精装修施工总结篇（1）

多年来，市场上开发了许多高品质的精装修楼盘，一些成功的案例引导精装修行业健康、稳步发展，使得精装修管理越来越成熟，但过程中也出现了一些不尽如人意的案例，并为此付出了不少的代价。精装修管理可以说是自成体系，涵盖内容甚广，包括但不限于以下几个模块：精装修设计管理、精装修成本控制、采购及招投标管理、精装修销售管理、精装修工程管理、精装修售后客服管理等。本文仅对其工程管理模块予以探讨。在项目定位已成型稳定、设计工作基本完成、各种政府报批报建同步实现、采购及招投标工作同步顺利实施、土建毛坯施工等完成的前提下，项目开始进入精装修工程管理阶段。具体可划分为：前期准备阶段、样板房施工阶段、毛坯房移交阶段、精装修批量施工阶段和验收交付阶段。

1前期准备阶段

1.1计划编制

计划编制首先要明确房屋移交及交付等关键节点，充分考虑技术支撑、招投标和合同签订、施工单位进场、材料设备供应、人力及机械投入、气候及法律环境等制约性因素；还应考虑各工序的合理搭接、标准工期、流水层段的划分以及相关各参建单位的管理水平和组织能力。

1.2质量策划

明确项目的质量目标、质量标准和质量控制要点，编制及审核精装修监理细则及精装修施工组织设计。结合施工要求对施工图纸予以深化，对重要节点出具大样图。质量管理计划是质量策划的重要成果，是质量管理工作的核心指导文件。

1.3技术交底

技术交底的目的是使参与施工的人员熟悉和了解工程的特点、设计意图、技术要求、施工工艺和应注意的问题，包含图纸、质量标准、施工工序、材料管理、成品保护、合同、施工进度、验收标准、安全文明施工和各种管理制度及流程等交底。

2样板房施工阶段

2.1样板房建设的目的和意义

在批量精装修实施前先进行样板房施工，其主要目的之一是体现装修效果，但绝不单纯地对装修效果进行确认。样板房的施工过程是解决施工中各类技术问题、规范各工序的施工工艺和方法，并形成技术标准、标准化工艺、质量标准和验收标准的过程。在精装修工程过程中，往往会有很多单位和部门参与，涉及产品的各个环节，牵涉到各专业间的相互配合。有效的协调、管理、控制显得尤为重要。在样板房施工过程中，要协调各专业配合，对项目各参建方进行团队协作，对单套房工期、质量和成本进行考核确定，通过各方面的综合协调、管理与控制，总结管理经验，去芜存菁，形成一套针对本项目有效的管理程序和管理模式，以实现管理的样板房。通过样板房的施工，实现效果确认、技术整合和管理优化三合一的效果，从而为批量精装修施工积累经验，以样板房引路，指导大批量施工，使批量精装修工程管理有效、顺畅、可控。

2.2样板和领先房引路

通过建立和明确户型样板房、工法样板房和材料封样制度，实现样板和领先房引路。户型样板房是针对各户型选取一套，对该户型进行空间尺寸、机电管线及点位、门窗洞口、地坪、墙体等实测实量，根据质量标准进行实体验收工作，验收确认，作为大批量毛坯房施工的依据和样板，形成户型样板房。工法样板房指针对精装修施工中的各类机电安装、构造做法、节点、工序、工艺、施工方法、主材辅材等，在批量施工前先敷设完成一套，作为领先房，起到工法样板房引路的目的。材料封样即在正式施工前，针对工程所涉及的各类材料进行封样、确认，为大批量材料进场验收提供验收比对依据。此外，样板房装修施工完成后，应及时召集工程相关各方进行总结，撰写总结报告，编制完整的样板房装修图、机电竣工图，使后面批量精装修施工基本可按部就班、按图施工。

3毛坯房移交阶段

将土建毛坯房向精装修施工单位移交的过程既重要又易被忽视，移交完成的好坏将直接影响后期精装修施工的进度和质量。毛坯房移交时需理清和关注移交的界面和质量标准，对照户型样板房对实体质量和实测实量严格把关，比如重点关注顶板、地面、墙体、门窗洞口、机电管线点位及空鼓、渗漏、裂缝等。此外，还应将毛坯房移交的控制重点和时间前置，化事后、被动、补救性控制为事前、主动、预防性控制。比如在毛坯房移交时，将验收发现的部分质量问题返还土建总包，由其整改合格后再移交装修单位；而在土建施工时，加强毛坯房施工时结构、砌筑、抹灰的弹线、验线、施工及实体验收工作，从前端控制，以减少土建整改的工作量。

4精装修批量施工阶段

前三个阶段的有效实施已在一定程度上解决了技术、标准、界面、管理等方面的问题，为批量精装修施工打下了良好的基础。此阶段应重点关注材料、工序、质量、进度、安全文明施工、成品保护、标准化生产和集中加工、资料管理等。鉴于进度、安全文明施工、资料管理是工程现场的常态管理内容，文章不予赘述，重点阐述以下几方面。

1）材料管理主要需确保甲供、乙供材料按计划及质量要求供货，以满足现场生产建设的需求。材料设备的质量保证是工程整体质量的保障；对材料设备的质量控制应严把报验、封样比对、复试、合同要求质量标准的验收关。

2）工序管理工序管理的好坏直接影响精装修施工现场的质量、进度、文明施工、成品保护及各参建单位间的关系和责任。应科学合理安排精装修施工工序流程，规范施工单位自检、总包检查、监理验收、业主方抽检程序，做好上、下道工序的验收和移交，逐道工序严格验收，以实现对整个工程的质量管控。

3）质量管理质量是任何时候都不能放松的一道红线，根据工程质量的形成规律，从源头抓起，全过程推进，对方案、材料、设备、工艺、方法、施工工人和机械具、资料、验收等各个环节严格执行质量相关规范，并形成制度，用制度进行管理，用认真、较真、顶真之心来加强执行力，以实现质量目标。以精装修卫生间地面防渗漏验收为例，为提高防水可靠度，卫生间地面先进行混凝土结构面的闭水测试，发现渗水点先行处理，不漏后再做防水层；在防水层上同样进行闭水测试，待不漏后施工保护层；装修全部完成后，在交房前，再次在卫生间地面砖上进行闭水测试，检查不漏后才可达到交房条件。这种分步检查和验收的严格实施，势必要求每一道验收均质量过硬。

4）成品保护成品保护应以合理的工序安排和避免交叉施工作为第一要务，重点抓后道工序进场的前置条件，并确定以总包为成品保护第一责任人，检查各项保护措施是否合理可行以及落实完成。

5）标准化生产和集中加工标准化生产和集中加工的实施体现了批量精装修施工管理中对“批量”的理解和实现，对社会资源的节约、生产效率的提高、现场进度的推进、现场安全文明施工及施工品质的确保、部品部件的成本降低等均有促进作用。标准化生产和集中加工的实施在资源整合、技术协调、现场管理能力等方面对各参建单位提出了更高的要求，需严格执行毛坯房移交质量标准，为标准化生产提供基础。标准化生产主要体现在如家具、橱柜、门窗、玻璃、不锈钢制品、石材等部品部件的尺寸统一，工厂化生产加工，现场视其为通用部件的组装。避免整体项目因尺寸不一致而演变为对每户的量尺定制。集中加工主要体现为对现场加工安装的材料如龙骨、石膏板、墙地砖等根据深化排版图、下料清单，在专门的加工棚中集中加工，然后分户配送至各楼层和房号进行安装作业。

5验收交付阶段

精装修施工总结篇（2）

1 全装修商品住宅的现状

2007年底到2008年初对南京市的全装修住宅项目进行了调查，从调查情况看，目前南京市精装修商品住宅主要是由开发实力强，管理好的开发企业开发建设。2005年前精装修的项目相对比较少，2006、2007年逐年呈上升趋势，2007年底的精装修商品住宅占总开发面积的7.4%。到2009年底精装修的商品房占总商品房开发量的比例有所明显提高。

2 目前全装修商品住宅运作方式

2.1 装修合同方式

目前装修的合同分施工合同和与住户的装修合同两种。装修施工合同基本上是装修单位及相关专业施工单位与开发商、土建（总包）单位一起订立的三方合同。相关专业包括：组装式的橱柜、大型电器（家庭中央空调、热水器或锅炉、消毒柜）、智能化等。普通水电的施工基本含在装修合同中。由于合同多，造成协调管理难度大，交接界面的质量控制难。

开发商与住户的装修合同有三种情况，一种是直接在房屋销售契约中明确精装修的内容；第二种情况是补充协议，销售契约是仅仅是初装修的内容，全装修部分是开发商与住户签的装修协议进行约定；第三种情况是开发商指定的装修公司直接与住户签订房屋装修合同。

2.2 装修设计模式

方案确定：装修方案确定通常分两种类型，一种为主动式，有一定的全装修经验的开发公司，在开工之前先确定装修方案，主体施工阶段水电位置，设备的安装位置，管线的走向等全部按装修方案施工，减少了在装修阶段的改动，减少了因管线改动而造成的质量隐患；另一种为被动式，即在主体结构施工结束，装修方案还未确定，等装修方案确定后，大多管线已施工完成，而与全装修的管线走向有比较大的差异，所以要进行大的改动，有时为了安装设备甚至还要改动结构，留下了大量的质量隐患。

设计文件形式：目前精装修工程设计文件通常为两种形式，一种为有资质装饰公司设计出图；另一种为境外或国内无相应资质的设计公司设计，以本地设计单位名义出图。多数精装修工程设计图纸未报施工图审查，而部分报审图纸，审查内容也不完全覆盖装修设计内容。

2.3 材料供应的方式

主要材料或设备都是开发商供应；开发商供应主要设备。

2.4 专业施工资质

由具备装修资质和具备家装资质的单位施工。其它如中央空调、智能化等由专业施工单位施工，厨柜安装基本由厨柜公司进行，装修施工企业进行管理。

2.5 全装修工程交付的环境检测

环境检测有两种方式，一种是每一户均检测一点；一种是抽取一定的比例进行检测，在交房时将检测结果上墙公示，从年初调研的情况看，目前全装修房的环境检测主要采取这种方式。

2.6 办理监理及质量监督情况

年初调研的所有项目全装修均委托了监理，同时也办理了质量监督手续。

3 质量控制状况

3.1 材料进场的控制

主要材料进场基本上要求进行了复检，但检测批次，检测项目不一，仁恒除了按正常进行检验外，还对地板等材料进行干湿循环检查。所有开发商的材料都走品牌路线。

3.2 精装修与初装修的交接

全装修工程在装修施工前，装修队伍与土建队伍都要进行交接，交接的标准与分户验收的标准基本一致，有些方面相对要低一些，如地面工程的就是这样，色差基本不控制。外窗渗漏、管道渗漏等项目在交接时的控制标准与分户验收标准也存在一定的差异。墙面的空鼓、平整度、房间的几何尺寸等控制的标准高于分户验收标准。

3.3 工序验收

从调研的情况看，各个精装修项目都比较重视工序交接的验收，但仁恒控制的最好，每一道工序都制作样板，工序完成后按样板的质量由监理、开发商及住户验收，合格后进行下步工序施工。

3.4 精装修分户验收实施

多数项目均参照分户验收的要求进行了分户验收。尽管各个环节的质量控制都比较重视，但质量问题还是比较突出，特别成品保护方面的问题比较突出。

4 交付后的质量维修情况

全装修工程竣工交付后质量问题比较突出，报修的量还是比较大，从调研的41栋全装修工程的情况看，维修主要其中在渗水，表面观感、裂缝等方面。报修内容中，其中防盗门和空调是精装修工程新出现的问题，应引起高度重视。具体报修情况详见表（1）

表（1）

5 精装修工程存在的问题

5.1 精装修工程的成品保护难度大

成批的装修工程由于面大量广，涉及的专业较多，涉及的施工队伍较多，有时交叉施工，成品保护的难度非常大。而住户对精装修的表面观感的要求很高，而表面观感除了施工的精细外，关键在成品保护。

5.2 承包环节多

一般设计由装修单位完成，为完成单位工程的全装修的施工，开发商要与多个专业单位签订合同，这些单位一般没有通过正常招投标确定，都是开发商内部确定。一方面装修队伍与土建总包单位的责任划分较难，另一方面各个专业之间的责任界定比较困难，有时甚至出现推诿扯皮的现象。专业单位多，建设单位协调的难度大，质量监管的难度也大。由于未通过正常招标，办理监督手续也存在一定问题。

5.3 渗水问题仍然是全装修投诉和保修的主要问题

精装修工程的渗漏范围比较广，有传统意义上的卫生间渗水，墙面渗水、窗边渗水，也有由于精装修施工过程或者住户使用过程产生的渗水，如水龙头、管件接头、地漏、浴缸、洗脸盆、洗菜盆、热水管接头等部位都不同程度地出现的渗水问题从表（1）可以看出水和渗漏问题占总维修量的26.1%。

5.4 环境问题突出

尽管开发商为了控制质量大多采用品牌产品，就单一产品而言其环境指标符合现行规范的相关规定，但将这些材料组合后的环境指标就难以控制在规范规定的要求。所以环境指标的控制是全装修住房的关键。

5.5 精装修工程的验收规范不全面

目前装饰装修工程验收采用《装修装饰工程施工质量验收规范》GB50210―2002；施工采用《住宅装饰装修工程施工规范》GB50207―2001；《建筑内部装修防火施工及验收规范》GB50354―2005；《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002；以及水电及通风空调的相关验收规范，这些规范对全装修的质量规定不全面，验收的依据不具体。大量的质量指标如色差等主要靠经验来判定。

5.6 全装修的专业管理人员缺乏

全装修的主要参与单位如监理、开发、施工等单位的熟悉和精通全装修的人员很少，大量的管理人员对装修的理解仅仅停留在粉刷上，还没有深入到全装修。另一方面这些单位强调结构人员的培养和引进，忽视装修管理人员的培养和引进。

6 采取措施提高全装修住宅工程的质量

6.1 抓住质量监督的重点，增强监督的力度

从已交付的全装修住宅的报修情况看，质量问题主要其中在墙面的观感、渗漏、及主要使用功能上，所以在日常质量监督过程中重点加强对与渗漏有关的外窗、屋面、有防水要求的房间地面、以及给排水管的接头等部位监督抽查，强化屋面及有水房间的蓄水试验，管道的通水、密封及强度试验，并对这些试验采取随机抽查的方式进行监督。

6.2 强化施工过程的质量控制或试验

对给水及空调管道等容易产生渗水的工程项目应加强施工过程的质量控制，给水管道在施工阶段采用1.1倍的工作压力进行稳压，直至装修工程施工结束；空调管道的各种管道的接口及保温接口在隐蔽之前逐房间进行验收，防止冷凝水导致渗漏。装修使用主要材料进场应强化验收，首先核对质量证明书或性能检测报告是否与进场材料吻合，检查外观及几何尺寸是否符合要求；其次见证取样进行检测，符合要求后再进行使用。

6.3 强化成品保护，保证观感质量

成品保护的好坏直接影响全装修工程最后观感的质量，所以在全装修施工前首先要制定成品保护的专项方案和措施，作为全装修工程开工的必要条件，专项方案和措施除监理审批认可外，还必须报建设单位认可，监理在日常检查时应重点对方案的执行情况进行检查。

6.4 强化分户验收，促进全装修住宅工程质量的提高

南京市建工局对住宅工程的分户验收管理办法已进行了深化，在竣工验收前由建设单位组织，对墙面、天棚、地面、防水、门窗，栏杆、给排水、照明、空调、智能、卫生器具安装及防盗门等工程的表面观感、成品保护及使用功能等逐户进行验收。所有工序质量符合验收规范的前提下应组织各责任单位认真进行分户验收，竣工验收时抽取一定数量的房间对分户验收的真实性和执行标准的准确性进行核对。重点对卫生间及屋面在蓄水、外窗在淋水、管道在通水等状况下的渗水情况进行随机抽查核对。特别是外窗淋水试验，在验收时必须按规定设置好所有的淋水带，验收组随机确定所抽查的淋水带，放水一小时后对窗及外窗进行检查，这样所抽查外窗的渗水情况，才能代表该单位工程。

6.5 强化初装修质量的交接验收，明确质量责任

建设单位或监理单位应组织总包单位、全装修单位对初装修的质量进行验收交接，一旦全装修队伍接收后，相关质量由全装修单位负责。

6.6 强化全装修质量人员的培训、提高质量管理水平

精装修施工总结篇（3）

Abstract: fine decoration residence is the commodity residential house in the future development tendency, it can regulate decoration market, reduce the risk of environmental pollution. The author, based on his close in the commodity residential projects in the lane of engineering practice, this paper analyzes fine decoration of housing and the difference between the blank house, and from the construction organization, detailed design, construction and acceptance of the standard, analyzed the fine decoration residential points and experience.

Keywords: fine decoration residential; Construction management

中图分类号：TU71文献标识码：A文章编号：

精装修住宅在国外早已经得到了全面推广，目前我国建设部也已经出台《商品住宅装修一次到位实施细则》并在全国推行精装修住宅。精装修住宅在节能、环保方面的作用逐渐为消费者所认可。

精装修住宅项目与一般的毛坯房项目有所区别：

使用功能上的区别：

毛坯房是半成品住宅，又称“初装修房”，其内部装修仅满足一般性的使用要求，购房人必须进行二次装修方可入住。

而精装修通常是指对房子的建筑部分进行过精细装修，达到了使用标准和一定的美学标准，有些项目甚至将家电和家具也一步到位，购房人只需拎包即可入住。

在管理模式上的区别：

以下结合作者在合利坊商品住宅项目的一些工程管理实践，深入分析、讨论在施工阶段精装修住宅项目管理的要点和难点。

合利坊商品住宅项目组织管理

业主方对建设工程控制都是通过监理与总包的管理下实现的。

精装修单位不与业主方直接发生合同关系，而是总包单位下面的分包。

业主方的工程指令需通过监理和总包，下发到相应的分包单位。

在这种组织模式下，业主方可以充分的调动监理单位和总包的管理积极性，发挥他们对现场的组织管理力量。同样，在实际的实践中也发现了一些问题：

精装修单位在整个项目管理过程中处于相对弱势。

业主方与精装修单位的信息沟通和反馈流程过长。

总包与精装修分包容易形成“利益同盟”，对业主方非常不利。

为此，项目部对组织管理模式做了部分调整，以应对这些不利因素：

业主方不能完全依赖监理和总包进行管理，必须在项目部内部建立有力的项目管理团队。

必须建立业主方同精装修和其他分包之间的有效沟通渠道，当分包单位受到其他单位有意刁难时，需要业主方能够及时出面进行协调处理。

精装修与总包的组织协调

精装修单位一般需在总包方将工程土建部分全部完成后才能够进场，但在有些工期要求较高的项目中，精装修单位必须在总包还未完成全部工作的情况下进场施工，这就要求两家单位的工作界面划分清晰、责任明确，才能避免后期对质量和进度问题上的扯皮。为此，合利坊项目管理团队在实践中采取了以下措施：

划分总包、装修分包和其他专业分包的工作范围：

房间内部装修与土建的施工界面划分。

室内装修与总包安装施工界面划分表（机电）

精装修单位进场的交接验收。

验收必须业主、监理、总包、装修分包和其他专业分包共同参与，主要验收内容包括如下几点：土建验收，给排水验收和电气验收内容。并对于检查中发现的问题必须记录在案，并且在三天内相应单位整改完毕后重新组织验收，合格后方能交付给装修单位进行施工。

装修材料场地内运输的组织协调。

精装修住宅工程可能与其他单位进行交叉施工。特别对于场地比较狭小，楼层数又比较多的工程，在装修材料运输方面必须由甲方牵头，进行有效的组织协调才能保证工程的顺利进行。合利坊商品住宅项目在垂直运输和场地运输积累了一定的经验：

垂直运输；合利坊项目一期为三栋高层，都为地上34层、地下两层精装修公寓住宅。由于工期原因，装修单位进场时仅有一台SC200/200型人货两用电梯，并且每个单体分为两个施工段，装修单位开始上施工段楼面施工，而总包和铝合金门窗单位还在进行下施工段楼面施工，这就造成垂直运输非常紧张。于是，我们采取了相应的应对措施：

组织相关单位开协调会，每个单位分时段进行材料运输。

加快室内电梯安装进度，以便分担部分运输压力。

适当安排晚上加班将部分材料运输到位。

场地运输：由于场地比较狭小，加上后期的室外景观和配套工程也已经开始施工，装修材料场地内的运输也造成了非常大的难度。通过分析和讨论，我们决定采用了以下措施：

安排景观单位分段施工，南段施工时，装修单位材料从北段进场，北段施工时，材料从南段进场。

室外配套也相应进行分段施工。

小区正式道路先行完成基层，提供给装修单位进行材料运输。

精装修楼盘装饰施工图深化设计

我们所说的装饰设计，实质是指与施工基本同步的施工图补充、深化设计。实际上是精装修单位完成，但必需经原建筑设计单位确认后方可实施。

“菜单式”装修概念。所谓“菜单式”装修，即开发商为达到较理想的销售效果，选择一定数量的不同风格装修方案， “菜单”成为重要的设计文件。施工、验收、维修不能光凭图纸，还要参看“菜单”。“菜单”是后期设计文件，对楼名、户名等坐标信息往往与先期图纸有所变化，施工中应认真比对，严防出错。

验收标准的确定。国标GB20210-2001、GB50209-2002、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）、企业标准在高级抹灰平整度等允许偏差、木地板平整度允许偏差等项目上均有差异。如不明确验收标准，在验收工作中就会出现推诿、扯皮现象，且在造价方面也缺少了相关依据。

精装修工程验收

精装修工程在大规模开展前都进行了样板房施工，作为施工标准。原则上要求施工质量达到规范和设计要求同时，质量标准不得低于样板房标准。具体如下：

顶棚

吊顶块面平整洁净，材质色泽一致质感清晰，协调美观，接缝处花纹图案吻合，无明显色差。纹样、图案规整。与墙面、立柱衔接的阴、阳角处理恰当，各种装饰材料线条平滑、顺直，同种材料无明显色差，无明显接缝痕迹。

墙面

墙面平整，无明显凹凸和接槎，材质色泽一致，无明显色差。裱糊墙纸纹样、图案合乎规律。墙裙质地统一，罩透明漆后底纹拼接富于美感。木线（踢脚）选料得当，不得残缺裂缝。孔洞槽盒等突出墙面的周围细部、边缘整齐光滑。各种装饰材料线条流畅、平滑。

楼（地）面

表面洁净，图案清晰，色泽一致，无明显色差，拼缝均匀，无明显高差，周边顺直，板面无裂纹。翘鼓。

门窗

型材色泽相符，无明显色差。玻璃洁净光亮。安装朝向正确，门窗安装关闭严密，间隙均匀，开、关灵活。地弹簧与地面齐平。

隔断

布局合理，安装稳固，与地面垂埋，材质选配恰当，视觉与手感舒适。表面平整洁净，颜色一致，接缝均匀，无明显高差。

门厅过道

装饰风格与整体协调，阴阳角处理恰当。顶棚、墙面平整、洁净。地面无明显高差及翘鼓。墙裙纹样和接缝平齐。踢脚线牢固、无残缺、裂缝。

卫生间

坡度符合设计要求，不倒泛水、无渗漏、无积水、地漏（管道）结合严密平须。

艺术效果

符合基本美学原则，富于美感。整体效果和谐、统一。

功能设计

体现设计意图符合使用功能。

空间处理

室内环境合理、舒适、科学，与使用功能相吻合，并符合安全要求。

采光

自然采光与人工光源相辅相成，照明应满足室内的设计照度标准，灯饰符合功能要求。

色彩配置

色彩与色光的配置适合室内空间的需要，各装饰面和各种家具陈设的色彩与主色调应协调。

配套陈设

与总体设计风格统一，并能基本达到设计的效果。

五、结束语

标准化精装修住宅将成为我国未来房地产建筑的发展趋势，作为房地产市场的从业人员必须不断总结管理经验，解决施工过程中的管理问题和技术难点，使施工流程简化，提高产品的质量和效率，加快房地产建筑市场工业化的步伐。

参考文献

李道增著，环境行为学概论，清华大学出版社

张曼、郑曙.，室内设计经典集.，中国建筑工业出版社，1994

精装修施工总结篇（4）

我国房地产市场竞争激烈，外商独资企业、合资企业、国企、民营企业全面参与到房地产市场竞争，各房地产企业成本管理理念、方法不一，但面对如此激烈的市场竞争，如何有效地控制成本，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势，其中精装修成本管理是精装修项目管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。

1 精装修工程成本控制的重要性

精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30％～35％、售价的10%-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”， 投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。

公司已经重视精装修工程成本管理工作，尽量实现精装修项目标准化，通过标准化实现成本节约：2009年12月16日的《关于标准化新成果的通知》中提出对大堂、样板间、走廊等设计装修配饰标准要求，2009年12月8日《住宅栏杆、空调格栅标准化操作指导书（2009版）》的通知中明确对铝合金窗、栏杆档次配置，2009年6月22日《展示样板房操作指导书》中明确对样板房精装修设计、硬装、软饰建造标准，2009年9月7日《展示样板房年度施工单位操作办法》的通知中明确样板间年度施工单位，2009年9月7日《关于严格执行集团采购项目操作程序》的通知要求精装修项目能用集团采购的必须用集团采购，2009年4月20日《关于加强2009年成本管理工作的通知》中提出严格落实四阶段成本目标以及加强成本管理研究工作。以上可见，精装修工程成本管理在成本管理体系中具有相当重要的作用。

2 精装修工程成本管理的通用方法

精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。

2.1设定精装修成本目标、指导精装修设计

在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。

2.2精装修成本测算

精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。

2.3工程招投标、竣工结算

工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。

3标杆企业精装修成本管理方法

3.1 星河湾精装修成本管理方法

3.1.1材料甲供为主

星河湾精装修项目的样板间较多，主要是欧洲新古典风格，以台湾设计师邱德光为代表，厚重，材料以石材为主，视觉冲击力强，材料考究，大量使用进口石材和马赛克，拼花图案运用较多，样式新颖、精装修豪华，材料堆砌程度较高，精装细节和质量较好，是房地产精装修项目的标杆。但星河湾项目的主要材料：石材、木饰面甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由开发商自己的材料工厂供货，生产出的产品是市场上独一无二的，因此星河湾项目装修风格不仅外界不能复制，并且还能节省成本、保证品质。

3.1.2 战略施工单位

星河湾的精装修由于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，因此精装修施工单位基本都是战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。

3.2 绿城精装修成本管理方法

3.2.1户型类似、装修风格一样、各大城市复制

绿城精装修项目与星河湾的精装修项目同样注重精装修、园林工程的精致程度，并且绿城精装修项目外装修、室内户型、精装修风格相仿，室内精装修主要是美式新古典与现代手法结合的风格，以bld设计事务所为代表，户内空间交通流线设计合理、紧凑；石材使用适度，不超过三种颜色，注重石材表面肌理的处理；木质贴皮恰当使用，提高稳重感和温馨感。绿城精装修项目通过各大城市大量复制，并且主要材料集团采购，不仅户型获得广大认可、装修保证品质、缩短项目开发周期，节省大量成本，导致拥有一批忠诚客户追随各大城市楼盘。

3.2.2自有装修施工单位

绿城自有精装修、园林施工单位，材料主要通过集团采购方式购买，不仅能保证材料、施工品质，而且降低了成本。

3.3 精装修标杆企业成本管理方法

3.3.1 准确定位

精装修项目产品定位很重要，要在营销对产品做市场定位分析后，对比各区域精装修楼盘交楼标准，调查对比精装修楼盘优缺点分析后，准确定位楼盘的精装修标准。

3.3.2 产品标准化

精装修项目产品标准化，室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，使得装修材料标准化，通过集团采购、或则自身生产（如果有条件的话）的方式，供应装修材料；并且装修施工单位是战略协议单位、或则自有，不仅能保证材料、施工品质，而且降低成本。精装修项目产品标准化将是房地产开发公司的核心竞争力。

3.3.3 客户敏感点分析

精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，关注度不高的地方可以仅做基本配置，“好钢用在刀刃上”，要在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，提升亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩，没有亮点，要更大限度的节约成本。

4 提升精装修工程成本管理能力建议

4.1 精装修样板先行

精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。

4.2 装修风格尽量简约、要突出亮点

简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。

    4.3 设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式

精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。

探讨精装产品标准化：室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，标准化装修材料可通过集团采购、区域采购的方式供应，不仅能保证品质，而且降低成本。并且标准化产品还能够缩短开发周期，减少设计变更。

探讨先平面后立面再园林的户型优化、外立面新颖、与园林风格统一的设计模式，突破先立面后平面再园林的外立面一定、户型跟着立面走（不走也得走）、园林风格不一定与立面协调的设计模式。

这样一旦形成：先平面后立面再园林的精装标准化产品，我们公司的核心竞争力将空前加强。

4.4 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位

集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本的有效手段。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。

建立战略合作伙伴的评价标准体系，并增加过程评价及后期评价，通过淘汰、引进机制引进精装修工程战略合作伙伴，根据评价体系，建立完善的管理模式及办法，对战略合作伙伴进行培养及管理。

4.5 过程管理是保证装修品质的关键

过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。

工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。

成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。

可见工序、成品保护管理是精装修工程过程管理的重点，做好工序、成品保护管理就能保证装修品质。

4.6加强精装修工程成本学习研究

精装修施工总结篇（5）

引言

我国房地产市场竞争激烈，外商独资企业、合资企业、国企、民营企业全面参与到房地产市场竞争，各房地产企业成本管理理念、方法不一，但面对如此激烈的市场竞争，如何有效地控制成本，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势，其中精装修成本管理是精装修项目管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。

1 精装修工程成本控制的重要性

精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30％～35％、售价的10%-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”， 投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。

公司已经重视精装修工程成本管理工作，尽量实现精装修项目标准化，通过标准化实现成本节约：2009年12月16日的《关于标准化新成果的通知》中提出对大堂、样板间、走廊等设计装修配饰标准要求，2009年12月8日《住宅栏杆、空调格栅标准化操作指导书（2009版）》的通知中明确对铝合金窗、栏杆档次配置，2009年6月22日《展示样板房操作指导书》中明确对样板房精装修设计、硬装、软饰建造标准，2009年9月7日《展示样板房年度施工单位操作办法》的通知中明确样板间年度施工单位，2009年9月7日《关于严格执行集团采购项目操作程序》的通知要求精装修项目能用集团采购的必须用集团采购，2009年4月20日《关于加强2009年成本管理工作的通知》中提出严格落实四阶段成本目标以及加强成本管理研究工作。以上可见，精装修工程成本管理在成本管理体系中具有相当重要的作用。

2 精装修工程成本管理的通用方法

精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。

2.1设定精装修成本目标、指导精装修设计

在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。

2.2精装修成本测算

精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。

2.3工程招投标、竣工结算

工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。

3标杆企业精装修成本管理方法

3.1 星河湾精装修成本管理方法

3.1.1材料甲供为主

星河湾精装修项目的样板间较多，主要是欧洲新古典风格，以台湾设计师邱德光为代表，厚重，材料以石材为主，视觉冲击力强，材料考究，大量使用进口石材和马赛克，拼花图案运用较多，样式新颖、精装修豪华，材料堆砌程度较高，精装细节和质量较好，是房地产精装修项目的标杆。但星河湾项目的主要材料：石材、木饰面甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由开发商自己的材料工厂供货，生产出的产品是市场上独一无二的，因此星河湾项目装修风格不仅外界不能复制，并且还能节省成本、保证品质。

3.1.2 战略施工单位

星河湾的精装修由于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，因此精装修施工单位基本都是战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。

3.2 绿城精装修成本管理方法

3.2.1户型类似、装修风格一样、各大城市复制

绿城精装修项目与星河湾的精装修项目同样注重精装修、园林工程的精致程度，并且绿城精装修项目外装修、室内户型、精装修风格相仿，室内精装修主要是美式新古典与现代手法结合的风格，以BLD设计事务所为代表，户内空间交通流线设计合理、紧凑；石材使用适度，不超过三种颜色，注重石材表面肌理的处理；木质贴皮恰当使用，提高稳重感和温馨感。绿城精装修项目通过各大城市大量复制，并且主要材料集团采购，不仅户型获得广大认可、装修保证品质、缩短项目开发周期，节省大量成本，导致拥有一批忠诚客户追随各大城市楼盘。

3.2.2自有装修施工单位

绿城自有精装修、园林施工单位，材料主要通过集团采购方式购买，不仅能保证材料、施工品质，而且降低了成本。

3.3 精装修标杆企业成本管理方法

3.3.1 准确定位

精装修项目产品定位很重要，要在营销对产品做市场定位分析后，对比各区域精装修楼盘交楼标准，调查对比精装修楼盘优缺点分析后，准确定位楼盘的精装修标准。

3.3.2 产品标准化

精装修项目产品标准化，室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，使得装修材料标准化，通过集团采购、或则自身生产（如果有条件的话）的方式，供应装修材料；并且装修施工单位是战略协议单位、或则自有，不仅能保证材料、施工品质，而且降低成本。精装修项目产品标准化将是房地产开发公司的核心竞争力。

3.3.3 客户敏感点分析

精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，关注度不高的地方可以仅做基本配置，“好钢用在刀刃上”，要在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，提升亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩，没有亮点，要更大限度的节约成本。

4 提升精装修工程成本管理能力建议

4.1 精装修样板先行

精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。

4.2 装修风格尽量简约、要突出亮点

简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。

4.3 设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式

精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。

探讨精装产品标准化：室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，标准化装修材料可通过集团采购、区域采购的方式供应，不仅能保证品质，而且降低成本。并且标准化产品还能够缩短开发周期，减少设计变更。

探讨先平面后立面再园林的户型优化、外立面新颖、与园林风格统一的设计模式，突破先立面后平面再园林的外立面一定、户型跟着立面走（不走也得走）、园林风格不一定与立面协调的设计模式。

这样一旦形成：先平面后立面再园林的精装标准化产品，我们公司的核心竞争力将空前加强。

4.4 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位

集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本的有效手段。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。

建立战略合作伙伴的评价标准体系，并增加过程评价及后期评价，通过淘汰、引进机制引进精装修工程战略合作伙伴，根据评价体系，建立完善的管理模式及办法，对战略合作伙伴进行培养及管理。

4.5 过程管理是保证装修品质的关键

过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。

工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。

成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。

可见工序、成品保护管理是精装修工程过程管理的重点，做好工序、成品保护管理就能保证装修品质。

4.6 加强精装修工程成本学习研究

精装修施工总结篇（6）

中图分类号：F27

文献标识码：A

自2002年建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》起，不论是由于政府的大力提倡引导或是市场需求的不断推动，精装修商品房正成为住宅房产市场的主体角色受到入广泛关注。本文就目前开发商在精装修工程发包方式和各专业装饰工程合约内容方面，即前期合约管理能达到较好质量和成本控制效果的一些做法进行探讨。

一、精装修工程发包方式

(一)业主对精装工程直接发包，我国住宅精装工程中业主通常单独将精装修施工进行发包，这种做法有其理论依据和现实意义。

理论依据：按照目前学术界的界定，这种业主直接就装修工程进行招标的方式是属于平行发包概念范畴。所谓平行发包，指发包单位将建筑工程勘察、设计、施工和设备材料的采购其中之一项或多项工作按工程部位或者专业进行合理分解，分别发包给一家或者多家资质、信誉等条件符合要求的勘察、设计、施工承包单位和供应商，并分别与之签订工程承包合同。各个勘察、设计、施工、供应单位之间的关系是平行的，分别对发包单位负责。袁受权在《浅议平行发包与肢解发包》中深入分析了平行发包与肢解发包的区别，指出平行发包是国际上通行的承发包模式之一，也是我国允许的承发包模式。

现实意义：目前装修行业发展迅猛，企业和从业人员的数量已相当庞大。截至2006年底，在工商登记注册的装饰企业，全国共有17.5万家，从业者队伍约为1，400万人。但是，作为新兴行业，仍存在鱼龙混杂现象，造成装修质量成为建筑业纠纷的热点问题。2006年我国建筑装饰行业完成的工程量。在公共建筑装饰装修部分，基本由有资质的企业完成；住宅装饰装修部分，主要由无资质企业完成，无资质企业完成的工程量。约占整个住宅装饰装修工程量的60％左右。按照这种情况，装修阶段的质量的确存在隐患。作为装修质量的第一责任人的开发商，应该从招标阶段就开始加大对装修施工单位的控制，因此开发商直接对装修施工招标实属现实需要。

(二)精装工程细分的可能，精装工程是否有进一步细分的可能，关键在于不进行细分是否能够满足现实需求：如果进行细分，是否具备相应管理能力；细分后是否能够达到质量和成本控制效果；社会分工能否满足细分需要。

虽然目前将整个室内精装工程发包给一个装饰单位的情况较多，但是装修涉及工种和材料繁杂，监管难度非常大。通常在招标中要求投标人报送主要材料品牌和样板进行审查认定，以控制材料质量。但橱柜、木门、木地板等(费用高且影响品质的关键部位)，涉及的样式和品牌丰富，且存在鱼龙混杂的现象，通常开发商会选择指定材料供应商或者甲供的方式进行控制。但由此造成材料供应商和施工方扯皮现象较多，且安装能力一般不如专业厂商。所以，完全可以尝试将橱柜、木门、木地板等专业从内装工程中剥离出来，由专营厂家来完成。目前，市场上的橱柜、木门及木地板公司数量也较多，分工比较明确。一般具有一定规模的专业公司都有自己的主营专一品牌业务，该品牌业务的质量和服务具有相当的优势。

将精装工程进行细分，在精装修阶段会出现多个专业队伍穿插施工，对合约内容划分和现场协调管理提出了更高的要求。因此，在开发商具备较强合约和项目管理能力的情况下，从质量和成本上综合考量，应该更偏向选择“术业有专攻”专业施工单位，即室内精装修工程中的木门、橱柜、木地板工程由相对专一的专业厂家承接；其他的精装修项目由具有“装饰资质”的专业装饰公司施工。

二、建筑施工总包单位和精装各专业装饰单位主要合约内容界定

按照以上分析，精装修住宅工程在主体结构封顶后进入精装修阶段时，会有多个专业装饰单位交叉作业的情况。正因为这种情况的出现，必须要在各装饰工程合同及建筑施工总承包合同中明确规定各专业承包单位及作为协调管理的总包单位的合约责任义务，明确相互间需要协调的工作内容及各工种交接面的工作内容划分等。避免出现合约漏项、合约内容划分不清晰、责任不明确及施工双方相互索赔等纠纷扯皮现象。

(一)建筑施工总承包单位对精装修工程主要合约内容的界定，基于以上说明，在目前大量开发商就精装修工程直接招标，并与装饰单位直接签订装修施工合同的情况下，实际上是不涉及总包单位的，即装饰承包人直接对发包人负责，发包人直接向装饰承包单位支付工程款，是属于平行发包的范畴。但是，为了避免出现平行发包中因施工单位众多导致项目失控的情况发生，开发商对承接建筑主体工程的单位赋予了总包管理的角色，在各合同中规定了相应的“总包管理”及协调服务内容。总承包单位在现场对装修承包单位的管理主要还是以负责安全、协调配合工作为主，而工程进度及质量由业主直接控制。从理论上讲。这种模式下的“总承包”单位，不同于一般意义的总包单位，实质上充当了类似于PMC模式中的PMC，主要任务是对参与项目的众多承包进行管理，确保各工程承包之间的一致性和互动性。为叙述上的方便，本文称其为总包单位。

首先需要说明的是，在总包和装饰承包商没有直接合同关系的情况下，业主应该避免在各自合约中过多牵扯到三方关系，避免出现扯皮和纠纷。但是，尽量减少因工程细分而造成工程成本1+1>2的情况发生。在这种原则下，尽量使项目现有资源充分利用，业主应充分考虑合理组织总包单位根据工程需要必须搭设的临时设施及措施项目提供给装饰单位使用，避免出现不必要的重复，具体细节可以下述内容做参考：

1、工程直接费用：因装修阶段有大量装饰材料运输，总承包单位在投标过程中需考虑适当增加开办费项目中的大型机械设备来满足精装修施工过程中的垂直运输问题；还要考虑因整个精装住宅工程竣工时间加长，导致大型设备租赁时间延长、临时设施和周转材料以及其他开办费项目上会增加额外的费用。

2、总包协调服务：总包单位需要为装修单位提供正常情况下的合理作业空间、保证施工安全所需的围护、施工所需照明、施工用水、施工用电，在建筑物内提供水电管线接驳点，全面照管防盗、垃圾清运；在交叉搭接施工方面：隐蔽工程覆盖前督促装修单位进行预埋，提供装饰单位施工需要的准确标高、定位基准点，与其他单位交界面上的结构修补等。

3、总包管理：总包单位需要对装修单位施工现场安全负责，包括与现场其他承包人签订安全协议书、负责安全培训等；施工现场文明施工管理；整个项目的竣工资料的收集整理工作；负责施工过程中与政府主管部门沟通，接待与处理政府部门的有关质量、安全等各项检

查与监督，并负责办理相关手续及批文等。

(二)精装修工程中室内装饰、橱柜、木门、木地板工程主要合约内容的界定

1、工程合同类型。根据合同计价方式不同，一般有单价、总价和成本加酬金合同。对于根据施工图纸进行招标的商品房的装修工程，具有工程范围明确、工程量小、工期短等不确定因素少的特点，符合固定总价合同的应用条件。通常业主也喜欢采用这种合同形式，工程中双方结算方式简单省事，在合同执行过程中承包商索赔的机会较少，有利于造价控制。

发包方在招标时会提供一份列有工程量的清单，投标人在清单中填报各综合单价和总价。业主不对工程量的准确性负责，投标人需根据图纸复核，如有认为工程量有出入或项目有增减，可自行加列增补清单。在工程量清单编制时，各分项常常带有随意性和灵活性，但须满足专业安装要求，便于报价、便于对各标价分析对比。招标人在开标后首先考虑各标书的增补清单，经过沟通复核，修正原清单，保证各投标人在统一平台上竞争。这种总价包干方式，其实是以图纸为包干依据的，只要图纸上有的项目都视为包括在总价内，工程量清单则作为中期付款和变更价款确认的主要依据。

2、样板先行，成品保护。样板包括户型样板、施工样板、工序样板、开放样板、材料封样。样板房先行制度是在户型样板施工过程中发现问题，调整设计效果；在施工样板过程中检验施工单位整体施工水平及管理水平，按照户型施工图进行施工，避免系统性错误；工序样板指导施工单位的大面积施工，同时明确了工序的验收标准。具体到合约管理内容方面，主要涉及到施工样板、工序样板和材料样板。材料样板一般在招标过程中要求投标人报送，经设计部检验合格后封样，作为后续施工中控制材料质量的标准。工序样板的实施可以为拟定工序交接相关合同条件时提供参考。由于装修市场上挂靠承揽的情况较多，而即便是已有合作的单位仍存在劳务队伍的差异，因此可以在签合约前要求拟签约单位先制作一套样板，样板通过相关方检验合格后作为工程质量合格的评判标准成为合同一个关键约束条件。

据调查，客户投诉的质量问题中，70％与产品保护有关。产品保护应遵循先检查后保护的原则；遵循施工与保护一致的原则。在各专业装饰工程合同内明确：总包单位对工程现场作全面的照管并不承担各单位的成品遗失或损坏的风险，各单位必须负责其成品保护工作，所需费用已包括在总价中，在移交给业主之前，一切损坏、遗失均应由各单位免费修复或更换。

3、各工程主要合约内容。首先需要在各装饰工程合约内说明总承包可以提供的服务有：总包人现场现有临时设施、运输设备等均可免费给装饰单位使用，但不能满足使用时装饰单位需自行解决；免费提供安装工程的用水用电：总包单位提供标高、基准点给装饰单位，并保证其准确性；装饰单位的工程及竣工资料自行编制后交总包单位汇总。各专业装饰单位需在投标报价前，充分考虑现场情况并与总包单位及发包方项目部人员协商，合理估算以上项目费用，并包括在投标总价内。以下就各工程在实际施工中可能因为合同内容没有约束清楚使造价和质量失控的情况做简单说明。

橱柜工程：橱柜本身制作安装及周边打胶；洗涤盆及其进水、排水设施的供应与安装：柜体内所有电位、煤气管、水管的开孔、台面板及水龙头部位的开孔等工作。

木门工程：木门的供应安装及与门洞墙体之间空隙的填充。我国木门行业现有标准存在不好操作、内容比较空乏等重要指标缺失的问题，因此需对门扇和门框的用料和工艺的各细节约束清楚。

本地板工程：木地板供应安装及周边的收边收口；为保证顺利交楼，如小业主收楼时对木地板的色泽纹理、铺装质量、环保检测结果等提出投诉，须免费负责整改或更换。

精装修施工总结篇（7）

中图分类号： TU767 文献标识码： A 文章编号：

一、住宅精装修项目管理的简介

精装修住宅工程，是新型的、全面的家居解决方案。精装修工程项目少则有几百套房子，多则达上千套房子，而且户型较多，分包及供货商众多，只有由专业的施工队伍，产品制造商才能保质保量、按时的完成其施工任务，并且达到设计要求。精装修工程中，细节决定着成败，对于开发商来说，个别房屋及局部质量问题只是总体项目中的一点偏差，而对购房业主来说，就是他的全部质量问题， 要从总体控制，从细部着手，才能达到对精装修工程项目进行系统的管理。

二、精装修的优势

2.1 节约时间，节约精力

虽然装修公司在传统装修模式下可以把整套方案及效果图都呈现在客户的面前，但设计师与施工队之间缺乏沟通，在材料价格变动加上施工队人员素质差等原因，最终装修出来的效果与设计方案要相差很多，装修过程中也会牵扯到业主们的很多精力，浪费了业主的时间，而精装修则可以避免以上出现的问题。

2.2 成本降低

精装修房能给业主在个人资金应用上留有了更加灵活的空间， 并在很大程度上提高了业主的投资价值。

2.3 设计整体、风格统一

设计师在传统装修模式中需要与客户达成共识，但客户的想法一般都不太系统，虽然局部看来是很漂亮，但缺乏统一规划，最后达到的效果就可能不理想，而精装修则可以做到设计整体，风格统一。

2.4 维护简单

以往的装修很多会做整体衣柜、电视柜等，这种做法虽然可以根据墙体拟定，但要更换或是维修起来十分麻烦，而精装修是购买独立的衣柜，电视柜等，所以要更换、维护都很简单。

2.5 绿色环保

在精装修模式中，基本的装修是在物业发售时就完成了，有足够的时间使有害物质挥发，对业主的居住环境及身体健康有保证。

三、精装修的管理

3.1 材料管理

3.1.1精装部在施工过程中是材料管理的主要责任人，无论是对于乙方供材料的管理，还是对甲方供材料的管理，对于材料供应的管理，精装部重点有以下几个方面：①采购计划是否满足施工进度要求， 是否合理。②与供货方是否能够及时签订买卖合同。③按照合同约定的付款时间，采购方是否支付了材料款。④是否可以保证材料的到货时间。

3.1.2精装部在施工准备阶段，协调施工单位准备材料样板，交由设计单位及公司相关领导确认，同时要对铜制品厂商、木制品厂商、 石材厂商进行实地的考察。

3.1.3 对所有进场材料精装部都应要进行验收。对石材、瓷砖、木饰面、墙纸、地毯等主要面层材料与封样材料进行比对，经精装部签字确认合格后方可进场安装。

3.2 质量管理 ①施工阶段质量管理的主体是精装部，担负着精装修质量管理的日常工作。②在精装修工程的重要分项工程中精装部应邀请设计人员、施工单位来一起进行技术交流。③精装修在施工准备阶段应邀请设计人员、施工单位对精装修设计图纸进行图纸交底， 对设计中的难点、重点进行讨论，提出施工的解决方案，并对其做好相应记录。④对施工现场的日常巡视精装部应加强，对施工中出现质量问题及整改情况要进行跟踪、并作出相应记录。

3.3 进度管理

3.3.1 在施工阶段精装部进度管理的主要内容为： ①要求施工单位拟订施工进度控制节点、周进度计划、月进度计划及总体进度计划。 ②分析施工单位进度计划的可行性、合理性，并且提出调整意见。③监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现。④将工程的真实进度要及时上报给公司。

3.3.2 对进度偏差的修正方案及相关措施，精装部根据对精装修项目的检查情况应及时提出指导意见。

3.4 精装修工程成本控制管理 在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称，也就是精装修工程成本管理。目的是在保证产品质量和效果的前提下，充分的动员和组织全体项目人员，能够科学合理的管理精装修工程项目生产经营过程中的各个环节，以求得用最少的投入取得最大的生产成果。精装修工程成本占售价的10%~15%、 建安成本的 30％~35％， 因此对项目投资，精装修工程成本部分的影响重大，并且对项目的质量、装修效果、档次都有很大的影响，在精装修项目上，尤其要合理管控成本，对于精装修工程项目，做好精装修工程成本管理十分重要。

3.5 精装修样板工程施工管理 展示样板间是为了提前销售服务的，精装修样板要先行，对于精装修工程来说，实体样板间要尽量在实楼做，实体交楼样板间才有意义，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，以避免出现装修中不合理情况、后期在大量装修时发生大规模返工的状况。成本是否可控、设计是否合理、营销承诺是否切实都可以在实体样板间得到反应，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做出查漏补缺所用，对样板间装修效果进行反馈，并通过营销实体感受，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。

3.6 安全管理 在施工阶段对安全管理，尤其是消防管理要引起足够的重视，精装部应增强安全管理意识，督促和监督施工单位做好安全管理工作，并加强现场巡检工作。

3.7 变更管理 ①精装修施工过程中精装部是变更管理的责任主体。②在原则上施工过程中是不予设计方案变更的，但在公司相关部门因市场调整或其他某种原因调整造成成本增加或减少时，精装部应有相对详细的品质提升的相关分析，在相关部门领导会签意见后，报公司审批会审批。③施工过程中，原则上是不予设计方案变更，但精装部因现场实际情况及施工工艺问题需对设计方案进行调整时，应组织相关单位协调变更方案，提交公司相关领导及设计单位确认后，方可进行调整，如因此造成成本上面的变更需同时考虑并上报。

3.8 文明施工管理 ①对精装修施工单位的文明施工管理，精装部应加强。对于各种非文明施工现象，在日常加强巡视中应及时予以制止并采取相应的处理措施。②文明施工的专项检查和专题会议应由精装部定期组织，检查结果和会议纪要下发施工单位，对其落实情况要由专人跟踪落实。

3.9 精装修的验收与交付 ①通常情况下精装修工程的验收分为以下几步进行，分别为：施工方自检、精装部验收、公司验收。②精装修施工单位在精装部要求下，将自检和精装部验收发现的问题进行汇总上报，并进行限期整改。③公司相关部门在精装部负责组织下参加竣工验收，按照国家、行业、地区的验收标准、规范，双方在施工合同中约定的标准、规范进行验收、整理、汇总，在分类验收过程中发现的各种问题，要及时要求施工单位进行整改。

四、精装修管理是保证装修品质的关键

精装修施工总结篇（8）

中图分类号：O213文献标识码： A

一、前言

随着社会经济发展和市场经济不断进步及住宅产业化的不断推进，消费者和开发商在此过程中不断地汲取经验，从而逐步走向成熟。商品住宅精装修已成为市场发展的必然趋势和未来发展的目标和方向。商品住宅不仅为人们提供了一个方便，快捷的生活环境和工作环境，同时还节约了消费者的采购成本，极大的提高了施工效率。避免了装修过程中的不利因素，规范了装修市场。

二、商品住宅精装修的特点

精装修住宅是未来商品住宅开发的必然趋势，它直接向消费者提供完全装修的“成品房”，不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，而且规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化的程度和新技术运用的范围，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分， 体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的发展要求。

精装修对于开发商来说，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长，如果出现长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现象，则将形成致命的资金压力和投资风险。另一方面消费者对住宅精装修的认可和接受则需要一个过程，他们担心装修质量的好坏、装修材料的环保与否，另外对于精装修带来的总房款上升等问题还有一定的抵触，所以许多开发商认为精装修可能会不讨好，从而导致住宅精装修在很多地方推进速度较慢。

但是，对于势力雄厚的开发商来说，他们具有较强的资本和品牌优势，对项目本身的综合素质充满信心，在此基础上推出消费者满意的住宅精装修，自然可以赢得更大的市场。首先，住宅精装修可促进发展商综合素质的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等。

三、商品住宅精装修的工程质量控制重点

1、对施工的关键环节进行质量控制

在施工中自检和工程监理检测不能替代专业机构的检测。在施工的过程中经常是装修单位进场时对交接的项目不进行严格的验收从而导致后续施工中出现质量问题装修和土建单位会出现相互推诿责任导致工期出现延误。因此在项目施工的过程中，在土建工程结束后设立对关键项目的专项检验。尤其是关键点组织了装修单位和土建单位进行了专门的交接验收，有开发、监理单位负责对过程进行监督，涉及单位除了装修和土建还包括了重点工程的供货单位，如壁橱、壁柜等单位。对后期装修产生影响的各个单位和关键内容都需要认真的检验，并形成了验收的文件，土建单位也在限定的期限内完成了出现问题的整改。

2、对施工工序进行规划

在施工中还应对施工的工序进行合理的安排，因为装修的工程较为复杂，必然有施工的前后次序，而后施工的工序对前面的工序必然会产生影响，前面的工序有的也是后续工序的基础。保证工程质量的关键则是对成品的保护，颠倒工序和交叉施工则会直接影响对成品的保护。所以在项目施工中，先编制了施工计划，设计工序的合理性，并对其进行调整，以此保证施工的合理性，尤其是装修工程中工程量较大的工程，更应该做好与其他后续工程的配合工作，安排好施工的次序。

3、对装修的原材料质量进行严格控制，对达不到国家标准的材料，坚决不允许使用于住宅装修。

目前装饰工程的实施往往由很多个不同分包单位实施，其中包括了不少业主方的指定分包。如何协调其施工衔接是一个关键问题。其中的施工顺序、不同分包的交接界面、过程中的检查验收就是总包管理和监理协调的重要工作。

四、商品住宅精装修质量控制措施

1、商品住宅装饰工程的质量控制

建筑工程的主体结构大多为砼，建筑结构砼主要是指柱、板和钢筋砼梁，在控制商品住宅装饰工程质量的时候，应将竖向标高、预埋管、平面位置、预留洞位置、垂直度、预埋件控制在允许的偏差范围值内，根据混凝土结构工程施工质量的验收规范内容，控制好商品住宅精装修质量。同时在每一层拆模以后应及时地验收砼结构的外观质量，一旦发现问题要及时地采取相应的措施解决，避免其对上层施工造成影响。

2、砌体，建筑结构的砌体质量控制应结合砌体工程的施工质量的验收规范，但是在此要强调的是商品精装修的质量控制应该按照规范中的A级来进行有效地控制，加强对砌筑工人的管理和培训，提高砌筑工人的技术，确保在施工过程中砌体组砌方法的正确性以及尺寸的准确，使施工工序符合工程的相关规定要求，质量符合施工验收规范要求，以此防止裂缝的产生，减少批挡层的厚度。

3、和其他工程一样，在商品住宅精装修质量控制过程中，合同、图纸是进行质量控制工作的重要依据，施工管理人员应该按照此标准制定相应的施工方案，同时监理人员也应该按照此标准来进行监理细则的编制，对施工方案进行审核，此外，施工管理人员还应结合施工方案的相关内容，与施工人员进行技术交底工作，确保其做好施工前的准备。

4、涂装工程

在商品住宅装修过程中，涂装工程是一个比较棘手的问题。由于在涂装工程中，经常会出现乳胶漆起皮或者墙面裂缝等现象，因此为了有效地解决这些问题，在施工之前应该对建筑基层进行仔细地检查和处理，将浮浆和浮灰铲除掉，并用建筑胶水滚涂一遍。为了保证质量控制的效果，如果原墙面已经批白水泥，应该将其铲除，接着检查顶面和墙面的裂缝问题，如果其裂缝比较少，在0.5mm以下的话，可以采用弹性腻子来进行填缝，在缝隙处贴上牛皮纸；如果其缝隙较大的话，应该先凿除粉刷层，重新贴上钢丝网并重新粉刷，待裂缝处理好以后，选用合适的涂装材料，其材料的强度必须要符合工程的标准。

五、成品保护体系的保障措施

1、将成品保护费用列入专项工程量清单

精装修项目招标过程中，在招标文件中明确成品保护的范围、标准，在工程量清单中明确列出成品保护专项费用。避免后续施工过程中装修施工单位因成本费用的控制，减少成品保护人员的投入和成品保护费用的支出，造成成品保护措施不到位产生的工程质量问题。一句话，将精装修项目成品保护由原来的产品质量附带措施，变为质量验收的保证项目。

2、对精装修项目应强制性采取两次验收的竣工移交程序

根据精装修项目的特点，应对精装修项目应强制性采取分两次验收的规定，第一次对土建总包粗装修进行验收，后精装修施工；第二次对精装修进行验收，两次验收均合格，才能入伙移交。通过将土建总包粗装修验收作为精装修施工的前提条件，最有力的杜绝精装修与土建交叉施工所带来的损耗。

六，结束语

综上所述，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，商品住宅精装修已经成为装修建筑市场的主导力量，商品住宅逐渐的走向成熟的路线，已经向集约型和模式化发展。在施工过程中，施工单位结合具体的实际情况和商品住宅的特点，根据业主的要求，来进行装修，同时更加应注重质量控制，这样才能更好的满足工程规定要求。

参考文献：

精装修施工总结篇（9）

老百姓购买了毛坯商品房后，一般还要找装饰公司，购买装修材料，还要经常到现场监督。既耗费精力、时间，又要花费大量现金。据估计一般家庭装修从交楼进场装修施工到家庭装修全部完工，需要一个半月的时间，整体花费也要在7万到10万之间。而精装修商品房由开发商在交房前就统一负责组织施工完成了。装修标准一般是比较高的，质量也较好，由其是著名大型房地产开发企业开发的精装修楼盘。业主入住后，只需要购买家具即可入住，省去了很多麻烦。

从市场上看，精装修商品房会成为住宅商品房里的主力军，所以批量住宅精装修工程管理将成为住宅工程建设管理的重点之一。我想从住宅批量精装修工程的图纸管理、材料管理、现场施工管理、成品保护管理几个方面与大家进行探讨。

我负责的小区为精装修高级住宅小区，建筑面积约30万平方米，包括11层小高层、18层中高层和20、22层的高层住宅，共26栋高层住宅楼。总包单位为中建五局，精装修单位为国内一家较大的股份制装饰公司。整体项目分为两期开发。首期为8栋高层，共9万平方米，首期于2009年6月主体结构封顶，8月份精装修进场施工；二期为18栋高层，共21万平方米，于2009年10月底主体封底，于2010年4月份精装修进场施工。工程整体竣工时间是2010年10月30日。该项目共设计有8中不同的户型，从90平方米的两室到130平方米的三室再到300平方米的五室两厅三卫等。需要精装修的部位主要为首层大堂及首层电梯前室，标准层电梯前室和住宅套内精装修。装修主材如瓷砖、木地板、室内门、内墙涂料、卫生洁具、墙纸、橱柜、淋浴隔断、开关面板、电缆电线等均为甲供材料。

精装修施工图，我们是很早就按户型出的图。我们工程部组织装修施工单位、设计院根据施工蓝图及工程实际情况，进行了图纸会审，将图纸上的问题及图纸与实体不符之处的问题利用一个月的时间全部解决完了，设计院根据图纸会审结果出变更图，并给精装修施工单位进行了设计交底。

精装修施工单位依据装修施工图纸，进行了甲供材料的申报，并制定了分批次进场的计划。因为甲供材料的项数种类比较多，涉及的材料供应商也比较多。所以供应商的筛选从签订合同的半年前就开始了。公司严格执行招投标流程，确定的供应商均为实力雄厚、产品质量优良，供应及时、售后服务良好的企业。公司选定的各种装饰材料都是中高档的材料，能够与项目整体档次及价位相匹配。

甲供材料的供应是决定批量精装修工程能否顺利开展的关键。甲供材料种类多达20多种，不能有遗漏。甲供材料供应一定要编制好计划，甲供材料到早了，会造成材料积压，严重的话会没有场地存放；甲供材料到晚了，会造成工人停工待料，影响工期。大多数甲供材料供应商都是在外地，从接到订单到排产到发货、运输，再到验收卸货等等，整个周期短则1个月，长的要2个月。所以甲供材料计划十分重要，要经过几级审核通过后，才能下单。

有了甲供材料计划，也和供应商签订了合同，下面的工作就是履行合同了。我们根据合同和甲供材料供应计划也制定了资金计划，确保甲供材料能够按期生产供应。我们也会定期与厂家沟通情况，遇到问题及时沟通解决，甚至可以到厂里考察材料生产情况。

甲供材料进场，对照样板验收也是十分重要的工作环节。材料样板是由公司早就定好的，并进行了封样。厂家按照封样进行加工，保证每一批次的产品不能有偏差，给工程质量带来影响。材料进场验收要坚持对照材料样板验收的制度，全数验收与抽验相结合。对于大件且较为贵重的产品如吊灯、马桶、玻璃隔断、橱柜等要全数验收。对于瓷砖、木地板、内墙涂料等大宗材料要对板抽查。对于不合格材料要坚决退场，不予接收。验收人员要填写验收单，并登记材料验收台账。

甲供材料的存放也是要予以重视的。所有甲供材料的价值都是比较高的，要求全部存放在封闭式库房内，防止雨淋、日晒、防火及防止偷盗。甲供材料进场验收后由精装修施工单位负责建立库房对甲供材料进行保管，但建设单位也要对甲供材料库房的管理进行监督，确保不会发生火灾、偷盗、水泡等情况。甲供材料要及时使用，防止材料过期而影响正常使用。

在装修施工单位进场施工前，要与总包单位办理场地移交。总包单位按施工图完成毛坯交楼的标准，一般为顶棚结构平整，墙面抹灰合格，地面相对平整，卫生间防水施工完成，门窗施工完成，水电预埋完成。总包负责提供建筑50线，负责提供垂直运输（一般为室外电梯），负责在每层设置配电箱及给水点。精装修施工单位一般在进场交接验收时会提出一些需要整改的问题，总包一般会在半个月内全部整改完成，这时精装修施工单位也就做好了真正进场施工的各项准备工作。

精装修工程施工不同于总包单位的主体结构施工，但也有几分相似之处。总包主体结构施工是一层一层往上干，工作面单一，可多楼流水，完成了梁板模板施工，再进行梁板钢筋施工，最后是梁板混凝土浇筑，主要工种是木工、钢筋工、混凝土工。而住宅精装修工程的特点是工作面较多，每一层、每一套房子都可以是工作面，工序安排也比较灵活，木工活、瓦工活、油工活等可以穿行施工，主要工种为木工、瓦工、油漆工。工人的施工技术水平直接影响到精装修工程的质量，所以要把精装修工程质量管好，就要先把工人管理好。要求施工单位报审施工组织设计，明确流水段划分及劳动力组织情况。施工单位进场后要先做样板，有工序样板和整层的装修施工样板，施工样板验收合格后，要求施工单位按照样板展开大面积装修施工。施工过程中要坚持报验，每一个流水段（一般为一层）施工完成后，都要及时报验，验收合格后，方可进行下道工序。在日常巡检中，发现不合格的地方，要坚决返工，保证工程质量，减少后期业主投诉。

精装修施工总结篇（10）

一、 前言

大连市公共租赁住房项目作为国家保障房建设的重点民生工程其意义和社会影响力深远而重大。该项目从开工建设到竣工交付，仅用了15个月时间。在配套工程、景观绿化、内部装修过程中，坚持新的项目管理体系，创造了住宅建设的“大连速度”，并开创了采用新型房地产代开发管理模式。将精装修工程中的施工进度计划管理控制的内容和方法在此表述。

二、工程概况

本项目为20栋34层高层商业及住宅项目，占地面积20万平方米，建筑面积40万平方米，精装修面积30万平米，容积率5.30，绿化率25%，其中1-2层为商业， 3-34层为住宅。建筑结构：现浇钢筋混泥土框架-剪力墙结构，外立面材料：仿古通体瓷砖，窗户：断桥铝窗。项目位居大连市甘井子区。项目以30-50㎡精装为主，十六种户型，共7800套。

项目2011年6月开始进入准备工作，计划2012年7月土建竣工，精装修工期4个月，2012年底交楼。

三、本项目进度计划的编制与制定

1、项目实施期的特点

公租房项目实施期是项目开发的重要开发节点，项目是否顺利竣工直接影响公司的后续开发进度和项目形象。具有以下几方面特点：

（1） 管理系统的复杂性

管理公司能否顺利开展受政府职能部门指导、前期开发手续、项目融资安排、产品研发、建筑和园林设计方案及施工图出图进度和质量、材料市场变化及施工进度计划调整等多种因素影响，众多的参建施工单位。同时，项目专业管理团队的经验和协调能力，总部管理平台对于项目部的管理授权，项目地气候条件都将影响项目进度计划的落实，以致项目管理系统呈现复杂性。

（2）专业技术的协调性

在目前新的房地产开发管理模式下，管理公司所提供市场的产品和服务，并最终得到市场认同是项目管理的重要目标和工作。

（3）施工工期时间的紧迫性

精装修施工面积大，精装修施工时间只有3个月，部品部件及收尾时间一个月，本项目精装修总包单位就十家，部品部件及供货单位更是多达几十家，对于如此体量大的精装修规模在本省算是少有的。为达到既定的施工进度目标，需管理公司全员参与，抓紧时间才能实现。

2、本项目施工进度计划需要考虑的因素

（1）项目经营管理目标：（包括总体目标、项目关键工期节点、项目目标成本、项目质量目标、安全目标）。

（2）项目进度计划制定的主要约束条件：（包括建筑方案设计进度、建设手续报批时间、施工图设计进度、总包施工单位组织、装修施工单位及部品招标要求、市政园林工程组织）。

（3）项目的主要风险：项目工期较紧，土建与配套施工未完成对装修及安装施工影响大，产品属于精装修住宅，当地市场接受程度有待检验，项目施工管理要求高。

3、本项目进度计划制定的原则及阶段

制定精装修进度计划原则：在项目总进度计划基础上编制精装修工程专项进度计划，根据精装修工程总进度计划，编制材料、设备采购及分项工程实施进度计划。

进度计划制定分成3个阶段：

第一阶段确定主要进度计划.

第二阶段确定节点：根据项目开发控制节点的要求，充分掌握土建总包移交面的质量（以制定分阶段界面交接计划）、甲供材料的情况，在充分考虑环境及资源和风险的情况下，结合分楼层流水施工，按工序的逻辑关系要求，编制节点计划，并把该计划落实到装修合同中。

第三阶段确定详细施工计划：根据装修总包合同要约时报送且经审核符合要求的施工组织设计（主要为劳动力、机械、材料的安排），确定进一步细化的可测量、可监控的计划，该计划需含各甲供材（甲分包）的计划且得到所有参建单位的认可，并落实到甲供材（甲分包）合同中。

工期管理注意事项：应预留足够的时间来完成细部整改、分户验收和保洁。应有不少于两次的看房安排（建议开放时间选择在砌体＼门窗施工、内部装修启动、交付前1个月等节点进行。）

四、本项目进度管理的组织与实施

1、关注本项目进度计划的关键线路及关键活动

在本项目进度计划实施中，关键线路是项目总计划中最长的路径，关键路径上的工作都是关键工作。关键线路上所花费时间代表完成项目目标的最短时间，关键线路上的任何活动的延迟都会导致整个项目完成时间的延迟。因此，项目部管理工作的重点是保证关键工作的有效性和时间性。

在本项目中，关键性工作依次为：装饰设计图纸完善—主体移交—建筑装饰工程—室内精装工程—室内安装工程—室内外配套工程—综合验收、移交

项目部针对关键性工作编制相关管理方案并落实责任人。

2、定期编写本项目进度周报及月报

客观真实地反映项目实施情况，提示存在风险，明确存在困难是房地产管理者主要职责之一，总部管理平台与项目部之间需要及时沟通并按公司授权体系要求处理相关工作，项目部编制的工程月报表及专业工程师编制的周报是公司各级管理层评估项目进度，考核实施效果，清晰存在风险，形成工作方针的重要工作手段，特别是实施期，项目部所建立的工作成果将有利于提升项目管理团队和合作单位的工作效率。

3、组织项目团队开展进度计划偏差分析，形成有效纠偏方案

通过项目进度周报及月报，项目工程例会及公司办公会议，结合定期的分项项目检查，建设单位、管理公司和项目部将各标段项目实际进展情况与批准的项目进度计划比较，找出项目开发进展过程中存在的进度偏差，并对这些偏差进行分析，找出造成阶段性产生偏差的原因并及时予以纠偏处理.

五、提升本项目施工进度管理的方法

1.精装修施工样板先行

对于精装修工程来说，建立实体施工工序样板制度才有意义，工序样板要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。工序样板先行制度不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。

2.设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再细化的设计模式

精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期工期延长，成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期工期及成本增加。

3.加强自主采购、招标采购、培养战略精装修施工单位