公司伙房工作总结篇（1）

分析人士认为：房地产行业已进入下半场，以往粗放的管理模式走到尽头;“人”已经成为房企决胜下半场的最重要因素，而体现“分享利润”的合伙人制度，对吸引人才、激发员工的创新力，将起重要作用。

房企高管离职潮来临

从去年底开始，高管离职潮席卷房地产界。

2014年12月15日，龙湖地产公告：周德康和冯劲义因个人发展原因，辞任龙湖执行董事、投资委员会成员等职务;

今年2月4日，刘鹏飞发表声明，他已于1月中旬辞去雅居乐主管营销的副总裁职务。刘鹏飞在雅居乐地产任职超过15年，其请辞报告已经获得董事局批准。据公开信息，雅居乐此前已有二名高管离职：雅居乐海南云南区域营销总监简毓萍，雅居乐公司秘书及授权代表卫静心。

2月2日，上海实业城市开发集团有限公司公告称：倪建达由于个人职业发展的原因，辞任本公司董事会主席、执行董事、（转下页）

（接上页）授权代表及提名委员会成员。

招商地产董事长林少斌、碧桂园首席财务官伍绮琴、碧桂园营销中心总负责人杨永潮、瑞安房地产行政总裁李进港、新鸿基地产董事局主席兼行政总裁郭炳湘、成都万科总经理刘军、银亿房地产副总裁章梦瑾和董秘李笛鸣，以及绿城执行董事郭佳峰等先后离职。

2014年以来，房企高管离职涉及万科、龙湖、招商、碧桂园、佳兆业等大型房企，涉及职位有总经理、副总裁、总裁、主席等，其中营销、人力资源管理、财务、酒店业务管理、金融新业务等领域的人事变动都比较明显。

据称，一些地产行业高级管理人才年前虽然没有决定去向，但跳槽意愿已定。春节后还会出现一个离职高峰。

房地产行业正在裂变

统计显示，去年以来房地产界高管离职事件已经超过百起，其中分管财务、投融资等核心业务的高管离职人数占比超两成。

与往年人事变动“离职不离行”不同，当今离职人员中很多人选择了告别房地产行业。这背后折射出房地产行业进入了下行周期。

分析人士指出：在经济整体下行大背景下，房地产业陷入低潮导致业绩急速下滑，站在市场第一线的地产高管自然成为“替罪羊”。

受行业不景气影响，去年半数以上的房企业绩下滑成定局。最新数据显示，已公布2014年年报的73家上市房企中，37家出现了业绩下滑，其中15家下滑幅度达到300%，不少公司将出现亏损。

目前已有40家上市房企公布了2014年销售业绩：今年销售额合计18205亿元，相比2013年15835亿元，上涨幅度为15%。但是40家企业中，仅16家企业完成年度任务，其他24家企业业绩不理想。从2015年开局来看，全年的市场难以乐观。在这种情况下，负责销售工作的职业经理人往往成为业绩的牺牲者、替罪羊。

某大型房企项目营销副总表示，其离职的直接原因是自己无法完成公司规定的销售任务。销售任务无法完成，有市场和行业因素，但必须有人负责，与其遭企业责难不如自己先走人。

房子越卖越贵，利润却越来越薄，房企员工的年终奖自然也面临大幅缩水。而这背后，是房企业绩下滑、库存高企、资金链紧绷的“三座大山”。对大多数地产人士来说，除了年终奖缩水外，春节后可能出现降薪潮。

一位房地产猎头表示，2015年房地产行业的薪酬泡沫将减少，比如以前年薪200万元的区域总经理，2015年的年薪大概也就150万元。

不仅房子不好卖，业绩跟着下滑，地价还越来越高，地价的涨幅远超房价的涨幅，以及融资成本上涨等因素，导致房企的开发成本越来越高、利润越来越低。为此，很多职业经理人对房地产行业已经失去了信心，转型、跨界成为他们寻找下一个出口的必经之路。

一些房地产高管“离职不离行”，有的做了电商，有的做起了社区app、微信平台。他们的优势就在于熟悉开发商的需求，熟悉社区的物业管理，比一般的创业者更能与“老东家”无缝对接。

据称，一些房地产高管筹备自主创业或者进入新领域。一些电商、互联网金融等创新领域平台更愿意为这批高管提供新的职业发展空间。

合伙人制度应运而生

去年4月，1320名员工成为万科首批事业合伙人，宣告事业合伙人制度在万科正式施行。这被视作万科在管理制度上的改革。根据最新信息，截至今年1月27日，万科事业合伙人持有公司股份占总股本4.48%，逼近5%的举牌红线。

业内人士认为，事业合伙人制度意在将员工形成“利益共同体”，共担风险、共享成果，进而激发员工的创造性和积极性。这一制度将被更多的房地产上市公司效仿。

“合伙人”之风在万科刮起之后，目前已有多家房地产上市公司跟进，包括碧桂园、龙湖、绿地、越秀地产等大型房企已在筹划自身的“合伙人计划”。员工持股、项目跟投的新机制正在冲击传统的管理方式，形成新的潮流。

据了解，碧桂园正在酝酿以“同心共享”命名的合伙人计划。该计划将在不牵涉集团股权结构重大调整的情况下，让员工参股投资项目开发。

除民营房企之外，一向对股权结构较为谨慎的国有上市房企也在试水。越秀地产此前公开透露，公司正在跟进合伙人制度，并已经上报国资委。在越秀地产看来，房地产行业在黄金发展期对人才和团队的建设未能足够重视，目前行业调整在即，合伙人制度将从根本上改变激励机制，激发企业的创造力。

尽管很多房企已发展至销售上千亿元的规模，但房企高管和项目操盘者的激励问题至今悬而未决。由于利益分配存在的缺陷，导致房企高管频繁跳槽。甚至下海创业的事件也屡见不鲜。由于高管出走往往意味着一条线的人都跟着跑了，这对企业的经营稳定性会带来重大影响。

为了留住人才，部分上市房企试图通过股权激励捆绑高管利益，但大多效果不佳。以万科为例，公司分别于2006年、2007年与2010年推出股权激励方案，但前两次均以失败告终。

事实上，职业经理人制度能在一定程度上解决企业所有人经营能力不足的问题，但它的弊端也非常明显。职业经理人是“打工的”，可以共富贵但不会共患难。只有当职业经理人与股东利益达成一致，才能实现利益共享、风险共担，合伙人制度显然是更好的选择。

公司伙房工作总结篇（2）

何为房地产合伙基金，我国房地产企业发行合伙基金存在哪些优势，未来的发展趋势是什么，本文将对这些问题进行重点探讨。

一、何为房地产合伙基金

（一） 房地产合伙基金的定义

房地产合伙基金是房地产基金的一种形式，其全称是 “有限合伙制房地产私募股权投资基金”。房地产有限合伙基金由普通合伙人（GP，General Partner）与有限合伙人（LP，Limited Partner）共同组成。

基金的管理者通常充当普通合伙人 （GP），负责以成立有限合伙企业的方式，发起设立房地产合伙基金产品。GP认缴部分出资，承担无限责任，并负责基金的投资、运营和管理，每年提取基金总额的一定比例作为基金管理费。

社会投资者通常作为有限合伙人（LP），通过认购有限合伙基金份额的方式，成为有限合伙企业的合伙人。LP承担有限责任，认缴基金的大部分出资，不参与公司管理，分享合伙收益，同时享有知情权、咨询权等。

（二）产生与发展

1.产生背景

随着2010年房地产信贷政策的全面收紧，房企资金链一直处于紧绷状态。房产行业的资金需求不断加大，而房企的传统融资渠道受到了严格的政策约束——房地产企业既无法进行IPO等直接融资，也难以通过银行融资获得贷款。以信托为代表的传统私募融资工具受到的政策监管也在不断增加，以信托为例，2011年开始，发行房地产信托产品开始受到“窗口指导”和“总量控制”的双重制约，导致房地产类信托产品的发行遇到严重瓶颈。

另一方面，2007年6月1日，我国新《合伙企业法》正式实施，为合伙制基金的运作提供了法理依据，大量房地产合伙基金产品应运而生。与传统私募金融产品的政策审批限制相比，设立房地产有限合伙基金的门槛更低且更加灵活——只需向相应的登记机关申请登记即可，无需国家行政机关审批，运作模式更为简单，政策适应性更强。

2.发展现状

房地产合伙基金作为一种金融创新工具，由于能够灵活地绕开宏观调控政策的限制，满足房地产企业的融资需求，因此迅速成为房地产行业及企业最受欢迎的融资平台，在2010年开始起步，2011年和2012年进入了高速发展期。

目前，我国房地产私募基金中合伙制基金的比重已经迅速超过30%。国内房地产合伙基金产品不断增多，房地产企业纷纷开展合伙基金业务，较为知名的金地的稳胜投资、世茂汇天股权投资基金、远洋地产的新加坡基金等，这些地产基金在实践中规模迅速扩大，取得了不俗的成绩。

二、房地产企业开展合伙基金的优势

专业基金管理公司和开发商是房地产合伙基金最主要的两类发行方。目前我国大部分房地产合伙基金，是由房地产企业独自或主导发行的。主要原因是我国的房地产企业在开展合伙基金方面，具有以下特殊优势。

（一）专业管理优势

我国专业的房地产基金机构较为缺乏，通常由传统（证券类）基金公司直接发行房地产基金，这些传统基金公司在房地产项目的业务拓展、储备、筛选等方面，无法与专业的房企相抗衡。

1.项目储备专业化

项目是决定房地产合伙基金成败的关键。国内的房地产企业，大多有完善和优质的项目储备，能够灵活地将自有项目储备转化为基金的项目池，因此其项目的来源更加丰富，可靠性也更高。而传统基金管理公司的项目来源则仅仅局限在与陷入资金困局的中小地产公司进行合作，来源相对较少，而且可能存在一些未披露的问题，因此前期需要进行更多的信息甄别与尽职调研工作，业务成本较大。

2.项目管理专业化

房地产项目在项目定位、产品设计、开发、销售、税务筹划等各个环节，对专业化团队的需求都是现实的，任何一个环节出现问题，都可能影响项目的进度与盈利能力。房地产企业拥有现成的专业化管理团队，能够迅速转化为可靠的专业管理团队。

3.配套资源优势

房地产开发是一个庞大的管理体系，其中涉及到大量的其他配套资源，尤其是公共关系、企业品牌等。例如，专业的房地产公司与地方性银行通常建立有良好的合作关系，可以在金融政策放宽时，迅速以较低的银行贷款将利率较高的基金投入置换出来，从而降低项目成本，这一点是普通基金管理公司难以做到的。

（二）风险控制优势

在房地产合伙基金的风险控制方面，房地产企业具有特殊优势。

1.风险识别优势

项目的前期是风险控制的最重要阶段，房地产企业具有长期的开发经验，能够在项目前期对潜在风险点进行识别，做出相应取舍，或调整相关策略，这对项目后期的风险控制有事半功倍的效果。

2.项目掌控优势

由于传统基金公司多采取增资入股的方式进入资金链紧张的地产项目，因此无法完全掌握项目的经营权与控制权，在工程招标、采购等环节容易发生信息不对称和委托-人风险。而对于房地产企业来说，基金投资项目是由房地产企业的自有团队进行选择、开发及管理，因此对项目的掌控能力更强，能够降低或有成本增加的风险。

3.项目风险分散能力

合伙基金管理者可以自由决定甚至变更投资组合中的项目构成，房地产企业通常同时运作多个项目，其规模与储备有助于在基金项目出现意外情况时，迅速安排投资项目的调整变更和资金调配，对风险形成分散与缓冲。而传统基金公司由于缺乏这种缓冲平台，因此应对兑付违约等风险的手段有限。

三、发展合伙基金对房地产企业的助益

我国房地产企业之所以对发展合伙基金趋之若鹜，除了满足自身急迫融资需求和具备特殊的管理优势之外，合伙基金还对房地产企业有着其他方面的助益。

（一）收益率高

房地产合伙基金的管理者在项目盈利符合预期的情况下，具有投入少、收益高的特点，这是众多房地产公司成立基金公司的重要原因之一。

根据合伙基金的利益分配体系，基金的管理方除了能够收取固定的管理费用（约为基金总额的1%/年）之外，在基金的实际收益超出预期收益时，基金普通合伙人（GP）还能获得超额收益部分的20%～30%作为业绩提成。

合伙基金占用的房地产企业自有资金比例非常少，因而具有明显的杠杆效应，在项目正常盈利的情况下，就能获得不俗的收益。

假定房地产企业发行10亿元基金产品，该基金的GP自购比例为5%（即5000万元），预期收益率为10%，超额业绩提成比例为20%。则通过表1可以看出，房地产企业作为GP，获得的收益得到了明显放大，只要项目产生正常盈利，则基金管理方（GP）的年化投资收益率均在20%以上。

（二）风险可控

与其他传统融资方式相比，发行房地产合伙基金的融资风险更加可控。

1.责任风险可控

虽然GP作为普通合伙人，需要对或有债务承担无限责任。但根据《合伙企业法》，普通合伙人如果是企业，应以其注册资本额为限承担无限责任。因此在实践操作中，房地产企业大多以旗下子公司作为平台，发行有限合伙基金，从而巧妙地将无限责任转化为有限责任，将或有负债风险控制在了较低的范围内。

2.资金风险低

在房地产合伙基金中，房地产企业兼具融资需求方和组织方的角色，在融资过程中拥有更大的自主操作空间。例如，在出现资金短期紧张的情况下，可以通过基金自行延期或发行新基金产品的方式予以缓解， 与银行贷款相比，其优势再约不用担心贷款到期兑付，或贷款提前收回的风险。

（三）“接盘”业绩

房地产合伙基金融资期结束时，如果盈利符合要求，可通过正常和非正常两种方式进行基金清算。一些房地产企业尤其是上市公司，出于业绩需要，经常选择进行非正常清算方式，即房地产企业通过股权受让的方式实现对基金项目接盘，从而将该项目开发业绩并入房地产企业报表，提升公司业绩与形象。

以上接盘行为产生的业绩可以形象地被称为“接盘”业绩，对于房地产上市企业业绩和企业形象具有显著的提升作用。

四、未来房地产合伙基金的发展趋势

我国房地产合伙基金的未来发展，主要呈现以下三种趋势。

（一）产品嵌套化

未来我国房地产合伙基金的产品设计，将越来越多地吸收、融合传统融资工具。例如，一些信托计划开始成为房地产合伙基金的认购者（LP）。这主要有两大类原因。

资源互补与整合的需要。包括信托公司在内的传统金融机构，在常年的运作中积累了大量的客户资源，而房地产合伙基金作为新生的金融创新业务， 能够为传统机构绕过相关政策限制投资房地产行业提供渠道。因此双方的合作，存在资源互补的需求。

合理避税的需要。目前我国税法体系，对合伙基金的征收税率相对较高，与其他金融工具进行嵌套，有利于合理避税。例如，投资者直接从房地产合伙基金获得的收益，需要缴纳20%的资本利得税，如果改由信托计划认购房地产合伙基金，投资者再通过购买信托计划获得投资收益，将免于缴纳该笔税收。

（二） 脱离GP化

目前我国的房地产合伙基金正处于初级阶段，因此房地产企业作为普通合伙人（GP），获得的超额业务提成比例较高。随着房地产合伙基金业务的不断规范与成熟，一方面，专业的地产基金企业将不断涌现并壮大，使得房地产企业的占有率有所降低，一方面合伙基金的发行竞争将更为激烈，因此GP获得暴利收益的市场基础也将不复存在。未来专业地产基金公司将成为房地产合伙基金行业的主导，并以收取固定佣金作为收益来源，实现整个行业脱离GP化。

公司伙房工作总结篇（3）

我所实习的“xxx管理处”，隶属于“xxx物业公司”，是“xxx集团”的下属企业。xxx集团是集房地产开发、物业管理、文化产业等项目为一体的综合型民营企业集团。拥有xxxx工程发展有限公司、xxx花园物业管理有限公司、xxx建设工程有限公司、xxx国际传媒有限公司等十几家下属企业。是xx省房地产综合实力榜首企业，xx省最佳成长型十大民营企业。xxx花园社区，是全国文明社区示范点，是荣获首届“xxxxxx奖”的唯一社区。社区占地2平方公里，入住8万多人。规划将建成一个占地7平方公里，入住30万人的xxx新城。社区坚持“建设节能住宅、实行自治管理、构建和谐社区、实现可持续发展”的目标，坚持“以人为本、以德为魂、以文为美”的核心理念。

我实习的主要地点则是“xxx花园”－“xxxx”，该小区由3栋小高层住宅楼组成，xxxx工程发展有限公司建设，建筑面积5.2万㎡。整个小区绿化景观由xx市艺术建筑设计院设计。小区总面积4万㎡，绿化面积1.8万㎡；景观部分总面积2700㎡，其中水体面积260㎡，铺装面积2400㎡，景亭3座，健身设施、球场、花架、儿童活动场多处。工程于XX年4月20日开工，由xxx建设工程有限公司施工。有xx土木工程建设监理有限公司监理。交通：622（xx方向）、721（xx方向）、555（xx方向）、508（xx方向）、707（xx方向）；学校：幼儿园2所，xx幼儿园、xx幼儿园；小学2所，xx一小和xx国际部；中学1所：xx中。

公司伙房工作总结篇（4）

郁亮将凯文.凯利的思想视为对万科“互联网化”改造的思想源头，但是又并不简单。房地产行业被认为是最传统的行业，讲究资金密集、科层结构、专业主义以及精细管理。在大势上，用郁亮的话说，“从黄金时代到了白银时代”，必然会产生边际效益递减；从实际需求上，“越来越不知道，客户究竟在哪里？”；行业的景气度下滑，必然会导致企业内部出现一些“离心”现象。在互联网带来的焦虑时代，如何将“失控”的思维转化为具体的方案……万科的创新脱离不了这一系列“语境”。

棋行中盘，局僵势滞。“棋手”郁亮必须体察、必须博弈，也必须突围。

他亮出的答案是“事业合伙人”。毫无疑问，这可能是万科30年来最具挑战性的变革方略，他对《21CBR》记者说：“建立这项制度只花了3个月，但想清楚这件事花了3年。”

事业合伙人=职业经理人+“风险共担”

郁亮对《21CBR》记者说，“马云和柳传志都对职业经理人有批评”，最重要的原因，“职业经理人可以共创、共享但没有共担”。简单地说，就是可以创业、干事、共富贵，但不能共患难，一旦遭遇巨大的行业风险，职业经理人难以依靠。

郁亮带着如何破解的疑问拜访阿里、腾讯、华为，以及国外的黑石、凯雷等企业，他告诉《21CBR》记者，有几点感受颇深。一个是阿里、腾讯、小米这样的互联网企业，看似管理混乱，但效率很高，尤其是小米的“背靠背”信任，以及不同部门的相互投资渗透，他专门提到，“一个做电源的部门也投资了小米电视盒子的项目”，所以电源部门就会非常关心这个电视项目，主动为这个项目做配合性的工作。

“而在传统企业里面，就像走流程一样，讲究的是边界清晰、权责分明、责任到位”，一个部门不会关心另外一个部门的事情，专业主义的迷信高于跨界主义的好奇。郁亮说：“为什么部门员工近在咫尺，有事情不当面说而要发邮件？邮件白纸黑字清清楚楚，因此将来出了事情责任承担也一目了然。职业经理人制度导致专业主义盛行，但是这样一堆邮件有助于问题的解决吗？其实是不能解决问题的。”

职业经理人来自于企业的委托―链，来自所有权和经营权分离。1932年Berle和Means 提出委托关系基础原理的时候，职业经理人是解决企业原所有人经营能力不足的问题，并且成为一种稳定的企业内在契约。但是，它的问题也非常严重，人（职业经理人）只不过是“打工的”，所以存在着“危机时期的离心现象”，存在着“道德风险”。而硅谷的创业家们、华尔街的新金融家们则推动了职业经理人制度向更融合的“利益相关者”转变，职业经理人不仅拥有股票，也拥有内在的项目，甚至企业可以作为一个内部孵化平台，让职业经理人变成一个内部的创业者。

在万科的现实约束下，郁亮用“事业合伙人”来改造万科的职业经理人制度，最主要的是两条：股票跟投和项目跟投。

所谓“跟投”是对你所做项目和所在公司，用自己的真金白银投下去，给出一个“愿意捆绑在一起”的承诺。利益有了捆绑，在新机制驱动下，就有可能打破原来的职业经理人的科层化、责权化和专业化的窠臼。从金字塔式的组织机构转变为扁平化结构。合伙人享受工作收益（薪资）、项目收益（项目跟投分红）和股权收益（股票分红）。

郁亮说：“（对万科的员工来说）事业合伙人是不可以讨价还价的，你要么做，要么不做，不做就离开。”

股票、项目跟投：精妙的双重制衡

郁亮说，他的奖金很大一部分都买了万科股票，在“事业合伙人”制度没出来之前。

为什么“事业合伙人”有项“股票跟投”，郁亮解释，一个是万科股权太分散，君万之争是前车之鉴，怕有势力恶意收购获得控制权，这叫“阻挡门口的野蛮人”；另一个原因就是大规模地驱使职业经理人朝股东身份转化，形成“合伙的心态”。

根据万科早前的公告，共有1320位员工率先成为首批万科事业合伙人（包括在任的全部8名董事、监事、高级管理人员）。如果以万科2013年年报的在册员工35330人而论，大约3.7%的万科员工成为首批事业合伙人。所有事业合伙人均签署了承诺书，将其在经济利润奖金（下称“EP奖金”）集体奖金账户中的全部权益，委托给代表万科事业合伙人集体的盈安财务顾问企业（下称“盈安合伙”）的一般合伙人进行投资管理。

EP奖金是万科2010年推出的薪酬体系当中的一部分，适用范围包括公司高级、中层以及骨干员工。当时万科对原有的业绩考核体系进行调整，减少销售奖、年度利润奖计提比例，引入基于EP（经济利润）作为考核指标的经济利润奖金制度，形成固定薪酬、销售奖、年度利润奖和EP奖金相结合的薪酬结构体系。

EP奖金采取正负双向调节机制，按固定比例提取或扣减EP奖金，即如果当年公司EP为正数，则在指定的奖金账户中按规定比例增加相应额度的奖金；如果当年公司EP为负数，则按规定比例从奖金账户中扣减相应额度的奖金。万科2013年年报显示，2012年度EP奖金43704.0万元，实际支付给奖励对象的EP奖金32207.7万元。

盈安合伙还引入融资杠杆进行投资，投资资金一部分来自事业合伙人集体委托管理的EP奖金，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。盈安合伙于今年5月28日首次出手约3亿元，在二级市场购买万科A股。继9月23日最新一次增持之后，盈安合伙累计耗资31.3亿元增持万科A股，共持有3.59亿股股份，占公司总股本的3.26%，并表示会继续增持A股。

郁亮告诉《21CBR》记者：“我们都认同客户是第一位的，股东和员工谁排第二是个大问题。过去我们提出把股东放在第二位，不敢向阿里那样，将股东排第三，而是自己放在第三位，可是大家内心不一定认可，现在持股制度就解决了，员工和股东画等号了。”

在事业合伙人持股计划中，盈安合伙的增持目标和融资杠杆比例成为业界关注的焦点。市场传言盈安合伙计划将最终增持目标定为持股10%，杠杆比例约为1：3。当《21CBR》记者就此向郁亮求证时，他否认了上述说法：“对于持股多少我们根本没有做过这样的预计。首先这个EP绩效奖金是个对赌机制，今年绩效好拿多了，明年做不好亏了是要还回去的。而且这个奖金是个长期奖金，退休了以后才能拿。杠杆的事情也是一样的，与风险相挂钩。股市低迷的时候我的杠杆可以充分一点，股价高了跌下来的可能性增大，我不敢用多少杠杆。本金会变化，杠杆本身根据股价变化也存在不确定性，所以这个事情我也不能估计准确数字。”

不过，股票跟投并不仅仅是“期权式绑定”，它也是项目跟投的一个“协同方”。

而所谓项目跟投，是指万科今后所有新项目，项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。根据这一方案，员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。万科还将对跟投项目安排额外受让跟投。项目所在一线公司跟投人员可以在支付市场基准贷款利率后，选择受让不超过项目资金峰值5%的份额。

项目跟投意味着从拿地、设计、工程、销售等不同部门都整合成一个个不同的项目组，就像互联网公司一样，不再是通过部门流水线的方式，而是通过一个个项目的方式，整合为“壹”，广州万科将这种方式称之为“壹团队”，项目牵头人从某个部门出，然后协调不同部门的人来完成这个项目。当然，不同部门的人同时也会有其他项目，也加入其他壹团队，只有壹团队的牵头人是唯一的，从前到后从头到尾，不加入其他项目组的。

当《21CBR》记者问及，一线公司的项目跟投，是否会存在“短期投机主义”倾向，比如他们可以筛选出一种有把握的、短期见效的项目跟投，或者做一些“利益输送”。郁亮对《21CBR》记者说：“我们早就想过，我们出台事业合伙人前前后后讨论了30多次，就是要将所有的（博弈）情况都掌握。”

郁亮说：“管理层对所有的项目都要跟投，这样就断了根了。因为你投了短期的有把握，长期的你也要投，好坏都在你手上。另外，虽然总部权利下放，区域总部事业部化，但我在总部还有否决权，乌纱帽在我手里，我可以取消你合伙人资格，而在持股方面我也有决定权。”

也就是说，项目跟投的各种投机主义玩法，一方面要经过总部的审查，另外一方面也会作用在万科股票上面，股价会为此埋单。股票跟投相当于一个长期的评价机制，对项目跟投的长久利益做一个“协同上的平衡”。

最有趣的是，项目跟投之后，由于一线公司的管理层和项目人员都跟投，他们会特别关心销售资金的回流速度，希望早点将本金拿回来。郁亮说：“现在员工的想法是一要快、二要多。首先本金回来要快。地产黄金时代本金想着慢点回来，可以多赚点钱。跟投之后员工真不在乎多少利益，主要是回本要快。这跟我们面对白银时代的挑战提出的快速周转是相一致的。至于拿小项目，有本事你可以去拿，短期项目我也缺。但你会发现白银时代拿不到了，大家都在啃骨头，慢慢地他们也接受了。万科在房地产行业的位置，这个市场的平均项目水平就是你的水平。”

将“合伙人”延伸为“利益相关者”

沿着事业合伙人的思想，郁亮向《21CBR》记者提出“事业合伙人2.0或者3.0版本”，比如未来能否将项目跟投扩大化，将产业链上下游也变成合作伙伴，建立新型房地产生态系统。在他的设想中，如果施工单位也成为事业合伙人，偷工减料的问题是否就能从根源上得到杜绝，工程质量得以保证。房地产本身是个资金密集型行业，如果买地时资金方面引入合伙人制度，成本也能大大减轻。

这相当于将产业链的利益相关者也发展为事业合伙人，从一家公司出发，作为平台进行内部创新，创新最终结局是重构一个生态体系。

事业合伙人正在高速催动区域公司的各类创新或微创新，郁亮特别提及万科最近联手淘宝，推出淘宝消费额换取相等万科购房优惠额度的活动。一个月的时间通过淘宝售出房源总金额超过13亿元，购房者享受的抵扣优惠平均为4.2万元。郁亮非常满意：“传统销售方法是坐在售楼处等客户上门，日子艰难了就打折降价。但是现在降价也不一定有人买，客户在哪里也不知道。互联网帮我找到了原来没有找到的客户，尽管只占总客源的5%。”

有点“检验创新的唯一标准就是找到客户”的意思。

推动“重新找到客户”的过程中，万科也遭遇到了非议，例如一些区域公司鼓励“全民卖房”，绕开当地一些地产中介合作伙伴，动了别人的奶酪。郁亮说：“万科要保持发现客户的能力，不能出现国美苏宁那种情况（他们作为商场是中介，但做大了，则盘剥供应商）。没有谁的奶酪是不能被动的。一些创新动了某些人的奶酪，说明改革落到了实处。”

事业合伙人彻底改变万科原来的公司文化，郁亮对《21CBR》记者说：“万科过去是一家精英化的公司，但是我们正准备去精英化。刚开始建立合伙人制度，他们居然说要分高级合伙人低级合伙人，被我骂了回去。合伙人还要分高级低级吗？这完全是金字塔结构，而不是互联网的去中心化结构、扁平化管理。”

郁亮对《21CBR》记者说，他非常期望在事业合伙人的机制下，一线公司能够想出好的商业模式为蓝领人口而不是白领人士建住宅。“中国城市有1亿异地的农民工要市民化，他们的收入将远远超过大学生，他们才是未来买房的生力军。所以业务结构上要面向普通人，不要老往上看。”但这个过程需要重新理解和发现客户的需求“痛点”。

事业合伙人几乎将万科过去的公司文化完全颠覆，郁亮说，这几天一直琢磨与事业合伙人匹配的公司文化建设。“首先是信任文化，合伙人制度要有‘背靠背的信任’。第二是建立协同性，基于利益的一致才有互相支持配合的协同性。有了这些，万科才可以超越短期绩效，向成为健康组织的方向靠拢。”

当《21CBR》记者问及，很多地产商比如恒大，在黄金时代结束之后，为了扩大体量和维持资金链，都选择了多元化，万科会有什么考虑？郁亮坚决表示：“万科最初的业务非常杂，我们是从那个阶段走过来的，万科还将聚焦在房地产，但白银时代的业务内涵扩大。”

郁亮将其划分为三块业务：一是继续做传统住宅业务，未来10年住宅业务仍在总盘子中占大部分比重；二是发展消费体验地产，包括生活中心、社区养老、旅游度假地产等，“体验是互联网取代不了的”；三是产业地产，包括写字楼，大型会展中心，物流地产，这块是为城市发展配套服务、为城市转型升级服务的业务。

郁亮说：“前两块业务是围绕客户展开的，是让人花钱的；第三块业务是城市生产、转型和发展所必需的，是帮助我们赚钱的业务。金融是我们做这些业务的辅助手段和工具，并不会成为主推业务。”

公司伙房工作总结篇（5）

    鉴于工程保险对社会发展的巨大推动作用及我国当前工程保险的发展水平,发展工程保险已成为我国保险业的当务之急,并对我国整体宏观经济有着深刻的影响,主要体现在以下二个方面:1.1.1发展工程保险是推动我国房地产业和保险业快速发展的需要随着我国经济的高速发展,房地产市场也空前繁荣,工程保险也必将成为我国房地产业和保险业的强劲增长点、盈利点,成为我国房地产业和工程保险业的主要险种。工程保险对风险管理等保险技术的苛刻要求,决定了它在房地产业和保险业的高端地位,其发展也必将推动总体保险技术的快速提高,工程保险的发展成熟将是我国工程保险发展史上的里程碑。1.1.2发展工程保险是促进建筑工程市场顺利健康发展的需要为分散风险,提高抗风险能力、保障生产的顺利进行,广大建筑商和房地产公司迫切需要将工程风险转嫁给保险公司,以稳定经营。规模越来越大的工程建筑市场已经越来越需要依靠保险市场来分散风险。从某种程度上讲,工程保险的发展程度制约着建筑市场的发展速度,没有强大的工程保险市场作后盾,建筑市场就无法顺利发展。发展工程保险,通过保险公司向被保险人提供风险管理建议、风险管理培训、督促被保险人整改等途径,减少风险事故的发生,强化对工程建设的监督。与此同时,还可以促进建筑业的诚信建设,那些有不良记录的建筑公司将得不到保险公司的承保,或以较高的费率承保,使其成本增加,丧失竞争优势,督促其为改善自身形象、争取较低费率而改善工程质量。大力发展工程保险也是完善我国建筑市场的迫切需要。

    1.2战略合作的现实性

    我们可以从万科、万达、世茂等房地产公司统一投保建设工程一切险看出,由房地产公司购买“建工一切险”,对于实现工程保险目标具有现实意义。(1)可较好体现建设部颁发的《施工合同示范文本》第40条,明确施工方和房地产公司方购买保险的义务条款。(2)发挥集团规模化优势,保费可以降低,同时减少了重复购买或漏项购买保险。由房地产公司统一投保的方式,降低了保险公司的冗长服务和项目风险事故的冗余责任,避免了由各承包商单独投保容易出现的重复投保现象,增强了房地产开发商与保险公司的谈判力量,从而降低了项目投保的费用。(3)可降低意外风险责任,注重风险控制。便于房地产公司在集团层面制定一个投保范围和保险责任范围前后连贯的明确的保险计划。(4)提高了损失控制的效率。采用房地产公司投保“建工一切险”的方式,便于协调整个项目的损失控制计划。(5)在房地产公司统一管理下,处理保险理赔时,更容易协调各方利益。(6)房地产公司统一购买“建工一切险”,改善了项目的投资环境和公众形象,有益企业品牌的树立。这一点对于上市公司的项目建设特别重要。(7)可以获得优质的保险服务,由房地产公司投保建工一切险,相当于把集团开发所有项目共同投保,数额一般比较大,保险公司对于重点客户的服务理当比对承包商分别投保的服务条件优越。鉴于房地产公司投保“建工一切险”的诸多优点,现在许多房地产公司已经意识到与财产保险公司战略合作的益处,如万科集团、大连万达集团、宝龙地产、世茂集团等都纷纷与财产保险公司合作,寻求战略合作伙伴,逐渐采用统一投保方式。但应清醒认识到,购买“建工一切险”,并不意味着放松对风险因素的控制。为了使项目保险方案能顺利实施并取得成功,房地产公司在投保“建工一切险”的同时,应通过合同控制各承包商,控制现场安全保卫,控制事故灾害损失,做到对项目风险的全面管理。

    2战略合作的实施策略

    2.1发展双方伙伴合作的信心

    满意的合作意味着公司必须对联盟伙伴合作有充足的信心。伙伴合作的信心定义为“公司可察觉到的对未来达成满意合作的确定程度”这一概念只涉及公司对伙伴行为的期望,与合作的行为没有多大关系。在其他条件一样的情况下,具有较强合作信心的公司更容易融入联盟,合作信心固然根本,但它不是自动生成的,是需要房地产公司与财产保险公司在建立战略合作过程中的双方建立信任。

    2.2战略合作中信任的建立

    信任是战略合作关系中的一个重要组成部分。以下部分将讨论房地产公司和财产保险公司建立战略合作时应该如何建立信任关系。第一,在建立战略合作初期,存在着冒险因素。在房地产公司和财产保险公司建立战略合作初期,双方对彼此的信用状况都不太清楚。由于财产保险公司的规模较大,而且在市场上的影响也较大,因而相对而言,房地产公司判断财产保险公司的信誉较为容易。但目前国内房地产公司的发展还不稳定,大多数房地产公司的成立时间都不长,因而对于财产保险公司在选择其战略合作伙伴时,所冒的风险要比房地产公司大得多。所以尽管冒险产生信任,但公司也不能为了发展信任关系去盲目冒险。不管是对于财产保险公司还是房地产公司来说,在战略合作发展的初期应采取渐进的方式,即初期只投入有限的资源,当风险和不确定性都大时,逐步地投入资源可能是最好的战略。在对满意经历的积累过程中产生信任,并作为下一步冒险的理由,从而逐步建立双方的信任。此外要注意,找到一个声誉好的伙伴是一个好的起点,诚实、公正和值得信赖的合作伙伴是冒险所需的第一条证据,因此,特别是对于财产保险公司而言在选择房地产公司作为战略合作伙伴时,一定要做好充分的调查和审核工作,为将来的战略合作稳定发展打好基础。第二,战略合作双方要维持公正性。在房地产公司和财产保险公司建立战略合作时,一定要确保最大限度地维持公正和公平,这样做方能有效地建立信任。相对于财产保险公司,房地产公司对建工一切险专业条款理解上要薄弱得多,因而在双方进行战略合作时,财产保险公司在建工一切险条款设计上会倾向于有利于保险公司,但这种现象将会造成双方之间的不信任,短期内,这种不公正会使合作伙伴忍让,但延长的期限或不公正事端的增长将造成紧张气氛并损伤现有信任。所以,为了建立信任,利益分配必须公正。财产保险公司不能因为由于自身有优势而在战略合作中设定条款倾向于自己,而房地产公司不能因为在某些项目上的客户优势而游戏保险公司,只有建成一种公正的协议,才会使双方增强相互间的信任,从而达到长期的战略合作。第三,在战略合作中要进行有效的沟通。沟通和积极的信息交流是建立信任的另一个技巧。沟通和信息交流在信任建立过程中占有重要地位有以下原因。第一,开放、及时的沟通是信任关系必不可少的一个特点。第二,公司需要收集关于伙伴可信度的证据,沟通可促进这一过程。随着互惠过程逐渐获取可信度,伙伴之间持续的信息流动将创造一个信任的环境;第三,沟通为持续的相互作用提供了基础,从而伙伴之间进一步建立了共同的价值和标准。

    2.3战略合作中的控制机制

    在房地产公司与财产保险公司建立战略合作时,尤其要注重以下三个特定的控制机制,它们与战略合作尤其相关。第一,目标设定。目标设定强调设立具体而有挑战性的组织目标的重要性。保险公司和房地产公司的合作目标,可以是保费收入这样的短期目标,也可以是提供满意的服务,提高经营效率,使主要客户群形成规模这样的长期目标,而这些目标要达到一个什么样的效果却很难确定。如果房地产公司注重短期利益倾向于设立合作的短期目标,而财产保险公司为了合作的稳定性而倾向于设立长期目标,那么双方目标很难达成一致。从这个意义上,我们可以把目标设立作为标准控制的一种形式。第二,结构细节。公司经常用各种结构细节来确保战略联盟所期望的行为。财产保险公司在与房地产公司协商阶段,最好以事前约定为主,事后约定为辅。在联盟的具体结构上事先达成一致,这样能有效地控制合作组织,尽量避免在合作运营阶段投入巨大的精力和时间进行巨大的资源和信息加工,从而进行有效的控制,维持合作的信任度。第三,文化融合。房地产公司和财产保险公司合作时,要着重考虑如何在维持自己独立的公司文化时如何有效地进行文化融合。在房地产公司和财产保险公司进行文化融合时,关键是双方派出人员的社会化和培训。社会化使双方派出人员互相影响,从而熟悉对方的组织文化,这种个人的相互影响有助于发展合作组织的共同价值和标准。

    2.4促进公司间的跨文化沟通

    (1)跨文化沟通要注意相互理解。已经形成规模的财产保险公司,一般成立的时间较早,在企业长期的发展中已经形成了强烈的企业文化。如中国人民财产保险股份有限公司,其PICC品牌具有五十六年历史,在国内外享有显着声誉,已经形成“求实、诚信、拼博、创新”的企业文化,并且对全体员工经营管理行为具有重要的约束作用。而房地产公司的发展却还处于起步阶段,相对财产保险公司而言,一般都尚未形成稳定的企业文化。合作双方要设身处地地为他人着想,不要轻易做出任何价值判断,合作中需要好奇、灵活和敢于创新,但首要的是尊重对方的观点。(2)跨文化沟通要注意组织交流。在房地产公司和财产保险公司进行组织交流时,可以注意以下几个方面:第一,鼓励双方高层领导直接的交流,通过上层的交流,可克服不必要的猜疑,使问题解决起来会变得简单得多;第二,在进行组织交流时就一些关键性问题进行坦率的讨论。第三,讨论战略保险合作实施情况,双方可以通过交流改善服务,开拓市场。通过有效的交流,双方可以增进理解,更好的合作。

    2.5做好合作关系的维护

公司伙房工作总结篇（6）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201533201

1引言

伴随着互联网行业对传统行业带来的较大影响，曾备受房地产企业推崇的职业经理人制度正走向十字路口，房地产企业迎来一系列变革，以“利益共享”为核心的合伙人制度在国内房地产行业风生水起。国内房企龙头万科的主要应对之策就是做好客户服务和推出“事业合伙人制度”。万科曾是职业经理人制度的代表企业，所有权和经营权分离的公司架构被誉为现代企业管理的模范。但如今却转向事业合伙人，这说明万科也在反思职业经理人制度的不足。经理人这一人力资源配置得好，从微观上能为企业创造更大效益，从宏观上看可以使整个经济更具活力。我国学者张维迎认为职业经理人是由市场进行评价选择，运用专业的管理技能和全面的职业素养对企业进行经营管理的一种专业性管理型人才[1]。职业经理人可以同企业所有人共富贵但不会共患难，一旦行业进入下行周期，职业经理人很容易离职，尤其是目前房地产单边上涨阶段已经结束，这将会给企业带来新的考验。正因如此，只有当职业经理人与股东利益达成一致，才能实现利益共享、风险共担，合伙人制度显然是更好的选择。

2万科的事业合伙人制度

21合伙人制度的确立

传统的房企对职业经理人制度的理解，仅仅停留在简单的激励模式上。但现实中各类高管频繁变动职位，和房企的战略并不合拍。2014年3月15日，万科举行春季例会，万科总裁郁亮正式提出“事业合伙人”制度。这一举动标志着房地产人士维持房地产企业控股权的努力，合伙人实行无限连带责任，公司捆绑员工利益、彻底实行利益共享、风险共担。5月28日，万科公告称，代表公司1320名失业合伙人的深圳盈安财务顾问企业通过证券公司的集合资产管理计划，于5月28日通过深圳证券交易系统购入公司A股股份35839231万股，占公司总股本的033%。这意味着万科的事业合伙人制度终于落地。

22合伙人制度的实施内容

万科的事业合伙人制度包括跟投制度和股票制度。跟投制度是对于今后所有新项目，原则上要求所在一线公司管理层和该项目管理人员，必须跟随公司一起投资，员工也可投资，一般限定员工投资金额，比如限定初始跟投份额不超过项目峰值的5%。股票制度是指在万科的集团层面建立合伙人持股计划，将经济利润奖金获得者纳为万科集团的合伙人，共同持有万科的股票，未来的奖金转为股票。

万科的合伙人制度不同于法律意义上的合伙人，它是针对公司控制权而设计的一种更有利于管理层的制度安排，使管理层可以摆脱股权约束，基于较少的股份，获得公司较大的控制权[2]。赞成者认为事业合伙人制度可以使公司摆脱资本对短期利益的追逐，专注于长期发展，从而更好地实现股东利益；而反对者认为这一制度破坏了公司治理的基本原则，形成“内部人控制”，会损害股东尤其是中小股东利益。万科通过捆绑股权和捆绑项目的双举措，从而让职业经理人的发展脚步与万科的节奏真正吻合。捆绑股权，能够将职业经理人的收入、晋升和房企业务紧密关联，从而规避职业经理人中途离职等风险。而捆绑项目能促使职业经理人真正关注项目运作，改变自作主张的投资风格。

这种新的管理机制将让万科从金字塔式的组织机构转变为扁平化结构，而在这种扁平化的结构中，万科以合伙人制度维持控股权，实现投资者和员工之间的利益共享、风险共担。事业合伙人有四个特点：我们要掌握自己的命运；我们要形成背靠背的信任；我们要做大我们的事业；我们来分享我们的成就。”换言之，不是大换血或发股票，而是在原有职业经理人基础上，身份角色的进化。

事业合伙人制度往往是在创业初期建立起来的，所以万科的事业合伙人制度不同于阿里、小米等公司层面的“合伙人”制度是项目层面的[2]，按照当前中国公司法规定，万科的股份有限责任公司变更为合伙制企业存在困难，除非公司退市；在项目层面，万科正在推行的小股操盘、管理输出与合伙制可以结合。

项目跟投制度是万科为进一步细化事业合伙人制度而建立的，即对于今后所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。因此，跟头制度是业务层面的跟投制度，这将改变“从投资买地到销售结算”这一项目操作流程的所有行为。所有真正对运营效率提升有改善的做法，将会很快被运用和完善，因为关乎合伙人的利益。在万科的集团层面，将建立合伙人持股计划，也就是大约有两百动人的EP（经济利润）奖金获得者将成为万科集团的合伙人，共同持有万科的股票，可以共同掌握公司的命运。这样，可以不断地让优秀的合伙人加入，不断新陈代谢。而万科的持股人也愿意把位置让给更有能力的人去创造更大的价值，能够保证团队是最优秀、最优战斗力的团队。

万科推出的合伙人跟投制度是否能完善万科留住人才的机制？成功与否需看企业能为跟投人提供多大资金支持及一旦投资失败后企业与跟投者的容忍度又是多少。对于企业员工来说，实施跟投计划好比创业，最主要顾虑就是创业的风险。而在较大风险下，如果企业给予创业者的薪酬太低，而一旦创业失败又将面临过重的惩罚，那么他们宁愿选择保守消沉。万科的基层员工认为这一制度也存在着问题。第一，万科的企业文化一直很好，跟投制度出来之后，是在用利益方式激励员工，对原有企业文化可能会有冲击。第二，城市之间怎么找到平衡？北上广深的项目优势会多一些，三四线城市的相对弱一些。三四线城市的员工很多都不想去投，因为三四线城市的项目没有一线城市的卖得好，只有项目卖得好，收益率才会高。

3述评

正如郁亮认为的那样“事业合伙人制度有四个特点：掌握自己的命运；形成背靠背的信任；做大事业；分享成就”，将带来诸多正能量：合伙人制度理念是“万科的事业是我们共同的事业，万科的利益是我们最大的利益”，将让员工保持主人翁意识、经营意识、利益捆绑、背靠背信任和团队意识；减少本位主义、官僚作风、铺张浪费、短期行为、冒险经营行为等；能有效提升组织能力，提升经营能力，做好产品，有效增加公司价值。事业合伙人制度的核心意义在于防止公司控制权的旁落。

过去万科的职业经理人制度是一个共创共享机制，但未共担风险，而合伙制度是共创、共担、共享的机制，这个机制是职业经理人的升级版，很好地把员工身份和股东身份结合在了一起，合伙人制度是万科根据自己面临的实际情况设计的。在B股转H股之时，万科面临再上一个台阶需要将职业经理人捆绑在一起，是一种更好的利益共享机制，对股东负责就是对自己负责，是为了激发人才的创新力应运而生，是利于职业经理人的一个举措，提升了职业经理人的待遇，防止了高层人才的流失，但制度能走多远还需考验老板们的智慧和远见。

公司伙房工作总结篇（7）

2008年8月30日下午16时30分，完美攀枝花分公司经理周亮正在家里看书，忽然他听见一阵低沉的打雷声，随即是剧烈的摇晃，“当时以为是不远处的工地在放炮，但马上就意识到地震了。”回过神来的周亮立即冲到卧室，二话不说拉住妻子就往屋外空旷地带跑，“因为之前发生过‘5.12’汶川大地震，所以对地震比较警觉。”

回忆起当时的情景，周亮还是心有余悸，“地面晃动得很厉害，虽然我所在的周边地带没有房屋倒塌，但想到汶川大地震的情景，当时还是心里很紧张。”摇晃结束后，回过神来的周亮开始给亲戚朋友打电话，确认他们的是否安然无恙。

在确认亲戚朋友都无大碍后，周亮总算是松了一口气。第二天传来了有关地震的确切消息，此次地震震中在四川省攀枝花市仁和区、凉山州会理县交界处，强度为6.1级，地震发生时，攀枝花市市区、凉山州会东县、会理县、德昌县、宁南县、西昌市等地区震感强烈。“攀枝花市区的房屋基本上都完好，但周边农村的土坯房有很多在地震中倒塌。”周亮说，“不过市区的房屋很多也不能再住了，因为不少墙体受地震影响出现开裂，成为了危房。”

地震时，完美樊枝花经销商余四海正在完美专卖店门口与客户沟通，摇晃中，他迅速带着客户前往开阔地带避难，“很幸运当时人站在门口，很及时地撤离到安全地带，店内的损失也很小。”余四海与周亮的房屋都在市区，结构比较坚固，受损轻微，但家在农村的商福梅受灾就比较严重了。“家里的房屋被震塌了不少，已经没有办法居住了。”商福梅说到。

在攀枝花地震中，有部分完美人受灾情况相对较重，但总体来看损失较轻。不过由于担心余震以及房屋受损情况不明，政府建议受灾群众在警报解除前继续住在帐篷内。完美公司也在第一时间，将救灾物资送到他们手中。“很感谢公司与政府的关怀与帮助。”周亮感激地说到，而四个多月前，攀枝花的完美人也同样踊跃积极地参加了汶川大地震的救灾活动。

汶川地震的爱心爆发

5.12汶川大地震发生时，周亮、余四海与客户正在召开一个联谊会，在得知地震的消息后，他们当场召开了募捐活动，并就地拿出一块黑板记录捐款信息。“在场的朋友都积极响应，场面十分踊跃。”周亮回忆到。在震后的第二天，关于灾区受灾严重的消息像雪片一般飞来，意识到灾情严重的周亮、余四海等人迅速通知攀枝花周边地区的完美人集合起来准备向灾区献血。余四海一边联系当地相关机构，一边召集完美经销商，“我们联系的是早上去献血，但等我们到达时，发现献血点已是人山人海，并且血库已经满了。”原定的计划虽未能照常进行，但他们立即作出修改，决定再次捐款。为了配合完美公司一贯提倡的低调务实理念，他们没有大张旗鼓的进行，“有同伴建议我们做一个大的横幅，把公司名字打上去。再三考虑之后，我们拒绝了，捐款是为了灾区同胞办实事，不是为了做宣传。”

周亮与伙伴们商量后，挑选了四个专卖店和网点作为募捐点。募集好资金后，他们立即联系完美成都分公司，准备将资金送往分公司。由于地震期间，分公司一边要看望受灾人员，一边又要参加赈灾活动，十分繁忙抽不出时间接受资金。他们就地将资金捐给当地负责赈灾的机构，由他们统一安排。

忙完捐款事宜后，攀枝花的完美人又集结起来参加在广场举行的为汶川大地震死难同胞的烛光悼念仪式。周亮与伙伴们买了许多蜡烛，攀枝花周边的完美人都参与了那次悼念活动，周亮回忆道:“悼念仪式举行那天晚上，广场上聚集了很多人，大家点燃蜡烛围成几个圈为不幸遇难的同胞祈祷。”在悼念仪式上，完美人再次为地震中的受灾同胞捐款。

爱心回传

在汶川地震时，攀枝花的完美人通过各种形式给予了灾区人民最大的帮助与支持，而此次攀枝花地震，作为受灾一方的攀枝花完美人也受到了来自公司与政府的救助。

攀枝花地震发生后，周亮等人迅速联络完美在攀枝花、会理地区的经销商与公司员工，了解信息。四川分公司杨国涛主任在地震当天第一时间打来电话慰问，并嘱咐他们注意安全。地震后的第二天，周亮就前往成都完美分公司，向分公司领导胡瑛汇报受灾情况，并向公司寻求帮助，公司当即答应予以援助。胡瑛经理在安排公司救助的同时，自己还掏钱购买了一顶帐篷送给攀枝花的伙伴，并且公司的反应相当迅速，周亮还在返回攀枝花的路途中时，公司抽调的救灾帐篷已经到达攀枝花。周亮、余四海与伙伴们商定后，决定将帐篷发往最需要的地方，周亮表示:“我们在攀枝花市区的伙伴没有多大损失，而且有地方政府提供的帐篷，关键是攀枝花附近的农村受灾比较严重，我们将帐篷送到家在农村的伙伴，他们的房屋大多损坏严重，而且交通不便不利于救灾，他们最需要帐篷。”

周亮还带着完美的伙伴下到周边地区看望安抚受灾的朋友，而之前在汶川地震中受到帮助的四川经销商也动员起来向他们捐款，成都一带的完美人将募集的资金第一时间送到了他们手中。“我们真的是非常感动，他们在重建家园的同时，还不忘帮助我们，这充分体现了完美人倡导的一方有难，八方支援的精神。”

攀枝花受灾的完美人中也有不少感人的事迹，商福梅家在农村，房屋都是土坯房，地震中损毁严重已经无法居住。当公司将赈灾帐篷发到她手中时，她却婉言谢绝了，“家虽然不能住了，但我们家还有一个烤烟房可以居住，还是把帐篷给最需要的人吧。”商福梅说到。烤烟房是会理一带常见的建筑，当地人有种植烤烟的习惯，很多居民家中都有烤烟房，烤烟房都为一间面积很小的平房，而商福梅全家人就挤在这样拥挤的房间中。“我为有这样无私的完美人自豪和感动！”周亮感慨到。

公司伙房工作总结篇（8）

对于中国房地产企业来说，一个残酷的事实是，行业黄金时代已经结束，白银时代已经来临。万科认为，未来十年住宅市场总体安全，但房价单边上涨、规模整体膨胀的年代已经结束。但随着经济和城市功能的转型升级，大量基于城市功能升级改造的需求正在浮现和生长。因此，自2014年以来，万科确定了做城市配套服务商的新十年战略规划。要结合城市发展找到新的增长点，在房价大拐点到来之前完成公司转型，使新老业务并驾齐驱。

那么如何实现？

从职业经理人到事业合伙人

王唯唯说：“万科需要坚持创新转型，依靠制度创新和技术领先重构组织竞争力，为转型奠定基础，完成白银时代的探路。”

企业创新的方式有很多，但在管理机制上创新则是最复杂也是最根本的。万科现在的做法是，从原有的职业经理人机制转向事业合伙人机制。

万科一直在强调：人才是万科的第一资本，甚至是唯一资本。因此如何调动员工的创新与自驱力就成为了关键。因此，万科提出了“事业合伙人计划”，投资自己的事业是世界上最好的投资，强调“共创、共享、共担”，甚至使员工实现了内部创业、创富。

万科的事业合伙人计分为三个部分：第一部分是员工持股计划，第二部分是项目跟投计划，第三部分是建立任务导向型组织。

员工持股计划

作为一家规模超2000亿且业绩优良的企业，人们肯定会对其大股东非常感兴趣。事实上，万科的第一大股东华润集团的股份也不过15%左右。事实上万科是一家股权分散的公众公司。

在房地产的黄金时代，住宅市场需求旺盛，大家都有钱赚，职业经理人的压力不会太大。然而，当房地产市场进入下行期，投资人与职业经理人的关系则开始变得非常关键。职业经理人能否为投资人的资产尽职尽责，能否获得投资人的充分信任，则成为了市场环境日益严苛下企业不得不面对的重要问题。

因此，万科事业合伙人计划的设计第一要务就是能够向投资者、向股东表达自己的信誉。而通过员工持股，既顺应资本市场的要求，使员工与股东形成背靠背信任的利益共同体，同时，学习优秀企业的成功经验，将职业经理人升级为事业合伙人，强化主人翁意识，焕发生产力，与志同道合者共同把万科事业做大。第二是面对市场挑战提升自身竞争能力，防范门口的野蛮人，掌握自己的命运。第三，创造价值越多，收获越多。共同分享，三年封闭期，起到保留人才的金手铐作用。

这种创新，让万科的管理机制从职业经理人变成事业合伙人，实现了“共创、共享、共担”的管理思路转变。目前，万科全体员工的持股，累计接近了公司总股份的4.6%。

项目跟投计划

在万科的业务中，95%来自于住宅开发。在事业合伙人机制下，万科允许员工基于每一个项目进行“跟投”。每一次跟投，总额度不超过项目资金峰值的5%。对于项目直接操盘人员和管理人员给予其更大的收益，但也要承担相应更大的风险。同时，这个资金是劣后分配，也就是要到全项目开发之后，通过验收确保没有资金、质量等遗留问题后才能进行分配。

对于这些项目，操盘团队必须要参与跟投。在房地产的白银时代，万科对于要不要拿一块地非常慎重。任何一个错误的项目选择，都会给集团整体带来损失，挽回这些损失可能会使一家城市公司花上三到五年时间。以往，城市公司的同事们总会希望集团在当地有更多的投资，所以呈现的项目前景总是非常完美。但一旦投资失误，员工可能会选择另谋职业，但公司却不得不长期面对投资错误所遗留下来的问题，最终受伤害的还是集团整体和投资人的利益。但面对全国六十多个城市，集团在选择是否拿地时，无论多大的智慧也很难确保不犯错误。因此，在是否获取一块土地时，作为当地的项目主管、操盘团队必须首先选择是否跟投。因为只有当地的专业人员才最了解市场，他们的选择会比总部更高效、更准确。事实上，不是员工跟司，而是公司跟着员工的选择进行项目投资。启动跟投后，集团整体的投资灵活性与质量都得到了大幅提升。

同时，以项目为单位允许员工进行跟投，也顺应了员工内部创业、创富的需求，让员工在公司的平台上实现创业的梦想。项目跟投计划实施后，产生了很多有益的反应。因为大家目标一致，公司内部的部门壁垒被渐渐打破，项目开发效率得到显著提升。同时，由于采用了劣后的分配机制，项目质量也得到大幅提升。大家都希望一次把事情做对，不给未来添麻烦。

这项计划实施至今，各公司士气、员工积极性得到显著提升。员工选择项目的自得到尊重，员工对共同参与项目的建议得到彼此重视。各专业本位主义变为目标一致，协同性更好。员工实际跟投情况踊跃，部分优质项目往往超过跟投上限配额数十倍。跟投计划启动一年以来，参与跟投的项目达到102个、逾20亿元。

建立任务导向型组织

一直以来，传统的组织架构像一座山，彼此相临的两个同事沟通一件事情要走过复杂的层级与流程，好似翻山越岭，内部沟通成本非常高。这就需要解构组织架构，打破传统体系的束缚，让员工更加灵活、自由的与志同道合者共同把事业做大。因此，无论你是总监还是经理，都只代表你过去的成绩，目前万科大部分公司都在采用“团伙竞聘”的形式解构传统组织架构与职务体系带来的壁垒。能者举手上，胜则论功行赏。组织活力得到充分释放，中基层员工的积极性普遍高涨起来。

公司伙房工作总结篇（9）

装饰公司协议书1甲方(总部)：

乙方(加盟方)：

丙方(担保方)：

一、总则

1、甲乙双方本着平等、自愿、互惠互利、共同发展的原则，为了进一步拓展市场，更好地开展装饰工程业务，经协商就乙方加盟甲方的事项，达成共识并签订本协议。

2、加盟形式：甲方同意乙方以甲方分公司形式进行经营活动，分公司名称为

分公司。

3、分公司注册地址

.

4、分公司经营范围

.

二、加盟费用

1、乙方在签订本协议时向甲方支付壹万元($10000)加盟费，本协议期满或解除时加盟费不予退还;

2、甲方对乙方的每项工程提取该工程总金额3%的管理费，管理费每月一交，每次须提前七日支付;如乙方逾期10日未支付管理费时，甲方有权单方面终止协议;

3、乙方在本协议签订之日起7日内向甲方支付信誉保证金贰万元($__0)元，协议期满后退还，如乙方在经营过程中出现违规操作，违法乱纪，不遵守行业道德的行为(包括但不限于与其它公司合作出黑单操作，签合同时不正规操作，给客户或业主造成损失，不能及时解决赔偿;

乙方在保管业主、客户的工程款或定金、订金期间出现丢失或带款潜逃)，或其他对地王建筑装饰公司造成名誉损失的行为，总公司有权没收其信誉保证金且相关的一切法律责任由乙方自行承担;情节严重者，甲方将在没收乙方信誉保证金后将其交公安司法部门处理。

三、甲方权利和义务：

1、甲方负责配合办理乙方的营业执照、税务登记证、机构代码证，费用由乙方承担;

2、甲方授权乙方以甲方分公司名义对外从事合法经营活动，并为分公司提供相关的资质证明文件和证书;

3、甲方每年为提供齐全资料的加盟分公司配合办理年审检验，年审相关费用乙方承担;

4、如乙方不真实信息的，则甲方有权对其主要负责人进行批评，如情况严重，可进行罚款，罚款的标准另行制订。

5、甲方有义务对合作伙伴(乙方)的业务工作进行指导，并对广告的统一投放、人员培训提出合理的建议。

如各方同意进行广告宣传或参加展会，各方就费用分担达成一致后执行，未达成一致的由相关方自行承担相关费用。

四、乙方权利义务：

1、乙方担任分公司的负责人，在不违背公司总部的经营方针和协议约定的情况下对分公司有经营权和管理权，乙方可根据自身的情况调整经营活动，乙方在经营过程中必须接受甲方的监督和指导;

2、乙方需备齐正常运营所需各项资料：如房屋租赁契约、房产证证明复印件、经纪人从业资格证书(全市)一份。

3、乙方不得转让、转借、出租营业执照、税务登记证、机构代码证。

如有违反，乙方应该赔偿甲方的相关损失。

4、乙方以甲方分公司的名义，对外展开业务，主要业务形式为新楼盘电话销售，小区设点，展会等;

5、乙方必须遵守法律，合法经营，注重甲方形象及声誉。

甲方有权对乙方经营情况进行抽查，如发现有以下现象，甲方有权终止协议：

(1)乙方中途自动放弃经营;

(2)乙方未经总部许可，私自将分公司转让第三方经营

(3)乙方在经营过程中，因违反国家、地方相关法律法规，导致被相关管理部门暂停经营、吊销执照或强行关闭的;

(4)乙方采取不正当竞争的影响甲方及其他加盟方经营的，甲方将根据情节作出是否终止协议;

(5)乙方恶意损害公司形象和声誉的。

(6)乙方及其雇用人员除了正常经营管理需要外，应遵守总部制定的保密制度，不得私自将甲方或其站点商业秘密透露给第三方，否则，甲方将通过法律途径向乙方追究责任并索赔损失。

五、甲乙双方合作经营项目

1、双方有一方无法单独完成或者双方基于客户资源等原因进行的合作经营项目，利润按5:5分成合作，共同施工与管理共同承担盈亏。

2、为能够很好的将合作经营项目与乙方单独经营项目进行区分，双方在开展进行具体项目合作时应该以必要的书面形式将权利义务进一步明确。

3、合作结算方式：(如：甲方向乙方转交工程或乙方向甲方转交工程)一方签定合同收取相关款项后三日内按照约定比例向合作方支付。

六、协议期限及解除

1、本协议有效期为两年，自

年 月 日起至 年 月 日。

2、乙方因管理不善导致无法正常经营而解除本协议的，应提前一个月以书面形式向甲方提出申请，并将业主、客户的业务向甲方交割且得到甲方确认，乙方须配合甲方办理营业执照等相关证件的过户或变更手续，甲方须在上述过户或变更手续完成之日起七个工作日内将信誉保证金退还乙方，对于乙方的经营场所甲方有优先受让权。

3、协议到期解除协议时甲方归还乙方所付费信誉保证金;

需续约的则另外签订续约协议，信誉保证金暂时不予退还，直到再次加盟结束并完全交割清楚甲方退还乙方信誉保证金。(甲方退保证金时间，是在甲乙双方终止合同之后五年退还。注：因公司承诺客户水电保修五年)

七、合同(工程合同和预算)由甲方统一制订范本，乙方在经营过程中，必须使用统一合同范本。否则，甲方则对乙经营场所负责人进行处罚，严重者，取消其加盟营业资格，并没收其信誉保证金。

八、乙方须与甲方公司所有分公司、直营店、加盟店工作人员团结合作，为武汉地王装饰公司树立良好形象而努力。

九、关于公司工程部的管理规定：

(1)甲方在总部设立工程部并配备相应的项目经理和施工人员，乙方可按照甲方工程施工分包费用规定选择甲方现有施工人员对其所承接工程进行施工及工程款结算;

(2)如乙方将其工程发包给其他施工承包人，该承包人应具备合法资质，并在甲方工程部备案以便甲方统一管理，其工程分包结算由乙方与该承包人自行约定。;

(3)甲方项目经理和乙方引入项目经理均按照甲方关于项目经理交纳工程质量保证金和信誉保证金的规定标准交纳相关费用。

(4)客户拒绝支付工程款的，如原因在于施工质量，则相关责任由负责施工的项目经理承担;如原因在于设计方面，则相关责任由乙方承担。

十、免责条款：如因洪水、地震、火灾、大面积流行性疾病、法律及政府政策变更等不可预见，不能避免的因素导致本协议不能履行或不能全部履行的，甲乙双方均不承担违约责任，甲方将退还乙方已交纳的信誉保证金。

十一、情势变更条款：如在合同履行过程中出现双方签订合同时的情势发生重大变更导致合同无法履行或者履行合同已无意义，一方可根据法律上成立的情势变更事由，提出对合同进行修正或者解除。

十二、相关事项

1、甲乙双方互相不负责任何一方单独针对第三方债务、承诺、义务和责任，甲乙双方将不保证、不负责对方本协议外的义务、债务或开支等。

2、在本协议正常执行的前提下，甲乙双方互相不为对方的经营结果负责。

3、乙方在经营和财务上接受甲方总部统一管理的，甲方应该事先制定好有关经营以及财务管理的制度规定并作为本协议的附件，其效力与本协议效力相同，双方遵照执行。

(选择本条款则打√，不选择则打_)

4、乙方选择独立核算、自主经营的需要按照下一条款之规定提供相应的担保。

(选择本条款则打√，不选择则打_)()

5、鉴于乙方是以甲方分公司的形式对外从事经营活动，在法律上甲方可能因为乙方的如下行为而承担责任：

(1)乙方因为独立与客户之间的合同纠纷而产生的违约责任;

(2)乙方所雇佣员工而产生的支付工资福利等费用;

(3)乙方以分公司名义在外赊购材料款;

(4)乙方以分公司名义租赁办公场所、设备等而产生的费用;

(5)乙方雇佣人员在履行职务过程中因为意外而产生的医疗、劳保费用;

(6)乙方在经营加盟分公司期间所产生的或者在法律上应该承担的其他任何费用及责任;

(7)如施工人员在施工过程中出现伤亡事故的，经法院判决公司承担责任的，最终的责任由施工人员所工作的工程承接方承担。

如甲方因乙方原因而对外承担的责任，甲方可以依据以下担保条款向担保人追偿损失：(如有需要办理抵押登记的，甲乙丙方应该在签订本协议后7日内办理，选择下面条款打√，不选择则打_，空白处划/)。

(1)乙方同意以本人名义进行担保;()

(2)乙方同意以位于 房产进行担保;()

(3)乙方同意以 车辆进行担保;()

(4)乙方同意以其他财产 进行担保;

(5)丙方愿意为乙方提供担保。()

十三、乙方在出现纠纷时应该独立解决并以分公司和自有资产承担责任，如出现诉讼、仲裁情况，乙方可要求甲方以公司名义出面解决，但乙方应该承担相关所有费用。

十四、本协议经双方平等协商，以书面形式并经双方签字认同后得以补充或修改。补充或修改部分与本协议具有同等法律效力。

十五、甲乙双方履行协议时所发生的争议应协商解决，协商不成的，双方同意向甲方所在地人民法院起诉。诉讼期间，本协议未涉诉部分应继续履行。

十六、本协议自各方法定代表或授权代表签字盖章之日起生效，本合同一式三份，效力相同，各方各持一份。

甲方(总部)签章： 乙方(加盟方)签章：

代表： 代表：

电话： 电话：

地址： 地址：

丙方(担保方)签章：

签约地点： 签约时间：

装饰公司协议书2甲方：

乙方：

经甲、乙双方共同协商，甲方决定将工程委托乙方施工，现就有关事项签订本装饰装饰用工合同，具体条款如下：

一、工程名称：

二、工期 天完工：从 年 月 日至年 月 日止。

三、工程质量标准

按甲方的规定要求为准。

四、安全责任

1)乙方在施工期间，施工人员安全事故，由乙方全权承担一切费用，甲方不负任何责任。

2)乙方在施工期间，施工人员造成甲方的利益损失，由乙方赔偿给甲方。

五、付款方式

装饰用工合同生效后，进场施工15天后，甲方预付给乙方工程款20000元整(人民币)。

六、其他具体规定

1)因工程施工而产生的垃圾，由乙方负责运出施工现场。

2)施工期间，甲方提供房门钥匙给乙方保管，造成的损失由乙方赔偿。

七、附则

1)本装饰用工合同由甲、乙双方直接签订，装饰用工合同一式两份，甲方执一份，乙方执一份。本装饰用工合同经甲、乙双方签字、盖章(手印)后生效。

2)附件同样具有装饰用工合同法律效力。

3)装饰用工合同履行完后自动终止，签订后期服务协议。

甲方(签字)：甲方签章(手印)：

乙方(签字)：乙方签章(手印)：

签约地点：

甲方联系方式：

乙方联系方式：

年 月 日

装饰公司协议书3甲方(委托单位)：乙方(承包单位)： 武汉市诚之龙装饰工程有限责任公司

二〇一二年月

装饰工程合同书

甲方(委托人)：地址：委托人：身份证号： 联系电话：

乙方(承包人)：地址：联系电话： 行业准入证号码： 工程设计师：联系电话： 施工负责人：联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部第110号令)及其它有关法律、法规，结合室内装饰装修工程的特点和具体情况，双方在平等、自愿、友好协商的基础上，就甲方装饰装修工程的有关事宜，达成以下协议：

第一条 工程概况

1.1

施工名称：。

1.2

施工地点： 。

1.3

工程装饰装修面积： 。

1.4

工程户型： 。

1.5

乙方按工程总造价的6%收取管理费，计入工程款。

1.6

工程承包方式，经商定采取下列第种方式：

(1)乙方(承包人)包工、包全部材料;

(2)乙方(承包人)包工、包部分材料，甲方(发包人)提供其余部分材料;

(3)乙方(承包人)包工、甲方(发包人)提供全部材料。

1.7

工程期限：

开工日期 年 月 日;

竣工日期 年 月 日。

1.8

工程款：本合同工程造价为人民币 元，金额大写： (见附件1：附件1.《诚之龙装饰装修预算单》)。

第二条 工程质量标准

2.1

本工程质量执行国家标准GB 50096-1999《住宅设计规范》、GB 50327-20__《住宅装饰装修工程施工规范》、GB50210-20__《建筑装饰装修工程质量验收规范》等相关国家和行业标准。

2.2

装修室内环境污染控制应严格执行GB 50325-20__《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等相关国家、行业和地方标准。

2.3

其它约定标准： _____。

第三条 甲方责任

3.1

开工前天，全部腾空或部分腾空房屋，清除影响施工的障碍物。对只能部分腾空的房屋中所滞留的家具、陈设等采用保护措施，若因甲方不采取必要的保护和安放措施而造成家具、陈设的.损失，由甲方承担。

3.2

向乙方提供施工所需水、电等设备，并说明使用注意事项，水电费用由甲方承担。

3.3

负责办理施工所涉及的各种申请、批文等手续及应当由甲方支付的相关费用。

3.4

遵守物业管理的各项规章制度，并负责协调乙方施工人员与邻里之间的关系。

3.5

甲方不得有下列行为：

(1)随意改动房屋主体和承重结构。

(2)在外墙上开窗、门或扩大原有门窗尺寸，拆除连接阳台门窗的墙体。

(3)在室内铺贴一厘米以上石材、砌筑墙体、增加楼地面荷载。

(4)破坏厨房、厕所地面防水层和拆改热、暖、燃气管道设施。

(5)强令承包人违章作业施工的其它行为。

(6)其他违反相关法律法规规章等强制性规定的违法或违章行为。

3.5

施工期间甲方仍需部分使用该居室的，甲方则应当负责配合乙方做好保卫及消防工作。

3.6

对工程质量、进度进行监督检查，及时办理验收结算。

3.7

指派为甲方驻工地代表，负责合同履行和对工程质量、进度进行监督检查，办理验收、变更、登记、签证手续和其他事宜。甲方驻工地代表所签署的文件应视为甲方对有关事宜的确认。

3.8

协调做好现场保卫、消防、垃圾处理等工作，并承担相应费用。

第四条 乙方责任

4.1

参加施工图纸或作法说明的现场交底，根据施工图纸或施工说明，拟定施工方案和进度计划，交甲方审定。

4.2指派为乙方驻工地代表，负责合同履行，按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜。

乙方驻工地代表所签署的文件应视为乙方对有关事宜的确认。

4.3

严格执行施工规范、质量标准、安全操作规范、防火安全规范和环境保护等相关规定。

4.4配合甲方委托人或委托的工程监理开展工作，做好各项质量检查记录和阶段性工程验收。

配合竣工验收，编制工程结算。安全、保质、按期完成本合同约定的工程内容。

4.5

严格执行建设行政主管部门施工现场管理规定：

(1)无房屋管理部门审批手续和加固图纸，不得拆改工程内的建筑主体和承重结构，不得加大楼地面荷载。

(2)遵守物业管理规定的施工时间，不得扰民及污染环境;

(3)因进行装饰装修施工造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏、停水、停电等，由承包人承担修理和损失赔偿的责任;

(4)负责工程成品、设备和居室留存家具陈设的保护;

(5)保证室内上、下水管道畅通和卫生间的清洁;

(6)负责将装修垃圾装袋，及时清运到物业指定位置。

(7)其他相关管理规定。

4.6

乙方须提前48小时通知甲方委托的监理人员对下列关键工序进行验收，验收合格后方可进行下一道工序施工：A、材料进场 B、水路、电路改造及打压试验C、防水工程及蔽水实验D、木工收口、E、吊顶基层。以上分项工程未经监理验收，施工单位擅自进行下一道工序施工，由此造成工料损失及质量问题的由施工方承担责任。

4.7

向甲方提供项目完善、清楚规范的报价文本，根据工程实际情况由专业的报价师或报价系统提供标准报价。

4.8施工中未移交甲方之前，应妥善保护甲方提供的设备及现场堆放的家具、陈设、设施和工程成品，如造成损失，应承担相应法律责任及赔偿责任。

4.9

甲方为少数民族的，乙方在施工过程中应当尊重其民族风俗习惯。

4.10

施工过程中未经甲方同意或有关部门批准，不得随意拆改原建筑物结构及各种设备管线。

第五条 工程变更

5.1工程进行中，业主有权对原设计进行改动或对施工项目进行变更。

在未接到业主书面申请时施工单位无权变动任何设计方案及材料品质。设计方案应包括平面图、天花图、节点图、制作尺寸详图，凡无以上经甲方确认的图纸而现场私自制作的项目甲方有权拒付工程款(见附件4.《诚之龙装饰装修合同工程变更单》)。

5.2合同签定后，在施工前或施工过程中如果甲方还需增加工程项目，在增加制作之前，乙方参照原预算单价制作预算造价单并协同甲方及甲方委托的监理签字确认。

5.3增加项目所需的费用，计算在工程造价预算之内并参照工程进度款支付方式进行支付。

5.4合同签定后，在施工前或施工过程中如果甲方需减少工程项目，双方协商一致后，调整相应费用。

第六条关于工期的约定

在施工期间对合同约定的工程内容如需变更，甲乙双方须协商一致，并签署书面变更单。同时调整相关工程费用及工期。《工程变更单》是竣工结算和顺延工期的依据。

6.1

因甲方未按约定完成工作，影响工期，工期顺延，责任由甲方承担。

6.2

因乙方原因不能按期开工或中途无故停工，影响工期，责任由乙方承担。

6.3因设计变更或非甲、乙方原因造成的停水、停电、停气及不可抗力的因素，影响工期，导致停工8小时以上(一周以内累计计算)，工期相应顺延，但乙方须对导致停工的事件作书面记录并书面告知甲方，甲乙双方均不承担该责任。

第七条 关于工程质量、验收和保修约定

7.1

本工程以施工图纸、作法说明、设计变更及本合同第二条规定的质量标准及相应国家、行业施工及验收标准进行评定验收。

7.2

本工程质量应达到国家质量评定合格标准。

7.3在施工过程中分下列阶段对工程质量进行联合验收：

(1)材料验收;

(2)隐蔽工程验收(包括水、电等隐蔽工程的验收);

(3)竣工验收(包括室内环境质量验收);

(4)其他约定的项目验收。

乙方应提前48小时通知甲方进行隐蔽工程和中间工程的检查与验收，甲方自接到通知起日内组织对隐蔽工程和中间工程的验收，如甲方或甲方监理在规定时间内未能组织验收，甲方须及时书面通知乙方，另定验收日期，并承担造成的相应损失。

7.4

工程竣工后，乙方应通知甲方或甲方监理验收。甲方自接到通知起2日内组织工程验收，并办理验收、移交手续。如甲方或甲方监理在规定时间内未能组织验收，需及时通知乙方，另定验收日期。

甲方提前入住，视为验收合格，甲方应自行承担工程有关的质量问题，但乙方仍应承担合同的保修责任。

7.5

工程质量验收按照国家与海南省地方标准并以业主委托的监理公司验收结果为最终验收结果。

装饰公司协议书4合同编号:____________

签订日期:________________

甲方(委托人)：_________代表人：_________

乙方(被委托人)：_______代表人：_________

一、装饰施工项目：

1、装饰施工地点：

______区(县)______路(村)_____弄(巷)______号_____楼_____室。

2、房屋结构：_________________。

3、装饰施工内容及要求：(详见施工图纸及报价单，并以报价单为准，见附表一)。

二、工程期限及保修期：

1、工期_______天：(日历)

自_____年_____月_____日起至_____年______月______日止。

2、工程保修期：______月。

保修期自本工程竣工甲方验收合格之日起，由乙方开具工程保修单。

三、工程造价及付款方式：

工程总造价：(大写)_________(小写)_______元

其中：设计费________元，人工费_______元，材料费_______元。

合同生效时，甲方支付总价款的______%，计_____元，其余价款根据施工进度计划分期支付：

______年______月_____日前，支付总价款的____%，计______元;

______年______月_____日前，支付总价款的____%，计______元;

______年______月_____日前，支付总价款的____%，计______元;

余款：______元，工程验收后一次付清。

双方款项往来，均应出具发票(或正式收据)。

四、材料、设备的供应

1、甲方提供的材料、设备(见附表二)

本工程甲方负责采购供应的材料、设备，应为符合设计要求的合格产品，并应按施工进度计划及时供应到现场。

甲方提供的材料抵现场后，经乙方验收签字，并由乙方负责保管，由于保管不当造成损失的，由乙方负责赔偿。

2、乙方采购的材料、设备(见附表一)

凡由乙方采购的材料、设备必须与报价单中注明的品牌、规格、型号、质量、计量标准相符，并提交购货发票，经甲方签字认可后再行使用。

乙方采购的材料、设备，如不符合质量要求或规格有差异应禁止使用，如已作用，对工程造成的损失由乙方负责。

五、施工前准备细则

1、甲方

(1)开工前，向乙方提供经确认的施工图纸或工艺质量说明1份，并向乙方进行现场交底，全部腾空或部分腾空房屋，清除影响施工的障碍物。对只能部分腾空的房中所滞留的家具、陈设等采取保护措施。

(2)向乙方提供施工需用的水、电等必备设施，并说明使用注意事项。

(3)施工中使用公用部位操作，由甲方负责协调邻里关系，保证乙方正常施工。

(4)如确实需要拆革原建筑物结构或设备管线，负责到有关部门办理相应的审批手续。

(5)协调有关部门做好现场保卫、消防、垃圾处理等工作，并承担相应费用。

(6)甲方要求比合同约定的工期提前竣工时，需征得乙方同意并应支付赶工费，待签订工期变更协议、确定赶工费后再行赶工。

(7)甲方代表对工程质量、进度进行监督检查，办理验收、变更、登记手续。甲方其他家庭成员对工程及乙方的意见均需通过甲方代表与乙方接触。

2、乙方

(1)组织施工图纸或工艺质量说明的现场交底，拟定施工方案、进度计划，交甲方审定并签字认可。

(2)工程竣工未移交甲方之前，负责对现场的一切设施和工程成品进行保护。

(3)乙方委派：_______为驻工地代表，负责合同履行，按要求组织施工，协调由乙方负责的各项事宜。

六、施工安全与防火

1、甲方或乙方提供的施工图纸或工艺质量说明，应符合《中华人民共和国消防条例》和有关防火设计规范。

2、乙方在施工期内应遵守1993年7月29日的中华人民共和国行业标准《室内装饰工程质量规范》、《建筑安装工人安全操作规范》，注意施工安全。

3、由于甲方提供的图纸或工艺质量说明违反有关安全操作规程、消防条例和防火设计规范，导致发生安全或火灾事故，甲方应承担责任并承担由此产生的一切经济损失。

4、由于乙方在施工过程中违反有关安全操作规程、消防条例，导致发生安全或火灾事故，乙方应承担责任并承担由此引发的一切经济损失。

七、工程施工变更

1、工程施工过程中甲方提出设计修改意见及增减工程项目时，须提前与乙方代表联系，签订变更单后方能进行该项目施工，所引起增减费用，可在工程结束时，一并结算。

2、凡私自与工人商定更革施工内容所引起的一切后果，甲方自负，给乙方造成损失的，甲方还应赔偿。

八、工程质量、验收及结算

1、工程质量按1997年9月3日的中华人民共和国行业标准《家庭装饰质量规范》以施工图纸、工艺质量说明，设计变更的内容为合格标准依据。

2、甲、乙双方应及时办理隐蔽工程和中间工程的检查与验收手续。

3、工程竣工验收，乙方应通知甲方竣工验收。

甲方自接到验收通知3日内组织验收，验收合格办理移交手续。如甲方在规定时间内不能组织验收，需及时通知乙方，另定验收日期，但甲方应承认竣工日期，并承担乙方的看管费用和相关费用。

4、工程竣工结算，乙方应提交工程结算单及有关资料给甲方，甲方自接到上述资料5天内审查完毕，到期未提出异议，视为同意。

并在3天内结清尾款。

九、违约责任

1、甲方责任

(1)未按合同规定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料以及由甲方引起的其它原因等，除工程日期得予顺延外，还应偿付乙方因此造成停工、误工的实际损失。每停工或误工一天，甲方支付乙方工程总造价的1‰。

(2)由于甲方提供的材料、设备质量问题或规格差异，乙方向甲方提出，甲方仍表示使用的而影响工程质量，其返工费用由甲方承担，工期顺延。

(3)工程未经验收，提前使用，发现质量问题，自己承担责任。

(4)甲方未按合同的约定付款，每逾期一天，按逾期未付款的1‰支付违约金。

(5)甲方未办理任何手续，要求乙方拆改原有建筑结构及设备管线，乙方有权拒绝施工。

2、乙方责任

(1)工程质量不符合合同规定，甲方有权要求限期无偿修理或返工，造成损失由乙方负责。

(2)由于乙方原因逾期竣工，每逾期一天，乙方按甲方已累计付款的1‰支付违约金，逾期______天以上，乙方应将甲方支付的全部款项如数退还甲方。

(3)乙方应妥善保护甲方提供的设备及现场陈设和其他物品，如有损坏，应视情况予以赔偿。

(4)未经甲方同意，擅自拆改原有建筑结构或设备管线，由此发生的损失或事故(包括罚款)由乙方负责。

3、本合同生效后甲乙双方应严格履行合同所规定的各项条款，不得擅自变更或解除合同，否则违约方将付给对方工程预算总造价10%的违约金，并承担因此造成的其他经济损失。

十、争议或纠纷的处理

1、合同履行期间双方发生争议时，在不影响工程进度的前提下，双方可采取协商解决或请家庭装饰市场管理办公室及有关部门进行调解。

2、双方协商或调解不成时，双方同意由_______仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。

十一、附则

1、本合同正本一式二份，双方各执一份，副本______份，有同等法律效力。

2、本合同甲乙双方签字、盖章后生效。

十二、其它约定

1、_______________________________________

甲方：_____________乙方：______________

代表人：___________法定代表人：________

家庭住址：_________单位地址：__________

邮政编码：_________邮政编码：__________

电话：_____________电话：______________

签章：_____________签章：______________

_____年____月____日______年____月____日

装饰公司协议书5甲方：身份证号：

乙方：身份证号：

现有甲、乙合股(合伙)开办一家装修设计公司，全名为视界设计装饰有限公司，全面实施双方共同投资、共同合作经营的决策，成立股份制公司。经双峰合伙人平等协商，本着互利合作的原则，签订本协议，以供守信。

一、出资的数额：

甲方出资、占公司股份、出资的形式、出资的时间

乙方出资、占公司股份、出资的形式、出资的时间

二、股权份额及股利分配：

经双方约定，甲方占有公司股份%;乙方占有公司股份%;甲乙双方以上述占有股份公司的股权份额比例享有分配公司股利，双方实际投入股本金数额及比例不作为分配股利的依据。股份公司若产生利润后，甲乙双方可分得的利润，其余部分留公司作为资本填充。如将股利投入公司作为运作资金，以嘉达资金来源，扩充市场份额，必须经双方同意，并由甲乙双方同时进行。

三、在合作期内的事项约定

1、合伙期限：

合伙期限为年，自年月日起，至年月日止。如公司正常经营，双方五一退了，则合同期自动延续。

2、入伙、退伙，出资的转让

A、入伙：需承认本合同;需经甲乙双方同意;执行合同规定的权利义务。

B、退伙：公司正常经营不允许退伙;如执意退伙，退伙后以退伙时的财产状

况进行结算，不论何种方式出资，均以现金结算;按退伙人的投资股分60%退出。非经双方同意，如一方不愿继续合伙，而踢出一方时，则被踢出的一方，被迫退出时，则按公司当时财产状况进行结算的60%进行赔偿。未经合同人同意而自行退伙给合伙造成损失的，应进行赔偿。

3、出资的转让：允许合伙人转让自己的出资。

转让时合伙人有优先受让权，如转让合伙人以外的第三人，第三人按入伙对待，否则以退伙对待转让人

4、终止及终止后的事项

合伙因以下事由之一得终止：①合伙期届满;②全合伙人同意终止合伙关系;③合伙事业完成或不能完成;④合伙事业违反法律被撤销;⑤法院根据有关当事人请求判决解散。

合伙终止后的事项：①即行推举清算人，并邀请中间人(或公证员)参与清算;②清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙人或第三人，其价款参与分配;③清算后如有亏损，不论合伙人出资多少，先以合伙共同财产偿还，合伙财产不足清偿的部分，由法人代表出资承担。

5、纠纷的解决

人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。

四、在成立股东后，全权委托________作为公司企业法人。

五、公司今后如需增资，则甲乙双方共同出资，各占总投资额的50%。

公司伙房工作总结篇（10）

    2.优化中小企业发展的软环境,改善中小企业融资难中小企业是福建省经济增长和财政收入增长的主要贡献者,但由于中小企业由于自身和体制的原因,中小企业面临投资环境、融资环境两难的困境,发展面临瓶颈。而不同形式的私募股权投资基金对接不同发展阶段的企业,可以为中小企业的融资提供全方位的服务,满足中小企业成长各阶段对资本的需求。私募股权投资基金特有的企业管理经验和战略眼光,其进入可以提高中小企业的竞争力,并推动其成长,同时由于私募股权投资是对企业股权的长期投资,增加了直接融资的比重,优化企业的资本结构,将进一步增强企业的再融资能力。

    3.可以优化公司的股权结构,完善公司治理,快速提升企业业绩私募股权投资基金股东的进入,从被投资企业自身而言,可以帮助其加速成长,用2-3年的时间达到以往可能用10年才能达到的高度。具体表现在:首先,可以帮助企业改善股东结构,建立起有利于上市的企业组织结构、公司治理结构,完善公司的各项制度,推动企业向现代企业制度迈进。其次,私募股权投资基金的进入,其所具有的资本市场的运作经验、产业运作经验和管理经验可以帮助企业在较短的时间里快速成长,提升核心竞争力,并最终带来业绩和公司价值的提升。最后,私募股权投资基金的进入,还有助于促进企业建立有效的管理层、员工激励制度,提升管理层和员工的积极性。

    4.加速区域经济增长,增加税收收入股权投资基金的引进推动当地区域经济的事实从天津滨海新区的发展可见一斑。截止2009年10月仅一年多的时间,天津滨海新区利用其政策优势吸引在滨海新区注册的中小股权私募基金和管理公司近200家,认缴资本金近500亿元,形成了有效的聚集效应,促使天津滨海新区快速成为一个活跃的金融中心。此外,私募股权投资基金对区域经济的发展的重要意义还直接表现在对当地财政税收收入的贡献上。引入私募股权投资基金将有效提高当地区域的税收收入,包括股权私募投资基金自身所缴纳的税收,以及因其所投资企业的发展而带来的税收的增加。

    二、我国其他省市股权投资基金优惠政策的分析

    各地为了吸引和鼓励私募股权投资基金的发展,纷纷出台了各项政策,着重于从工商、税务、财政、人员激励等多个方面为私募股权投资基金予以规范并提供优惠支持,下面本文对各地的主要政策进行归纳比较分析。

    1.私募股权投资基金的工商登记

    (1)组织形式上,私募股权投资基金一般以股权投资企业或股权投资管理企业的形式来设立,各地立法一般都规定了股权投资企业、股权投资管理企业可以采用公司制与合伙制两种形式,但天津市则规定了股权投资企业可以采取公司制、合伙制、契约制和信托制四种形式,浙江省则规定股权投资管理企业应当采取公司的形式。可见,仅就组织形式而已,天津给予了私募股权投资基金最多的选择性和灵活性。

    (2)注册资本的要求,各地一般都是分股权投资公司和股权投资管理公司规定注册资本,从各地规定来看,一般都要求以货币出资,但注册资本标准并不一致。其中,以天津的规定为例我们来加以分析。天津的注册资本的相关规定具体如下:“自2006年1月1日起至2012年12月31日止,在本市注册并经备案的基金管理机构和股权投资基金。股权投资企业注册(认缴)资本不少于1亿元人民币,其中,公司制股权投资企业首期实际缴付资本不少于2000万元人民币,合伙制股权投资企业首期实际缴付资本不少于1000万元人民币;股权投资企业出资人中每个机构投资者最低认缴(出资)1000万元人民币,每个自然人投资者最低认缴(出资)200万元人民币;股权投资管理机构首期实际缴付资本不低于200万元人民币;公司制股权投资企业和股权投资管理机构还应符合法律法规对首期缴付比例的规定。股权投资企业首期实际缴付资本到位后,应由规定条件的托管银行托管。凡资本规模超过5亿元人民币或者等值外币的股权投资企业,须按照《通知》的有关规定,经市发展改革委初审后转报国家发展改革委备案。凡注册(认缴)资本在1亿元人民币或等值外币以上、5亿元人民币或等值外币以下的股权投资企业,须向市备案办申请备案,且股权投资管理机构需要附带备案。经备案的股权投资企业和股权投资管理机构,才可享受《天津市促进股权投资基金业发展办法》(津政发〔2009〕45号)规定的有关优惠政策。”从天津市的相关规定可见,其总注册资本的规定与其他省市基本一致,但其首期出资、每个机构出资人、自然人出资人的最低出资额等方面的规定则较深圳等地的规定要求更低,具有较明显的吸引力。

    2.税收优惠

    税收是影响股权投资事业发展的重要因素,为此,2007年2月15日,财政部和国家税务总局联合颁布了《关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》,对于采用股权投资方式投资于符合一定条件的未上市中小高新技术企业2年以上的,可以享受多项税收优惠政策,包括可以将投资额的70%抵扣该创投企业的应纳税所得额,且当年不足抵扣的,可在以后年度逐年延续抵扣,同时,从所投资企业获取的股息及红利利息均被视为税后收益而无须纳税。虽然国家有相关规定,但由于其适用范围受到限制,各地陆续出台了自己的税收鼓励政策。以天津市为例:

    (1)所得税方面规定:对于合伙制的股权投资基金的自然人有限合伙人适用税率为20%;自然人普通合伙人,既执行合伙业务又为基金的出资人的,取得的所得能划分清楚时,对其中的投资收益或股权转让收益部分,税率适用20%。对于公司制的基金管理机构,自获利年度起,前两年由纳税所在区县财政部门全额奖励企业所得税地方分享部分,后三年减半奖励企业所得税地方分享部分;股权投资基金投资于本市的企业或项目,由财政部门按项目退出或获得收益后形成的所得税地方分享部分的60%给予奖励。

    (2)营业税方面规定:基金管理机构自缴纳第一笔营业税之日起,前两年由纳税所在区县财政部门全额奖励营业税地方分享部分,后三年减半奖励营业税地方分享部分。

    3.其他奖励和补贴

    为了能够吸收股权投资类企业,各地还相继出台了很多奖励和补贴政策。具体包括:

    (1)资金奖励。如深圳市规定,以公司制形式设立的股权投资基金,根据其注册资本的规模,给予一次性落户奖励:注册资本达5亿元的,奖励500万元;注册资本达15亿元的,奖励1000万元;注册资本达30亿元的,奖励1500万元;以合伙制形式设立的股权投资基金,根据合伙企业当年实际募集资金的规模,给予合伙企业委托的股权投资基金管理企业一次性落户奖励:募集资金达到10亿元的,奖励500万元;募集资金达到30亿元的,奖励1000万元;募集资金达到50亿元的,奖励1500万元;享受落户奖励的股权投资基金,5年内不得迁离深圳。此外,股权投资基金投资于本市的企业或项目,可根据其对我市经济贡献,按其退出后形成地方财力的30%给予一次性奖励,但单笔奖励最高不超过300万元。这些奖励是很有力度的。

    (2)给管理人员的政策。天津市规定,基金管理机构连续聘用两年以上的高级管理人员在本市区域内第一次购买商品房、汽车或参加专业培训的,由财政部门按其缴纳的个人所得税地方分享部分给予奖励,累计最高奖励限额为购买商品房、汽车或参加专业培训实际支付的金额,奖励期限不超过五年。深圳市则规定,股权投资基金管理企业以及私募证券投资基金管理企业的高级管理人员,经市人力资源保障部门认定符合条件的,可享受我市关于人才引进、人才奖励、配偶就业、子女教育、医疗保障等方面的相关政策。

    (3)个人所得税的优惠政策。新疆自治区规定:私募股权基金公司股东缴纳个人所得税后,自治区按其对地方财政贡献的50%予以奖励,奖励资金由纳税所在地财政部门拨付。合伙制的股权投资类企业的合伙人,按照“先分后税”缴纳所得税后,自治区按其对地方财政贡献的50%予以奖励,奖励资金由纳税所在地财政部门拨付。

    (4)办公用房优惠。如深圳市规定:股权投资基金、股权投资基金管理企业因业务发展需要新购置自用办公用房,可按购房价格的1.5%给予一次性补贴,但最高补贴金额不超过500万元;享受补贴的办公用房10年内不得对外租售;股权投资基金、股权投资基金管理企业新租赁自用办公用房的,给予连续3年的租房补贴,补贴标准为房屋租金市场指导价的30%,补贴总额不超过100万元。天津市则规定:基金管理机构购建新的自用办公房产免征契税,并免征房产税三年;基金管理机构在本市区域内,新购建自用办公用房,按每平方米1000元的标准给予一次性补贴,最高补贴金额为500万元;租赁自用办公用房的,三年内每年按房屋租金的30%给予补贴;若实际租赁价格高于房屋租金市场指导价,则按市场指导价计算租房补贴,补贴面积不超过1000平方米,补贴总额不超过100万元。

    三、对福建省吸引股权投资基金的若干政策建议