库房半年总结季度总结篇（1）

分行业来看，权重蓝筹板块显然表现出色，银行、煤炭均录得上涨；此外，保障房概念板块持续获得资金追捧，建材、钢铁、地产、家电等板块也逆市出现上涨。下跌方面，则主要是中小市值板块，如传媒、电子、通信等板块，电力设备板块由于受到日本核辐射的影响，整体跌幅也相对较大。

整体而言，A股市场持续面临着通胀环境下紧缩政策的压制，使得A股的估值重心不断下移，不仅曾经高高在上的创业板估值已经创下了其成立以来的新低，以蓝筹股为代表的上证50估值水平也达到了历史新低，甚至要低于2005年股市低迷期以及2008年金融危机股市低点之时的估值水平。A股的低估值已经成了显而易见的现象，在这样的低估值水平下机构又是如何看待下半年A股市场的呢？

下半年超七成机构看多

目前各家券商已陆续了2011年下半年投资策略报告，披露了专业机构的预测展望。在此，我们在线分析师总结了中信证券、申银万国、海通证券、招商证券、国泰君安等30家券商研究所对于2011年下半年A股市场的走势预测，希望对投资者有所帮助。

从今年各机构给出的下半年A股市场涨升空间来看，多数机构预期指数会冲至3000点上方，最高的预期在3600点。但有9家机构未给出2011年的具体高点和低点，占所有机构的30%，这个比例较去年同期大幅降低：在去年下半年年度策略中有17家机构未给出具体的点位，占所有机构的58%。这也说明机构对于下半年市场走势还是抱有较大的希望。其中，申银万国给予了最高的点位――3600点，他们认为，倘若四季度通胀能下到4%，则市场估值能进一步提升，上证综指有望达到3600点。国联证券则给予了最低的点位――2300点，他们认为，长期看市场会是“跌多了反弹，反弹到位再下跌”的波段震荡市场，并且可能挑战前期重要的低点支撑，政策信号和极限估值才能成为阶段性底部的信号。极限估值预示底部2300点上下，政策转折信号预期出现在三季度中下旬。

整体来看，机构对下半年的A股市场行情还是比较乐观的，有22家机构看好。其中，世纪证券认为，目前A股估值低于近四年平均估值水平，部分行业动态市盈率水平已在10倍以下，股指具备一定估值修复空间，同时频频出现的大股东增持也将提升市场信心。下半年A股市场表现有望优于上半年，三季度市场可能震荡筑底，四季度市场有望出现相对确定的投资机会。海通证券判断下半年政策不松也不再紧，经济总需求平稳，业绩全年低点在二季度或三季度。市场在反映政策、经济、业绩利空之后，悲观情绪将缓和，下半年市场可望迎来“估值修复”式行情。估值修复之后，由于政策面、经济面缺乏拐点预期，市场关注度转向业绩方面，高成长行业将受益。招商证券也对下半年市场持积极态度。他们认为，下半年估值水平将触底回升，首先源于通胀回落、实体经济对资金消耗减弱，随后源于货币政策放松；尽管三季度经济还在下滑，业绩预期也难以迅速转好，但是市场见底的时候，一贯是估值先见底，而盈利预期的见底回升滞后。

8家机构持谨慎观点。其中，中金公司维持2011年A股上证指数在2600-3200点间箱体震荡的观点不变。按照较为悲观的盈利预测和历史最低估值水平，目前A股进一步下跌的空间在10%左右。2700点以下，投资者可以开始逐渐寻找市场悲观预期中被错杀的股票。东莞证券则认为，中国经济增长方式转型已经刻不容缓，股市走势也会更加纠结。纠结之处在于2011年下半年政策的摇摆将为股市带来中级行情的机会，蓝筹股的超低估值更是牛市行情一个前提条件，但股市的制度纠偏不是一蹴而就的，市场短期仍面临供需失衡、结构性价值回归等压力。大盘中长期看已经进入底部区域，三季度指数下跌空间不大但仍会持续调整，四季度有望迎来回升。经济转型期政策调控处于两难境地，股市走势更多的表现为上下两难。

无一家机构看空下半年。

主要券商核心观点汇总

通过对在线分析师总结的30家券商的进一步分析与归纳，对于2011年下半年A股市场的走势预测，我们从中精选出了15家最具代表性的券商观点，仅供投资者参考。

高华证券

我们根据调整后的经济增长、通胀、大宗商品价格预测更新自上而下的盈利预测，沪深300指数2011-2012年盈利增幅分别为17.4%、12.8%，较我们之前的预测分别低5.3、3.9个百分点，原因主要在于收入增长预测稳定而利润率预测下调。我们认为任何潜在的盈利预测下调不会对市场造成显著负面影响，因为最近的回调已经在很大程度上体现了盈利预测下调的风险（尽管不同行业可能有所分别）。

我们将沪深300指数的年底目标点位预测从4000点下调至3400点，主要原因在于估值下降和盈利增长预测下调。新目标点位仍表明我们持中期积极看法。

海通证券

由于判断下半年政策不松也不再紧、经济总需求平稳、业绩全年低点在二季度或三季度。我们认为市场在反映政策、经济、业绩利空之后，悲观情绪将缓和，下半年市场可望迎来“估值修复”式行情。估值修复之后，由于政策面、经济面缺乏拐点预期，市场关注度转向业绩，高成长行业将受益。估值修复，预计下半年上证综指运行区间2600－3400点。

国信证券

2011年总体看是一个震荡市，基于目前的估值水平我们谨慎乐观。年度报告中提示上半年看好春节后的攻势，提醒QE2结束之际美元反弹给新兴市场资产价格和大宗商品价格带来的波动风险。下半年的机会在于7-8月份。基于估值底（相对于2005和2008年）的接近，对指数的底部不过于悲观。全流通、减持和快速的扩容压力使得估值中枢有所下移，沪深300的高点估值应低于历史平均水平，目标在12-19倍之间，对应上证的运行区间在2500-3500点。

国泰君安

2010年下半年是经济回落下股市的一个反弹，而2011年下半年股市会在一片悲观中确认底部。虽然房价和物价的问题依然没有解决、经济政策的导向和结构调整的机制继续不明确、货币和融资机制的改革还没有贴合实际的经济运行，但从影响股市大趋势的判断来看，可能在下半年的某个时点，多种因素的变化率趋势相同，均有利于股市。

光大证券

市场处区间底部附近，增强组合进攻性正当其时。

我们已于6月21日将市场评级上调至“买入”。我们相信目前时点上市场正处于震荡区间底部附近，加大组合进攻性正当其时。我们估计未来三个月上证指数的运行区间在2650-3150点，建议投资者在目前点位上增加仓位，待市场运行到区间上沿后可适度降低仓位。

我们相信，中期内市场上行的主要推动力量将来自投资者对通胀失控、政策超调和经济硬着陆过度悲观情绪的修正以及政策、经济相继见底后市场预期的实质性改善。而短期来看，近期政府在中小企业信贷、保障房融资、财政支出及对通胀的判断等方面均发出了正面的信号。

华泰证券

物价水平在六月份冲高后，三季度高位趋稳，通胀压力逐步缓解，预计四季度渐次回落；而经济增长预计三季度末增长下滑的态势趋于稳定，四季度有望重新走高，因此在物价压力趋缓以及经济增长放缓的双重推动下，政策拐点有望在三季度出现。

目前市场的估值水平已经接近历史低点，基本反映了市场的悲观预期，具有较强的承压能力。宏观的资金面最紧张的时期正在过去，市场底往往先于经济底到来，历史数据表明目前市场处于底部位置。

市场受政策、经济、预期的交错影响下，市场有望首先在预期向好的背景下展开以估值修复为主题的反弹行情，底部的明确需要宏观经济数据和政策的明朗化的支撑，预计反弹后震荡的可能性较大。四季度随着物价压力的进一步下行和经济的好转，市场有望重拾升势。

我们预计下半年市场有望在2600-3200点之间运行。

银河证券

市场的宏观环境不会变得更糟糕，短期增长无忧、物价高位趋稳，市场在遭遇年初以来持续的紧缩压力之后，有望企稳回升。

从估值来看，当前市场处于底部区域，2600点附近将是长期价值投资的良机；从市场情绪来看，连续10周的向下调整之后，或有最后一次挖坑，但调整的时间窗口基本到位，7月可望筑底回升。

大危机之后没有更大的风险，市场往往为长期震荡市，等待新的上行动力。从长期来看，2600点附近是长期建仓价值位；若情绪的最后释放导致调整到2600点下方，无疑是难得的长期机遇。

2011年下半年核心波动区间：2600-3300点之间。

招商证券

下半年的经济环境。当前中国所处的宏观经济环境可概括为：经济处在下滑阶段的后期、通胀在顶部即将回落的阶段、货币政策收缩到了周期的底部附近。展望下半年，市场将看到：经济继续回落（三季度）、通胀和成本压力相应回落、货币政策放松（三季度底）和经济筑底再回升（四季度）等几个过程。

估值水平先见底、盈利增长后回升。下半年估值水平将触底回升，首先源于通胀回落、实体经济对资金消耗减弱，随后源于货币政策放松；尽管三季度经济还在下滑，业绩预期也难以迅速转好，但是市场见底的时候，一贯是估值先见底，而盈利预期的见底回升滞后。

基于此，我们对下半年市场持积极态度。

中金公司

经济增速软着陆。生产增速有望在三季度出现反弹，经济增速出现大幅下滑的风险不大。

估值水平硬着陆。投资者对于中长期经济转型之痛的疑虑，以及金融脱媒化造成的对于股市资金的挤出效应均是估值水平大幅下降的重要原因。另外，在供给受限导致通胀和市场资金成本上升的环境下，通常会发生估值水平下降而指数弱势横盘震荡的情况。

盈利增速慢着陆。当前A股难以出现盈利的大幅下滑。此外，本轮周期中制造业产能大幅过剩情况显著低于过去，企业议价能力和维持行业盈利水平的能力显著上升。

股价水平快着陆。我们预计7月上旬至8月下旬间，A股有望实现触底反弹。在通胀回落的基础上，市场对于进一步紧缩的预期在三季度也可能得到改善。

我们维持2011年A股上证指数在2600-3200点间箱体震荡的观点不变。

中信证券

中国突围之策：核心在于落实能力。内外都有危机，但危机本身就是化解危机的“钥匙”，国外的危机可化解输入性通胀，国内当乐见经济适度回落，唯有回落才能化解通胀与楼市泡沫。经济回落过程中依然面临众多复杂变量，包括税收问题、地方融资平台、银行监管、房价、通胀、就业、国际板等等，如一个连环套，求解连环套在于政策决心、在于“落实能力”，这种能力在2008年成功展现过。下半年落实对象包含保障房建设、物流建设、水利建设以及外汇储备的使用四个方面，落实手段是对事权和财权的微调。

市场判断：七月突围，提升6个月上证综指目标至3500点。预计2011年A股全市场净利润增速18.6%，估值14倍。估值低并不是买入股票的充分理由，但辅以积极的经济或政策信号，当足以推动市场估值修复。四部委联手发行地方债、企业债、中期票据和公司债凸显制度落实能力，解决重大项目资金来源，将改善流动性预期，以此推算二至三季度应是经济的底部。

申银万国

左侧出手，关注信号，先享受“小复苏”带来的500点空间。三季度，宏观环境处于“小复苏”。我们首选先导性行业（房地产、汽车、电子元器件）和供应有瓶颈的投资品（煤炭、水泥），同时随着消费旺季到来，像白酒、纺织服装等PEG较低、确定增长和有一定提价能力品种也会受到青睐；金融和保险，建议标配；新兴成长股，盈利预测和估值都在高位，不具备系统性的机会。

市场纠错需要信号，建议关注7月份PMI、6-7月份汽车数据、7月份工程机械销量、6月份房地产投资和政府专项投资项目的进展。随着预期修复，投资者意识到2011年25%左右的盈利增速有望实现，此时给予13倍动态市盈率(去年2319点对应的动态PE为12.4倍)，上证综指有大约500点的上涨空间。

华泰联合证券：

下半年市场看法：震荡上行

经济回落导致“去库存”压力增加，但盈利增速回落有限。去库存是必然的，去库存的时间和力度决定了盈利预期的变化。从时间上看，三季度便是去库存的时间，力度会低于以往。逻辑在于：需求下降幅度偏小、库存压力主要体现在地产，剔除房地产的库存量并不大；其次流通环节的库存压力较小。5月份钢铁库存和煤炭库存相比3月份的库存高点都下降了25%以上，市场已经逐步消化。

估值接近底部，情绪已到极度悲观。虽然股市精确底部难以测算，但股市底部必然是资金不断回流股市形成的，因此极端底部值可以从资金回流的角度进行测算。资金回流主要来自于产业资本增持、债市资金、储蓄资金的流入，根据A股市场在2005年11月（资金供求极端恶化）和2008年10月（经济极端恶化）形成的两个极值标准来看，目前逐步进入底部区域。

国金证券：

下半年随着经济的下滑，我们将看到经济增长和通胀困局的自然缓解，而政策空间也得以打开，被动的紧缩困局得以缓和，货币流动性也将在三季度环比改善；经济在三季度末见底以及盈利下滑预期在8月中报披露后得以兑现，使得盈利下滑以及估值下降的压力将主要集中在三季度前期；随着经济的见底，盈利预期以及估值水平都将得以提升，从而推动市场上行。我们认为，市场下半年总体呈现先抑后扬的格局，在突破经济、政策、盈利、估值、流动性等多种困局后，市场有望见底回升。

下半年，上证综指将在2500-3300点间运行。以乐观预期，业绩增长20%，PE15倍，向上看到3300点；以悲观预期业绩增长15%、12倍PE，向下看市场的底部是2500点。



长江证券

市场持续行情的启动是以价格破局为前提的，而二季度末三季度初正在经历这样的过程。一方面，从滞涨后期价格约束消除的经验看，主动去库存行为带来的降价销售往往与持续的价格回落相对应，而另一方面，从4、5月份的工业库存情况看，我们也的确依次观察到了领先的可选消费品行业以及整体工业的主动去库存行为，按照主动去库存1个季度左右的经验计算，价格破局的时间区域正是二季度末三季度初。

我们对于下半年的行情依旧延续“睡美人”行情，但是需要警惕的是财政大幅放松带来的去库存“夭折”，这会限制我们原先认为行情的持续力度，从而变成小幅的反弹行情。

从整体市场趋势来看，我们认为当下就是价格破局，或者说小周期衰退经历的时间段，

经济的这一过程会持续到三季度后期，而市场见底会相对提前，因此我们觉得市场底部的确

认应当在三季度的时间点，而整体三季度也应是震荡向上，年初提出的“睡美人”行情的仍

将会在下半年得到延续。

安信证券

从拉动经济增长的三驾马车来看，2011年消费增速处于缓慢下行的通道；海外经济复苏虽然短期有所波动，但是随着产出缺口缩小，私人部门投资和消费的复苏，出口剧烈下降的风险比较小；最大的变数仍在于投资，投资中最大的变数在于地产。如果从2011年5月到2011年10月间，房地产销售增速没有出现连续多个季度的负增长，那么我们认为今年房地产投资增速仅仅是缓慢下行。在这种情况下，对于经济增长和盈利下滑不必太过悲观。一旦四季度经济数据出现反弹，市场风险溢价水平回落，股市将出现显著反弹。但需求复苏的路径并不清晰，我们尚无法排除另一种可能性――需求突然剧烈地向下调整。在这样的情景假设下，盈利预测存在大幅下调的风险，股市箱体运行的下轨也将被打破。

谁是下半年最被看好的行业

今日投资在线分析师对券商研究所的2011年下半年投资策略进行统计发现，30家券商研究所总共建议超配28大行业，其中，最被看好的十大行业分别是房地产、食品饮料、建筑原材料、煤炭、零售、机械、银行、医药、有色金属和家用电器。机构看好的行业集中度较2010年全年的有所下降。受到上半年大盘表现弱市的影响，下半年最被看好的十大行业，多数属于周期类的行业，显示出机构对于2011年下半年的行情趋于乐观。

库房半年总结季度总结篇（2）

1.宏观经济形势的变化

今年以来，我国经济形势出现较大变化，并呈现以下特点：

一是中国经济近5年的持续下行告一段落，经济底部已显现。本轮经济下滑开始于2010年，当时GDP增幅高点为12.2%，到目前已经下行持续五六年；到今年一季度，GDP增长达到6.7%且降幅减缓，经济长周期见底，L型拐点已至，中国经济开始进入L型的下半场。

二是中国经济将在较长时期处于底部运行，投资与传统行业对经济稳定作用依然重大。从今年上半年形势看，GDP保持6.7%的增长，与固定资产投资继续较快增长有很大关系。尤其是在多数地区产能过剩、库存高企、成本较高、经济下行压力大，以及“新动力还挑不起大梁”等背景下，短期经济稳定还要靠投资、靠已有传统行业的继续支撑。

三是大规模货币宽松已经结束，但货币紧缩的可能性也比较小。目前，我国与主要经济体在货币政策方面已开始“同步”，美国加息放缓，欧、日放松暂停，中国也开始由宽松期进入观察期。现阶段，我国通胀大幅上行或重新通缩的可能性都很小，在中国经济明显回暖或过热之前，通胀难以大幅上行，货币政策也难以实质性收紧；而在供给侧改革为重点的时期，经济下行风险并未消除，政府通过紧缩货币去产能、去杠杆的可能性也很小。

鉴于以上经济形势的变化，今年以来，中央多次提出要加快“供给侧改革”，尤其是要抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长的幻想，避免用“大水漫灌”的扩张办法给经济打强心针。

2.新形势下的房地产业政策导向

随着宏观经济L型走势的出现，此轮经济“周期归来”也有了新内涵，过去那种靠投资扩张刺激经济增长的老路难以持续，而供给侧改革则成为支撑经济增长的动力。本人认为，在新形势下的“周期归来”，对房地产业同样更加强调“供给侧改革”的任务，而不是靠加杠杆去库存。关于如何库存，过去一直存在争议。去库存的关键是创造需求，一种是通过居民加杠杆，一种是通过人的城镇化。去年，央行某高层表示：中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低，个人住房抵押贷款比较安全有发展的机会。尽管其并未明确要通过个人加杠杆去库存，但其表态不免产生误导。近期，中央政治局会议否定了“房地产加杠杆去库存”的做法。其原因估计如下：一是从国际经验看，美国次贷危机本质就是房地产加杠杆，无论哪个领域加杠杆都存在巨大的泡沫风险；二是2015年以来对房地产刺激力度偏大，导致一线、热点二线城市房价涨幅过快，存在泡沫风险；三是政府不应释放加杠杆信号，一旦政府引导，则整体经济将失去理性。2015年的股市波动与相关部门有意无意的错误引导有关。如果房地产再出现类似情况，则对实体经济的危害更大。因此，今后我国房地产投资扩张只能适度、不能过度，需求刺激也应告一段落，需求侧管理将起着为解决主要矛盾营造环境的作用，房地产领域的供给侧改革将重新成为房地产业发展的重点。

二、当前房地产市场形势及存在的问题

今年上半年，全国房地产开发投资4.66万亿元，同比名义增长6.1%，投资增幅比去年全年1%明显好转；住宅新开工面积大幅增长，增幅为14.9%，市场明显景气；商品房销售大幅增长，商品房销售面积同比增长27.9%，销售额增长42.1%，市场需求明显增长。总体来看，今年上半年全国楼市的回暖，不仅有利于楼市去库存，也对全国经济形势的稳定起到重要作用。但是，在全国楼市整体向好的趋势下，市场仍存在一些问题需要关注。

1.市场成交量增幅逐步放缓，下半年面临市场回落

从中国指数研究院50个一、二、三线代表城市成交情况看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市商品住宅月均成交面积同比大幅增长50.1%。二季度以来，沪深限购加码，且前期市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交同比增长27.4%，较一季度收窄22.7个百分点。

从一、二、三线城市分别表现来看，上半年各类城市成交量同比虽然增加但增速放缓。上半年，一线城市月均成交量同比增长9.3%，较一季度显著收窄33.9个百分点；二线代表城市月均成交量同比增长41.2%，增速较一季度收窄5.9个百分点；三线代表城市月均成交量同比增长37.8%，增速较一季度收窄22.1个百分点。

从市场整体走势看，一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二手房市场热度较高。二季度以来，二手房市场回落并传导至新房市场，成交增速回调。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行的压力；重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势，平稳放量；但库存压力比较大的三四线城市尽管有去库存政策的刺激，但成交量难以继续上升。

2.上半年房价持续上涨，下半年面临调整压力

根据中国指数研究院对100个城市的调查数据显示，自2015年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来，已连续11个月上涨，今年6月涨幅扩大至11.18%。但二季度以来，随着各地楼市调控的加强，不同城市房价上涨分化。具体来看，一线城市受2015下半年持续宽松政策的影响，率先掀起涨价潮，深圳、上海涨幅尤为明显，这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市。3月以来，为稳定房价，深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策且初见成效，二季度这类城市房价涨幅已明显放缓。5-6月，厦门、合肥涨幅仍显著，但在严控房价过快上涨的政策影响下，热点城市涨幅均有所缓和。此外，除临近京津冀、长三角、珠三角三大热点城市群城市，如惠州、无锡、廊坊等城市出现量价齐涨外，多数三、四线城市量虽涨、价不升，一些城市还在高库存状态挣扎，与一线和二线热点城市形成鲜明反差。

下半年，预计不同城市价格走势将持续分化。近期，一线城市中，北京、上海涨幅趋缓，深圳近两月二手房价格已转为下跌，未来也将影响到新房市场预期（7月份新房均价已环比上月下降8.2%）；南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨，价格水平已在一定程度上超出购买力，且市场杠杆率较高，价格变化对信贷政策敏感度高，政策收紧下可能出现价格调整；东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响，未来发展预期乐观，房价仍有上涨动力；二线城市中的成都、重庆楼市供应充足，房价上涨动力相对较弱；其他三四线城市房价上涨动力仍较弱，且面临下行趋势。此外，根据本人预测，预计2016年下半年到2017年，全国房地产市场可能会进入一个深度调整期；随着货币政策对房地产的刺激作用减弱和各地调控的加强，全国房地产市场将从“少数城市热、多数城市冷”的局面转向全面下行。

3.宏观经济对房地产业的依赖较大，经济发展基础不稳定

今年上半年，我国GDP总量达到34.06万亿元，同比增长6.7%，高于6.5%的预期，经济增长总体稳定。从固定资产投资看，全国固定资产投资总额为25.84万亿元，同比增长9.0%，投资继续快速增长。此外，据相关测算，房地产业与基础设施投资对经济增长贡献较大，两者合计对经济增长的综合贡献达到30%以上，房地产与“铁公基”仍然是撬动当前经济增长的主要力量。

上半年，宏观经济形势虽比较稳定，但我国经济结构仍存在比较大的问题，经济增长对投资的依赖比较大，调结构、促转型，以及供给侧改革仍需要较长的周期。上半年，我国投资率（即投资占GDP的比例）已达到76%，远高于发达国家30%以内的比例，也远远超过50%的投资率警戒线；在GDP增量中，投资对经济增长的贡献率高达90%以上，宏观经济增长过于依赖投资，而一旦房地产投资、“铁公基”等投资难以持续，宏观经济势必出现下滑。

综上所述，上半年我国经济的回暖，主要是投资拉动政策在发力，本质上仍然是需求侧政策。目前来看，通过加大信贷投放、扩大基础设施投资、以加杠杆方式刺激房地产市场以及多种预期管理手段，也确实对上半年经济增长超预期有明显作用。同时，由于人民币汇率面临持续贬值压力、实体经济不景气、全球贸易放缓下进出口短期内难以改善等压力，中国经济的发展基础仍不稳定，短期仍需要借助房地产及“铁公基”投资对经济“稳增长”的推动。但是，供给侧改革已迫在眉睫，且不能因为经济有所改善就放松了推进供给侧结构性改革，贻误改革的机会窗口。尤其是房地产领域，必须即刻改变“加杠杆”“去库存”，以及由此导致的房地产泡沫化，而要通过加快城镇化，通过满足城镇合理住房需求，保持房地产市场的健康发展，发挥房地产业对经济增长的合理支撑作用。

三、我国房地产市场供求现状

目前，中国房地产经济处于一个重要的历史时期，房地产市场潜在供应能力远远大于现实需求，多数城市库存高企，除非大规模的城镇化带来新增需求，否则供应过剩不仅是今年，也将是“十三五”期间制约房地产经济发展、制约中国经济增长的主要因素。

近年来，构成中国房地产70%以上的城镇居民住房需求历史峰值是1200到1300万套住房，这个数值2012年底已经达到了。达到这个总量后，城镇现有居民家庭人均住房建筑面积已达到33平方米、现有居民家庭住房套户比已超过1：1，房地产市场总的供求关系已经平衡。未来，若城镇人口没有大规模增加，若继续大规模进行房地产开发建设，则必然出现房地产供应持续过剩和库存增加，房地产市场也将面临全面下行的拐点。

过去相当长的时间，我国房地产投资的增长速度是20%-30%，2014年是10.5%，原来估计2015年仍可能保持10%左右，但是2015年实际上是1%。今年上半年，在一系列刺激政策的作用下，投资有所回升，但仍保持6.1%的低位增幅。如果今后城镇人口未出现大的增长，楼市将难以有后继需求接盘，房地产销售规模将难以继续上升，房地产开发投资也难以继续增长，对宏观经济“稳增长”以及房地产市场“去库存”将带来不利影响。

综上所述，当前如果利用好新型城镇化政策，加快农业人口向城镇转移，则有利于改变房地产市场可能出现的下行拐点；如果新型城镇化工作推进不力，则在城镇现有人口基础上难以进一步扩大住房需求，即使有新的刺激需求政策出台，也只会增加住房投资和投机，重新回到“加杠杆”去库存的老路。因此，加快城镇化进程，尤其是在房地产领域通过“人的城镇化”去库存，是增加城镇合理住房需求，进而支撑“十三五”期间中国经济稳定增长的重要路径。此外，在经济转型发展期，由于新增长动力需要培育，投资和传统行业对于经济保持中高速增长意义仍然重大；作为对上下游40多个相关产业具有带动作用的房地产投资的增长，以及各种类型的住房消费，将对我国明年乃至“十三五”期间宏观经济稳增长，新型城镇化的实现，全面小康社会的建成，具有重大而积极的作用。

四、“十三五”期间我国房地产市场发展动力

根据本人主持开展的相关课题研究，“十三五”期间，全国城镇住房市场需求主要分为三部分：分别为城镇化带来的新增需求、棚户区改造带来的引致需求和现有城镇居民的改善性需求。从新增住房需求看，随着二孩政策、农业人口落户政策等的实施，到2020年城镇人口及城镇化率均有可能大幅提升，届时全国城镇将新增住房需求34.2亿平方米。从引致性住房需求看，随着2020年全国城镇棚户区改造任务的完成，全国约1亿人居住条件明显改善，5年内将带来棚户区改造引致性需求21.2亿平方米。从改善性需求看，随着城镇经济增长和居民收入水平提高，现有城镇存量人口人均住房面积将提升至36平方米，5年将带来改善性需求17.52亿平方米。

综上分析，“十三五”期间，全国城镇住房总需求为73亿平方米，减去目前过剩库存量，未来包括棚户区改造的城镇住房新增供应目标为61亿平方米。按此测算，未来5年，我国城镇商品住房年销售规模仍将保持10亿平方米以上，房地产市场面临良好的发展趋势。未来5年，通过加快新型城镇化进程，尤其是适应人口向大城市快速流入和产业向中小城市转移的规律化特征，加大大城市土地和住房供应，加快大城市产业向城市群或都市圈中小城市转移的步伐，满足城镇人口合理的住房需求（刚性需求和改善性需求），促进大、中、小城市房地产市场健康有序发展，从而合理“去库存”，并发挥房地产业对宏观经济“稳增长、调结构、保民生、防风险”的积极作用。

五、未来房地产市场发展政策建议

房地产去库存，取决于市场销售和楼市本身供给的规模和速度。结合前述分析，在中央推进供给侧结构性改革框架下，要化解楼市过剩的库存，必然要从满足合理需求、增加合理供给两方面发力：一方面要按照中央“人的城镇化”要求，促进合理住房消费，避免加杠杆去库存；另一方面要结合各地实际，以促进楼市供求平衡、结构合理、价格稳定为原则，“因城施策”地把握楼市供应规模和节奏，促进市场健康发展。为此，本人对未来房地产发展提出以下建议：

1.加快推进新型城镇化建设

一是加快城镇户籍制度改革，加快落实一亿左右的农民工和其他常住人口在城镇地区落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。二是完善城镇化配套法规和政策，促进落户城镇的原农村居民对其原有农宅、宅基地的流转、抵押，提高他们在落户城市的住房消费能力。三是改进城市基础设施与公共配套设施，适应人口向大城市快速集聚，通过加快大城市地铁等交通设施建设，学校、医院等公共设施的建设，住房等生活设施建设，满足人口快速集聚大城市的各类需求。四是加快产业向中小城市转移，加快制定产业向中小城市转移的投资倾斜政策，引导中小城市产业项目和基础设施建设，提高其就业吸纳能力，激励更多农民工在小城镇购房和永久性迁徙。五是促进城市群在产业、基础设施、公共服务等领域一体化发展，发挥中心城市产业外移和住房需求外溢对周边中小城市的带动作用，通过区域经济一体化、城市建设一体化等方面的规划和政策实施，通过建立高层次的区域发展一体化协调机制，在即有的全国经济中心城市、区域经济中心城市带动下，促进周边广大中小城市城镇化进程。

2.支持居民刚性和改善性购房需求，控制住房投机需求

城镇化带来的新增需求和现有住房资源配置不均衡隐含的改善性需求仍然旺盛。为此，一方面要贯彻落实国家各项住房首付、信贷、税收优惠政策，支持居民合理住房需求，加快建立政策住房银行和政策性担保机构，专司中等偏下收入家庭和棚户区居民的住房抵押贷款和抵押担保；另一方面要针对不同城市市场分化现状，继续实施差别化住房信贷税收政策和房地产市场调控政策，特别是对目前处于过热发展的大城市，要实施好差别化信贷政策，适时采取其他调控政策，防止“高杠杆”带来的金融风险和房地产泡沫。例如，若楼市持续升温，可以提高贷款首付比例，严格2套及以上住房贷款认定标准，甚至可以出台政策限制外来炒家购房。当然，若市场过冷，则可降低贷款首付比例，放宽购房限制，提高普通住房标准范围以减少收费成本等措施。

3.完善公共住房制度，推进棚户区改造

一是加强住房制度创新。未来5年，我国农村人口和中小城市人口有可能会优先向大城市转移，一线城市尤其是二线城市房价有可能加速上涨甚至出现翻番。针对大城市房价上涨、居民住房支付能力下降等现实，当前迫切需要创新大城市公共住房政策，针对居民收入与房价的差异，建立面向高收入、中等收入、低收入各类群体的差异化住房供应体系，建立支持“夹心层群体”、保障“低收入群体”的公共住房体系，在发展商品房市场的同时，建立和完善面向城市“夹心层群体”的安居住房制度和面向“低收入群体”基本住房保障制度。二是促进中小城市住房市场发展。针对中小城市房价比较合理、市场仍需培育等现实，减少甚至停止中小城市新批保障性住房用地供应，更多运用发放租赁补贴方式实施保障，地方政府可以尝试公开采购方式，从库存住房中筹集公共租赁住房房源。三是加大棚户区改造货币化安置力度，结合部分城市住房库存较大、空置较多的现实，进一步加大棚户区改造货币化安置的力度，充分释放住房消费需求，持续改善市场供求关系，不断改善老旧住区居民居住条件。

4.发展住房租赁市场

适应新型城镇化发展需要，建立购租并举、梯度消费的住房供应与消费模式。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，并给予税收优惠和信贷支持；保护租户利益，在子女入学及其他公共服务领域给予租户与产权人同等待遇。

5.实行差异化的土地供应机制，促进住房供求基本平衡

对于库存压力较大的城市，适度控制住房建设用地供应节奏，对已出让的住房用地，应在土地开发期限、土地用途调整、土地使用权转让交易等方面给予市场更多的自，扶持企业去库存，提高已供土地的利用效率。对于库存过小、市场供应紧张的城市，要加大年度土地供应规模，并鼓励土地资源紧张的城市，通过拓展城市发展空间，调整城市用地功能，提高居住用地容积率，加大城市旧改的力度，加强与周边城市的一体化、协调化发展，积极拓展住房发展空间、盘活存量，持续增加房地产市场供应量。

6.加快房地产行业转型发展

一是加快跨界发展，通过推进工业、商务、养老、旅游、文化、休闲等嵌入式跨界地产发展，引导开发商由单纯住宅开发向城市综合服务商发展，并积极推进产城融合，加快中小城市发展。二是加大行业出清力度，促进其他行业企业回归本业，鼓励市场兼并重组，提高房地产行业产业集中度。三是鼓励行业创新，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，加快推进房地产投资信托基金试点，并制定完善相关规则和配套政策。四是引导企业调整经营策略，房地产开发企业应当顺应市场规律，通过降价等营销手段，快速释放潜在需求，政府也应当进一步推进房地产税费改革，减少房地产建设和交易环节税费，降低企业住房建设和个人住房消费成本。

参考文献：

1.王锋 李宇嘉.深圳住房政策实践与住房制度创新.中国建筑工业出版社.2014年

2.李佐军.供给侧改革――改什么、怎么改？.机械工业出版社.2016

库房半年总结季度总结篇（3）

关键词一：刚需释放

刚需的释放，造就了“银三月”、“红五月”甚至“疯狂六月”。

6月楼市呈现罕见的“量价齐涨”格局。根据中国指数研究院的报告显示，6月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。

成交量的持续回升，以及价格微幅上涨，这与刚性需求的释放有着极大的关系。自2010年初开始调控以来，刚需已经观望了近两年时间，部分开发商采取降价促销措施，吸引了部分刚需和改善型需求入市，市场成交状况得到改善。

关键词二：政策博弈

随着珠海取消双限令（限购、限贷）做法“胎死腹中”，又一起政策博弈事件，以地方政府失败而告终。不可否认的是，珠海虽然没有成功，但不会打消其他地方政府继续博弈的积极性。

自2011年下半年以来，30多个城市分别从不同角度出台楼市微调政策，涉及到限购、限贷、税费和信贷等方面。市场的持续低迷，已经让地方政府感受到了不小的财政压力。于是，虽然中央反复重申房地产调控政策基调，但地方政府“小动作”不断。不过，其中一些做法因为过于宽松而被“叫停”。

关键词三：住房保障

住房保障依然是楼市调控的一项重要组成部分。今年前6个月中央财政已投入金额超过2000亿元。住建部公布数据显示，全国上半年保障房新开工套数为470套，根据年初设定的700万套目标，开工率已达67%。

在大力推进建设的同时，近期各地纷纷出台《公共租赁住房管理办法》的细化方案，保障房建设、分配、管理、退出等制度的不断完善日益重要。预计下半年各地保障房推进的力度将有所加大。

关键词四：以价换量

以价换量策略取得了很好的效果。如中海在今年上半年销售额为529亿元，已完成全年销售任务的81%。在5、6月份，标杆房企凭此策略使得销售业绩大幅增加，如保利、万科和中海三家房企连续两月单月销售销售金额都超过100亿元大关。总体而言，十大标杆房企总合约销售金额约2996亿元，较去年同期增加12%。

一向以价格稳定而著称的豪宅也“hold不住”了，不少豪宅项目开始尝试低价促销策略，如上海内环内高端公寓项目华府樟园、汇景天地等，以及部分别墅项目如华茂东滩等，都加入到了促销大军。

关键词五：库存高企

库存量维持在高位是今年上半年楼市又一大特点。

在今年上半年，上海楼市库存量不断攀升，于5月份突破千万平方米关口并一直维持该水平而居高不下。其实上海并非个别案例，据伟业我爱我家市场研究院最新统计数据，截至5月底，包括北京、上海等在内的全国13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，库存达到最高峰。

截至2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成。

关键词六：土地减供

城市居住、商办用地供应量同比下降，曾经是“香饽饽”而受到无比热烈追捧的土地，如今让开发商爱恨交加。

据有关市场研究机构跟踪监测发现，1~6月，包括北京、上海、广州等在内的13个重点城市居住、商办用地供应量同比分别下降约34%及20%。其中，居住用地供应量降至近5年中同期最低。

房企购地意愿不强、流标率高企，致使政府大幅缩减供应是土地成交量大减的直接原因。为了控制大量流标对市场可能产生的不良预期，各地政府在土地供应环节普遍采用“预出让”制度，以确保上市地块能够最终成交。

关键词七：规避调控

上有政策、下有对策，市场规避调控的歪招从未消失过。

就在不久前，上海进一步明确外地人限购政策，无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房。为了获得购房资格，于是有些人想到了“假结婚”，即虽然领取了结婚证，但并不是因为感情的瓜熟蒂落，而是为了——买房子。

假结婚和假离婚一样，都是为了房子。有人曾经感叹，民间的智慧是无穷的。的确，对于假离婚之后出现的假结婚现象，这样的应对之策的确让人无言以对。但凡事物都具有两面性，这些外招的确能够让人一时得逞，但是其潜在的风险却不容忽视。

关键词八：优惠再现

曾经一度消失的首套房贷优惠利率，再次出现。

从去年8月开始，由于银行新增贷款总体偏紧，贷款利率普遍上浮，包括中农工建在内的商业银行率先取消首套房贷优惠利率，随后，中小商业银行陆续跟进。最终，几乎所有商业银行都取消了首套房优惠利率，最为紧张时期，首套房贷利率还会在基准利率基础上上浮5%～10%不等，最高至30%。

这种局面一直维持到今年3月份。随着市场回暖，银行贷款利率有所松动，并有银行开始恢复85折优惠。到今年5月，各大银行陆续恢复85折优惠。这样的变化对市场需求起到了一定的刺激作用。

关键词九：连续降息

降息并非为了楼市，但降息对楼市来说却是一个不折不扣的利好。

两次的降息确实可以极大的促进购房者置业的信心，通过测试，首次置业按85折100万万元的商业贷款，贷款期限为20年（等额本息还款法），与未降息时基准7.05%相比每月还款相差865元。

降息实实在在地降低了购房成本，这种刺激作用效果明显。从目前商品房成交趋势看，降息的催化作用极有可能成为支撑今年三季度楼市“淡季不淡”的支柱。

关键词十：资金魔咒

库房半年总结季度总结篇（4）

二线城市“一城一策”

上半年，深圳和上海无疑是房地产领域的两大热词。一季度，深圳房价延续2015年的涨势，直至“325新政”出台。尽管如此，但截至2016年6月底，根据克尔瑞房产数据，深圳新房均价已达51006元/平方米，较去年12月底的涨幅达16%，同比上涨47.4%。

与深圳并肩领涨的还有上海。今年一季度，上海房地产市场同样延续了自去年年底以来的火爆行情，量价齐升。相对于深圳和上海，北京的房价涨幅并不扎眼，但其房价上涨的脚步从未放缓。在四个一线城市中，最“低调”的是广州。虽然涨幅较其他一线城市及部分热点二线城市而言并不算高，但从广州去库存的速度来看，下半年新房价格仍有上涨动力。

较之一线城市，部分二线城市上半年的房价涨幅更加令人瞠目结舌。国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市中，房价同比上涨的城市有57个，占比超过八成。其中，南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29%，赶超北京和广州；杭州、福州、天津和武汉等城市房价同比增幅亦达到两位数。

一二线城市楼市高温还体现在土地价格上，“地王”频出引发各界关注。中原地产研究院提供的数据显示，今年1月至6月，全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅超过200%。

二线城市土地价格及溢价率也明显抬头。上半年，南京、厦门、合肥、苏州四个城市被业内称为“二线城市四小龙”，其共同特点是房价与土地拍卖价格均大幅增长，出让的大多数地块价格超过周边房价50%以上。此外，天津、郑州、武汉等地也在上半年多次诞生单价“地王”。

不断攀升的土地价格和房价，让许多城市不得不推出一系列的专项政策，如南京针对土地出让实施了限价措施。对此，部分市场人士认为，尽管限价对短期土地价格上涨过快的势头有所抑制，但并非长久之计，当务之急是增加住宅用地供给和全面开放土地市场，应给予一二线城市更多的住宅用地指标，减少对中心城区容积率和建筑高度的管制，在更多的地区试点农村集体土地直接进入非农建设用地市场，尤其是住宅用地市场。

去库存形势略有好转

三四线城市立军令状

在一二线城市苦于库存下降过快、房价上涨过快的同时，三四线城市却在忧虑：在去杠杆的大背景下，如何将库存缩减至可以接受的范围？

据不完全统计，今年以来有20多个省份立下“军令状”，针对不同情况推出去库存的具体实施方案，对当地楼市去库存节奏进行安排。各地政府为了加快推进房地产去库存工作，因地制宜出台了大量政策。据记者统计，截至2016年6月30日，全国有近百个城市推出了购房落户相关政策。

“落户”一直被很多城市视作房产去化的“灵丹妙药”，不过从实际情况来看，落户政策在浙江、江苏、福建、广东等东部省份对于房地产去库存的作用，要远远大于中西部省份。而很多中西部城市根据国家政策方向，推出了不同的去库存金融工具。其中，甘肃省提出，加强宣传引导，鼓励农民工缴存住房公积金，住房公积金管理部门要主动服务，为农民工开设缴存账户建立“绿色通道”；陕西省则发文，用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策；支持缴存住房公积金的农民工利用公积金贷款购买普通商品自住住房；银行业金融机构要积极发展农村居民个人住房贷款业务，支持农民进城购房。此外，还有多个中西部省份明确表示，保障进城农民及其子女平等享受就业、教育、医疗等公共服务，为农民工和有意愿的农民进城购房创造条件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，2016年1月至3月继续下滑。4月，随着房企推盘节奏加快，库存规模略有上升，5月至6月库存规模再度下滑。易居房地产研究院最新统计数据显示，上半年其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24731万平方米，环比减少0.6%，同比减少5.2%。

楼市或将再入调整期

信贷政策影响后市

基于上半年楼市形势的错综复杂，下半年楼市走势颇受关注。近日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同《中国住房2016中期报告》，预测当前房地产市场总体回升，今年下半年至2017年第二季度房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓。

监管部门更是密切监控楼市未来走向。7月18日，住建部部长陈政高亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六大房企的董事长与会，对2016年楼市尤其是土地市场情况和去化及存量压力进行摸底，为下一步政策调整支招。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，住建部在7月18日约谈房企，意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是针对房价上涨过快与“地王”频现的城市来讲，未来这些楼市走势仍然面临不确定性。在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。同时，对于大多数非热点城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，“去库存”仍然是这些城市楼市政策的主旋律。

库房半年总结季度总结篇（5）

同比增长，完成供电量亿。超出任务指标万。

⒉线损率

同比下降个百分点；线损率，完成全部公用线损率。同比升高个百分点，比任务指标低个百分点；线损率，同比下降个百分点，比任务指标低个百分点；线损率，同比下降个百分点，比任务指标低个百分点。

⒊电费回收

实收万元，上半年应收电费⒎万元。电费回收率；其中冲减旧欠电费万元，占旧欠总额的上交电费万元，实现毛收入万元。推荐阅读：企业科学发展观心得

⒋电价

比去年同期增长元千度；千度差价元千度，完成售电单价元千度。比去年同期增长元千度。

⒌平均功率因数

比去年同期上升；比去年同期上升。平均功率因数完成。

二、主要工作任务完成情况

供电所规范化管理水平明显提高⒈农电管理常抓不懈。

局便确定了以供电所的工作为重点的工作思路，早在年。供电所工作的好坏直接影响到局整体经济效益，经营部作为全局九个供电所的主管部室，上半年针对供电所规范化管理主要做了以下几项工作：

库房半年总结季度总结篇（6）

⒈供电量

完成供电量亿，同比增长，超出任务指标万。

⒉线损率

完成全部公用线损率，同比下降个百分点；线损率，同比升高个百分点，比任务指标低个百分点；线损率，同比下降个百分点，比任务指标低个百分点；线损率，同比下降个百分点，比任务指标低个百分点。

⒊电费回收

上半年应收电费⒎万元，实收万元，电费回收率；其中冲减旧欠电费万元，占旧欠总额的；上交电费万元，实现毛收入万元。 推荐阅读：企业科学发展观心得

⒋电价

完成售电单价元千度，比去年同期增长元千度；千度差价元千度，比去年同期增长元千度。

⒌平均功率因数

平均功率因数完成，比去年同期上升；平均功率因数完成，比去年同期上升。

二、主要工作任务完成情况

⒈农电管理常抓不懈，供电所规范化管理水平明显提高

早在年，我局便确定了以供电所的工作为重点的工作思路，供电所工作的好坏直接影响到我局整体经济效益，经营部作为全局九个供电所的主管部室，上半年针对供电所规范化管理主要做了以下几项工作：

库房半年总结季度总结篇（7）

但这并不表明房地产市场会像2009年那样遽然止跌并报复性反弹。房地产去库存任务将在未来相当长时期内，持续处于艰巨繁重基本态势中，原因在于：

首先，目前出现的房地产市场回暖迹象，远不足于扭转供过于求的基本面。尽管去年全年商品房和住宅销售额分别增长了14.4%和16.6%，但由于各地新房上市速度相对更快，因此截至去年12月末，全国商品房和住宅待售面积仍然增长了15.6%和11.2%，去库存的压力仍在继续加重中。

其次，目前出现的房地产市场总体回暖，是在区域市场加速分化情况下汇总的结果。也就是说，房地产去库存的“主战场”，即构成全国房地产市场主干部分（70%以上）的三线以下城市的销售情况并未出现明显反转，去年全年这些地区的房地产销量增幅仅为2.8%，排除掉少部分重点城市后的全国大部分房地产市场，实际仍在低位徘徊中。

库房半年总结季度总结篇（8）

一、各市要按照省人大颁布的《广东省商品房预售管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及其他有关规定，结合今年全国统一开展的整顿和规范市场经济秩序工作，进一步加强商品房预售管理，制止虚假广告、货不对板、面积不够、质量低劣及其他违规销售商品房的行为，保护购房者合法权益。

二、各市要按照建设部《商品房销售管理办法》的规定，制止开发企业采取返本销售或者变相返本销售方式销售商品房，以及采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

三、各市要贯彻执行省建设厅、物价局印发的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，推广使用省建设厅、工商局印发的《广东省商品房买卖合同示范文本》和《广东省房地产买卖合同示范文本》。预售商品房均按套内建筑面积计算房价，销售已建成的商品房及各类二手房实行总价交易。

广东非商品房去库存周期达44个月

广东房地产市场去库存出现分化，截至今年8月底，该省商品房去库存成效明显，去库存周期为13个月，但非商品房库存面积仍高达6321万平方米、去库存周期为44个月，前后二者相差31个月之久。

广东省发展改革委副主任陈志清27日受广东省人民政府委托，向该省人大会报告广东供给侧结构性改革情况时透露以上消息。据介绍，8月末，广东商品房库存面积为14977万平方米，比20xx年底减少1375万平方米。

据陈志清介绍，广东针对各市按照房价上涨过快、商品房销量大、库存规模大等几大类型，分别提出指导意见;完善土地供应方式，合理控制商品房供应规模，将全省21个地级以上市以及佛山市顺德区按照住宅用地供应量显著增加、增加、持平、适当减少、减少至暂停等标准，划分为五类城市进行分目标调控，在重点城市采取措施抑制房价过快上涨，努力保持房地产市场平稳运行。

此外，广东贯彻落实国家住房金融、税收优惠政策，下调房贷首付比例。目前广东住房公积金已经实现全省互认互贷。

广东引导棚户区改造居民优先选择货币化安置，打通商品房与保障房通道。20xx年国家下达广东省棚户区改造任务为新开工安置住房78500套，截至8月底全省新开工61640套，完成进度接近八成。

广东省国资委会同该省住房城乡建设厅等单位率先组建省属国企专业化住房租赁平台，租赁平台首期运营资金规模50亿元。目前正在肇庆、汕头、清远三市加快开展试点，拟多渠道购住房30万至70万平方米，总投资额约50亿元，力争平台组建后一年内完成运营70万平方米。

前三季度广东商品房销售均价破万

前三季房地产开发投资同比增18%

据介绍，今年以来，广东房地产开发投资增幅快速走高，连续四月增幅回升后小幅回落逐步企稳。前三季度，广东房地产开发企业共完成开发投资7222.55亿元，同比增长18.0%，增幅比上半年回落2.8个百分点，比1～8月提高0.6个百分点，比上年同期提高2.0个百分点。

统计数据显示，广东房地产市场延续了去年的回暖行情，深圳、珠海、东莞、佛山和惠州等一二线城市，市场行情火热。前三季度，广东商品房销售面积10317.98万平方米，同比增长32.0%，增幅比上半年提高2.4个百分点;商品房销售额11522.86亿元，增长50.5%，增幅比上半年提高4.2个百分点。按类型分，商品住宅销售面积和销售额分别增长31.0%和52.2%，分别比上半年提高2.5个和5.2个百分点。

其中，9月当月广东商品房销售面积1576.71万平方米，创当月销售面积历史新高,同比增长46.8%，环比增长48.2%。

库房半年总结季度总结篇（9）

政府投资是拉动经济最直接、见效最快的手段，在这方面我们有1998年扩大投资需求的成功经验。中央政府计划2009-2010年两年投资11800亿元用于扩大内需，2009年投资规模约为9080亿元，新增4875亿元。这一政策可拉动2009年经济增速提高1.9个百分点。在新增投资中，2008年第四季度和2009年上半年已投资3000亿元，加上地方政府配套和商业银行信贷支持，推动了投资的快速增长。此外，实施增值税转型和减免行政事业性收费，也降低了企业的投资和生产成本，对刺激企业投资有一定作用。2009年1-4月，城镇固定资产投资37082亿元，同比增长30.5％。其中，国有及国有控股企业完成投资16055亿元，增长39.3％；铁路运输业投资967亿元，增长94.2％。

2009年提高农产品收购价格，相当于增加农民收入1000亿元，为提高城镇低收入居民收入、离退休人员工资、优抚对象优抚标准和中小学教师绩效工资等约共计投入2000亿元。居民收入增加可带动消费增加2200亿元左右，使2009年经济增速提高0.7个百分点。在提高居民收入的同时，实施家电下乡政策和部分地区发行消费券，消费增长保持稳定增长。2009年1-4月，累计社会消费品零售总额同比增长15.0％，其中城市消费品零售额同比增长13.9％，县及县以下零售额增长16.7％。

通过数量模型测算分析，如果不采取扩大中央政府投资规模、增值税转型、降低行政性收费、提高居民收入等一揽子经济政策，2009年我国经济增长可能仅为5％左右，其中一季度的经济增长在4％以下。采取了上述措施后，可拉动全年经济增长2.6个百分点以上，能够使2009年经济增速达到8％左右，可避免经济在短期内出现过快下滑。

经济最困难时期已经过去

在经济刺激政策的推动下以及库存大规模调整基本结束后，我国经济增长有望继续好转，中国经济在2009年第一季度已经见底，最困难的时期基本过去。

大规模库存调整阶段已基本结束。从去年年底以来，我国工业去库存化特点十分明显。依照国家统计局许宪春副局长的估计，今年一季度，我国资本形成总额实际增长率只有7％左右，资本形成对经济增长的贡献只有两个百分点。而全社会固定资产投资增长28.8％，扣除土地购置费、旧设备和旧建筑物购置费等，固定资本形成总额实际增长率24％左右，由此推算实际库存同比负增长150％以上，拉动经济负增长两个百分点以上。按照经济周期调整的一般规律，去库存化会持续半年左右的时间，从去年9月份开始，我国工业去库存化已持续约7个月，工业生产因库存下降而急剧下滑的态势基本告一段落。而在政府投资和相应配套信贷资金的支持下，在房地产需求增长好于预期的带动下，新增资本形成的速度会有所加快，投资对经济增长的贡献会提高。

消费需求基本稳定。虽然就业情况不佳导致城镇居民收入增幅会减慢，在部分企业对返乡农民工进行了一次性现金报酬支付和返乡农民工取回个人社会保障支出在短期内增加了农民工收入后，农民增收难度会进～步加大，居民收入决定的消费增长速度会相应有所降低，甚至不排除阶段性回落的可能。但受税收减免，汽车家电下乡、汽车家电以旧换新等刺激政策推动，汽车已开始进入中等城市的居民家庭和部分农村家庭，汽车家电将保持较快的增长速度。因前期房价回落、资产价格上涨预期以及降低二套房贷款利率、提高公积金贷款额度等优惠措施推动，房地产的刚性需求和改善性需求会得到部分释放，房地产市场出现的回暖迹象会得到维持，消费需求总体上会基本稳定。

出口下降幅度不会继续扩大。今年以来，我国外贸出口同比降幅有所增大，这与美国、欧盟、日本等我国出口贸易伙伴的经济衰退在去年第四季度和今年第一季度加深有关，也与全球流动性紧缩导致国际贸易融资困难和贸易保护主义有关。随着各国纷纷出台经济刺激计划，世界经济在2009年下半年的降幅会有所缩小，到2010年将出现微弱的正增长。我国出口负增长的幅度从今年下半年起将不断收窄，全年出口负增长的幅度预计在－15％左右。

经济运行仍未形成稳定复苏的趋势

当前，促成经济反弹的主导力量来自存货调整和政府的经济刺激政策，需求面依赖外部经济的局面还没有根本改观，而外部环境低迷不振和国际金融危机对我国的不利影响还在持续；中小企业、民营企业经营困难还在延续，社会投资增长乏力，经济内生的增长动力非常脆弱，经济实现持续增长的困难较大。

制造业投资和社会投资低迷不振。从经济周期的变化看，经济从收缩期转为稳定复苏期要经历“去库存化”和“去产能化”两个阶段。按照经济周期的一般理论，“去库存化”只是经济收缩的初期阶段，这一阶段基本要持续半年左右的时间，然后进入产能调整阶段。这一阶段一般要持续半年以上，甚至长达一年半以上的时间。只有当产能利用率恢复到正常水平后。企业才会进入新一轮投资，真正的经济复苏才能到来。经过去年第四季度和今年一季度的调整，我国“去库存化”过程已基本结束，从二季度开始，我国随之进入“去产能化”过程。从2002年年底开始，在住房货币化改革、鼓励汽车进入家庭、加入世界贸易组织、国有企业改革等诸多改革开放措施的共同推动下，在经济全球化和世界经济快速增长的拉动下，我国进入长达五年多的经济扩张期，连年大规模固定资产投资积累了巨大的生产能力。当前，各行业的产能利用率均处于低位，以3月份工业增速8.3％计，与我国工业长期平均增速相比，大体可估计我国工业的总体产能利用率水平目前只有60％左右。目前我国产能闲置集中表现为满足出口需求形成的生产能力，这部分生产能力既不完全是高能耗、高污染产品生产能力，也不完全是技术落后的生产能力，相反，很多是技术较为先进、附加值较高的高端生产能力，如为船舶和汽车生产的钢板、电子以及电气设备、纺织服装等。这部分产能无法完全转向内需，解决这部分产能闲置问题不仅需要扩大内部需求，也需要国际经济环境的好转。从我国改革开放以来与美国等主要贸易伙伴国的互动关系看，上世纪80年代后期以来中美经济走势的曲线高度一致，并比美国滞后半年至一年。如

果按照国际货币基金组织的预测，这一轮美国等发达国家经济低迷可能要延续3年(2008～2010)以上的话，那么，我国去产能化也需要3年左右，经济相对低迷阶段的时间大概也要持续3年左右。

中小企业融资仍然困难。虽然今年以来贷款大规模增长，但对企业生产和居民消费的支持力度较为有限，信贷投放的结构性问题对未来经济增长可能形成一定制约。一是中小企业融资环境并未改善。当前信贷投放对象过于集中于大企业。中国银行业协会数据显示，全国19家主要银行中，5000万元以上的大客户贷款占贷款总额比例约60％。这不仅提高了信贷风险，而且挤占了中小企业资金需求。前期从紧货币政策实施过程中，中小企业成为银行压缩信用额度的重点对象，当前信贷爆发式增长，但中小企业资金需求仍未得到充分满足，广大中小企业发展生产的巨大资金要求继续受到压制。二是居民信贷额度占比偏低。前四个月，居民户贷款占全部新增贷款的比重仅为10％左右，说明新增贷款中支持居民购房与其他消费行为的信用额度较为有限。三是部分资金未流入实体经济。根据有关调查资料，新增票据融资中，有20％存在“空转”现象，未流入实体经济。这部分“空转”资金脱离实体经济，将降低信贷对企业恢复生产活动的支持力度。

经济复苏的动力源

当前，必须一方面扩大需求(包括内需和外需)，一方面淘汰落后产能，同时不断提高自主创新水平，发展新的经济增长点。只有这样。才能加快淘汰过剩产能，提高设备实际利用率。当前形势要求我们，应继续落实已经出台的宏观调控政策措施并观察效果，同时，应着手准备应对更复杂严峻的国际形势的政策预案并择机实施，引导我国经济稳定回升。进一步采取宏观调控政策的着力点，主要应包括以下几个方面：

一是继续鼓励汽车、房地产消费。我国居民以住、行为主的新一轮消费结构升级活动远未完成，汽车和房地产作为我国经济发展两大支柱产业的地位和作用没有改变。从鼓励汽车消费看，可实施汽车消费税改革，降低消费税并把消费税改为价外税，与购置税一同征收。加大对汽车消费信贷的支持力度，扩大汽车消费信贷业务，发展汽车金融公司。扩大和提高对老旧汽车提前报废的补贴范围和标准；从鼓励房地产消费看，可继续加大购房税费减免力度，择机在各大城市推出“买房退所得税”政策，提高住房货币补贴的标准，借鉴青岛和广州等地将住房补贴标准与工资挂钩的做法。研究出台房产税和空置房征税，降低住房开发成本，引导房价合理回归。

二是刺激其他消费。为抵御全球金融危机，世界许多国家和我国的一些省市采取了发放消费券的方式刺激消费，发放消费券有其他政策不可替代的作用，建议定期给城乡低收入群体发放消费券。按照家电下乡的模式，在城市对部分产品如计算机、家电等商品实施出口转内销政策。

库房半年总结季度总结篇（10）

一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。

然而人们注意到，交易量的明显萎缩并没有使楼市的价格出现显著下降。渣打银行的调查也显示，30家开发商中，只有7家表示过去6个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降，10家表示价格持平；二手房方面，半数受访开发商称所在城市房价没有发生变化，8家表示价格上涨1%到10%，只有4家称价格出现适度下降。

延续了过去两年以来的严厉调控，中央各部委及各地方政府纷纷出台了严厉的“限购”和“限贷”政策。但中原集团认为，从目前看房价调控目标尚未达成，下半年政策难言放松。破冰在即，量价交换将是大势所趋。

北京中原最近一份京沪广深的存销比表明，北京为14.8，存销比创3年来最高。即在不新开盘的情况下，市场可售房源可供按照之前半年的平均水准销售近15个月。上海的存量按照上半年的销量情况，需要12.4个月。北京超过上海。而深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等城市形势更不乐观，均已超过15个月。7月初11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。以北京为例，逼近11万套，也创今年高点。相比春节前上涨了近1.5万套，预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场或将到来。

中原地产认为，市场从量跌到价跌的变化将在三季度趋于明显。价格调整从结构性到普遍性的变化也将在三季度明显。最近政策频出，预计3季度房地产的统计数据很可能继续萎缩。一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调。预计下调幅度可能超过2成。如果全面执行下半年的销售面积很可能低于4万平米。而库存积压将明显上涨。在住宅供应上涨，而签约下降的双重影响下，下半年全国大部分城市楼市中住宅存销比有可能超过2008年。