房产投资价值分析汇总十篇

时间:2023-05-16 16:18:39

房产投资价值分析

房产投资价值分析篇(1)

本文为2016年广西财经学院研究生创新项目立项项目:“以投资者视角的保利房地产企业的投资价值研究”(项目编号:YCJ201615)阶段性成果

中图分类号:F83 文献标识码:A

收录日期:2017年3月31日

从2011年我国调控政策逐步趋紧,房地产行业进入寒冬时期。为将投资投机需求转化为刚需,2016年出台的各种宏观政策,例如五次上调存款准备金率、“新国五条”和限购限贷等。在这种市场环境下,下滑的股价与上涨的企业经营业绩这一矛盾现象,给众多投资者带来了极大的困惑。对投资者而言,根据当今的市场形势和经济状况,如何正确分析市场股利和宏观调控政策,需要一种更准确的方法来衡量企业的投资价值,以最大限度地降低风险,进行理性投资,因此对房地产公司的投资价值进行研究具有重要意义。

一、EVA模型简介

经济增加值(EVA)是由美国思腾思特(Stern Sewart)咨询公司1982年正式提出,并于20世纪90年代后期推广的一种价值评估指标。扣除直接成本和间接成本后的余值即为企业经济增加值。企业的价值能够被较为准确地界定,是基于企业所有者角度来讲最鲜明的特征,将资本成本这个问题考虑得更为周到和全面,并且可以较为精准地反映企业创造价值的能力。

基于EVA的企业价值评估模型是以经济增加值为基础来进行企业价值评估的一种模型,该模型的收益出发点是经济增加值,以加权平均资本成本为折现率,企业的内在价值等于企业未来的EVA折现后的现值再加上企业期初的资本总额,这是该模型的理论基础。EVA模型分为稳定增长模型、两阶段EVA模型和三阶段EVA模型。

基于EVA企业价值评估模型如公式1表示:

企业价值V=期初投入资本+预期未来EVA的现值 (1)

(一)稳定增长模型。单阶段EVA价值评估模型针对的是已经进入成熟期的企业。此时企业的利润增长率、新投入资本的期回报率、加权平均资本成本和EVA值均保持相对稳定。如公式2所示:

其中:V-当前企业价值;V0-期初资本总额;g0-EVA恒定增长率;WACC-加权平均资本成本。

(二)两阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程如下:首先,经历一个高速增长期;其次,该高速增长期由于受其他因素影响而消失,于是公司便进入低速增长阶段或零增长阶段,那么EVA价值评估模型可以选用两阶段模型来评估该企业价值,如公式3所示:

企业价值=期初资本总额+高速增长阶段现值+稳定增长阶段现值

其中:V0-期初资本总额;EVAt-稳定增长期第一年的EVA值;g-EVA稳定增长率;WACC-加权平均资本成本。

(三)三阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程是先经历一个高速增长阶段,然后增长速度放缓,接着缓慢过渡到稳定增长或零增长阶段,那么EVA价值评估模型可以选用三阶段模型来评估该企业价值。

企业价值为期初资本总额、过渡阶段价值现值、高速增长阶段现值和稳定增长阶段现值的合计,虽然该模型假设的公司情况更加复杂,但更加能与公司生命周期理论相符合,更具有现实意义。

二、基于EVA进行投资价值评估优势分析

(一)EVA指标能够真实反映企业的经营业绩。与传统的会计指标相比,EVA在计算时不仅考虑了债务资本成本,还考虑了权益资本成本,能够真正地反映企业盈利能力。EVA值本身能够考虑利润与投入成本之间的逻辑关系,而且在计算时需要对各项干扰企业价值的指标进行调整,能够更加精确地评估企业价值。

(二)EVA指标更加注重企业长期可持续发展。它考虑股东利益,着眼于企业未来的长远发展,促使企业的经营者们做出能够为企业带来长远发展利益的投资决策。

(三)EVA指标将企业的绩效评估与公司的估价紧密地联系起来,也即是企业管理层和员工的薪资水平与公司在资本市场上的表现是一致的。因此,企业能否满足资本市场的要求将直接影响公司的绩效评估,这样就能促使企业经营者做出更加有利于企业价值最大化的投资决策。

三、保利房地产公司投资价值案例分析

本文以2011~2015年为保利地产EVA模型中的历史期,根据财务报表中的对应数据,计算保利地产调整后的税后净营业利润、加权平均资本成本和调整后的总资产。

(一)计算税后净经营利润(NOPAT)

税后净营业利润=净利润+(利息支出+资产减值损失+开发支出-营业外收入+营业外支出)×(1-所得税税率)+递延所得负债增加额-递延所得税资产增加额 (4)

根据计算,保利地产在此期间的税后净营业利润如表1所示。(表1)

(二)计算总投入资本(TC)

总投入资本=所有者权益合计+短期借款+长期借款+一年内到期的长期借款+应付债券+资产减值损失+递延所得税负债的增加-递延所得税资产的增加(5)

根据计算,保利地产在此期间的总投入资本如表2所示。(表2)

(三)计算加权平均资本(WACC)。在计算加权平均成本时需要分别确认权益资本成本和债务资本成本的数值,以及在资本总额构成中的比例。

1、资本结构计算。保利地产资本结构的构成比例如表3所示。(表3)

2、债务资本成本的计算。根据对外公布的财务报表数据可知,保利地产的债务主要为银行贷款,为计算方便,本文2016年银行一年期贷款利率作为模型中短期借款的利率,长期借款利率按照三至五年期的基本银行贷款利率计算。计算结果如表4所示。(表4)

3、权益资本成本的计算。按照企业价值评估实践中最常用的资本资产定价模型,股权资本成本的计算公式为:

股权资本成本=无风险利率+系统性风险×风险溢价 (6)

式中,无风险利率是指在有效市场的环境下,投资者可以自由借贷资金的市场利率水平。本文在构建模型时,选取国泰安数据库中5年期的国债债券利率作为无风险收益报酬率,这与EVA模型中的期限更为契合。公式中系统性风险,将直接采用国泰安数据库中的贝塔系数值为基础进行价值评估模型的构建。根据大多数学者在价值评估实务中的做法,公式中的风险溢价将比照我国国内生产总值的增长率。具体计算如表5所示。(表5)

4、加权平均资本成本的计算

加权平均资本成本=税后债务资本成本×债务资本比例+权益资本成本×权益资本比例 (7)

具体计算结果如表6所示。(表6)

(四)计算保利地产投资价值

1、2011~2015年EVA的计算

EVA=税后净营业利润-投入资本总额×资本加权平均成本 (8)

具体计算如果如表7所示。(表7)

2、2016年保利企业投资价值的计算。通过国家统计局近几年的数据显示,我国GDP一般在五年内增减幅度较为稳定,近年来保持在6.3%~7.2%,为了方便测算企业价值,预计未来几年的GDP增长率将保持在7%左右,加权资本成本采用近五年保利企业求得的权益资本成本的平均数13.74%,并将以GDP增速预估增长率。根据公式计算如下:

2016年保利企业投资价值=17029009.04+132886.55/(13.74%-7%)=19000619.57万元

(五)保利地产公司业绩评价分析。EVA值与公司创造的价值成正比,EVA值的高低与公司的规模以及经营状况有密切的关系。由表7可以看出,保利地产公司2011年和2012年EVA值为负,2013~2015年为正值,保利地产在2011年和2012年EVA值为负主要是因为税后净营业利润较低造成的,受2008年全球济危机影响,房地产行业也随之萎靡,整个行业一片萧条,这种影响直至2012年才逐渐消除。随后保利地产的EVA值逐渐恢复正常。

主要参考文献:

[1]彭达霄.基于EVA的企业价值评估――以XX地产公司为例[J].财经纵览,2016.

[2]赵安琦.基于EVA的企业价值评估研究[D].吉林财经大学,2016.

[3]刘云.基于企业价值不同模型对保利地产的实证分析[D].云南大学,2015.

房产投资价值分析篇(2)

一、公允价值与投资性房地产的内涵

(一)公允价值的内涵

公允价值是指买卖双方在信息对称的情况下,按照公平交易和自愿的原则所确定的价格,或是在公平交易的条件下无关联的双方就买卖一项资产或者清偿一项负债而达成的成交价格。我国的《企业会计准则———基本准则》对公允价值计量的定义作出了规范,即:资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。分析各国对公允价值的定义会发现都存在同样的假定,即:假定企业处于持续经营状态,没有清算的意图与实际情况,且是在公平交易的条件下进行交易。

(二)投资性房地产的内涵

《企业会计准则第3号--投资性房地产》中规范的投资性房地产,是指能够单独计量和出售的,企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产,包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。

该准则为投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种计量模式。在成本模式下,投资性房地产计提折旧或摊销,并要在期末按照规定进行减值测试,计提相应的减值准备;采用公允价值计量的投资性房地产不计提折旧、摊销,其价值变动通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。

二、投资性房地产采用公允价值计量的影响分析

本文选取了2010年第一季度到2011年第一季度我国房地产上市公司中披露了公允价值变动损益信息的21家房地产上市企业的数据,对这些数据进行分析得出以下结论:

(一)投资性房地产采用公允价值计量对资产的影响

通过分析发现,采用公允价值模式计量与采用成本模式计量相比,投资性房地产资产账面价值更容易作。用公允价值模式计量,公允价值上升会大幅提升企业投资性房地产的账面价值,使资产增值显性化,这将使投资性房地产占资产比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升,从而会降低企业的资产负债率,使企业呈现出较低的财务风险,这将对企业融资和释放公司利好消息十分有利。由此导致企业为了粉饰财务报表而对投资性房地产采用公允价值计量模式。

(二)投资性房地产采用公允价值计量对所有者权益的影响

企业在对投资性房地产计量模式由成本模式转化为公允价值计量模式的首年,将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。通过分析发现,在目前房地产市价普遍高于历史成本的情况下,会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升,使得所有者权益大大增加。另外企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时,若转换日的公允价值大于原账面价值,则其差额也将计入资本公积,也会增加企业的所有者权益。

(三)投资性房地产采用公允价值计量对利润的影响

采用公允价值模式计量,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,使得当期费用减少,相应增加了当期利润。在资产负债表日,企业还应当按照有活跃的房地产交易市场的地区同类或类似房地产的市场价格或按评估的公允价值为基础调整其账面价值,其差额计入当期损益。通过分析发现,在目前房地产大幅增值的情况下,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响,使利润大幅增加。这将使企业释放利好消息,进而带动企业股价的上升。

三、更好发挥公允价值在投资性房地产中的作用的建议

(一)制定适于投资性房地产运用的公允价值准则

由于基本准则中并没有对公允价值的应用进行详细的规定,这极大地阻碍了公允价值在投资性房地产中的应用与发展。有鉴于此,我国应在充分考虑国情的前提下,尽早推出对公允价值的细节问题予以详尽说明的公允价值计量的理论及应用体系。相关管理部门可以采取相应措施,结合国内房地产市场体系的现状,出台相关业务的具体操作指引,这将有利于在当前条件尚不十分成熟的环境下,进一步提高会计信息的可比性,有效降低公允价值全面运用可能带来的整体性风险。

(二)建立投资性房地产市场评估体系

由于公允价值确定的主观性强,随意性大,管理当局可以通过调节公允价值,来达到调节盈余的目的。所以建立健全投资性房地产市场评估体系,收集整理必要的信息,使得公允价值的评估具有公正性,对于推动公允价值计量模式在投资性房地产中的运用具有十分重要的意义。

(三)加强公允价值计量的外部监督

应充分发挥证监会的监管作用,限制企业会计政策的选择权。要求注册会计师严格按照有关要求实施必要的审计程序,以合理保证公允价值计量的合法性、公允性。特别是在公允价值计量采用估价方法时,要详细披露公允价值确定的依据、确定的方法及其变动对损益的影响。同时,要引入风险披露机制,增加会计信息透明度,避免公允价值计量沦为企业平滑利润、粉饰报表的工具

参考文献:

[1]周天海.关于完善投资性房地产准则的探讨[J].中国总会计师,2010,(6).

房产投资价值分析篇(3)

公允价值计量在近十几年一直是国际会计理论前沿一个极富挑战性的热点和难点问题,国际金融危机的爆发把公允价值会计的争议推上一个新的高潮。在这一过程中,作为非金融资产项目的投资性房地产会计计量问题格外引人注目。目前国际会计准则规定企业从公允价值以及成本模式两种会计模式中任选其一对投资性房地产进行计量,并将选定的会计模式一贯地应用于其全部投资性房地产。

2006年2月15日我国颁布了新企业会计准则,将投资性房地产作为单独的一项资产列报并引入了公允价值计量方法,我国会计准则的国际趋同迈出了实质性的步伐。2011年是我国会计准则在国际趋同方面的关键时期,至该年基本实现了新旧准则的平稳过渡。与国际接轨,采用公允价值对投资性房地产进行计量是财务会计发展的趋势。随着我国经济持续迅速发展,房地产价格亦持续上涨,对持有大量投资性房地产的公司来说,资产实际价值远超账面价值,运用公允价值计量模式比成本计量模式能更好地反映其真实价值,使企业会计信息披露更恰当、更相关。按预期上市公司应偏好公允价值计量模式,但实际情况是否如此呢?受到的影响因素有哪些?应该如何解决呢?

一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状

基于对我国国情和与国际接轨需求的双重考虑,《企业会计准则第3号——投资性房地产》(简称CAS3)允许企业有条件地采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量,以提高会计信息质量。CAS3实施已五年有余,其效果如何呢?根据财政部会计司于2010年7月的《我国上市公司2009年执行企业会计准则情况分析报告》,2007年至2009年间,存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家,绝大部分采用成本模式计量,采用公允价值计量的极少,三年分别是18家、20家和25家,所占比例分别仅为2.86%、2.9%、3.24%。具体如表1、图1所示:

由图1可以看出,虽然采用公允价值模式计量的企业数量以及所占全部拥有投资性房地产企业的比例都在逐渐增加,但总体来看变化不大,很多企业仍持观望态度,与准则的预期相去甚远。

尽管我国市场成熟度不高,但房地产市场近几年来一直比较活跃,加之受我国土地制度国情影响,上市公司持有的投资性房地产绝大部分都位于大中城市,一般而言都是满足运用公允价值计量模式要求的,是什么原因导致只有如此少的公司采用公允价值计量模式呢?根据2009年、2010年披露的年报和2011年公告,许多房地产企业拥有众多投资性房地产,商业地产资源丰富,但他们中的绝大多数对投资性房地产仍旧采用成本模式进行计量。

更令人深思的是,发行外资股的上市公司,需按照境外会计准则的规定编制财务报告,即便在国内采用成本模式计量也需要在境外采用公允价值计量模式(国际财务报告准则中将公允价值模式规定为基准模式),因此对于这些“A+H公司”或“A+B公司”,采用投资性房地产公允价值模式计量显得更为合理。但事实上,除深发展、中国银行外,大多企业仍采用了成本计量模式,如浦东金桥(A+B)、北辰实业(A+H)就是在境内外分别采用了两种计量模式,在境内仍坚持成本模式计量,这样多此一举的行为,令人困惑。

二、投资性房地产应用公允价值计量模式的影响因素

公允价值的应用是CAS3的一大亮点,与成本模式相比,公允价值模式更能反映拥有大量投资性物业上市公司的真实价值,有助于提高公司会计信息的相关性,但经过前面的分析发现,上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的偏好与预期相去甚远,绝大多数都对公允价值计量持回避态度,下面我们就对其原因从外部因素和内部因素两方面进行分析,具体如下:

(一)投资性房地产应用公允价值计量模式受企业外部因素影响分析

1.市场条件

众所周知,公允价值来源于活跃的房地产交易市场,因此,建立一个有序的、理性的、公平的房地产市场价格体系是实行公允价值计量模式的前提条件。我国现行会计准则要求公允价值的运用只有具备活跃的市场,即市场必须是有序的、理性的、公平的,才能够为公允价值提供计量依据。如果市场不活跃,缺乏公平价格的形成机制,势必会影响投资性房地产合理价值的判断。在我国城市特别是一些大中型城市,房地产市场近年来发展迅速,初步具备公允价值计量运用的“土壤”,促使CAS3引入公允价值;同时除北京、上海等少数一线城市外,大部分城市尚未建立成熟的房地产二级市场,说明我国房地产市场竞争不够充分和规范。充分考虑中国市场发展的现状,新准则对公允价值在投资性房地产比较谨慎地运用。据此可以看出,市场条件和资本市场成熟度制约了投资性房地产公允价值计量模式在我国的应用。

房产投资价值分析篇(4)

一、房地产上市公司投资价值分析的目的与方法

房地产行业是我国的一个支柱产业,在国民经济中占据重要的地位。房地产业产业链长、关联度大,直接影响着经济社会发展。其在拉动内需、优化资源配置、创造就业等方面起到了其他产业所不可替代的作用。而作为经济晴雨表证券市场中的房地产板块,也因此一直受到投资者的广泛关注。截至2010年12月,我国房地产行业上市公司共有75家,其中,沪市42家,深市33家,另外在香港上市的有18家,房地产业上市公司总市值达到7 000多亿元。虽然当前国家针对房地产市场过热进行的一系列宏观调控对房地产上市公司带来一定的影响,但从长远看,一些质地优良的房地产公司已具备了一定的投资价值。因此,进行房地产上市公司投资价值的分析,对投资者而言,可以探求企业真实的内在价值,为市场交易提供理性的参考依据。对于房地产上市公司管理者而言,应用价值评估方法可以更好地做到对企业整体的分析、评估和管理,以达到企业价值最大化的管理目标。

在分析的具体方法上,本文拟采用层次分析法(Analytic Hierarchy Process)简称AHP,该方法是美国著名运筹学专家、匹兹堡大学教授托马斯・萨蒂(T.L.Saaty)于20世纪70年代初期提出的。它是一种将复杂的决策问题分解成若干组成因素;然后将这些因素按支配关系分解成递阶层次结构,通过两两比较的方式确定各个因素的相对重要性,并最终形成决策备选方案相对于决策目标的权重,从而帮助决策者作出决策的科学、有效的定量与定性相结合的方法。该方法普遍运用于各个领域。本文的研究主要是基于房地产上市公司财务评价的视角,通过建立财务指标评价体系,运用AHP方法来测度上市公司财务指标的相对权重,以求得上市公司投资价值的综合评价值,为投资者提供投资参考。

二、建立投资价值分析递阶层次结构模型

层次分析法将问题分成目标层、要素层及操作层。根据本文的研究,目标层即是房地产上市公司综合价值A,这是一个复杂的、综合性指标,需要多种因素来测定。根据指标选取全面性、典型性原则,将影响上市公司综合价值的财务指标分成4大类11小类,从不同角度反映公司的财务情况,其中偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力,分别用B1、B2、B3、B4表示,其作为模型的要素层;偿债能力常用指标包括流动比率C1、速动比率C2、资产负债率C3;营运能力常用指标包括存货周转率D1、应收账款周转率D2、总资产周转率D3;盈利能力常用指标包括资本收益率E1、净资产收益率E2、毛利率E3;发展能力常用指标包括主营收入增长率F1、总资产增长率F2。这些指标作为子要素层,是对要素层的进一步说明与解释。具体的评价指标体系如图1所示。

三、评价指标权重系数的确定

运用AHP层次分析法,构造模型的判断矩阵,计算各级要素权重,并进行一致性检验(本文所涉及的具体数据为辅助运用Excel软件计算得出)。计算过程如下:

(一)构建判断矩阵、层次单排序与一致性检验

判断矩阵元素的值反映了人们基于客观实际对各因素相对重要性的主观认识与评价,通常取1,2,…,9及它们的倒数作为标度。具体的标度取值及含义如表1所示。

按照以上标度,根据资料数据,结合专家意见和评价主体的意见,得出各层次的判断矩阵。通过和积法计算得各判断矩阵的最大特征根λmax和单排序权向量w(权重系数)。同时计算一致性指标CI和随机一致性比例CR,并进行一致性判断。计算结果见表2―表6。

(二)层次总排序与一致性检验

根据表2到表6的计算结果,可以计算出子要素层相对于要素层以及目标层的总排序向量(综合权重)。计算结果见表7所示。

对层次总排序也需作一致性检验,检验仍象层次总排序那样由高层到低层逐层进行。这是因为虽然各层次均已经过层次单排序的一致性检验,各层对比较判断矩阵都已具有较为满意的一致性。但当综合考察时,各层次的非一致性仍有可能积累起来,引起最终分析结果较严重的非一致性。最终检验层次总排序的一致性为CR=0.0065

四、AHP应用实例分析

应用AHP法对房地产上市公司的综合价值评价过程是:首先,根据财务指标在综合评价目标中的相对重要性,用AHP法计算出各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数;然后,通过各公司财务指标的横向比较,得出各指标在众家公司中的相对地位,这一地位的高低是用分值的高低来表示的;最后,用相应的权重系数乘以各个公司的财务指标的分值,得出各上市公司偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力的分值和综合价值分值。前文已利用AHP法计算出了各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数,下面就后两个步骤,结合实例计算分析如下:

本文选择了沪深两市房地产板块中4家具有代表性的公司进行分析。它们分别是万科A(000002)、招商地产(000024)、北辰实业(601588)、陆家嘴(600663),以下分别用G1、G2、G3、G4来代表它们。表8是由新浪财经网提供的这些上市公司截止于2009年12月31日的评价指标的财务数据。

根据表8中的数据对这4家上市公司作出各个指标的判断矩阵,如表9所示。

计算出每个上市公司在各个指标中所占的相应权数(计算方法如上文所示),结果如表10所示。

设每个指标的满分都为100分,将各上市公司的各项指标分值与相应的指标权数相乘,得出偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力的得分,并求出综合评分,下面以万科A为例,计算出其偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力及其综合评分。

偿债能力=万科A在流动比率C1的权重得分×C1在偿债能力B1中的权重+万科A在速动比率C2的权重得分×C2在偿债能力B1中的权重+万科A在资产负债率C3的权重得分×C3在B1中的权重

偿债能力=28.84×0.2972+25.03×0.5390+10.95×0.1638 =23.8560

同理,营运能力=48.24×0.3091+5.71×0.5813+42.31

×0.1096=22.8647

盈利能力=13.62×0.1638+27.18×0.5390+6.83×0.2972 =18.9109

发展能力=5.04×0.667+9.45×0.333=6.509

综合评分=万科A在偿债能力B1的得分×B1在A中的权重+万科A在营运能力B2的得分×B2在A中的权重+万科A在盈利能力B3的得分×B3在A中的权重+万科A在发展能力B4的得分×B4在A中的权重

综合评分=23.8560×0.1225+22.8674×0.227+18.9109

×0.423+6.509×0.227=17.7241

同理,4家房地产上市公司的评分可被计算汇总为表11。

结论:在偿债能力方面,招商地产与北辰实业做得较好。而在营运能力和盈利能力方面,陆家嘴都超过了其他上市公司,表现出良好的经营管理效率和获取利润的能力,但是,由于陆家嘴短期偿债能力较低,因此,投资时要把收益和风险同时考虑进去。在发展能力方面,招商地产远远超过了其他上市公司,表现出发展扩张的巨大潜力。但是,由于万科A在房地产行业占据着不可动摇的龙头地位,其规模基数大,所以,虽然其四项指标的排位都不靠前,但总体来讲,整个运营相对于其他三家房地产上市公司而言更加稳定。

【参考文献】

[1] Copcland T.,Koller T.,Murrin J. Valuation:measuring and managing the value of companies[M]. New York:Eilley,2000.

[2] 杜栋. 现代综合评价方法与案例精选[M].北京:清华大学出版社,2008.

房产投资价值分析篇(5)

关键词:新企业会计准则 公允价值计量 投资性房地产

投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产,其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。本文就公允价值计量对我国投资性房地产的影响进行了探讨。

公允价值计量模式下对投资性房地产的处理

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。

我国投资性房地产准则中规定,允许企业在两种后续计量模式中做出选择,并规定公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件:一是投资性房地产所在地活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。公允价值模式所适用的范围包括三类:一是已出租的土地使用权;二是持有并准备增值后转让的土地使用权;三是已经出租的建筑物。投资性房地产的最大特点是独立产生现金流量。我国会计实务中,融资租赁的对象主要是动产,房地产等不动产的融资租赁很少见。但是,随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的转变,我国会计准则将与国际准则进一步趋同。

新准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着房地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定,不得随意变更。已采用公允价值模式的,不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的,公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定,如果投资性房地产采用公允价值计量,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧,主要是因为折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

公允价值计量模式下对房地产企业的影响

由于在投资性房地产的确认计量中引入了公允价值模式,因此,这对于我国房地产行业披露的财务状况、经营成果、现金流都会产生十分重要的影响。主要表现在以下几个方面:

第一,对于投资性物业企业的账面净资产有重大影响。根据我国新会计准则的规定,房地产开发类企业占有的土地、在建项目等均不属于投资性房地产范畴。因此,新准则对公允价值计量模式的引入对单纯性质的房地产开发类公司影响很小。而对于投资性物业比重较大的公司则影响较大。公允价值计量模式的特点是反映市场对企业资产价值的变动。因此,公允价值的引入不仅会对企业净资产带来正面作用,同时,在面临不利市场环境的情况下,企业的价值将会减少。这也是房地产企业需要考虑的。

第二,加大了相关企业的利润波动性。采用公允价值计量模式后,相关公司每年净利润的影响取决于投资性房地产的价值变动程度,成本法下的折旧与摊销问题也由过去的显性转为隐性。这样,净利润就会根据公允价值的变动而产生波动,从而一改过去我国房地产市场利润较为稳定的特点。由于我国房地产市场近年来得到了较大的发展,因此,房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。公允价值引入后,房地产企业的利润不仅能够反映企业的经营状况,同时,也能够对房地产市场的价格走向进行反映。如果采用公允计价,投资性房地产物业是体现为持续的升值,则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的利润增加不同于企业盈利水平的提高,各种影响因素大大增加,重新在新的市场格局中产生作用,达到平衡,从而对企业利润带来一种不稳定。

第三,会对会计信息质量产生影响。财务会计理论的一个基本问题是,如何平衡会计信息的相关性及可靠性。账面价值侧重于解决会计信息的可靠性,而公允价值侧重于解决会计信息的相关性。从决策有用性的观点看,对于金融工具,投资性房地产等会计核算对象来说,用公允价值进行计量显然要优于其它计量方法。用公允价值进行计量,企业的估值水平有可能因为新会计准则而发生变化,这种影响主要源于新会计准则对会计信息质量的改善。从这个角度讲,新会计准则的实施将为投资者提供更高质量的会计信息,因而可能会改变之前对企业的判断和预期,或者增强投资信心,导致对公司的估值发生变化。

公允价值计量模式的发展对策

这几年,国内房地产市场投资过热,政府不断实施宏观调控降温,不少公司都出现了资金短缺的问题。一旦采用公允价值模式后续计量投资性房地产,虽会直接导致企业资产价值问题,但收益的增幅很难保证跟上相应的比例,也就是说,一旦采用公允模式,净资产收益率很可能反受其累。除此以外,在公允价值计量模式引入房地产企业的实践中,仍然存在很多问题。对此本文提出如下策略:

首先,公允价值模式应与历史成本模式平等的作为企业可以选择的计量方法,与国际会计准则接轨,配合金融市场改革开放。国际会计准则倾向于企业优先选择公允价值模式,只有在特例的情况下,企业首次取得一项投资性房地产时,企业才采用成本法模式计量。

其次,在公允价值具体计量方法上,适时制定我国单独的《公允价值计量》准则,解决新准则实施和运用过程中面临的计量难题。

再次,指引第三方房地产专业评估机构进行评估计量。国内经济正处于转轨时期,市场经济发展不成熟,房地产市场波动相对较大,应该谨慎地运用公允价值模式计量。引入第三方房地产评估机构,能增加公允价值计量的独立性。建议上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构,对投资性房地产进行独立评估,企业不能自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构,避免人为操纵企业利润。

最后,上市公司应充分规范披露投资性房地产的信息。公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法,企业应分类披露主要投资性房地产的区位、面积、初始价值、同类房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业,应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况;选用公允价值模式计量的企业,应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。

结论

对企业而言,在会计方面,投资者和股东及企业职工更想了解企业当前经营状况和未来经济前景的信息,而以历史成本为计量基础不能很好的表达企业当前经营状况和反映未来经济前景。这在客观上要求必须改革其计量体系,引入公允价值计量模式。

另外,从发展的眼光看,随着我国经济的市场化程度不断提高,有关资产和负债的公允价值将更容易取得,因此按照公允价值进行计量将是未来的必然发展趋势,我国的会计计量模式势必会与国际惯例取得一致,并将其定位在合理的计量模式上。

参考文献:

1.郭立新,翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通讯,2007(12)

房产投资价值分析篇(6)

 

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系,财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行,同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中,对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式,即在符合条件的情况下,企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响,理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价,因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归,从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中,对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式,即在符合条件的情况下,企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响,理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式,这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归,从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月,上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少,允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨,主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择,而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证,并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利,对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的,为赚取租金或资本增值而持有的房地产,并规定为如下范围:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的,目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露,提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待,也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高,发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出数倍甚至数十倍,而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此,业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此,需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来,作为单独一类确定会计规范,投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则,新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化,主要体现在:

1)归入的资产性质变化

在旧的会计准则中,将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分,由于各个部分的资产性质不同,因而会计处理方式也有较大差异。如:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的,作为企业存货,按存货准则规范处理:对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产,按固定资产准则规范处理;对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权,作为企业的无形资产,按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中,这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产,按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中,归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价,归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价,在房地产市场价格节节攀升的情况下,成本价格要远低于市场价格,由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定,投资性房地产可采用成本模式进行后续计量,也可采用公允价值模式进行计量,公允价值(fair value)意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中,归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定:原来采用成本模式计量的投资性房地产,可以变更为公允价值模式进行计量;但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量,则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下,投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销,并在期末进行减值测试,计提相应的减值准备;在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,采用公允价值模式计量的自利,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目,在已实施公允价值计价模式的上市企业,公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在:1)极大地提升企业利润,改善企业以往较差的经营业绩,甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2)改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标,增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心,有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业,ST百花2004、2005连续两年亏损,而且2006年也了预亏的报告,但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润,从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应,然而直到2009年10月,上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表,说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高,可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式,与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

房产投资价值分析篇(7)

一、广州白云山制药选择公允价值后续计量模式的动因分析

1.公司条件符合了会计准则对公允价值模式运用的要求

广州白云山制药股份有限公司的投资性房地产,在同时满足:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。这两个条件的前提下采用公允价值模式计量。所以在09年的经营期间选择了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量就有了前提条件。

2.公司所在的地域及市场环境较为活跃发达

本文中所分析的案例―白云山制药股份有限公司位于广州,曾作为广州市首批上市公司之一在深圳证券交易所挂牌上市,它所在的广州房地产市场较为活跃发达,相关机构的监管也相对完善。公司本身也具备了应用公允价值模式的相关条件要求,并且有较完备的估值技术及较高专业素质的相关财务人员,故于2009年度采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

3.公允价值模式下可以达到增大公司的资产价值和提高利润的效果

在成本计量模式下其收入的产生只有租金收入,并且在资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧(或摊销),如果发生了减值,需要计提减值准备,这将导致企业费用增加,利润减少。而在公允价值计量模式下,不对投资性房地产计提折旧(或摊销),也不需要计提减值准备,因而不会减少利润。

二、公允价值计量模式运用的阻碍分析

目前我国采用公允价值后续计量模式的企业为数不多,大部分公司还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,这其中的原因主要有以下几方面:

1.会计准则中的严格规定及公司自身的条件不足

会计准则中对于公允价值模式运用需满足的两个条件,首先,投资性房地产“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区,这意味着企业只有在大中城市的投资性房地产才有按照公允价值进行会计计量,而由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场,其实很不容易。另外公允价值的确定及估值技术是否合理完善是投资性房地产后续计量是否合理的关键,而公允价值的取得,首选是活跃的公开市场报价,鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟,公开市场报价还难以取得。

2.税收方面对公允价值模式下有较大的不确定性及风险

由于采用公允价值模式一般会导致企业年净利润的提高 ,对这一重估增值部分是否需要征收所得税,所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。若上市公司将公允价值净收益缴纳所得税将会增加税收支出,减少净利润;若不缴纳,上市公司税负不变,但似乎有打球的嫌疑。但在成本模式下,不再作为存货的这部分房地产计提折旧或按期摊销直接减少了企业的账面盈利,从而起到抵税的效果,减少企业的所得税支出。

3.公允价值模式下可能造成利润波动幅度较大及操控利润

在公允价值模式下在资产负债日以投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面之间的差异计入当期损益,致使会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动,很可能会造成一些不法上市公司借此达到虚高利润的目的,而净利润波动幅度的增大则容易误导投资者、债权人等众多利益相关者,间接影响企业的市场形象及其股票价格。而在成本模式下则不会出现这类问题。

三、推动公允价值模式运用的建议

1.加快完善投资性房地产的会计准则并做好与税收规定的协调

公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域,理论界对公允价值大多是零星分散的研究,散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处,因此制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件是十分必要的。另外也应尽快修订和完善准则指南、案例讲解等准则配套材料,出台必要的解释公告,及时解决准则执行中出现的问题。还应加强准则与税法、企业财务通则的协调,尽快明确公司普遍关心的税收、利润分配等问题,以便于上市公司准确正确进行会计核算。

2.提高投资性房地产市场的规范程度

首先应积极推进市场信息化建设完善信息的披露努力构建一个完整、统一、开放的市场,为投资性房地产公允价值计量模式的运用创造良好的大环境,并降低公允价值等信息的获取成本。其次,我国应进一步明确公允价值计量披露的相关问题,不仅包括公允价值的确定方法,还应增加公允价值的估计假设、已可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等,使其披露更加规范,更加科学,更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益。

3.提升公司内部估值技术及相关财务人员的职业判断力及职业素养

估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,因此建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程,包括对估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位,具体参数的选定。此外,还应加强对会计人员的职业判断能力和职业道德的培养,并进一步落实对会计人员的继续教育,从而杜绝公允价值模式下可能出现的利润操纵问题的产生。参考文献:

房产投资价值分析篇(8)

投资性房地产是2006年新修订的企业会计准则提出的新概念。制定和颁布《投资性房地产》(以下简称CAS3)能进一步规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及,且占有非常重要的地位,在投资性房地产的后续计量、转换、处置、披露等规定中多处都涉及了公允价值模式。公允价值模式在CAS3中的运用将可能对企业的资产结构、利润、所有者权益及房地产税收制度等诸方面产生不同程度的影响。

一、公允价值在投资性房地产准则中的运用

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。CAS3第十条中规定,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

(一)公允价值在投资性房地产后续计量中的运用

准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计八当期损益。投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日,原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化,因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。

(二)公允价值在投资性房地产资产处置中的运用

投资性房地产在被处置的过程当中,即投资性房地产被被出售、转让、报废等任何一个环节都要经过资产评估。以公允价值反映该资产的价值,因此,公允价值的变动将对损益造成影响。

(三)公允价值在投资性房地产信息披露中的运用

企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息:投资性房地产的种类、金额和计量模式;采用成本模式的,投资性房地产的折旧或摊销以及减值准备计提情况;采用公允价值模式的,公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响;房地产转换情况、理由及其对当期损益或所有者权益的影响;当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

二、投资性房地产运用公允价值的影响分析

公允价值在投资性房地产准则中的运用,给企业财务政策的选择留下了一定的空间,同时也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。

(一)公允价值对企业财务的影响

1 对企业资产结构的影响。企业首先应确认哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产,即必须符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件。然而,在会计实务中,一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产,其确认取决于其持有的目的。原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产,将统一在“投资性房地产”中核算,这一变化将影响企业的资产结构,尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业,由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算将使企业的流动资产(存货)减少,流动比率降低。

2 对利润的影响。公允价值的引入使得会计信息更能反映交易或事项的经济实质,满足会计信息真实、有用的要求,但也使部分企业利用公允价值模式粉饰经营、调控利润成为可能。即采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润,影响企业净资产价值,增强企业融资能力,有利于企业向国际市场发展。

影响投资性房地产公允价值损益对利润的调节的因素有两个:一是公允价值的确定;二是投资性房地产与其它房地产的转换条件和转换证据。公允价值的确定有市场作为参考,数据的取得相对比较容易。而第二点中的“转换条件”是指房地产的用途发生改变,所谓“转换证据”是指企业房地产改变用途应有充分的凭证或文件依据,且这些改变用途的活动实质上已经开始。前提是要保证这些凭证和文件的真实、可靠,才能保证投资性房地产价值的公允。

由于我国房地产市场仍处于发展阶段,也不排除部分投资性房地产出现贬值的可能,但总体来说投资性房地产有持续、稳定的增值潜力,在市价持续上涨的情况下,企业只要对该房地产进行必要的转换就可达到粉饰经营、调节利润的目的,况且完成这种转换并不复杂。这是因为企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,计入所有者权益。在会计报表日或企业再将投资性房地产转为自用时,其公允价值与账面价值的差额计入当期损益“公允价值变动损益”。这就意味着,当不同类型的房地产进行转换处理时,房地产公司需要确认相应的损失,却不能确认相应的收益,这又将影响企业的损益金额大小。所以在投资性房地产中公允价值的引入具有重要的意义,对资产价值的确认更具真实、可靠性。

3 对所有者权益的影响。首次采用新准则公允价值模式当年,各相关地产企业将会采取追溯调整的方式,调整年初所有者权益,在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下,将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量,其影响结果是:这些房地产企业的上年度的资本公积(其他资本公积J将会得到较大幅度的提升,所有者权益将大为增加。另外,企业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模,使原来“隐形”的资产得到了“显形”。

(二)公允价值的运用对税务的影响

从纳税的角度来看,目前税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产,对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。公允价值模式的引入会引起税收征纳的一些变化。

1 房产税。房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者从价计征,后者从租计征。从租计征的,新准则并不影响税基。对于从价计征的,其计税依据是房产余值,指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。房产原值是指纳税人按照会计制度规定,往账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式。这就面临着一个问题:计税依据应该是房产余值还是公允价值呢,尤其是当采用公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产时,新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房

地产的账面价值,那么当公允价值大于该房地产初始计量成本时,企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定,这也是新的投资-性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。所以,完善房产税制建设势在必行。现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据,一方面,没有考虑房产增值的部分;另一方面,从价计征的税率为12%,而从租计征的税率为12%。这样,同一房产在未确定用途时,用不同计税方法计算得出的应纳税额可能差别很大,而税法中对于转租等现象是否开征房产税又没有规定,这就给有些企业进行税务筹划留下了空间。

2 土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时,要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值,那么,对于这部分调增了账面价值的投资性房地产,是否也应缴纳土地增值税呢?

如果从现行税法的角度考虑这一问题,土地增值税是一种流转税。只在房地产的转让环节征收,每转让一次征收一次,增值多的多征。增值少的少征,无增值的不征。开征土地增值税的目的是为了抑制牟取暴利和房地产的投机行为,从而保护从事正常交易的企业的合法权益,促进交易市场的健康发展。所以,考虑是否计征的重点就是要判断投资性房地产是否发生了产权、土地使用权的转移。因此。虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值,但并不需要交纳土地增值税。或者从另一个角度进行分析,征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理的调节、分配。土地增值了,其带来的收益应该归社会所有。在这种方式下。土地发生增值就应征税,而不仅仅考虑产权是否发生转移。现在企业在资产负债表日必须确认和明确提供投资性房地产的增值信息,并不需要再另外考虑税收征收成本的问题。也有学者建议开征定期土地增值税,每年征收,况且每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行性。

3 企业所得税。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值,依据近几年我国房地产业的发展状况,这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税,还须等待财政部做出明确规定。投资性房地产准则前,会计制度只允许通过按期计提折旧的方式对房地产进行后续计量。投资性房地产准则规定,采用公允价值模式进行后续计量时,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。现行税法规定,按照税法规定的年限和折旧方法对房地产计提的折旧或进行摊销所产生的费用可以在税前列支,计算应纳税所得额。采用公允价值模式,一方面,由于未计提折旧减少了当期的费用,而根据公允价值调整账面价值也会影响当期的损益;另一方面,由于当期资产的账面价值改变,所以还会影响到此后房地产在转换和处置时确认的损益,从而最终影响会计利润。这都加剧了计量应纳税所得额和会计利润之间的差异。

或者说。如果我国对增值部分征收所得税,公允价值模式下,由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加,意味着企业缴纳的税额会相应攀升,这将直接导致企业现金流出量的增长。在成本模式下,期末投资性房地产的净值较容易取得,只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上即可。

所以,从企业的角度来看,在投资性房地产出售时缴纳所得税,这种纳税方式对企业来说是很有利的,即企业选择公允价值记账,对当期增值部分不产生当期纳税义务,可以递延,而日后减值却可以减少当期收益,有避税之利。

4 物业税。投资性房地产准则引入公允价值模式对企业拥有的投资性房地产进行计量,为相关部门获得房地产价值提供了信息支持,随之也将为探讨物业税的具体税基提供一条新的思路。一方面,开征物业税是市场经济建设的要求,是我国经济发展的需要;另一方面,正式开征一种新税种,需要从理论上弄清一些基本的问题,还需要从理论到实践进行广泛的研究。综合考虑各方面的因素,在当前情况下开征物业税的时机可能还没有完全成熟。我们相信,投资性房地产准则将会有助于物业税征收条件的成熟,为我国设计更为科学、合理的物业税提供有力支持。可以预见,在推动使用公允价值计量的过程中,必须加强准则的宣传与指引,并以一定的政策力度保证其实施。

尽管公允价值计量模式在国际上早就开始运用了,在国内公允价值在投资性房地产中的运用尚属首次,缺乏相关理论和技术规范。同时,由于投资性房地产准则中公允价值在计量属性上具有不确定性和变动性等特征,在实际应用中可能带来一些新的问题和困难。但是,随着公允价值在我国运用环境的改善,公允价值的合理运用必定会进一步提高并改善我国投资性房地产企业会计信息系统的质量,使之向外部投资者提供更为真实的企业价值信息。

主要参考文献

[1]任世驰,陈炳辉公允价值会计研究――财经理论与买践[J]财经视角,2005(1)

[2]耿建新新准则下公允价值计量模式的具体运用[J]财务与会计(综合版),2006(4)

房产投资价值分析篇(9)

一、前言

2006年2月财政部颁发了包括1项基本准则和38项准则的新会计准则体系,并规定于2007年1月1日起首先在上市公司实施。新会计准则的和实施必将成为我国会计史上的又一重要里程碑。其在诸多方面实现了新的突破,其中最大的变化是全面引入公允价值作为计量属性。新会计准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面均采用了公允价值。在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

二、公允价值的概念和特征以及计量方式

公允价值的概念。公允价值(Fair Value)亦称公允市价、公允价格。对于公允价值的定义,不同的会计机构定义也不完全相同。如:国际会计准则委员会(IASC)定义公允价值为:是指在公平交易中,熟悉情况并自愿的各方之间,交换一项资产或结算一项负债时所采用的金额。英国的会计准则委员会(ASB)将公允价值定义为:公允价值是熟悉情况并自愿的双方在公平交易而不是强迫或清算销售中能够交换资产或负债的金额。

公允价值的特征。公允价值有着其自身的特征,通过公允价值的定义可以看出其具有以下几个方面的特征:第一是交易的双方必须是在公平交易的环境中进行的,并且是在自愿的基础上,而且熟悉交易的情况;第二是在运用公允价值进行会计要素计量时,应当保证所确定的会计要素金额能够取得并能可靠计量;第三是公允价值立足于当前的交易,而不是资产在过去的交易或事项中所形成的价格,也不是资产在未来创造现金流量的现值。

实行公允价值计量的方式。对于公允价值的确认,我国的新会计准则采用了以下三种方式:第一,当存在活跃市场时,交换价格即为公允价值;第二,当市场不够活跃时,但与该资产类似的资产存在活跃市场,则以类似交易的价格作为公允价值的计量基础;第三,如果不存在活跃的市场,或不存在类似的市场,就应当使用该资产所能产生的未来现金流量的现值评估确定,也可以采用专业评估人员的评估结果。

三、公允价值在投资性房地产中的具体应用

公允价值在投资性房地产中的适用范围。《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规范的投资性房地产,是指能够单独计量和出售的,企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产,包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业应当在资产负债表日,采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。但有确凿证据表明,投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

公允价值模式下投资性房地产的计量。初始计量。新会计准则规定:在初始计量方面,公允价值模式与成本模式一样,都是按取得的实际成本计量。在采用公允价值模式下,企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目,按照取得时发生的实际成本借记“投资性房地产一成本”科目,贷记有关科目。

公允价值模式下投资性房地产与其他资产的转换。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列四个条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。第一是投资性房地产开始自用,第二是作为存货的房地产改为出租,第三是自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值,第四是自用建筑物停止自用,改为出租。

公允价值模式下投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入;若存在原转换日计入资本公积的金额,也需一并转入其他业务收入。

四、完善公允价值在投资性房地产中运用的对策

力求规范和完善投资性房地产行业的结构。首先,投资性房地产资本结构的调整,房地产的资本来源,将从单一渠道融资转化成为多元化的结构融资;其次是投资性房地产产业结构的调整,房地产的产业结构比例,将从住宅地产独霸天下转化为以商用地产为核心的产业链集合。

加快市场经济体制的建设。不断加强我国市场经济体制的效率,首先,要逐渐形成统一的市场结构,能够让任何资源在市场上都可以得到自由的贸易流动。其次,要把一些垄断行业逐渐取缔,政府要加强对垄断行业的管理,能够让资源在市场中得到合理的竞争,公允价值能够真实的得到反应。最后,要对上市公司进行整顿,坚决杜绝会计信息虚假披露。

加强法律体系的建设。当前,我国房地产事业的发展正一步步的走向成熟。房地产法律也由原来的以行政部门为主要的管理模式逐渐的演变为以保护房地产权人的权利为主的模式。当前《物权法》将会在一定程度上为我国的房地产法律体系建设带来良好的机遇。提高公允价值在投资性房地产中应用的计量水平。

五、结论

房产投资价值分析篇(10)

RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高,多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求,聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧,强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额,还将更多地享受到未来的行业景气延长。

紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更,土地供应数量吃紧,人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。

07年主流上市公司业绩可以保持25%一40%的高速增长,同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此,建议投资者标配和超配房地产行业,且超配者超强。

报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准,成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。

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