一年来，房产处客观总结和分析了历年来工作的经验和存在的不足，及时地调整房产管理工作的新思路。首先以内部管理入手，重新完善修订了一套切实可行的内部管理制度，使全处干部职工的工作质量、办事效率和优质服务水平有了明显的提高，真正做到了“让群众满意，让政府放心”。二是狠抓了全处干部职工的思想政治理论学习和业务知识学习，学习了《房地产管理法》、《测绘法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规，积极开展形式多样的思想教育活动，学以致用，使全处广大干部职工的理论水平、道德修养、业务素质得到全面提高。
二、更新观念，拓宽思路，全面规范地做好房地产管理的各项工作。
（一）、加强房屋产权产籍管理
根据今年房屋确权的实际情况，除了区驻地正常业务开展外，我们也加大了对各乡镇（街道办事处）公私产房屋确权登记的宣传办证力度。
一是完成了天使学校、商业银行、农业银行等区驻地各单位1000余户15万平米集资建房的办证工作；二是完成了********六个乡镇（办事处）20个村庄3200户近50万平方米的测量办证工作；三是完成了区驻地********等村居旧村改造还建房1100户13万平米的测量工作，证待出。
（二）、贯彻落实拆迁管理条例，加大拆迁管理工作力度。
1、克服困难，努力开创工作新局面。今年以来配合区政府先后起草并出台了《*********开发改造拆迁安置实施细则》（**政发[XX]33号）、<<*******区域企业安置拆迁补偿实施办法》（**政发[XX]66号）两个文件，初步完成了****工业园区,***地块的拆迁任务。具体如下：
（1）、****地块347亩土地的开发改造拆迁工作于4月14日进行，现已接近尾声。共拆除苗木182亩，拆迁公私产房屋22户23000平方米。
（2）、今年5月中旬，启动了***工业园区企业安置及二期路网工程拆迁工作。现已全部完成1XX平米的房屋测量工作，其中已完成拆迁任务XX平方米；清点苗木4000余亩并已拆迁完毕。
（3）、完成了*******23户因橡胶坝蓄水而损坏的苗木32亩XX余棵的清点赔偿任务。
2、依靠基层干部群众，抓住主要矛盾，靠上工作，解决疑难问题。在实施***拆迁工作中，被拆迁户开始不理解，不但不拆，开会都不参加，抵制情绪大，根据掌握的情况，我们依靠基层党群干部，深入到拆迁户中做工作，讲解利弊，通过工作，大多数居民理解了，主动配合拆迁工作，并帮助做其他不拆户的工作，最终达成一致，从而保证了拆迁工作的顺利进行。
3、端正工作态度，提高工作效率，全面完成工作。在实施拆迁工作中，由于群众的思想觉悟不在一条平衡线上，对拆迁的认识不可能一致，因此在我们开展工作中个别群众抵抗情绪很大，有些极个别的群众甚至谩骂、撕扯到动手。在对待这些极个别的情况，我们首先端正思想认识，做到打不还手，骂不还口，坚持耐心细致地讲解拆迁目的，拆迁的意义及拆迁政策，最终达到了思想认识到位，主动配合拆迁。
(三)、房地产开发管理成绩显著。
随着市委市政府城市建设的宏伟规划的制定，***也迎来了开发建设的新高潮，针对这种情况，我们加强了对房地产开发公司的管理，同时审时度势，坚决杜绝无资质等级开发、无证开发、无规划开发的“三无”现象的发生，从而将河东区的房地产开发管理初步纳入了正常轨道。
三、存在的问题和不足
一是工作人员对业务知识掌握的熟练程度不同，有些同志对专业知识的掌握还有一定的差距，对群众来办理业务时的解释不够明确、细致；二是由于房产工作和拆迁工作的不连续性，存在忙闲不一的现象；三是对房地产开发管理的力度不够，由于开发管理对房产处来说是新业务，缺少专职的管理人员，加上河东区的开发企业不够规范，因此，在开发管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房产管理工作中，办理房产证我们只是初审、呈报，无最终的办理和发证权，需要疏通市局办理的各个环节，因此在办证过程中，有时不能按承诺的时间按时办理房产证。
四、XX年的工作打算：
针对一年来的取得的成绩和存在的问题，新的一年里,我们将严格按照局党委的要求,认清形势,明确任务,履行职责,继续深入扎实地开展好各项工作。 共2页,当前第1页1
（一）、继续深化理论和业务学习，严格执法责任制，切实树立“团结奋进，求实创新，廉洁勤政，务实高效”的房管工作作风。
（二）、继续抓好今年已开展的各项工作，不断总结经验、理清思路，切实巩固已取得的工作成果。
（三）、加大房地产开发的管理力度，建立房地产企业信用档案系统，对开发企业诚信行为进行认真的监控；加强资质管理，彻底清查无证开发、违规开发行为；加强对开发项目的监控，引导正确的投资方向，进一步促使我区的房地产开发市场趋于规范。
（四）、进一步加大拆迁管理的力度，依法拆迁，按程序拆迁，保障拆迁当事人的合法权益；制定年度拆迁计划，根据河城市建设发展实际，逐步进行******等沿滨河东路9个村的旧村改造拆迁工作；依据拆迁管理要求，进一步完善拆迁管理制度，培训一批具有实际拆迁经验、能力的拆迁管理队伍。
（五）、进一步加大房屋产权产籍的管理力度，保障房产权利人合法权益。建立健全房产确权档案,逐步施行档案微机化管理,尽快与市房产信息系统建立连接,面向社会开展房产业务咨询、房产档案查询等业务；重点做好辖区内所有乡镇(街道办事处)的房产确权业务；在条件成熟的情况下,成立一家房产评估公司，面向社会搞好服务。
在开盘准备期和销售期个人制定的销售任务为8000万。具体为商业争取突破5000万。写字楼达到3000万以上。分解为具体物业是争取商业销售一栋湖滨商业再加零星铺面。写字楼销售达到2层以上。困难重重，但不失自信。不单是和其他项目去竞争，也要在同事的竞争中不甘人后。全重庆可售同类型高档物业很多，包括甲级写字楼，商业街门面，怎么进行pk，需要有良好的踩盘和避实击虚的准备功夫。内部环境同事中，二部的赵星豪，天天神秘的做着准备功夫，一会儿约柯娜和客户见面，一会儿和章总汇报，他拥有中国银行等几组大客户资源。吴红仍然一丝不苟的做着热线回访工作。本部的王睿，一如既往的勤奋，约着很多客户来看图纸，我也帮忙接待过，非常准。吕恺则具有很好的大客户资源，如中铁物资等可以购买5000万的大客户。
而我有什么?面对他们的努力，我自行惭愧，除了像守财奴一样数着迟早会发完的佣金，我还有什么?龟兔赛跑的结局每个人都那么清楚，我可能是只兔子，应该是快要睁开眼睛的时候了……
3—4月份，第一个工作：回访和预约一部分初步意向客户。了解客户真实需求，全方面的了解自己的产品。记录客户所提出问题。第二个工作：全方位的市场调研，了解竞争对手的全面情况。针对性地进行pk。
5—6月份，耐心回访广告热线，细心接待开盘前来访新客户。预约准客户，保证自己的客户能在开盘时买到心仪的房源。
0 前言
房产测绘的主要任务是利用测量技术测算房产面积，随着计算机制图技术在测绘领域应用的飞速发展，目前的房
产测绘成图基本依赖于计算机制图技术完成。厦门市很早就采用计算机制图来生产房产平面图，时至今日积累了数量相当巨大的房产测绘电子版数据，这些数据是在不同的历史阶段形成的，缺乏统一的规范，数据格式也较混乱，大部分图形数据和测算表数据分别以独立的文件存放，二次利用不易，同时由于缺乏必要的管理系统，在房产转移登记的产权配图工作中这些既存的数据利用率很低。目前的配图工作主要还是依赖于纸介质档案，采用复印图纸、手工填写产籍调查表、手工画红线方式。这种方式工作效率低，而且容易出错。为减轻配图工作的压力，减少配图工作量，减少配图差错率，迫切需要构建一套有效的房产测绘数据管理系统，并将现有的数据整理进系统，以充分发挥房产测绘数据应有的功能。
1 现有解决思路
经过多年的发展，计算机技术在房产测绘领域应用已经相当成熟，从早期的仅用于制图到利用计算机技术实现面积分摊计算的自动化，再到房产测绘综合管理都有成功案例，市场上有很多仅实现单一计算功能的软件，也有不少实现结合计算功能的综合管理功能的软件。目前实现房产测绘管理类的思路主要有如下几种：
（1）扩展原有以实现面积计算功能为主的软件，实现测绘数据管理功能。因为早期计算机技术在房产测绘领域的应用主要是为了解决房产测绘面积分摊计算自动化问题，发展到现在这类实现计算功能的软件发展已经很成熟了，随着数据的积累，管理功能的缺失带来的数据利用的问题越来越突出，所以很多软件都针对数据管理方面做了相应扩充。但这类软件大多是基于AutoCAD基础上二次开发，而AutoCAD软件自身对数据管理的支持就比较弱；其次这类软件对操作人员的水平要求也比较高，平面图打印功能也不够友好，所以在产权配图工作中的应用就显得比较不容易。
（2）基于原有的MIS系统，结合已有的管理系统的功能，扩充房产测绘数据管理功能，主要是扩充房产面积计算功能。但原有的很多MIS系统都是基于数据库下的文本系统，与图形结合不易，扩充后的系统房产制图方面功能显得稍弱，系统开发难度也比较大。
上述思路基本都着眼于优先解决面积计算功能，基本是以房屋具有共同分摊的栋为基本单元，而不是以户室即产权单元为基本单元。同时扩充的管理系统与原有的系统都是紧耦合的，独立性差，数据的互操作性较差，再有就是这些系统因为基本没有采用GIS与地籍系统进行结合，无法较好的实现基于GIS的各种查询和管理功能。为此，笔者在此提出一种基于GIS结合Web Service技术的房产测绘管理系统解决思路。以期能充分利用已有的和正在生产的房产测绘数据，同时又对现有系统的影响最小。
2 基于GIS结合Web Service技术的解决思路
该思路的主要内容是：根据各个系统侧重点不同，将各个系统作为独立的子系统，将房产测绘管理相关的系统分为面积测算子系统、房产测绘流程管理子系统、房产测绘数据管理子系统，各子系统之间也以松散耦合方式联系，房产测绘管理系统与地籍系统，产权交易登记系统等MIS系统也以松散耦合方式联系，各系统以webservice方式对外提供自己的数据服务。以宗地－楼盘（栋）－户室（产权单元）为各个系统之间的联系，利用GIS数据实现房产测绘数据与地籍宗地数据和交易登记数据的挂接，实现图形数据与属性数据的图属互查，为整个房地产权籍管理提供完善可靠的地籍和房产测绘基础数据。 转贴于
在测绘管理系统中，目前面积测算已经有很多成熟软件，大多基于AutoCAD二次开发，成果一般以文件形式存储。采用子系统方式，可以将面积测算部分当作独立的一个子系统，而将成果文件作为数据管理系统中的一个属性字段直接存储，当需要打开测算数据的时候，直接从系统中取出读入到测算软件中。采用这种方式可以在不改变现有的测算软件实现数据的集中式存储，作业人员不需熟悉新的软件操作；同时又可以避免将测绘管理系统绑定在一个平台上，使系统开发的选择具有极大的灵活性，测算软件的选择也具有极大的灵活性。
流程管理主要涉及面积测算和配图的业务流程管理，包括测算软件数据上载、下载、变更等的流程管理，与一般的业务审批型OA没有什么大的区别，既可以独立开发，也可以与测绘数据管理结合在一起开发，技术也很成熟，这里不再赘述。
数据管理是房产测绘管理的核心，为实现测绘数据的充分利用，这里要关注的是如何管理各户室单元的平面图。现有的很多系统是直接用测算软件的图形格式管理，但由于测算软件是以栋或整个项目作为一个文件对象存储，这样在需要打开一个户室单元平面图的时候需要打开整各项目或整栋楼的图形数据，找到需要的单元，采用这种方式带来的弊端是数据传输量大，在需要查阅户室平面图的时候需要依赖测算软件来打开，不容易避免误操作或者其他原因导致对整个图形文件的破坏。考虑到数据管理关注的是户室单元的信息，而且在面积测算经过审核提交后，变化的机率很小，因此笔者提出通过测算软件直接生成每个户室单元的既定内容和比例尺的户室平面图文件，在数据管理系统中直接存储平面图文件虽然带来一定程度的数据冗余，但带来的好处是显而易见的，首先数据利用更加容易，只打开需要的户室平面图而不打开其他的图形信息，其次在需要查阅平面图的时候也无需依赖测算软件来打开，最后是原有的数据整理也容易，只需利用原有的测算软件生成每个户室平面图即可，而无需改变原有的图形格式。平面图文件格式可以采用Adobe的PDF和微软的MDI格式，采用这两种格式是因为PDF和MDI格式都是以矢量形式存储图形，图形打印效果好，打开也容易。采用JPG或BMP的打印效果都比较差。另外PDF和MDI格式在指定了比例尺和纸张大小之后，打印的时候可以按照真实的比例打印。
测绘数据管理系统通过宗地代码与地籍宗地系统联系，通过楼盘代码与交易登记系统联系，这两个方面的联系都需要基于GIS技术才能实现图属互查功能。主要实现思路是：通过在测绘系统中存放宗地代码，即可查询到地籍宗地系统的相关宗地信息。在交易登记系统中存放宗地代码和楼盘代码，在交易登记系统中就可以查询到相关的宗地信息和测绘数据。测绘数据管理系统中其他方面文字属性的内容都是采用数据库管理方式实现，与普通的MIS系统没什么差别，这里不再赘述。
3 结束语
采用上述方式搭建的系统具有极大的灵活性，能简化系统的部署，而且相互之间能有机联系。在未来，可以在测绘数据管理系统中增加三维图形等内容，就能实现对真实楼盘的三维模拟，使管理更加直观。
中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：
房产测绘的主要任务是利用测量技术测算房产面积，随着计算机制图技术在测绘领域应用的飞速发展，目前的房产测绘成图基本依赖于计算机制图技术完成。很早就采用计算机制图来生产房产平面图，时至今日积累了数量相当巨大的房产测绘电子版数据，这些数据是在不同的历史阶段形成的，缺乏统一的规范，数据格式也较混乱，大部分图形数据和测算表数据分别以独立的文件存放，二次利用不易，同时由于缺乏必要的管理系统，在房产转移登记的产权配图工作中这些既存的数据利用率很低。目前的配图工作主要还是依赖于纸介质档案，采用复印图纸、手工填写产籍调查表、手工画红线方式。这种方式工作效率低，而且容易出错。为提高工作效率，减少配图差错率，迫切需要构建一套有效的房产测绘数据管理系统，并将现有的数据整理进系统，以充分发挥房产测绘数据应有的功能。
1 现有解决思路
经过多年的发展，计算机技术在房产测绘领域应用已经相当成熟，从早期的仅用于制图到利用计算机技术实现面积分摊计算的自动化，再到房产测绘综合管理都有成功案例，市场上有很多仅实现单一计算功能的软件，也有不少实现结合计算功能的综合管理功能的软件。目前实现房产测绘应用类的思路主要有如下几种：
1.1 扩展原有以实现面积计算功能为主的软件，实现测绘数据应用功能。因为早期计算机技术在房产测绘领域的应用主要是为了解决房产测绘面积分摊计算自动化问题，发展到现在这类实现计算功能的软件发展已经很成熟了，随着数据的积累，管理功能的缺失带来的数据利用的问题越来越突出，所以很多软件都针对数据管理方面做了相应扩充。但这类软件大多是基于AutoCAD基础上二次开发，而AutoCAD软件自身对数据应用的支持就比较弱；其次这类软件对操作人员的水平要求也比较高，平面图打印功能也不够友好，所以在产权配图工作中的应用就显得比较不容易。
1.2 基于原有的MIS系统，结合已有的管理系统的功能，扩充房产测绘数据应用功能，主要是扩充房产面积计算功能。但原有的很多MIS系统都是基于数据库下的文本系统，与图形结合不易，扩充后的系统房产制图方面功能显得稍弱，系统开发难度也比较大。上述思路基本都着眼于优先解决面积计算功能，基本是以房屋具有共同分摊的栋为基本单元，而不是以户室即产权单元为基本单元。同时扩充的管理系统与原有的系统都是紧耦合的，独立性差，数据的互操作性较差，再有就是这些系统因为基本没有采用GIS与地籍系统进行结合，无法较好的实现基于GIS的各种查询和管理功能。为此，笔者在此提出一种基于GIS结合Web Service技术的房产测绘应用系统解决思路。以期能充分利用已有的和正在生产的房产测绘数据，同时又对现有系统的影响最小。
2 基于GIS结合Web Service技术的解决思路
该思路的主要内容是：根据各个系统侧重点不同，将各个系统作为独立的子系统，将房产测绘管理相关的系统分为面积测算子系统、房产测绘流程管理子系统、房产测绘数据应用子系统，各子系统之间也以松散耦合方式联系，房产测绘应用系统与地籍系统，产权交易登记系统等MIS系统也以松散耦合方式联系，各系统以webservice方式对外提供自己的数据服务。以宗地－楼盘（栋）－户室（产权单元）为各个系统之间的联系，利用GIS数据实现房产测绘数据与地籍宗地数据和交易登记数据的挂接，实现图形数据与属性数据的图属互查，为整个房地产权籍管理提供完善可靠的地籍和房产测绘基础数据。在测绘应用系统中，目前面积测算已经有很多成熟软件，大多基于AutoCAD二次开发，成果一般以文件形式存储。采用子系统方式，可以将面积测算部分当作独立的一个子系统，而将成果文件作为数据应用系统中的一个属性字段直接存储，当需要打开测算数据的时候，直接从系统中取出读入到测算软件中。采用这种方式可以在不改变现有的测算软件实现数据的集中式存储，作业人员不需熟悉新的软件操作；同时又可以避免将测绘应用系统绑定在一个平台上，使系统开发的选择具有极大的灵活性，测算软件的选择也具有极大的灵活性。
流程管理主要涉及面积测算和配图的业务流程管理，包括测算软件数据上载、下载、变更等的流程管理，与一般的业务审批型OA没有什么大的区别，既可以独立开发，也可以与测绘数据管理结合在一起开发，技术也很成熟，这里不再赘述。
数据管理是房产测绘管理的核心，为实现测绘数据的充分利用，这里要关注的是如何管理各户室单元的平面图。现有的很多系统是直接用测算软件的图形格式管理，但由于测算软件是以栋或整个项目作为一个文件对象存储，这样在需要打开一个户室单元平面图的时候需要打开整各项目或整栋楼的图形数据，找到需要的单元，采用这种方式带来的弊端是数据传输量大，在需要查阅户室平面图的时候需要依赖测算软件来打开，不容易避免误操作或者其他原因导致对整个图形文件的破坏。考虑到数据管理关注的是户室单元的信息，而且在面积测算经过审核提交后，变化的机率很小，因此笔者提出通过测算软件直接生成每个户室单元的既定内容和比例尺的户室平面图文件，在数据管理系统中直接存储平面图文件虽然带来一定程度的数据冗余，但带来的好处是显而易见的，首先数据利用更加容易，只打开需要的户室平面图而不打开其他的图形信息，其次在需要查阅平面图的时候也无需依赖测算软件来打开，最后是原有的数据整理也容易，只需利用原有的测算软件生成每个户室平面图即可，而无需改变原有的图形格式。平面图文件格式可以采用Adobe的PDF和微软的MDI格式，采用这两种格式是因为PDF和MDI格式都是以矢量形式存储图形，图形打印效果好，打开也容易。采用JPG或BMP的打印效果都比较差。另外PDF和MDI格式在指定了比例尺和纸张大小之后，打印的时候可以按照真实的比例打印。
测绘数据管理系统通过宗地代码与地籍宗地系统联系，通过楼盘代码与交易登记系统联系，这两个方面的联系都需要基于GIS技术才能实现图属互查功能。主要实现思路是：通过在测绘系统中存放宗地代码，即可查询到地籍宗地系统的相关宗地信息。在交易登记系统
中存放宗地代码和楼盘代码，在交易登记系统中就可以查询到相关的宗地信息和测绘数据。测绘数据管理系统中其他方面文字属性的内容都是采用数据库管理方式实现，与普通的MIS系统没什么差别，这里不再赘述。
3 结束语
采用上述方式组成的系统具有极大的灵活性，能简化系统的部署，而且相互之间能有机联系。在未来，可以在测绘数据管理系统中增加三维图形等内容，就能实现对真实楼盘的三维模拟，使管理更加直观。
长期待摊费用作为一项非流动资产，在钻井公司资产负债表的资产总计中占有较大比重，是财务人员日常核算、管理比较复杂的一类资产。长期以来，由于钻井公司长期待摊费用缺少统一的资产目录及完善的管理规定，加之财务人员对长期待摊费用在核算、管理的认识上存在较大差异，部分财务人员常常依靠个人职业经验核算处理相关业务，因此导致各钻井公司在核算、管理方面存在差异。本文在石油钻井行业相关专家和学者对长期待摊费用前期研究的基础上，融合各方面的研究难点和重点，紧密结合我国钻井行业长期待摊费用管理不规范的实际情况，深入分析长期待摊费用核算与管理存在的问题，提出规范长期待摊费用的若干途径。
一、长期待摊费用的定义及核算范围
长期待摊费用，是指企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。能够多次使用（使用年限一般在1年以上）、在使用过程中逐渐转移其价值但仍保持原有形态的资产，也作为长期待摊费用核算。
由定义可知，长期待摊费用包含资产性质的长期待摊费用和费用性质的长期待摊费用两部分。钻井公司资产性质的长期待摊费用包括钻具、井固控装置、野营房、仪器仪表等一次性购入，使用期限一年以上的资产。费用性质的长期待摊费用包括海外项目费等。本文重点分析资产性质的长期待摊费用的核算及管理问题。
二、钻井公司长期待摊费用核算及管理存在的问题
目前，钻井公司在长期待摊费用核算及管理方面规范程度不够，主要表现在以下几个方面：
（一）会计核算方面存在的问题
1.长期待摊费用的归类缺乏统一标准
目前，长期待摊费用的核算逐步趋同于固定资产的核算方式，但由于没有建立起权威的长期待摊费用目录，各钻井公司财务人员往往根据传统的核算习惯及个人的职业经验来划分判断某项资产是否计入长期待摊费用，因此导致各钻井公司长期待摊费用的归类标准不统一。如部分钻井公司将动力钻具作为材料一次性计入当期成本，而某些钻井公司却将动力钻具计入长期待摊费用，按照工作量分期摊销计入成本。长期待摊费用归类标准的多样化，导致钻井公司间无法进行横向对比与分析。
2.资产性质长期待摊费用的购置渠道多导致核算差异
由于购置渠道不同，导致资产性质的长期待摊费用与固定资产有时不易区分。钻井公司多年来存在如下现象：部分钻井设备（如井控、固控设备）有投资计划的列入固定资产管理，无投资计划的则列入长期待摊费用管理，造成同一项资产既在固定资产中反映又在长期待摊费用中反映，从而导致会计核算方式的差异，不利于长摊的核算管理和实物管理。
3.钻井工具未纳入长期待摊费用核算范围
中国石化会计手册明确规定长期待摊费用包括以下项目：
取芯工具：包括取芯筒、取芯钻头、短钻杆、密闭取芯工具、绳索式取芯工具；
打捞工具：包括倒扣器（包括六方套、主体等）、牙轮打捞器、打捞筒、打捞矛、铣锥、公锥、母锥、强磁打捞器、反循环打捞篮、内（外）割刀、刮削器、安全接头、随钻捞杯、磨鞋、铣鞋、震击器、上（下）击器、机械一体式随钻、套铣筒、大小头等；
石油专用管材；
钻井其他工具：包括普通配合接头、浮阀接头、方钻杆上旋塞、方钻杆下旋塞、投入式回压凡尔、箭型回压凡尔、PT快装接头、刮刀钻头、定向弯接头、短钻铤、螺旋稳定器、尖钻头、旁通阀等。
据了解，目前各钻井公司均未将钻井工具纳入长期待摊费用核算范围，从物资管理部门领用钻井工具后，均作为材料一次性计入当期成本，虽然不违背会计准则和会计手册相关规定，但其中管理漏洞较多，长此以往不利于企业的精细化管理和长远发展。
4.摊销期限标准不够合理
中国石化会计手册对长期待摊费用的摊销期限作出如下规定：
（1）在用钻具按工作量法摊销；
（2）在用的为野外作业配备的活动房，应从投用次月起按3年期摊销，每年摊销的金额应按照一定标准计入当年的单项工程成本；
（3）钻井仪器仪表、取芯工具、打捞工具、石油专用管材及钻井其他工具等，应自领用次月起按3年平均摊销；
（4）井控、固控装置自领用次月起按5年平均摊销。
以上规定摊销期限的部分项目与钻井公司生产实际不相符，例如野营房，中国石化会计手册规定按照3年摊销，而实际使用年限远远超过3年。因此，会计手册中的该项规定与钻井生产实际严重脱节。
此外，钻具摊销方面，部分区块摊销标准过高，摊销加速，如新疆北疆区块新春采油厂所钻井深大多在1 000米左右，中石化会计手册规定的钻具摊销标准为150元/米，而在相同井深的胜利油区的钻具摊销标准仅为40元/米。在钻具磨损程度、井深差异不大的情况下，钻具摊销标准差异较大，不符合钻井生产现场实际，不能真实反映钻具使用情况。
5.资产性质的长期待摊费用后续支出核算不够规范
目前，资产性质的长期待摊费用后续支出无明确核算规定，其发生的修理费等费用均一次性计入当期成本，而固定资产发生的大修理费如达到取得固定资产时计税基础50%以上，修理后固定资产的使用年限延长2年以上，则作为固定资产的改建支出增加固定资产原值。资产性质的长期待摊费用与固定资产在性质、状态等方面存在一定的相似性，但是在会计核算上差异较大。
（二）管理方面存在的问题
1.钻具采购批次识别困难，账实无法一一对应
在实际钻井生产过程中，下井钻具经管具公司回收修复后，由于缺乏有效识别手段，无法分辨采购批次，导致会计核算与钻具实物管理无法有效匹配。据了解，目前在整个钻井行业尚无安全、低成本的有效措施来解决该问题。
2.核算与管理脱节，账实不一致现象突出
在日常管理中，由于种种原因，长期待摊费用账务核算与实物管理存在脱节现象，会计核算不能真实、完整地反映长期待摊费用实物管理的实际情况，给资产管理及清查工作带来隐患。
3.资产性质的长期待摊费用缺乏统一的管理标准
在资产性质的长期待摊费用的管理中，钻井公司存在如下管理混乱现象：
（1）名称不统一。同一种长期待摊资产有多种不同名称，如活动房、野营房、二代野营房、沙漠野营房、监督房、干部值班房、工间休息房等。
（2）规格不统一。例如活动房：二代野营房/6.2m×2.6m×2.9m、二代野营房/7.0×2.6×2.7m、二代野营房/8m×2.6m×2.9m，规格型号太多导致管理繁琐、成本上升。
（3）物码繁杂。各类资产性质的长期待摊费用的物码纷繁复杂，给实物管理带来较大难度。
三、关于规范长期待摊费用核算与管理的途径
为进一步规范长期待摊费用的核算与管理，结合钻井公司生产经营实际，在现场考察、充分研讨论证的基础上，从会计核算及管理两方面提出以下一系列解决措施、途径。
（一）规范核算方面
要通过多种途径规范核算，包括建立长摊资产目录等，与上级相关部门结合，修改完善中国石化会计手册中部分不符合钻井生产实际的内容。
1.建立统一的长摊资产目录
钻井公司要根据生产经营实际，制定标准统一的长摊资产目录，目录应包含以下主要内容：
（1）在用钻井工具：钻杆、加重钻杆、方钻杆、钻铤、螺旋钻具；
（2）野营房：列车房、彩钢房、活动板房、集装箱房；
（3）井控装置：钻井井口部分、防喷器控制系统、节流与压井管汇、试压设备、安装连接件；
（4）固控装置：循环罐、振动筛与振动筛总成、电动砂泵、固控泵、固控工具、离合器总成、离心机、除泥油器、除气器、除砂器、清洁器、混合漏斗、泥浆净化系统；
（5）仪器仪表：检测仪、测斜仪、失水仪、指重表、泥浆液面检测报警仪；
（6）钻井工具：井口工具、打捞工具、其他工具。
2.修订会计手册中部分长期待摊费用摊销期限规定
钻井公司应定期对长期待摊费用实际损耗情况进行鉴定，每个会计年度终了，须对钻具账面摊余价值和资产实际损耗情况进行专业评估，如有明显差异的，应及时申请修订摊销标准。鉴于中石化会计手册中部分长期待摊费用的摊销期限与生产实际脱节，建议修改部分项目摊销期限：
（1）野营房，建议由3年摊销改为5年摊销；
（2）细化区块钻具摊销标准，根据生产经营实际，确定合理的钻具摊销标准。
3.将长摊资产购置纳入公司年度预算，规范购置渠道
制定长期待摊费用资产目录以后，可清晰划分固定资产与长期待摊费用，对各项资产的采购、管理具有指导作用。同时，应将资产性质的长期待摊费用年度购置计划纳入钻井公司年度预算，根据预算工作量合理测算资产性质的长期待摊费用年度采购预算，经预算委员会审批后作为公司年度预算的指标下达，使长期待摊费用采购有据可依。
4.出台长摊资产后续支出核算管理规定
规范长期待摊费用后续支出核算规定，将发生的日常维修及小于取得固定资产时计税基础50%的大修理费等后续支出一次性计入当期成本；将当期发生的达到取得固定资产时计税基础50%以上的大修理费，作为资产性质的长期待摊费用的改良支出增加资产性质的长期待摊费用原值。
（二）规范管理方面
钻井公司要加大长期待摊费用的管理力度，可以通过制定统一的实物管理标准、建立健全相关管理制度来规范管理。
1.建立健全长期待摊费用管理制度
建立规范并具有较强可操作性的长期待摊费用管理制度，制度应包含采购与发放管理、实物资产管理、核算与摊销管理、报废处置管理等内容，同时应建立标准化的操作流程，加强长期待摊费用全过程的管理控制，堵塞漏洞，加强实物管理，提高管理水平。
2.制定长期待摊费用实物标准
家庭资产充裕
目前吴女士月收入2500元，年度性收入(奖金等)1万元。张先生月收入1.5万元，年终奖金15万元左右，但有时候张先生的年终奖金以外币形式支付。吴女士夫妻俩均有较完善的养老、医疗等各项保险，女儿目前暂未办理任何保险。
吴女士的家庭月开支为4800元，其中吴女士大概花销1700元，张先生2500元，女儿600元。另外吴女士一家还有37000元的年度性开支，主要包括每年1万元的旅游费，5000元的礼金支出，以及吴女士女儿每年10000元的学费、12000元的教育培训费用等。
吴女士当前有两套住房，其中一套为新购商品房，房价72万元，已一次性付款，今年6月份交房后准备装修入住。另一套原住房市价28万元，准备出售。如果出租，月租金800～1000元。
除了两套住房外，吴女士还有35万元七天通知存款，以及1万美元闲置资金，此外还有借款给朋友5万元。
吴女士一家没有任何负债，而且吴女士夫妻俩还有一笔不菲的住房公积金累积额从未动用过。吴女士每月缴纳的住房公积金为500元，张先生每月缴纳的住房公积金为2800元。截至目前为止，夫妻俩公积金账户上大概存有15万元。
打算装修和购车
多年以来，张先生都是常驻在国外，一年只有两个月在广州和家人在一起。但从2008年春节起，张先生就将调回广州工作，因此购买一辆私家车就提上了家庭议事日程。夫妻俩对车的看法很朴素，觉得只要方便生活就够了，不需要买太贵的车，他们打算买一辆10万元左右的轿车。
而当前吴女士最关心的还是新房装修的事情，她打算下半年把新房装修好，等丈夫回广州就可以人住，享受甜美的新生活。吴女士预计需要10万元左右的装修费用。
女儿教育与提前退休
吴女士夫妻俩非常重视女儿的教育，他们认同“精英教育”的观点，从女儿入读幼儿园开始就不惜重金找广州一流的教育机构，给女儿最好的教育环境。为了培养女儿的音乐舞蹈才能，张先生专门找了部级艺术老师做女儿的启蒙老师。而为了让女儿眼界开阔，张先生更是一有机会就带女儿去国外旅游参观。
等女儿小学毕业后，吴女士就打算把她送到国外去上学，充分吸收西方优秀的教育营养。
【中图分类号】R352 【文献标识码】B 【文章编号】1005-0515(2011)07-0321-01
我院为了适应医院现代化管理的需要，提高医院药品信息管理的水平，提高工作效率，改善服务质量，逐步实现优质、高效、低耗的管理目标。于2010年应用计算机进行药品的管理，从单机运行发展为局域联网，并建成了药品供应、管理、配发，电子处方、电子病历为一体的监护自动化网络系统。提高了药品管理水平和服务质量，并且带来了良好的社会效益和经济效益，现将计算机在我院药品管理中的应用作一简要介绍：
1 药品的采购管理
为了保障基本用药，合理控制医药费用的增长，医院药品实行招标采购，它是一种通过收集、分析药品的生产厂家、供应经销单位、药品质量、药品价格等相关信息，最终确定购进药品的一种模式，而药品采购的特点是品种繁多、规格多样、产品更新快、价格波动大、质量要求高，我们以省卫生厅招标品种为依据，结合我院的实际需要，药品品种一律在微机上建立档案，以计算机为处理手段，以单品种为操作对象，除极个别临床急用品种外，非招标品种一律不进，实现了中标单位的自动确立，极大地遏制了药品购销过程中的不正之风，提高医院的经济效益和社会声誉，保证了药品质量。
2 药品的出入库管理
以前药品的库房管理是以经验管理为主，因此管理的随意性很大，水平低、工作效率低。工作量大、劳动重复，库存药品和帐目相符率低，经常发生积压和断货现象，药品易失效浪费，工作忙忙碌碌，这些缺点通过计算机管理系统的应用得到很多改善，入库药品经质检员和保管员联合验收后，药品会计依据药品编码规则，输入计算机登记入帐，包括品名、规格、数量、批号、有效期、批发价、零售价、产地等，在自动生成总金额优惠额的同时，计算机还对入库药品实现批号管理和有效期管理，这是以前手工记帐无法实现的，操作人员可根据计算机显示的药品的几种批号，方便地选择批号早的先出库，对于库存药品的有效期管理，只要输入任一日期，计算机可自动筛选这一日期前失效的所有库存药品，并按有效期前后列表显示打印制成药品有效期报表，这样不仅可以增强对有效期药品的管理，而且还可以避免过期失效造成的损失，对于没有规定有效期的药品可随时从计算机中查看其批号使用情况。药品出库时，按药品批号排列，本着先入先出的原则，库房保管员先出批号近的药品，输入药品的编码，选择发药单位，连同药品的规格、数量、批发价、零售价及药品金额等打印成表，保管员依此表发药，避免了人工填表繁琐劳动，省时省力，提高了工作效率，减少了差错率，药品会计根据各调剂室请领单打印出库单据，保管员凭出库单，给各调剂室出药品。
3调价管理
根据物价部门的文件和实购药品的价格变化，药库系统具有药品价格管理功能，调价一经确认，全部网络各系统中药品都立即执行最新价格，从而保证了新药价的及时准确的执行，避免药价不统一，系统在调价处理的同时，以药库和各药房调价药品的此时库存数量为准，自动记录因调价所产生的盈亏帐，统计上报，调价历史查询窗口可调出每一次调价详细情况，包括调价品种、数量、时间以及盈亏金额。
4 药房药品的管理
多年来，药品划价一直由手工操作，由于医院药品品种多、杂，单凭人脑记忆难免会出现漏洞，多年来病人报怨药品价格一天一个价，不同人不同价，一张处方不同价，在一定程度上损害了医院的公众形象。运用计算机管理后，住院病人只须先到收费处预交一些金额后，每天医生开出电子病历，护士录入医嘱并执行，再根据病人的病历号输入微机，医嘱执行后，实现药房药费与住院处药费自动核算，患者费用随检查项目和处方取药多少，费用随时都在变化。发药时打印处方所开药品清单，确认核对无误后即可执行发药操作，药房按打印出的发药单发药，发药后药房的库存数量将自动减少，患者退药后，库存数量将自动增加。门诊患者可凭医生的电子处方直接交费，既方便了病人，也减轻了药房工作量。
5讨论
5.1 药剂科计算机管理系统的使用，使得药品流通的各个环节均有“帐”可查，可以最大程度地避免人为的药品流失，在实际操作中，每日可以对药品进行抽查、点击某种药品从微机中查出微机数量，再实际盘查该药品的实际数量，进行核对，若发生药品差异情况，及时查找原因，避免了药品遗失，这是以往的金额管理法所无法办到的。
5.2药房微机系统运用到药房每月盘点、统计报表工作中，可以按日期统计每天、每日、每种药品的消耗，库存及药品金额等情况，并打印报表，应用十分方便，统计出来的数字十分准确，从而大大减少了盘点工作的耗时性，提高了工作效率。
5.3药房随时查询每个病人的某一天的医嘱明细及用药配伍情况，指导临床用药。对贵重药品和毒麻药品的查对实行计算机管理后，可随时进行盘点，即时打印出所需统计时期内某类药物的使用量，查看盘点前后的数目差，看两者是否一致，做到数据准确无误。
5.4 计算机使药房的管理与入库、收费处、医生站、护士站、财务科、信息科、行政办实行联网，即可随时传递、查询信息与数据，使药品数量动量显示，同时又对输入计算机的数据进行了同步处理，对每个病人的用药进行药品消耗统计，药费计算一次完成，而且能够对各种药品的库存、货源、出库、金额、调价等进行处理，打印各种统计表，具有准确、高效、快速的特点。简化了工作程序，提高了工作效率，实现信息资源共享，以往药剂人员手工操作，需花费大量的时间和人力用于核算药价，领药人领药时须进行繁琐的出入库手工填写，盘点时要全员仔细清查数量后再进行大面积手工统计核算。微机管理后，减少了划价这一环节，同时又用计算机自动生成的请领单，入库单、出库单代替了手工填写的单据，减少了差错出现率。
6存在的问题
计算机在我院已经正式使用了近1年的时间，基本运作情况良好，但仍存在一些问题。
6.1药品实物数量与计算机上数量有时不符的原因，须待每月盘点进行冲正后，才可相符。
6.2药品品种多、运转环节多，药品的破损和丢失现象在所难免。
事实上，目前各家银行所推出的短期理财产品，年化收益率一般不过2％左右，一些收益率低的产品甚至不足1.5％。投资者热情不减的背后，在于投资市场尚未启稳，缺乏可靠的投资途径。而短期理财产品能在一定程度上提高流动资金的收益性。
不过，随着短期理财产品收益率的下调，“存贷相通”的贷款理财产品收益率却体现出了优势，不失为打理短期资金的一种新方式。近期渣打(中国)推出了一款“活利贷”产品，其本质也是打通存款账户与贷款账户，利用账户上的活期资金余额收益，抵减贷款本金的“存贷相通”产品。但是与之前多家银行所推出的同类产品相比，“活利贷”的门槛低，并且实现了存款账户上的资金可全部用于对应贷款的抵减。
存贷相通缩减贷款年限
尽管都是以存款账户上的资金，来抵减对应贷款的利息，但是与市场上已经推出的“存贷相通”产品相比较，渣打(中国)此次推出的这款“活利贷”产品还是存在着不小的差异。
首先在于这款产品没有门槛的设置。在以往所推出的产品中，至少需要在存款账户上存入5万元的资金。而“活利贷”产品中，对于存款账户上的资金没有限制，账户上的闲余资金都可以“存贷相通”。由于很多家庭都会备有一定的活期结余，以应对不时之需，如果在存款期间还可发挥“存贷相通”的功能，无疑可以提高家庭资金的运作效率。
同时，存款账户上的资金可以全部从当日的计息基数中抵消。很多银行的做法是，按照一定的比例，将存款账户上的资金分作两个部分，一部分按活期存款计息，一部分从当日的计息基数中抵消。由于贷款利率与活期存款利率存在较大的利差，“活利贷”的这一设定也就提高了资金的收益率。
但是，与其他存贷相通产品直接计算理财收益的方式所不同的是，“活利贷”对于存款账户资金获得的收益并不是结算到存款人的账户，而是直接用来抵减贷款的年限。渣打的工作人员介绍说，该行的系统采用每日结算的方式，存款账户上的资金从当日的计息基数中抵消，这样下来，贷款的应计利息就会相应地减少，因此月供款中的更多比例将直接用于偿还贷款的本金，从而缩短了贷款的年限。
不妨通过这样的一个实例来看看“活利贷”产品的运作。
购房人张先生为改善居住条件，购买了一套新房，贷款金额为110万元，还款期限为30年。以5％的住房贷款利率来计算，张先生每个月的还款金额为5905元。如果张先生每个月除去消费和房贷月供之外，每月平均还可以结余4000元，存在渣打的存款账户上。
那么这部分存款，就可以按日从当期的贷款基数中进行抵减，从而降低了贷款的应还利息。假设张先生每个月都保证账户上4000元的结余，那么通过相应计算可以得到张先生的贷款只需要23年左右就可以还清，比原定计划缩短了7年左右。
不过需要说明的是，在这个例子中贷款人采用每月定期存人一定资金的方式，同时资金一直累计在存款账户中。这一方式，并不完全符合生活中贷款人的习惯。当资金累积到一定程度，直接用于贷款本金的提前还贷，缩短贷款时间的功能更显著。另外，渣打的这一产品也规定，存款账户上用于抵消计息基数的金额，不得超过计息基数的50％。
房贷理财收益显优势
而在“存贷相通”的另外一些品种，则是把存款账户上的资金抵减贷款基数后节省的利息，作为理财产品的收益每月结算到投资者的账户中。由于近期银行调低了短期理财产品的收益，不妨来比较一下，与短期产品相比，房贷理财产品的收益能否具备优势。
前文中也提到，不少银行都有房贷理财产品的开发和推出。但是设有一定的门槛和条件，如存款账户中的资金必须满足一定的资金量，通常为5万元；另外，在进行对贷款基数的抵减时，是按照一定的比例来进行的，不能完全进行抵减，这也会对房贷理财产品的收益率产生影响。
我们不妨以深发展的“存抵贷”产品来进行试算。假设贷款人的存款账户上的平均余额为40万元，那么按照表中所提供的抵扣金额提取比例，可以得到其中21.25万元的资金可以用来抵减贷款基数，而剩余的18.75万元仅能够按照活期存款来计算收益。
在“存贷相通”的产品中，适用的利率与贷款人实际获得的贷款利率是一致的。新年以来，不少银行已经开始对存量房贷的利率进行调整，一些符合条件的贷款人可以获得基准利率的7折，即适用的贷款利率为4.158％。以最优惠的住房贷款利率来计算，那么深发展这款房贷理财产品“存抵贷”业务的收益(按存款余额40万元计算)可以达到0.36％×18.75/40+4.158％×21.25/40=2.38％。可以说，相对于市场上目前短期理财产品1.5％～2％的收益率来说，房贷理财产品的收益还是具备一定的优势的。
与此同时，房贷理财产品的流动性也比较强。对于存款账户上的资金，银行都是采用按日结算的方式，也就是说资金存在账户上一天，就可以按照既定的规则来抵减相应的贷款基数。如果贷款人有使用资金的需求，这笔钱也可以随时动用，不会对资金的使用产生影响。
一些银行对于房贷理财产品的收益设定则较为简单，如工行的“存贷通”产品，据介绍，工行“存贷通”业务中起存额设置为5万元，超出5万元的部分，可按80％的比例获得相当于贷款利率的理财收益；而5万元的起存额，能获得活期存款的收益。那么，同样一笔40万元的资金，在工行的“存贷通”产品中，28万元将可以用于抵减贷款基数，12万元以活期存款计取收益。以此来计算，房贷理财产品的收益率可以达到3.02％。
打理短期资金的新方式
买房：15年后拥有房产
在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万元，分15年还清。依据现有的利率7.38％并优惠15％计算，房贷的实际利率为6.273％，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2％契税和2％的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出2.4万元。
将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万元(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。租房：15年后可拥有资金76万
如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33％，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33％，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。
归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万+8.5万=21.4万元。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。
比较：房价大涨买房才划算
分析师表示，在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元。因此要比较的是这套当年价值60万元的房子是否增值至76万元。按照总价60万元计算，该房产的单价为8571元；若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了2286元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。
中图分类号：F293.33文献标识码:A
前言
随着房地产市场的高速发展，房价的飙升，各地对房屋产权面积测绘的准确性和合理性要求越来越重视，房产建筑面积测绘维权的案例也逐渐增多，各级政府管理部门也高度重视起来。本文以宁波国际金融服务中心这个大型复合地块的房产面积预测工程为例，介绍复杂楼盘如何进行预测方案设计，确保预测成果质量和提高预测生产效率。房产测绘项目具有地方性政策强、地方性测绘软件选择受限、具体项目建筑结构和设计目的复杂性等诸多因素影响，房产测绘执行技术标准《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》也存在特殊结构部位未涵盖，分摊复杂性等问题，本文通过对大型复合地块房产面积预测方案设计进行探讨，期待能抛砖引玉，与房产测绘同行们共同提高。
1房产测量的目的
主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。
2房屋建筑面积的基本概念
房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。
房屋的共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
3共有共用面积分摊的基本原则
4.1共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。
4.2产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。
4.3产权各方无产权分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
4预测方案设计思想
4.1作业流程设计
作业流程直接关系到整个项目的预测进度和质量，应充分重视。首先：进行合同评审、人员和计算软件配备；第二步：项目原始资料收集，包括立项相关资料、规划相关资料等；第三步：熟悉设计图纸，了解设计部门的设计意图和业主单位销售方案；第四步：确定测算基本单元、平面图和立面高度，进行建筑面积计算和分类，重点对幢的认定、物业等相关配套用房的认定、权属单元的认定等问题进行认真梳理；第五步：根据设计单位提供的共有部位和服务范围，确定分摊方案；第六步：分摊计算和检核；第七步：生成房产面积测绘成果报告。每个环节均需严格检查，确保无误后进入下一步。
4.2幢的认定、复杂部位计算与分摊
宁波国际金融服务中心（北区）是有4个地块8个塔楼和三层的地下室组成，建筑总面积约36万平方米，其中G楼大部份为单一产权酒店，配套功能区和主楼不可分割。4个地块中1至3层为群楼，主要是商业功能区、金融等。二层有椭圆型空中走廊将四个地块相连。每个地块均有1个共享大厅，供各自地块群楼和塔楼使用。每个地块1楼营业厅与地下室金库相通。管道井也相当复杂，有专为地下室通风和汽车库排烟的，也有专为二层厨房油烟设计的。电梯、楼梯和玻璃幕墙也比较复杂，玻璃幕墙龙骨架厚度变换较多。总之，该项目比一般综合地块要复杂很多，在幢的认定、建筑面积核算和共有建筑面积分摊时，必须严谨，只有这样，才能保证测绘的准确性和精度。
4.2.1幢的认定
房屋建筑面积测算的基本单元是幢。所以任何一个项目测算前对于幢的认定至关重要，如何划分幢，直接影响房屋各户建筑面积的大小。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。该项目建筑形式比较复杂，既有群楼建筑，又有通过椭圆型空中走廊将不同各幢相连的连体楼，根据《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》相关规定，群楼式建筑按单幢处理，连体楼按多幢处理，故该项目地面4个地块按照4幢认定，地下室按照独立幢认定。
4.2.2复杂部位面积计算及平面矢量面积图绘制
（1）玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。 本项目涉及的玻璃幕墙构造比较复杂，测点问题直接影响面积计算，提出了如下处理方案，经过了宁波市房产测绘专家组讨论通过，对以后房产测绘项目幕墙处理有借鉴意义：
A、当幕墙外挂于主体结构外，套内建筑面积取值至结构板边，幕墙与结构之间的挑空作为外墙计算，或当幕墙外挂于主体结构外，套内建筑面积取值至结构板边，幕墙结构以龙骨构架的厚度作为外半墙，幕墙与结构之间的空隙不计算建筑面积。
B、当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取外半墙。
C、当上方有梁，下方无梁，幕墙直接落地，安放于结构楼板之上的围护性幕墙，取幕墙构架厚度作为外半墙。
D、上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为外半墙处理。
（2）穿越夹层的楼、电梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。
（3）公用部位、分户线是否正确，应当注意一层公用部位与二层的变化，尤其应当仔细检查建施平面图与所绘平面图细部尺寸。
（4）阳台、入户花园、空中花园等是否有上盖，是否封闭，该项目中是否封闭，由项目的设计单位出具详细的说明。
（5）房屋用途是否与建施图一致。
（6）计算半面积的部位线型是否正确，权属是否明确。
（7）楼层、幢号、单元号、房号是否正确。
（8）面积计算时应当注意面域是否与其权属分界线一致。
（9）应当把不计面积的部位画出，但应作好标识。本项目中主体结构外走廊部分不计算建筑面积。
（10）对于不能明确的，应当及时以书面的形式与对方沟通，做到有据可查。内业成图是计算的依据，一定要与委托方提供的建施平面图及其他相关资料仔细检查核对！
4.2.3分摊计算注意事项
分摊原则应严格按照《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》的若干规定进行，本项目中各幢功能区较为复杂，遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则进行。
（1）第一级分摊—幢摊
A、外墙计算处理：应遵循“地上外墙地上分摊、地下外墙地下分摊”的原则，该项目中的外墙处理，涉及到商业内部设计有夹层的，两部分层高都大于2.20米时，下面一层在测绘软件中生成外墙，上面一层外墙部位按净空尺寸计算；其中一部分层高低于2.20米时，有产权部分在测绘软件中生成外墙，无产权部分与外墙交接处按净空处理；两部分层高都大于2.20米，其中一部分设计成独立权属单元不属于商业，下面部分在测绘软件中生成外墙，上面外墙部位按净空尺寸作为套内建筑面积计算。
B、为整幢服务的配电房、水泵房、共享大厅、设备用房以及其他功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，均作为幢摊处理。
（2）第二级分摊—核心筒部位层数比例分摊
A、核心筒的认定
该项目核心筒比较复杂，《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》中对于从底层升至顶层的电梯、楼梯等应根据穿越不同功能区来进行层数比例分摊，电梯、楼梯中间的前室的认定问题，为该项目的难点，因在施工图上前室与水平通道（走廊）没有明显的界限，范围很难认定，从设计功能上来讲前室为楼、电梯不可分割的一部分，该项目中前室范围认定方案为核心筒中过道与水平通道重叠部分按垂直通道（前室）处理。
B、分摊范围的认定
对于底层中的为二层以上某一部分服务的共有部位是否参与层数比例分摊作为该项目处理的难点。按照以下原则进行：
a、为一个功能区以上（含一个功能区）服务的门厅、楼梯等，与层数比例分摊的关系是互不参与分摊，门厅、楼梯等为幢摊的除外；
b、为一个功能区局部服务的门厅、楼梯等，与层数比例分摊的关系是上下级关系，即要承接层数比例分摊
（3）第三级分摊—为某一个功能区服务的共有部位（垂直方向）
因裙楼部分功能比较复杂，从设计上看，分为金融、商业、办公等，故有专门为金融和办公服务的门厅和楼梯，应按照各自的套内建筑面积比例进行分摊其共有建筑面积。
（4）第四级分摊—层摊
层共有建筑面积即包括了层通道、为整层服务的设备用房等，在各层内部以各户套内建筑比例分摊其共有建筑面积。
（5）特殊部位分摊说明
A、G楼大部份为单一产权酒店，餐饮和厨房等配套功能区和主楼不可分割。
B、每个地块1楼营业厅与地下室金库相通，计算时将地下室金库调至地面计算。地下车位超越用地红线的按暂不申请产权处理。
4.3基于数据库的房产软件对算与核查
宁波市房产测绘管理部门首选奥维测绘之星 AVCAD作为建筑面积计算软件，奥维测绘之星 AVCAD软件拥有自主的知识产权，AVCAD根据国家新的房地产测量规范，采用图上分摊方式，提供灵活的面积定义方法，对房屋的层、功能区、幢等多种方式进行公用面积的多级分步分摊。
奥维测绘之星 AVCAD房产计算最关键的是设置功能区和分摊级别：
配置分摊结构树：
奥维测绘之星 AVCAD可方便提取测绘报表，用户可以根据自己的需求来选择模板的样式，同时在打印分户图时AVCAD提供了可以将所在的层作为背景的功能，可以将分户图在该层上的位置明确显示。软件提供了方便直观的打印报表，将层建筑面积、分摊系数、房号及其下面的面积属性一目了然地显示出来。
本项目根据宁波市房产交易中心要求，全部采用奥维测绘之星 AVCAD按宁波样式，自动生成房产测绘成果报告。
作为对算软件，本项目选择了上海数维WalkFloor房屋面积计算与分摊系统，具有房产数据采集与加工，面积计算与分摊，报表制作与打印，以及简单网络查询和办公等功能。也能够满足本项目房产图的绘制和面积计算的要求。
Walkfloor的操作简单快捷，操作流程为：
（一）新建工程文件；
（二）分幅图绘制；
（三）分户图的制作；
（四）拓扑构面；
（五）面积类型指定；
（六）基层和层数赋值；
（七）产生户室号、自有面归属指定；
（八）产生外墙；
（九）面积分摊：Walkfloor房产计算最关键的还是面积分摊。首先设置自选分摊面，在设置手工分摊面。一切都设置完毕，保存文件后，点击计算面积按钮，系统计算验证后弹出对话框，可以看到各种面积计算结果，以及面积检核差值，在限差范围内符合标准，点击‘是（Y）’ ，系统就将计算的结果存到数据库里。
（十）查询面积计算结果。
（十一）打印成果表
本项目经过两套基于数据库的房产软件对算，地上4个地块和地下室的计算结果总面积最大相差0.26平方米（相同矢量平面图），分摊后户室面积最大相差0.01平方米，能够满足对算精度要求。
4.4质量保证措施
（一）确保测绘精度，分摊系数的精度保留6位小数，计算过程的精度要保留到4位小数，最后取结果保留到2位小数。
（二）严格检查与核对经审核盖章的建筑施工图与业主提供的电子数据的一致性。
（三）分户图的制作过程，严格执行自检、组检、队检等三道工序过程检查，重点对平面图的尺寸，立面图的高度2.2米限值，特别是房屋的特殊部位如阳台、楼梯、电梯等进行检查。
（四）拓扑构面时严格检查漏面、重面等问题。
（五）面积分类，严格按设计单位提供的使用性质、服务范围确定。
（六）分摊关系与结构，严格执行自检、组检、队检等三道工序过程检查。
测绘成果报告，严格按宁波市房产交易中心认定格式生成。
5结束语
本文描述房产测绘在实际操作中遇到的房屋层次、结构、功能区都很复杂的、具有一定特殊性预测工程案例，为大型复合地块房产建筑面积预测工作提出了系统的工作流程和工作思路，对以后项目预测绘有一定的借鉴意义。但随着房屋造型设计的新奇多变，建筑材料的创新，主体结构也越来越复杂多样，房产测量工作的难度必然也越来越大，在《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》中没有涉及到的有关问题也会越来越多，寻找解决问题的新途径是房产测绘工作人员的新课题。积累工作经验，拓宽工作思路，努力推进房产测绘事业的健康发展是我们房产测绘工作人员的光荣使命。
