物业管理论文汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇物业管理论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

物业管理企业是以盈利为目的的，管理企业所开展的所有活动都是在自身的经济基础上展开的。物业管理企业的收入主要来源是物业管理费收入、公众性代办费、特约服务费收入、综合经营的收入，而在这些收入中每一项的利润都是受到制约的。与收入相对应的就是支出，物业管理企业的支出是多种多样的，包括服务人员的工资费用、公共设施的维护费用、固定资产的折旧费用等，这就造成物业管理企业的收入在用于管理项目的支出后所剩无几的现象。物业管理企业自身的特点使其在开展其他工作时会受到不同程度的限制，造成不能充分发挥物业管理企业作用的状况。

（二）物业管理企业的人才供给

1、物业管理企业在招聘求职者时的低要求

结合物业管理企业自身的特点，再加之是一种以营利为目的的企业，在收入来源相对稳定的状况下，企业为了获得更多的利润，就只能选择减少支出。企业支出的内容是多种多样的，服务人员的工资就是企业支出的一部分，在减少支出的观念下，就不可避免地在招聘服务人员时提供的薪资及其他待遇是低层次的。在现在社会中大部分职工的工资与学历、能力是相关联的，在劳动就业中占优势的人员就不屑于物业管理企业的工作。这就造成了物业管理企业工作人员的劳动素质的低要求的现状。

2、物业管理企业对工作人员的培训方面

物业公司需要对刚入行的工作人员进行培训，对培训人员、培训环境等的选择会极大地影响到工作人员的专业技能的学习、提高及应用。在培训的过程中所培训的内容有全面与否的差别，有难易的差别，对于资历较深的培训者来说，可以在深入浅出的同时将培训的内容全面深刻地传授给受培训者，对于资历较浅的培训者来说则不然。而由于在以营利为目的企业来说，减少支出在一定意义上代表着收入。低投入的培训的效果则造成了企业工作人员在工作中呈现出工作质量低下的状况。

（三）物业管理企业的设施配置不足

在物业管理企业应急管理的过程中除了对工作人员素质的要求外，必要的硬件设施也是必须的。在事故发生时，面对情况不明的危险，单一、有限的应急救援装备是不能应付的，必须使用大量种类不一的应急救援装备，以使得事故对居民的人身财产的伤害降到最低的限度。物业管理企业的营利性使其在购买应急设施的时候，在应急设施的质量、数量、种类等方面进行考量，大多数物业管理企业往往会选择能够减少支出的商家。在这样的情况下，无法真正检验所购买设施的作用，但在应急的过程中，最需要应急设施充分发挥它的作用的时候，倘若企业购买的是劣质设施或者数量有限，那么应急救援就会受到制约。

（四）物业企业管理缺乏责任感

在物业管理工作人员招聘的时候，由于对工作人员的低要求，其所能够招聘到的工作人员在劳动素质、工作能力、学历等方面都会比较低，无论是他们在应急管理基本理论的掌握上，还是在应急事件的分析、处理上都会造成不同程度的失误，在关乎居民人身财产安全的情况下，失误有的时候造成的不仅仅是财产的损失，有可能会对人的生命构成极大的威胁。物业管理企业在城市小区中扮演着保护小区居民的人身财产的重任，但由于小区的居民较多，物业所要处理的事情比较繁杂，对于不经常发生的安全问题就遭到了物业管理企业的忽视。大部分的物业管理企业在实际生活中，存在一种应急设施类于摆设的心理，这是不正常的。在种种因素下，作为小区安全的保障者，存在着安全意识淡薄，安全设施陈旧或者数量质量不达标等不合理的状况。

（五）物业企业管理体系不健全

应急过程中最令人担心的是工作人员手忙脚乱，乱作一团。为了有效防止慌乱局面的出现，需要制订有效的应急管理制度为应急管理提供制度保障。完善的管理规章制度包括应急预案体系、应急管理体系、应急运行体系三大部分。应急制度的规范化可以使应急过程中工作有条不紊，有效地提升救援的效率。在日常管理工作中，就要加强对工作人员的管理。对工作人员的工作给予详实而稳定的工作安排，这样能够使工作人员各司其责，同时团队在日常的相互配合下能够了解队友，达成一种默契，这有利于在应急中形成良好的配合，提高应急工作的效率。

（六）缺乏合理有效的惩奖制度

物业管理企业挑选到适合工作的求职者，这只是对人才选择的第一步。每天重复的工作会让人觉得乏味，物业管理企业的领导者要想使工作人员能够充分施展自己的才能，需要合理的鼓励机制的建立，对于工作人员来说都希望自己在工作上的成绩能够得到他人的认可，得到他人的尊重。一种合理的鼓励机制不仅能够提高工作人员的工作激情，还能够激发工作人员的创新能力，促进总体工作的顺利开展，提高物业管理水平的不断提高。在日常管理中，也会遇到各种各样的问题，工作人员在处理这些问题的时候，可能会由于不同的原因而造成不必要的错误，在这种情况下，可以依据错误造成的后果的不同程度，对工作人员进行不同程度的处罚，以便在日后的工作中能够引以为戒。然而在大多数物业管理企业中缺乏合理有效的惩奖制度，使得错误不能有效地及时制止。

（七）缺少对典型事件的研究

对于应急管理是一项必要的工作，安全问题越少越好，在实际生活中，我们基本是处于一种平安状态，安全问题不常发生，但是安全问题有时候是不可避免的，一旦发生就需要采取应急措施，正是基于安全问题的特点，我们不能够很好地熟悉安全问题。为了能够很好地掌握应急管理的方法，就需要在平时对出现的典型安全问题进行透彻的分析，以便在实际的事故中能够顺利地解决所遇到的安全问题。

（八）缺乏与居民的沟通

现在是个文明的社会，特别是城市小区的居民，他们有着相对稳定的工作，有着良好的生活环境，受过良好的教育，他们对物业管理企业能够给予理解和支持，物业管理企业可以与居民进行良好的沟通，积极地了解居民的所想所需，向他们采纳有益的建议，不断地改善。提升自身的工作质量。这不仅有利于与小区居民形成和谐的关系，还能使更多的居民感受到小区的民主气息，得到更多居民的理解和支持。城市小区是一个人口众多，关系复杂的集合体，城市小区中人与人之间的和谐是社会和谐的重要组成部分。

二、物业管理企业应急管理体系的构建策略

（一）建立健全应急预案体系

突况具有不可预知性，一旦突发事情发生，最可行的办法就是沉着冷静地分析突发事件，然后尽可能有效的提出预案以制止或减轻突发事件所带来的不利后果。在制订预案的时候，需要工作人员的全力配合，进行充分的、全面的研究、分析突发事情。在制订预案的时候也要注意分清主要矛盾与次要矛盾，善于抓住主要矛盾的主要方面，不能眉毛胡子一把抓，也不能照搬以前的预案模式。

（二）建立健全应急管理体制

预案只是应急过程的一部分，确定应急预案之后需要的是具体的安排，针对工作人员的性格特点，组建不同层次的小组，这就包括总指挥小组、执行小组、探测小组等等，这一系列的安排看似只是对人员的划分、重组。但这样的划分是保证在应急过程中使得救援工作能够有条不紊地进行，使得应急工作顺利的展开。

（三）建立应急运行机制

在应急运行机制中包括监测预警机制、应急预测、分级应急小组等等的建立和完善。同时要建立健全惩奖制度，使得工作人员能够提高对应急管理的应急意识。在运行的过程中也要加强对先进设备和先进技术的运用。这样能够有效地提高对应急管理的效率，同时能够很好地保障居民的生命财产的安全。

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2.优化电力企业物业管理的对策

2.1早期全面介入，强化物业建设质量

只有具备高品质的物业，才能提高物业管理的水平。这就需要物业公司尽早的介入，作为物业管理企业来说，应当考虑从后期物业管理的角度出发，综合考虑业主、开放商等各方面的利益，将物业管理各个细节延伸到开发建设的各个环节，提出行之有效的规划、设计建议，为物业后期管理提供便利。

2.2加强电力企业内部管理，强化服务意识

为了提高物业管理的服务质量，首先就需要从物业管理企业的内部出发，逐渐的转变员工的服务意识，并加强对其专业技能以及理论知识的培养，执行竞争上岗制度，合理安排物业管理的程序。具体的措施体现在以下几个方面：

（1）引进优秀的物业管理高层人才，充分发挥其在物业管理中的领导才能。

（2）加强对物业管理企业员工的培训，包括专业管理以及相关方面的知识，定期进行考核，采用评比等手段，提升员工自身的综合素质；

（3）加强物业管理企业的内部管理制度，建立良好的企业文化，增强企业的凝聚力，使全体员工树立高质量的服务意识，提高物业管理整体的服务质量。

2.3规范物业管理自身的行为

为了规范物业管理自身的行为，需要做好以下几个方面的工作：

（1）物业管理工作本身存在程序复杂、项目众多、环节繁杂等特点，需要加强对物业的日常管理，强化管理岗位，突出工作程序，优化物业管理的中心环节。

（2）完善物业管理相关的法律法规，有效的约束物业管理的行为。物业管理企业也需要引进质量体系，制定质量监督手册，运用国际通用的准则，规范物业招投标、管理服务方案制定、接管验收、入伙管理、职工回访、有偿服务、退伙管理等所有过程的控制要求，来逐步完善其质量管理体系。

（3）物业管理企业需要加强对企业员工的沟通，关系员工的工作与生活，和谐企业与员工之间的关系。另外，要建立科学的奖罚制度，激励员工，充分挖掘员工的潜力，积极听取员工的建议。

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二、石油企业物业的专业化分工

石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。

（一）咨询服务

作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。

（二）保洁保安

无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。

（三）设备维修

石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。

三、培养石油企业物业管理的专业化人才

纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。

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2新时期下物业管理企业的竞争策略

通常情况下，物业管理行业的目标市场以及服务种类都是定位在保安清洁和劳动密集型房屋管理权等内容上，而这对企业所采取的营销手段、市场渠道的拓展以及企业的服务形式和服务内容等都是有一定的约束作用的，并且也会对物业管理企业的盈利水平和经营能力产生影响。在物业管理行业向着专业化发展的趋势下，服务产品的专业化程度以及科技含量水平的高低将是两个最重要的影响因素。

2.1建立更加专业的物业维修部门

在物业管理企业中，所涉及到的维修和服务项目是非常多的，相关的专业也很广，在人们物质生活水平不断提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了显著的提高，所以住户的要求也是多种多样，大到住行，小到衣食，都有着不同层次和不同方面物业需求，因此，要想满足这些种类繁多的需求，并且为用户提供更加优质的服务，就必须成立专业化的物业维修部门，同时组建一支更加专业的物业维修团队。要有专业的房屋等建筑物的维护部门，要有物业附属设备、基础设施的维修和保养部门，要有相关的场地的维护和管理的部门，要有消防设施的更新、维护和保养的部门，同时治安保卫、车辆管理、庭院护花以及清扫保洁等都要配有专业的服务人员或是服务机构，这样才能真正的组建一个专业的物业维修部门，每一个机构或是个人在各自领域上都有着较高的专业技术水平，为用户提供更加全面、更加优质的物业维修服务，只有这样，得到了所服务住户和业主的信赖和支持，物业管理企业才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。

2.2提高物业维修人员专业的技术水平

由于历史上的种种原因，物业管理企业的维修人员大多是从原来各个单位所分离出来的后勤服务人员，这些人员的年纪普遍偏大，并且存在着专业不对口以及技术水平较低等问题，应用的操作技能和管理能力也十分匮乏。未解决以上所存在的种种问题，首先应大力的实施减员增效的措施，认真研究和分析目前物业维修人员数量过多、用人成本过高并且专业素质较差的实际情况，减员就是实现物业维修部门自立生存的一个重要的措施，尽可能的精简管理层，同时大胆的放开作业层，对维修岗位以为的剩余人员应坚决的执行减员的措施。在实行减员增效策略的过程中，要利用好相关的政策措施，减下来的人员，可以替代现在由外来雇工所占据的岗位，这样对降低整个企业的工资水平也是十分有利的。对于留下来的物业维修人员，应定期的对其进行物业维修知识等方面的培训和教育工作，充分提高物业维修人员的维修技能和专业技术水平。同时还应加快物业维修高级人才的培养步伐，可以适当的从外部引进高素质的专业的物业维修人员，这样才能真正的打造出一支适应我国社会主义市场经济发展需求的高素质的物业维修的人才团队。

3专业化发展是新时期物业管理的必然趋势

在新时期下，物业管理企业竞争策略的制高点就是物业管理专业化的发展方向，物业管理不再是传统的大一统的管理模式，而逐渐转变成为全新运作的专业化的管理模式，通过这一模式物业管理市场的竞争优势才能得到强化，市场特有的竞争力才能得到巩固和提升，所以，专业化的发展方向必将成为物业管理企业发展的趋势。

3.1专业化的发展更加有利于物业管理企业在服务和管理的过程中形成统一的模式

也更加有利于企业共享资源和降低成本，通过向客户提供更加人性化和更加优质的服务，物业管理企业才能够真正的实现规模化的经营管理，从而提高其所带来的社会效益和经济效益。

3.2通过建立专业的物业维修部门以及提升物业维修人员的专业素质等措施

才能不断满足业主对高品质服务和新生活的需求，提升了物业管理企业的形象力、生产力和扩展力，在更加专业化的服务内容中，企业所提供的服务活动将更加完美、专业和精细，在激烈的市场竞争氛围中找到更多的商机。并且借助于这类物业专业化的服务，也能够更好的适应不断变化的个性化的服务需求。

3.3在物业管理企业专业化发展的要求下，将建立更加专业的服务管理机构，比如说清洁、绿化、保安以及工程维修等物业管理活动都要配备专业化的服务团队，而这也更加有利于统一物业管理行业的服务标准，物业管理专业的服务安排得到进一步的统筹和规划，无论是资金的使用效率还是资金的配置，都得到了大幅度的提高。

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新乡小区的物业管理的内容主要包括房屋管理与维修、绿化管理、环境卫生管理、小区便民服务、HSE管理以及供暖工作等。目前小区的绿化管理和维修、房屋管理、卫生等基本管理逐渐完善，保证了居民的生活环境的质量。下面就新乡小区HSE管理工作以及供暖工作进行简单的分析。（一）HSE管理工作。HSE是健康（Health）、安全（Safety）和环境（Environment）三位一体的管理体系。安全生产、保护环境、维护健康，是对物业公司生产经营运行状态的本质要求。生产经营的过程，就是与HSE相伴相生、相互影响的过程，生产一刻不停，对HSE的要求就不能终止。物业公司风险无处不在、考验无处不在、责任无处不在，HSE工作没有“淡季”“旺季”之说，更无“闲时”“忙时”之分，必须做到警钟长鸣、常抓不懈，任何时候都不能有丝毫的放松和懈怠。只有这样，才能保证物业管理日常工作安全、有序、平稳地向前推进。当前新乡小区物业管理在HSE方面制定了以下对策。首先，编制公众聚集场所事件应急预案、应急预案、天然气管线泄漏应急预案、电梯突发事故专项应急预案。每季度开展一次预案演练。其次，针对小区公共区域的安全隐患问题，每个月进行一次安全自查，每季度处领导进行一次全面安全检查，及时排除已经发现的安全隐患。再次，集中整顿小区安全隐患。针对小区公共用地乱摆乱放、乱栽乱种等问题进行集中处理，并清除16栋住宅楼楼道和7个车棚堆放的易燃杂物。结合HSE观察制定活动实施方案，调动全员参与安全管理的积极性。最后，对电梯等特种设备开展专项检查。每月进行两次电梯保养工作，每半个月进行自查巡检，每年进行一次电梯检验，制定电梯安全管理制度。（二）供暖工作。新乡物业管理部门在供暖方面是结合热力公司工作，配备专人负责二次网及住户巡检维护，及时处理检查出的问题。比如供暖后，处理入户管线腐蚀穿孔等。督促热力公司生产部修理或更换小区内各种机械设备的老化或者是损坏零部件，比如热力站两台补水泵单向阀、补水罐浮球阀等。（三）改善小区环境工程情况。为成功创建“AAAA”级小区，达到创建标准，2016年小区管理处对小区部分楼房、外墙、景观进行改造，开展了四项工程：2016年6月新乡处一区部分住宅楼楼顶漏水工程、2016年7月新乡管理处基地生活区小围墙整治工程、新乡处仿古亭子修缮等综合维修工程、管道局家属院文化墙工程。并且在2016年8月完成了四项工程。1.争创集团公司“AAAA”级文明和谐示范小区完成情况小区建设以创建“4A级小区”为目标，以服务小区、提高居民生活质量为工作的出发点和落脚点。在保证小区工作正常运转的前提下，大力整治小区环境，集中整顿小区安全隐患，加强小区房屋管理工作。在处领导的正确领导下以及各相关职能部门的支持与配合下，新乡处一区于2016年9月成功创建集团公司“AAAA”级文明和谐示范小区。2.“四供一业”项目取得进展（1）供电方面：新乡小区处与新乡供电公司签订供电分离移交框架协议，已将《可行性研究报告》《分离移交项目实施方案》《稳定风险评估报告》《维护稳定工作预案》上交矿区管理中心。供暖方面：新乡小区处与新乡热力有限责任公司签订分离移交框架协议，已将《可行性研究报告》《分离移交项目实施方案》《稳定风险评估报告》《维护稳定工作预案》上交矿区管理中心。

二、小区管理优化

（1）实行上岗培训制度，创办一只专业的物业管理队伍，确立物业管理企业资质管理和从业人员的职业资格制度，在工作过程中处处体现绿色物业管理的理念，从而更好带动广大业主配合实施绿色物业管理。（2）推行“人性化管理”。尊重业主并提供温馨快捷的服务，在管理中充分体现“以人为本”和“业主至上”的理念。实行双向式管理模式，变被动服务为主动服务。还可建立服务单位评分制度，按月累计业主对小区物业单位的评分状况，以改进不足、提升服务品质。

参考文献：

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2调查结果的统计与分析

2．1对物业管理服务收费情况的认知

业主认同物业管理为第三产业服务性行业，接受物业管理费为业主日常生活中的一项正常消费，是保证物业管理行业能够持续健康发展下去的关键。在调查统计的结果中，有75.9%的接受调查者表示认同物业管理服务属于一种住房使用过程中有偿收费服务。只有认同物业管理服务应成为有偿服务，业主才会在收缴物业费时表示积极配合，避免部分小区中物业费收缴难以致物业服务质量下降，进而使业主更加不愿意缴纳物业费的死循环。沈阳的物业公司及物业管理协会应注意对业主在这方面意识的宣传和引导，进而促进沈阳的物业管理行业向着更加商品化，规范化的方向发展。

2．2现阶段物业管理中的问题

(1)业主委员会这一制度在沈阳地区执行的并不够成功。在接受调查者中，仅有31.9%的业主表示，其所入住的小区成立了业主委员会且能够代表业主的利益;39.7%的业主表示，虽然其所入住小区成立了业主委员会，但该委员会并未能够获得小区内业主们的信任或不能代表业主们的利益;其余28.4%的业主表示，其所入住的小区并未成立业主委员会。住宅物业管理中的许多工作内容都是如园区绿化、道路、安保等涉及园区内众多公共区域，牵扯园区内全体业主共同利益的工作。如此牵连广泛的事情，需要一个能够代表全体业主利益，全体业主都信服的业主委员会去统一业主们的认识，代表全体业主对物业公司发出指令，使物业公司的服务能够让业主们满意。(2)物业费收缴后的使用情况不够透明。在接受调查的业主中，26.9%的业主表示，其所入住小区清楚明白的公示过物业费用的使用明细;40.4%的业主表示，询问过物业公司的物业费使用明细，但并未得到过明示;32.7%的人表示，并未关心过物业费用的具体使用情况，未曾留意过。从统计结果可以看出，至少有40.4%的业主是关注物业费的使用情况的，正如去超市消费购物后会看看购物小票核对一下金额一样，业主缴纳了物业费进行消费，购买物业公司的服务后，希望知道也应该有权知道自己花了钱都买到了什么。

2．3对物业管理新方式的认可情况

(1)改变现行物业费收费方式。在接受调查的业主中，69.5%的业主更愿意接受按照物业公司实际维修量支付劳务费的收费方式，只有30.5%的业主仍愿意维持现行按照每平方米收取固定费用的收费方式。目前沈阳地区普遍的物业费收取方式都是按照住宅面积，以每平方米收取固定费用的做法去收费。这种收费方式在收取时看似简单容易核算，但存在隐患。每平方米具体多少钱，这个标准各个小区各有高低，但每年都是有增无减。园区内公共设施每年的维修量并非固定不变的，每年都会有波动。这就使物业公司和业主之间产生了一种博弈，即如果今年公共设施状况良好，维修劳务费用低于物业费收取的固定金额，则物业公司获胜，业主们多交的物业费就变成了物业公司的利润;而如果下一年公共设备老化，维修费大幅上涨，物业费无法解决问题，物业公司只能凭借自身资金抵挡、或终止合同以逃避。而业主始终处于被动地位，作为消费者反而身份被动，如何会满意。改变现有方式，实行按照物业公司实际劳务费用向业主收取物业费的做法在核算和收费时会稍麻烦一些，但却既能保证物业公司正常利润的获取，又能使业主利益得到保障，实现共赢。从调查统计结果来看，此种方式获得了大部分沈阳地区业主的欢迎。(2)提高业主的自主度。建议物业公司以适当工资或优惠条件从业主中招聘看楼人，从事为本楼业主保管钥匙、清理卫生、接收快递等服务。从调查结果来看，26.2%的业主表示愿意积极参与看楼人的招聘、58.9%的业主对此事表示赞成但并不愿意去参与招聘、14.9%的业主不赞成此种做法。综合来看，85.1%的业主对此事持赞成态度，并且有相当部分的业主对从事看楼人的工作表示感兴趣。从物业公司的角度来看，从业主中雇佣看楼人会使其成本下降。应聘看楼人的业主多为本楼热心业主，对工资的需求低于其社会成就满足感，相对可以降低物业公司的人工成本。而从业主角度来看，看楼人都出于本楼业主，业主之间对互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于现代人邻里关系的建立，拉近业主间的距离，使业主们在小区内生活时能够感觉到温馨。

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二、女性在工作中的主要特点

近些年国家对女性更加尊重，女性的地位也越来越高，尤其是在职场上更加明显。现在很多的行业都能看到女性的身影，从航天事业到公交车司机，从政府官员到酒店服务员，等等。可以说，现在的女性在所有行业的工作中，基本都能胜任，并且在很多工作中还有较强的优势。女性在职场中能够充分发挥她们的细心、耐心、脾气好等性格优势，尤其是在服务行业中，相比男性优势更明显。若能把这些优势用在职场中，会有利于她们职业生涯朝着更好的方向发展。但同时也有很多的因素限制了她们的发展，比如每个女性不可避免的生育问题和家庭的拖累，很多女性都是事业、爱情、家庭不能兼顾。性格上很多女性都优柔寡断，进行决策时经常犹豫不决等。很多女性在家务、逛街、装扮自己中消耗了很多的业余时间，这使得她们没有充足的时间去学习新的东西，相比男性她们知识的更新就慢很多。在现代职场中，女性要想取得更大的成就，需要付出更多的努力，必须克服这些自身的不足和外界对自身的限制因素，必须充分发挥自己的优点和特长。

三、女性在物业管理服务中的优势分析

物业管理服务中，我们经常能看到很多女人员的身影。笔者所在的小区，物管工作人员多数为女性。的确，女性的一些先天的优势更容易在这个行业中发挥出来，下面从女性特点的几个方面，就女性在物业管理服务中的优势作一分析。

1、女性敬业、踏实的品质有利于物业管理服务

随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们更加注重服务品质的提升。在现代居住和商业环境中，人们非常舍得花更多的钱来求得更优质的服务。物业管理服务企业也就是顺应这一服务要求而出现的。笔者所在的城市，1995年第一家物业服务企业成立，近十几年来，物管企业发展不断壮大，目前市区已有物业服务企业280家，行业从业人员约3万余人，其中女性占大多数。而从事这项物管服务工作的女性大多都能吃苦耐劳，都很敬业，在家里都能做家务，对于不是很繁重的工作，都能很好、很踏实地去做。我们无论在居民小区内还是在商场，都能看到保洁阿姨忙碌的身影；在物业公司也更能看到客服为了业主的家庭小事而认真记录的情形；也能看到更多的服务人员为了通知某件事情而挨家敲门的身影。所有这些都需要耐心地去做，我们的女者都能一步步做得很好。物业管理服务是个必须要踏踏实实、认认真真为业主办实事的工作，在这项工作中来不得半点虚假马虎。我们经常能够看到，很多物业管理服务公司由于服务不到位，员工服务的水平不够，又缺少敬业精神而被业主辞掉的例子。如果我们的物业公司中，多一些女性，多一些爱岗敬业、脚踏实地认真做事情的女性员工，相信更能够与业主和谐共处，共同发展。

2、女性能在物业管理服务中更好地处理人际关系

物业管理服务中面对的主要是业主，而业主中的人员层次非常复杂。一个小区内的成员既有年轻人，也会有很多的老年人，年龄不同、脾气性格不同、文化水平不同，要面对这样的差距进行有效沟通确实是一件非常困难的事情。而女性一般具有良好的性格，更能理解家长里短过日子的不易，在沟通中也就会更多地从对方的角度去思考问题。例如笔者所在的小区有一户业主家里客厅顶部滴水，一大早男主人就气势汹汹地来到物业公司大声嚷嚷，要求立马修理，然而负责接待的物业公司经理不同意，这位经理也是一名男性，平时脾气就有点火爆，他坚持强调维修有个先来后到，需要排队等候安排，业主听后很是不满，于是双方争执起来，闹得不可开交，甚至要大打出手。这时我们的一位女性管理人员走过来，劝他不要生气，男业主看到工作人员是女的，也不再好意思大声嚷嚷。接着工作人员给他倒上茶水，请他坐下来慢慢谈，并换位思考，柔和疏导，同时与公司经理商量好通知维修中心，协调人员急事急办，立即安排人员上门查勘。这一切业主都看在眼里，情绪渐渐有所缓和，说话的声音也变得和气了，最后红着脸不好意思地离开了，临走时不停地向工作人员表示歉意。我想，这就是女性的优势所在，她们感情细腻，能换位思考，如果每一位工作人员都能这样，相信业主和物业公司之间的距离一定会慢慢拉近，和谐相处。除了要面对业主外，物业管理人员还时常要面对内部的工作人员。物业管理服务是个程序繁多、种类复杂的工作，既要维护房屋的质量，保证业主居住的安全，又要维护小区的环境卫生，防止外来人员随便出入等。这样下来，既要同维修师傅打交道，又要跟保洁阿姨保持联系，还要跟保安叔叔交代清楚等，可谓是劳力费神。女性在这些关系的沟通中一般都能很好地处理，即使遇到一些“刁难”的人员，几句暖人心的话就能瞬间化解。笔者所在小区，有一装修师傅嫌办出入证麻烦，和保安发生争执，一名女性物管找到他，跟他说：“小兄弟，我们小区就是一个大家庭，要是你家每天都随便陌生人进出的话，你会是什么感受？”一句话说完，小伙子立马答应去办出入证。女性的优势可见一斑。

3、女性的细心，在物业管理服务中考虑问题更全面

物业管理服务是面对业主，为业主的生活提供周到细致服务。可以说物业公司要为业主的房子服务，要为业主的人服务，要为业主的一水一电服务，要为业主的大小车辆服务，要为小区的环境服务，要为小区的设施服务，要为小区内的人和小区内的物品安全服务，仅仅服务内部这还不够，还要防止外部人员随便进出。别说让我们去做这些事情，光听听这些服务的项目，想想就后怕。若是能够服务得好还行，若是出现什么差错，来自于业主的指责甚至是谩骂更让人不寒而栗。若是出现的差错不是某一家、某一户，而是使整个业主群体受到损失的话，那样来自全部业主的压力就更不容易化解。在这样复杂而又必须做好服务的情况下，怎么办？显然，我们的女性工作人员就可以发挥她们的细心特长了。她们在家做家务、照顾家庭养成了非常认真仔细的品质，再加上女性天生的心细，使她们能够把业主的需求及时认真记录下来，能够注意服务中的一些细节问题，追求服务的完美。一次一个女性物管人员检查时，路过小区看到一住户家的窗户往外渗水，但早上这一户人家已经上班了，就及时联系业主，发现是水龙头开着，使业主避免了更大的损失。

4、女性的“不要强”更容易保证人员队伍的稳定

在物业管理服务中，很多时候都必须要面对业主，要经常和业主进行沟通。这就要求物业管理服务人员能够更好地掌握业主的情况，掌握更多业主的需求，掌握更多的关于业主的信息，只有业主的情况能够成竹在胸，为业主服务时才能更好地交流，沟通起来就更加高效，也就更有利于工作的开展。要达到这样的效果，就必须要保证员工最大程度的稳定。任何一个有技术含量的行业，队伍的相对稳定是其发展最基本的保证。对于一个要面对众多业主的服务公司而言，稳定的队伍的重要性更是不言而喻。在保证队伍稳定上，女性多的物业管理服务公司相对来说就更加有优势。根据我们的生活经验，大多数的女性天生竞争意识不是很强烈，与男性相比，女性更注重家庭的幸福和事业的稳定，喜欢相对有安全感的生活。因此，如果工作的待遇和环境还可以的话，很少有人会主动选择离开，而更多的是选择坚持下来，认认真真把工作做好。有很强事业心的职业女性毕竟是少数，尤其是对于已婚、已育的女性，她们除了工作还有更重要的家庭要照顾，因此她们更喜欢相对稳定的工作环境。职场中大多女性比较敬业、工作踏实肯干，人员流动性相对就非常小。因此，女性的这些优势就有利于保持物业管理服务队伍的相对稳定。有了稳定的队伍，对一支做服务管理工作的公司来说，就会节省很多的人力成本，减少很多不必要的麻烦。

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2.统计学应用在房地产

社会经济的运行表现为两种状态，即均衡运行和非均衡运行。经济学上的均衡通常指瓦尔拉斯均衡，其基本假设是存在完善的市场体系和价格体系，如果市场完善，市场信息是完备的、通畅的，价格灵敏，价格随供求变化而调整，那么市场上商品的需求与供给必然相等，社会经济中的超额供给和超额需求都不会存在，这是一种理想状态，现实经济中很难实现。而非均衡是指不存在完善的市场，不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡，经济学上的非均衡通常指非瓦尔拉斯均衡，它以更为一般的假设为前提，展开对社会经济的研究，因此研究更具现实性。非均衡计量经济学是在非均衡理论的基础上发展起来的，它为运用非均衡理论来分析现实问题，提供了更为有效的工具。通过数据分析，我们发现非均衡状态在房地产市场更为突出，我国房地产市场发展的20年来始终没有逃出供求总量非均衡的现实。我国房地产市场本身起步较晚，发展过程中非均衡问题突出，而且呈现出某种程度的不稳定，应此仅拘泥于一般均衡理论来分析我国房地产市场是不完善的，必须尝试运用非均衡理论来分析我国房地产市场，需要指出的是非均衡理论和均衡理论并非对立体，应将两个理论联合起来，均衡是经济运行的目标，非均衡分析是实现均衡目标的有利手段。

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1.1低碳城市经济的理论内涵

低碳经济作为一种绿色经济发展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基础上，向着低碳的方向发展，利用碳中和的发展方法和节能减排的发展方式的一种经济模式。将充分利用清洁能源，创造绿色环保概念，重点研究人类赖以生存发展的重点，即进行节能减排创新、重视可持续发展作为其发展核心。低碳城市指在一定规划、政策和制度建设的推动下，公众以低碳为理念和行为特征广泛参与，政府公务管理层以低碳社会为建设标本和蓝图，通过转变经济发展模式、消费理念和生活方式，实现有助于减少碳排放的城市建设模式和社会发展方式。其途径是采用清洁能源和发展低碳技术发展产业，指导思想为低碳理念，实施基础为低碳技术和产品，主要对象为低碳能源生产和应用。城市低碳生活是指人们在日常生活中，追求的是一种简单、朴实的生活，不奢侈浪费，使用的也尽量都是低碳的环保产品，城市里的公共基础设施也都是低碳环保的一种绿色、可持续的生活习惯。

1.2物业管理行业的低碳理念

作为一个服务行业，物业管理行业中心是“以人为本”。低碳理念在物业管理行业的应运，主要体现在为业主服务的过程中，主要侧重体现在业主和物业使用人对低碳生活方式的认识与追求，即业主和物业使用人的“体验性”和对生活方式的“引导性”。从物业管理企业自身来说，低碳绿色概念也不能仅仅局限于字面意思，单方面控制能源的使用量及环境的污染程度，而需将其扩展到控制资源的可持续发展方面，主要落实到物业管理服务过程中节约成本、降低消耗、减少对环境影响等方面。

2物业管理的发展现状及存在主要问题

2.1物业管理的发展现状

2.1.1物业设施设备的耗能较高

物业设备设施，传统意义上主要有建筑的给排水、暖气供应以及电气输送等等。我们平时所说的物业设施设备管理主要是将出现问题的落后的设备转变为可以正常运行的设备，并且进行日常维护与保养。现在建筑管理中融入了更多的数字化和智能化，使得各种建筑中都运用到了现代先进设备，物业管理就有了便捷又复杂的设施设备管理系统，但是设施设备智能化的背后是成本的不断增加。部分物管公司认为，当建筑完工投入使用后，只要有空调或水电的师傅让物业设施运行起来就可以，却殊不知这样带来的严重后果，那就是会出现高能耗、设备损坏、恶化环境等问题。

2.1.2物业企业运行成本较高

由于物件的飞涨，使得电气水以及物业管理本身的成本费用增加，随之带来的就是物业收费会增加，业主不满意涨价，引发其态度不好；物业管理不仅需要顺应经济发展，还需注重环境保护，两手兼顾必然导致其运行成本高；节能设施设备的投入使用，也需大量成本，这些成本的收回难且慢。这些都将导致物业公司发展步履维艰，服务水平自然下降，甚至会出现弃盘现象。

2.1.3商业物业运行状况较好

与小区物业相比，商业物业在其发展中拥有先进的设施设备、基金充足且技术人员充足，整体素质高，这些先天性的条件促进了它开展低碳物业、环保节能工作产生的效果更明显，更多的物业服务企业便更愿意接手商业物业。商业物业在物业管理领域居上峰，它的发展将带动整个物业管理行业更上一个层次。

2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建轻管的现象依然存在

近年来，国内房地产行业的迅猛崛起，物业管理行业本应该随之发展起来，然而却出现了重建轻管的现象。物业管理重建轻管也是有原因的，如物业设施设备与城市的经济发展不协调；已建成房屋的维修养护工作不到位，缩短了其使用周期，无形中就引发了高能耗现象。总的来说，物业管理工作的管理手段落后，管理工作也较薄弱。

2.1.5物业行业政企不分，影响其发展

物业管理行业的法律法规不健全，管理体制不完善，政企、政事混淆，这些都影响了物业服务企业的发展。到目前为止，我国都没有一个统一的核算管理办法，部分小区及商业楼仍然采用的是行政事业单位的核算制度，这根本无法满足物业管理的发展需求。

2.2物业管理存在的主要问题

2.2.1生活垃圾的分类、处理及管理存在问题

很多年前，就有人提出了将生活垃圾分类的理念，然而让居民做到在家就把生活垃圾分类处理真的很难。另一方面，对于收集、清运及处置大量的城市生活垃圾其工作量很大，环卫部门对垃圾的管理也不会尽心尽力，只是单纯的完成任务、草草了事，没有将低碳理念真正引入到我们的实际生活中。此外，面对现行的管理体制，庞大又复杂的市容环境卫生管理队伍出现了分工不明确、问题多闲人多等问题，面对问题时你推我阻，造成人力财力的浪费，问题集聚，对城市生活垃圾的管理没有起到丝毫的促进作用。

2.2.2商业物业、大型写字楼物业及高校物业的高能耗

公共场所由于其独特的功能决定了其本身是一个相对较高的能耗场所，但是，个人对待这些公共物品不会像对待自己的东西那样小心翼翼的爱惜它、爱护它。例如：我们经常会看到的公共卫生间的水龙头坏了，水在涓涓流淌也无人问津，换做是自己家的水龙头谁会让它一直流水？对于这样的公共物业在管理的时候相对较难，它的高能耗给城市带来很大的负担，加大了管理的难度。

2.2.3居民的高碳生活方式及观念难以转变

首先，生活在高质量、快节奏的当下环境中，高新科技的不断涌现更是为人们提供了越来越多的方便，如电气化、机械化、自动化技术等，它们也逐渐成为居民赖以生存的基本保障，这将导致高能耗、高排放。其次，中国人的传统观念根深蒂固，有些生活方式的改变需要相当长的时间，甚至至始至终难以改变，所以鼓励人们改变生活方式来发展低碳模式阻力重重。

2.2.4低碳产品的市场阻力

高能耗的社会固然需要低碳产品为其减负，但是，一方面我国的“低碳产品认证”服务体系并不完善，导致市场上的低碳产品繁杂，管理不到位，部分企业为谋取私利而开始炒作“伪低碳”产品，这不仅扰乱了正常的市场运行秩序，也给消费者带来了不必要的损失；另一方面，低碳产品的高成本也令消费者难以承受，主要表现在设计含量、技术成本、安装成本、维护投入及推广费等方面，但是多数消费者依旧选择了传统产品。2.2.5城市规划建设滞后经济的快速发展，导致城市高速运转，一个城市的建设是否完善关键取决于它的规划是否合理。现代化的城市建设为每一位居民提供了温馨的生活环境及舒适的工作环境，同时也在不断提高人民的生活质量和生活水平。我国的城市化速度快，但城市规划并不完善，主要精力放在了新城区扩建，而对于老城区的改造、城市环境及绿化整改、历史文化景区的维修与保护等方面做得是微乎其微。

3物业管理角度的城市低碳经济

3.1废品分类回收处理，加强资源的二次利用

物业公司需要承担居民的垃圾处理的监督工作，还有垃圾分类等相关工作的组织实施工作，与小区有关的街道和社区必须把这些工作纳入小区管理的工作内容中，并且制定明确的标准和目标，定期进行检查、指导和考评。小区要处理的垃圾在进入垃圾处理的体系中后，必须是分类的垃圾。物业公司等管理单位需建立小区生活垃圾管理服务站，将小区保洁、垃圾分类和收集运输集中一体，推动小区垃圾分类工作的落实。

3.2安装环保低碳且节能的设备、健全物业管理法规

第一，熟练掌握各种环保节能设备的操作和安装维护方法，加强管理，提高整个系统的运行效能，从而延长设备的使用时间；并且通过科学的力量进行操控，使区域的舒适度得到提高，为居住的业主提供良好的工作和生活环境；通过宣传渠道，倡导业主积极参与到节能活动中；通过绿色物业管理，提升物业公司的管理水平及竞争力，从而在业内提高发展水平。第二，以供水、供热和供电等相关行业管理网络为基础，组织建设国家级的网络管理平台。对于现有的建筑，可以由政府节能管理部门进行能耗统计和审计，并提供一个开放的信息监管平台，为节能改造提供真实可靠的数据。第三，制定相关法律法规，健全低碳物业管理制度。在物业管理方面，特别是低碳环保这方面，目前还没有明确的法律法规。低碳物业管理行为需要法律引导和制约，不仅能为处理纠纷提供相关依据，也为业主与服务企业的责任和利益划分提供了依据，从而更好地促进整个物业管理行业的规范化。

3.3引领低碳节能理念进入社区文化

首先，可以将企业的良好形象与公司的良好业绩与低碳理念结合，进行推广宣传；其次，可以将低碳节能理念与业主的生活结合宣传，并且策划活动，让业主得到收益，并且进一步感受到低碳带给生活等改变和好处。物业管理公司通过给业主灌输低碳生活的理念和价值，在业主内部大力推广，逐渐延伸到社区之间，实现更广范的普及。再者，加强社区绿化和屋顶绿化，为业主树立绿化节能的好榜样，并提供专门的低碳服务，把居民的生活融入到低碳的氛围中，使业主自觉感受到生活中低碳的益处。

3.4提供低碳服务，带动低碳消费

物业服务企业提供的低碳服务，不仅是房地产的后期服务，更是为居民提供的低碳生活服务。服务企业可以在居民区内设立自行车租赁点及修理点，提倡绿色出行，减少汽车尾气的排放和污染；还可提供空调清洁服务，减少碳的排放量；总之，物业公司应就低碳这一主题，以身作则，为业主树立榜样，并引导业主积极使用低碳产品，另外，还可以与低碳产品厂商合作，达到互利互赢。

3.5物业管理公司提前介入，利于城市建设和规划

物业管理公司在前期介入物业项目，为物业节能管理提出实际方案。提前介入是物业公司的基础工作，不仅可以对物业规划和功能布局提供建设性意见，还应在整个项目的建设和实施过程中提出合理意见，并且制定与项目符合的维修保养计划，为日后低碳项目的运营和管理打下良好基础。

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收费难一直是供热相关部门面临的最大问题。由于没法计算热量散失的速度，通常按照用户的住房面积进行费用的收缴，但是这种收费方式极不准确，因此引起了用户们的不满并不按时缴费。此外，供热单位的管理水平低下，采用高成本高费用的粗放式管理，伤害了采暖住户缴费的积极性。由于供热管线铺设不合理，供热效率低，许多用户的室温达不到标准，因此拒绝缴纳采暖费。

1.2供热效率低

控制设备简陋，采暖系统设计不合理，造成不同住户间供热不均匀，供热质量差，一些用户房间的温度不达标，而另一部分则温度过高，甚至需要通过开窗调节，造成热量浪费严重。为了使更多的用户采暖达标，供热部门不得不超负荷供热。

1.3管理不善

水力失调是管理过程中的主要问题，要想解决就要投入更多的人力、物力和资金。大多数情况下并没有配备调温设备，因此当住户家中没有人时，造成热能浪费。此外，由于供暖系统形式多样，有热水供暖系统、单管供暖系统等，由于采暖用户的楼层不同，高层导致管网系统阻力和压力增大，给供热部门的管理工作带来了不便。

2、物业管理集中供暖问题的解决措施

为解决以上问题，政府将二次换热设施的维护和供暖费用的收缴等工作，转移给物业管理企业。严格把握以下几个环节，才能保障市民采暖工作，符合供热标准。

2.1建立健全法律法规，完善补贴制度

要健全供热供暖相关的管理规定，科学量化采暖收费标准以及质量标准，加强对供暖部门和用户双方的监管。一方面避免采暖用户恶意拖欠取暖费的；另一方面也可以加强对供暖公司的监督，提高供热质量和管理水平。由于煤炭资源价格上涨，供热部门供热不达标，可以通过价格联动制度来调整，即当原材料价格增幅超过一定比例时，合理调整采暖费用，政府部门要增加对供热公司的补贴力度，来确保供热公司的稳定运行，保障供热质量。

2.2加快供暖管道改造，提高服务质量

加快老旧供暖管网的升级改造，尽快实现“一户一阀”。这样可以有效降低能源浪费，优化供暖费用的制定和提高供暖效率。供热公司要拓宽资金来源，加上政府相关政策的帮助，有效完成供热系统的升级改造。仅仅依靠政府的扶植政策是实现不了供热公司提高供热质量的同时又增加利润的。供热公司还要提高自己的管理水平，完善供热设施，明确节能降耗，优化服务的发展方向。这样在满足用户取暖要求的同时，又可以提高公司的经济效益。

2.3优化供暖改革方案，做好维护工作

“分户供暖”，也就是说，在暖气管道在居民家里设置终端，这样，不同的住户就可以根据自身需要来控制改变供暖温度和供暖时间。通过这种措施，可以大大节约供热系统的能耗，同时，提高物业收缴供暖费的效率，可谓一举多得。在冬季供暖之前，物业部门要对供暖系统的各项设备进行检修，保证整个系统的设备完整。在进行试水打压之前，要做好通知工作，保证在进行试水打压时不会因为业主家没人而导致漏水造成损失。同时，对于试水打压过程中出现的各种问题，要及时安排工作人员进行维修，保证及时供暖。

3、物业管理在集中供热时节能的方法

3.1改进设备，增加利用效率

改进设备，通过加装各种观测仪表，以便掌握集中供热系统运行的真实情况并分析解决。通过观测发现供暖过程中的各种问题，从而具体地采取相应措施，减小供热过程中因为设备损坏等问题引起的能量损耗问题，降低整个系统的能耗。其次，我们可以改变送水的温度，同时控制一次供水和二次供水的流量及温差等因素，采取最合适的流量和温差，来控制整个供热输送过程的能耗问题。具体地来说，我们可以增高供水的温度，同时减小一次供水和二次供水的温差，从而提高整个系统的输送效率。

3.2提高技术，减少热力损失

提高新技术在供热系统中的比例，淘汰老旧设备，采用运用新技术的设备。通过设备的更新更好地控制供热输送过程，提高效率，降低用电量。同时，对输送管道进行更新，运用新的保温措施，严格控制热水在输送过程中的热损失。同时，在管道施工过程中采取合适的工程技术，以便及时对损坏的输送管道进行维护，避免因管道损坏对管道系统造成更大的损失，降低运行期间各种问题造成的损耗。

3.3实时监测，避免管道事故

对输送管道采取合适的保护措施，以免其腐蚀影响正常输送工作。当管道放水后，如果没有进行充水，管道内壁就会和空气相接触而被氧化腐蚀。因此在管道不工作的时间，要注意对管道进行充水，保证管道的密封与隔绝空气，以免其产生腐蚀。为了更好地给用户提供服务，一般需要实时监测控制供热量。因此，在输送系统采用各种监测设施，比如自动化仪表等。当输送过程中供热量变化异常时，可以通过流速及供热系统送水端的温度来控制。这些控制可以通过调节阀进行控制，普通的情况运用手动控制，也可以采用自动化仪器来提高供热系统的自动化。