计算和相关条文的规范,笔者着重将理论与实际相结合的各要点进行分析,得到一些问题的实际答案。

3 投资性房地产相关会计处理

3.1 投资性房地产的确认

新准则第3号明确指出,投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。具体包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业的自用房地产以及作为存货的房地产则不属于投资性房地产范畴。由此看出,投资性房地产既不是为了企业自身使用,也不是为了出售赢得利润,而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。要判断一项房地产是否属于投资性房地产,首先分析判断该项房地产是否属于可供出售的房地产,若是,则界定为商品性房地产,按照《存货》准则进行会计处理;若不是,则进入下一步。分析判断该项房地产是否属于自用的房地产,若是,则界定为自用性房地产,按照《固定资产》或《无形资产》准则进行会计处理;若不是,则可以界定为投资性房地产。

3.2 投资性房地产的计量

3.2.1 初始计量。投资性房地产准则第二章对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。要求初始投资只能采用成本计量模式,并分别对外购、自行建造及其它方式获得的投资性房地产的初始计量做出了明确规定。具体会计核算时,按投资性房地产的入账价值,借记“投资性房地产”,贷记“银行存款”、“在建工程”等。

3.2.2 后续计量。新准则第三章相关条款规定,企业在对投资性房地产进行后续计量时,可根据具体情况选用成本计量模式或公允价值计量模式,但模式一经确定,不得随意变更。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量,分别适用固定资产和无形资产相关会计准则。公允价值计量模式要求投资性房地产在初始计量后以公允价值计量,无需对其计提折旧或进行摊销,而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”,最终计入当期损益。

3.3 投资性房地产的转换

投资性房地产准则第四章相关条款对企业房地产用途发生改变时的会计处理做出了规定。在成本模式下,会计处理相对简单,企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下,自用房地产或存货转换为投资性房地产时,应当按照转换当日的公允价值计价,如转换当日的公允价值小于原账面价值,其差额计入当期损益;如转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积账户。相反地,投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体会计核算见表2。

转贴于 http://

3.4 投资性房地产的处置

投资性房地产准则第五章第18条指出:“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当http://将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”。这条规定为企业处置投资性房地产提供了规范。和固定资产处置一样,企业出售、转让、报废投资性房地产应通过“固定资产清理”科目核算。相关会计处理见表3。

4 新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响

传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算,虽然这有一定有利的地方,但是也有一些副作用。以前的成本计算程序繁琐,要填大量表格,将时间都浪费在工序作业之中,不利于快速稳定实现利益。新的准则提出了一项新的统一认可的模式。将上述缺陷改善,它的原理是将账面价值直接用于计算企业所得和损失。这种方法原理简单,可行性强,能够将杂乱的数据用最简单的方式表达出来,因此节省了大量时间和人的劳动量,进而增加了劳动收益率。经过以上的大量的阐述可以了解到投资房地产相对一般性的房地产来说确实有一些深奥和复杂的东西,但是经过改进方式方法能够快速利用其赢得市场机遇,但是,需要一定的规范来约束,下面对于会计准则对于实际投资房产所发生的促进和约束作用做几点归纳:

4.1 新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益

投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权,利用这些现象的商品属性为自己获得财富,但是对于自行使用的居住房屋或是用于工厂劳作的建筑则不能划归其中。所以不能够过对外交易的方式赢得利益,新会计准则的实施,提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量,短期来讲企业会因此受到约束,并承担高昂的税收,进而减低实际收入,但是如果房地产商能够抓住机遇在竞争中获得优势,此准则很可能推动其向着更高更好的方向发展,这需要投资者能够把握其给予的优势,避免劣势出现。

4.2 有利于提高房地产行业的会计信息质量

简述房地产投资的特点篇(5)

2美国模式与中国香港模式分析

2.1美国模式经济环境的变化与税收优惠制度的变革,是推动美国房地产投资信托发展的主要驱动力。其特点主要表现为受税收制度推动的非专项立法型和组织结构不断变异。

2.1.1税收优惠制度推动的非专项立法制度1960年美国颁布了《1960年国内税收法典》,明确了房地产投资信托的内涵、外延与制度框架,包括组织结构、资产配置、投资者结构、收入来源以及收入分配等制度,满足上述五项要求的基础上,可以享受特定的税收优惠。1976年美国颁布了《1976年税制改革法》,调整了针对房地产投资信托的纳税条款,以助其渡过70年代遭遇的巨大困难。《1960年国内税收法典》规定房地产投资信托需要雇用外部顾问公司制定管理与投资策略,问题随之产生。为了缓解外部顾问导致的问题,《1986年税制改革法》开始允许房地产投资信托进行“积极”的内部管理,允许其采取“公司”的形式实行自我管理和经营,提高了经营决策效率,促进了房地产投资信托在美国的繁荣。1999年美国通过了《REIT现代化法》,在组织结构上,肯定了UPREIT(伞形合伙房地产投资信托)与DOWNREIT(下属合伙房地产投资信托)的合法地位;授予房地产商将所持有房地产组建UPREIT与DOWNREIT的免税资格;允许REIT100%持有REIT子公司股份。至此,UPREIT与DOWNREIT组织结构创新得到了美国法律和税收制度的认可。综上所述,美国房地产投资信托发展主要法律依据是与其相关的税法,税法的演变是决定组织结构、发展规模与绩效的主要因素。

2.1.2多样化的组织结构自1960年诞生以来,美国房地产投资信托组织结构有诸多变异,在契约制、公司制与有限合伙制的基础上,衍生出多种组织结构,如UPREIT与DOWNREIT、双股(Paired-share)与合订(Stapled)结构、纸夹(Paperclip)结构等,其中以UPREIT与DOWNREIT最为典型。《1960年国内税收法典》通过了将房地产投资信托作为利润传递工具的特殊税收条例,因此,发展初期多采取契约制的商业信托。《1986年税制改革法》允许房地产投资信托采取公司制的形式,管理和经营收益性的房地产。20世纪90年代之后,在美国金融创新的带动下,房地产商将房地产投资信托与有限合伙制结合起来,组建UPREIT和DOWNREIT,充分发挥信托税收优惠与有限合伙制有限责任的优点,1992年之后在美国迅速发展起来,成为房地产投资信托市场的主流。为了获得UPREIT的税收优势,1992年之前设立的传统结构的房地产投资信托,通常设立下属合伙人实体,由下属合伙人实体直接拥有新购入地产,传统结构演变为DOWNREIT。UPREIT与DOWNREIT的出现,使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革,促进了房地产投资信托市场的繁荣。

2.2中国香港模式

2.2.1专项严格立法在充分借鉴美国成熟经验的基础上,2003年中国香港通过修改投资法与信托法等相关法律,设立《房地产投资信托基金守则》,明确规定房地产投资信托设立条件、组织形式、财务杠杆、资产结构、收入来源结构与红利分配等。因而是专项立法模式。由于发展之初中国香港对房地产投资信托持审慎态度,如表1所示,与美国相比,中国香港立法与监管更为严格、细致,严格立法对控制风险有积极的作用,但也一定程度上限制了发展速度。在税收优惠方面,由于中国香港税负较轻,因而没有给予房地产投资信托特殊的税收优惠。近年来,随着房地产投资信托的逐渐成熟,出于刺激金融市场发展的需要,中国香港的相关法律呈现出越来越宽松的趋势:如允许海外投资等。

2.2.2本土化特色由于不同国家与地区经济发展状况、法律体系与设立初衷不同,使得房地产投资信托制度移植后呈现出本土化的特色。中国香港的诸多规范与制度采用英美体制,但为防范风险,2003年设立房地产投资信托之初,限定仅能采取信托形式(2006年后允许采用公司形式);中国香港设立目的在于丰富金融投资产品种类,加强国际金融中心地位,因而允许进行海外投资;由于中国香港本身税赋很低,对房地产投资信托没有特殊的税收优惠。

2.2.3组织结构形式单一根据中国香港《房地产投资信托基金守则》的规定,房地产投资信托的基本结构如图1所示。由于中国香港在美国成熟经验的基础上进行了专项、严格且较为完善的立法,其房地产信托投资的形成是满足法律要求的结果,且发展历史较短,所以组织结构形式单一,没有形成由市场环境所致的结构变异。

3中国房地产信托发展现状

目前在中国没有真正意义上的房地产投资信托基金,与之最相似的是房地产集合信托计划产品(简称房地产信托)。中国房地产信托发展现状如下:

3.1相关法律制度尚不完善目前我国还没有针对房地产投资信托的专项法律,相关的法律制度有《信托法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》(以下简称《管理办法》)等。《信托法》规定,能取得受托人资格的法人主要是信托投资公司,即信托只能由信托机构发行,将房地产投资信托限定为信托型。《管理办法》于2009年进行了修订,扩张了信托计划的规模,增强了流动性,但是与房地产投资信托对流动性与投资规模等的要求相距甚远。如《管理办法》对“合格投资者”进行了严格的规定;此外,规定不可公开营销宣传信托计划,使得信托计划处于非公开发行的范围内。税收优惠是国际上房地产投资信托蓬勃发展的源动力,而目前中国政府在基金与证券方面的税收一向以临时文件出现,税收政策具有不稳定性。

3.2以信托公司为主导,以信托型、封闭式为主如前文所述,信托公司是《信托法》规定的开展信托业务的法人单位,因而目前多数房地产信托产品由信托公司与投资者订立信托合同,信托公司以发起人与受托人双重身份募集资金,管理与处置信托财产。投资者作为委托人与受益人,监督信托资金的使用,房地产信托以信托型为主。此外,中国当前房地产信托不能上市交易,也没有相应的二级交易市场,因此在信托存续期内,投资者无法通过转让信托份额的方式退出投资。

3.3以“融资理念”为基础目前房地产信托的运作多数是房地产商有资金需要,由信托公司设立信托,向投资者筹集资金,专项用于房地产开发,实质上具有融资贷款的性质。因此,当前房地产信托是一种融资工具,而非投资工具。

4中国发展房地产投资信托的路径选择

目前中国在国家层面上频繁提出要发展房地产投资信托,目的在于:第一,促进房地产行业的健康发展,化解银行信贷风险,利用金融促进经济发展;第二,解决公共租赁房等保障性住房建设的资金问题。为了缓解“公屋计划”所带来的巨大的财政压力,2005年中国香港将公屋商业物业和停车场设立领汇房地产投资信托基金,在中国香港交易所上市,第一轮筹集资金25亿美元,中国目前面临相似的环境。因此,中国发展房地产投资信托,应在美国和中国香港的成熟经验的基础上,以中国香港制度与发展模式为主要参考,形成适合中国国情的公共租赁住房投资信托制度。

4.1运行模式设计国际上房地产投资信托的物业标的主要为成熟的商业物业,而公共租赁住房多为新建住房,且租金较低,需要政府财政补贴,因此应在参考中国香港运行模式的基础上有所创新。如图2所示,首先,设立公共租赁住房投资信托,作为委托人,发行受益凭证,委托信托公司管理信托财产,分配投资收益;信托公司作为受托人,持有、管理信托财产,代表投资者处理相关事务;物业管理人接受信托公司的委托,管理投资信托所持有物业;选择商业银行作为基金托管人,依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公共租赁住房租金

4.2组织结构设计在组织形式上,虽然公司型比信托型的房地产投资信托业绩更好,但是美国与中国香港在发展之初均只允许设立信托型,原因在于公司型房地产投资信托委托链条更长;此外,发展信托型在我国需要突破的法律制度障碍相对较少。基于此,本文建议在发展初期设立信托型,发展相对成熟后再引入公司型。从资金投向来看,本文建议设立权益型房地产投资信托。原因在于,第一,权益型的主要收入来源于租金,这正符合公共租赁住房的特性;第二,抵押型将主要资产配置在抵押贷款上,财务杠杆较高,当市场不景气时财务风险更高;同时抵押型受利率变动的影响更大,发展权益型有助于规避利率风险;第三,从国际发展经验来看,在美国,在资产规模方面,权益型占91%,债权型占7%,混合型占2%;在中国香港只允许设立权益型。因此,建议设立权益型房地产投资信托。

4.3专项立法,严格立法,逐渐放松中国发展房地产投资信托,可在美国与中国香港成熟经验的基础上,专项立法,对从业人员资格、组织结构、参与人资格、权利与义务、投资标的选择、资金来源及红利分配等重要问题作出全面、细致、明确规定,一来可以节约立法成本,加快立法进程;二来便于操作,利于金融监管。由于房地产投资信托涉及银行、信托公司、保险公司等金融行业与房地产业,在制定制度时,最为可行的办法是由证监会、银监会等联合相关部门共同制定具体内容,由国务院专项行政法规,最为理想的是在现有《公司法》、《信托法》、《证券基金法》、《税法》等的基础上,制定房地产投资信托专项行政法规。不论以何种形式确立房地产投资信托法律或法规,都应与现有法律制度对接。从美国与中国香港的发展历程可以看出,房地产投资信托制度均呈现先“严”后“宽”的特征,设立之初立法严格,以控制运行风险,进入成熟发展阶段后,逐渐放宽组织结构、经营范围、投资标的等方面的限制。因此建议我国也要从严立法,将投资标的限定在公共租赁住房或廉租房,待发展成熟之后,再扩展到商品房或商业地产。

简述房地产投资的特点篇(6)

创业板推出三年来,中国证监会一直在不断研究创业板上市公司信息披露的特点,探索提高信息披露质量,合理控制信息披露成本,为投资者的投资决策提供更有效的信息。《创业板年报准则》自2009年12月以来,在近3年的实践中发挥了非常重要的作用,但也逐渐反映出了一些问题,例如部分投资者所关心的问题披露流于形式、不够深入,年度报告摘要与全文趋同、缺乏针对性等等。在总结前期监管工作的基础上,根据《公司法》、《证券法》以及证监会的相关规定,证监会针对其在实践中存在的主要问题,对《创业板年报准则》的相关内容据创业板公司的特点予以修订,旨在提高创业板公司信息披露的有效性和针对性。

《创业板年报准则》修订的主要内容

修订后的《创业板年报准则》共四章66条,主要内容包括总则、年度报告正文、年度报告摘要和附则四个部分。第一章“总则”主要阐述了创业板上市公司年度报告编制和披露的总体要求;第二章“年度报告正文”分为十节,分别为重要提示及目录和释义、公司基本情况简介、会计数据和财务指标摘要、董事会报告、重要事项、股本变动及股东情况、董事监事高级管理人员和员工情况、公司治理、财务报告、备查文件目录,详细规定了创业板上市公司年度报告正文的具体内容;第三章“年度报告摘要”明确年度报告摘要应披露的主要内容。

《创业板年报准则》(2012年修订)的主要特点以及较之修订前的主要变化如下:

一、要求创业板上市公司根据自身行业特点,为投资者提供客观可靠、决策有用的信息

针对创业板公司的特点,为提高年报披露的有效性,要求创业板年报信息披露不仅要反映过去的经营成果和资产状况,还要关注未来的变化,包含经营环境、公司战略以及行业发展趋势等方面,应使披露内容具有充分的相关性、关联性、重要性以及可控性,避免空洞的辞藻堆砌和无重点的流水式叙述。

1.要求公司从驱动营业收入变化的产销量、订单或劳务的结算比例等因素,以及本年度成本的主要构成、重大在手订单、研发投入及进展、分部经营情况等方面详细说明报告期公司经营的具体状况;

2.鼓励公司披露管理层在经营管理活动中使用的各种关键业绩指标;

3.细化对未来展望的披露要求,要求公司从行业格局和趋势、公司发展战略、经营计划、可能面对的风险等方面详细分析公司未来发展前景;并要求公司结合投资者关注较多的问题以及公司现阶段所面临的特定环境、公司所处行业及所从事业务特征,重点对公司未来主要经营模式或业务模式是否化发生重大变化等进行有针对性的描述;

4.要求公司在分析与讨论公司的外部环境、市场格局、风险因素等内容时,充分结合其现阶段所面临的特定环境,结合公司所处的行业以及所从事的业务特征进行有针对性的分析;

5.强化对股权投资的披露要求,对于和公司主业关联较小的子公司,要求披露持有目的和未来经营计划;对本年度内投资收益占净利润比例较高的公司,要求披露对投资收益影响较大的股权投资项目。

二、要求创业板上市公司考虑并尊重投资者的投资决策需要,披露内容应具有充分的相关性和连续性

对董事会报告的内容排列进行了全面梳理,使其更符合投资者的阅读习惯,便于获取关键信息,使得董事会报告的逻辑更加清晰,也提高了内容的完整性。要求公司重点讨论和分析重大的投资项目、资产购买、兼并重组、在建工程、研发项目、人才培养和储备等方面在报告期内的执行情况和未来的计划等以提高披露的相关性;要求充分考虑公司的外部经营环境(包括但不限于经济环境、行业环境等)和内部资源条件(包括但不限于资产、技术、人员、经营权等),结合公司的战略和营销等管理政策,结合公司所从事的业务特征,进行有针对性的讨论与分析;要求公司保持前后年度统计口径的统一,以提高信息披露的连续性。

三、调整重大风险提示的披露位置,进一步明确风险披露要求

年度报告的披露目的在于向投资者展示上市公司年度经营情况,应当首先向投资者披露年度经营业绩,因此本次修订将重大风险提示的披露位置由年度报告目录之后,调整至主要会计数据和财务指标之后。

同时,为避免公司披露的重大风险流于形式,调整了相关条款的表述方式,对风险提示披露的要求做了进一步的明确。如:发生控股股东及其关联方非经营性占用资金情况的,公司应充分披露资金占用期初金额、发生额、偿还额、期末余额、占用原因、预计偿还方式及清偿时间。公司应同时披露年审会计师对资金占用的专项审核意见。

四、简化年报摘要,调整摘要披露形式

针对目前摘要与全文内容趋同问题,为提高摘要披露的有效性,《创业板年报准则》(2012年修订)对年度报告摘要部分做了大幅简化。简化的基本思路是在摘要中着重披露投资者最关心的公司财务状况及经营情况等内容,保留公司基本情况(主要内容为公司主要会计数据和财务指标)、股东及股本结构情况、管理层讨论与分析等内容,并且在篇幅安排上要求突出重点,尤其是重点披露投资者最为关注的内容。经过调整,年度摘要的长度大约为一张A4纸的篇幅。

同时,简化年报摘要报纸刊载的要求,仅要求公司在报纸提示性公告,这符合投资者获取信息的习惯,也与创业板公司IPO信息披露要求一致。年报信息在前一天晚上就在相关网站披露,第二天上午摘要才在报纸刊载,报纸存在一定的滞后性,难以满足投资者对信息披露及时性的要求。从实践看,简化报纸刊载年报摘要的要求符合大多数投资者获取信息的习惯,根据中小投资者问卷调查的情况,投资者一般都通过相关网站和交易软件获取公司披露信息。而且简化报纸刊载要求在公司IPO招股说明书的披露中取得了较好的效果,投资者较为适应。

答:企业对采用附追索权方式出售的金融资产,或将持有的金融资产背书转让,应当根据《企业会计准则第23号――金融资产转移》的规定,确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。企业已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的,应当终止确认该金融资产;保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不应当终止确认该金融资产;既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,应当继续判断企业是否对该资产保留了控制,并根据《企业会计准则第23号――金融资产转移》的规定进行会计处理。

四、银行业金融机构开展同业代付业务,应当如何进行会计处理?

答:银行业金融机构应当根据委托行(发起行、开证行)与受托行(代付行)签订的代付业务协议条款判断同业代付交易的实质,按照融资资金的提供方不同以及代付本金和利息的偿还责任不同,分别下列情况进行处理:

(一)如果委托行承担合同义务在约定还款日无条件向受托行偿还代付本金和利息,委托行应当按照《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》,将相关交易作为对申请人发放贷款处理,受托行应当将相关交易作为向委托行拆出资金处理。

(二)如果申请人承担合同义务向受托行在约定还款日偿还代付本金和利息(无论还款是否通过委托行),委托行仅在申请人到期未能偿还代付本金和利息的情况下,才向受托行无条件偿还代付本金和利息的,对于相关交易中的担保部分,委托行应当按照《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》对财务担保合同的规定处理对于相关交易中的责任部分,委托行应当按照《企业会计准则第14号――收入》处理。受托行应当按照《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》,将相关交易作为对申请人发放贷款处理。

银行业金融机构应当严格遵循《企业会计准则第37号――金融工具列报》和其他相关准则的规定,对同业代付业务涉及的金融资产、金融负债、贷款承诺、担保、责任等相关信息进行列报。同业代付业务产生的金融资产和金融负债不得随意抵销。

本条解释既适用于信用证项下的同业代付业务,也适用于保理项下的同业代付业务。

五、企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权,应当如何进行会计处理?

答:企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,应当按照《关于执行会计准则的上市公司和非上市企业做好2009年年报工作的通知》(财会[2009]16号)和《企业会计准则解释第4号》(财会[2010]15号)的规定对每一项交易进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理;但是,在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额,在合并财务报表中应当确认为其他综合收益,在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况,通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理:

(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的;

(2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果;

(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生;

(4)一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。

六、企业接受非控股股东(或非控股股东的子公司)直接或间接代为偿债、债务豁免或捐赠的,应如何进行会计处理?

答:企业接受代为偿债、债务豁免或捐赠,按照企业会计准则规定符合确认条件的,通常应当确认为当期收益;但是,企业接受非控股股东(或非控股股东的子公司)直接或间接代为偿债、债务豁免或捐赠,经济实质表明属于非控股股东对企业的资本性投入,应当将相关利得计人所有者权益(资本公积)。

企业发生破产重整,其非控股股东因执行人民法院批准的破产重整计划,通过让渡所持有的该企业部分股份向企业债权人偿债的,企业应将非控股股东所让渡股份按照其在让渡之日的公允价值计人所有者权益(资本公积),减少所豁免债务的账面价值,并将让渡股份公允价值与被豁免的债务账面价值之间的差额计人当期损益。控股股东按照破产重整计划让渡了所持有的部分该企业股权向企业债权人偿债的,该企业也按此原则处理。

七、本解释自2013年1月1日施行,不要求追溯调整。

(财会[2012]19号:2012年11月5日)

财政部 国家税务总局

关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知

一、对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。

二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的,纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

三市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

四、企业承受土地使用权用于房地产开发,并在该土地上代政府建设保障性住房的,计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资,相应扩大其在被投资公司的股权持有比例,无论被投资公司是否变更工商登记,其房屋、土地权属不发生转移,不征收契税。

六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下,或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下,免征契税。

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下,或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下,免征契税。

本通知自发文之日起执行。《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)第二条同时废止。

(财税[2012]82号:2012年12月6日)

国家税务总局

关于律师事务所从业人员有关个人所得税问题的公告

一、《国家税务总局关于律师事务所从业人员取得收入征收个人所得税有关业务问题的通知》(国税发[2000]149号)第五条第二款规定的作为律师事务所雇员的律师从其分成收入中扣除办理案件支出费用的标准,由现行在律师当月分成收入的30%比例内确定,调整为35%比例内确定。

实行上述收入分成办法的律师办案费用不得在律师事务所重复列支。前款规定自2013年1月1日至2015年12月31日执行。

二、废止国税发[2000]149号第八条的规定,律师从接受法律事务服务的当事人处取得法律顾问费或其他酬金等收入,应并人其从律师事务所取得的其他收入,按照规定计算缴纳个人所得税。

三、合伙人律师在计算应纳税所得额时,应凭合法有效凭据按照个人所得税法和有关规定扣除费用;对确实不能提供合法有效凭据而实际发生与业务有关的费用,经当事人签名确认后,可再按下列标准扣除费用:个人年营业收入不超过50万元的部分,按8%扣除;个人年营业收入超过50万元至100万元的部分,按6%扣除;个人年营业收入超过100万元的部分,按5%扣除。

不执行查账征收的,不适用前款规定。前款规定自2013年1月1日至2015年12月31日执行。

四、律师个人承担的按照律师协会规定参加的业务培训费用可据实扣除。

简述房地产投资的特点篇(7)

原因是这种境外特殊目的公司,大多是没有实质业务记录的。尽管税务问题并不是成立这些境外特殊目的公司的主要考虑因素之一,但当企业进行间接股权转让或重组时,如涉及上述的境外特殊目的公司,亦有可能被税务机关以698号文为依据要求征收税款。

698号文中最令人关注的一点是有关非居民企业在间接股权转让的规定。这规定进一步表明,中国税务机关是有决心去遏制外国投资者通过转让特殊目的公司来间接转让中国境内公司股权从而逃避中国税收。

非居民房地产公司在计划进行股权转让时,首要考虑特殊目的公司是否符合“实质”业务的要求。

例如,国内房地产公司为了融资的需要而要在国外发债,这种情况便有需要使用境外特殊目的公司。或是,当房地产项目涉及境外投资者时,境外投资者亦有可能使用境外特殊目的公司,令有关房地产投资项目同时受到境外法律保障。再者,亦有房地产公司以境外公司安排国外顾问提供房地产项目的设计或管理。如要达到实质业务的要求,以上提及的业务有需要发生在特殊目的公司内。有关特殊目的公司亦要有足够的资源,如办公室或员工,以进行实质业务。

为了避免当特殊目的公司被转让时被视为是逃税安排的质疑,应详细考虑特殊目的公司成立时的目的、实质业务及当进行业务或资产转让时以特殊目的公司转让的主要原因。

如果特殊目的公司到目前还没有实质业务但未来有可能计划转让,下列因素亦要考虑以为未来做好准备:

在特殊目的公司中建立怎样的实质业务、何时何地及如何建立该实质业务?

该投资架构下的股权转让所得是否可以受税收协定保护而免征中国的所得税?如果可以的话,该架构是否可以有效地维持?

如果在两个非关联方间转让特殊目的公司的股权,买方和卖方应该考虑哪些因素,以保证其在中国税负上利益最大化?

在出现双重征税的情况时,是否可向其母国的税务机关求助,与中国的税务总局交涉?

简述房地产投资的特点篇(8)

顾名思义,项目资产收购就是受让方以一定的市场价格购买转让方尚在开发中的在建工程(通常是烂尾楼盘)的一种市场交易行为。资产收购后在建工程即剥离了原来的项目公司(即转让人),同时受让人成为了被转让项目新的开发主体,简而言之,项目资产收购的结果就是被转让项目的开发主体发生了变更。就房地产开发市场而言,若不对房地产项目转让加以限制,则很容易滋生“炒卖地皮”的违法投机行为,从而会严重干扰房地产市场的健康发展。因此,政府对项目转让尤其是资产收购规定了一定的限制条件,根据《城市房地产管理法》第38条规定,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。

对于上述两个项目资产转让条件,值得一提的是,项目资产转让时必须“完成开发投资总额的百分之二十五以上”,其中,“开发投资总额”是否包括土地出让金,曾经引起了不小的争议。笔者认为,这里的“开发投资总额”不应包含土地出让金,因为就目前的房地产市场而言,土地出让金占房地产开发总成本的比重不断增加,土地成本已达总成本百分之50%左右的观点业已成为业界共识。也就是说,仅仅土地出让金一项就远远超过了开发投资总额的百分之25%,故若“开发投资总额”包含土地出让金的话,则投资者只要交纳了土地出让金也就满足了转让条件,显然不能有效制止“炒卖地皮”现象的发生,这明显与立法目的不符。

房地产项目收购的另一种模式———项目公司股权收购,是指受让方通过收购项目公司股权的方式达到控制被转让项目的目的,收购完成后,项目公司原股东(即转让方)获取股权对价后撤出项目公司,受让方依法取得项目公司股东地位,从而控制项目公司的运营管理。这种转让模式的最大特点在于,项目股权收购只是项目公司的股东发生变化,而法律意义上的开发主体并没有发生变更。由于项目公司股权收购并不影响项目公司的开发主体地位,项目开发中的各种证照、法律文件等,只要在有效期内均无需进行任何变更,因此可以为项目开发节省大量时间,不但有利于投资者迅速回笼资金,而且也有利于开发产品尽早上市,赢取市场先机。此外,项目公司股权收购模式,在一定意义上规避了房地产项目转让需“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定,对于完成投资较少又急需转让项目的投资者来说,无疑是一个不错的选择。

二、房地产项目收购模式的利弊及风险防范

首先,一般来说,房地产项目收购的实质是国有土地使用权或者在建工程的转让,因此资产收购是房地产项目收购最直接的方式。这种收购模式的优点至少有以下三点:第一,不收购项目公司股权只收购项目资产,可以最大限度地避免项目公司或有债务的影响。由于项目资产收购不涉及股权变动,只是项目公司对其资产(土地或者在建工程)出售,项目公司的一切债务仍由原项目公司承担,对于受让人来说,项目公司资产收购不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务(如担保等)而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为,无疑可以降低商业风险。第二,项目资产收购可以使受让人少交企业所得税。由于资产收购费用可以计入被收购项目的开发成本,受让人在缴纳企业所得税时可以事前扣除,因此减少了受让人需要缴纳的企业所得税。第三,项目资产收购有利于树立受让人的企业形象和良好的商业信誉。项目资产收购后是以受让人的名义进行后期开发及销售工作的,这样一方面可以充分利用受让人的商业信誉进行后期经营,另一方面开发项目的不断增加又可以提升受让人的品牌信誉等。

项目资产收购方式存在上述优势的同时,还存在以下劣势:一是,如前所述项目资产转让会受到投资规模的限制,若未完成总投资额的百分之25%,按照法律规定禁止项目资产转让。二是手续复杂、耗时较长。由于项目资产收购实质是开发主体的改变,因此收购完成后要从立项开始,对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续,有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。三是交易费用较高,项目资产收购属于不动产交易,买卖双方需要缴纳一定数额的税费,例如增值税、契税、印花税、营业税等。

其次,项目公司股权收购是通过收购股权的形式达到控制项目资产之目的,因此其与资产收购相比具有以下特点。项目公司股权收购的优点主要有四个方面:第一,可以规避项目资产转让中要求完成投资总额百分之25%的法律规定,有利于投资者尽早转让项目;第二,收购手续简单,与资产收购相比无需办理土地或者在建工程的过户和各种证照的更名手续,只需交易双方签订股权转让合同,并办理相应的工商登记变更手续,收购手续相对简单;第三,节约时间、缩短了开发周期,由于项目公司股权收购只是投资者(股东)发生变化,开发主体并未发生改变,故办妥股权转让手续后,新投资者只需要实际出资便可继续开发经营,既方便又快捷,尤其是对于不具备房地产开发资质的投资者来说,不但省去了办理土地或者在建工程的过户手续,而且避免了重新成立项目公司的繁琐过程,无疑会节省时间、缩短开发周期;第四,节省交易税费,由于项目公司股权收购不涉及开发主体的变更无需办理资产过户手续,因此收购项目公司股权也无需缴纳不动产交易的契税。

虽然项目公司股权收购具有上述优点,但我们还必须清醒认识到,项目公司股权收购方式亦有利有弊,其不足之处有二:一是与资产收购方式相比受让方的交易风险加大。项目公司股权收购完成后,原股东(即转让方)获得转让金后撤出项目公司,新股东(即受让方)进入项目公司并继承原股东的权利义务。若原股东故意隐瞒项目公司或有债务,对新股东来说极为不利,稍有不慎很有可能陷入项目公司或有债务纠纷的陷阱。二是不利于树立新股东的品牌效应,众所周知,目前我国房地产公司的开发资质与该公司完成开发总量密切相关,完成开发总量越多房地产开发公司的资质也就越高。由于项目公司股权收购不改变原开发主体,虽然新股东实际完成了被收购项目的开发工作,但仍不能计入新股东的开发业绩,所以不利于新股东商业信誉的提升。

最后,对于参与房地产项目收购的房地产开发企业而言,房地产项目收购既存在机遇也充满挑战。毋庸讳言,如何扬长避短、趋利避害完成房地产项目收购,是摆在每一个参与房地产项目收购企业面前的重大难题。笔者认为,房地产项目收购最大的商业风险来自于被收购项目的或有债务和转让人的欺诈行为两个方面。

或有债务主要是指尚未到期的债务或者将来债务发生的可能性非常大,如无意外将来一定会发生的债务,只是这类债务的数额尚未最终确定。由于或有债务是未来发生的债务,在房地产项目转让时尚未发生,所以极易在项目收购中遗漏或者被转让人隐瞒,倘若受让人稍有差错就可能在项目收购后陷入无休止的债务纠纷之中。或有债务的处理通常有以下两种方式:一是在房地产项目收购的前期筹备阶段,聘请律师、会计师等专业人员对待收购项目进行收购前的尽职调查,以摸清被收购项目的真实财务状况;二是起草完备的项目收购合同,尤其要注意的是在收购中明确约定转让人对或有债务承担连带担保义务,尽量采取受让人预留履约保证金的方式以制约转让人。

转让人欺诈行为是房地产项目转让中又一个重要的法律风险,其主要表现为以下三个方面:一是转让人故意隐瞒现存债务;二是利用曾经控制项目公司公章及财务资料的便利虚构债务;三是假冒项目公司印章伪造项目公司债务。笔者认为,针对上述情况最好的应对办法主要有以下两个方面,一方面完善收购合同条款,增加转让人恶意违约的成本;另一方面加强对项目公司印章的管理,在签订收购合同的同时就共管公司印章,或者销毁原印章重新启用新印章,同时在收购合同中约定,除印章共管前或者启用新印章启用前已经发生的所有债务外均由转让方承担。

三、房地产项目收购中的税务筹划

房地产项目收购税务筹划就是指在项目收购中合法避税而非逃税,以达到尽量减少交易成本的目的。

欲通过税务筹划达到在房地产项目转让中合理避税之目的,首先,必须了解房地产项目转让中的税种,通常来说,房地产项目转让可能涉及的税种有增值税、所得税、营业税、契税、印花税等。其次,之所以存在合理避税的空间主要是因为我国现行税法存在不合理的双重征税现象。例如,在项目资产转让中,项目公司收到资产转让款后要缴纳企业所得税,在项目公司将这笔转让款向其股东分配时,股东还需缴纳个人所得税,从某种意义上说具有双重纳税之嫌。最后,值得注意的是,通过税务筹划工作可以使纳税主体在交易双方之间发生变化,虽然在项目收购中纳税总额并未减少,但是这样就可以使特定交易主体达到合理避税之目的。

为了进一步说明该问题,笔者特引述以下具体案例来介绍房地产项目收购中税务筹划的操作方式:

简述房地产投资的特点篇(9)

分散风险

洪崎认为我国房地产行业自身过于集中在住宅,结构单一。

“房地产跟业态要均衡发展,房地产行业应有住宅、商业、运营用房、办公楼、厂房、仓库等诸多业态。但目前住宅一叶独大,谈到房地产很多人就专指住宅。”洪崎表示。

根据国家统计局数据显示,2012年前三季度,住宅面积占竣工面积80.31%,商业营业房占10.51%,办公楼占2.02%,其他类占7.16%。对比中国香港2011年的统计,香港包括商住两用在内的住宅面积只占总建筑完工面积的60%。

房地产行业自身的结构特点决定了银行地产贷款结构单一,住房地产贷款独大。

数据显示,三季度末银行业的房地产贷款为12亿元,约占全部银行贷款的19%,其中住房贷款就有7.9亿元。

由于银行财报数据没有公布房贷结构,尚无从得知各行住宅地产贷款和商业地产贷款的比例结构。

不过,中原地产市场研究总监张大伟向记者表示,民生房贷结构调整可能更多的是考虑到贷款的比例占比,住宅贷款占比过高,从分散风险角度考虑降低住宅贷款,相应增加商业地产贷款占比。

“应该是基于银行对房地产信贷细分行业的风险分析,商业地产是为实体经济服务的,资产泡沫普遍较小;经过调控,住宅资产泡沫并未见缩小,但泡沫破裂已经隐约出现迹象,特别是温州住宅价格出现较大幅度回落,显示住宅价格泡沫破裂开始呈燎原之势。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对民生的做法如是分析。

一家总部在北京的股份制行信贷部门人士称目前商业地产估值低,风险也偏低,同等比例的话,商业地产贷款收益较住宅地产高。“而且,万一明年再出个新政,把房价泡沫挤掉,风险太大。”

新概念地产

转投商业地产一方面是银行从风险、收益角度考虑,另一方面也是房地产行业特点决定。

自从住宅地产受到调控打压后,商业地产开始被更多的开发,再加上城镇化的不断推进,很多人对商业地产未来5~10年的前景极其看好,很多地产公司,如绿地、万科、远洋等都开始加大商业地产布局。

民生的大股东中,有多位股东涉及商业地产。如新希望、东方集团、中国泛海控股集团、福信集团等都有商业地产项目。

“但是对商业地产也要保持谨慎,尤其是三四线城市的商业地产,部分地区商业地产也有泡沫。”上述股份制行人士说。

事实上,洪崎虽然认为住宅地产比重过重,但也并没有特意强调商业地产,而是认为在房地产的发展和升级转型中,应大力拓展新概念地产。

洪崎说,当前我国城市化正处于中期阶段,2011年末,城市化率达到51.27%,传统认为在50%到70%之间,城市化速度可能会略有降低,但是考虑我国庞大人口基数,至少还有几亿人口要从农村转移到城市。而城镇化并非简单地城市人口占比增加和面积扩张,未来城镇化发展,新农村建设,产业升级,消费升级相关的配套设施建设,都会为房地产发展提供新的机会。

“房地产企业应大力开拓,包括住宅在内,涵盖商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产、医疗地产、教育地产等更为广泛的新概念地产。”洪崎这样认为,或许意味着民生银行房贷结构调整并不仅仅是从住宅地产调整到商业地产那么简单。

住房贷款下降

虽然在记者的调查采访中,多家银行人员称本行房贷结构尚未调整转向,但从各行的财报数据来看,整个房地产贷款在所有贷款结构中占比有所调整,房地产贷款占比今年有所下降。

比如工行房地产贷款规模今年年中较2011年底减少207亿元,下降了4%,在整个贷款结构中的占比也下降了0.9个百分点为9%。农行也类似,年中房地产贷款占比较2011年底下降1.7个百分点,为10.8%,房地产贷款总额减少370亿元,降低7.4%。

简述房地产投资的特点篇(10)

中图分类号:F831文献标识码:A文章编号:1007-4392(2010)01-0004-04

一、 国外研究现状述评

(一) 基于生命周期模型的理论研究

此类研究一般是基于局部均衡研究框架,并结合现资组合理论,通过将消费者的住房消费和房地产投资引入生命周期模型(life-cycle model)当中,从而研究消费者的购房决策、房地产价格的形成机制及其影响。首先构建该研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,该类研究的优势在于可能会得出显解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在显解,也可以通过数值模拟进行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此类研究相当活跃。就从最近的文献来看,Ortalo-Magne and Rady(2006)发现信用约束使得初始购房的年轻人购买了比自己愿意购房面积小的房子,并且年轻购房者的收入和承担购房定金的能力是房地产市场价格的主要趋动力,英国和美国的数据也支持上述结论。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消费的租房与购房决策,其结论表明,当消费者面临严格的流动性约束与高的死亡率时,消费者通常会采取租房决策,而当流动性约束放松时,消费者通常会采取购房决策。Li and Yao(2007)则分析了房地产价格波动对参与者消费和福利的影响,他们的结论表明,年轻一代和老一代普通商品的消费对房地产价格的变动要比中年人敏感,并且房地产价格上涨将提高所有有房者的财产和消费,但是仅仅是老一代有房者的福利会增加,而其他有房者由于房价上涨导致的住房消费增加,其福利水平将会下降。Cocco(2005)则探讨了房地产市场对股票市场的影响,他认为,由于投资了房地产,年轻不富有的投资者只有有限的资金投资股市,并且房地产价格风险也会使得这些投资者远离股票市场。

(二) 房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究

此类研究主要从两个层面展开:一是从理论上探讨房地产投机泡沫的形成机制;二是从实证上判断某国或某一地区房地产市场是否存在投机泡沫。一般而言,此类研究通常将房地产价格分解为两个部分:一是由经济或市场基本面因素(fundamentals)驱动的部分,称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为(非基本面因素)驱动的部分,称为非基本价格或投机泡沫(speculative bubble)。由于目前学术界还未对基本价格有一个统一的认识,因此,不同研究的结论很可能不一致。从理论研究来看,此类研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的风行(fad)模型的基础上展开研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代际交替(OLG)模型的框架下,结合Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫模型阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且运用马尔科夫制度转换单位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)检验了英国房地产价格中的理性投机泡沫是否存在。Roche(2001)则在上述两个模型的框架下,采用实际可支配收入、实际利率和净移民等指标反映经济的基本层面因素,并运用马尔科夫制度转换(regime switching)模型对都柏林(Dublin)的房地产市场是否存在投机泡沫进行了实证检验。与上述两个模型不同的是,Wong(2001)以泰国地产泡沫为背景开发了一个动态博弈模型,揭示了在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应(herding effect)在房地产泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制。除上述理论研究外,此类研究大部分文献都是实证研究,如Kim and Suh(1993)认为韩国和日本土地价格存在理论泡沫,而韩国房地产价格泡沫并不明显。Mikhed and Zemcik(2009)运用面板数据模型对美国的大城市的经验研究表明美国存在房地产投机泡沫。Kranz and Hon(2006)通过对西班牙房地产需求收入弹性的横截面分析,认为在1998年和2003年当中,西班牙房地产价格要高出长期均衡水平24%、34%,因而存在投机泡沫。Hui and Yue(2006)的研究则表明2003年上海房地产市场存在泡沫成分,并且为占总价格的22%,而同期的北京房地产市场不存在泡沫成分。其他类似地研究还包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。

(三)房地产价格变动机制及其影响的实证研究

此类研究一般是从房地产市场的数据出发,建立计量经济学模型,从实际数据中挖掘房地产价格变动的机制及影响因素,并对房地产价格未来变动趋势进行预测,同时探讨房地产价格波动对经济的影响。该类研究从采用的计量经济学模型来区分,可以分为线性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非线性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)运用线性协整模型和误差修正模型预测了美国房地产价格,Barot and Takala(2001)运用协整分析研究了芬兰和瑞典的房地产价格;Kim and Bhattacharya(2009)运用平稳变换自回归模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美国不同地区房地产价格的非线性特征,结果发现除了中西部外,美国其余区域的房地产价格都呈现非线性特征,Miles(2008)则以美国房地产市场数据为样本,比较了不同模型在房地产价格预测中的精度,结果发现广义自回归模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在样本外预测中表现更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通过构建一个异质参与者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探讨了美国区域房地产价格的上涨对货币政策有效性的影响,发现房地产价格的过快上涨将会弱化货币政策的作用。

(四)基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究

此类研究通常很难得到显示解,不过一般可以运用数据模拟方法进行分析,或者可以对模型采用线性化方式(如对数线性化等等)进行经验分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了税收对居民房地产需求的影响,他们的数值模拟结果表明,由于对消费者购房的征税会导致消费者重新进行资产配置,加之税收具有一定的风险分担作用,这样将会提升消费者的福利。Piazzesi et al.(2006)则探讨了房地产市场对资本市场的影响,其结果表明较高的房地产收益导致较高的股票收益波动性、较低的债券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一个小型开放性经济模型,分析了通货膨胀、税收对房地产市场的影响,认为通胀的上升将降低房地产市场存量的价值。Jaccard(2007)则构建了一个动态随机一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),发现房地产投资及股票投资所获得的过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了投资及股票投资所获提地过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了这房地产市场的宏观经济DSGE模型来解释,并且房地产投资者的习惯模式能够导致房地产价格的过度波动。DSGE模型目前通常被欧美国家央行用来进行货币政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不仅具有坚实的微观基础,而且具有结构性特征。随着计量技术及计算机技术的不断发展,DSGE模型也开始变得易于进行计量分析、数值模拟及数据校准(Calibration)。因此,将DSGE模型运用到房地产定价机制及其影响的研究当中具有重要的方法论意义和理论意义,从目前来看,国内外相关研究还较为少见。

除上述几类研究外,还有许多研究开始从更为微观的层面来分析房地产的具体属性对其价格的影响,这类研究一般采取经验分析的方法进行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探讨了学校质量对周边房价的影响,认为学校质量不仅影响周边房产的价格,同时也影响周边房产的流动性。上世纪90年代以来,还有文献运用所谓的空间统计法(Spatial Statistics)来研究房地产市场及其定价(如Pace et al.,1998),由于此类研究需要非常微观的关于房地产的属性数据,如周边环境的特性,和工厂及机场的远近等等2。另外,还有大量实证研究探讨了房地产市场有效性,详见Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的综述。

二、国内研究现状述评

(一)理论研究

由于最近几年来房地产市场的飞速发展,国内关于房地产市场的研究也比较多,大多数理论研究都是在国外相关研究的基础上,探讨我国房地产泡沫的产生机制。如袁志刚、樊潇彦(2003)采用局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件、况伟大(2008)在住房特性的基础上,通过构建消费者-开发商模型和投机者-投机者模型说明了住房泡沫的大小以及泡沫破灭的条件。杜敏杰、刘霞辉(2007)的模型表明,房地产价格的上少不能够由同等幅度的地租上涨来支撑时就会产生房地产价格泡沫。其它的类似的研究还包括陆磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易宪容(2005),王维安、贺聪(2005),史永东、陈日清(2006),许承明、王安兴(2006)等等。另外,张涛等(2006)构建了两资产按揭贷款模型及单资产按揭贷款模型,分析了影响房地产价格的因素。段忠东、曾令华(2008)通过引入房价,构造了一个包含货币市场和商品市场的动态系统,分析了房价变动对货币供求、市场均衡利率的影响,但是该研究缺乏微观基础,并将房价当作外生变量,因而具有非常大的局限性。

(二)经验研究

国内还有大量文献对我国房地产市场进行了经验研究。其中,许多研究探讨了房地产市场与其他行业的互动机制及其对宏观经济的影响,如沈悦、刘洪玉(2004)考察了房地产价格与价格指数、城镇居民收入等宏观经济指标之间的关系;梁云芳等(2006)利用协整分析和H-P滤波探讨了我国房地产市场与国民经济协调发展之间的关系;王国军、刘水杏(2004)研究了房地产业对相关产业的带动效应;吴海英(2007)分析了房地产投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响。另外,还有大量的经验研究探讨了我国房地产市场是否存在投机泡沫,但相关研究的结论并不完全一致。如丰雷等(2002)认为中国地产泡沫现象并非是全国性的,而是地区性的,王艺明(2008)的研究发现北京和上海两地房地产市场存在显著的投机泡沫,而广州则相对不显著;刘莉、苏毅(2005)认为2002年7月以来,上海市房地产市场不排除存在泡沫的可能;胡健颖等(2006)则认为结果发现投机泡沫在中国房地产价格中占相对较小的部分。其他相关研究还包括张晓晶、孙涛(2006)、姜春海(2005),陈日清、李雪增(2007),平新乔、陈敏彦(2004),屠佳华、张洁(2005),梁云芳、高铁梅(2006,2007)等等。

(三)国内相关研究存在的不足

综上所述,我国国内的理论文献基本上都是在确定性的框架下进行研究的,很少考虑到房地产市场的风险因素以及其它风险资产的风险因素对房地产价格的影响,并且上述研究都忽视了我国房地产市场上特有的制度安排――土地公有产权和消费者之间普遍的代际赠与对房地产价格的影响(史永东、陈日清(2008)虽然构建了一个不确定性条件下的房地产价格决定模型,但是他们并没有考虑我国房地产市场上述特有的制度安排)。另外,国内将房地产纳入宏观经济分析的理论研究还极为少见,虽然崔光灿(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基础上,分析了以房地产价格变化为对象研究资产价格波动对宏观经济的影响,但是其研究还不够细致,并未区分消费者对房地产的消费需求和投资需求,同时也没有考虑房地产市场的按揭贷款制度及本文所提及的我国房地产市场上特有的制度安排,因而并不能帮助我们更好的理解我国房地产价格波动对宏观经济的影响。另外,还未见关于开放性条件下的房地产价格变动趋势尤其是基于DSGE模型的理论研究及模拟研究,从而导致缺乏关于国际热钱对房地产市场的影响机理的深入研究。同时,关于我国房地产市场的经验研究中,线性模型居多,非线性模型较为少见,一些被国外相关研究证实的具有较好拟合度的非线性模型(如STAR模型、GAR模型)并未应用到我国房地产市场的相关研究中去。因此,当前国内的相关研究不仅在理论上,而且在应用上都具有一定的局限性。

三、小结与展望

本文按照现有房地产市场研究文献所采用的研究方法及侧重点的不同对国外相关研究文献进行了分类,将其分为基于生命周期模型的理论研究、房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究、房地产价格变动机制及其影响的实证研究、基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究等四类,并简要介绍了一些代表性的文献,同时还介绍了具有代表性的国内房地产研究文献,并对国内房地产研究中存在的问题进行了讨论。

另外,从现有文献来看,房地产市场研究的未来发展趋势将从三个方向展开:一是微观层面的研究,此类研究将从更为细致的角度分析房地产的具体属性对其价格的影响;二是宏观层面的研究,此类研究以DSGE模型为代表,它将房地产纳入宏观经济模型,分析房地产市场与宏观经济的相互作用;三是基于投资组合理论的研究,此类研究以现代金融经济学中的投资组合理论为基础,分析将房地产纳入个体投资组合当中时对个体投资决策和消费的影响。

参考文献:

[1]Artle R.and P. Varaiya,1978.“Life Cycle Consumption and Homeownership.”Journal of Economic Theory,Vol.18,PP38-58.

[2]Berkovec J.and D.Fullerto,1992. “A General Equilibrium Model of Housing,Taxes,and Portfolio Choice.”The Journal of Political Econmy,Vol.100,PP390-429.

[3]Blanchard O.J.and M.W.Watson,1982.“Bubbles,rational expectations and financial markets.”ln P.Wachtel(ed.),Crises in the Economic and Financial Structure.Lexington Boooks,Lexington,M.A.

[4]Cocco,J.F.,2005.“Portfolio Choice in the Presence of Housing.”Review of financial Studies,Vol.18,PP535-67.

[5]Fratantobi M. and S.Schuh,2003.“Monetary Policy,Housing,and Heterogeneous Regional Markets.”Journal of Money,Credit and Banking,Vol.35,PP557-589.

[6]Gaia,Garion and Lucio,Sarno,2004.“Speculative Bubbles in U.K.House Prices:Some New Evidence.”Southern Economic Journal,Vol.70,PP777-795.

[7] 陈日清、李雪增,2007:基于二值响应模型的房地产泡沫预警方法研究,《统计研究》第9期,85-89。

[8]崔光灿,2006:资产价格、金融加速器与经济稳定,《世界经济》第11期,59-69。

[9]杜敏杰、刘霞辉,2007:人民币升值预期与房地产价格变动,《世界经济》第1期,81-88。

[10]段忠东、曾令华,2008:《房价冲击、利率波动与货币供求:理论分析与中国的经济研究》,《世界经济》第12期,14-27。

[11]丰雷、朱勇、谢经荣,2002,中国地产泡沫实证研究,《管理世界》第3期,59-64。

[12]胡健颖、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。

[13]梁云芳、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。

[14]沈悦、刘洪玉,2004:住宅价格与经济基本面:1995-2002年中国14城市的实证研究,《经济研究》第6期,78-86。

[15]史永东、陈日清,2006:信息不对称、羊群行为与房地产市场中的居民破产,《财经问题研究》第12期,39-46。

[16]史永东、陈日清,2008:不确定条件下的房地产价格决定――随机模型和经验分析,《经济学(季刊)》第8卷第1期,211-230。

[17]王国军、刘水杏,2004:房地产业对相关产业的带动效应研究,《经济研究》第8期,38-47。

[18]王艺明,2008:房租资本化、模型误设与房地产投机泡沫:基于北京、上海和广州住房二级市场的研究,《世界经济》第6期,59-68。

上一篇: 安全防溺水活动反思 下一篇: 客户合同管理
相关精选
相关期刊