本文为2016年广西财经学院研究生创新项目立项项目：“以投资者视角的保利房地产企业的投资价值研究”（项目编号：YCJ201615）阶段性成果
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2017年3月31日
从2011年我国调控政策逐步趋紧，房地产行业进入寒冬时期。为将投资投机需求转化为刚需，2016年出台的各种宏观政策，例如五次上调存款准备金率、“新国五条”和限购限贷等。在这种市场环境下，下滑的股价与上涨的企业经营业绩这一矛盾现象，给众多投资者带来了极大的困惑。对投资者而言，根据当今的市场形势和经济状况，如何正确分析市场股利和宏观调控政策，需要一种更准确的方法来衡量企业的投资价值，以最大限度地降低风险，进行理性投资，因此对房地产公司的投资价值进行研究具有重要意义。
一、EVA模型简介
经济增加值（EVA）是由美国思腾思特（Stern Sewart）咨询公司1982年正式提出，并于20世纪90年代后期推广的一种价值评估指标。扣除直接成本和间接成本后的余值即为企业经济增加值。企业的价值能够被较为准确地界定，是基于企业所有者角度来讲最鲜明的特征，将资本成本这个问题考虑得更为周到和全面，并且可以较为精准地反映企业创造价值的能力。
基于EVA的企业价值评估模型是以经济增加值为基础来进行企业价值评估的一种模型，该模型的收益出发点是经济增加值，以加权平均资本成本为折现率，企业的内在价值等于企业未来的EVA折现后的现值再加上企业期初的资本总额，这是该模型的理论基础。EVA模型分为稳定增长模型、两阶段EVA模型和三阶段EVA模型。
基于EVA企业价值评估模型如公式1表示：
企业价值V=期初投入资本+预期未来EVA的现值 （1）
（一）稳定增长模型。单阶段EVA价值评估模型针对的是已经进入成熟期的企业。此时企业的利润增长率、新投入资本的期回报率、加权平均资本成本和EVA值均保持相对稳定。如公式2所示：
其中：V-当前企业价值；V0-期初资本总额；g0-EVA恒定增长率；WACC-加权平均资本成本。
（二）两阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程如下：首先，经历一个高速增长期；其次，该高速增长期由于受其他因素影响而消失，于是公司便进入低速增长阶段或零增长阶段，那么EVA价值评估模型可以选用两阶段模型来评估该企业价值，如公式3所示：
企业价值=期初资本总额+高速增长阶段现值+稳定增长阶段现值
其中：V0-期初资本总额；EVAt-稳定增长期第一年的EVA值；g-EVA稳定增长率；WACC-加权平均资本成本。
（三）三阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程是先经历一个高速增长阶段，然后增长速度放缓，接着缓慢过渡到稳定增长或零增长阶段，那么EVA价值评估模型可以选用三阶段模型来评估该企业价值。
企业价值为期初资本总额、过渡阶段价值现值、高速增长阶段现值和稳定增长阶段现值的合计，虽然该模型假设的公司情况更加复杂，但更加能与公司生命周期理论相符合，更具有现实意义。
二、基于EVA进行投资价值评估优势分析
（一）EVA指标能够真实反映企业的经营业绩。与传统的会计指标相比，EVA在计算时不仅考虑了债务资本成本，还考虑了权益资本成本，能够真正地反映企业盈利能力。EVA值本身能够考虑利润与投入成本之间的逻辑关系，而且在计算时需要对各项干扰企业价值的指标进行调整，能够更加精确地评估企业价值。
（二）EVA指标更加注重企业长期可持续发展。它考虑股东利益，着眼于企业未来的长远发展，促使企业的经营者们做出能够为企业带来长远发展利益的投资决策。
（三）EVA指标将企业的绩效评估与公司的估价紧密地联系起来，也即是企业管理层和员工的薪资水平与公司在资本市场上的表现是一致的。因此，企业能否满足资本市场的要求将直接影响公司的绩效评估，这样就能促使企业经营者做出更加有利于企业价值最大化的投资决策。
三、保利房地产公司投资价值案例分析
本文以2011～2015年为保利地产EVA模型中的历史期，根据财务报表中的对应数据，计算保利地产调整后的税后净营业利润、加权平均资本成本和调整后的总资产。
（一）计算税后净经营利润（NOPAT）
税后净营业利润=净利润+（利息支出+资产减值损失+开发支出-营业外收入+营业外支出）×（1-所得税税率）+递延所得负债增加额-递延所得税资产增加额 （4）
根据计算，保利地产在此期间的税后净营业利润如表1所示。（表1）
（二）计算总投入资本（TC）
总投入资本=所有者权益合计+短期借款+长期借款+一年内到期的长期借款+应付债券+资产减值损失+递延所得税负债的增加-递延所得税资产的增加（5）
根据计算，保利地产在此期间的总投入资本如表2所示。（表2）
（三）计算加权平均资本（WACC）。在计算加权平均成本时需要分别确认权益资本成本和债务资本成本的数值，以及在资本总额构成中的比例。
1、资本结构计算。保利地产资本结构的构成比例如表3所示。（表3）
2、债务资本成本的计算。根据对外公布的财务报表数据可知，保利地产的债务主要为银行贷款，为计算方便，本文2016年银行一年期贷款利率作为模型中短期借款的利率，长期借款利率按照三至五年期的基本银行贷款利率计算。计算结果如表4所示。（表4）
3、权益资本成本的计算。按照企业价值评估实践中最常用的资本资产定价模型，股权资本成本的计算公式为：
股权资本成本=无风险利率+系统性风险×风险溢价 （6）
式中，无风险利率是指在有效市场的环境下，投资者可以自由借贷资金的市场利率水平。本文在构建模型时，选取国泰安数据库中5年期的国债债券利率作为无风险收益报酬率，这与EVA模型中的期限更为契合。公式中系统性风险，将直接采用国泰安数据库中的贝塔系数值为基础进行价值评估模型的构建。根据大多数学者在价值评估实务中的做法，公式中的风险溢价将比照我国国内生产总值的增长率。具体计算如表5所示。（表5）
4、加权平均资本成本的计算
加权平均资本成本=税后债务资本成本×债务资本比例+权益资本成本×权益资本比例 （7）
具体计算结果如表6所示。（表6）
（四）计算保利地产投资价值
1、2011～2015年EVA的计算
EVA=税后净营业利润-投入资本总额×资本加权平均成本 （8）
具体计算如果如表7所示。（表7）
2、2016年保利企业投资价值的计算。通过国家统计局近几年的数据显示，我国GDP一般在五年内增减幅度较为稳定，近年来保持在6.3%～7.2%，为了方便测算企业价值，预计未来几年的GDP增长率将保持在7%左右，加权资本成本采用近五年保利企业求得的权益资本成本的平均数13.74%，并将以GDP增速预估增长率。根据公式计算如下：
2016年保利企业投资价值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57万元
（五）保利地产公司业绩评价分析。EVA值与公司创造的价值成正比，EVA值的高低与公司的规模以及经营状况有密切的关系。由表7可以看出，保利地产公司2011年和2012年EVA值为负，2013～2015年为正值，保利地产在2011年和2012年EVA值为负主要是因为税后净营业利润较低造成的，受2008年全球济危机影响，房地产行业也随之萎靡，整个行业一片萧条，这种影响直至2012年才逐渐消除。随后保利地产的EVA值逐渐恢复正常。
主要参考文献：
[1]彭达霄.基于EVA的企业价值评估――以XX地产公司为例[J].财经纵览，2016.
[2]赵安琦.基于EVA的企业价值评估研究[D].吉林财经大学，2016.
[3]刘云.基于企业价值不同模型对保利地产的实证分析[D].云南大学，2015.
公允价值计量在近十几年一直是国际会计理论前沿一个极富挑战性的热点和难点问题，国际金融危机的爆发把公允价值会计的争议推上一个新的高潮。在这一过程中，作为非金融资产项目的投资性房地产会计计量问题格外引人注目。目前国际会计准则规定企业从公允价值以及成本模式两种会计模式中任选其一对投资性房地产进行计量，并将选定的会计模式一贯地应用于其全部投资性房地产。
2006年2月15日我国颁布了新企业会计准则，将投资性房地产作为单独的一项资产列报并引入了公允价值计量方法，我国会计准则的国际趋同迈出了实质性的步伐。2011年是我国会计准则在国际趋同方面的关键时期，至该年基本实现了新旧准则的平稳过渡。与国际接轨，采用公允价值对投资性房地产进行计量是财务会计发展的趋势。随着我国经济持续迅速发展，房地产价格亦持续上涨，对持有大量投资性房地产的公司来说，资产实际价值远超账面价值，运用公允价值计量模式比成本计量模式能更好地反映其真实价值，使企业会计信息披露更恰当、更相关。按预期上市公司应偏好公允价值计量模式，但实际情况是否如此呢？受到的影响因素有哪些？应该如何解决呢？
一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状
基于对我国国情和与国际接轨需求的双重考虑，《企业会计准则第3号——投资性房地产》（简称CAS3）允许企业有条件地采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，以提高会计信息质量。CAS3实施已五年有余，其效果如何呢？根据财政部会计司于2010年7月的《我国上市公司2009年执行企业会计准则情况分析报告》，2007年至2009年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值计量的极少，三年分别是18家、20家和25家，所占比例分别仅为2.86%、2.9%、3.24%。具体如表1、图1所示：
由图1可以看出，虽然采用公允价值模式计量的企业数量以及所占全部拥有投资性房地产企业的比例都在逐渐增加，但总体来看变化不大，很多企业仍持观望态度，与准则的预期相去甚远。
尽管我国市场成熟度不高，但房地产市场近几年来一直比较活跃，加之受我国土地制度国情影响，上市公司持有的投资性房地产绝大部分都位于大中城市，一般而言都是满足运用公允价值计量模式要求的，是什么原因导致只有如此少的公司采用公允价值计量模式呢?根据2009年、2010年披露的年报和2011年公告，许多房地产企业拥有众多投资性房地产，商业地产资源丰富，但他们中的绝大多数对投资性房地产仍旧采用成本模式进行计量。
更令人深思的是，发行外资股的上市公司，需按照境外会计准则的规定编制财务报告，即便在国内采用成本模式计量也需要在境外采用公允价值计量模式（国际财务报告准则中将公允价值模式规定为基准模式），因此对于这些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投资性房地产公允价值模式计量显得更为合理。但事实上，除深发展、中国银行外，大多企业仍采用了成本计量模式，如浦东金桥(A+B)、北辰实业(A+H)就是在境内外分别采用了两种计量模式，在境内仍坚持成本模式计量，这样多此一举的行为，令人困惑。
二、投资性房地产应用公允价值计量模式的影响因素
公允价值的应用是CAS3的一大亮点，与成本模式相比，公允价值模式更能反映拥有大量投资性物业上市公司的真实价值，有助于提高公司会计信息的相关性，但经过前面的分析发现，上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的偏好与预期相去甚远，绝大多数都对公允价值计量持回避态度，下面我们就对其原因从外部因素和内部因素两方面进行分析，具体如下：
（一）投资性房地产应用公允价值计量模式受企业外部因素影响分析
1.市场条件
众所周知，公允价值来源于活跃的房地产交易市场，因此，建立一个有序的、理性的、公平的房地产市场价格体系是实行公允价值计量模式的前提条件。我国现行会计准则要求公允价值的运用只有具备活跃的市场，即市场必须是有序的、理性的、公平的，才能够为公允价值提供计量依据。如果市场不活跃，缺乏公平价格的形成机制，势必会影响投资性房地产合理价值的判断。在我国城市特别是一些大中型城市，房地产市场近年来发展迅速，初步具备公允价值计量运用的“土壤”，促使CAS3引入公允价值；同时除北京、上海等少数一线城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地产二级市场，说明我国房地产市场竞争不够充分和规范。充分考虑中国市场发展的现状，新准则对公允价值在投资性房地产比较谨慎地运用。据此可以看出，市场条件和资本市场成熟度制约了投资性房地产公允价值计量模式在我国的应用。
一、房地产上市公司投资价值分析的目的与方法
房地产行业是我国的一个支柱产业，在国民经济中占据重要的地位。房地产业产业链长、关联度大，直接影响着经济社会发展。其在拉动内需、优化资源配置、创造就业等方面起到了其他产业所不可替代的作用。而作为经济晴雨表证券市场中的房地产板块，也因此一直受到投资者的广泛关注。截至2010年12月，我国房地产行业上市公司共有75家，其中，沪市42家，深市33家，另外在香港上市的有18家，房地产业上市公司总市值达到7 000多亿元。虽然当前国家针对房地产市场过热进行的一系列宏观调控对房地产上市公司带来一定的影响，但从长远看，一些质地优良的房地产公司已具备了一定的投资价值。因此，进行房地产上市公司投资价值的分析，对投资者而言，可以探求企业真实的内在价值，为市场交易提供理性的参考依据。对于房地产上市公司管理者而言，应用价值评估方法可以更好地做到对企业整体的分析、评估和管理，以达到企业价值最大化的管理目标。
在分析的具体方法上，本文拟采用层次分析法（Analytic Hierarchy Process）简称AHP，该方法是美国著名运筹学专家、匹兹堡大学教授托马斯・萨蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代初期提出的。它是一种将复杂的决策问题分解成若干组成因素；然后将这些因素按支配关系分解成递阶层次结构，通过两两比较的方式确定各个因素的相对重要性，并最终形成决策备选方案相对于决策目标的权重，从而帮助决策者作出决策的科学、有效的定量与定性相结合的方法。该方法普遍运用于各个领域。本文的研究主要是基于房地产上市公司财务评价的视角，通过建立财务指标评价体系，运用AHP方法来测度上市公司财务指标的相对权重，以求得上市公司投资价值的综合评价值，为投资者提供投资参考。
二、建立投资价值分析递阶层次结构模型
层次分析法将问题分成目标层、要素层及操作层。根据本文的研究，目标层即是房地产上市公司综合价值A，这是一个复杂的、综合性指标，需要多种因素来测定。根据指标选取全面性、典型性原则，将影响上市公司综合价值的财务指标分成4大类11小类，从不同角度反映公司的财务情况，其中偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力，分别用B1、B2、B3、B4表示，其作为模型的要素层；偿债能力常用指标包括流动比率C1、速动比率C2、资产负债率C3；营运能力常用指标包括存货周转率D1、应收账款周转率D2、总资产周转率D3；盈利能力常用指标包括资本收益率E1、净资产收益率E2、毛利率E3；发展能力常用指标包括主营收入增长率F1、总资产增长率F2。这些指标作为子要素层，是对要素层的进一步说明与解释。具体的评价指标体系如图1所示。
三、评价指标权重系数的确定
运用AHP层次分析法，构造模型的判断矩阵，计算各级要素权重，并进行一致性检验（本文所涉及的具体数据为辅助运用Excel软件计算得出）。计算过程如下：
（一）构建判断矩阵、层次单排序与一致性检验
判断矩阵元素的值反映了人们基于客观实际对各因素相对重要性的主观认识与评价，通常取1，2，…，9及它们的倒数作为标度。具体的标度取值及含义如表1所示。
按照以上标度，根据资料数据，结合专家意见和评价主体的意见，得出各层次的判断矩阵。通过和积法计算得各判断矩阵的最大特征根λmax和单排序权向量w（权重系数）。同时计算一致性指标CI和随机一致性比例CR，并进行一致性判断。计算结果见表2―表6。
（二）层次总排序与一致性检验
根据表2到表6的计算结果，可以计算出子要素层相对于要素层以及目标层的总排序向量（综合权重）。计算结果见表7所示。
对层次总排序也需作一致性检验，检验仍象层次总排序那样由高层到低层逐层进行。这是因为虽然各层次均已经过层次单排序的一致性检验，各层对比较判断矩阵都已具有较为满意的一致性。但当综合考察时，各层次的非一致性仍有可能积累起来，引起最终分析结果较严重的非一致性。最终检验层次总排序的一致性为CR=0.0065
四、AHP应用实例分析
应用AHP法对房地产上市公司的综合价值评价过程是：首先，根据财务指标在综合评价目标中的相对重要性，用AHP法计算出各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数；然后，通过各公司财务指标的横向比较，得出各指标在众家公司中的相对地位，这一地位的高低是用分值的高低来表示的；最后，用相应的权重系数乘以各个公司的财务指标的分值，得出各上市公司偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力的分值和综合价值分值。前文已利用AHP法计算出了各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数，下面就后两个步骤，结合实例计算分析如下：
本文选择了沪深两市房地产板块中4家具有代表性的公司进行分析。它们分别是万科A（000002）、招商地产（000024）、北辰实业（601588）、陆家嘴（600663），以下分别用G1、G2、G3、G4来代表它们。表8是由新浪财经网提供的这些上市公司截止于2009年12月31日的评价指标的财务数据。
根据表8中的数据对这4家上市公司作出各个指标的判断矩阵，如表9所示。
计算出每个上市公司在各个指标中所占的相应权数（计算方法如上文所示），结果如表10所示。
设每个指标的满分都为100分，将各上市公司的各项指标分值与相应的指标权数相乘，得出偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力的得分，并求出综合评分，下面以万科A为例，计算出其偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力及其综合评分。
偿债能力=万科A在流动比率C1的权重得分×C1在偿债能力B1中的权重+万科A在速动比率C2的权重得分×C2在偿债能力B1中的权重+万科A在资产负债率C3的权重得分×C3在B1中的权重
偿债能力=28.84×0.2972+25.03×0.5390+10.95×0.1638 =23.8560
同理，营运能力=48.24×0.3091+5.71×0.5813+42.31
×0.1096=22.8647
盈利能力=13.62×0.1638+27.18×0.5390+6.83×0.2972 =18.9109
发展能力=5.04×0.667+9.45×0.333=6.509
综合评分=万科A在偿债能力B1的得分×B1在A中的权重+万科A在营运能力B2的得分×B2在A中的权重+万科A在盈利能力B3的得分×B3在A中的权重+万科A在发展能力B4的得分×B4在A中的权重
综合评分=23.8560×0.1225+22.8674×0.227+18.9109
×0.423+6.509×0.227=17.7241
同理，4家房地产上市公司的评分可被计算汇总为表11。
结论：在偿债能力方面，招商地产与北辰实业做得较好。而在营运能力和盈利能力方面，陆家嘴都超过了其他上市公司，表现出良好的经营管理效率和获取利润的能力，但是，由于陆家嘴短期偿债能力较低，因此，投资时要把收益和风险同时考虑进去。在发展能力方面，招商地产远远超过了其他上市公司，表现出发展扩张的巨大潜力。但是，由于万科A在房地产行业占据着不可动摇的龙头地位，其规模基数大，所以，虽然其四项指标的排位都不靠前，但总体来讲，整个运营相对于其他三家房地产上市公司而言更加稳定。
【参考文献】
［1］ Copcland T.，Koller T.，Murrin J. Valuation：measuring and managing the value of companies［M］. New York：Eilley，2000.
［2］ 杜栋. 现代综合评价方法与案例精选［M］.北京：清华大学出版社，2008.
1.引言
为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。
表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年 度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
一、广州白云山制药选择公允价值后续计量模式的动因分析
1.公司条件符合了会计准则对公允价值模式运用的要求
广州白云山制药股份有限公司的投资性房地产，在同时满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。这两个条件的前提下采用公允价值模式计量。所以在09年的经营期间选择了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量就有了前提条件。
2.公司所在的地域及市场环境较为活跃发达
本文中所分析的案例―白云山制药股份有限公司位于广州，曾作为广州市首批上市公司之一在深圳证券交易所挂牌上市，它所在的广州房地产市场较为活跃发达，相关机构的监管也相对完善。公司本身也具备了应用公允价值模式的相关条件要求，并且有较完备的估值技术及较高专业素质的相关财务人员，故于2009年度采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
3.公允价值模式下可以达到增大公司的资产价值和提高利润的效果
在成本计量模式下其收入的产生只有租金收入，并且在资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧（或摊销），如果发生了减值，需要计提减值准备，这将导致企业费用增加，利润减少。而在公允价值计量模式下，不对投资性房地产计提折旧（或摊销），也不需要计提减值准备，因而不会减少利润。
二、公允价值计量模式运用的阻碍分析
目前我国采用公允价值后续计量模式的企业为数不多，大部分公司还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，这其中的原因主要有以下几方面：
1.会计准则中的严格规定及公司自身的条件不足
会计准则中对于公允价值模式运用需满足的两个条件，首先，投资性房地产“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性房地产才有按照公允价值进行会计计量，而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易。另外公允价值的确定及估值技术是否合理完善是投资性房地产后续计量是否合理的关键，而公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟，公开市场报价还难以取得。
2.税收方面对公允价值模式下有较大的不确定性及风险
由于采用公允价值模式一般会导致企业年净利润的提高 ，对这一重估增值部分是否需要征收所得税，所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。若上市公司将公允价值净收益缴纳所得税将会增加税收支出，减少净利润；若不缴纳，上市公司税负不变，但似乎有打球的嫌疑。但在成本模式下，不再作为存货的这部分房地产计提折旧或按期摊销直接减少了企业的账面盈利，从而起到抵税的效果，减少企业的所得税支出。
3.公允价值模式下可能造成利润波动幅度较大及操控利润
在公允价值模式下在资产负债日以投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益，致使会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，很可能会造成一些不法上市公司借此达到虚高利润的目的，而净利润波动幅度的增大则容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。而在成本模式下则不会出现这类问题。
三、推动公允价值模式运用的建议
1.加快完善投资性房地产的会计准则并做好与税收规定的协调
公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分散的研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处，因此制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件是十分必要的。另外也应尽快修订和完善准则指南、案例讲解等准则配套材料，出台必要的解释公告，及时解决准则执行中出现的问题。还应加强准则与税法、企业财务通则的协调，尽快明确公司普遍关心的税收、利润分配等问题，以便于上市公司准确正确进行会计核算。
2.提高投资性房地产市场的规范程度
首先应积极推进市场信息化建设完善信息的披露努力构建一个完整、统一、开放的市场，为投资性房地产公允价值计量模式的运用创造良好的大环境，并降低公允价值等信息的获取成本。其次，我国应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益。
3.提升公司内部估值技术及相关财务人员的职业判断力及职业素养
估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中，因此建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程，包括对估值方法的选定，其依据的标准是什么，所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位，具体参数的选定。此外，还应加强对会计人员的职业判断能力和职业道德的培养，并进一步落实对会计人员的继续教育，从而杜绝公允价值模式下可能出现的利润操纵问题的产生。参考文献：
一、前言
2006年2月财政部颁发了包括1项基本准则和38项准则的新会计准则体系，并规定于2007年1月1日起首先在上市公司实施。新会计准则的和实施必将成为我国会计史上的又一重要里程碑。其在诸多方面实现了新的突破，其中最大的变化是全面引入公允价值作为计量属性。新会计准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面均采用了公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
二、公允价值的概念和特征以及计量方式
公允价值的概念。公允价值（Fair Value）亦称公允市价、公允价格。对于公允价值的定义，不同的会计机构定义也不完全相同。如：国际会计准则委员会（IASC）定义公允价值为：是指在公平交易中，熟悉情况并自愿的各方之间，交换一项资产或结算一项负债时所采用的金额。英国的会计准则委员会（ASB）将公允价值定义为：公允价值是熟悉情况并自愿的双方在公平交易而不是强迫或清算销售中能够交换资产或负债的金额。
公允价值的特征。公允价值有着其自身的特征，通过公允价值的定义可以看出其具有以下几个方面的特征：第一是交易的双方必须是在公平交易的环境中进行的，并且是在自愿的基础上，而且熟悉交易的情况；第二是在运用公允价值进行会计要素计量时，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并能可靠计量；第三是公允价值立足于当前的交易，而不是资产在过去的交易或事项中所形成的价格，也不是资产在未来创造现金流量的现值。
实行公允价值计量的方式。对于公允价值的确认，我国的新会计准则采用了以下三种方式：第一，当存在活跃市场时，交换价格即为公允价值；第二，当市场不够活跃时，但与该资产类似的资产存在活跃市场，则以类似交易的价格作为公允价值的计量基础；第三，如果不存在活跃的市场，或不存在类似的市场，就应当使用该资产所能产生的未来现金流量的现值评估确定，也可以采用专业评估人员的评估结果。
三、公允价值在投资性房地产中的具体应用
公允价值在投资性房地产中的适用范围。《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业应当在资产负债表日，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。但有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
公允价值模式下投资性房地产的计量。初始计量。新会计准则规定：在初始计量方面，公允价值模式与成本模式一样，都是按取得的实际成本计量。在采用公允价值模式下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照取得时发生的实际成本借记“投资性房地产一成本”科目，贷记有关科目。
公允价值模式下投资性房地产与其他资产的转换。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列四个条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。第一是投资性房地产开始自用，第二是作为存货的房地产改为出租，第三是自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，第四是自用建筑物停止自用，改为出租。
公允价值模式下投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入；若存在原转换日计入资本公积的金额，也需一并转入其他业务收入。
四、完善公允价值在投资性房地产中运用的对策
力求规范和完善投资性房地产行业的结构。首先，投资性房地产资本结构的调整，房地产的资本来源，将从单一渠道融资转化成为多元化的结构融资；其次是投资性房地产产业结构的调整，房地产的产业结构比例，将从住宅地产独霸天下转化为以商用地产为核心的产业链集合。
加快市场经济体制的建设。不断加强我国市场经济体制的效率，首先，要逐渐形成统一的市场结构，能够让任何资源在市场上都可以得到自由的贸易流动。其次，要把一些垄断行业逐渐取缔，政府要加强对垄断行业的管理，能够让资源在市场中得到合理的竞争，公允价值能够真实的得到反应。最后，要对上市公司进行整顿，坚决杜绝会计信息虚假披露。
加强法律体系的建设。当前，我国房地产事业的发展正一步步的走向成熟。房地产法律也由原来的以行政部门为主要的管理模式逐渐的演变为以保护房地产权人的权利为主的模式。当前《物权法》将会在一定程度上为我国的房地产法律体系建设带来良好的机遇。提高公允价值在投资性房地产中应用的计量水平。
五、结论
RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延长。
紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更，土地供应数量吃紧，人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。
07年主流上市公司业绩可以保持25％一40％的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。
报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准，成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。
2006年2月15日，财政部颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称“投资性房地产准则”），允许投资性房地产按照公允价值模式计量，这对投资性房地产的会计核算带来较大影响，对客观、公允地反映投资性房地产的价值具有积极意义。
截至2007年12月31日（投资性房地产准则实施后的第一年），沪深两市中有630家上市公司存在投资性房地产业务，但只有18家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占比仅为2.86%。目前，投资性房地产准则已施行8年多，与2007年相比，境内上市公司在投资性房地产会计政策选择方面是否发生根本变化，尚存在哪些问题？本文将对上述问题进行实证分析。
一、投资性房地产会计政策选择及变更处理依据
企业对投资性房地产采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量属会计政策选择问题。按投资性房地产准则规定，企业的计量模式一经确定，不得随意变更。如存在确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠地取得，可以将成本模式转为公允价值模式，但应作为会计政策变更处理。按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》，基本的调账原则是“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
二、投资性房地产会计政策选择财务影响比较分析
企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况均会造成不同的影响，具体如下：
成本模式下，企业应当在资产负债表日对投资性房地产按照历史成本扣除折旧与摊销以及投资性房地产减值后确定其账面价值，采用成本模式进行后续计量的房屋建筑物和土地使用权应分别按照《企业会计准则第4号――固定资产》（以下简称“固定资产准则”）和《企业会计准则第6号――无形资产》（以下简称“无形资产准则”）计提资产折旧与摊销，所计提的投资性房地产折旧与摊销会抵减当期会计利润。
公允价值模式下，企业应当在资产负债表日对投资性房地产按照公允价值调整确定其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，即投资性房地产公允价值的变动会导致会计利润上下波动，且投资性房地产无需计提折旧与摊销。在公允价值模式下，除非投资性房地产出现跌价或贬值，企业不用再担心投资性房地产的自然损耗会抵减其会计利润。受我国土地资源稀缺、经济持续发展导致物价不断上升、城镇化深入推进导致房地产市场刚需强劲等因素影响，我国的房地产价格最近几年基本呈现逐年走高的态势。因此，在公允价值模式下，企业完全可以坐等享受因投资性房地产持续增值而产生的源源不断的会计利润。
据不完全统计发现，自我国2007年1月1日起实施投资性房地产准则以来，采用公允价值模式计量的投资性房地产总体来看每年都能为我国境内上市公司贡献金额不等的会计利润，个别上市公司甚至以其为主要利润来源，进而可以引起上市公司资产总额的增大以及资产负债率的下降，对上市公司的经营成果和财务状况均能产生积极影响。
三、我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择现状及财务影响实证分析
1.我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择现状分析
（1）从上市公司数量角度分析
截至2007年12月31日，沪深两市中有630家上市公司存在投资性房地产业务，占当时上市公司总数的40.13%，但只有18家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占当时存在投资性房地产业务的上市公司总数的比重仅为2.86%。
据笔者统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产业务的上市公司共1145家，占当时上市公司总数的43.52%（与2007年末的情况相比，年均绝对数量增长率接近10%，但相对比重在保持稳定的基础上只实现了小幅增长），仅有56家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占当时存在投资性房地产业务的上市公司总数的比重为4.89%（与2007年末的情况相比，不论从绝对数量还是相对比重二个方面来看，年均增幅百分比分别超过或者接近二位数），具体数据见表1。
总体来看，在过去7年内，我国境内上市公司对选择投资性房地产会计政策仍持谨慎态度，占比仅从2.86%上升至4.89%，变化非常小。这与我国投资性房地产会计准则对采用公允价值计量设置了较严格的条件有关（投资性房地产准则明确规定：只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量）。
（2）从投资性房地产金额角度分析
据统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产业务的1145家上市公司共计拥有投资性房地产4191.39亿元（其中：选择成本模式的1089家上市公司共计拥有投资性房地产2696.84亿元，占比64.34%；选择公允价值模式的56家上市公司共计拥有投资性房地产1494.55亿元，占比35.66%），平均每家上市公司拥有投资性房地产3.66亿元（其中：选择成本模式的上市公司平均每家拥有投资性房地产2.48亿元；选择公允价值模式的上市公司平均每家拥有投资性房地产26.69亿元），具体数据见表2。
通过上表数据可以看出，虽然仅有4.89%的上市公司采用公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量，但该类上市公司拥有的投资性房地产金额占比上升至35.66%，且平均每家上市公司拥有投资性房地产的金额是采用成本模式的上市公司的10.8倍，由此可见公允价值模式相比于成本模式对投资性房地产账面价值的增值魔力。
2.我国境内上市公司投资性房地产选择公允价值模式财务影响分析
（1）所属行业分析
据统计，我国境内56家选择公允价值模式的上市公司，其2014年度确认的投资性房地产公允价值变动利润共计62.23亿元，占其当年度利润总额的比重为1.48%。从所属行业分布来看，17家属于房地产开发行业（占比接近三分之一），其他行业则比较分散，其中，房地产开发行业上市公司2014年度确认的投资性房地产公允价值利润占其当年度利润总额的比重高达18.88%，远高于平均水平，具体数据见表3。
（2）个体分析
据统计，我国境内56家选择公允价值模式的上市公司中，13家上市公司2014年度确认的投资性房地产公允价值变动利润占其当年度利润总额的比重超过20%，其中，有5家上市公司的利润总额全部来自于投资性房地产公允价值变动利润（占比接近十分之一），具体数据见表4。
四、我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择评价
1.符合会计准则改革发展趋势
近年来，国际会计准则及市场经济发达国家纷纷将公允价值模式作为基本的会计计量属性加以运用。随着我国市场经济向纵深发展、资本市场进一步完善以及我国市场经济逐步被广泛认可，我国运用公允价值模式的环境和条件也将日趋成熟。2014年，为实现我国会计准则与国际会计准则进一步趋同，我国新颁布实施了《企业会计准则第39号――公允价值计量》（以下简称“公允价值计量准则”）。公允价值计量准则首次明确了公允价值层次、非金融资产的公允价值计量以及公允价值披露要求，为我国境内上市公司选择公允价值模式计量投资性房地产扫清了技术障碍。因此，可以预见，选择公允价值模式计量投资性房地产的我国境内上市公司会逐年增多。
2.双向影响上市公司财务战略
如果经济持续发展，房地产业预计也将不断繁荣，若上市公司选择公允价值模式计量其投资性房地产，由于资产价值不断增值，必将有利于增强股东、债权人对于上市公司的信心，进而有利于上市公司更好地借助资本市场进一步拓展其投融资以加快发展步伐。即便如此，由于投资性房地产公允价值变动利润并不是上市公司已实现的利润，未产生真实现金流，我们不能忽视其对上市公司股利分配政策的负面影响。假设经济陷入低迷，房地产业因此出现衰退，由于已选择公允价值模式计量投资性房地产的上市公司无法再改选成本模式进行计量，受累于投资性房地产公允价值变动产生的亏损，可能会令上市公司的经营业绩雪上加霜，从而对上市公司的健康发展产生不利影响。因此，投资性房地产会计政策选择会对上市公司的财务战略产生双向影响。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则[S].2014.
[2]武玉清，宋丽娟.上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探讨[J].中国管理信息化，2009（2）.
[3]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011（8）.
【关键词】
投资性房地产；会计政策选择；盈余管理
从2007年《企业会计准则第3号—投资性房地产》执行，企业对投资性房地产后续计量有更多的选择权，同时也为企业利用会计政策选择进行盈余管理提供了机会。公允价值一般都用于计量金融资产项目，但是投资性房地产是唯一使用公允价值计量的非金融资产项目。
投资性房地产是指为了赚取租金或者用于资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则规定，企业应该在资产负债表日对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式计量。
如果采用成本模式计量，资产负债表日必须对投资性房地产计提折旧，如果发生了减值，需要计提减值准备。
如果采用公允价值计量模式，不需要对投资性房地产计提折旧，也不需要计提减值准备。房地产价格有变动时，公允价值与原来账面价值之间会有差额，差额计入当期损益，可以用来调节当年的利润。在2007—2009年间，我国投资性房地产上市公司绝大多数采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少。采用公允价值计量的上市公司，三年分别为18家、20家和25家，仅占2.86%、2.9%、3.24%（刘玉廷、王鹏、薛杰，2010）。但是2009年中航地产改变了投资性房地产的计量模式，由成本模式转变为公允价值模式，这种会计政策的改变动机是值得研究的。
因此，本文以中航地产公司为例，分析其投资性房地产计量模式转变对盈余的影响，分析其转变计量模式的动因，为房地产企业选择会计政策提供借鉴，为加强监管，提高会计信息质量提供建议对策。
1 中航地产案例简介
深圳中航地产股份有限公司（简称中航地产，证券代码000043）成立于1985年，公司于199年改组为上市公司，简称 “中航地产”。公司发展二十多年，业务涉及地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理，连续多年进入深圳百强企业榜。
2009年1月1日中航地产对投资性房地产进行会计政策变更，由成本模式变为公允价值模式，转换日投资性房地产公允价值增加3.37亿元，当期采用公允价值进行后续计量的投资性房地产公允价值变动损益为3169.13万元，该公司当期净利润为6286.75万元，对当期利润影响为50.41%。
2 投资性房地产会计政策变更动因以及制约因素分析
2.1 变更动因分析
对于房地产企业来说，无论是市场环境还是国际通行做法，运用公允价值进行后续计量的时机已经成熟。2008年我国金融危机爆发，房价涨跌十分的不确定。董事长吴光权即将结束他在中航地产的任职。一系列原因促使了公司在2009年变更投资性房地产的计量方式。
2.1.1有利于优化财务指标，便于融资。
如果使用公允价值计量，资产的账面价值会增加，这样可以从报表层面优化财务指标，例如：降低资产负债率，可以使企业呈现出较低的财务风险。企业容易以较低的资本成本进行融资，有利于企业扩张和发展壮大。
国际上普遍采用公允价值模式计量，我们采用此种模式，可以更好的接轨国际准则，帮助投资者进行更好的决策，更好的对比国内外企业的价值，以便吸引更多的投资。
2.1.2盈余管理的驱使
2009年仇慎谦担任董事长，石正林担任总经理，有可能是因为报酬契约等原因导致当期调整利润。公允价值变动损益占非经常损益比重分别为-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同时占利润总额的比例分别为-85%（2008年）、21.30%（2009年），通过会计政策选择来提高经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行状况。
2.2 制约因素分析
2.2.1 利润变化程度加剧
采用公允价值计量，会计利润会随着公允价值的波动而相应的变动。盈余大幅度波动绝对不是管理层所愿意看到的，管理层更愿意看到有一个持续平滑且可预期的盈余走势（王小力，2012）。我国房地产市场受国家的宏观调控影响很大，公允价值很容易受到影响。此外房地产市场变化、投资者心理也会影响公允价值波动。随着公允价值的变动，会计利润跟着发生变化，容易给投资者、债权人造成困扰，加大企业的风险。
2.2.2净利润与现金流的背离程度加剧
权责发生制模式下，净利润背后有可能就缺乏足够的现金流支撑，二者经常出现背离。而公允价值的引入，更加加剧了背离的程度，弱化了净利润和现金流之间的关系。
在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入利润，如果没有对房地产进行处置，则没有相应的现金流入。没有足够的现金作支撑，就会加大利润分配的难度。
3 结论及建议
2007年新会计准则引入公允价值计量投资性房地产对我国发展市场经济具有积极意。但是由于目前房地产市场不稳定，公允价值采用需要十分谨慎。对于如何选择投资性房地产的后续计量模式，需要针对本公司的实际情况来选择相应的会计政策。如果公司迫切需要提高业绩，可以选择变更公允价值计量模式；预期房地产价格会大涨的经济环境下，选择公允价值利大于弊；反之，则按成本模式计量更好。
公允价值是必然的趋势，同时是一把双刃剑，我们要充分发挥有利方面，同时规避其不利方面，让公允价值计量更好的为经济发展服务。
【参考文献】
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[2]张卓奇，党爱民.公允价值在上市公司投资性房地产计量中的运用[J]. 财务与会计，2008，（1）：20-21.
[3]王秀萍.关于投资性房地产计量模式选择的动因分析[J].商业现代化，2011，（649）：113.
[4]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，（1）：41-42.
1.投资决策基本模型介绍
对于房地产企业投资决策评价指标的确定我们可以依据如下模式来分解：
该模型强调房地产投资决策的依据因素是一个相互影响相互作用的动态环境。其中需要指出的是：宏观因素包括整体的投资环境，外部政策的变化，经济景气程度，市场供求状况，人口变化状况及消费水平，其他社会指标的构成等。微观因素包括投资决策所依据的财务因素，市场因素，企业发展战略因素自身发展水平（管理水平和决策能力），市场预测水平和投资实际选择等。目标因素强调投资收益的来源，投资决策追求投资收益。其包括收益指标衡量，经济指标的刻画，盈利能力的发展等。风险因素强调自然风险，政治风险等风险影响因素。
2.修正的模型介绍
上述构成的房地产企业投资决策的指标体系进行评价偏重效果分析，对于投资决策的效率缺少逻辑分析。因此，我们假定企业从效率和效果两个思路进行综合分析，即建立一个双头模型，从效率与效果两方面进行。假定效果强调投资决策所依据的指标模型，效率侧重时机选择下投资决策的影响分析。
2.1 基本思路
在层次分析法下确定指标体系的权重，分析出指标体系中对投资决策的影响因素。同时我们结合投资决策的时机背景运用相关的理论来分析这一投资决策的时机价值，从而综合测评出投资决策所代表的整体影响。
2.2 模型决策运行步骤
图示强调了综合评价投资决策的效率与效果分析，在效果分析上强调层次分析法下的指标权重，以此来确定影响投资决策的指标影响问题。同时在应对效率分析上，评价投资决策的效率要求做到合适的时机进行决策，这边是实物期权的基本思想。在进行实物期权的思想下进行投资决策的分析有着重要的指导意义。
在决策指标体系的基础上进行效果分析，效果分析强调层次分析法下的权重分析，同时依据投资时机价值分析入手确定各投资项目在理想投资环境中的价值，依据两个方面来综合对投资决策进行评价。模型不仅对是否进行投资决策有着重要指导意义，同时对形成的投资活动分析其时机价值也有重要意义。
2.3 修正的投资决策综合的评价模型的优势
加入时机选择条件下对于投资决策的分析又有了具体的定性，我们往往针对目前现有的项目进行投资与否的决策，强调项目的时效性在既有项目的前提下进行投资活动，但考虑到房地产投资活动自身的特性，我们可以假定在理想的投资环境下企业投资活动的时机选择所带来的决策价值也应该考虑进去，不单单考虑投资的资本成本问题同样考虑投资的效益问题。面对单头项目与多头项目决策的问题上，修正的投资决策模型分析可以更直观合理。
2.4 理论分析
实物期权是指存在于实物资产项目投资中，同时具有期权性质的一种权利。就是将期权的观念和方法应用在实物项目上，特别是应用在企业的资本预算评估及投资决策上。实物期权重视管理者在面临未来市场的不确定性时，有权利而且有能力根据不同的状况，随时修正投资项目，根据情况的发展改变当初的策略，以追求投资项目的最大利润。
实物期权是对时机选择的最好诠释，实物期权强调投资项目的选择价值，分为扩张期权，延迟期权，放弃期权。这样便有了对投资项目的时效分析，以往针对投资项目的指标体系分析的前提下确定最优化的项目。加入到实物期权以后，我们不单单分析项目本身的效益，同时对项目的时机价值进行分析，结合效益分析来综合测算出最优化的项目。
在效益价值增大的前提下决策价值也伴随着效益价值的增大而增大，二者呈现正比例增长。而时机选择具有不确定性，其未来的价值也便呈现曲线变化，其与效益价值呈现出曲线相关，合适的时机有着最大的效益。以此推测出决策价值在对待时机选择的基础上呈现出波浪发展，其价值的变化有着不确定性。这也是风险变化及环境变化的结果。
实物期权中B-S模型的公式：
（1）
（2）
（3）
其中：C0—看涨期权的现行价格；S0—标的资产的现行价格；X—看涨期权的执行价格；PV（X）—看涨期权执行价格的现值；N（d）—标准正态分布随机变量值小于d的概率；rc—连续复利的短期无风险年利率；e—约等于2.7183；—连续复利计算的标的资产年收益率的标准差（波动率）；t—以年计算的期权有效期。
B-S模型的出现有着其自身的假设前提，这是一种欧式看涨期权的价值计算，对于美式看涨期权有着自身的局限性。但是该模型的理念便是通过对期权的定价来分析时机选择的价值。
对于不确定性因素很大的投资项目，实物期权法主张分阶段的投资或者是选择性投资，以利用最佳的选择机会价值来达到对自己有利的局面出现。对房地产投资项目进行阶段性投资，去除政策与规定的变化其将在一定的范围内增加创业投资项目的价值。因而实物期权法对于投资的不确定性给与了充分的分析，符合投资决策的特点和实际。在投资决策过程中，投资决策者通过分阶段逐步进行投资决策，不仅可以更好地评估多阶段长期投资项目的整体价值，而且可以明晰各阶段对整体价值是否有价值以及会有多大价值，来决定进行该阶段投资与否。其在投资决策过程中具有一定的理论价值和实际指导意义。
2.5 假设条件
对于这一模型的准确运行需要符合以下条件：（1）对于修正的投资决策评价指标模型其所对应的房地产业投资发展假设要求投资项目前景发展不确定。（2）投资决策在未来具有时效价值，及投资项目可以重复投资的前提下评价该投资决策的价值。（3）被投资项目处于理想的开发阶段，其受企业自身经济实力的影响小。企业拥有足够的实力选择项目的投资时机。（4）投资决策评价具有效益价值，只有在出现效益价值的前提下才可以评价这一时机价值的意义。
参考文献
