据有关统计数据显示，截止2012年全国物业管理从业人员约612万人，较2008年的250万人上升145%，较2004年的144万人上升325%，但是，物业管理师数量仅有43,919人，平均每家企业只有0.6个，占全国612万从业人员的0.7%，由此可见，物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。《发展报告》第四部分有关制约行业发展的主要问题也指出，“行业从业人才队伍匮乏”这一实际情况。依据《物业管理师制度暂行规定》第二十八条之规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。但实际情况是我们全国在管的70万个项目中，具备物业管理师资格的项目经理数量还远远未达到《暂行规定》的要求。
2.企业规模化发展过快，人才“拔苗助长”趋势明显
《发展报告》指出，到2012年底，物业服务企业数量约71,000家，较2008年的58,406家增长23%，较2004年的26,700家增长166%。物业管理面积145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长16%，较2004年28.8亿平方米增长404%。9年时间，企业发展规模呈几何倍数增长，而物业管理行业薪酬竞争力低，导致物业管理人才无论从数量还是质量上，都无法满足企业规模高速发展的需要，许多企业因此在用人上采取“拔苗助长”的方式，导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。
3.未来物业管理人才将按物业管理业态及专业细分
物业管理已由住宅为主的“一元化”发展模式向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、商业步行街、街道以及各类城市综合体等“多元化”发展模式转变。随着物业管理业态的逐步丰富，行业发展对物业管理人才的能力要求也势必会走更加技术型和精细化的道路，例如：就环境管理而言，住宅清洁只需要一个清洁员及简单的清洁工具就能完成作业，而医院物业清洁则涉及有毒有害垃圾处理与职业健康安全防护，高端写字楼物业则涉及玻璃幕墙维护等专业性很强的技术问题。在经营管理方面，商业物业则涉及更高层次的资产管理和商业运营策划。因此，未来物业管理人才不只是具备通用能力就可胜任，而是在细分物业管理业态的条件下，根据不同岗位能力胜任模型来匹配具备专业能力的物业管理人才。
二、关于物业管理职业培训转型升级的思考
随着物业管理业态的多元化，物业管理商业模式的转变以及IT技术的广泛应用，向现代服务业转型升级的步伐已初露端倪。与此相适应的，物业管理职业培训模式也必将面临转型升级的要求。为此，我们从不角度提出了六个转变模式。
1.传统培训模式向人才培养模式转变
传统培训模式以老师在台上讲授，学员在台下听记的方式进行，培训机构不太考虑培训对象的实际需求，企业对学员的培训效果也没有太多要求，甚至个别企业和学员仅仅是为了获取证书而参加培训。然而在现代企业运营模式下，人才的专业能力，培训能否带来行为改变、理念提升和绩效优化是企业更加关注的要素，因此，未来的培训不是为取得证书而培训，而是要着力培育企业关注且需要的实用型人才。学院为深圳市福永街道社区实施“定制式社区物业管理人才培育”，培训共由八个单元组成，包括人才选拔、物业管理基础理论培训、社区物业管理专题研讨、公文写作与培训技巧、物业管理项目“沙盘推演”、物业管理项目跟岗实习、在岗远程督导及综合考核等，目的是为社区培育未来的物业管理总经理，为实现社区物业管理自治及社区物业管理经营运作常态化的“造血功能”提供人才支撑和理念提升。培训效果已得到社会各方的高度认可，相信定制式培训产品将会有更大的市场前景。
2.单纯面授培训向线上线下结合转变
行业发展初期，从业者大部分对物业管理专业知识掌握不多，很需要通过面对面的讲解来获得专业知识。然而，随着互联网技术的应用，企业规模扩大和跨区域经营等因素的影响，面授已不再是获得专业知识的唯一途径，同时，面授也存在诸如培训组织难，培训成本高等弊端。为此，网络线上培训顺应而生，网络培训有效的解决了空间和时间的矛盾，而且培训成本低，学员可以随意自学，重复学习。近几年，许多学员就通过网络培训的形式考取物业管理师资格。网络在线培训对一些基础理论和常规性问题的知识学习很有效。但是，对于实操性较强、观念更新类以及高端研讨类培训仍然需要面授的方式才能完成。因此，物业管理职业培训由单一的面授转向线上线下有机结合是一个必然的趋势。应对这一趋势，学院砺工坊网络学院应运而生，并已经开展相关线上的培训服务。
3.理论培训向技能训练转变
早期由于物业管理行业刚刚起步，从业人员对物业管理的内涵和外延了解不深，培训主要以物业管理基础理论为主，侧重对物业管理基本概念，基本原理和相关法律法规知识的讲解。随着行业的发展，基础理论已全面普及，企业更关注从业者技能的提升，有关设备设施管理、客户沟通和投诉处理技巧以及经营管理能力的提升显得尤其重要。而这种能力单靠理论培训是无法解决的，因此，对从业者专业能力的训练成为培训机构重点研讨的方向。我们正在全国推广的项目经理沙盘推演培训模式就是专注于训练和培养项目经理解决实际问题的能力，深受企业学员认可。据学员成长跟踪情况显示，前几年接受项目经理培训的学员已有很大一部分走上了重要领导岗位。
4.通用性岗位培训向专业化培训转变
国家住房和城乡建设部早期在全国推行的持证上岗制度包括管理员、部门经理、企业经理三个层次，分别对应刚刚进入物业管理行业的从业者和企业高层管理者。然而，随着行业的快速发展，房地产领域的技术升级，通用性岗位培训已远不能满足行业对人才专业技术的要求。传统的住宅物业管理只有最基本的供配电系统和给排水系统等简单的设备，而城市综合体的管理则涉及大量的智能化高科技设备的应用。因此，未来培训必将根据不同业态、不同专业岗位进行不同的专业能力训练，以满足企业真正的用人需求。
5.培训市场从中低端逐步向中高端转变
1生态健康
生态健康与生态系统健康应该是同一个定义：生态系统是一个庞大复杂的有机体；生态健康是指生态系统具有稳定和谐的组织结构、较强的活力和恢复力、畅通的生态流，对相邻的系统没有侵害作用。显然，健康的生态系统是一个理想状态，人类作为生态系统的一个子系统，主动介入生态健康管理，就是要维护生态系统的健康。
2森林健康
森林健康是指森林生态系统具有稳定和谐的森林结构，较强的抗灾能力，并能为人类提供较多的生态服务功能和森林物质产品。
2.1森林健康管理
森林健康管理，就是为了维护、促进或恢复森林生态系统的健康而采取的措施；森林健康管理的目的是提高森林生态系统抗逆能力，增强维持森林系统稳定性与和谐性，除去或避免系统中或系统外危害森林健康的因素，创建有利于森林生态健康的良好环境条件，使森林提供更多的服务功能。
2.2森林健康管理目标与措施
森林健康管理的目标，就是通过森林健康管理，让不健康的森林逐步恢复健康，让健康的森林持续健康，让新培育的森林从开始就保持健康。健康的森林应在森林经营管理的过程中，一些生物和非生物的因素不会威胁和影响到现在或将来森林经营管理的目标。健康的森林生态系统能够在维持其多样性和稳定性的同时，又能持续满足人类对森林的生态、社会和经济需求。
森林健康经营要点是健康经营规划，把健康的思想贯穿到森林生态系统经营全过程：火险管理，包括可燃物处理、火险分级、杜绝野火、控制火烧等内容；林业有害生物管理；森林健康系统监测与评价，在全国建立森林健康监测计划，为国家制订政策提供森林状况和变化趋势的信息资料；人为促进的生态系统自然修复方法，即天然林以自然修复为主，人工林以近自然经营为主，注重游憩功能、公众参与和环保意识教育。
3林业有害生物管理
有害生物管理是以生态学理论为基础，运用生态健康原理，采用先进的生物管理学手段和有害生物调控技术与策略，对有害生物实施科学控制，维护生态系统的健康。
林业有害生物管理是运用森林健康理论，采取先进的生物管理学手段和有害生物调控技术与策略，对林业有害生物实行有效管理，预防森林生物灾害发生，维护生态森林生态系统的健康。
森林健康理论是一种新的森林经营管理理念，它不仅是今后森林经营管理的方向和工作目标，而且对林业有害生物管理工作更具有重要的指导意义。传统的森林病虫害防治理论是把森林病虫草作为工作目标，森林健康理论则是把培育健康的森林作为工作的主要目标。这样，就把森林的病虫草火等灾害的防治上升到森林保健的思想高度，体现了生态学思想，从根本上解决了森林病虫草火防治的可持续控制问题，使森林病虫草火防治工作的指导思想向更高的层次转变，使森防工作者一跃成为森林的保健工作者。
4林业有害生物管理策略
人类在管理有害生物的漫长过程中，逐渐懂得了有害生物的有害性不是绝对的道理，管理理论由“斗争”逐渐转变为科学管理，管理策略逐步完善，走过一条由有害生物的单一防治到综合防治，由综合防治再到综合治理的发展历程。这个发展历程标志着人类对有害生物的认识和对有害生物防治理论的探索和提高。但是，这些理论都没有突破“被动”防治的框框，局限在“防灾救灾”的范围内。因此，笔者认为，林业有害生物管理应该以森林健康理论为基础，采取“营林为主，适当干预，精密监测，精确管理”的管理策略，对林业有害生物实施有效管理。
4.1营林为主，培育健康的森林
将林业有害生物管理工作贯穿于营林工作始终，也就是说，从种苗开始，一直到抚育管理、采伐更新，将培育健康森林作为营林主要目标：科学划分立地类型，实施标准化造林；以地带性植被为主，建立多类型植被；因地制宜，乔灌草结合，合理搭配；加强种子繁育和苗木培育工作，促进遗传多样性；加大现有林扶育力度，及时伐除病弱木，增强森林抗逆能力；提高低产林改造强度，更新老虫源地森林，提高森林生态系统活力；改善现有林木采伐方式，禁止皆伐和“拔大毛”式采伐方式；对天然林减少人为干扰，以防止外来物种入侵为主，保护原生植被；加强检疫执法，防止林业有害生物扩散和外来有害生物入侵。
4.2以生态调控手段为主，对造成灾害的林业有害生物进行适当干预
对已经造成灾害的林业有害生物，采取生态学调控手段，进行必要的防治；暴发成灾的，有必要时，选用针对性强的、不伤害非靶标生物的无公害药剂，采取先进的施药措施，进行人工防治，禁止使用杀虫（菌、草）广的药剂，尽量不要采用全面布撒的施药方式，以免伤害非靶标生物，并造成面源污染；对一些危险性有害生物，加强监管力度，及时发现，及时根除。
4.3精密监测，精确管理
精密监测、精确管理的目的就是对生态系统实行实时监测，及时发现非健康生态系统，采取先进的生物管理措施，及时、快速地恢复“患病”生态系统的健康；或者对处在健康、亚健康状态的生态系统，采取一定的、合理的措施，维护生态系统保持在比较稳定的健康状态。也就是说，有害生物的“双精”管理（精密监测，精确管理），不仅仅是要克服被动防治和单种防治带来的弊端，更重要的是维护生态系统的健康。
参考文献
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本质上讲，企业文化与企业经济发展并不矛盾，两者都是为了企业取得更大发展。但现阶段而言，很多企业认识不到文化建设的重要性，认为只是对于企业形象有作用，而对经济发展则没有推动作用，将企业文化孤立于经济发展之外空谈建设。
1.2企业文化存在口号化问题
企业文化并不等于口号，但很多企业却只是让企业文化流于各种口号，甚至仅将企业文化局限于此，而并没有认识到真正的企业文化，应该将企业发展精深融入到员工心中，起到实质性的激励作用。
1.3企业文化趋向于娱乐化与表象化
相当一部分的企业，认为企业文化，就是组织员工进行各类文体活动，企业貌似很和谐，这样表面看起来也很有面子。在一些极端企业，甚至将员工每月进行文体活动的次数纳入到企业文化建设考核中来。而这实际上是对企业文化的误解。只是将企业文化进行外在的、表层化的简单包装处理。远远没有深入到企业文化的内涵中。
1.4企业文化缺乏活力
还有个别企业，走企业文化的极端路线。将对员工的军事化管理视为企业文化的创办方式，从而使企业内部严要求、严纪律，这给员工的工作带来很大的限制，使得企业文化僵化，毫无生机和创新能力可言。
2企业管理中企业文化的创建与定位策略
2.1明确企业文化建设的方向
建立和确定公司文化是企业管理的重点，其中的两个关键点为：一、创建特色型的公司文化要以公司发展策略和所处行业的特征为出发点；二、以公司历史为根本立足点，展示出公司的文化积累，给人以亲切感。所以，建立健全公司文化必须有一个过程，在公司文化共同的目标下，鼓励员工积极参与到文化建设中来。例如从资源充分利用的角度、公司竞争能力提升的角度、企业当前存在的好的风气和氛围的角度以及管理等方面的角度，以问卷等形式对员工做开放性考察，然后对员工的答卷做分类整理，有专门人员根据其内容做分类，最后总结出适合公司文化发展的最终目标。
2.2明确价值观在组织中的重要作用
一个公司文化的关键就是该组织的价值观，它是一个公司员工价值观的总方向。一个组织的价值观建立的关键在与问卷中所体现出来的员工共同的认知。然后，以此为出发点，在公司管理人员对企业文化的建立与发展的观点的指导下，总结整理问卷中员工的观点，从而使公司文化创建的高度。内容理论性的高度与该公司的具体情况相适应，最后是企业的集体价值观能够概括全面、简单清楚、易于接受。最后为了进一步促进价值观的完整和加强员工对该价值观的认知接收，加强思想的凝聚力，稳固该价值观的关键地位，鼓励员工积极参与到对该价值观的讨论中也是非常有效的手段之一。
2.3抑制相异的文化传播
公司领导在关注公司文化的同时，还要加强对员工与企业组织价值取向和价值观不符合，甚至相背离的自身行为习惯与个人价值观的关注，所以，对与企业价值观相一致、相符合的员工个人价值观要加以引导提升，对其其他员工的价值观要综合分析，与企业价值观相背离的价值观则要加以引导改正，可以通过培训教育等方式，使其放弃不正确的价值观而接受企业组织的价值观。
2.4强化企业文化的传播
执行是理论的关键所在，所以能够让员工将一个企业所宣传的文化成为其个人的价值观并形成以此为标准的行为习惯，关键在于执行。专题性的文化活动和企业内部的教育培训是其文化宣传的主要形式。其中前者主要有年会和表扬大会等公司性质的活动，后者则分为在岗和岗前两种不同培训。
2.统计学应用在房地产
社会经济的运行表现为两种状态，即均衡运行和非均衡运行。经济学上的均衡通常指瓦尔拉斯均衡，其基本假设是存在完善的市场体系和价格体系，如果市场完善，市场信息是完备的、通畅的，价格灵敏，价格随供求变化而调整，那么市场上商品的需求与供给必然相等，社会经济中的超额供给和超额需求都不会存在，这是一种理想状态，现实经济中很难实现。而非均衡是指不存在完善的市场，不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡，经济学上的非均衡通常指非瓦尔拉斯均衡，它以更为一般的假设为前提，展开对社会经济的研究，因此研究更具现实性。非均衡计量经济学是在非均衡理论的基础上发展起来的，它为运用非均衡理论来分析现实问题，提供了更为有效的工具。通过数据分析，我们发现非均衡状态在房地产市场更为突出，我国房地产市场发展的20年来始终没有逃出供求总量非均衡的现实。我国房地产市场本身起步较晚，发展过程中非均衡问题突出，而且呈现出某种程度的不稳定，应此仅拘泥于一般均衡理论来分析我国房地产市场是不完善的，必须尝试运用非均衡理论来分析我国房地产市场，需要指出的是非均衡理论和均衡理论并非对立体，应将两个理论联合起来，均衡是经济运行的目标，非均衡分析是实现均衡目标的有利手段。
一、当前我国高校物业管理的特点
从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（四）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（三）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。[论\文\网LunWenNet\Com]
（四）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
（五）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
参考文献：
第一，从电力产品特性来看，它虽然不是有形实物，却客观存在着电力发、输、配、售这一从产品生产点到消费点的传输过程，而且，同样存在着要以高效率、低成本运输的要求。同时也应注意到电力在客观上存在发、输、配、售同时完成的特点，与实物商品流通有着显著的区别。
第二，“电力物流”概念应该对电力供应链流程的各个环节发生作用：对发电方实行竞价上网，降低发电成本；在输、配电过程中通过加强电力市场建设、实现全国联网，提高资源优化配置水平；在售电方则是提高服务水平，加强电力市场营销，开拓电力市场，增强与其他能源替代品的竞争能力。
第三，“电力物流”概念应该对供应链的各个环节之间的衔接发生作用，从而最终降低整个流程的成本。从电力企业历更沿革看，原国家电力公司作为自然垄断企业，集发、输、配、售于一体，缺乏自身降低成本的动力，打破这一垄断流程，在各环节引入竞争，无疑将有利于降低成本，提高服务水平。但是，也必须看到，随着独立市场主体的增多，大家的目光也更多地集中在了自身环节。引入一个概念，其实是引入一种思维方式。
其实，厂网分开的实施已经对“电力物流”概念提出了切实的要求。电力体制改革的深化，包括已经完成的厂网分开，即将开展的主辅分离，以及今后可能的输配分离，其实质就是“以满足用户电力需求为目的，对电力从发电厂到终端用户的高效率、低成本流动而进行的计划、实施和控制过程”。
国家国有资产管理体制改革也为此创造了条件。以成立国有资产监督管理委员会为标志，国家政府职能中公共管理职能与国有资产管理职能得到分离，明确了国有资产出资代表，理顺了国有资产管理体系。这样一种调整，为进一步深化电力体制改革提供了一个良好的外部环境。从某种程度来说，有助于电力流程中各环节的相互协作与配合，这种协作与配合也就是“电力物流”概念的具体体现。
2、电力企业物流供应链特点
首先，电力企业是一个较为特殊的行业。这一行业的主要产品是能源产品，也就是电能，是全社会的吃穿住行和人们生活需要的公用产品。从物流供应链角度上来讲，按照产品生产销售供应链的这一条主线，电力企业供应链大致可以分为发电、输电、配电和电能销售等几个环节。其中发电主要任务进行电能产品的生产，这一环节的主要企业就是发电厂；输电可以理解为与普通行业中的产品运输相对应，其任务是将电能产品从一个大的枢纽送往另一个枢纽，输电网可以看作是运输电能产品的“高速公路”，与这一环节打交道部门和企业有调度中心，电力公司的变电网络设施维护部门；配电是电能产品的配送，主要任务是将电能产品输送到最终的用户，相关部门主要是供电局负责配电网络的运行与安全的部门等；电能销售则包括电能的批发和零售，主要完成最终实现电力产品价值的工作，相关部门是电力公司的营销部等。
由于电能己经成为人们日常生产和生活中消耗的主要能源，不论城市或农村，不论生产或生活，不论信息传递或网络联系，家庭生活都离不开电，是一种对社会是全方位的覆盖。一个国家电气化水平越高，电力在全社会作用越大。使得电力工业成为关系到国计民生方方面面的基础行业，安全稳定成为该行业的重中之重。
其次，电力企业特点是它的产品不能储存，发电量超过需要量会形成浪费，发电量不足，会影响生产和生活的需要，更重要的是如果系统供需不对称，则会进一步影响电能产品质量乃至整个系统的安全运行，正是由于这个原因使电力企业成为最旱实现产品零库存的行业，成为最旱实践这一先进生产力年的时间者。然而，社会对电量的需要是一个不定量，它会随着地区、时间、季节、气候、人们生活等方面的变化而变化。这种不能储备，需要量又是瞬息万变的行业就要求对供给和需求要有精确的掌握，以便及时进行调整和控制，才能够保证整个行业的稳定运行。电能的这些特点要求电力企业必须做好物流管理，特别是在电力体制改革后，更需要高效率的物流管理来提高行业效益，降低行业成本，减少资源的浪费。
毋庸置疑，电力企业供应链管理一直是需求拉动型的，供应链上各个环节控制的自动化程度对比其他行业而言是最为先进的。从技术上，电力系统中的能量管理系统的专有系统是保证电力系统安全稳定运行的重要系统，而从物流供应链角度来说，这些专门的系统的主要功能就是进行信息的传递和供应链的控制；从机构上，调度中心成为实时控制产品需求与生产的平衡的核心部门。
3、电力企业物流管理存在的问题
1、物流意识淡薄，物流人才匮乏
电力企业物流专业人才的匮乏在一定程度上和目前社会普遍对物流行业不重视有关系外，其根本原因是电力企业对物流“第三利润源泉”的效益潜力认识不足，对电力企业物流重视不够，存在偏见。没有把企业物流视作优化生产过程、强化市场经营的关键，发展企业物流缺乏现代物流理念。正是因为高层管理决策人员不重视，电力企业物流从业人员无论从人员结构、知识水平、业务能力、综合素质等方面均低于整个电力企业的相应平均水平，造成物流队伍专业人才严重缺乏。
2、企业物流组织结构不合理，物流的专业化管理程度不高，物流功能作用未得到充分发挥
传统的物流模式，使得企业内部拥有的各自仓库和各自运输等物流设施为数不少，但利用率低，成本支出高，物流功能的具体承担部门和管理部门都采用分散的组织结构形式，即分别由企业的产、供、销、运等部门各自承担和管理，没有专门的物流管理组织。由于部门之间缺少相互协调，造成企业物流管理紊乱、物料流向不合理、重复搬运等问题，浪费严重，效率低下，企业物流系统无法实施全面集中的管理，产生不出系统效应。因此，企业物流资源的合理利用，无论在认识方面，还是在组织框架、运作等方式方面，都不能适应电力企业改革和市场经济发展的要求。
3、物流服务信息化程度低，物流控制手段落后，物流信息反馈缺乏及时性、准确性、全面性
物流的特征决定了物流与信息流之间有着密不可分的关系，可以说实现物流管理现代化的前提条件是管理信息化。目前许多电力企业建立的信息系统尚处于初步的、业务型的、分散的计算机管理阶段，网络功能不强，信息管理层次多，管理系统不一致，造成信息交流不畅，资源不能共享，不能保证信息的及时性准确性和灵活性。这种“滞后的”物流控制现状，往往使企业对环境变化反映“迟钝”，企业的物流系统功能不能正常发挥。
4、电力企业物流成本核算体制不健全导致物流成本居高不下，生产浪费严重
由于电力企业有其独特性，即电网运行安全生产责任重大，电力企业看重社会效益更甚于经济效益。这在一定程度上导致电网物流企业对生产成本重视不够，造成唯社会效益的观点。面临电网改革，电力企业的逐步市场化必须迫使电网企业在关注社会效益的同时也必须兼顾经济效益。
4、电力企业物流管理的对策
构建现代物流管理体系可从改革电力企业物流管理、建立和完善物流成本管理体系、加快建立信息化平台、建立物流配送规划等几个方面着手。
1、改革电力物流管理，实现电力企业物流规模化
目前电力企业的物流管理大都由分散在不同的职能部门进行管理，物流围绕着财务、运作、营销三个基本职能展开，主要的物流活动如运输、库存、订单等分别由三个部门分管。由于三个职能部门的活动目标与物流管理的目标不尽相同，导致物流活动不能连续进行，使得电力企业的采购、生产销售成本、物流信息等方面与生产的一致性要求存有较大差距。加之电力企业一直处于垄断经营状态，客户服务意识淡薄，企业的竞争力差。因此，电力企业的物流管理应彻底改变传统的分散营销模式，而代之以用系统整合的思想，运用供应链管理理论将电力企业中涉及物流活动的部门加以整合，实现电力企业物流管理组织优化，提高整体竞争力。
电力企业物流流程的重组使得按照过程管理的方法整合电力企业物流组织系统成为可能。由此，按照电力企业的物流活动要求、物流组织所能够提供的服务以及电力企业外部环境的变化，通过物流组织的加工实现物流活动价值的增值，从而实现为客户提供满意物流服务的目的。其本质意义是通过物流业务的跨部门整合，通过团队合作、资源共享，达到电力企业内物流及相关职能及利益的整合，实现服务客户的组织目标。
2、建立和完善物流成本管理体系
由于目前电力企业物流管理主体，没有独立的物流成本核算系统，这就很难把握和评价物流管理状态，更谈不上对物流合理化管理的要求。
计算物流成本的目的不单是了解和分析成本构成，更重要的是把物流成本视作资源而能加以控制和运用。为了有效降低物流成本并进而达到控制和运用物流成本的目的，有必要建立以物流活动的整体为对象，按物流功能计算物流成本的财务会计方法。这里构成物流成本的财务数据是可以共同使用的基本财务数据。因此，建立物流成本管理体系既是控制库存，又是促进库存周转，从而达到降低物流成本的有效途径。
3、加快建立信息化平台
物流的信息化是电力企业物流组织系统整合的支撑技术。物流信息系统是以计算机和网络通讯设施为基础、以系统思想为主导建立起来的为了进行物流计划、操作和控制而提供相关信息及为业务人员提供操作便利的人员、设备和过程相互作用的结构体。物流信息化赋予物流组织新型的生产要素——信息，能够有效地把各种零散数据变为商业智慧，大大提高了物流组织的业务预测和管理能力，通过“点、线、面”的立体式综合管理，实现物流组织内部一体化和外部供应链的统一管理。从而有效地为物流组织解决单点管理和网络化业务之间的矛盾，成本和客户服务质量之间的矛盾，有限的静态资源和动态市场之间的矛盾，现在和未来预测之间的矛盾。因此，在电力企业物流组织系统整合过程中，物流的信息化是一项重要工作。物流管理的核心就是物流信息的管理。现代物流区别于传统物流的关键在于信息化和网络化。物流信息系统的建设决定信息传递效率，而信息传递效率直接影响物流中心的服务水平，物流中心的服务水平又决定了企业的竞争优势。
需要强调的是，信息化建设必须与业务流程优化结合在一起才能产生良好效果。即业务流程的梳理是为提高管理的整体有效性，而信息化提高的是效率，只有当有效性和效率两者同时提高，企业管理才真正上台阶，企业才能持续发展。
4、建立自营与外包相结合的物流运作模式
伴随着电力企业的深入改革，主业辅业分离是大趋势。作为物资供应的辅助部门在以后的改革中极有可能从电力企业中脱离出去。那么针对电力企业的物流业务的开展应该选择自营与外包相结合的物流运作模式。因为，对于国内第三方物流市场尚不成熟，操作及标准和制度还不够规范，第三方物流企业的规模还非常有限情况下，从企业实际出发，实行独立核算、自负盈亏的电力企业本身内部物流系统相当庞大。同时，利用物流合作伙伴可以获得战略上和操作上的优势，其中包括：减少资本投入，降低成本；有利于提高客户服务质量；使企业获得先进的技术和管理经验；减少风险和不确定因素；获取信息能力提高，有利于经营规划等等。所以，选择内部自营与外包相结合的物流经营战略是电力企业物流管理的最佳选择。
5、加强对物流人才的培养
通过分析世界物流前l0强，发现非资产型物流公司的盈利能力显然强于资产型物流公司，而且具有竞争力的业务核心是物流管理。必须高度重视物流方案设计，在服务操作上严格执行统一的标准，坚持严格的质量管理，以信息技术和信息网络贯穿物流整个服务过程。由于我国实践经验不足，人才的培养就更显重要。归根结底，人的因素是第一位的，只有在物流从业人员的素质提高的基础上，才有可能不断增强竞争力，不断学习与应用先进技术、方法，发展出适合电力企业的物流管理模式。
要在实践上建立一套完备的现代物流管理体系决不是一件非常简单的事情。它不仅仅需要在资金人力方面做大规模的投入，而且不同的企业在管理一个复杂多变的系统方面，还必须拥有丰富的专业知识和专用人才。要使物流在国民经济中发挥巨大的作用，关键在于离不开具有高度的物流专业知识和管理经验的物流管理人才和从业人员。因此，亟需把培养这方面的人才工作提到企业的发展的重要日程上来。
我国现有电业企业人力资源庞大，但整体管理和科技技术素质有待提高。我国现有的人力资源机构复杂庞大，建设物流管理队伍可从两个方面考虑，即培养原有人员和招纳专业管理人才，两者都不可或缺。原有人才对于现有的工作环境和工作条件熟悉，他们在物流管理的现代化过程中建构适合实际具体情况的管理体系起着重要的作用；专业管理人才是一支新生的队伍，他们吸收借鉴前人和西方的经验和先进管理思想。传统物流管理主体的新管理理念需要有这支新活力的注入。
监督机制是维系正常的生产秩序和工作秩序的保证，是约束个人行为的规范，也是对权力滥施的一种制约，“没有规矩，不成方圆”，大到国家小到企业都不能没有监督机制，虽然它们各自的表现形式不同，但经验表明，没有监督的权力和抵触监督的行为出现问题是意料之中的事。要想取得进一步的发展，使得电力企业的物流管理能够为企业的发展带来切实的经济效益，建立一套完整的管理监督机制是非常必要的。加强监督，完善管理，是企业健康发展的基本保证。
六、参考文献
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新乡小区的物业管理的内容主要包括房屋管理与维修、绿化管理、环境卫生管理、小区便民服务、HSE管理以及供暖工作等。目前小区的绿化管理和维修、房屋管理、卫生等基本管理逐渐完善，保证了居民的生活环境的质量。下面就新乡小区HSE管理工作以及供暖工作进行简单的分析。（一）HSE管理工作。HSE是健康（Health）、安全（Safety）和环境（Environment）三位一体的管理体系。安全生产、保护环境、维护健康，是对物业公司生产经营运行状态的本质要求。生产经营的过程，就是与HSE相伴相生、相互影响的过程，生产一刻不停，对HSE的要求就不能终止。物业公司风险无处不在、考验无处不在、责任无处不在，HSE工作没有“淡季”“旺季”之说，更无“闲时”“忙时”之分，必须做到警钟长鸣、常抓不懈，任何时候都不能有丝毫的放松和懈怠。只有这样，才能保证物业管理日常工作安全、有序、平稳地向前推进。当前新乡小区物业管理在HSE方面制定了以下对策。首先，编制公众聚集场所事件应急预案、应急预案、天然气管线泄漏应急预案、电梯突发事故专项应急预案。每季度开展一次预案演练。其次，针对小区公共区域的安全隐患问题，每个月进行一次安全自查，每季度处领导进行一次全面安全检查，及时排除已经发现的安全隐患。再次，集中整顿小区安全隐患。针对小区公共用地乱摆乱放、乱栽乱种等问题进行集中处理，并清除16栋住宅楼楼道和7个车棚堆放的易燃杂物。结合HSE观察制定活动实施方案，调动全员参与安全管理的积极性。最后，对电梯等特种设备开展专项检查。每月进行两次电梯保养工作，每半个月进行自查巡检，每年进行一次电梯检验，制定电梯安全管理制度。（二）供暖工作。新乡物业管理部门在供暖方面是结合热力公司工作，配备专人负责二次网及住户巡检维护，及时处理检查出的问题。比如供暖后，处理入户管线腐蚀穿孔等。督促热力公司生产部修理或更换小区内各种机械设备的老化或者是损坏零部件，比如热力站两台补水泵单向阀、补水罐浮球阀等。（三）改善小区环境工程情况。为成功创建“AAAA”级小区，达到创建标准，2016年小区管理处对小区部分楼房、外墙、景观进行改造，开展了四项工程：2016年6月新乡处一区部分住宅楼楼顶漏水工程、2016年7月新乡管理处基地生活区小围墙整治工程、新乡处仿古亭子修缮等综合维修工程、管道局家属院文化墙工程。并且在2016年8月完成了四项工程。1.争创集团公司“AAAA”级文明和谐示范小区完成情况小区建设以创建“4A级小区”为目标，以服务小区、提高居民生活质量为工作的出发点和落脚点。在保证小区工作正常运转的前提下，大力整治小区环境，集中整顿小区安全隐患，加强小区房屋管理工作。在处领导的正确领导下以及各相关职能部门的支持与配合下，新乡处一区于2016年9月成功创建集团公司“AAAA”级文明和谐示范小区。2.“四供一业”项目取得进展（1）供电方面：新乡小区处与新乡供电公司签订供电分离移交框架协议，已将《可行性研究报告》《分离移交项目实施方案》《稳定风险评估报告》《维护稳定工作预案》上交矿区管理中心。供暖方面：新乡小区处与新乡热力有限责任公司签订分离移交框架协议，已将《可行性研究报告》《分离移交项目实施方案》《稳定风险评估报告》《维护稳定工作预案》上交矿区管理中心。
二、小区管理优化
（1）实行上岗培训制度，创办一只专业的物业管理队伍，确立物业管理企业资质管理和从业人员的职业资格制度，在工作过程中处处体现绿色物业管理的理念，从而更好带动广大业主配合实施绿色物业管理。（2）推行“人性化管理”。尊重业主并提供温馨快捷的服务，在管理中充分体现“以人为本”和“业主至上”的理念。实行双向式管理模式，变被动服务为主动服务。还可建立服务单位评分制度，按月累计业主对小区物业单位的评分状况，以改进不足、提升服务品质。
参考文献：
[摘 要] 初步探讨了 企业 物流的三种模式，即物流自营、物流外包、物流联盟，以及每种模式中常见的经营方式。 【论文关键词】 企业物流 物流自营 物流外包 物流联盟 物流最主要的 问题 直接来自工商企业的经营，企业物流是物流 研究 和实践最重要的领域之一。企业物流是指在企业生产经营过程中，物品从原材料供应，经过生产加工，到产成品和销售，以及伴随生产消费过程中所产生的废弃物的回收,以及再利用的完整循环活动,包括供应物流、生产物流、销售物流。企业物流经营就是企业为合理配置物流资源、有效提供物流服务、不断创造物流价值、谋求良好 经济 效益而理顺各种关系的活动过程。 一、企业物流经营模式选择的必要性 由于深受“重商流”、“轻物流”思想的 影响 ，经营者对物流在企业中的作用和地位缺乏足够认识和重视，没有将物流看成优化生产过程、强化市场经营的关键，而将物流活动置于附属地位，被动地接受生产、销售服务。 按照英国的研究表明，各种物流费用平均占货价总额的14.8%；而美国的研究表明，各种商品的物流费用百分比，最低占10%，而最高可达32%；而 中国 的研究表明，一般商品物流成本占商品总成本50%～60%以上，水果、食品等商品的流通费用占商品总成本的60%～70%，玻璃、陶瓷的运输破损率高达20%；物流过程占用的时间几乎占整个生产经营流程的90%。据统计，发达国家的物流成本一般占GDP的10%左右，而中国的物流成本在15%～30%之间。 二、企业物流经营模式选择 企业选择什么样的物流经营模式，主要取决于两个因素：其一是物流对企业成功的影响程度；其二是企业对物流的管理能力。据此，设计出三种决策方案：物流自营方案、物流外包方案、物流联盟方案。 1.物流自营方案 物流自营是指生产企业借助于自身的物质条件自行组织的物流活动。在物流自营方式中，企业也会向运输公司购买运输服务或向仓储企业购买仓储服务，但这些服务都只限于一次或一系列分散的物流功能，而且是临时性、纯市场交易的服务，物流公司并不按照企业独特的业务程序提供独特的服务，即物流服务与企业价值链是松散的联系。 据调查，在国内 工业 企业中，36%和46%的原材料分别由企业自身和供应方企业承担；产品销售物流中由企业自理、企业自理与第三方物流共同承担的比例分别为24.1%和59.8%；在商业企业中，由企业自理和供货方承担的物流活动分别为76.5%和17.6%。物流自营比例之所以较高，是因为物流自营有利于企业掌握对顾客的控制权，保证供货的准确和及时，保证顾客服务的质量，确保企业能获取长期稳定的利润；物流自营是现有体制下企业的现实选择，如实行物流职能外包，必将使得已经自营物流的企业现有的物流设施闲置或转让，现有的物流人员换岗甚至下岗，肯定要触动一部分人的既得利益，企业的高级管理层无疑要冒很大的改革风险；企业的产权状况决定了企业自营物流；我国第三方物流的现状决定了自营物流是企业不得已的选择，如货主企业在接受物流服务时，常常遭受时间延宕、货物受损等对方违约的困扰。 一般说来，如果物流对企业成功的影响程度很大，且企业对物流的管理能力很强，企业采用物流自营模式较适宜。常见的物流自营经营方式有：①将分散在不同组织部门的物流活动整合为一个部门加以运作管理，实现跨业务单位的内部物流管理一体化。②开发内部的水平物流组织或跨职能物流组织，该组织按照业务过程或工作流进行，而不按照任务或职能划分，以实现跨任务协作、以顾客为中心。③建立物流服务部，内部的物流服务部门以市场为导向，并向内部的服务对象索取费用，且内部顾客不再享有免费或低价服务，物流部门可为外部顾客提供服务，内部顾客也可以任选外部供应商提供服务。④成立物流子公司，企业专司物流业务管理，对物流业务统一指挥并实行独立核算、自负盈亏，多余的物流能力可参与 社会 经营，避免物流能力闲置和浪费。 2.物流外包方案 物流外包是以签订合同的方式，在一定期限内将部分或全部物流活动委托给专业物流 企业 来完成。由于任何企业所拥有的资源都是有限的，它不可能在所有的业务领域都获得竞争优势，在快速多变的市场竞争中，单个企业依靠自己的资源进行自我调整的速度很难赶上市场变化的速度，企业必须将有限的资源集中在核
Abstract:Inordertoresolvethethreeagriculturalproblemseffectively,itisnecessarytogowithagriculturallogisticsofhealthiness.Thepaperexpatiatesthatagriculturallogisticscouldresolvetheproblemofrightsandinterestswithpeasants,theproblemofruralintegrationdevelopmentandtheproblemofsupplyandcompetitionofagriculturalproducts.Thispaperbringsforwardsomeadviceonhowtodevelopagriculturallogisticsafterenumeratingthefactorsofrestrictionandtheconditionsofexistence.
Keywords:agriculturallogistics;agriculturalproduct;threeagriculturalproblems;logistics
《国民经济和社会发展第十一个五年规划》开篇明确指出“十一五”期间是全面建设小康社会的关键时期，其中的关键是要实现农村的小康，开辟专门章节详细阐述了建设社会主义新农村问题，指出解决“三农”问题的任务相当艰巨。“三农”问题即农民、农村和农业问题，也就是农民权益问题、农村综合发展问题、农产品供给及其国际竞争力问题。
农业物流是从农业生产资料的采购、农业生产的组织到农产品的加工、储运、分销等，从生产地到消费地、生产者到消费者过程中所形成的包括信息传递在内的一系列计划、执行、管理和控制的过程。农业物流在国民经济发展中也具有举足轻重的作用，它涉及到整个国民经济的运行效率和运行质量，关系到农业产业化发展和农民的增收，连接着农产品的生产和消费。如何有效地保证农业生产，为农产品开拓市场、降低流通成本、实现农产品的价值等，已成为提高农产品竞争力、增加农民收入、实现农业现代化的关键问题。发展农业物流是促进农村经济发展的必要条件，改善和发展农业物流是促使“三农”问题得到解决的有效途径。
1发展农业物流对解决农民问题的促进作用
现代物流是以满足消费者的需求为目的，把采购、制造加工、运输、仓储、销售等统一起来考虑的一种战略措施，它涵盖了产品从生产到消费的整个物理性流动的全过程，包括物资的运输、仓储、装卸搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等活动。
现代物流除了具有技术密集型、知识密集型和资本密集型等特点以外，还具有劳动密集型的特点。
我国农村有5亿劳动力，相当一部分处于隐性失业的状态，比如失地农民。要从根本上改变农村的状况就需要把大量的农村剩余劳动力从农村中转移出来。因为物流条件的限制，资源优势不能转化为经济优势，特别是农产品运销不畅，是农民增产不增收的一个重要原因。
农业物流在农资、农产品的采购、运输、仓储、保管、装卸搬运、流通加工、销售等各环节需要改造或建立一批诸如国有粮食公司、供销合作社、农业公司、农业合作社、为农民协会服务的第三方物流企业、为农产品物流服务的专业运输公司、专业包装公司、专业仓储公司等物流主体企业，而这些环节都可建立在乡镇一级，对农资和农产品进行货物的疏散和汇集，便于更好地配送和大批量干线运输，可以吸纳很大一部分农村剩余劳动力，并且能够就地消化。这样一来，一方面解决了农村剩余劳动力的就业问题和农民的收入问题；另一方面，减小了大量农民集中涌向大中城市带来的就业等负面影响。配合已经出台的农村医疗卫生、社会保障措施和农村子女上学减免学杂费等措施，应该说，农业物流的良性有序发展能够很好地解决农民问题。
2发展农业物流对解决农村问题的促进作用
依托农村资源优势和劳动力优势，开展种子、农机具、农药、化肥、饲料等农资供应销售连锁经营；建立由流通型龙头企业直接开办的连锁超市或连锁商店；发展加工型企业配合连锁经营，搞好农产品和农资的集中配送；支持农民专业合作组织按照连锁经营的需要，发展规模化、专业化、标准化生产，提高产品质量，形成批量，统一向连锁经营企业直供直销农产品；帮助有条件的批发市场发展农产品配送中心，为其他连锁经营企业搞好配送服务，或依托批发市场发展农产品连锁经营；建立农产品的拣选、分类、包装、保鲜、深加工等，形成农产品的包装和加工制造业；通过建立冷冻、冷藏和仓储保管以及农产品的货代、配送和运输建立农产品储运企业。
规范农产品集贸市场，建立农产品批发市场物流体系，建设农产品经纪人队伍和运输人队伍，加强农村信息化建设，及时收集和农产品的供求信息和价格信息，以市场为导向，积极引导农产品的合理流通。
通过以上非农产业的建立和发展，在农村县乡一级基本具备现代农业物流系统的功能要素，进而可以整合农业物流主体，发展多元化流通渠道。通过体制创新，改造、培育、壮大专业从事农业物流主体，使其在农业物流中发挥重要作用，加快原有农资流通企业资产重组改造，改变目前规模小、服务单调和封闭运行的现状，按照农产品流通产业化的发展方向，重点加大对农产品批发市场、农产品运销企业、进出口企业、物流配送企业和大型食品连锁超市的扶持力度，以市场为依托，组织农产品运销协会，鼓励“生产基地+农户”、“加工企业+农户”、“运销企业+农户”、“配送中心+农户”等模式的发展，逐步建立现代企业制度，向专业化、规模化和综合化方向发展。
配合农村金融制度改革，增强农业物流企业的市场意识和客户服务意识，通过农业物流的发展带动其他产业的协调发展，能够促进县域经济的发展和农村问题的解决，加快农村城镇化建设的步伐，缩小城乡差距。
3发展农业物流对解决农业问题的促进作用
解决农业问题，主要是要解决农产品的供给问题和提升农产品的国际竞争力问题。
由于我国农业生产主要是以一家一户的小农户为基础的分散生产方式，不利于农业科技的推广应用，难以形成规模化、集约化和标准化的生产格局，导致我国农产品长期处于“一类原料、二类加工、三类包装、四等价格”的低效益局面。农产品难以满足远距离大批量运输要求，造成生产和运输中极大的浪费，生产和销售的规模效益不高，市场竞争力弱。
农产品具有生产与消费的空间矛盾，农业物流能够有效地协调农产品生产地域性与消费普遍性的矛盾；农产品生产受自然条件的制约和影响，具有供给与需求的矛盾，特别是一些季节性农产品，通过农业物流起到调剂余缺的作用。通过农业物流，解决我国13亿人口农产品的供给问题。
农产品具有特有的物理特性、生物特性和化学特性。让分散农户生产出来的农产品安全进入物流系统，经市场满足消费者的需求，农业物流起到关键的联接作用。通过农业物流能使具有市场竞争力的绿色农产品满足消费者个性化、多样化和及时化的需求，赢得市场和客户。
要合理解决农业问题，提高农业物流的效率和减少在运输、仓储、装卸搬运中的货差、货损，提高农产品的市场竞争能力，改变农民增产不增收的现状，应积极开展农业物流的增值服务：第一，农产品分类与分类包装增值服务；第二，农产品精加工、深加工后的小包装增值服务；第三，农产品配送增值服务；第四，特种农产品运输增值服务；第五，特种农产品仓储与管理增值服务等。农业物流的专业化、社会化、规模化、信息化优势，对提高我国农业的综合竞争力具有现实的推动作用，没有高效的物流能力，我国农产品很难获得较高的国际竞争力。
4发展农业物流的约束因素和现有条件
现阶段发展农业物流，在体制方面还存在着条块分割、地方保护、行业垄断；政策方面存在着政策体系不清晰、可操作性不强，物流市场存在无序竞争和恶性竞争；在人才方面，存在着物流管理和运作人才相对短缺，管理水平低、现有从业人员业务能力相对较差，现代物流主体企业不发达；农业物流基础设施和设备投入不足，现代化程度不高，物流的专业化和规模化程度不高，标准化建设相对滞后；农产品物流投资结构不够合理；农产品流通中的信息化建设不完善，农产品的加工开发落后，保鲜技术和加工能力制约着农产品的物流质量，导致产品附加值低；物流发展缺乏整体规划。这些因素对于发展我国农业物流具有很大的制约作用。
尽管发展我国农业物流有很多约束因素，但是也应该看到：
随着《物流术语》国家标准的，国家发改委等9个部委联合《关于促进我国现代物流业发展的意见》的实施，《全国物流标准2005年—2010年发展规划》提出的物流标准体系逐步建立，社会物流统计及社会物流总量核算的试算工作的开展，多层次物流专业教育体系和培训、考试与认证的启动，政府对农产品与农资连锁的政策和资金的支持等，从政策层面为农业物流的发展奠定了基础。
“十五”期间95％的行政村通电话的电话村通工程，“十一五”期间将加快推进农村公路建设，县乡公路将增加30多万公里，新改建农村公路将达120万公里，全国所有具备条件的乡镇、建制村都将基本实现通公路，95％的乡镇和80％的建制村通沥青路或水泥路，在基础设施方面为农业物流奠定了坚实的基础。
5发展农业物流的建议
（1）政府提供良好的公共设施，为农业物流发展创造良好的外部条件。交通基础设施建设应纳入国家发展的总体规划，统筹考虑、协调发展，从体制上打破部门分割和地区封锁，发展智能交通保证物流的高效率；充分利用现代信息技术，建立健全电子商务认证体系、网上支付系统和物流配送管理系统，促进信息资源共享，不断提高物流企业的信息化水平，推动企业内部流程改造，积极探索物流一体化管理，大力推进公共信息平台建设。
（2）政府应重视软环境建设。政府的作用主要在于制定物流发展战略、规划及产业政策，清除地区和行业壁垒，创造并维护公开、公平、公正的市场环境。根据现代物流发展的需要和我国国情，建立市场配置资源、政府营造环境、行业协调自律的运行管理机制和相应的法律法规体系，为农业物流企业发展提供公平的自由竞争的外部环境，为物流业的发展提供必要的条件。
（3）提倡农资、农产品加工制造企业和涉农商贸企业引入现代物流理念，积极进行企业内部流程再造和资源整合，提高自身物流管理水平。
（4）发展基于供应链管理理论的农业物流。供应链管理从系统角度出发，通过供应链各节点企业的无缝衔接和协同运作，可以有效减少各环节的成本，提高服务水平，最大限度地降低企业成本。加强农业企业间的物流合作，逐步建立供应链管理的合作伙伴关系，形成农业企业核心竞争力。改善农产品供给能力，提高农业物流服务水平，培育社会化物流的需求基础，发展第三方物流企业。
（5）加强科技投入，加速科技成果的转化，应用先进的技术和方法，采用新材料和新工艺，使物流规划和决策科学化，物流组织和管理民主化，优化资源配置，提高农业物流运作效率和效益。
6结论
以科学的发展观指导现代物流的发展，根据现代物流发展的规律，结合我国国情，发展农业物流，对改变农业产业结构，加强农民进入市场的组织化程度，增加农民收入，提高农产品的市场竞争力必将起到十分重要的作用；对促进“三农”问题的解决，加快社会主义新农村建设和构建和谐社会具有积极作用。
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关于业主的权利,2007年3月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。但这一概念受到了一些学者的质疑,他们认为,“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业”不相对应,可能会在具体的适用上产生歧义,也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱,导致民法理论与社会生活出现裂痕。因此,建议用“业”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。[1]
业属于物权的一种。物权是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的权利”[2]。业可以说是基于对物(不动产)的所有权而产生的权利,更狭义地说,是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
业与建筑物区分所有权相比较,既有相通的地方也有其特有的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看,许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”,其认为建筑物区分所有权,系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。国内学者杨立新教授也认为:建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权,对共同使用部分享有互有权,以及相互之间对建筑物的整体享有成员权,而构成的建筑物所有权的复合共有。[3]而业是以所有权为核心并关联到债权、继承权,以救济权为保障的多结构的权利体系。业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利,其内涵尚显狭隘:业的权利主体除了包括区分所有权人,还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体;业客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外,还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区整体环境等。因此,业除了包含区分所有权外,还包含非所有权形态的权利因素,例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。如果把业的概念界定为建筑物区分所有权,则会缩小业主的范围。“业”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。[4]
业实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。一般而言,建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题,不应包含成员管理权这一混合性权利,而平时在物业管理中使用的“业”则是以成员权为核心的权利,强调的是动态的权利运行。
业如果能明确地作为民事主体的一种法定权利,将有利于进一步保护公民(业主)的财产权,有利于规范和完善我国的物业管理制度,有利于完善我国的物权法体系。首先,业的权利主体具有“私人”属性,是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。当我们充分维护保障了社会私人权利尤其是自然人的各种权利和利益时,社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。[5]其次,业只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性,因此,将业法律化有利于进一步保护私人财产权,也有利于进一步完善我国的物权法体系。再次,业的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念,长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称,已被群众广泛接受和使用,已成为社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体,将社会生活中被反复使用的“业”引入民法制度之中,是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为,也是立法者关注民生,关爱普通百姓生活,促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。[6]
总之,业法律地位的确立,可以使业得到更好的行使与保护,可以使其与相应的权利更好地结合在一起,从而形成完整的法律关系。
二、业与物业管理权的冲突
目前,对于业的立法保护已经受到越来越广泛的关注。而在现实生活中,由于缺乏法律的规制,围绕业出现了一系列纠纷和冲突,其中以业与物业管理权的冲突最为明显。
(一)物业管理的困境及制度缺陷
近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多,有的还成为影响社会稳定的因素。其中有业主与开发商之间的利益冲突,有业主与相邻业主之间的矛盾,有业主与小区公众利益的关系协调问题,但最具代表性和普遍性的利益冲突,多发生在业主与物业管理之间。
物业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化发展起到了十分重要的作用。但随着人民权利意识的日益觉醒,由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与其服务对象——业主的矛盾却日趋紧张。以上海市静安区为例,2003年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159件,较2002年的65件上升了144.62%。这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后,2003年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》,这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。[7]《物业管理条例》的颁布实施,使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道,它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系,特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。
从《物业管理条例》的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的,体现了《物业管理条例》以人为本的价值取向。根据《物业管理条例》的规定,在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面,物业管理具有以下功能:(1)改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量。物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务,如绿化、维修、保洁等,使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。(2)有利于构建和谐社区。物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序,从而保障了社区的稳定和谐。(3)推动小区的精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,努力创造条件,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,改善了邻里关系,使人居环境得到了较大改善。
然而,综观我国现有的业及物业管理制度的立法与实践的状况,可以发现该制度仍然存在一些缺陷,主要表现在:一是业主委员会的法律地位不确定,导致业利得不到真正的保障。
依我国现行法,业主委员会不具有实体法的权利能力,真正法律上的权利主体是全体业主,业主委员会只是业主的代表机构。因此,由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业,业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。[8]二是业主选择物业管理企业的权利难以保障。《物业管理条例》第3条规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利,但在实践中不易操作。正如有的学者所言,立法的目的本来就是要细致精确,具备操作性,只“提倡”而不做硬性规定,会在操作过程中带来麻烦。三是业主委员会的登记机关缺乏法律依据。《物业管理条例》第16条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”按照我国相关法律规定,商业性社团需要到工商部门登记备案,非商业性社团应该到民政部门登记备案,不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。四是业主委员会的指导和监督机关缺乏合法性。《物业管理条例》第20条第2款规定:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。”而我国《宪法》规定,居民委员会是基层群众性自治组织。它不是一级国家机关,所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。这些缺陷的存在,必然导致业与物业管理权之间产生冲突。(二)业主与物业公司利益冲突的主要类型
业主与物业公司之间应当是一种委托服务关系。在《物业管理条例》实施后,业主与物业管理公司之间的矛盾有些得到了消除或缓解,有些仍然尖锐地存在着。总的说来,业主与物业管理公司之间主要存在以下几种矛盾:
一是新老体制交替导致的建设与管理的矛盾。随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化,在物业管理这一行业得到迅速发展的同时,住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。到《物业管理条例》出台前,据不完全统计,全国约有70%的物业管理企业是由房地产开发公司派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理依附于房地产开发,导致重建设和销售、轻管理的问题无法得到根本解决,很多开发项目在规划、设计、施工阶段就埋下了很多隐患。这种建设与管理的矛盾,除了少部分属于质量问题外,更多的是在移交物业管理时,没有或缺乏严格的承接验收手续,业主被动接受开发企业制定的业主公约中所包含的物业管理内容而产生的产权归属、维护、使用与收益处置等一系列问题。在《物业管理条例》颁布后,这一矛盾虽有所缓解,但并未得到根本解决。
二是由市场理念与物业管理消费观念冲突导致的服务与收费的矛盾。在服务与收费方面,业主与物业公司之间常常互相侵权:业主以物业公司管理不善、服务不周的名义拒绝交纳本应交纳的费用,致使物业管理费收费率低;物业管理企业则巧立名目多收费、少服务、质价不符,以押金、罚款等乱摊成本,以停水停电相威胁等不正当手段对业主进行强制管理,挤占公共场所、公共设施搞经营创收,挪用维修基金等。这些使得物业管理陷入“管理不善就拒缴费,费用不足就管理不善”的恶性循环之中。
三是由物业管理活动中相关责任主体缺位所导致的权利与义务的矛盾。物业管理本质上是业主对其物业进行管理的活动,是产权人对其财产特别是共有财产进行处置的活动。在《物业管理条例》颁布前,业主的这一权利是被剥夺的,这是导致物业管理实践中矛盾重重的主要原因。业主管理权的缺位以及其他相关责任主体职责不清、关系不顺,导致在物业专项资金的管理与使用,公用事业收费的代收代付与公摊,小区公共设施与公共场所的产权归属以及维护、使用和收益的处置等方面矛盾很多。这些矛盾在《物业管理条例》颁布实施后,有的得到了明确,有的得到了化解或缓和,有的仍不明晰。
(三)当前业主与物业公司之间矛盾难以解决的原因
物业管理矛盾产生的原因是多种多样的,但目前这一矛盾难以得到有效解决的原因,主要在于纠纷解决机制的缺位。业主与物业管理企业由于种种原因而出现一些矛盾和分歧是在所难免的,但是,导致矛盾难以解决甚至进一步激化的原因主要在于分歧和纠纷产生之后,没有一个比较好的解决纠纷的机制。当业主与物业管理企业发生矛盾冲突时,由物业管理公司出面疏导的做法显然是不合适的,因为让矛盾的一方当事人来沟通往往会使人产生不公和偏袒的感觉。而找行政主管部门投诉解决的话,行政主管部门也往往难以有效化解矛盾,甚至常常以“发生矛盾的双方民事主体协商不成应该通过法律诉讼”为由而退到后面。至于法律诉讼也并不是有求必应,由于物业管理纠纷常常社会危害性小,经济损失少,诉讼处理时间长,因此法院一般也不太愿意受理。这样,由于纠纷解决机制的缺位,处于弱势地位的业主的权利得不到保障,无法讨回公道,往往会采取一些比较过激的方法,结果是矛盾不仅没有得到解决,反而更加尖锐。
三、进一步完善物业管理法律制度的对策
目前我国虽然颁布了《物权法》及《物业管理条例》,但是有关业制度的立法还相当缺乏。为了使物业管理健康有序发展,应当尽快完善我国的物业管理法律制度,对业予以明确保障和规制。根据我国物业管理立法的现状和物业管理的实际情况,完善我国业及物业管理法律制度应当遵循以下几个原则:
第一,权利和义务平等原则。物业管理制度不仅要保护行业的健康发展,更重要的是最大限度地保护大多数人的利益。每一位业主(物业使用人)和物业管理人的正当权益均不受侵犯,一切活动均应在公平、公正的原则下进行;使业主的权利得到法律的规范与保护,使业主不再处于弱势地位。
事实上,《物业管理条例》已确立了业主与物业管理人之间的平等地位及权利运行规则。《物业管理条例》第2条规定:“本条例所称的物业管理,指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从这一规定可以看出,业主和物业管理企业之间是一种平等的法律关系,双方通过签订有法律效力的合同,物业管理企业受业主委托对物业进行管理。《物业管理条例》也明确了物业管理企业与业主委员会的关系,它们是被委托方和委托方的关系,是合同双方的主体。业主与物业公司之间签订的有法律效应的合同是一种“物业服务合同”[9]。“物业服务合同”的称谓更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位,增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识。由此可见,业主与物业公司之间在法律上是平等的,是不存在管理与被管理关系的。
第二,从实际出发,符合社会主义市场经济要求的原则。从实际出发,就要从我国物业管理现状和发展目标出发,完善我国的物业管理法律制度。市场经济是法制经济,而法制建设又必须符合市场经济的发展规律,反映市场经济的客观要求。可以说,我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系,专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成,皆有赖于市场经济的发展,没有市场经济,也就没有现代物业管理。因此,在完善我国物业管理法律制度时,必须符合社会主义市场经济的要求,必须符合我国的国情且具有实用性。
第三,同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律制度是我国社会主义法律体系的组成部分,必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法,也要符合全国人大及其常务委员会制定的有关法律。同时要在《物权法》之中,强化对业的法律保护,使之有法可依。第四,借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系,既要总结国内各地物业管理立法的经验教训,又要比较研究并借鉴国外物业管理法律的成功经验,寻求科学的立法方法和途径。这样,既有利于完善我国的物业管理立法,又有利于我国的物业管理同国际接轨。例如美国的物业产权制度对于我国的物业管理法律体系的构建就有一定的借鉴意义。
根据上述原则,在完善业及物业管理法律制度时,应当注意以下两个方面的问题:首先是立法模式的选择问题。在立法模式上有两种选择:一是民法典模式,把业和物业管理制度纳入民法典的相关条款之中。二是单行法模式,在现有的《物业管理条例》基础上,制定《物业管理法》,强化对业的保护,规范业主的权利和义务,把物业管理进一步纳入到法制化、规范化、程序化的轨道。对于以上两种模式,笔者更倾向于选择后一种模式,因为我国目前编纂统一的《民法典》的条件尚不成熟,而物业管理制度中暴露出来的许多问题又急需解决,必须要有一部法律对其进行规范。同时,先行制定单行法也可以为以后编纂《民法典》积累经验,等到编纂条件成熟之时再将它纳入其中。二是立法的制度安排问题。由于业与物业管理制度关系密切,所以在制度的安排上应该把它们视为一个综合的法律体系。其既要包含实体法的有关内容,如对于业利和义务的准确界定及法律适用等,又要包含程序法的有关内容,如对于业的取得及行使权力和维权的程序设计等。
此外,在完善物业管理法律制度时,要注意构建业与物业管理权的和谐体制。具体说来,应从以下几个方面入手:
一是制度设计上要兼顾业主、开发商、物业企业三方的权益。业主、开发商、物业企业之间的纠纷,有的是开发商的过错引发的,有的是物业管理企业的责任导致的,也有的是因业主的问题所引起的。就此而言,在进行相关制度设计时,应当平衡业主、开发商、物业企业之间的权利义务关系,既要确立、维护业主的诸多权益,也要关注、保护开发商、物业企业的财产权和管理权。在立法时,要避免因“业维护”这一浓烈的社会氛围而过分偏重对业的保护。
二是在制度运行时要平衡好各方利益关系。在构建良好的业及物业管理法律制度的基础上,要着力落实、解决制度运行上的问题,以保证相关主体的权益得到全面、公平的实现。在制度运行上,尤其要平衡好业主、开发商、物业企业之间的权利行使的关系,防止任何一方权利的不正常扩张或滥用。就司法机关、仲裁机构处理相关纠纷而言,需要审判者、仲裁者公正地对待各方当事人的权益,减少主客观因素的干扰,公平地进行裁判。
三是树立科学的业主维权意识。近年来,随着房地产业的发展和纠纷的增多,业主维权意识日趋浓厚,加之媒体及社会大众的情感因素的推波助澜“,维护业”的呼声、诉求远远超越了法律维权之范围,甚至出现了一些非理性的“维权”。客观而言,由于前些年房地产市场的混乱、房地产开发的暴利取向、物业管理的“行政化”倾向,的确造就了一些霸道的、不讲规矩的开发商和物业企业,同时也形成了业主为“弱势群体”的社会现象。但随着房地产市场秩序逐步稳定,制度逐步健全,我们需要重新思考相关的社会现象,树立科学的权利观,特别是要把“业主维权”放置于创建和谐社会这一整体环境之中,避免一味地强调“维权”而忽略对他人权利、对社会公共利益的尊重,更不应迁就业主背离法律的诉求。
