篇（1）

一，方案。

1，方案任务的划分与方案任务的管理。

方案任务的划分次要是指：将方案要完成的任务分配到最适合的班或者个人。次要采用三种办法：

〈1〉由上而下的办法：将所要完成的任务层层向下划分，直到每人。使每人都明白本人所要完成的任务。

〈2〉由下而上的办法：先将全部必需完成的任务划分给每人担任，再将任务任务并到各个班，然后集合各班的任务，就是部门要完成的任务。

〈3〉按流程划分：针对某项任务的流程次第，从任务开端到全部完全成，逐步考查每项根本任务，并使每个步骤的任务的确有人承当。

方案任务的管理次要是指：将分配到班或者到人的任务进行管理，确保其完成得更好。次要采用三种办法：

〈1〉按方案的内容管理：某项任务由谁指导，就由谁作出方案，并按照其内容完成好此项任务。

2〉由下而上的办法：先将全部必需完成的任务划分给每人担任，再将任务任务并到各个班，然后集合各班的任务，就是部门要完成的任务。

〈3〉按流程划分：针对某项任务的流程次第，从任务开端到全部完全成，逐步考查每项根本任务，并使每个步骤的任务的确有人承当。

方案任务的管理次要是指：将分配到班或者到人的任务进行管理，确保其完成得更好。次要采用三种办法：

〈1〉按方案的内容管理：某项任务由谁指导，就由谁作出方案，并按照其内容完成好此项任务。

〈2〉按方案的类型管理：各层的方案由其担任人制定，但下一层次只能按上一层次的内容制定而制定。

〈3〉按方案的阶段管理：方案制定后，每个阶段均应有专人担任。

在方案任务时必需留意的成绩：1必需把任务分配给最适合的班或者个人做。2应力图管理上的便当。3应有助于任务的协调。4必需考虑人员的需求和满意。5尽量减少费用。6合作要公平公正，有利于人群关糸的发展。

二，组织。

1，集权与分权管理。

〈1〉集权管理：也称“独裁式”管理，指把本部门的一切权力集合于部长一人，包括人员休假、请假、日常生活管理等，对所在部门一切人有聘请与解职的权力。这种管理顺应才建立的部门，在没有培养好副手和上面的人之前，就必需这样做。

〈2〉分权管理：是指权力不限集合于部长一人，队长、班长也有一定的决议权。这种管理顺应以成型的部门，能够充分表现民主，队员也会觉得被重视。但只能说是恰当分权。

集权能够掌握部门人员以部长为核心的勾结一致，统一指挥，更好的更有效率的完成任务，到条件幼稚的情况下施行恰当的分权管理，有利于调动队员的积极性和主动性。考虑相关要素，以决议集权和分权的程度，才干明白组织构造，确保上一层在下一层的权威性。

2，组织的使用。

〈1〉制定各种任务制度：是指具体规则任务的起点到起点应经过的两头部门，以使各部门的任务能按照一定的次序与办法进行，同时，集合全体组织、协调一致地施行任务制度。

〈2〉制定各种任务办法：是指以人或部门为基准，制定任务的办法，使各级人员关于职务与义务都有明白的观念，并且有完美的施行任务的标准办法。

〈3〉制定监控办法：是指常观察监视和掌握本人管理范畴内的事务或任务，并予以协调统一，以使发觉成绩及时处理，使各项任务成功进行。

〈4〉表册记载和汇集演讲：是指建立恰当的表册以作记载，记载是一切演讲的根据，汇集演讲是监控事务或任务的根据，是看法沟通的重要渠道之一。

在组织使用时，除上述四项具体办法外，还应留意部门与部门之间的合作与协调;非正式部门的引响等.

3，组织管理.

不管是什么组织，其管理的手段均在于使组织内部每个人都能克尽职责，每个部门都能发挥其功能，并能相互协调任务，单独到达组织的手段.

如何才干有较好的管理?除了必需考虑个人的各种请求与任务环境及精神条件外，精神方面的东西也不能少，多交心，多鼓厉，多搞有利于勾结的活动，尽量不使其员工感到无聊.最次要的是多在员工身上花工夫，培养感情或想办法对付成绩.属于组织社会环境方面的成绩，就应遵照以下几项原则：

<1>统一目标做好协调任务：本部门目标明白后，必需让每个班，每个人都理解本部门的总目标内容，理解本人的作用及与其它部门，其它部门人员的关糸，不能只为了到达本人的目标而影响大局.

<2>追求任务的一致：在本部门班以下人员，能够同时接到好几个不同部门主管或经理的任务指挥，假如这些指令相互抵抗，将使他们不知如何是好，因而颐指气使的主管或经理该当先相互协调好，间接部门主管或经理最好是跟直接部门主管协调，由直接部门主管施行，在不违背大目标的原则下追求任务的一致.

<3>权责相称：普通正式的部门关于任务人员的权责都有明白的划分，权力和义务不但需求明白的划分，而且要力图相称与公正，，否则不只影响职工的任务情绪，还能够没有充分的权力，使某些人无法完成好本人的任务.

<4>划定管理范畴：一个部门的主管所能影响的部属人数有限，不宜将管理的范畴过于扩展，应根据任务的本质，主管的能力，部属的锻炼，高低沟通等实际情况，而划定一个恰当的范畴.

<5>优良的看法沟通：看法沟通有下情下达，下情上表的作用，同时是提供材料的渠道，也是部门做决策的工具，因而但凡障碍高低沟通的情况，应尽量防止.管理的层次分得太多，有碍上上层看法沟通，但层次太少，则又能够扩展各层主管的管理范畴，因而两者之间应获得平衡，应听取直接主管的见意.

<6>恰当受权：部门规模扩展，业务活动繁杂与专业化之后，该当建立受权制度.这是由于业务繁杂后，高阶级管理人员无法对付全盘事务，管理所需求的学问日趋专精，一个掌管人不能够对各种学问均能通晓，同时如今职工都希望被重视，参与管理.受权不但能够满意职工的成绩欲，也可激起其任务潜力，进步任务积极性.

篇（2）

(一)物业小区保安队伍的管理工作，结合齐铁地区物业小区的实际，实行二级管理，共同考核的办法。一是保安服务公司，二是物业小区。

(二)考核实施实行扣分罚款制。

(三)在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣一分，罚款2元，并在本人当月工资中扣除。

(四)对于保安队员的考核实施，由保安公司、物业小区实行共同定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由保安公司、物业小区负责考核管理人员共同签字，送交财务，实施扣款。

(五)保安队员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理。

(六)对于保安队员违反考核规定，罚款资金由财务指定专人保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。

二、考核内容及扣分标准。

1、不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分；

2、不请假、无故矿工扣4分；三次以上者予以辞退；

3、在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分；

4、交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分；

5、对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分：

6、在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分；

7、不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分；

8、在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退；

9、在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分；

10、在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分；

11、严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分；

12、认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4－10分，严重者清除保安队；

13、在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分；

14、在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣份；

15、在当班中带酒气上岗扣5分；

16、当班中饮酒扣l0分，并予以辞退；

17、在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分；

18、对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分；

19、在保安服务中，不按规定进行文明服务，居民有反映扣3分；

20、在工作中相互之间不协调，不支持，不团结，而影响工作造成不良反映的，对责任者根据情节扣4—10分；

21、在工作中不服从领导，不服从分配，无理取闹，影响正常工作开展扣10分，严重者清除保安队伍；

22、对于公司组织的正常政治、业务、军体等学习和培训，在考核和考试中，按规定要求没有达到标准和不及格者，每一项扣5分；

篇（3）

一、培训对象：物业管理处新入职员工

二、培训目的：了解物业服务中保安工作的运行及常见可疑情况的处理

三、培训提纲：

1、交接班、对讲机使用规定

2、常见可疑情况、治安刑事案件的处理方法

3、保安部处理问题的方法、原则及要求

4、质量记录及表格使用规范

四、培训内容

1、交接班、对讲机使用规定

a、交接班制度

为树立良好的值班形象，规范保安部各岗位值班人员的交接班，确保岗位区域工作的胜利开展及岗位物品的顺利交接，各值班人员应该做到：

a、 接班人员应提前十五分钟按规定着装及佩带执勤用具，在指定的位置由领班组织班前会，列队点名，由领班检查着装、仪容仪表是否达到接班要求，做好接班准备工作，接受领班安排的当班工作任务和注意事项。在接班后一小时内不得上洗手间、饮水、加(脱)衣服等影响正常值班的行为。

b、 接班人员到达岗位后，双方进行交接班工作。交接的主要内容有：“值班物品(对讲机、各类值班登记本)是否齐全完好、是否可以正常使用，查看上班值班记录，确定值班重点及上班遗留有待跟进的问题等。

c、 接班人员在检查物品是否完好、齐全的同时，如果发现问题，必须认真做好记录，及时向领班做出汇报，争取将问题在最短的时间内解决。

d、 接班人员对本次当班的岗位范围内检查无误后，必须在交接班本上签名后，开始上岗值班。如接班人员在接班时发现有问题的，应该及时汇报领班，并可以拒绝在交接班本上签名，出现之问题的所有责任由交班人员负责;如接班人员在接班时不认真检查随便就接班的，在交班人员离开岗位下班后才发现有问题的，责任由接班人员(当班人员)承担。

e、 交班人员应提前十分钟做好交班准备，如实将值班情况和在值班过程中所遇到的问题、跟进的情况、处理结果及需要跟进的事项等内容填写在交班表上。

f、 交班人员应将交接器材、公用物品整理好后如实进行移交，如：对讲机、钥匙等;

g、 交班人员在接班人员对辖区域巡察完毕无异，必须监督接班人员在交接班表上签名确认后交班人员方可离岗下班。如接班人员没有在交接班表上签名确认交班人员就离开岗位的，万一出现问题，虽然有接班人员在值班，但交班人员同样要承担50%的责任。

h、 接班人未到岗接班时，交班人员不得擅自离岗下班。若接班人员未按时接班，交班人员应报告当值领班，等领班派人接替后方可离岗，否则按私自离岗处理，如出现问题的必须承担所有责任。

i、 交班人员顺利交班后，应及时到达领班指定的区域，参加班后讲评，并简单向领班汇报本次当班工作中重点事宜。

b、对讲机使用规定

对讲机作为较先进、精细、便捷、贵重的物品，是岗位短距离联系保安值勤当中必不可少的通讯工具。为充分发挥对讲机作用，正确使用和维修对讲机，延长对讲机使用寿命，特制定本规定。

a、 保安部文员负责建立对讲机通信器材台帐。

b、 对讲机只供当值保安使用，严禁移作其它用途。特殊情况报部门主管同意。

c、 对讲机严格按指定频度使用，严禁乱调其它频道。

d、 对讲机电池充电时间要严格控制在6小时以上12小时以内。电池应轮流使用，不得长期使用同一块或长时间将电池闲置不用。

e、 保安员在交接班时，应做好对讲机交接验收工作，发现问题要及时上报并做好记录。

f、 使用对讲机呼叫对方时，首先报出自己所在岗位，再呼叫对方岗位(某某岗呼叫某某岗)，除特殊情况外一般不直接呼叫对方姓名。

g、 使用对讲机讲话时要简明扼要，尽量避免长时间占用频道，在他人通话过程中，非紧急情况不得插入抢占频道。

h、 使用对讲机通话时，必须使用文明用语，严禁讲粗口，脏话;严禁用对讲机闲聊及工作无关的事情，对讲机时，只能将对讲机握在手上或卡在腰带上。

i、 定期对对讲机主机及电池进行性能检查，如发现有正常损坏，必须到内勤处说明原因并记录在案，统一交由厂家维修，严禁擅自进行拆卸，维修。

j、 从岗位进入办公室等室内场合时，要将对讲机音量调小，以免干扰他人.

2、常见可疑情况、治安刑事案件的处理方法

业主和使用人发生刑事和治安灾害事故时如何处置?

!)、当班保安人员应保护现场，用对讲机迅速向指挥中心报告，同时通过指挥中心报告主管机关

2)、应根据具体情况，实行区域隔离，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场;

3)、根据自己所掌握的情况，向有关部门如实反映，协助破案。

发生火警时如何处置?

1)、各岗位保安人员无论接到何种形式的火警信息后，应先通知巡逻保安实地查看，作出正确处理;

2)、如管理处确实无力自救时，需有高层领导认可或授权拨打" 119"，

3)、同时采取救援措施，将损失减少到最低程度;维护火场秩序，防止他人趁火打劫，并积极参加抢救伤员的财物的工作。

执勤中遇到犯罪分子偷盗或抢劫时如何处置?

1)、保安人员要保持头脑冷静，智勇双全，设法制服罪犯，并立即发出信号，通知就近保安人员。

2)、若罪犯逃跑时，保安人员应用对讲机呼叫门卫保安，讲清罪犯的外貌、人数、衣着及其它特征。

3)、对现场或在追捕中罪犯所留下的物品，千万不能自行处理，应维护现场由公安部门处理。

执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的人如何处理?

1)、纠正违章时，要态度和蔼，说话和气，以理服人;

2)、对不听劝阻者，要查清姓名、单位、如实记录并向保安部汇报;

3)、发生纠纷时，注意对方蛮横无理，打骂保安人员，视情节轻重作出处理。

执勤中发现可疑分子如何处理?

1)、先观察1-2分钟，然后上前盘问，注意对方的神态，如有异样，及时通知所在的业主或使用人

及保安部;

2)、对可疑分子严格跟踪，暗中监视，防止其破坏或造成其它意外事故;

3)、若发现可疑分子与公安部门通缉的在逃人员体貌特征相似者，可采取直接送往公安机关的方式。

执勤中发现酒醉者或精神病人闯入区域如何处置?

1)、进行劝阻或阻拦，让其离开安全管理区域范围。

2)、及时通知酒醉者、精神病人的有关单位或家属，让他们派人领回，并采取控制和监护措施。

3)、若酒醉者或精神病人有危害安全目标或危害社会安全的行为时，可将其强制送到有关部门处理。

遇有使用人携带易燃易爆物品进入区域如何处理?

1)、先进规劝，宣传消防管理条例，然后通知安全管理部，并将物品暂时存放在指定地点。

2)、如对持证使用人，应对存放地点进行检查和监控，要求使用人必须做好安全防范，确保不发生

事故。

在行走中需要超越宾客时如何处理?

1)、应先对宾客说："对不起，先生(小姐)请问能否让一下?"然后超越。

2)、遇有两位宾客同行时，切忌从宾客的中间穿过。

3)、超越后，应回头向宾客点头以示感谢。

业主(客户)对安全保卫工作大为不满时如何处置?

1)、请业主(客户)到单独的地方会谈，并向业主(客户)表示理解。

2)、仔细聆听，了解事情真相，向业主(客户)致谦，但不要随意认错。

3)、保持友好、礼貌、冷静的态度，并使业主(客户)平静下来，向业主(客户)提出解决问题的

建议。

4)、不时记录下业主(客户)谈话的内容，并立即处理涉及自己权限范围内的事。

5)、与具体部门联系商量解决的方法，做好事件的发生及过程的记录。

燃气泄露事故处理方法

1)、保安部应注意提示小区业户及餐饮设施、食堂的工作人员时刻注意用气、用火安全，发现燃气

发生泄露，应及时关闭燃气阀门。必要时(如不能确认燃气泄露位置)，应及时通知物业工程部至小区燃气调压站关闭燃气总阀门(如项目设有燃气调压站)。

2)、燃气泄露严重时，现场人员应在关闭燃气阀门后，首先退至户外，防止大量吸入一氧化碳气体。现场不要动用明火，不要使用手机、传呼机及开关电源，防止引爆燃气。人员退出后应清点人数，向保安人员通报现场是否还有滞留人员。

3)、保安人员切勿单独处理燃气泄露事故。

4)、发生燃气泄露事故时，保安部应派出保安人员迅速查找燃气泄露地点，随身不要携带手机、传呼机，对讲机应处于关闭状态，条件许可的情况下，应携带防毒面具(呼吸面具)。

5)、保安员发现泄露地点后，应判定燃气泄露程度。如泄露不多，应马上用手拍门通知该单元业户检查关闭气阀。如泄露严重，应拍门通知该区域业户撤离(切勿按门铃)。在现场附近，切勿使用手机、对讲机，开关电源。

6)、保安员应撤到安全距离外，使用对讲机或电话向保安部领导报告。

7)、如果情况许可，保安人员可以进入泄露燃气的单元时，应该：

(a)佩带防毒面具或用湿布捂好口鼻后进入单元内;

(b) 关掉燃气供气总阀门;

(c) 打开所有门窗，让气体排除;

(d) 检查室内人员是否平安，如有人晕倒应立即背到空气新鲜的地方抢救;

(e) 切勿开、关室内任何电器开关，插拔插销或打电话;

(f) 切勿使用任何火焰;

(g) 检查完毕后，保安人员应撤离到安全距离。

8)、如果不能进入泄露燃气的单元，应立即关闭物业总控制气阀，以免引起爆炸。

9)、燃气泄露较为严重时，保安主管应向项目经理进行汇报，将有关情况通知煤气公司和消防局(电话：119)

10)、应立即通知危险区域的业户不要动用明火和开关电器。

11)、保安部应协助、引导燃气泄露影响区域的业户撤离，提示业户离开前要锁好门。维护现场秩序，切勿造成慌乱。

12)、安排两名管理人员到首层引导业户疏散到安全区域，禁止任何无关人员进入泄露区域。将消防梯降至首层，准备随时备用。

13)、派人到路口引导抢救车辆、消防车辆，保持项目周围交通畅通。

14)、如泄露地点在地下管道、地下井，物业人员不要擅自进入，应通知煤气公司、消防局进行抢修。保安人员应在附近设立安全警戒线，不准任何无关人员靠近。

15)、造成人员伤亡的，保安部应及时通知急救中心，协助抢救伤者。应将中毒者平卧，松开衣扣，腰带，进行人工呼吸，中毒严重者应立即送医院抢救。

16)、保安部任何人不得在公共场合枉加揣测，对泄露事件进行议论。不得对业户进行任何赔偿承诺。应请相关业户与物业部联系解决。

附：《燃气中毒相关常识》

燃气的主要成分是甲烷、不饱和烃、一氧化碳、二氧化碳及少量的氢、氧和氮。燃气中毒主要指一氧化碳中毒。一氧化碳是无色，无味的气体。当人们呼吸时，气体通过人的呼吸道时，不会引起任何病变，但通过肺泡进入血液，即与红细胞的血红蛋白结合，产生碳氧血红蛋白。一氧化碳与血红蛋白的亲和力比氧与血红蛋白的亲和力大210倍以上。一旦吸入一氧化碳便和氧争夺与血红蛋白的结合。假定吸入的一氧化碳量为空气含氧量的1/200，就能形成碳氧血红蛋白与氧血红蛋白相等情况，这时空气中的一氧化碳含量仅为0.21/210(0.21为氧在空气中所占体积),即为1/1000。碳氧血红蛋白不能负起运送氧的任务，造成人体组织缺氧，当缺氧到一定程度就会发生死亡，所以非常危险。

发现煤气中毒，应立即打开门窗，将中毒者移到空气流通的地方，松解衣服。中毒严重时，应进行人工呼吸或送医院抢救。

一氧化碳中毒反应症状

空气中一氧化碳含量(毫克/升) 吸气时间 碳氧血红蛋白(%)症 状

0.23-0.34 5-6小时 23-30 头痛，颈部搏动，运动时有心悸

0.46-0.69 4-5小时 36-44 剧烈头痛，无力，眩晕，视力模糊，思想迟钝，呕吐，虚脱

0.8-1.15 3-4小时 47-53 呼吸加快，脉搏加快，常有虚脱及晕厥

1.26-1.72 1.5-3小时 55-60 中毒性呼吸困难，惊厥，昏迷

1.84-2.3 1-1.5小时 61-64 上述症状加剧，间歇惊厥，昏迷

2.3-3.4 30-45分钟 64-68 呼吸与脉搏变弱，心脏受压抑，可死亡

3.4-5.7 20-30分钟 68-73 脉搏进一步减弱，呼吸变慢，可死亡

5.7-11.5 2-5分钟 73-76 脉搏微弱，呼吸衰竭，很快死气亡

人员死亡事故的处理方法

1) 出现突然死亡事故时，保安主管(非办公时间由值班领班负责)应立即赶赴现场处置。首先掌握死者属于正常死亡，还是非正常死亡。

2) 应将有关情况立即上报管片公安机关。如果死者是境外人员，还应通知市公安局外国人管理出入境管理处及分局外事科。

3) 保安部应记录现场发现人员的姓名、单位(部室)、联系方式、发现时间及死者性别、主要体征、现场情况及嫌疑人特征等情况，以便上报公安机关。

4) 如果并不确定受害者是否死亡，保安部应在通知公安机关的同时打电话通知急救中心。

5) 保安主管应组织警力保护、封锁现场，设立警戒线，疏散围观人员，防止秩序混乱，尽量减小事态影响。

6) 要注意保护现场，禁止无关人员(非公安、医务人员)靠近、进入或移动现场。保安人员不得触摸现场任何物品，不得践踏现场脚印痕迹，尽量不要破坏现场嗅源，保证证据完整。注意发现可疑人员，如发现应立即布控。待公安人员到场后协助寻找线索或死者遗言、遗物。

7) 保安部应充分配合公安机关的调查工作，协助提供监控录像及记录的现场情况，协助联系家属。

8) 在公安机关现场调查完毕，运走死者遗体后，根据公安机关的要求封闭现场。

9) 在得到公安机关的许可后，及时通知有关部门清理现场。

10) 保安人员应严守保密原则，不得私下议论，向无关人员透露有关情况。

11) 保安经理应将死亡事故的处理过程记录在《意外报告》当中，呈报项目经理，并留档备查。

现场保护程序

我国《刑事诉讼法》第七十二条规定：“任何单位和个人，都有义务保护犯罪现场，并立即通知公安机关派员勘察。”保安人员在自己执勤辖区内如果发现刑事案件、事故，更应担负好保护现场的工作，为公安机关破案创造条件。

1) 现场保护概述：现场保护是指案件或事故发生后，及时采取警戒封锁等措施，使犯罪现场或事故现场保持发现时的原始状态。做好现场保护工作是保安员的一项职责和任务。及时保护好现场，是协助公安机关及时查破案件和有关部门鉴定处理好事故的前提。保安员得知发生案件或事故后，必须立即赶赴现场，采取有效措施加以保护，并同时向公安机关或单位保卫部门报告。

2) 刑事犯罪现场的保护

刑事犯罪现场保护的任务

a、封锁看守现场，布置警戒，维持秩序。在公安人员到达勘查之前，应根据现场内部状态和周围环境划定保护区把犯罪现场封锁起来，在保护区周围设岗警戒，禁止无关人员进入或滞留于现场，并用最快的方法及时报告公安保卫部门。

b、适时采取紧急措施。保护现场阶段所采取的紧急措施包括：抢救人命、排除险情、排除交通障碍、监视控制犯罪嫌疑人等。

c、及时了解案件情况。保安员到达现场后应及时收集现场被保护前的各种情况;目击人员对可疑人、可疑情况的议论、反映等，注意发现、搜集各种线索，必要时还可登记在场的有关证人以配合公安人员的后续调查。

d、向勘查人员作详尽汇报。在现场勘查人员到达以后，保安人员应主动、及时向勘查人员提供发现案件、发生经过、现场保护以及其他掌握的有关现场的一切情况。包括现场保护前的情况及采取的保护措施，现场发生变动、变化的情况等。以便勘查人员采取相应的勘查对策和其他措施，使勘查工作有重点、有目的地进行和开展其他侦查活动。

刑事犯罪现场保护的方法：因犯罪现场类别不同，可分为室内现场保护方法和露天现场保护方法。

a。室内现场保护方法

室内犯罪现场，是指在非露天的建筑物内发生的各类刑事犯罪案件的地点和留有痕迹、物证的场所。对室内现场的保护，通常采取的措施如下：

(a)封锁现场的出人口和通道。封锁出入口，重点是现场中心所在的出人口;在门口、窗口和重要通道布置专人看守，如是双向通道须全部封锁，禁止一切无关人员进入现场。

(b)封锁现场周围地带。在现场周围划出一定的警戒范围，布置警戒，禁止围观人员靠近现场，以防破坏现场外围的犯罪痕迹物证。

(c)在实施封闭措施时，不能随便移动门窗，并要特别注意门窗、门锁、窗户插销上的痕迹是否遭到破坏。

(d)要求事主、目击证人等候公安人员到场，待公安人员到达现场后，听从公安人员的安排。

b。露天现场的保护方法

对于发生在室外的露天现场，通常是划出一定的范围布置警戒。保护范围的大小原则上应包括犯罪分子实施侵害行为的地点和遗留有与侵害行为有关的痕迹物证的一切场所。实践中通常的做法是先把范围划得略大一些，待勘查人员到达现场后根据情况进行调整。具体方法是：

(a)对于范围不大的露天现场，可以在周围绕以绳索或撒白灰等作警示标记，防止他人人内。

(b)对通过现场的道路，必要时可临时中断交通，指挥行人或车辆绕道而行。

(c)对现场上重要部位及现场进出口，应当设岗看守或者设置屏障遮挡。

(d)对院落内空地上的现场，可将大门关闭，如内有其他住户，可以划出通道方便住户出入。

(e)当环境发生改变时(如天气)，要对现场上易变的痕迹物证采取适当的保护措施;野外现场要防止牲畜、宠物进入现场破坏痕迹物证。

c。现场痕迹物证的保护方法

无论是室内还是露天现场，对发现的尸体、血迹、手印、脚印、车辆痕迹以及被破坏的物体、作案工具或其他遗留物等，都要特别注意保护，以防止有关的痕迹物证受到损毁。

(a)利用标识的方法加以保护：在发现有痕迹物证处用粉笔等物圈划出来，以免痕迹物证被人为破坏。

(b)利用记录的方法加以保护：如在保护过程中必须移动现场物品时，可将移动前现场的状况详细记录下来(注意保安人员不得擅自移动现场)。

(c)利用遮盖的方法加以保护：因气候因素影响可能使痕迹、物证受到破坏时，可以用脸盆、塑料薄膜等洁净的遮盖物将其盖住，但忌用带有浓烈气味的器皿物品遮盖。

事故现场保护

a)事故现场保护的要求

事故现场保护是指在事故发生后对于现场及其中的痕迹、物证的原始状态和其他调查线索和证据的来源进行的保全、维护和护卫工作。

保安员闻讯、发现发生了治安毒害、交通事故后，应迅速赶赴现场划定保护范围，布置力量警戒，关注现场动态。在勘查人员到来之前，不允许任何人出入现场，尽可能维护现场的原貌，防止自然和人为因素的破坏。遇有事故责任人或重大嫌疑人，保安员应设法将其留住。同时，要防止事故结果进一步扩大，把事故危害结果控制在最低程度。

b)事故现场的保护方法

事故的种类繁多，特点各异，因而现场保护的具体方法和要求也有所不同，保安员应重点掌握保安工作中最常见的火毒和交通事故现场保护方法。

a。火毒事故现场保护方法

火毒事故现场是指由某种原因发生了一时失去控制的燃烧事故，给国家、集体和个人造成生命财产的破坏与损失，留有与火毒有关的痕迹物证的一切场所。火毒事故现场一般范围较大，破坏严重，痕迹、物证分散，情况复杂，做好现场保护工作十分重要。

(1)划定好火场的保护范围，禁止无关人员进入火场，防止有关痕迹被破坏，对重点部位要设岗看守，严防有人趁火打劫;

(2)在抢救人员、物资，灭火排险等救险工作中，应力求做到使原始现场少受破坏，变动的范围越小越好，若有必要变动物品位置时，要记清变更前后的准确特征，并如实及时向事故调查人员反映;

(3)利用一切时机和条件了解火毒事故发生前后的有关情况;

(4)如是纵火案，发现犯罪嫌疑人尚未逃离现场，应将其抓获，扭送到公安机关或单位保卫组织;

(5)撤消现场保护、清扫火毒现场，必须征得公安消防监督机关的同意。

b。交通事故现场的保护方法

交通事故现场就是发生交通事故的车辆与事故有关的物体、痕迹和伤亡人员及其所在的地点。交通事故现场情况复杂，由于事故大小、损失情况和现场状况不一样，因此，保安员到达现场后，采取的措施也不同。一般情况下，保安人员要立即与交警部门取得联系，并根据事故的情节和现场态势，采取相应措施：

(1)及时划定保护范围。用绳索、石块、树枝等方法设置保护警戒线，禁止无关人员进入。

(2)抢救伤员。应及时检查人员伤亡情况并采取救护措施。如果有人伤势严重，应首先救护重伤员。保安人员要在过往车辆和群众的协助下，将伤员送往附近医院急救或做好送往医院的救护准备工作。

(3)灭火排险。如遇有车辆起火，保安人员应立即组织有关人员扑救。当有起火爆炸的潜在危险时，应迅速转移车上危险物品，并记录现场变动情况，及时疏散周围人员。

(4)疏导交通。发生交通事故特别是重、特大交通事故都会导致交通堵塞和引起混乱的情况，在交警未赶到现场前，保安员要维护现场秩序，疏导车辆、行人。如遇无关车辆通行可能破坏现场情况时，可指挥人车绕行或改道通行。

(5)监护肇事人。如果肇事者亦成伤、危人员，保安员在护送救治过程中应专门监护;没有发生伤亡则在现场临时监护，并询问其姓名、单位、住址;遇有肇事者畏罪潜逃，应向交管机关报告其特征，协助提供相关证据。

(6)寻找发现证人。主要寻找与事故无关并目睹现场事故发生全过程的人，弄清他们的姓名、单位、地址等情况，以便求得他们的协助，使事故进一步的调查工作得以顺利进行。

对现场保安员的要求

现场保护的好坏，关键取决于现场保护人员的基本素质和责任心。不管是刑事犯罪现场保护，还是事故现场保护，保安员应遵守以下几点要求：

a)要有高度的责任感，工作必须认真细致。一方面要保护好现场和现场上的痕迹、物证;一方面要注意警戒，不放过任何搜集各种线索情况的机会。

b)要有严明组织纪律观念，严格按现场保护要求履行职责。严格按照分工去实施自己承担的保护任务，不得擅离职守;自己也不能随便进入现场，不能出于各种动机随意触动、触摸、移动和拿用现场上的任何物品。

c)注意保守现场秘密。不得随便向无关人员泄露现场上发现的与犯罪或事故有关的痕迹物证情况。

d)做好宣传、教育和发动依靠群众的工作。案件和事故现场保护仅仅靠保安员是很不够的。在现场保护工作中，保安人员要根据现场情况和现场保护工作需要，向周围群众做好现场保护的宣传教育工作，使群众懂得“保护现场，人人有责”，以取得群众的理解、支持和配合，从而为保护现场提供更多更有利的方便条件。

紧急事件处理程序

1)、遇突发事件(指凶弑、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。

2)、简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。

3)、驱散无关人员，保护好现场。留意现场周围的情况。

4)、查看本部各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员。

5)、对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。

6)、对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调， 劝阻争吵，平息事态。

7)、对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作;对明确已死亡的，应报派出所调查取证并通知殡仪馆。

8)、对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引起的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安部主管协助调查处理。

9)、保安部主管在接报突发事件后应立即赶到现场。做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

10)、保安部主管组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度进行妥善处理。

斗殴等暴力事件的处理程序

1)、报派出所、有关部门及管理公司经理。

2)、处理斗等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

3)、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告小区保安部，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理，否则监视现场，等待保安部的指令。

4)、保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安部接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。

5)、斗殴事件中如大厦的财产和人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

6)、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

7)、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

盗窃等破坏事件的处理程序

1) 发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告小区保安部，简要说明现场情况，并监视现场等待保安部的指令。

2) 保安部接到报告后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安部调查处理。

3) 事件中发有财产中人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做好详细的调查取证。

4) 如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

电梯困人的处理程序

1) 消防中心接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告当值领班和部门主管，组织保安员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程部和电梯公司。

2) 监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。

3) 如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严惩不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。

4) 部门主管填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。

水浸处理程序

1)、值各岗保安员如发现小区范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼屋各电梯口，以免电梯受损。

2)、当值主管接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。

3)、设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施，如水浸是来自小区外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包;如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂将反溢的地下水道通往大厦的入口封闭，并有排水泵将小区的

4)、水抽排出大厦外;如水浸来自小区机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。

人员根据水浸情况，协同工程部采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水泵、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。

5)、水浸排除后，立即通知清洁员清除各水并清理现场环境，通知工程部查明故障原因，修复爱损的设施，尽快恢复小区的正常运作。

停电事故的处理程序

1) 接通知小区将在短时间内停电，应在停电前10分钟，用紧急广播通知用户。工程部安排电梯工，提前将电梯停在小区楼宇首层，管理处派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。

2) 未预知的情况下小区突然发生停电，立即联系工程部，尽快采取措施恢复供电。

3) 使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。

4) 派保安员到各主要电梯厅及小区出入口维护秩序。

5) 监控中心和巡楼保安员密切注视楼宇各楼层，预防有不法份子趁机制造治安问题

3、保安部处理问题的方法、原则及要求

1)、文明执勤，礼貌待人，遵纪守法，爱岗敬业，态度和蔼，称呼适当，不亢不卑。

2)、服从领导，听从指挥，严格组织纪律性，参加集体活动，遵守个人服从组织、下级服从上级原则，做到有令必行、有禁则止。

3)、树立良好的保安形象，尊重业户、客人及公司领导，建立良好的公共关系。

4)、加强责任心，禁止出现误岗、漏岗、脱岗、串岗等违规行为。

5)、处理事件要“有礼、有理、有节”，坚持“大事化小、小事化无”的原则，严禁将事态扩大。

6)、遇有业主(住户)故意刁难或超出本岗位处理权限的问题时要及时上报，严禁擅自作主。

7)、秉公办事，不徇私情，廉洁奉公，不沾不染。

8)、非当值保安员，未正当理由或经上级许可不可进入办公区域。

9)、加强团结，互相学习，互助互爱，互相尊重，做到不利于团结的话不说，不利于业主(住户)的事不做，时刻维护保安队伍的声誉。

篇（4）

我是xx物业管理有限公司的一名安保队员，今天能作为“行业标兵”代表与大家交流工作经验感到非常荣幸。首先感谢xxx市物业管理协会、各位同仁对我的鼓励和信任。

作为一名从事安保工作十几年的物业人，荣获中国物业管理协会颁发的爱岗敬业员工“行业标兵”称号，我感到无比高兴和荣幸，在此我想说：我所取得的荣誉，不仅仅属于我个人，它还属于我的公司，属于咱们济南物业服务行业。是物协领导的支持和帮助，是公司的关心和培养，是同事们的一起努力，是广大业主的认可才让我站到这个舞台，是你们让我成为济南物业管理行业3万多名员工的代表，我取得的每一点成绩都离不开你们的关爱。在此我要向曾经帮助、支持过我的人深深地鞠上一躬，谢谢你们！

刚开始工作时我以为尽力做好本职工作,尽力为业主服务,积极为公司提供建议,总结自已的经验就已尽到责任。但随着时间的推移，我觉得在工作中还应该学习他人的长处,弥补自已的不足,尽最大努力做到最好,从而才能更好的提高工作效率,更好的为业主服务，虽然我在平凡的岗位上工作,但只要比别人多干一点,多努力一点,认真去对待每件事,用心为业主服务，就会得到广大业主的认可,我要求自己做到干一行,爱一行,专一行、精一行。始终坚持以公司“管理先行、业主至上、服务第一”指导原则为方向，始终践行公司“我以我心换业主之真情、我以我德赢业主之善待、我以我行塑小区之和谐、我以我力造小区之靓丽”的服务理念，在日常工作中我自觉做到以下四点：

首先自觉到“我以我心换业主之真情”：今年6月17日29-2-302的大姨给我打电话说她的儿子、儿媳都出差去海南了，可是留的钱都花完了，有银行卡又不会用，能不能先借给她200元钱。我听完后二话没说就给她送了去，大姨感动的说不出话来，拉着我的手问我不怕她年老忘事不还了啊？其实我是这样想的老人一个人在家很不容易，甭说是借了，就是要我也会给的，哪来的怕啊。

每当遇到小区停水、停电、停气以及恶劣的天气等情况，我都会马上赶到常年不出门的老人家里，通知他们，并帮他们做好应急准备。

就这样，在对广大业主日积月累的点滴关心下，我赢得了他们的信任和赞誉。

第二我自觉做到“我以我德赢业主之善待”：今年3月26日下午，我所在小区门外的济大路上发生一起交通事故，一辆白色奥迪轿车将骑一位骑自行车的老人撞到。当时我正在门岗值班，立即赶过去查看伤者，发现是本小区29-1-602的孙大爷。我立即拨打了120，然后又通知了他的家人。120赶来后，我就主动陪着老人去医院就医。楼上楼下地陪着孙大爷做各种检查，经检查发现除了软组织挫伤外并无大碍，我那颗悬着的心才总算落了地。当他的家人赶到时已经是晚上7点多了，我向他们交代完相关情况后悄悄的离开了医院。事后孙大爷的孩子去公司找我致谢。

其实，我觉得我只是做了应该做的事情，我不求回报，我所做的对得起自己的良心，我本人得到了很多业主的善待，这就足够了。

第三我自觉做到“我以我行塑小区之和谐”：我是公司安保队的负责人，不管上班下班，只要业主有需要我的时候，我总是尽力去帮助他们解决实际问题。今年7月12日中午，25-2-202室业主刘女士给我打电话说家里的防盗门打不开了，当时我正在吃饭，得知详情后我立即赶到现场。经了解，原来是她的孩子出门时忘了拔出防盗门里面插着的钥匙，里面卡住了，在外面打不开。她说开锁公司说只能把防盗门破坏了，把里面的钥匙取走才能行。我想这样这个门不就废了吗，我凭着多年的安保工作经验，在征得业主的同意后，对着防盗门使劲踹了三脚，然后在外面用钥匙一试门就打开了。当时业主既惊喜又激动，眼含热泪非得给我200元钱，并说请我吃饭。都被我婉言谢绝了。这件事济南电视台还进行过报道。

小区物业琐事多，邻里之间难免不出现矛盾，很多业主信任我，他们有了矛盾都愿意和我说说。29-2-302的业主和我说她楼上卫生间漏水严重，但楼上房主已经把房子租出去了，承租人不管,又联系不到房主，希望我给帮忙协调一下。我在公司查到楼上业主的电话后，给他说房子虽然租出去了，可是总有一天还会回来住的，邻里之间抬头不见低头见的，和谐最重要，最终经过双方协调达成协议，4楼房主承担卫生间防水费用的4/5，楼下业主承担1/5，漏水问题很快就解决了。

在日常工作中，我用实际行动融洽了公司与业主、业主与业主之间的关系，为小区的和谐贡献了自己的一份力量。

第四我自觉做到“我以我力造小区之靓丽”：安全是物业服务的重中之重，我带领安保队员以全力维护小区的安全。为了能够给业主提供安全保障，我把小区内347户业主的姓名、车辆信息、主要家庭成员熟记在心，并经常组织全体队员学习，定期对他们进行考核，不合格者一律辞退。正因如此，我们安保队员站在门口就有一种“一夫当关万夫莫开”感觉，不法分子、推销人员、等闲杂人员很难蒙混过关，基本杜绝了小区的治安隐患。

正是有了我们辛勤的工作，保证了小区秩序井然，为舜玉花园成为名副其实的花园式小区奠定了良好的基础。

现在我又有了几个非常深刻的感受：

一、有付出就必然有回报，只要你真心付出早晚会得到回报，你的付出可以换来倍增的“收成”。

二、我付出、我快乐。真心付出、给业主解决实际问题会得到业主的认可和尊重，并从中得到成就感、快乐感。

篇（5）

一、社区公益性就业组织是：政府出资扶植、社会筹集资金，以安置就业特困人员为主，其他社会劳动者为辅的公益性劳动组织。其主要任务是：在街道社区服务中心的组织下，开展以环境保洁、社区保安、社区车辆看管等服务项目为主安置就业特困人员，并在此基础上逐步向其它社区服务领域拓展。

二、就业特困人员是指家庭月人均收入低于300元或本人、家庭成员因患病、肢体残疾未达到残疾标准，且就业愿望迫切，愿意从事本人力所能及的工作的男40岁以上、女35岁以上的下岗职工、城镇失业人员。

就业特困人员的认定程序是：本人向企业或街道申请，由街道核实，区劳动局（劳动和社会保障局）汇总，市劳动和社会保障局确认（《北京市就业特困人员确认表》附后）。

三、建立社区公益性就业组织的程序是：由街道向区劳动局（劳动和社会保障局）提出申请，经审核同意后，由市劳动和社会保障局确认，核发《北京市社区公益性就业组织证书》，并实行年检制度。

四、社区公益性就业组织安置就业特困人员数量，由街道提出，区劳动局（劳动和社会保障局）汇总，市劳动和社会保障局向企业主管部门下达，企业再就业服务中心组织向街道输送，就业特困人员也可直接到街道报名。

社区公益性就业组织应与安置的就业特困人员签订劳动合同，并按规定缴纳社会保险费用，健全内部管理制度，按照多劳多得的原则建立合理的工资分配机制。

五、社区公益性就业组织中的环境保洁、社区保安项目使用就业特困人员，可享受每人每年1.4万元的补助经费，主要用于这些人员的工资福利、社会保险等（其中安置的就业特困人员的工资原则按每人每年8400元标准补助）。补助经费由区财政预算、失业保险金补助、按规定收取辖区内单位、居民的卫生保洁费用“三家抬”的办法筹集。

社区车辆看管项目使用就业特困人员，其工资福利、社会保险等费用采取收支相抵略有盈余的运行机制，其盈余部分用于补充社区公益性就业组织。

街道收取的辖区内单位、居民的卫生保洁费用标准由区物价局、财政局研究确定。

社区公益性就业组织还应积极安置其他下岗职工和城镇失业人员，并可按《北京市促进就业经费使用管理办法》（京劳就发〔1998〕70号）的规定享受有关优惠政策。

篇（6）

从当前广州市物业管理公司保安队伍的设置情况来看，物业管理公司的保安机构类似于《广东省保安服务管理条例》规定的机关、企业事业单位内部保安组织，但实际上，两者在服务范围及管理模式上有较大的差别。根据《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的有关规定，物业管理公司提供的物业管理服务包括：（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。（二）园林绿地的管理养护。（三）环境卫生的管理服务。（四）公共秩序的维护、安全防范。（五）车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。（六）物业档案资料的管理。（七）法律、法规及合同规定的其他事项。物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。在物业管理公司提供的这些服务中，公共秩序的维护、安全防范与内部保安组织的服务相类似，但两者存在以下区别：（一）物业管理公司的保安人员并不是专职的保安员，除了提供安全防范服务外，大量物业管理公司的保安人员还参与了物业的场地的使用管理、维修养护、巡视检查，公共秩序的维护和车辆行驶、停放管理等；（二）物业管理公司是向物业的业主、使用人提供服务的，这一服务来源于公司以外的主体———房地产开发企业或业主委员会的委托，这有别于不得对外提供有偿或者变相有偿的保安服务的内部保安组织；（三）物业管理公司的保安机构一般是物业管理公司的自设机构，没有经过公安机关的批准，其保安人员由公司向社会招聘，一般也没有在派出所备案。由于以上区别，对于物业管理公司保安机构、保安人员的管理，套用《广东省保安服务管理条例》对内部保安组织的管理模式有点牵强，而要求物业管理公司从保安服务公司聘请专职的保安员，由于既不符合物业管理尽量降低成本的原则，又存在物业管理公司对外聘的保安员管理难以到位的实际问题，在现实中难以真正实施。

篇（7）

条例对物业保安的限制性和保护性规范使得保安员权、责、利更加明晰。

1、《保安服务管理条例》规定了物业保安及保安从业单位服务过程中可以采取的措施和不能越权的部分。

过去，社会上确实存在保安人员以执法者自居，扣押他人身份证和其他证件、非法殴打他人的个别现象；物业保安也存在越权对盗贼进行限制人身自由、侮辱、殴打的现象；个别小区由于物业管理权纠纷，两公司保安相互对抗并且有肢体摩擦和语言侮辱的行为……导致这些乱象的直接原因之一即是保安管理制度的缺失。根据条例第二十九条和第三十条的规定，保安人员为履行职责，可以进行查验证件、巡逻检查、维护秩序等行为，但不得扣押证件、限制人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人等行为；第二十六条规定，保安从业单位不得指使、纵容保安员阻碍依法执行公务、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷。

通过条例的明确规定，特别是禁止性规定，广大保安从业人员就对自己的行为界限有了明确的认识，保安业管理者和组织者，也在行动上有了“红线”。

2、条例还规定了物业保安人员在履行职责时如果给他人造成不法侵害，应该由保安公司或者保安从业单位承担法律责任，这既保护了受害人的利益，也明确了保安职务过失的连带责任。

过去，一些保安人员在侵犯他人合法权益后，雇佣者或者保安公司通常以“这是保安人员的个人行为”为由，拒绝承担责任，而很多侵权的保安人员要么逃走，要么以无力赔偿为由拒绝赔偿，最终受害的是被侵权人。通过条例的明确规定，加大了保安公司或雇佣公司的民事责任，这符合公平性原则，使得今后的保安公司或雇佣者更加谨慎管理保安人员，监督他们依法、依规办事。

3、条例规定保安公司或雇佣公司应为保安员投保意外伤害保险，这就进一步保障了保安员的权利。

国内自设立保安岗位以来，各地保安人员在服务经济发展、促进社会和谐、协助维护社会治安工作中发挥了日益重要的作用，成为一支重要、积极的社会安全防范力量。但是条例出台前，各地对保安员权益保障明显不力。据不完全统计，仅2007年全国就有4,700多名保安员负伤，60名保安员牺牲。而保安员的待遇很低，不少保安员牺牲负伤后得不到应有的保障。为此，条例规定，保安从业单位应当根据岗位的风险程度为保安员投保意外伤害保险。保安员因工伤亡或者被批准为烈士的，依照国家有关工伤保险、烈士褒扬的规定享受工伤保险和抚恤优待。

条例对物业保安着装统一和准入门槛进一步提高。

这使得物业保安迈向管理正规化、标准化的行列，为提高保安队伍素质和保安服务质量，促进保安服务业又好又快发展创造了良好的法制环境。

过去，法律上并没有规定保安员必须经过公安机关批准，因此物业保安不是公安机关管理下的保安，只是实施物业管理的一项职能。中国物业管理协会曾发文，建议各物业服务企业将“保安员”改称“秩序维护员”，因为物业管理企业招用的“保安”，并非真正意义上的保安，其职责仅是维护物业管理区域内的秩序。这就使得物业保安管理很难统一规范行为，在着装上也是五花八门。现在条例规定保安服务包括物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务时，保安员上岗应当着保安员服装，佩带全国统一的保安服务标志。条例还规定，年满18周岁，身体健康，品行良好，具有初中以上学历的中国公民可以申领保安员证，从事保安服务工作。申请人经设区的市级人民政府公安机关考试、审查合格并留存指纹等人体生物信息的，发给保安员证。

对于有下列情形之一的，不得担任保安员：(一)曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者3次以上行政拘留的；(二)曾因故意犯罪被刑事处罚的；(三)被吊销保安员证未满3年的；(四)曾两次被吊销保安员证的。

可见，物业管理行业的保安不再是保安行业的边缘人，他们与其他保安一样，享有条例规定的权责利，这对于提高物业管理行业保安的待遇和素质起到一定的作用。

条例赋予物业保安新的规范以及精神和物质上的待遇与物业管理公司的生存、发展和利润空间密切相关。

1、条例第四条规定，保安服务公司和自行招用保安员的单位(以下统称保安从业单位)应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。各地物业管理单位也应当在行业协会制定的物业保安服务管理制度和地方保安服务管理条例框架下制定切合小区物业管理的保安服务管理制度。

2、各地物业管理公司和地方政府应当严格遵守条例要求的对保安员给予的福利和待遇。

物业管理小区的保安履行的职责其实是在分担政府的部分基层管理责任，如小区综合治理、防火防灾防盗、纠纷协调等等，因此，条例第五条规定，保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益，并在第七条规定，对在保护公共财产和人民群众生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的保安从业单位和保安员，公安机关和其他有关部门应当给予表彰、奖励。

3、部分物业管理公司在利润微薄甚至亏损的情况下，面临保安工资的近倍上涨和“三金”的开支，需要对公司的发展战略和措施进行调整。公司开源节流的战略面临的是与小区业主之间的进一步沟通和协调以及对小区安防的重新调整。

据了解，广州地区普通住宅物业公司自行招用的保安工资一般在800――1,200元之间，而保安公司的保安人员，月薪基本在1,600元以上，而且缴有“三金”，这两者的工资差价，必将由物业公司承担。因此，目前各地物业管理公司最头痛的事情是，物业管理费用的上调受控于政府指导价，但业主对服务质量的要求是不断的提高，政府的规范制度也使得公司的日常开销大幅提高。

在一些地段较好的小区，还可以通过服务项目的开发缓解资金的紧张，但对于一些偏僻地段的小区和管理范围较大、额定的保安数目较多的小区来讲，这是一笔难于落实的支出，这直接影响公司的利润和今后的发展。为此，有必要根据新规和新形势敦促政府物价部门对政府指导价进行重新调整。但是，业主面对新增加的物业管理费用会安于沉默吗?

篇（8）

关键词

管理区域；物业管理；安全保卫

近年来，我国教育体制改革，高校扩招，办学规模扩大，学生数量逐年增长，办学方式也由单一制办学模式发展为多层次办学。以笔者所在的中国药科大学为例,在扩招后,全日制在校生已发展到近1.5万人,有本专科生、研究生，还有成人教育等多种层次。伴随学生数量增多，原有的校舍面积已不能满足教学需求，因而很多高校开展了大规模的校区建设，建筑物数量急剧增多。为了便于管理，大多高校对各楼宇配备了物业管理人员直接管理辖区内的各方面工作，因此，物业管理工作的好坏直接关系到管理区域内的安全，做好物业管理中的安全工作也是当前形势下安全保卫工作的需要。

1校园物业管理在高校保卫工作中的重要性及原因

从校园物业管理的内容来看，安全保卫是其中主要职能，从管理层级上说，物业管理公司也需接受学校保卫部门的监督和管理，但物业管理公司只负责其管辖区域内的安全，校保卫部门负责全校安全保卫工作。然而，在安全工作机制运行方面，大多高校物业管理部门都过于依赖学校安保部门，缺乏安全责任意识，对安全问题基本都是通知保卫处，却不采取应急处理措施。例如，2010年国庆节假期间，江苏某所大学发生一起涉案金额较大的盗窃案件，案犯采用翻趴宿舍围墙、撬锁等手段，在该校男、女学生宿舍楼共窃取8台笔记本电脑，台式电脑主板和硬盘等配件以及若干现金，共计约8万元。放假期间，案犯前后三次来该校作案，作案时间长达4天，期间未被宿管部门、保卫处发觉。事后，公安部门经与学校共同剖析，得出案件发生的主要原因之一为学校的安保工作机制运行不流畅。案发当时学生宿舍楼只有2名物业值班人员，并且值班人员未巡查区域内各楼宇建筑，工作出现严重疏忽。正是物管人员的麻痹松懈情绪才使得案犯得手。类似这样的管理薄弱环节，在其他高校也很多。那么如何解决这一问题，也正是接下来本文所要探讨的重点。

2物业管理在安全工作方面存在的不足

现如今，各大高校为了减轻负担，将物业管理工作由传统的校后勤部门统管转变为学校后勤部门分管下的物业管理公司专业化承包管理。由于高校物业管理起步较晚，加上本身是由后勤转型过来的，管理制度、管理模式存在很多不足，也造成了诸多安全问题。

2.1安全制度不够健全

规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业管理辖区的管理制度。各高校的物业管理部门虽然也建立了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规划等相关制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格，且与安全相关的制度未明确、未上墙的现象普遍存在。由于制度不完善，物业管理人员在面对管理区域内的安全隐患及安全事件时往往以置之不理，以任其发展的态度对待，致使事件未得到及时处理，隐患未得到及时排除，造成严重损失。

2.2人员构成复杂，专业化水平不高

物业管理公司承包管理模式下的物业管理人员多为劳务派遣，由于工资待遇低、工作性质等因素，从事物业工作的人员构成往往参差不齐、成分复杂，同时人员年纪较大、学历层次较低，大多为退休人员再就业，虽然组成了物业管理的各个岗位，看似形成了专业化的队伍，其实各个岗位的专业化水平亟待提高。

2.3部门分工不明确，交叉环节存在盲区

物业管理区域内的安全工作是后勤部门与保卫部门管理工作上的交叉环节，同时也是工作漏洞之一。在高校，物业合同签订的双方多为后勤部门与物业公司，原则上物业管理工作受后勤部门统管，同时在某些工作内容方面学校有关部门也具备监督管理权。例如：安全保卫工作方面，保卫处就应该享有监督权；学生管理工作方面，学工处应享有监督权等等。然而，事实上，在大多数高校，物业管理公司的所有工作仅仅受后勤部门监管，其他部门无权过问。这就形成了物业管理责任区域内的安全工作由其本部门负责，即使在保卫部门发现物业人员有脱岗、迟到早退现象的情况下，保卫部门对物业管理人员的管理和考核无权过问的局面，致使盗窃等案件频发。

2.4员工技术有待提高

为满足新形势下安全保卫工作要求，近几年，高校技防水平不断提高，技防设施不断增加。为发挥各项技防设施的实时报警、实时监控等作用，在建设技防工程时，有少数安全平台系统安装在各物管站点。然而，大多物业管理人员都无消防、安防特殊职业上岗证，对这些技防设施不熟悉，对平台操作不熟练，甚至连平台系统的“复位”、“输入密码”等较为简单的步骤也无法完成。设备一旦出现报警信息，往往不是第一时间去现场确认，而是通知校保卫部门，从而错失了处理事件的最佳时间。因此，物业管理人员在掌握保洁、绿化、维修等技术的同时也需提高计算机应用、安全技能等多方面的专业技术知识。

3解决目前物业管理中保卫工作面临问题的对策

为营造良好的校园环境，保障师生的人身财产安全，急需解决目前物业管理中保卫工作面临的问题，主要应该做好以下几点工作：

3.1建立并完善物业管理中的保卫工作制度

高校安全保卫工作是保证高校教学秩序正常进行的首要前提，建立并完善物业管理中的保卫工作新制度是进一步做好高校安全保卫工作的重要组成部分。首先，在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理公司和学校对双方的权利和义务有详尽的了解。之后，物业管理公司应根据管辖区域的实际情况，对安全保卫工作制定完善详尽的规章制度，以此促进管理过程中保卫工作的科学化、规范化、制度化，同时通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，并做到及时修订、完善，最后制定出最符合实际的规章制度。其次还要明确各区域安全责任人，实行责、权结合，层层落实，形成有效的部门管理体制。

3.2明确管理部门，层层落实责任

学校必须明确物业管理公司的直接管理部门，并依照“谁管理，谁负责”原则，层层落实责任。一直以来，后勤部门大多为物业管理公司的直接分管部门，但有的高校签订物业合同的为招标办或基建等部门，在未明确物业直接管理部门的情况下，一旦发生事故后易产生推诿、踢皮球等现象，从而无法追究责任。所以，明确物业管理公司的直接管理部门显得尤其重要。在明确分管物业具体部门的同时，保卫部门应与该直接分管物业的部门签订安全责任书，进一步明确安全责任。分管物业具体部门再与物业管理公司签订安全责任书，物业管理公司再与各分站点签订，以此类推，层层落实，将安全工作细化到每个员工的岗位上。这样若发生安全事故，是谁的管理区域，谁的工作内容，谁的责任，一目了然，更便于事故发生后的责任追究，同时也间接提高了学校有关部门、物业管理公司以及物业管理人员的安全责任意识，减少了保卫部门的压力，大大提升物业管理区域内的安全。

3.3加强人员培训，建立专业化物业管理队伍

首先，要把好合同关，学校在与物业管理公司签订合同时，应将人员具备一定消防、安防专业技能纳入在内，甚至在某些特殊岗位必须要求具备专业证书，持证上岗。其次，要求物业管理公司定期开展员工安全知识培训与实战演练，同时也需加强法律知识的培训，提高专业知识和技能水平。再者，组织物业管理人员认真学习计算机等新技术，做到会使用安保器材，会操作安全平台。最后，作为物业管理人员也应维护好管辖区内的各种安保设备，如灭火器、消防水带、监控设备等,定期进行检查、试验、维修、更新,确保它们始终处于完好状态。

3.4加大监督力度，建立奖惩制度

安全保卫工作做得好与否，很大层面上取决于监督以及奖惩的力度。首先，学校保卫和分管物业工作等有关部门应加大对物业公司的监督力度，采取定期巡查与不定期抽查相结合的方式，对物业管理工作进行有效监督，主要包括：对各类值班台账的检查，进行现场专业技术技能的操作考查，以及应对突发事件的应急能力考查等等，确保各类人员各司其职，担起责任。其次，建立奖惩制度，分管物业工作部门要求物业公司可按月、按季度、按年度组织“安全员工”评比，以现金、奖品等方式奖励荣誉称号获得者，当然，对于造成安全事故的人员，也可通过扣工资、通报批评等方式处罚。通过奖励与惩罚相结合的方式，逐步提高物业管理人员参与安全工作的积极性。针对物业管理公司，学校可以每年组织一次对物业管理公司的专项评比，评委由学校有关部门、学生、教师等组成，评比内容为物业管理区域内的员工服务意识、安全保障能力等各项相关内容，并根据评比结果，决定是否在与该物业公司续签合同。

4结语

学校安全保卫工作不仅仅是保卫部门的工作，也是学校各部门、单位以及为学校提供服务的外界单位一项重要任务之一，同时也需广大师生员工极力配合的，只有群策群力，群防群治，做到人人重视安全，人人关心安全，才能人人都安全。

作者：金鹤龄 夏锦鉴 单位：中国药科大学保卫处

参考文献

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保安公司大队长新年度工作计划

根据上级文件精神，为进一步加快规范物业安保管理工作，确保各物业管理小区安保设施达标，现提出如下要求，请认真执行：

一、抓好源头控制，把好规划设计关

全县所有物业管理小区和新近准备进行物业招投标的小区，必须安装视频监控和巡更设备。

开发建设单位在办理综合竣工验收备案之前，必须安装好监控系统及物业安保人员巡更系统。在设计阶段，要向县开发、物业主管部门报送具体的分项施工图、平面图，要求监控和巡更面积达到小区全覆盖，不留死角，待审查合格后方可进行施工。

物业办负责对我县已经进行物业管理的小区进行清查，凡没有安装视频监控和巡更系统的，责令进行整改建设，具体措施如下：

1、尚未进行综合竣工验收备案的新建小区，必须安装视频监控和安保人员巡更设备方可验收备案。

2、已经办理产权的新建小区，没有进行视频监控和巡更设备安装的，必须进行安装，其安装费用从物业质保金中支付。

3、已经交付使用五年以上的物业管理小区，其视频监控设备及物业巡更设备建议由业主委员会提出申请，动用住宅专项维修基金进行安装。

4、没有缴纳住宅专项维修基金的物业管理小区，由业主委员会负责与业主协商，由业主公摊费用，安装视频监控设备和巡更设备。

二、提高准入门槛，把好设备关

建立监控产品及巡更机质量审查制度，严把市场准入机制，杜绝假冒伪劣产品，规范物业服务小区视频、巡更机安装混乱的局面，由主管部门对监控设备的前期选型、安装进行把关，坚决杜绝安装之后无法使用或者效果不好的情况。

三、分清责任，发挥物业企业主体作用

各物业服务企业是实施本项工作的主体，要切实负责起各个物业服务小区的安保工作，积极落实好小区的安保工作，并认真负责好安保设备的提升建设。已经安装配套好视频监控设备和物业安保人员巡更设备的物业服务小区要做好系统的维修、养护、检验、更换，以保证系统在良好状态下运行。视频监控及巡更设备不完善的物业小区要积极进行完善，尚未进行视频监控设备和巡更设备安装改造提升的物业管理小区要抓紧报送方案，进行安装。对没有缴纳住宅专项维修基金的物业小区，物业企业要负责与业主委员会和业主协调，做通业主工作，保障完成监控设备和巡更设备的安装。

四、强化监管，发挥主管部门联动作用

规划、设计、监理、开发、物业等科室、单位要通力合作，各司其职，把好规划、设计、图纸审查、施工、验收等每一个环节，确保把物业安保设备安装落到实处，加强我县的物业服务小区的安保水平。视频监控设备和物业巡更设备安装前，方案必须到主管部门报批，安装的设备必须通过主管部门的检验合格后方可进行安装，视频监控设备和物业巡更设备安装后，必须由开发办、物业办进行验收。凡未经过上述环节或者审查存在问题的新建小区，一律不准通过竣工综合验收备案;凡未经过上述环节或者审查存在问题的物业服务小区，一律不予授予各类物业表彰及评优评先，主管部门不予通过资质年审。

保安公司大队长新年度工作计划

光阴似箭日如梭，转眼间半年已经过去。回顾我们保安队在扬州国际珠宝城半年来的工作，可以说是成绩多多，受益多多，体会多多，但存在的问题也不少。为了更好地做好今后的各项工作，根据领导的要求，现对半年来保安队工作总结如下:

一、关于上半年的工作

我们是今年1月3日开始值班的。由于我们是一支新组建的团队，而且又是在扬州珠宝城这样一个大型的国际化企业里工作，责任重大，压力千钧。为了保质保量完成、履行好肩负的使命，上半年我们重点抓了三项工作。

一是抓队伍建设。

一支过硬的队伍是做好工作的重要保证，从保安队组建开始，我们在队伍建设上就坚持两手抓:一手抓人员的配备，一手抓素质的提高。在人员的配备上，我们从江西警官学校招聘了21名学生队员;同时，我们还注意从部队退伍军人中招聘优秀队员。通过半年的努力，我们团队的人数从当初的7个人，增加到现在的39人，是刚开始时的5倍之多。在队伍建设上，我们把相马、赛马、驯马、养马相结合。在多渠道引进队员的同时，高度重视队员综合素质的提高。凡新队员进来后，我们都要组织为期半个月的保安业务素质的训练。同时我们还专门邀请扬州市消防大队的专家，来为队员讲授消防方面的知识和技能，使队员都能尽快掌握各项基本的本领，达到上岗的要求。队员上岗后，我们还坚持每周2天的技能训练，风雨无阻，冷热不断，使队员的业务素质不断提高。

半年来，我们保安队已成为一支拉得出，打得响，有较强执行力和战斗力，能出色完成任务的队伍。

二是抓制度建设。

工作的规范有序、卓有成效的关键是靠科学适用的制度作保证，不以规矩，不成方圆。团队组建后，我们对值班、交接班、学习、训练等方面都出台了一整套严格、实用的制度，对团队实行准军事化管理，用制度来规范大家的行为，用制度来保证工作任务的完成。如值班队员必须提前15分钟到岗进行交接;队员上下班都必须列队行进，充分展示军人的素质和风彩。

三是抓思想建设。

由于我们的队员来自不同的地方，不同的岗位，各人的综合素质、性格、爱好均不相同。更重要的是他们都刚20出头，血气方刚，这既是我们保安工作的需要，同时，也是我们在日常工作、生活中需要注意的。青年人可塑性很大，但是可变性也很大。因此，我们在队伍建设工作中，要把思想道德建设贯穿始终，紧抓不放。在工作方法上，我们根椐不同队员，不同情况，灵活机动地在班会、业务会上插入思想教育的以会代训，与队员个别谈心，交心，典型案例教育，举行升旗仪式等多种形式，灵活多样地实施思想品德的教育。如我们抓住人员雷鸣同志冒雨救伤员、拾金不昧的事迹，组织全体队员在学习的基础上，展开人的价值在哪里?、怎样做一名政治合格、业务过硬的保安队员?、我认为一位合格的保安班长应是的大讨论，每个队员都能在学习、讨论的基础上写出有深度、有价值的体会文章，并且大多数队员都能把学习落实到具体的行动上。对工作中出现的问题和差错，我们要求:不得隐瞒，及时上报，有错必纠，有错必改，惩前治后，引以为鉴，强化精神，改进工作。

形式多样的思想品德教育，收到了实实在在的效果。无论在工作上，还是在日常生活中，我们的队伍中出现了三多三无的喜人局面。即:工作积极主动的多，消极应付的少;干事情吃苦在前的多，讨价还价的无;做好人好事的多，违纪背法的无。

保安公司大队长新年度工作计划

一、做好保安人员稳定工作，控制人员流失

1、加强队员思想政治教育，教育队员认清现阶段就业形式，珍惜来之不易的工作机会，报着对单位、对自己，对家人负责的态度，端正工作态度，积极做好本职工作。2、加强与队员的沟通交流，指明工作发展方向，指出机会是靠自己争取的，公司发展较快，机会很多，提高队员工作积极性与工作责任心;关心队员日常生活，帮助队员解决一些实际问题，提高队员对保安职业、公司集体的认同感。3、关心队员业余生活，引导队员参与健康有益的业余活动，如读书、体育运动等;部门在人力、财力能安排的前提下，适当组织一些健康有益的文体活动，丰富队员文化生活，活跃队员身心。也可组织一下文体比赛、业务技能竞赛等，凝聚人心，提高队员团队意思。

二、加强队员日常管理与培训，努力提高保安队员思想素质和业务技能1、严格落实公司规章制度，对于新入职队员，加强二级培训，使保安队员尽快适应国际大厦管理;注重队员在岗状态的监督，通过保安班长来严格落实平常工作，提高管理的有效性。2、加强队员业务培训，培训内容包括：队列训练、体能训练、消防培训、礼节礼貌、车辆管理、物品管理、法律法规等方面，注重培训形式的多样化，采用集中讲授和岗位指导相结合，理论教学与实际操作相结合，使保安队员熟练掌握业务技能，适应国际大厦安全工作需要。3、注重队员思想政治教育，加强法律法规的培训，积极培训队员遵守《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国交通安全法》、《刑法》等。引导队员提高思想认识，强化政治觉悟。预防队员出现违法乱纪的事件。4、鼓励员工积极学习，追求进步，对于工作积极，有一定管理能力，具备管理人员基本素质的队员，加强关注，引导其向更高层次发展。

三、注重安防设施设备维护，确保监控、消防设施完好

1、积极协同管理处工程部、维保单位对大厦消防设施、设备(消防主机、消防广播、烟温感、喷淋系统、防火卷帘门、消防器材及大厦消防防火重点区域等)进行检查与测试，存在问题及时维保单位处理，如无法解决的由维保方出具报告，交管理处及大厦业主方审核。2、协同管理处工程部定期或不定期对大厦安保系统(监视屏、电梯手控、双鉴布防、巡更打点、紧急录象等)的检查与测试，存在问题及时修复。3、在“消防、安保”设施、设备部分存在故障的前提下，加强“人防”管理，尽可能的保障大厦各方面安全。

四、规范进出人员管理，确保人员管理上不出现漏洞

1、中控、大堂及机动巡逻队员密切配合，加强大厦及各楼层可疑、推销及迷路人员的管理，及时做好制止与指引工作。

2、大堂、车库岗加强施工人员进入大厦的监督，严格按制度执行，凭施工证(一人一证)核对放行。

3、外来送水、送货、搬家人员，先客户确认后，安排队员指引通道全程跟踪陪同，直至结束，人员离开。

4、在非办公时间段(夜间、双休日、及国假日)要进、出入大厦的人员要实行登记，并协调中控进行确认。

5、外来至大厦办公人员(如：办理公积金等业务)有领班、大堂队员及时主动询问并作指引，加强公共区域的管理，维护大厦的日常秩序。

五、加强车辆安全管理，维护管区内正常交通秩序，保障车辆安全

1、车辆进出车库应按指定路行、车速行驶。

2、车辆进入时需认真检查《出入证》、车况，登记进出时间。

3、每天对停在地下车库车辆、过夜车辆进行车况检查，发现问题及时与车主联系处理，并登记。

4、外来车辆要进入大厦要事先问清事由，可以放行的应通知了下车库保安指定其停车位置。

六、做好物品进出管理工作，控制物品流失

1、大厦内租户要携出物品时，出具物品出门证，出门证上必须有其单位盖章，保安在各出入口进行核对确认后放行，出门证汇总后交部门存档。

2、大厦内施工单位要携出物品时，出具物品出门证，出门证上必须有其施工负责人签字或单位盖章，保安在各出入口进行核对确认后放行，出门证汇总后交部门存档。

3、有业主租户物品进入大厦的，各岗位队员应根据实际情况准确指引途径、路线，并有专人负责全程陪同。

七、加强大厦消防安全管理，杜绝发生火险隐患

篇（10）

物业准备工作：

一、工作区域划分

    根据****公司招标文件要求，我工作人员到达现场之后，针对现场情况进行了二次评估。并对各区域的职能划分以及工作区域划分进行了细致的分工，确保各个区域的工作能够稳步有序及时的完成，为及时对办公区域以及生活区域进行系统性卫生清理，在入场前期我们每天至少保证不低于10人的保洁人员进行工作。

保洁工作区域划分；保安工作区域划分；各区域职能范畴与工作分工，针对这个项目我们制定了物业工作内容以及工作考核的标准；确保各环节准确无误的进行运转。

二、人员分工

    项目上我们以金字塔管理形式进行人员管理，项目经理下设两名综合管理人员，按照我物业公司相关规定，就两名综合管理人员进行了细致的职能划分，两人分工明确，工作内容详细，责任到人，确保各个环节无漏洞可追溯。就保洁以及保安人员我们下设队长以及组长，明确责任管理具体到个人，确保工作能够及时完成。

为保证工作能够尽快顺利的开展，我们首先对须完成的工作进行了梳理。在保洁人员方面，我们将保洁工作列为首要工作重点。我们以帮扶带的工作模式，以经验足的老员工带入职的新员工，使新员工以最短的时间进入角色，尽快融入到新的工作环境。

就保安的人员我们进行了严格挑选，首先我们就保安的年龄进行了严格限制；其次就保安进行人员信息归档，每人出具无犯罪证明；再次我们的保安队伍当中超过总人数的40%为退伍军人，保证了保安队伍的纪律性以及高素质。

所有工作人员须统一着装，保证工作人员标识的统一性与美观性。

三、人员管理

    我方就进场工作人员进行了人员岗位设定，并按照公司制定的员工工作管理条例进行人员分工与管理。各岗位人员工作分工明确细致，严格按照公司相关条例进行人员管理的同时，就各工种人员还制定了一套绩效考核办法，对工作人员的工作完成情况进行考核。 。

四、人员培训

    针对项目特殊性，我们制定了完善的人员培训计划。每月就各工种人员由总公司派遣相关人员进行技能培训与指导，听取员工就项目工作提出的优秀意见与建议。一是增强各工种人员的技能水平，二是通过培训交流寻找工作亮点，在公司内部进行推广宣传。

在加强优秀员工的技能宣传的同时，对提出合理化建议的员工给予奖励，这样做不但提高了员工的技能水平， 且大大的加强了员工的主人翁意识，树立了员工荣辱观念。

五、工作督导

 针对项目我们首次引入万科物业管理体系，为确保各工作人员工作达标率。就该项目会由万科物业的专职督导人员进行不定期的督导检查，确保各项工作能够及时细致的完成。并对各工作岗位的工作人员进行考核，确立奖惩制度，对于抽查不符合规定的员工进行警告甚至进行辞退。

六、器具设备

    为了能够保证各项工作的顺利完成，后期保障工作的稳定性是必不可少的。工欲善其事，必先利其器。

在入场的第一天针对每个工作环境所需要的器具我们进行了充分的准备，其中各规格的拖把5种，总数量30把；针对不同环境使用的抹布，规格有3种，总数量100余条，洁厕刷15把，三种不同规格的扫帚20余把，准备各种84消毒液、消毒水、除臭液、檀香、洗衣粉20余箱。针对项目特殊性，我们在每个洗手间配备水缸一个，总数10个以备停水不时之需。针对以上器具以及损耗品我们进行了充足的储备。

在保安器材方面，我们的采购均从具有公安备案的专业公司进行采购，确保每名保安1:1的保安器材使用比例，我公司保安器材均达到警用标准，以应对平时的安保工作以及突发事件的发生。

物业具体工作：

一、保洁工作：

1、区域划分，责任到人

我们针对保洁服务的两大板块进行了划分，针对各个区域的工作量以及工作内容，我们进行了保洁人员工作量合理化核定。对各工作区域进行科学合理的人员安排， 各区域工作人员须在规定时间完成主管区域的工作任务。

2、建立保洁互动机制

虽然各板块的卫生区域已经划分，并且各板块的保洁人员按照规定的时间内完成工作。作为机场项目当中的企业标杆代表，贵公司的机场项目部的临检观摩活动较多，为了能够配合好业主做好各项活动。我们推出了保洁互动机制，多名保洁相互配合，随时针对突发性活动进行及时集中的合作配合，确保在最短的时间内保质保量的完成领导安排的各项任务。

3、科学合理化的保洁管理

作为临建区的保洁工作其中存在许多特殊性。由于处于工地区域，周边缺乏绿化以及遮挡；工人生活区居住人员繁杂，日垃圾产出量较大；施工现场扬尘较多等一系列因素，针对上述问题我物业公司制定出了科学合理化的保洁管理方案。

针对办公区卫生，保洁人员在规定时间内清理完卫生之后，须要进行二次巡查，查找保洁漏洞，在查找漏洞期间进行人员岗位互换查找，确保保洁区域工作无漏洞。为确保贵公司员工能有一个舒适干净的工作环境，办公区域的保洁人员须在7:30分之前全部完成办公区域的保洁工作。

工人生活区主要垃圾为白色垃圾以及泥土，我们采用人员分段分工式的保洁方案，保证生活区公共区域的整洁，定期对工会工作站进行细致保洁消毒，确保内部设施的整洁干净。

现场保洁区域面积虽然较小，但是扬尘较多，为保证现场会议室以及员工培训室的整洁，我们专门配置一名专职人员进行不间段清扫，确保现场整洁。

二、保安工作

1、人员编织

在保安人员的选聘方面，我们优先选用年轻的退伍军人，确保保安队伍的规范性与纪律性，既保证能够完成日常安保工作的同时，又能够有经验应对突发事件的发生。

所有入职的保安人员须出具无犯罪证明方可聘用。

2、加强人员日常培训

为提高保安业务工作能力，我公司针对这个项目特聘请特勤退伍军人一名，作为保安人员日常训练的教练，日常培训涵盖器材培训以及突发状况应对方案等，在经过系统训练我保安业务水平明显提升。

为了能够更好的提升保安素质以及工作能力。我们还聘请了具有多年维稳经验的特勤防暴现役武警作为顾问，随时对我队员进行技术与器材指导。

3、安保制度

所有从业保安须要严格执行公司制定的该项目安保守则工作制度，并且严格执行公司制定的保安人员行为准则，以准则作为工作的依据，以准则约束自己的行为。

4、安保跟随

由于业主项目属于机场众多单位中标杆企业，所以临检观摩的活动比较多，我公司针对这一情况，制定了保安跟随方案，就所有活动须有两名保安跟随，并在活动当天至少有5－6名保安负责安保工作。

5、保安器材

我保安器材均选取专业安保公司进行购买，所有配备设备均达到警用标准，现有警用头盔10顶，防暴盾牌3个，防暴叉3把，警用橡胶警棍10只，所有保安人员定期对器材进行盘点保养，确保器材的最佳性，以备不时之需。

6、定点巡查

所有保安人员须在规定时间内完成巡逻任务，并将巡逻结果告知保安队长，及时发现安保漏洞。

三、其他工作

1、为迎接省领导观摩，对观景平台进行跪地式清扫。

2、为迎接临检对办公区外围道路进行了多次大规模清扫以及垃圾清运。

3、在没有专业绿化人员的前提下，对施工现场的外围停车以及内部道路绿化进行了大规模的清除杂草以及绿化保养工作2次，对办公区所有杂草进行了清理以及绿化保养，有步骤的对工人生活区进行杂草的清理以及绿化保养，共服务绿化面积约4000平方米。

4、在为确定价格的前提下两个月共清运垃圾总计1400余桶（办公区垃圾桶11个，生活区垃圾桶45个）。

5、进行多次大型会议服务，并多次进行小招的餐前餐后的卫生打扫。

6、面对业主布置突发任务，在人员不足的情况多次从外部聘请人员完成工作，费用均由我物业公司承担。

7、完成业主要求的电视媒体宣传任务，并多次协助业主完成相关活动的策划。

8、协助业主完成了工人生活区规章制度的制定。

9、针对厕所水压较低的问题，我单位特聘请专门人员进行厕所的清理，并在每个厕所配备了相应大水桶以备不时之需。

10、针对办公区划分专用停车位，对生活区的外来车辆进行车辆管理，杜绝乱停车现象的发生。

四、关于物业工作开展的遇到困难与建议：

1、进场两个月至今未签订合同希望能够尽快签订合同。

2、对于大型临检观摩活动希望业主能够提前告知，并提出工作内容由我方完成，业主只需要进行督导检查确认即可。

3、望贵公司能够委派专职工作人员对我工作进行督导，并对工作能够提供合理化科学化意见与建议，对我物业工作能够提供详尽的工作指导，确保该项目物业化管理能够树立标杆。

4、我公司希望能与业主合作，根据共同制定的工人生活区管理制度的相关条款，进行生活区彻底物业化管理，并针对条款相关内容确保实施到位。

5、由于办公区域、现场区域、生活区域绿化面积较大，且绿化任务量较大，希望能够在施工现场添置专业绿化人员1名，办公区、生活区专业绿化人员2名。

6、根据业主监理需要，我方以为监理工作区域配备保安1名，保洁人员（男性）一名。

7、工人生活区的儿童数量逐渐增加，加之场区人员繁杂来往车辆较多，我方建议制定一系列的场区儿童管理制度进行约束与管理。

8、就招标文件当中未确定的相关工作，望与贵公司进行协商，尽快夯实相关未确定条款（垃圾清运、污水处理、化粪池的清理等）。

9、由于相关器材、损耗等均有我公司承担，，由于人员成本的不断提高，且无其他费用的补充，希望业主可否进行适当增加管理费或者其他费用。