房屋测绘论文汇总十篇

时间:2023-03-02 14:57:26

房屋测绘论文

房屋测绘论文篇(1)

 

一、问题的提出

党的十七大提出从战略上调整国有经济布局的重要举措,也从一定程度上反映了房产测绘改制是形势所迫、大势所趋,主要表现有如下几点:

1、改制是改革开放后,真正实现市场经济的发展的需要,改变目前房产测量单位既是“运动员”又是“裁判员”的尴尬局面,这也是政府改革的目标、时展的必然;

2、改制是我国加入WTO,积极努力与国际接轨的需要,也有利于打破垄断,真正培育测绘市场主体;

3、改制有利于加强企业内部的管理,有利于提高员工的业务技术能力和竞争能力,有利于职工转变服务观念,更好的促进企业上一个新台阶;

4、改制也是建设部按照中央文件精神部署的需要。毕业论文,房产管理。

面临如此严峻的形势,房产测绘部门又将如何面对这次风险与挑战并存的机遇呢?那些原来只有房产测绘部门担纲负责的房产图又将如何保持较好的现势性和连续性呢?众所周知,房产测绘部门与权属登记部门责、权、利的关系在相当长的一段时间内都难以理清。毕业论文,房产管理。而房产测量与管理这一块又是一项牵动到全局的基础性、先行性工作,它贯穿于房产管理工作的每一个过程,为房产管理提供必要的数据、图纸和资料,这项工作只能加强,不能削弱。

二、房产测量的作用

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力,从而载入房屋权属证书,所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据,拥有权属(法律上)、财政(税收上)和城镇规划三大基本功能,它的主要作用可以归纳为如下几方面:

(一)管理方面

为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道,城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样,才能进行妥善的管理和合理的规划建设,更好的调配使用房屋和土地,有计划安排旧城区住宅的修建改造,以及新发展区的规划建设。另外,房产测量的成果,亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

(二)经济管理

房产测量提供了大量准确的图纸资料,为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积,建立产权产籍和产业管理的图形档案,统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据,亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据,确保各项税费的及时征收。

(三)法律方面

房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围,是经过逐幢房屋清理产权,并经过各户申请登记,经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图,是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益,加强社会主义法律管理的重要依据。

一方面,原始的依托房产图建立的房产档案图卡为现在旧城改造中的房屋拆迁提供了极具价值的原始凭据,并为相当多的房屋权属纠纷提供了强有力的法律保障。毕业论文,房产管理。而当代的房产测量为城市的GIS建设提供了支撑点,没有这些通过测量人员到实地测绘或者利用已有图纸资料按数字化格式的要求采集的来的图形数据,地理信息系统无从建设。因而,测绘技术及基础测绘工作是地理信息化的基础,地理信息化是测绘发展的高级阶段,没有这些支撑,地理信息系统是无法健康发展的。

通过以上房产测量作用的简述,不难发现,房产测量无论是对城市地理信息系统的建立,还是对整个区域的房产管理来讲,都是一项重要的基础工作。同时,我国实行的房产登记制度是一种法律登记制度,是一种以国家强制力为后盾,积极主动的行政措施,保持房产测量的连续性也就成了房产管理的迫切需要,而房产测量中难之又难的房产图测绘的现势性也就有了更高的要求。

三、房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述:“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”

(一)房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图,是测绘分丘图和分户图的基础资料,它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、层次、街道门牌、河流地类等,并以产权宗地位置为单位编立丘号;分丘图是分幅图的局部图,是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素;分户图是以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部图,也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图,它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套,并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析,房产图的特点也就显而易见。1、房产图是平面图,只要求平面位置准确,不表示高程,不绘等高线;2、房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素,要求比其他图形要详细的多,不单要表示结构、性质,还要表示出层次、用途及建成年份等;3、房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真,精度要求比较高,图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5㎜,次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5㎜;4、房产图的主要内容应包括:测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等;5、为了能清楚的表示出所需内容,房产图的比例尺均为大比例尺,一般为1:1000、1:500甚至更大比例尺(比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定);6、房产图的变化较快,除了城镇新建筑的不断发展和扩大外,其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化,例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等,这些变更对房产图来讲就是变化,都要及时修改补测,以不断完善其使用价值;7、同时,与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘,而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。

(二)地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素二部分组成。毕业论文,房产管理。即以地籍要素为主,辅以与地籍要素有关的地形要素,以便图面主次分明、清晰易读。其中,地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等,必要的地形要素,包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物和地理名称,一般地籍图采用的比例尺为1:500、1:1000、1:2000。

(三)地形图是指按一定的技术规范、符号系统等比例尺,测绘显示地物平面位置、地面高程和地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工建(构)筑物,如森林、河流、街道、房屋、桥梁等;地貌指的是地球表面高低起伏的形态,如高山、丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采用1:500或更小的比例尺。

我们通过对上述三种图的内容及特点的比较得知,房产图是为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料,它与地形图、地籍图有着许多的相同之处,即包括控制点测量、细部测绘等等,但由于服务的对象不同,内容和要求也就有所不同,因而我们可以认为房产图、地籍图和地形图是基于同一类基础图的不同的表现形式,也就是在同一幅底图上各自增加不同的属性项,而这,对于现今办公自动化以及机助制图高度发达的今天,在微机中添加属性数据以及再分类、再处理已经是一项极其日常的普通工作。并且,在《房产测量规范》载明了“房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。毕业论文,房产管理。……”

四、出现的问题及解决问题的对策

目前,房产测绘单位改制中绝大部分单位出现了以下几个问题:1、掌握房屋勘丈技术的人员较多,而懂得大地地形和控制测量的人员少之又少,技术力量薄弱直接导致搞大型的房产测量难上加难;2、会运用一般测绘技术的人员多,但能进行程序开发与创新的人员少,这样也就直接导致改制后的测绘单位很难有发展后劲,也就很难与市场上的高资质的测绘单位进行竞争;3、作业规章制度不够完善以及监督机制的匮乏,那些以前既当“运动员”又当“裁判员”所处的成果很难与整个城市的地理信息系统的标准和格式融合起来;4、观念的滞后直接导致测绘单位改制缺乏相当的动力,长期计划经济体制下所形成的“本位”思想使相当多的测绘职工下不了“下海”的决心,这就使得所改制的企业成了一具空壳。毕业论文,房产管理。

当然,面临房产测绘单位的改制,我们不应有太多的思想包袱,更应该找出问题的症结所在,勇于创新,开拓思路,更好的发挥房产测绘在房产管理中的作用。本人认为房产测量中的重点房产基础图的测绘不应游离于整个城市的地理信息系统之外,更应积极参与,从上面第三大点中我们不难看出,城市的基础测绘应该是由政府主管部门牵头,土地管理、房产管理、路政、水利、交通和市政建设等部门共同担纲的一项基础性工作,这样既能有效的避免政府重复的资金投入、重复的基础测绘,又能保证信息的共享,也能保证基础测绘中的统一性(即统一的作业要求、统一的测量精度、统一的成图质量、统一的成果管理)和唯一性(成果的唯一性)。基于这一基础图的房产测绘也就减少了相当大的运行时间以及测绘费用。这一办法对于以前基础测绘就相对薄弱的房产测量单位而言不失为行之有效的办法。而对于以前基础较好的单位,应该通过改制这一契机,广招贤才,苦练内功,重点投入到城市基础图的测绘中去,更好发挥先锋带头作用。

【参考文献】

1、《房产测量规范》,GB/T17986.1—2000;

2、《测绘内参》,中国测绘报社,2002年全年;

3、《房产测量规范与房地产测绘技术》,吕永江主编,北京,中国标准出版社,2001;

4、吕永江:房产测量规范编制说明[M].西安:陕西科学技术出版社,1993;

房屋测绘论文篇(2)

引言

房屋面积测绘是房屋工程项目实施后期必须履行的一项重要程序。当房屋建筑竣工验收完成后,房地产开发企业委托具有专业资质的房屋测绘单位按照国家相关标准规范,结合工程技术文件对竣工后房屋面积进行实际测量、计算,取得房屋实际面积的过程就是房屋测绘。随着房地产市场的繁荣,人们投资房屋的意向愈加强烈,对于房屋实际面积的关注度也越来越高。房屋面积测绘的工作质量对于房地产市场的健康发展具有十分重要的保障作用。我国房产测绘事业目前尚处于发展接待,许多地方还不够完善,特别是测绘行业市场化程度偏低,给房屋测绘质量带来了一定负面影响,加强房屋实际面积测绘的质量控制是我国房地产行业直接面对并必须予以妥善解决的问题。

1 当前房产测绘工作发展现状和重要意义

房产测绘的工作质量直接关系到房屋建筑实际面积的大小,进而影响到房产交易双方的切身利益。为此,房屋测绘的过程、操作细节、精度标准和计算方法等必须严格遵循国家相关规范、要求。此外,在解决房产相关法律纠纷方面,房屋面积测绘是保护产权人根本利益的重要措施,测绘的结果对于判断纠纷法律责任和房屋价值具有关键性的明确作用,是当前法律机构解决房产纠纷和审核违章建筑的重要凭据。房屋面积规格大小是衡量一个国家房地产产业发展水平的重要指标。在我国,与房产行业相关的房屋测量工作中,房屋实际面积测绘是必须执行的一项重要环节。进行房屋建筑项目建设或房产交易,必须进行房屋面积测绘。通过房产测绘取得的房屋实际面积,是政府管理部门计算土地价格、核算征地动迁补偿支出、收取房产税费、进行产权登记和编制城市规划的重要依据,也是房产交易不可或缺的基础元素之一。在实际工作中,由于房屋大小、规格差异很大,非专业人员很难了解其中的细节,少数不法开发商利用多数购房者对房产交易不了解的情况,偷换房屋建筑面积概念,误导购房者的认知,从而达到赚取更多经济利益的目的,严重损害了消费者的合法权益,妨碍了我国房产市场的健康发展。而做好房产面积测绘,提高测绘质量,可有效防范上述不法行为的发生,保障购房群众的切身利益,解决因为产权面积不清引发的法律纠纷,保障我国房产市场和谐稳定的发展环境。

2 房产面积测绘工作中存在的主要问题

在房产面积测绘的实际工作中,有许多问题存在,制约了房产面积测绘工作质量的提升,要保障测绘质量,就必须妥善解决这些问题。房产面积测绘工作中常见问题有以下几个方面:

一是缺乏技术标准提醒尚未完善。房产面积测绘是一项具有较高技术性和专业性要求的工作吗,执行过程中需要详细的规范性文件对细节和步骤、参数进行明确。由于我国房产测绘工作尚处于发展阶段,许多技术标准够不够完善,文件内容有时比较含糊,不够明确,可执行性不高,不能满足当前房地产产业迅速发展的实际需要。在实际操作过程,遇到争议问题,往往依赖测绘人员个人的理解。由于理解上的差异,很容易造成测绘结果的不一致,引发纠纷。二是工作量过于庞大。房产测绘需要测绘的项目和测绘的数据十分繁多,操作程序较为复杂,计算难度很大,使得测绘工作质量很难保证。

3 加强房产测绘中测绘面积质量控制的主要措施

3.1 严格执行一级验收、二级检查等制度规范

一级验收、二级检查制度是测绘工作质量的重要保证措施,是测绘单位在进行测绘作业时必须坚持的基础原则。测绘单位在开展测绘工作时,首先要做好互检、自查工作,其次要责成专人组成检查组,对测绘过程进行全方位的检查,在此基础上,再由质量控制部门对测绘结果进行最终检查确认。随后由测绘业务委托单位对测绘结果进行检查验收。在具体检查时,要遵循以下几方面要求。

一是各项检查验收工作互相独立,不能存在代替和减免情况。二是检查时发现测绘标准、规范的理解存在含糊不清的问题时,要立即提出处理意见,由相关单位进行确认并签字后重新处理。三是要由专业技术人员对测绘过程中形成的各类技术文件,比如图纸、测绘结果、质检报告等进行细致全面的审查审核,一旦发现问题要及时联系有关单位进行纠正。四是要建立研讨分析制度。测绘单位要定期组织含召开技术分析研讨会,有技术人员对房产测绘工作中遇到的典型案例进行分析、讨论,总结经验,针对不足的地方要下力气进行整改、完善,帮助测绘人员提升技术水平,推动房产测绘工作质量的提升。五是当测绘结果处理意见发生分歧时,要按照一级检查时发现的问题有专职质检人员认定处理,二级检查之后发现的问题提交总工办或队领导进行裁定、会办解决。六是要坚持分项确定的方法,对测绘产品中各分项分别进行质量登记确定,并附于测绘档案中。在野外作业阶段,各测绘组之间必须进行互检,以保证测绘结果质量。此外,技术部门还要不定期组织野外测绘产品的抽检,并做好记录。

3.2 严格做好各类前期技术资料审查工作

房屋建筑数据的收集是房产面积测绘的重要组成部分。在进行房产测绘时,委托单位必须提供全套的建筑设计图纸,以及在施工过程中形成的设计变更单和变更图纸。要确保图纸全面详细,数据准确无误,以方便测绘人员查阅相关数据。

3.3 严格管控房产面积测绘各道工序质量

房产测绘由多个环节组成,要保证整体工作质量,首先要确保各个环节、工序的工作质量。一般来说,在进行房产面积测绘时,要坚持做到四个准确,即准确测定房屋套型边长数据、准确认定房屋计算面积部位、准确认定房屋分摊面积、准确确定房产要素。

4 结束语

随着房地产经济繁荣程度的不断加深,房产面积测绘问题已经引起越来越多的投资者和消费者的注意。由于房产面积测绘影响因素众多,特别是房屋设计格局、套型越来越富于变化,面积分摊问题越加复杂,使得房产面积测绘越加困难。测绘人员必须按照房产测绘技术文件,严格执行测绘程序,对于测绘工作中遇到的问题要认真分析,不断总结经验,努力提高房产面积测绘质量,推动我国房产测绘事业实现可持续发展。

参考文献

[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设,2011(9).

房屋测绘论文篇(3)

引言:房产测绘在房地产工程中的应用十分广泛,它的主要目的是对房产面积、房产变更和房产平面控制进行精确测量,将测量数据录入到房地产信息管理系统,方便房地产的交易。目前,市场对房地产的需求日益增大,同时对测绘的精确度要求也越来越高,为了保障测绘的质量,建立了房屋建筑面积测绘技术规范。在房产测绘的过程中,各项指标严格按照规范执行,应用高科技测绘技术,提高测绘质量。

一、测绘技术在房产测绘中的应用

1.1GPS技术在房产测绘中的应用

GPS技术即全球卫星监控测量技术,在房产测绘中起着非常重要的作用。在房产工程中,GPS技术应用于各个环节,提高了测量的精度和效率。实际测绘过程中,使用GPS定位对选定地点进行数据采集,GPS技术通过对其坐标的三维定位,测定房屋的结构图形,分析复杂的分摊计算。根据《深圳房屋建筑面积测绘技术规范》规定,分割测点中相邻控制点点位误差不能超过±5cm,这要求测量精度要准确到厘米,GPS技术能够达到这样的标准。同时,GPS技术的应用为建立GIS数据库提供了准确的数据依据。

1.2GIS技术在房产测绘中的应用

GIS技术即地理信息系统技术,它是随着计算机技术的应用发展而兴起的一门技术,有空间数据的生产、图形的绘制、多方式查询和数据管理等功能。GIS技术利用地理信息系统平台,对采集的数据进行有效地处理。在房产测绘过程中,需要采集的数据非常多,其中包括房屋边长数据、建筑标高测量的数据、层高测量的数据等。GIS技术分为三个体系,包括房产测绘系统、项目测绘及基础测绘、房产测绘子系统。房产测绘系统是将采集的数据将作为地理信息系统的底层数据,为系统提供查询、统计的功能;项目测绘系统是把数据经过技术分析得出建筑的属性信息,而基础测绘是为用户提供房屋的平面图;房产测绘子系统是将项目测绘系统和基础测绘系统提供的信息进行处理和分析,得出最终的结果。

1.3RS影像技术在房产测绘中的应用

RS技术即遥感技术,该技术主要用于空间数据的采集。RS影像技术为房产测绘提供了一个立体空间的测绘图方式,为房产测绘的发展起到了重要的作用。在房屋建筑面积测绘技术规范中规定,建设工程竣工图测图的比例尺为1:500,当建筑面积较大时,测图比例尺可采用1:1000,遥感影像技术可利用多光谱航空摄影和高分辨率的遥感卫星获取图像,各个比例尺的影像图都可以快速地获取。目前,RS影像技术能够准确地对房屋进行测绘,在这方面具有广阔的发展前景。

1.4全站仪在房产测绘中的应用

全站仪是房产测绘中经常采用的一种数据测量设备,它是通过点的坐标来显示房屋的形状和计算房屋的面积。例如,在已完工的一些房屋中存在一些不规则的图形,并且在施工图中找不到相应的图形,这时使用全站仪将测出图形的点坐标,便可以计算出图形的面积。另外,在测量房屋边长时,有时会遇到边长过长,无法用常用的测量工具测量,或者在校验总边长和分段边长总和是否一致时无法直接测量总边长,可采用全站仪测量边长的坐标,然后计算出结果。全站仪通过自身的微处理器、测角及测距装置可以对测量困难的房屋进行自动测量并计算出结果,大大提高了数据采集的效率和准确率。

1.5RTK技术在房产测绘中的应用

RTK技术即实时动态分析技术,是GPS技术中的一种新的测量方法。传统的GPS测量方法是无论动态的还是静态的测量都需要进行计算才能准确到厘米级的精确度,而RTK技术利用载波相位动态实时差分法,将数据实时传送给GPS的接收机,并把厘米级的数据流进行求解,能够实时得到厘米级的精度。在房产测绘过程中,RTK技术应用十分广泛,它能够对房屋的边长、位置的界限有效地进行厘米级的精度,提高了房产测绘的质量。

二、提高房产测绘质量的措施

2.1建立完善的测绘市场质量控制体制

市场控制对测绘质量的提高发挥重要的作用,一方面,利用市场机制的有效调节对测绘行业形成竞争关系,消费者在选择时可采用招标方式,在招标过程中,消费者结合测绘供给者的测绘技术、服务及价格等多方面进行考虑,这样会促使测绘供给者严格按照房屋建筑面积测绘技术规范进行房屋测量,在提高测绘从业人员自身专业水平的同时,提高测绘质量的控制。另一方面,健全质量控制系统,明确各个部门的职责,实行质量责任制,在房屋测绘过程中,对每项工作分配到相应的负责人身上,出现问题及时找到相应的负责人,并迅速解决问题,提高工作效率,并保证工作的质量。

2.2加强测绘人员的综合素质

测绘人员是进行房产测绘的直接实施者,其综合素质决定了房产测绘的质量。目前,测绘技术人员的水平良莠不齐,特别是一些县级市的地区。因此,要定期对测绘技术人员进行培训。首先,对房屋测绘理论知识的培训。理论是实践的基础,在房屋建筑面积测绘技术规范中,对测绘的基础知识做了详细的说明,为了更好地掌握实际房屋测量技术和提高测绘的质量,必须熟练房屋测绘的基础知识。其次,对测量的仪器的培训。在房屋测绘过程中,常用的仪器有钢卷尺、全站仪、红外测距仪等。仪器的使用关系到测量数据的准确率,为了保障房屋测绘的质量,必须对测量仪器的使用方法十分清楚。最后,对测量技术的培训。先进的测绘技术是提高测绘质量和工作效率的有效手段。

2.3加强测绘工作的审核和监督

目前,很多地区出现业主提出自己房子的面积和实际不符的情况,造成业务和开发商之间的纠纷。这要求在房产测绘过程中数据的精确。因此,在房产测绘工作过程中应加强对其质量的审核工作,及时发现错误,避免给客户造成不必要的麻烦。对房产测绘的控制管理上,制定有效地监督管理制度,在测绘过程中设置监理人员,监控测绘技术人员对测绘仪器、测绘手段的正确使用,以及最终结果的核查,有效地监督测量的过程,对于违反管理制度的工作人员,进行考核。

2.4加强政府的宏观调控作用

国家对市场经济的调控起着先决性的作用。国家相关部门通过制定房屋测绘质量控制方面的制度,并确立相关的法律法规,对房屋测绘人员做到有法可依,同时,在房屋测绘的过程中,消费者在自身利益受到损害时,可以依据法律保护自身利益,促使测绘人员依法办事,从而保证了测绘事业的健康发展。

结语:目前,在房产测绘工作中,工作内容复杂,涉及的方面很广,因此,测绘工作人员要基于房产测绘的技术,即GPS技术、GIS技术、RS影像技术、全站仪技术、RTK技术等,通过严格遵守房屋建筑面积测绘技术规范,建立完善的测绘市场质量控制机制,提高测绘人员的综合素质,加强测绘工作的审核和监督等手段,提高房产测绘的质量。

房屋测绘论文篇(4)

中图分类号: F293.33 文献标识码: A 文章编号:

一、房地产开发过程中测绘的主要内容探讨

1、在房地产开发设计时期的测绘分析

在房地产的规划设计阶段,加强对房地产的测绘是其中一个很重要的环节,是整个房地产开始规划和设计的基础,是所有规划设计数据的来源。在这个阶段,房地产的开发单位要严格遵守各种规范和当地的条例,向城市规划的相关机构提出房地产规划设计选址申请,在此之前,要选择具有资质的测绘部门对所选取的房地产开发地点做出比较精确的测绘,并提供相关的现势地形图。在房地产的规划设计阶段,加强对房地产的测绘过程中,要加强对建设用地勘测定界。一般而言,要结合土地利用的相关的规定,结合《地籍测绘规范》对选址用地的用途,线路等方面做出严格的测量并做好各种数据的客观记录。在此过程中,要针对一些容易引起纠纷的地方,比如土地的权属界线,土地利用现状界线,土地的数量和质量等展开严格而精确的测量。在测绘过程中所产生的各种数据,图表将会对房地产开发选址申请的重要的基础资料。

2、施工阶段的测绘

施工阶段测绘的主要内容包括:场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样,必须在保证规划要求的前提下,进行细部放样。当不能满足规划要求时,应及时报告规划管理部门。并通知设计单位进行图纸变更。建筑物面积界定:房地产开发公司在办理《商品房预售许可证》时,必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图。精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积,然后绘制房屋分层分户平面图。

3、竣工测绘和房产测绘

房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务是进一步查清房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积。绿地面积是否符合规划要求,建没活动是否改变土地使用性质,建筑物是否有超高现象,各类管线埋设是否符合要求,房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差以内。竣工和房产测量应绘制竣工总图、房屋分层分间平面图和综合管线竣工图等,为规划管理部门进行规划验收和界定违法建设及房地产管理部门进行房屋产权登记提供必备图件。

二、测绘技术在房地产开放中的地位与作用

1、测绘技术是房地产开发单位及企业开展开发工作的重要依据。房产测绘是保证房地产开发成果的重要资料的手段。因为作为一项对技术性与政策性要求较强的专业则会工作,房产测绘的具体工作包括七个方面,主要是指关于房产平面控制的测量、针对房产的调查、对房产要素的色两、房产图纸的绘制、针对房产面积的测算、房产变更的测量以及房产开发成果资料的检查与验收等。

2、测绘技术的应用是保证房地产开发中企业健康发展的重要手段。首先,应该加强对于城市的测绘管理,因为一项房地产的建设工程,依据1992 年时颁布并施行的测绘法中关于行业、专业以及军事测绘管理的分工和规定,造成现在开展一项房地产工程需要由不同的测绘部门进行重复测绘,这种由于体制的落后所造成的工作中的冗余是应当改革的;其次,要进一步加强城市测绘技术,积极实行测绘保障,为房地产开发中测绘技术作用的发挥保驾护航。

3、房产测绘是用以确认房屋权属的最重要的首要依据。因为房地产开发单位在办理房产证件的时候,有关部门是需要对房屋产权的归属问题以及房屋产权状况的证件合法性进行审查,而这个审查和确认产权的前提就是房地产开发方须持有通过房产测绘单位按照《房产测量规范》以及其他相关规定进行的实地测绘所测绘的房屋图纸及相关资料,这些测绘资料能够准确地反映出房屋的空间以及属性信息的数据,以便准确地掌握房屋的面积,这样才能够最终确认房屋的归属问题以及权属界线。只有对房产面积进行精确地测算,达到100﹪的正确率与精准度,才能最大程度地保障房屋产权人的利益。

4、房产测绘工作能够有效地解决房产纠纷问题,由于房产确认权登记的数据主要是来源于房产测绘的成果,并且这些成果是经由房产管理部门的确认,具有一定的法律效力。因此,当因为发生房屋产权人或房屋的权属界线不清、关于建筑面积所持标准不准而发生争议冲突,或是任何侵害房屋产权人的合法占有、收益以及使用权益的行为发生时,都可以通过房产测绘这种合理并且有效的途径来解决纷争。由此可见,测绘技术在房地产开发中重要的地位,只有对房地产的产权面积进行准确的测量并且对产权的归属问题明确,这样才能够切实有效地保障房屋产权人的合法权益不受侵害,杜绝投机行为的发生,从根本上保证国家、集体以及个人的房屋财产受到侵害或遭到损失。

5、房产测绘在房产行业管理中也具有相当重要的基础作用。房产测绘主要针对的是关于房屋的自然、权属、利用以及相关的各种属性要素,并且通过对房屋所进行的各种形式的调查测定出房屋的范围、权界并且由此测算出房屋准确的建筑面积等,对所测算出的结果即一系列相关的空间以及属性的信息的数据统一纳入房产管理信息系统的管理之中,只有这样才能够切实做到做好以测绘图管房、以测绘图管证、以测绘图管档,更好更有效地防止房屋产权的重登、漏登或是对产权的虚报和瞒报。

6、房地产中的测绘技术工作还关系到其所在城市的整体规划建设,是一项十分重要的参考标准。任何一个城市,要想做好其规划建设和科学管理,都必须首先要了解这个城市建设的历史、城市建设的现状、城市现有房屋的分布以及房屋的数量、结构与用途等等,这就需要应用到房产应用的成果了,因为房产应用的成果既包括房产图,还有各种与房产属性信息以及空间数据信息相关的各种数据,无论是数量上还是规格上,房产测绘成果所包含的信息无疑是各种测绘产品中成果最为丰富的,并且是经过了许多层次的分类、统计与整理之后得出的,加上其派生出来的数据资料,比如房屋的总量、各种房屋的层次分布状况、城市人均的建筑面积、各种用途房屋的分布比例以及住在建设状况等各种很重要的数据,这些数据可以作为政府对城市规划时的依据,用以设计城市的整体建设布局或是局部修改计划,同时也为各种市政工程以及城市的绿化环保提供了相当科学可靠的信息,是一项具有广泛社会服务前景的工程。

三、测绘过程中需注意的问题

1、房产测绘市场闭塞,信息数据无法共享。测绘单位测定的地理空间数据往往内容重复,数据分类、编码繁简程度差异很大,有的甚至自定坐标系统和高程基准,资料为部门所有,不能共享。这样的重复测绘造成国家财政的极大浪费,加重了房地产开发企业的负担,导致房屋成本的上升,严重影响测绘市场的健康有序发展。

2、各测绘图件的存在差异。房地产开发测量中,规划地形测量属普通地形测量,精度要求一般不高,构建的地形图反映测区内的单位、房屋、管线、高程等主要地物地貌;竣工测量精度要求较高,形成的竣工图要准确体现建筑物实际形状、位置、层数、裙楼、建筑物间距与退让间距、出入口设置、管线、高程等;房产测量不仅要绘制房产基础图、房产综合图,而且要编制平面分幅图、分丘图,精度要求较高,一般图上不需标注高程。但各测绘图件的测绘方法、主要测绘内容信息等有类同和借鉴之处。

3、测绘竣工图存在问题。竣工测量所提供的图件具有一定的法律意义,是换发《建设工程规划许可证》(正证)的主要依据,要求竣工测量成果的错误率为零,测量成果在精度上比相应的地形测量的精度要高得多,如竣工验收资料建筑物的拐角通常为直角或45。角,而根据实际测绘的坐标值计算出的建筑物的拐角往往与其理论值不符。

四、结束语:

随着房地产行业的兴盛,在我国的国民经济中占有举足轻重的作用,所以我们更加要重视测绘技术,加强测绘技术的发展、改革与创新,只有这样才能够使房地产的开发与管理更加的规范化。

参考文献:

[1]覃芳,浅谈房产测量在城市发展中的重要作用 ,2009,(11)

房屋测绘论文篇(5)

Abstract: Real Estate Surveying and mapping is a basic part of the work of housing property management, is also an important carrier of real estate information, it is necessary to take effective measures, in the foundation of real estate surveying and mapping system, supervision system and operation system, promoting the marketization of real estate surveying and mapping.

Keywords: real estate; the development of Surveying and mapping;

中图分类号:P2文献标识码:A 文章编号:2095-2104(2013)

1、房产测绘的简介

1.1房产测绘的特点

房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地,测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。

1.2房产测绘分类

房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内,大范围、整体地建立房地产的平面控制网,测绘房地产的基础图纸――房地产分幅平面图。

房地产项目测绘,是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关,工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

2、房地产测绘的作用

2.1为房地产管理部门提供信息服务

能快速的吧本地区房地产信息化建设成果共享,能准确的掌握房地产市场的运作情况,实现对房地产市场的有效监管,为政府的宏观调控提供理论依据,也对房地产的健康发展起到了积极推进作用,从而加快推进本地区房地产交易与登记、规范化的管理工作。

2.2为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

房地产测量提供了大量准确的基础资料,能正确掌握城镇房屋和土的利用现状以及变化,为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算,提供了数量方面的参考依据,也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。也为开展房产经济理论研究提供了重要数据,房产测绘还未财政、税收等部门研究确定土地分类等级,制定税收标准提供了理论依据,确保各项税收的及时征收。

3、房产测绘市场现状

改革开放以来,计算机技术不断应用在房产领域,房地产的科技化、网络话、信息化不断深入,使得房地产数据得到广泛的拓展,从而促进了房地产测绘的迅猛发展。

3.1房地产测绘的数字化

3.1.1各种数字化仪器仪器的使用,使得房地产信息采集更加便捷、迅速。

3.1.2计算机辅助成图软件的广泛应用,使得房地产测绘实现自动化。

3.2、房产测绘工作日益繁重

随着社会的不断进步,人民生活物质、精神文明生活的不断提高,房地产市场越来越大,房产测绘工作者,不仅肩负着外出勘测,数据成图的重要任务,还要做出细致的分析,为房产管理部门和城镇房屋拆迁、改造提供最基础的原始数据和资料,一次房产测绘工作者任务繁多,工作量大。

4、房产测绘市场的发展

4.1、加强房产测绘市场的管理体质

要强力实行测管分离以及测绘市场准入制。加强行业监管力度,防止和制止乱挂靠乱收费现象,规范市场行为;加强测绘机构和资质管理,控制市场准入,推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。一定要加强行业自律,加快建立房产测绘诚信体系。严格地按照市场机制运作,防止恶性竞争,杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为;房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任,对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处,追究相关责任。4.2建立房产测绘信息系统平台,统一管理,加强交流与合作测绘部门和房产管理部门应当要通力合作,制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则,建立房产测绘技术信息系统平台,形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制,达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享,又能推动行业技术进步;既规范房产测绘行为,又能确立房产测绘成果的权威性,维护房地产市场的正常秩序。另外,利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导,促进地区间交流与合作,互通有无,以达到房产测绘工作平衡发展。

结束语

房产测绘市场化仍处于起始阶段,我们应当用实事求是的态度来对待市场化,循序渐进。因此,房产测绘市场化应适度、有序、专业。关键是要把握好“放”与“管”的平衡,这样才能达到最佳效果。

房屋测绘论文篇(6)

关键词:房屋测绘;问题;解决办法

中图分类号:P2文献标识码: A

一、房屋测绘的重要性

1、房屋测绘对城市的规划建设起重要作用

房屋是城市建设的最基本的组成要素之一,城市规划建设水平的高低能反应出城市的物质建设和居民精神生活的文明程度,合理有效的进行城市规划建设离不开对房屋的测绘工作,房屋测绘在城市的规划建设过程中对房地产的布局、造型结构及用途等方面都发挥重要作用。房屋测绘在对城市的规划建设当中不仅仅包括事先的测量工作,在对城市规划建设的现状进行充分的了解和总结后,会得出很多有关如何进行城市建设的许多其他相关数据,在进行下一轮的房屋测绘时这些数据会为更好的进行房屋建设提供有用的参考价值。

2、房屋测绘在房产交易中发挥巨大作用

房屋测绘在房产交易的过程中,房屋测绘能为房产买卖的双方提供专业的技术参考。房屋测绘根据目前的现有的城市建设水平和要求,绘制房屋建设的基本图纸和房屋分布图,其目的是为了能够形成简单明了、清晰易懂的城市房屋分布平面图,进而形成一个健全明了的控制网络。方便以后在房产交易过程中提供全面准确的数据。在城市的不断建设中,不断地丰富这个网络,进行不断的细化,经过不断地发展和更新,在以后的房产交易中就能为房屋买卖双方提供更加直观明了的图形样式参考。

3、为城市建设的其他相关部门提供帮助

房屋的测绘工作不仅仅为城市的规划部门提供帮助,在拆迁部门、开发部门、税收部门、保险部门等相关部门都能够提供一定程度上的帮助。为这项相关部门提供制定政策时所必须的相关参考依据。

二、房屋测绘工作中存在的问题

由于房屋测绘工作在房屋建设及房产规划中的重要作用,在房屋测绘的实践过程中,会存在一些不可避免的问题,面对这些问题,各相关部门要首先从自身寻找原因寻找方法解决这些问题,存在的问题具体包括:

1、没有签订房屋面积计算的委托书,当问题产生时,容易出现房产测绘方和开发商之间的相互推诿。由于对房屋测绘在实际工作中作用的忽视,房产测绘方对实际的测绘工作,敷衍了事,应付对待,导致在测绘过程中出现没有技术含量的失误,而房屋的施工方在施工时,又没有清楚的认识到房屋测绘的施工图对房屋建设的重要性,因而,导致在房屋的实际施工过程中容易出现失误,而双方又互相推诿,从而造成不必要的法律纠纷。

2、房屋测绘方的预测数据统计和现实情况的实际数据之间的误差的存在。虽然房屋测绘方根据理论的数据制定出一套理论上可行的施工图,但是在实际的操作过程中,由于施工误差过大或是施工方没有根据图纸的方案变更施工方案而造成合同面积与施工面积的误差超过3㎡。那么施工方就应该承担误差过大所产生的损失。

3、缺少必要的审核部门,缺少对图纸资料进行正确性、可行性、可变更性等方面的审核工作。没有经过会审的图纸经常会出现图纸前后不一样的情形,例如平立剖三面的不同数据,施工图与结构图不统一的现象。如果建立相应会审制度就能够避免这些错误的产生,在施工中就不会误导开发商而出现检测单位和施工单位的图纸不一样,产生重大的施工事故了。

4、从业者的技术水平参差不齐且门槛较低,没有统一的准入机制,导致技术从业人员的水平各有不同,在一些需要经过换算的数据上,由于从业人员本身对房屋测绘这一工作没有专业的系统知识导致对房屋测绘工作的出现模棱两可,知识匮乏的情况。还有部分从业人员,对新知识新技术没有及时的进行学习和应用导致在工作中遇到新问题或是复杂问题时不能及时的运用新知识加以解决,容易在工作中出现失误。

5、没有建立完备的房产档案管理和资料数据库。对每次房产测绘的测绘数据结果进行入档保存,便于以后的查阅,这种数据的原始积累对以后的房屋测量和建设工作具有重要的作用,利于以后的长远发展。

6、房屋测绘人员及实际操作人员没有形成精益求精的工作态度,在工作中容易出现嫌麻烦且不认真读图或是读图不细心,测量数据时不精确,使人为误差过多,从而造成经济损失的现象。

三、房屋测绘存在问题的解决办法

为了解决房屋测绘工作在实际工作中的存在的问题,让房屋测绘工作能够在实际的房屋建设当中真正的发挥作用,使房屋测绘工作朝着正确的方向发展,有必要在工作实践中,采取正确的方法引导房屋测绘工作朝着健康的方向发展。对各部门提出几点必要的意见,具体包括:

1、建立明确的责任追责制度,为了避免在房屋建设过程中双方相互推诿,责任无法落实的情况,在房屋施工前,先签订委托合同书,明确双方的责任和义务,工作过程中严格按照各项规章制度行事,这样做不仅能提高房屋建设各方的工作效率,使责任落实到个人,还能提高房屋测绘工作的准确性,提高施工方的工作认真度。

2、建立审核部门,确立图纸的会审制度。在房屋测绘部门设计出相应的施工图纸并交由开发商实际操作之前,先由审核部门进行会审,进行审核对施工图纸的正确性、可行性等各方面综合审查之后,房屋测绘部门在进行相应的修改,修改后再经过一轮的修改,如此建立了一套二级检查、一级验收的会审制度,保证了正确率减少了房屋建设的误差的增大。

3、建设健全的房屋测绘工作队伍,提高相关工作人员的技术水平。在日常的工作中,开展必要的培训课程,鼓励技术人员间的相互交流,营造互相学习的良好氛围,提高测绘技术人员的专业技能和学习能力,提高工作人员的工作积极性。

4、建立统一的房屋测量标准体系,具体包括建立相应的监督机制,规范软件测绘软件的市场,形成统一的标准化软件系统,确立房屋测绘的标准术语等方面。这样做的好处是避免了图纸制作者和执行者之间使用不同的解读标准,出现工作失误,造成经济损失。

5、建立完善的房产档案管理和资料数据库,在相关部门之间形成房屋测绘检测数据的统一档案库或是数据库对相关数据进行存档,既方便了企业自身使用数据时的需要又方便其他相关单位的数据查询。各个单位在进行方案的制定设计时,能有所参照,互相借鉴。

6、建立统一的考核与奖惩制度。这是公司管理体制中不可缺少的要素之一,对员工进行物质上的奖励或是惩罚,会在一定程度上调动员工的工作积极性,员工自然也会用认真敬业的态度对待工作,避免由于粗心或是不认真而产生的工作失误。当然,要从本质上提高员工的工作态度,这与公司的企业氛围有很大的关系,从长远上看,营造积极健康、认真负责的企业氛围感染员工是非常必要的。

7、在对一些复杂的数据分析过程中,需要发散思维,具体问题具体分析,比如在对非典型型曲线的几何图形的实测问题上,很多情况下,为了追求曲线美或是由于施工失误会产生非典型几何形状,由于是由不同的原因导致的结果,就必须要分开论述不可一概而论。如果是为了追求曲线美那么在测量时应选取几个合理点进行测量,如果是由于误差而导致的,那么因为实测比较困难所以通常采用分割的方法解决。

结束语

房屋测绘在房地产测绘中占据着一个十分重要的作用,房屋测绘不仅关系到房产行业的发展,还关系到广大的人民群众的切身利益。房屋测绘不仅是一个经济问题,更是一个民生问题。近些年来,我国的房地产业发展迅速,其中占较大比重的是商品房,开发商和消费者多因房屋的面积问题产生一系列的冲突和纠纷。因此,为了商品房交易的顺利而有序的进行,必须做好房屋测绘工作。

房屋测绘论文篇(7)

本人从事房产测绘工作几年时间,实际工作遇到一些问题,也有一些感受,写出来和大家交流一下。

一、房产测量的意义

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,是处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次,房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料,通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其使用等状况,从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产档案的原始资料。因此,房产测量是进行城市土地资源开发利用,城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后,房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下,与大家的生活息息相关,测绘成果的质量关系到房屋权利人的切身利益。但房产测绘的技术性却相对简单,这就必然会出现一些问题。

房产测绘虽说属于测绘的范畴,但与其它测绘又有着很大的差别。所有的测绘工作必须都是以实际测绘数据为准,进行计算。而房产测绘的普遍做法是实地校核相关边长,边长在一定误差范围内按设计图纸尺寸进行面积计算。超过误差范围按实际测绘尺寸进行计算面积,再进行分摊计算。实地校核相应边长,差值在一定的较差内按图纸尺寸计算,测绘实施过程简单;而按实测尺寸计算,实施过程较复杂。测绘单位普遍认为:实测为准在目前是行不通的,实测的目的是求得测量现状与设计图纸相“符合”而不是相“一致”,也就是实量部位的长度差不大于5CM,就认为现状与设计图纸相一致,可以作为最后测绘报告的数据依据。

二.现场实地测量中存在的问题

1.目前房产测量工作普遍是由测绘作业人员使用手持激光测距仪,钢尺等,按规定的操作方法现场测量建筑物的尺寸,根据需要,测量整体外墙尺寸以及细部尺寸(包括需要区分的部位,如:阳台,门斗,门厅,楼梯间,电梯间,电梯井等共作部位)。

但是现场所处的环境,并不是像理论一样适合测量,会有偏差,诸如使用手持测距仪时需要保持仪器水平,但是实地测量时工作量大,尺寸繁多,不可能每测一个尺寸都要看气泡,使手持测距仪严格水平,而是操作人员自身大致保持水平,这就导致不同的时间,不同的操作人员,在同一位置进行测量也会有不同的值存在,甚至同一位操作人员在同一位置反复测量,测出的数值也有可能是不同的。影响这方面数值的原因除了人为观测误差,还有建筑施工误差,墙面并不是理论上的严格平整,垂直,轴线定位也会有偏差,模板支护产生位移这都是不可避免的。所以说同一位观测者在不同的位置量测,使仪器气泡居中,尽可能消除人为误差,测量数值差异也是存在的。不论观测者多么熟练,使用的仪器多么精密,观测方法多么合理,对同一个量多次观测,其结果总是有差异的。仪器测量误差、人为误差及建筑施工误差这三者,导致在实际测量过程中有不同的平距,也就导致实量数据不具有唯一性。

2.在实地现场测量时,所有的部位都测量到是比较困难的,首先实测的部位形状多种多样,有的不是直角,是斜边,有的是带有一定弧度的,有的是圆弧,这都给实地测量带来困难;再有,要实地测量的建筑物已被使用,已经装修,或已改变现状,这必然给测量带来困难,实际所测得的面积一定与未改动前不一致;或者,实地需测量的部位已被周边新增加的建筑物、构筑物遮挡而无法实测,产权人不在,不能进入而不能测量等原因都会影响实际测量工作,进而影响最终的数据。

3. 《房产测量规范》在有关房屋面积测算的规定中有一条规定,即计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20 m ,层高低于2.20 m 的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。但实际测量工作中,很难测到建筑物的层高,最方便可行的是量取建筑物的净空高,考虑到一般建筑物楼板厚度为0.15 m,故默认净高不低于2.05 m,即计算建筑面积。

但是房屋层高测量或者房屋净空高测量和房屋边长、房屋面积测量一样存在测量误差,房屋净高的测量误差主要包括三项: 1)观测误差;2)测量参照面不平整误差,即测量面的不平度误差;3)测量参照面不平行度误差。尤其是不同的时间,不同的测量人员,测量不同的部位都会出现不同的层高结果,就是同一个人,在不同的时间,即使是采用同一仪器,测量同一部位也会有不同的层高测量结果。层高测量结果的差异一般不会引起人们的重视;但是这些层高测量结果的差异如果出现在2.20 m或2.05 m 数值的上下,则容易出现麻烦,甚至会由此产生重大的经济纠纷。

像现在好多楼顶层为坡屋顶,楼面和屋顶面本身就构成坡度,本身就不平行,测量净空高的高度的准确性就带来更大的困难。

三.整理数据、计算机绘图阶段

由于上述实测数据的不唯一性,就算理论排除仪器测量误差、人为误差,但是建筑施工误差是实际存在且避免不了的,实测中受墙置偏移及抹灰厚度等因素的影响,完全相同户型的两户,其实测数据总会有差别,使得同一户型的套内建筑面积也是有差异的。如果按实际测量尺寸进行计算,出具报告,无论是开发商还是业主都不能理解和接受,甚至是管理部门也不能够理解和接受。因此,按实量数据进行测算面积的这种做法目前是行不通的。

因此也就只能与设计图对比实际测量数据,在误差范围内,就以设计图为依据,按墙中线进行绘制房屋平面图。

四.结束语:综上所述,房产测量的数据在我们的日常生活中占有特别重要的位置,这就需要我们更加细心,耐心的对待每一项工作,根据建筑物自身的特点制定更加严谨合理的测量方法,尽最大可能降低数据误差,同时也要探讨研究新方法以适应测量成果的需要。

参考文献:

房屋测绘论文篇(8)

1加强房产测绘中测绘面积质量控制的意义

1.1为房屋交易提供有利的法律保障

房产测绘工作不仅与房地产企业有着非常密切的关系,同时也关系到业主的切身利益。在实际的房产测绘工作中,其具体测绘过程、精度标准、计算方式都必须严格按照相关规定来进行,因为它能够在房产交易双方出现纠纷时提高最有力的法律保障。房产测绘工作的质量就直接代表着实际的建筑面积,这同时也是房产交易双方最为关注的内容之一,加强对房产测绘中面积测绘的质量控制研究,能够大大地提升房屋购买者的信心,从而促使房屋交易的完成。与此同时,房产测绘的相关数据也是核发房屋所有权证和土地使用权证必不可少的一个部分,它会以原始资料的形式存储在房地产档案当中,以待有需要的时候进行查阅。

1.2有利于维护房产市场的正常秩序

房屋面积是房产测绘工作的基本组成内容之一,同时也是我国进行城市规划管理、产权登记、产籍管理、房产交易、房屋拆迁安置等工作的基础计量单位。由于房屋测绘工作的专业性与复杂性,让绝大部分的非专业人士都不能对其进行全面的了解,而在一些房产交易中,部分商家为了获取更高的经济利益,经常会以概念偷换的方式去误导消费者进行房产交易。为此,加强对房产测绘中测绘面积的质量控制,可以大大的提升房屋销售面积的准确性,避免或减少房屋交易过程中的纠纷,更好地维护广大消费者的合法权益,同时也在很大程度上维持了我国房产市场的秩序。

2影响房产面积测绘质量的相关因素

2.1测绘标准和测绘规范不够完善

房产测绘是一项非常复杂的工作,而且对技术性和专业性都有着非常高的要求。然而,在目前我国的房产测绘领域中,有关房产测绘标准和房产测绘规范都过于简单,没有能够随着房地产企业的发展而进行相应的优化[1]。随着房屋建设的不断发展,越来越多的设计理念和建筑形式都应用到了实际的房屋建设施工中,房屋设计的变化也给房产测绘的工作带来了很多新的问题,由于测绘标准和测绘规范上的缺陷,导致在实际房产测绘中,经常出现无据可查的情况,房产测绘单位只能根据自己对标准和规范的理解去进行房产测绘工作,这样的测绘必定会存在着非常大的争议,从而引起房产交易中的各种纠纷。

2.2测绘工作复杂,测绘过程不够严谨

随着建筑行业的不断发展,房屋的设计方式也变得越来越多,这也让房产测绘工作逐渐复杂起来,而且房屋测绘过程中会涉及到大量的数据,计算量非常大,这就在很大程度上加大了测绘工作的难度,使得房屋面积测绘的质量下降。再加上实际的房屋测绘中,测绘单位质量保证体系不健全或测量人员工作不严谨的情况,就很容易造成房屋面积测绘的偏差。此外,测绘单位的整体管理水平、资质等级、测绘人员的技术水平等相关因素都会对房屋测绘结果造成很大的影响,让房产面积测绘质量变得无法保障。

3房产测绘中测绘面积的质量控制措施

3.1严格实行一级验收、二级检查制度

房产测绘中的检查制度必须严格的按照相关规定进行,在全面贯穿自查和互检的基础上,再由专职的检查人员和质量检查人员进行测绘结构的检验,并委托相关单位组织进行最后的验收[2]。在实际的检查过程中,应该严格的按照下面的几点规定进行:第一,各级的检查验收都应该独立进行,并且不可随意替换检测人员。第二,及时提出并处理好检查过程中可能出现的分摊方案或面积计算口径等特殊问题。第三,企业负责人必须全面进行图纸、成果、质检单等相关资料信息的检查。第四,检测过程中,如果出现意见分歧,应该交由专职质量检查人员进行一级确认,然后在交由相关领导进行二级确认。

3.2控制前期收件图纸及资料的审查质量

在进行房产项目面积的预测过程中,委托方所提供的建筑施工图纸必须在相关部门的审核通过后才可以将其提交各房产测绘部门。在实际的房屋面积测绘中,如果出现更变的情况,还应该连同更变图纸一起提供,其中必须包含:建筑工程的立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗、阳台大样图等,争取做到尽可能的详细,这可以大大提升房屋面积测绘工作的准确性,同时也可以为测绘工作的相关尺寸数据查阅提供非常大的便利。除此之外,在收件资料中还应该包含建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门所发出的用房功能部位和房屋配套设施、民政部门发出的幢号及楼牌、门牌号批准文件等相关资料文件。

3.3加强测绘过程中关键环节的质量控制

房屋面积测绘不仅是房产测绘机构经济收入的重要方式,同时它也是房产测绘机构所必需承担的一种责任,如果在实际的测绘工作中,因为房屋面积测绘工作上的疏忽,导致房价出现明显的偏差,必定会对其造成巨大的经济损失,所以房产测绘机构必须严格控制好每一个环节中的测绘质量,确认好相关数据信息,对存在模糊的数据应该从新进行测量和计算。其实际房屋面积测绘的质量控制应该做到以下几点要求:第一,确保房屋套型边长数据的准确性与精准性;第二,对房屋计算面积的部位进行重复确认;第三,房屋面积的计算分摊应该严格地按照规范要求进行。

3.4测量精度的质量控制

我国房产测绘中的房屋面积测绘对其精度有着一定的要求,一般情况下,在我国末级控制点的数位控制中,其实际误差应该控制在0.05m以内,如果相邻点为独立观测量时,其相邻点间的间距误差也应该控制在0.05m以内,与此同时,为了更好的提升房产界址点、房角点测量过程中的精确度,首先应该设立一个高精度的、高质量以及高标准的控制网,并在此基础上进行房屋面积的测绘工作。在我国的相关规范中,也对其二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位进行了明确的规定,其实际测量误差不得大于0.025m,这些相关测量标准都是实际房屋面积测量中所必须严格遵守的。

4结语

总而言之,社会经济的不断发展使人们的生活得到了很大的改善,同时也给房地产企业带来更好的商机,提高房产测绘过程中的质量控制,有效的解决房产测绘中存在着的问题,不仅可以有效的保护房地产市场交易中各方的合法权益,还有利于房地产企业的长期稳定发展。

【参考文献】

房屋测绘论文篇(9)

1 引言

房产测绘是采集和表达房屋和房屋用地的有关信息,是为房产产权、产籍管理提供数据和资料的专业测绘,所以房产测绘是房地产管理工作的重要基础,是房产产权产籍管理保障体系的重要组成部分。2000年由国家质量技术监督局实施了《房产测量规范》(GB/T17986-2000以下简称《规范》),作为房产测量国家标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求。因此,《规范》是房产管理中基础工作的指导规范。为了促进房产产权产籍管理,我们必须认真贯彻《规范》。

2 《规范》为房产产权管理提供数据和资料

2.1 房产图

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图)和房屋分户平面图(以下简称分户图)。

2.1.1 分幅图

分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料。为建立房产档案提供原始资料,为满足房地产产权产籍管理的需要,必须进行大面积的地区性的房地产测绘。分幅测图便于表明各幅图所在的位置和连接的关系,以便把若干幅图拼接起来成为一个整体,有利于房地产产权产籍的统一管理,就需要按照统一的、科学的方法进行分幅,编写图幅号。

2.1.2 分丘图

分丘图是分幅图的局部图,是绘制房屋产权证附图的基本图。为确定房地产的位置,控制房地产的户数,避免在房地产登记发证工作中出现丢漏和重复现象,以便加强对房地产资料的科学管理。这就需要按照统一的、科学的方法进行分丘,编写丘号。

2.1.3 分户图

分户图是分丘图基础上绘制的细部图,以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部图,以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证的附图使用。其主要内容包括房屋权界限、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

2.2 房产面积

面积测算系指水平面积测算,分为房屋面积和用地面积测算两类。各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。面积以平方米为单位,取至0.01m2。

2.2.1 房屋的建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。房屋建筑面积根据实测成果,按幢进行计算。

2.2.2 房屋的产权面积

房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

2.3 房屋调查表

房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图。房屋调查要求实事求是。

3 贯彻好《规范》促进房产产权管理

3.1 加强测绘队伍的自身建设

3.1.1 加强测绘人才引进和培训

目前我单位从事外业测绘的作业人员,年龄段在50岁左右的约有三分之二,老年化及断层现象比较明显,大部分老同志的视力、体力明显减退,情况比较严峻。应逐步引进大学毕业生,通过补充来解决测绘队伍的老年化问题。根据行业的特殊性对现有员工加强岗位技能培训,通过专业理论知识,使工作人员既懂测绘,又懂产权产籍管理,全面提高测绘队伍的整体素质,保证测绘成果的质量。

3.1.2 加大测绘资金投入

建立一支为产权产籍管理相适应的专业测绘队伍,领导重视至关重要。应加大资金投入,为测绘工作的顺利开展添置必要的仪器设备。同时考虑改善劳动条件,积极探索与员工所承担的责任、风险和贡献等与价值创造紧密结合的激励机制,合理确定职工工资增长。

3.1.3 加强职业道德教育

房产测绘是技术性及政策性很强的工作,因测算的房屋建筑面积作为产权证面积,直接影响房屋价格及相关费用,所以测绘人员的手中掌握一定的权力。这就有必要加强政治思想教育,加强职业道德教育,测绘人员要加强学习《规范》,提高业务能力,依照《规范》工作,尽职尽责,始终保持高昂的工作热情,形成敬业爱岗的好风气。

3.2 实现标准化测绘,打造标准化测绘成果

3.2.1 制定严格的质量管理文件并进行规范化管理

作为一支专业的房产测绘队伍,我们严格按照ISO9000质量体系认证标准,制定出相关质量管理文件,明确各部门的工作职责,作业流程,针对不同类型案件提出作业要求。

3.2.2 制定出标准化测绘成果模式,并不断完善。

我们的测绘成果标准模本已经使用,对出现的问题,也得到整改。作业人员针对具体案件,详细对照模本逐项完成各项内容,出具测绘成果报告。我们对测绘成果标准化的要求不仅体现在质纸的成果上,对作业人员在测绘系统录入各项信息的要求也越来越高,这些信息通过不同途径上载后可以用于配房产平面图、分户图或直接生成楼盘表,成为房产登记部门受理资料不可缺少的步骤。

4 结束语

我单位在贯彻执行《规范》的过程中做了一些实际工作,取得了一些成绩,但这仅仅是第一步。随着房屋式样、类型不断推陈出新,以及新工艺、新材料的广泛运用,《规范》中的某些条款已不能诠释现有房屋状况。今后,我们愿和全国的同行们携起手来,共同完善《规范》,为促进房产产权管理,为房地产测绘事业的蓬勃发展而共同奋斗!

房屋测绘论文篇(10)

 

2007年7月1日《物权法》正式实施。根据《物权法》的要求,国家建设部制定了《房屋登记办法》并于2008年7月1日正式实施。这一部法律和部门规章的先后实施加强了不动产登记的法律地位,同时明确了登记部门的义务与责任,对房产登记提出了更高的要求。科技论文,应用。

房产基础测绘是一荐基础性、公益性的测绘活动。房屋所有权人在申请登记前,要到房产测绘窗口申请房产(基础、项目)测绘,由测绘人员现场勘查,绘制房产分幅图、分丘图、分户图,编制房屋测绘幢号,填写丘与房屋属性信息调查表。工作完成后,向测绘申请人提供房屋基础测绘现场分丘示意图和房屋测绘报告书。房屋所有权人申请登记时,要向窗口受理人员提交必要的证明材料,还要向窗口受理人员提交基础测绘现场分丘示意图。窗口受理人员要详细查看现场示意图内容(包括市政道路及道路名称,河流及河流名称,丘界限及产权人名称,所测房屋及屋角坐标,房屋测绘幢号和派出所编号,丘座落、街坊号、丘号、指北针等),然后比对配证图上的房屋测绘幢号,规划证红线图或土地证地籍图中的位置与平面坐标,如果这些内容与基础测绘现场分丘示意图上的内容符合,则可以认定房屋现场曾做过实地查看,并且就房屋现场与所有权人提交的证明资料认真审核。

在审核环节,工作人员不必再到现场进行实地检查,可以在房屋办公室系统GIS图形中打开房产分幅图,凭借房屋测绘幢号调出房屋现场图形,观查房屋的座落、位置关系、权属、数量、四邻、周边道路;也可以根据房屋测绘幢号于楼盘表的一一对应关系,迅速定位房屋楼盘表,确定房屋基本幢数,进而制定幢房屋权属现状信息。

房产调查的基本单位是幢,也是房产要素测量的基本单位,因而在房产测量中对“幢”的概念是同期规划、同期建设、同期验收的建筑,理论上和实践操作中,同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的,不同期规划、建设和验收的项目将各自独立,单独成幢。作为同一幢楼,地面以上部分的基础、结构应为统一整体,具体是指房屋的各个部分结构相连,即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起,不可分割。如果房屋各部分间互不相连,则可以将各部分独立分幢。

房屋所占用的土地应为同一产权人根据有关规定,房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上,且各土地使用权人的土地权属清楚,则该房屋不能作为一幢处理。

有共同的共有共用设施的房屋,最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施,那么,无论是作为一幢还是作为多幢,对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。

关于商住楼楼间分摊问题,商住楼一般为一幢楼的下部若干层为商业(或非住宅),上部若干层为住宅。两部分功能不同结构也往往不相同,商业部位若干层的楼梯间与商业部位不相通,而与住宅相通,主要是为上部住宅服务的,该部分楼梯面积怎样分摊还需探讨。如分摊给商业部位,商业部位并不使用,商业部位有时还有自用楼梯;如分摊给住宅部位,商业部位层数越多,住宅部位分摊面积就越大,并主要因为下部商业而引起。我们的作法是:商用部位的楼梯间(不含商业自用的)和层顶楼梯间由全楼分摊;住宅部位的楼梯间由住宅分摊。科技论文,应用。科技论文,应用。这样,既体现了全楼的整体概念,也兼顾了谁受益,谁分摊的原则。

房屋相邻两个层面的层高均未达到2.20m时的面积计算 ,按法律规定,房屋层高要达到2.20m才能计算建筑面积。

坡屋顶内空间面积的计算,坡屋顶作为中国传统建筑的一种形式,越来越多地被应用于现代建筑中,多层住宅的坡屋顶内空间被普遍利用,顶层为跃层的住宅日益增多。科技论文,应用。《规范》规定:斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其水平投影面积计算,高度在2.20m以下的部位不计算建筑面积。坡屋顶一般可作为居室或储藏室,具有良好的通风和采光,无论从技术角度还是经济角度来看,坡屋顶部是比较合理的,可将其用作与整个建筑空间等同的一个部分,坡屋顶间的使用可以从屋脊一直延伸到屋檐,靠着屋檐的短墙还可摆放家具,整个空间都可以得到充分利用。因此我们建议:高度在1.50―2.20M的部位应适当计算面积,可按其处围水平投影面积的一半计算建筑面积。在面积计算时,应将其与平屋顶结构区分开来,以体现坡屋顶的利用价值。

有许多沿街的楼房,下面几层是商业用房,上面是住宅,通往住宅要走室外楼梯。该部分共有面积如何分摊比较合理呢?本人认为在考虑这个问题时,首先要改变“谁使用谁分摊”的思维方式,要从整体加以考虑。由于是商住楼,必然分为商业和住宅两个功能区,室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带,是整幢楼不可缺少的部分。一般情况下,是由住宅部分使用,但它也是整幢楼的消防通道,对整幢楼的管理、维修等都起着作用,因此,该室外楼梯应作为整幢楼的共有面积,由商业和住宅两个功能区共同分摊。

关于跨层共有建筑面积公摊的问题近年来,随着住宅商品化制度的不断推进和房地产市场的日趋活跃,房屋所有制关系越来越复杂,由单一产权向多产权转化,异产同幢房屋空间面积的分析成为一项复杂而细致的工作,明确划分功能区,准确认定幢共有面积、层共有面积、功能区共有面积,作到公正、公平。合理分摊已成为我们房产测绘人员一项重要工作。目前,建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位,房屋出售时,不同楼层价格不同,当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾。例如:地下室作为共有建筑面积进行分摊就存在一些问题,地下室销售价格往往比地上部分低得多,如将地下室作为共有建筑面积进行分摊,分摊到不同层的共有面积将被计人到相应的产权面积中,同是由地下室分摊所得的共有面积因房屋所处楼层不同引起价格差异势必造成不合理。其实不仅仅是地下室,其它共有面积跨层分摊时也存在同样的问题。在实际工作中,当共有面积跨层分摊时,我们必须认真界定共有面积及其分摊范围,并在产权证配图上注明套内建筑面积、共有分摊面积明细表,以增加透明度,保护产权人的合法权益。科技论文,应用。

工作中一般要按号定表、以图管房,通过房产分幅图将房屋信息地理化,可以清晰界定房屋的权属界线,增强房屋产权的权属意识。通过房屋测绘幢号化解了单幢房屋信息孤岛的难题,不受单位名称、派出所院落、道路变化的干扰直接进入房屋楼盘表,化繁为简,加快登记速度,提高了办事效率,有利于房产基础测绘成果向实用通过这一步审核可以杜绝任何重复办证、重复抵押,隐瞒司法限制的企图,向格式化的科学方向转化,实现了测绘前置的改革意义。科技论文,应用。

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