个人住房抵押贷款汇总十篇
个人住房抵押贷款篇（1）
中图分类号：F83 文献标识码：A
原标题：个人住房抵押贷款提前还款风险及其影响因素分析
收录日期：2013年3月4日
一、引言
我国个人住房抵押贷款业务发展较晚，随着1998年国家住房分配货币化政策的实施，房地产市场和房地产业得到了快速发展，从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展，个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定，在我国也存在巨大的市场潜力，所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展，其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨，个人收入水平的不断提高，传统的中国人不愿意欠债，一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款，再加上近年来贷款利率的不断提高，提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响，例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此，本文将对产生提前还款风险的原因，会给商业银行带来哪些风险，银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。
二、提前还款风险的定义
提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款，导致银行现金流的失衡，造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性，会给银行带来利息收入的减少，也会造成银行资金流量的不稳定。那么，提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面：
1、影响银行的资金现金流平衡。由于提前还款行为的不确定性，使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配，对银行造成不确定的现金流，而银行需要为该闲置资金付出管理成本，造成利益损失。
2、银行的服务成本得不到补偿。如果借款人选择提前还款，银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本，其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。
3、利息收入减少。大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候，银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断，从而导致银行利息收入的减少。
三、提前还款风险影响因素分析
影响提前还款风险的因素多种多样，本文这里细分为四大特征的因素：借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中，对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为，家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕，利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。
2、贷款合同特征因素。包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人，月还款额就多，财务负担也越大，在收入不是很充裕的情况下，提前还款的可能性就越小；借款人的贷款期限越短，每个月的还款额就越高，财务负担就越重，提前还款的可能性就越小。目前，我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率，一般认为贷款利率高的借款人，利息负担就更重，提前还款的意愿就更强烈，发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种，一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重，自身的财务状况应该良好，因此提前还款的可能性就较大；而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值，贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大，财务负担重，提前还款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少，我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好，还款压力越小，导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高，贷款金额就比较多，从而反映了借款人的收入水平高，经济实力强，越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕，收入不是太高，所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段，价格也高，未来的价值上涨空间也大，说明借款人的经济状况良好，更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的，一般认为如果借款人购房是用来投资，说明借款人的经济实力强，提前还款的几率就大，而借款人购房只是为了居住，经济情况一般都不是很好，提前还款的几率就小。
4、宏观经济特征因素。包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，当房地产价格指数高时，说明该时期房价上涨幅度大，这段时间选择购房的借款人资金比较充裕，收入水平也高，提前还款的可能性较大；GDP增长率可以反映该地区的经济状况，我们认为当GDP增长率高时，说明房地产市场的繁荣发展，也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高，提前还款的能力自然也高；一般来说，当经济处于繁荣时期，借款人的收入增加，经济状况良好，借款人就有意愿去改善住房条件，导致住房周转率的提高，住房转手的情况变多，提前还款的可能性也随之上升；相反，当经济处于萧条时期，提前还款的可能性也较低。
四、提前还款风险管理对策建议
1、掌握提前还款行为规律，准确预测提前偿付率。对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立提前还款模型，量化各因素与提前还款行为的关系，估计出提前还款比率随时间的分布，进而调整相应的资产负债结构，以避免提前还款给现金管理带来的损失。
2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。目前，我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注，有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白，而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急，我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统，对借款人的提前还款行为进行监测，进而掌握我国提前还款行为的发生规律，加强对提前还款风险的管理。
3、积极推进住房抵押贷款证券化。抵押贷款证券化是国外常用的一种方式，通过对贷款规模和期限等结构的搭配，可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化，可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内，以提高风险管理效率和效果。
4、政府合适的宏观调控。政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言，其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定，有助于银行进行风险管理，并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要，从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。
主要参考文献：
[1]王重润，曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产，2002.7.
个人住房抵押贷款篇（2）
中图分类号:D922.282
文献标识码:A
一、住房抵押贷款市场存在的问题
住房抵押贷款是指购房者以所买住房作为抵押物,向住房公积金管理机构或金融机构申请的贷款,前者属于委托贷款,后者为金融机构直接发放的贷款。我国住房抵押贷款业务真正开展于90年代后期,随着我国经济的发展,对住房抵押贷款的需求在一个相当长的时期内仍将保持较快增长,住房抵押贷款已经成为各商业银行必争的业务品种和利润来源,但我们应该看到当前我国商业银行面临的住房抵押贷款存在的问题,主要包括以下几个方面:
(一)抵押物变现风险。住房抵押贷款是以借款人以所购住房为抵押,看上去似乎很安全,但我国住房二级市场尚不健全,而且房地产作为不动产流动性差,抵押物变现困难,变现成本高,现实可行性差。
(二)借款人信用风险。借款人可能遭受的任何风险几乎都可能成为贷款人的风险,例如借款人收入下降、失业、生病、死亡甚至家庭变故,影响到借款人的还款能力。
(三)银行流动性风险。住房抵押贷款期限长,而银行资金来源中的各项存款大都是短期的,短存长贷,可能导致银行资产流动性不足,出现资金周转困难。
(四)利率风险。住房抵押贷款期限长,利率风险是不言而喻的。虽然可以通过可变利率贷款方式将风险转嫁给借款人,但这又会增加借款人的违约风险。
(五)房地产市场风险。在当前我国房地产市场存在“泡沫”的情况下,由于经济景气等方面原因而导致房地产价值普遍下降,当房价跌到低于未偿还贷款的现值时,借款人可能会有意违约,在我国银行住房贷款比重如此之大的情况下必将导致银行破产。
二、部分国家住房政策的成功经验
在房地产金融市场比较成熟的发达国家,政府对住房政策市场进行调节的内容主要有:建立政府抵押贷款担保体系管理住房贷款;促进抵押融资信用升级;为低收入居民提供住房贷款的优惠;完善住房社会保障体系。西方各个国家都在竭尽所能根据本国实际情况着力解决低收入公民的住房问题。
(一)法国的零首付贷款购房政策。法国政府通过鼓励中高收入家庭买房,帮助低收入家庭租房,较好地解决了各种不同收入群体的住房问题,并采取多种政策,鼓励银行和保险公司发放住房贷款。法国政府出台了一些很好的法律条款,保护买卖双方利益。为防止交易损害、欺诈行为,法国法律规定,如房屋售价比其实际价值低41.66%以上,卖房者可在买卖合同公证后两年内要求取消交易或要求买主弥补自己遭受的经济损失等。
(二)英国的公共住房政策。英国最有特色的住房保障政策是低收入者可以“以租代购”。政府在建公房时,首先会照顾低收入者,主要体现在退税和贷款条件的优惠上。同时英国政府规定,低收入者可根据收入情况,向住房协会申请适量抵押贷款购买一套住房的部分产权,代表政府管理的住房协会拥有剩余的产权。购房者在居住期间需要向住房协会支付剩余产权的租金。当他们有能力购买更多产权时,可以向住房协会提出申请购买。
(三)澳大利亚的政府补贴政策。“公共住房计划”是澳洲政府住房资助的主要方式,用于向无力在私人市场购买住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供适宜的和他们负担得起的居所。
三、住房抵押贷款当前问题的解决对策
通过分析我国住房抵押贷款当前存在的问题和国外部分国家住房抵押贷款的成功经验,我们应该根据其市场风险的特点和规律,从防范市场风险的发生和减轻风险后果两个途径人手,促进住房消费贷款的健康发展,维护金融和经济的稳定健康运行。
(一)调节房地产市场的供需。调节房地产市场的供需,促进房地产市场健康平稳发展,是降低住房抵押贷款违约率的重要保证。在当前我国房价居高不下,供需严重失衡的情况下,提高中低收入家庭的收入和增加住房的有效供给才是良策。政府要从总体上提高中低收入居民收入,降低收入房价比,增加供给,加大廉租房和经济适用房的建设,让一部分低收入家庭,可通过租房或购买经济适用房等形式解决住房。
(二)控制房地产市场的投机。造成房地产市场风险加剧的一个主要原因投机性购房的比例过高。由于土地是不可创造的资源,具有稀缺性,所以房地产市场容易出现投机。投机导致房价上涨的同时,房价上涨又进一步引发投机,使得房价快速上涨,当泡沫吹得足够大时不合理的房价必然会下跌。故应严格控制房地产的投机,监控和限制投机性购房。
(三)完善个人住房抵押贷款信用制度。尽快建立与个人信用相关的法律制度,为个人信用制度建设创造一个良好的法律环境,征对目前我国个人信息的资料分散于各国家行政管理部门,搭建出以政府部门为主,银行系统相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系迫在眉睫。
(四)建立个人住房抵押贷款担保体系。建立个人住房抵押贷款担保体系,可有效地缓解银行所面临的违约风险。这一点可借鉴美国的成功经验,美国的个人住房抵押贷款担保体系分为政府担保体系和商业保险体系两种。政府担保体系的建立主要是为了解决中低收入家庭的购房担保问题。它对降低银行住房抵押贷款风险,扩大住房抵押贷款的发放规模起到了积极推动作用。中国可以尝试由政府牵头组建全国性和区域性的抵押担保公司,实行低收费、低盈利的运作模式,为广大中低收入家庭提供担保。由于政府担保能力有限,可在适当时期发展商业保险系统,商业保险系统的介入可减轻政府担保的压力。最终形成一个以政府机构为主的全国性贷款抵押担保网,有效解决住房市场担保主体空缺的问题。
参考文献:
1 刘萍,个人住房抵押贷款风险探析,金融研究,2002
个人住房抵押贷款篇（3）
作者简介：刘开瑞(1963－ )，男，甘肃民勤人。陕西师范大学财务学系副教授，主要从事不动金融的研究；张馨元(1986－ )，女，陕西西安人，陕西师范大学国际商学院硕士研究生，主要从事不动产金融的研究。
中图分类号：F830.589 文献标识码：A 文章编号：1006－1096(2010)03－0126－04 收稿日期：2010－01－10
个人住房抵押贷款证券化，是指贷款权益人(又称发起机构)通过风险隔离机制将流动性较低但具有预期未来稳定现金流的个人住房贷款转移给特定目标载体，由其将所持有的该资产和所产生的现金流汇集起来，形成一个资产池，并经过担保和信用加强，在对资产风险与收益进行重新分配和配置的基础上，以流通性强的抵押担保证券形式出售给投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款的融资行为(周洁，2009)。个人住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资工具，是资产证券化中出现最早也是最多的一种，其目的是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展(王战宇，2008)。
现代意义的住房抵押贷款始于20世纪70年代，目前已成为国际资本市场上发展最快、最具活力的一种金融创新产品，在各国得到了广泛的实施和应用。欧洲市场2009年前三个季度个人住房抵押贷款发行量总额为1887亿欧元，而美国的住房抵押贷款发行额为9891亿欧元。虽然受金融危机的影响，发行量有所下降，但仍是欧美资本市场最重要的投资产品之一。
中国建设银行2005年首次发行个人住房抵押贷款支持证券，进入债券市场，带动了我国资产证券化的快速发展，也引发了理论界的探讨。许多学者定位于住房抵押贷款证券化在中国推行的必要性和可行性、市场前景以及一些制度的完善等理论研究。本文从我国个人住房抵押贷款的实际情况出发，旨在设计合理的住房抵押贷款证券化的运作流程，以期为实际操作提供参考。
一、我国进行个人住房抵押贷款证券化的可行性
(一)个人住房抵押贷款证券化的理论依据
在住房抵押贷款证券化的融资过程中，交易主体面临着许多由不对称信息所带来的风险。如投资者所关心的资产结构、质量和信用评级机构的标准等问题与筹资者对证券化产品的质量相比掌握的信息较少，容易导致道德风险；商业银行在担任发起机构、贷款服务机构参与资产证券化过程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，会产生逆向选择风险(吴静，2007)。
中国人民银行于2005年了《资产支持证券信息披露规则》，有效规避了住房抵押贷款证券化过程中的信息不对称问题。其第五条规定，受托机构应在资产支持证券发行前的第五个工作日，向投资者披露发行说明书、评级报告、筹集办法和承销团成员名单。第九条规定，受托机构应与信用评级机构就资产支持证券跟踪评级的有关安排做出约定，并应于资产支持证券存续期内每年的7月31日前向投资者披露上年度的跟踪评级报告。这样信息很大程度上是透明的，投资者对资产风险性质的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不对称带来的逆向选择问题，降低了由此带来的风险损失。
根据交易成本论中企业和市场的相互替代关系，判断个人住房抵押贷款证券化是否进行必须满足：证券化业务收益与回收贷款本息进行再投资所获收益之和超过支付给各个参与主体的费用之和(吴静，2007)。财政部和国家税务总局于2006年联合了《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》，对证券化过程中的印花税、营业税和所得税问题做出了明确规定，有效地减少了个人住房抵押贷款证券化过程中的交易成本，为具体实施提供了根本动力。像信贷资产证券化的发起机构，将实施资产证券化的信贷资产信托予受托机构时，双方签订的信托合同暂不征收印花税；对非金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入，不征收营业税；投资机构从信托项目清算分配中取得的收入，应按企业所得税的政策规定缴纳企业所得税，清算发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除。
(二)我国进行房地产证券化的现实依据
在我国银行资产中，个人住房抵押贷款的质量仍是最优的。截至2009年6月，工商银行个人住房贷款高达6988.43亿元，比2008年的5973.75亿元增加了1014.68亿元，增长17.0％。个人不良贷款余额107.80亿元，增加11.87亿元，其中个人住房贷款不良额有所上升，但占不良贷款不足0.1％。建设银行个人住房贷款7149.23亿元，占贷款总额的15.8％，较上年增加1117.76亿元，增幅为18.53％，个人住房贷款不良额为42.41亿元，占不良贷款总额的0.05％。
由此可以看出，个人住房抵押贷款属于银行的优质资产，安全性相对较高，将其证券化对投资者而言风险相对较小。
个人住房抵押贷款是帮助人们有效解决住房问题的一种方式，社会效益明显，受到政府的大力支持。从房地产一级市场中的土地产权和房地产产权的改革，到市场准入、证券化的信用增级、税收的优惠等方面，政府给予政策性的支持。另外，证监会、银监会、保监会等金融监管机构监管力度的加强，各种法律法规的规范和完善，都为个住房抵押贷款证券化提供了条件。
二、个人住房抵押贷款证券化业务的流程设计
个人住房抵押贷款证券化的前期准备和后期管理都比较复杂。发行前期个人住房抵押贷款的借款人情况千差万别，借款笔数成千上万；发行后贷款的管理、资金保管、本息支付、信用评级等工作量大，因此需要建立一个符合中国金融环境的统一的个人住房抵押贷款证券化业务体系。
(一)个人住房抵押贷款证券化参与主体及其关系
个人住房抵押贷款证券化的主要参与主体：
(1)发起机构，指出售应收款用于证券化的机构。
(2)特别目的机构，是指从发起人那里购买可证券化的资产，并以此为基础发行证券的一个独立机构。它是一般不会破产的高信用等级实体，是整个证券化的核心。
(3)信用评级与增级机构，为了增强证券对投资者的吸引力，减轻和化解资产的信用风险，降低发行成本，需要对资产证券化的各个环节进行评估，并提供担保的两个机构。
(4)证券承销商，是为特别目的机构所发行的证券进行承销的实体。其作用是寻找投资公众，从而使其募集到所需的资金。
(5)投资者，是在资本市场上购买抵押支持证券的机构或个人。
一个完整的个人住房抵押贷款证券化基本运作流程包括以下环节：先由发起人选择合适的贷款组成资产池，然后组建特殊目的载体实现真实出售，有效进行风险隔离。其次需要提高资产支持证券的信用等级，在改善发行条件后，邀请信用评级机构对资产支持证券进行发行评级，再由证券承销商负责证券的发行。最后服务机构按期收取资产池产生的现金流，建立积累金以便按时对投资者还本付息。待资产支持证券到期后，还要向聘用的各类机构支付服务费。如此时收入还有剩余则按协议规定在原始权益人与SPV之间进行分配(杨正蔚，2005)。
住房抵押贷款证券化运作的基本结构流程如图1所示。
(二)个人住房抵押贷款证券化流程
1、选择合适的个人住房抵押贷款，构建资产池
我国目前没有专门从事房地产金融的银行，也没有像美国的储蓄贷款协会、互助储蓄银行类似的机构。就实践来看，目前开展房地产证券化过程中，通常会由保存有较完整的债权债务合同和较详细的有关合同履行状况的贷款商业银行来充当发起机构。
具体来说商业银行在审核和批准借款者的申请后，与之签订贷款合同，发放抵押贷款。贷款的数额、本息的偿付方式和利率的选择因购房价格、购房者经济状况和银行利率水平而定。首先，商业银行至少要从个人住房贷款证券化过程中获得手续费、服务费等收入，参与的中介机构也要获得中介费，因此住房抵押贷款的利率应高于无风险利率，即期限相同的国债收益率，否则就没有商业运作的可行性。而截止到2010年1月我国的国债收益率如表1所示。
个人住房公积金贷款基准利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；贷款基准利率5年以下的为5.76％，5年以上的为5.94％。由此可以看出，银行纳入证券化基础资产池最好是信贷资金发放的同质性高的房地产抵押贷款而并非个人住房公积金贷款。
其次，住房抵押贷款的还款方式，易采取等额本息还款法和等额本金还款法，等额本息还款法指偿还的本金和利息之和每期相等。此还款法适合于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷款人，并且每期还款额相同，归还起来很方便，因此是目前借款人选择最多的还款方式；等额本金还款法是指每期偿还的本金数额相等，同时每期付清上一还款日至本次还款日之间的贷款利息。该方式的特点是还款初期借款人负担较重，随着时间的推移每期还款金额逐渐减少，适合于已有一定积蓄但预期收入可能减少的借款人，如中老年职工家庭。
最后，由于从发放贷款到出售贷款、组成资产池、发行个人住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间，因而期限太短的贷款不适合证券化，发行中长期贷款支持债券较为合适。
2、特定目的载体、特别目的机构的设置
从个人住房抵押贷款证券化流程可以看出，特定目的载体直接与发起机构、证券承销商及投资者、担保机构、评级机构、受托管理机构相联系，是证券交易结构的核心。它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体，目的在于将用于证券化的资产从发起人手中收买，使基础资产与原始权益人自身的信用水平分离开来，即达到所谓的“破产隔离”。
国际上特别目的机构的设立形式较多，有类似于德国模式，即在商业银行内部成立特别目的机构的表内业务模式；也有些银行将证券化资产出售给其他独立的具有法人资格的特别目的机构，这是美国普遍采取的表外业务证券化模式；还有澳大利亚的准表外模式等。
我国的资产证券化业务发展时间较短，各种法律、法规还有待完善，因此应由信托公司充当SPV。这是源于信托独特的法律特质满足资产证券化对资产风险隔离的要求：一是确立了名实分离的财产权制度，即信托财产由受托人拥有，而利益却交由受益人享受；二是自由分割的受益权制度，即信托制度下受益人所享有的受益权内容由委托人自由设定，这样信托受益权利的性质是多样的，内容是自由组合的；三是确立了信托财产的独立性，我国《信贷资产证券化试点管理办法》第六条规定，受托机构因承诺而取得的信贷资产是信托财产，独立于发起机构、受托机构、贷款服务机构、资金保管机构、证券登记托管机构及其他为证券化交易提供服务的机构固有财产。可见，信托财产既不属于受托人的自有财产，也不属于委托人或受益人的自有财产，而是一种从属于信托目的并在受托人名下独立运作的财产。
个人住房抵押贷款证券具体方案，应为商业银行将需要证券化的住房抵押贷款以财产信托的方式交付给信托公司，由银行保留对信托财产的受益权。此时信托公司对住房抵押贷款实施单独记账、单独管理，并以自己的名义充当证券发行人，对外发行代表对证券化资产享有权利的信托受益证书。
3、个人住房抵押贷款证券的发售
此阶段是个人住房抵押贷款证券化过程中最复杂、参与者最多、技术要求最高的实质性阶段，包括构造完善的交易结构、进行信用增级、内部评级以及安排证券销售等步骤。
信用增级是构造个人住房抵押贷款证券化交易结构的关键内容。其实现方式分为内部信用增级和外部信用增级两类。前者主要包括超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式；后者包括备用信用证、担保和保险等方式。根据我国的国情，选择内部增级方式是比较可行的，具体实施应借鉴建行的经验，采取设定优先／次级资产支持证券的结构和设立信托储备账户来实现信用增级，即分为优先级A档、B档、C档和次级档四层结构，此设计使得投资者充分衡量了风险水平，并获得相对匹配的收益率，有效分散了证券化的风险。在储备金设置上，其设置了“信托(流动性)储备账户”、“信托(服务转移)储备帐户”、“信托(混同和抵消)储备帐户”以及“信托(税赋)储备账户”，分别用于补充现金流分配的金额不足，更换“贷款服务机构”的转移费用、弥补混同或抵消风险和支付信托财产所产生的税赋。
信用增级后，SPV应邀请信用评级机构对证券进行发行评级。信用评级机构在对贷款发放标准、借款人的资信状况、证券化交易结构等进行全面的信用风险考查后，根据评估结果确定证券的信用级别。譬如，标准普尔公司将信用等级从高到低依次为AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D级(胥清等，2009)。不言而喻，资产支持证券的信用评级越高，投资风险越低，也就越易为广大投资者所认同，发行风险也就越小。
证券承销机构的主要职能一方面是协助公开发行以住房抵押贷款为基础资产的证券、建议证券发行价格和时间；另一方面承销机构利用其对证券市场的熟悉程度，兼顾着向投资者宣传和推介相关产品、提供投资咨询等。另外，选择适当的承销机构也是至关重要的，通常应选择规模大、经营网点辐射较广、有较强债券分销能力的金融公司作为个人住房抵押贷款证券的承销机构。
4、个人住房抵押贷款证券投资机构
目前，我国已有上海、深圳两家债券交易所STAO(全国
证券交易自动报价系统)和NET(全国电子交易系统)两个交易系统，在公众投资意识、风险意识和金融意识不断增强的情况下，众多股民是证券的潜在投资者。另外，由于个人住房抵押贷款证券是以信用为支持发行证券，再辅以信用增级处理，使其证券级别较高。因此对投资安全性要求较高的投资机构，如保险公司以及医疗统筹基金、社保基金、住房公积金等各类投资基金机构成为个人住房抵押贷款证券的主要投资机构。商业银行等一般存款类机构在资金宽松的情况下可以成为投资机构，但在资金紧张的情况下，不应进行投资。而证券投资资金一般不宜选作投资者。
5、个人住房抵押贷款证券的后期管理
个人住房抵押贷款证券的借款者数量较多，且都是自然人。虽然每笔贷款数额不大，但是本人房贷的还款付息一般采用“月供”方式，即偿还本息的频率按月计算。为此，贷款服务机构必须每月收本息，资金管理机构的资金进入也应按月进行，证券登记托管机构应每月向证券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。
根据《金融信贷资产证券化试点监督管理办法》第三十六条规定，贷款服务机构可以是信贷资产证券化的发起机构。所以个人住房抵押贷款证券的贷款服务机构应该是商业银行。由于其独立于本机构的贷款，因此在管理时须单独设账、单独管理。具体职责是收取证券化资产的本金。利息和其他收入，并及时、足额地转入资金保管机构开立的资金账户。
在个人住房抵押贷款证券化交易结构中，贷款资产产生的现金，包括本金和利息，以及由此现金进行的某些理财业务带来的收益，需要由专门资金管理机构开设信托财产的资金账户保管。由于证券登记托管机构掌握不同时期各投资机构的实际持有个人住房抵押贷款证券的情况，并且具有配发证券收益的经验，所以将由该机构向投资人支付投资证券获得的收益。
三、结论及建议
个人住房抵押贷款篇（4）
鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出一些建议。
美国个贷市场业务细分
按业务种类划分
零售业务(retailoperation)个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务员发起。客户来源主要通过两种渠道,其一是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和电话促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发业务,能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占优势。
批发业务(wholesaleoperation)与零售业务不同,批发业务是指个贷机构直接从发起人手中购买打包后的个贷产品。由于其不参与个贷发起,因此能够减少分支机构、业务人员等投入,退出个贷市场的成本相对较低。在美国个贷市场中,商业银行超过5成的个贷资产来自于批发业务,但由此带来的主要问题是,较难判断和控制个贷质量,包括借款人信用和抵押物状况,且个贷产品购入成本势必会大于卖方的发起成本。
联系人业务(correspondentoperation)联系人业务和零售、批发业务的主要区别体现在服务性收益的实现时间。无论是自己发起还是外购打包个贷,联系人业务都会随即出售个贷服务权,提前实现服务性收益。这可能是因为其没有个贷服务能力,但更多的情况是,其希望通过日后还款现金流的折现,尽早回收资金,实现收益,规避风险。
按业务环节划分
个贷发起(origination)个贷发起环节始于贷款人与潜在借款人的首次接触,止于个贷合同签署。具体工作包括:市场营销(marketing),个贷申请人信用评估,抵押住宅评估,个贷担保事宜处理、个贷审批,合同文件整理和合同签署等。其中,抵押物评估和个贷担保多由外部专业机构承担。通常情况下,个贷发起环节的收益约为总贷款额的0.3%～0.4%(不包括个贷保费)。美国个贷市场,参与个贷发起环节的机构主要包括储贷机构(Savings&Loans)、个贷银行(Mortgagebank)、个贷经纪人(Mortgagebroker)和商业银行。其中,个贷经纪人在该环节扮演的是中间人角色,为个贷发起人寻找潜在借款人。有数据表明,2002年美国50%的新发起个贷都有个贷经纪人参与,该比例在个贷批发业务领域更高。
个贷服务(servicing)个贷服务是继个贷发起后的第二个环节,主要处理还款过程中的一系列服务性项目,包括还款收缴和归结、现金流管理、还款时间表更新和调整,还款延期通知和违约清算等。此环节产生的个贷服务性收益约为总贷款额的1%。在美国,涉足个贷服务的机构主要有个贷银行、储贷机构和商业银行。2002年个贷银行在美国个贷服务环节的市场份额最大,超过40%。
个贷担保(insurance)个贷担保业务主要针对两方面风险。一方面是抵押物风险,包括抵押物质量风险和抵押物产权风险,二方面是借款人风险。论文仅涉及借款人风险担保。借款人风险担保对象主要包括中低收入借款人和高贷款价值比借款人,前者通常由具备政府背景的担保机构提供特殊担保,提高这部分人群的住房信贷消费能力。如美国个贷市场中的联邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍军人管理局(VeteransAdministration,VA)和农村住房服务局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私营保险机构承担,如美国个贷市场要求贷款价值比超过8成的借款人对超额部分购买私营抵押贷款保险(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常规型个贷通常不要求借款人额外担保,只需住宅抵押,而超额型个贷的担保机构多为私营抵押贷款保险公司,从2002年美国个贷市场不同担保类型的个贷比例可以推算出,FHA在美国个贷担保市场的份额最大,超过50%,私营抵押贷款保险公司次之,约为30%。
个贷风险管理(riskmanagement)按业务环节将个贷业务细分的一个重要目的是,提高各个环节的专业化水平,通过一环环的牵制降低和分散风险。比如个贷发起机构必须保证借款人申请材料的真实性,个贷服务机构承担服务过程中的操作风险,个贷担保机构承担抵押物和借款人的可投保风险。真正的个贷风险管理环节主要针对个贷业务的流动性风险、利率风险以及无法通过担保机构完全规避的借款人和抵押物风险等。管理途径除了风险留存,组合个贷资产避险外,还可借助个贷证券化渠道,尤其是在个贷二级市场发达的国家。在美国,个贷风险管理环节的参与机构包括联邦国家抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)、投资银行以及有风险管理能力的个贷银行、储贷机构和商业银行。个贷证券化主要借助前三大机构,联邦国家抵押协会和政府国民抵押协会针对得到FHA和VA担保的个贷资产实施证券化;而联邦住房贷款抵押公司的业务主要面向未保险以及由私营保险公司承保的个贷资产。2002年美国个贷余额73%以证券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理着的个贷资产有64%实施证券化,GNMA管理着的个贷资产全部实施证券化。
个贷投资(investment)个贷投资即投资人通过资金投入,获得债权性收益。个贷投资渠道有两种,其一是预先投资(Up-frontinvestment)。资金来源主要是储蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借贷形式提供的资金和发行债券融资等。其二是投资个贷支持证券。资金来源扩展到整个资本市场。图1和图2给出了典型发达国家和发展中国家个贷资金来源及其比例。从中可以看到,相比于发达国家,发展中国家个贷资金来源较单一,主要依靠储蓄存款和政府财政支持。
美国个贷市场产品结构
按贷款利率划分
美国个贷市场最早出现的个贷利率形式为固定利率。固定利率抵押贷款的利率风险主要由贷款人承担。当市场利率上升时,贷款人会面临融资成本增加、投资收益相对减少等问题;当市场利率下降时,贷款人又可能面临提前还款风险。上世纪80年代之前,固定利率抵押贷款在美国个贷市场占据主导地位,然而随着80年代市场利率大幅上升,其所隐含的利率风险凸现,造成贷款人出现流动资金不足、资产与负债期限结构不匹配等问题。由此,贷款人开始有意识地开发浮动利率个贷产品。由于浮动利率抵押贷款的利率风险主要由借款人承担,因此相比于固定利率抵押贷款,浮动利率抵押贷款的初始利息率较低。一般情况下,下降100到300个百分点。初始利率下调幅度与浮动利率调整幅度限制正相关,与调整间隔负相关。在美国个贷市场,浮动利率调整幅度限制主要表现在每期调整幅度限制(adjustmentratecaps)和整个还款期限内的调整幅度限制(life-of-loanratecaps),而调整间隔则从半年到5年不等,典型的利率调整间隔为6个月、1年、3年或5年。多数个贷产品还会提供一段时期内的固定利率政策,被称之为混合浮动利率抵押贷款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示个贷还款期的前5年执行固定初始利率,之后每年调整一次利率。浮动利率的调整通常依据一系列表征通货膨胀水平或贷款人融资成本的指标,如一年期国债利率、融资成本指数(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美国个贷市场还有一种非主流的贷款产品,被称之为价格水平调整抵押贷款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以实际利率,而非名义利率作为个贷利率,通过调整个贷余额来补偿通货膨胀造成的贷款人放贷损失。
按承保标准划分
个贷产品承保标准大致可以分成三种,其一是所购住房抵押加政府背景的机构担保,其二是所购住房抵押加私营担保机构担保,其三是仅以所购住房抵押担保。第一种个贷产品主要用于支持中低收入家庭购买住房,通过政府背景机构的担保提高这部分人群的信用等级,增加贷款人对其提供的授信额度。典型的有美国联邦房屋管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)提供担保的各类个贷产品。其中FHA提供担保的低息个贷产品超过50种,分别面向不同的消费者或住宅类型,保费由借款人支付,而VA提供担保的个贷产品只面向曾经在战争部队中服役的退伍军人,且所购住房不能为新房,保费由联邦政府支付。第二种个贷产品主要是贷款价值比超过8成的各类贷款。典型的有美国个贷市场中由私营抵押贷款保险公司(PMI)承保的超额型个贷(JumboLoan)。第三种个贷产品即为贷款价值比不超过8成的常规型个贷(ConventionalLoan)。这三种个贷产品的市场比例见图2。
按还款方式划分
尽管个贷产品的还款方式可以多种多样,比如等额还款、等本金还款、递增还款、递减还款、期末一次性还款等,但是从差异化和实用性上看,主要包括三种主流的面向不同借款人的还款方式:等额还款、递增还款和一次性还款。其中等额还款方式最为普遍,其还款间隔可以是1年,也可以是半年或两周等。递增还款方式考虑了借款人收入递增的普遍规律,多面向积蓄不足的年轻人。尽管递增还款方式有效提高了借款人还款能力,但是其存在较大的违约风险和利率风险。一次性还款主要适用于短期的个贷产品。不同的还款方式直接影响着个贷的实际利率,影响着贷款人的风险和收益。
特殊类型的个贷产品
这里仅列举几种比较有特色的个贷产品。它们是增值分享抵押贷款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押贷款(ReverseAnnuityMortgage)和附加担保帐户抵押贷款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押贷款首次在美国个贷市场推出是在1980年。其设计理念与价格水平调整抵押贷款比较相似,同样是初始利率较低,接近实际利率,对于通货膨胀因素造成的放贷损失,通过分享通货膨胀环境下抵押住宅的增值收益来补偿。除贷款人需要承受较大的违约风险和利率风险外,借款人对增值分享抵押贷款的接受度也有限。这主要源于对住宅增值收益的评定困难。如果以出售价格为准,那么由于借款人后期装修、装饰的投入带来的物业增值收益就难以衡量;如果以评估价值为准,则评估师人为因素的影响较大,且无从验证尚未实现的评估价值的准确性。逆向年金抵押贷款1979年首次在美国个贷市场推出。其与传统的个贷产品不同,是由贷款人按月放贷给借款人,借款人在期末一次性还款,还款形式可以是放弃抵押物。附加担保帐户抵押贷款的主要特征有两个。其一是能够实现递增还款的效果,其二是借款人需要事先在贷款人处建立一个储蓄帐户,存入一定额度以上的存款。该储蓄帐户即为附加担保帐户。借款人可以利用该帐户的利息和本金还款,且享受到的存款利率高于一般的储蓄存款。贷款人借此可以吸引更多资金,且能够降低提前还款风险。
对我国个贷市场业务细分与产品结构的启示
多样化个贷市场参与机构
现阶段,我国个贷市场各类业务多集中在商业银行手中,一定程度上造成业务运作效率和利润空间无法充分发挥和挖掘,风险过于集中。参考美国个贷市场,分布在个贷业务链上的各类机构(图3)协同工作不仅有利于个贷业务风险的分散,而且使得各细分业务纵向和横向的延伸与拓展变得简单,增强了个贷市场的灵活性和适应性。我国个贷市场的发展方向也应该是细分个贷业务,引入更多专业化、差异化机构参与其中。作为个贷市场传统贷款人的商业银行可着重于个贷批发业务,多面向风险较低的借款人和抵押住宅类型放贷,选择性的参与高风险个贷品种的服务环节。
合理化个贷产品结构
我国个贷市场产品相对单一。尽管不断有新的产品推出,但是面对的借款人群和住宅类型并未有显著的差异。加之商业银行的个贷政策从规模扩张向谨慎放贷、提高个贷质量转变使得很多潜在借款人无法从个贷市场获得贷款支持。这类借款人可能是收入不高、信用等级偏低的中低收入人群,可能是储蓄存款不足的年轻人群,也可能是所购住房价格波动性较大的人群。个贷市场产品结构的不完善,还直接影响到住宅市场的产品结构。改善的途径可以是通过政府担保、贴息贷款或开辟投资渠道让资本市场的投资人进入来完善个贷市场产品结构,而非简单依靠商业银行创新个贷产品,因为这类个贷产品可能与商业银行的业务定位和风险偏好不符。
谨慎创新个贷产品
个人住房抵押贷款篇（5）
2、单位对个人的证明；
3、借款人身份证复印件（原件）；
4、借款人户口复印件（原件）；
5、（1）购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“乌鲁木齐市职工个人住房贷款产权权益抵押证明书”；
（2）购买33%的产权，需带“全产权补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房产权证复印件；
（3）购安居房（经济适用房），需带安居工程住宅（经济适用书）预销售合同复印件及原件。
6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件；
7、单位应将本单位住房公积金汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。
借款人所在单位应注意三点：
1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%；
2、个人借款不得超过购房款（100%产权或33%产权）的70%，最多不超过两万元。购安居房（经济适用房）可适当增加贷款额度。
3、贷款金额保留到100位整数。如某职工需贷款17872.33元，应为17800元，剩余72.33元可由职工个人自筹交足。
职工个人住房抵押贷款申请书
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
本人是
单位的职工，经批准购买本单位住房（安居房、经济适用房）
路
号
第
栋
单元
层
号住房一套，建筑面积
平方米，房价为
元。现已交房款
元，尚缺
元。根据《乌鲁木齐市职工个人购、建房抵押（委托）贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款
元，期限
年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息
元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。
借款申请人：
年
月
日
证
明
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
系我单位职工，夫妻双方月收入其中男方（女方）
元，该同志已参加我单位房改，并已交纳住房公积金，公积金帐号为
，截止年月公积金余额为
元。我单位愿为该同志担保。
单位公章
年
月
日
单 位 证 明
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
我单位截止
年
月住房公积金余额
元，已有
名职工支取住房公积金
元。现有
名职工需申请住房抵押贷款
元，借款人已自筹购房款
元，占购房款总额的
%。以上借款人的贷款金额可转入我单位售房款帐户，售房款帐号为
。同时，我单位保证职工个人贷款总额不超过住房公积金总额的80%。
特此证明。
单位公章：
个人住房抵押贷款篇（6）
第二条 本办法所称委托人是指广州市住房公积金管理中心；受托人是指受委托人委托办理住房公积金个人住房抵押贷款业务的商业银行；借款人是指具备本办法所规定的条件向委托人提出借款申请的自然人。
第三条 住房公积金个人住房抵押贷款，是指按规定实行了住房公积金制度或住房货币分配制度的职工，以在本市购买的自住普通住房作抵押所申请的住房公积金低息贷款。
第四条 住房公积金个人住房抵押贷款实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金义务与权利对等的原则。
第五条 住房公积金个人住房抵押贷款业务由受托人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等内容具体办理；并委托人履行本办法规定的有关权利与义务。年度贷款计划由广州市住房制度改革领导小组确定。
第二章 贷款对象和贷款条件
第六条 贷款对象，是指按规定实行了住房公积金制度或住房货币分配制度的职工。
第七条 贷款条件。同时具备下列条件者，可申请住房公积金个人住房抵押贷款：
（一）具有城镇常住户口或有效居留证件；
（二）具有按规定缴存住房公积金或参加住房货币分配的证明；
（三）银行存款达到所购住房总价款的20％以上（含20％）；
（四）具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力；
（五）签订了购买住房的合同或协议；
（六）符合委托人和受托人规定的其他条件。
第八条 每个符合贷款条件的借款人只能享受一次住房公积金个人住房抵押贷款。
第三章 贷款的额度、期限和利率
第九条 贷款额度。办理贷款，每笔贷款额度必须同时符合以下条件：
（一）按借款人在离、退休年龄内所缴存的住房公积金或所获得的住房贷币分配补贴总额计算；其配偶、同户成员或非同户的直系血亲，经本人同意，也可以计算其份内额度；
（二）经不高于所购住房评估价值的80％计算；
（三）最高贷款额暂定为16万元，今后，根据住房公积金的归集情况和社会经济发展水平进行调整。
住房公积金贷款额不足时，借款人可向受托人申请商业性购房抵押贷款，并另行签订合同。
第十条 贷款期限最长不超过20年。
第十一条 贷款利率。按照中国人民银行规定的住房公积金个人住房贷款利率执行。
第四章 贷款程序
第十二条 职工申请住房公积金个人住房抵押贷款，应到受托处填写借款申请书，并连同本办法第七条规定的有关证明文件，交受托人审查。
第十三条 受托人审查同意后，将借款申请书连同有关资料送委托人审批。
第十四条 委托人审查批准后，借款人按规定办理房屋抵押及保险等有关手续，并与受托人签订借款合同。
第五章 贷款抵押、偿还
第十五条 借款人必须将所购住房用于贷款抵押，以预售房产（期货）作抵押，应将预售房屋合同和市国土房管局出具的抵押登记备案证明交受托人保管，预售房单位在办好《房地产证》和《他项权证》并交受托人保管之前，如借款人违约，预售房单位承担连带按期偿还贷款本息责任。
第十六条 抵押房产的价值以具有资格的广州市房地产估价机构评估的价格为准；未经受托人同意，借款人已抵押的房产不得再作其他抵押或出租、转让、变卖、赠予。
第十七条 借款人在办理房公积个人住房抵押贷款的同时，又申请了商业性购房抵押贷款的，对所购房产进行处分时，所得款项须按比例偿还。
第十八条 借款人应按照借款合同偿还到期的贷款本息，超过银行宽限期仍不偿还的，受托人应按规定加收滞纳金。
第十九条 贷款采取按月偿还方式。如借款人连续6个月没有按借贷合同约定偿还贷款本息，受托人有权通知预售房单位内代为偿还。
第二十条 借款人还清全部贷款本息后，受托人应在三十日内将抵押房地产权证及其他权益文件退回借款人，并到市国土房管局办理抵押登记注销手续。
第二十一条 出现下列情况之一的，委托人、受托人可依法对抵押物进行处分：
（一）借款人违反本办法规定之条款；
（二）借款人未按借款合同规定的条款尝还本息；
（三）借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继续人、受遗赠人、监护人、或其继续人、受遗赠人、监护人，或其继续人、受遗赠人、监护人拒绝履行措款合同之条款。
第二十二条 借款人不履行借款合同时，经协商采取作价转让或拍卖方式处分抵押物的，所得价款应按下列顺序分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣除与处分抵押物有关的税款；
（三）偿还抵押人所欠贷款本息及违约金、赔偿金；
（四）剩余部分退还抵押人。
处分抵押物所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时，委托人、受托人有权向贷款人追索不足部分。
第六章 抵押物及贷款保险
第二十三条 借款人在抵押合同签订前，必须到受托人认可的保险公司办理指定险种的抵押物及贷款保险，保险金额不得少于借款额；并将受托人列为保险合同的第一受益人。
第二十四条 抵押物及贷款保险期限应与抵押期限一致。在抵押期间，借款人不得以任何理由解除保险合同，否则，受托人有权代为保险，一切费用由借款人承担，在保险期间，抵押物如发生保险责任范围以外、因借款过错而造成的损毁，由借款人负全部责任。
第七章 贷款监督
第二十五条 借款人应保证贷款专款专用，否则受托人有权提收回贷款。
第二十六条 借款事同当事人的任何一方，要求解除或变更原合同内容，应以书面形式通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。
第二十七条 借贷方之间发生纠纷时，应及时协商解决，协商不成时，当事人可依法申请仲裁或向当地人民法院提起诉讼。
第二十八条 借款人不符合贷款条件而获得贷款的，一经发现，即取消其贷款资格，由受托人追回已发放的贷款，并由委托人根据中国人民银行《贷款通则》的有关规定追究处理。
第二十九条 因受托人或委托人的工作人员不负责任。玩忽职守，而导致住房公积金贷款出现损失的，依照国家法律、法规及有关规定追究其领导和工作人员的责任。
第八章 附则
个人住房抵押贷款篇（7）
抵押人(甲方)：______________________________
住所：________________________________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
开户金融机构及帐号：__________________________
抵押权人(乙方)：____________________________
住所：________________________________________
法定代表人(或授权人)：__________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落：__________________________________
2.地号：________________________________________
3.土地面积：____________________________________
4.土地使用年限：________________________________
5.土地来源：____________________________________
6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________
7.国有土地使用证号：____________________________
8.房屋建筑面积：________________________________
9.共有权份额：__________________________________
10.房屋所有权证号：_____________________________
11.房屋预售、买卖契约号：_______________________
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至：________________________________________
2.抵押土地面积：________________________________________
3.抵押土地评估价值：____________________________________
4.抵押房屋部位：________________________________________
5.抵押房屋建筑面积：____________________________________
6.抵押房屋评估总价值：__________________________________
7.房地产评估总价值：____________________________________
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;
2.____________________________________
3.____________________________________
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提讼。
第二十五条 本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。
第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。
甲方(公章或印章)：_________________
法定代表人或个人(签字)：___________
(或授权人)
___________年__________月__________日
乙方(公章)：_______________________
个人住房抵押贷款篇（8）
抵押人(甲方)______________________________
住所：________________________________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
开户金融机构及帐号：__________________________
抵押权人(乙方)____________________________
住所：________________________________________
法定代表人(或授权人)__________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落：__________________________________
2.地号：________________________________________
3.土地面积：____________________________________
4.土地使用年限：________________________________
5.土地来源：____________________________________
6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________
7.国有土地使用证号：____________________________
8.房屋建筑面积：________________________________
9.共有权份额：__________________________________
10.房屋所有权证号：_____________________________
11.房屋预售、买卖契约号：_______________________
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至：________________________________________
2.抵押土地面积：________________________________________
3.抵押土地评估价值：____________________________________
4.抵押房屋部位：________________________________________
5.抵押房屋建筑面积：____________________________________
6.抵押房屋评估总价值：__________________________________
7.房地产评估总价值：____________________________________
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;
2.____________________________________
3.____________________________________
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第二十五条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。
第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。
甲方(公章或印章)_________________
法定代表人或个人(签字)___________
(或授权人)
___________年__________月__________日
乙方(公章)_______________________
法定代表人(签字)_________________
(或授权人)
___________年__________月__________日
合同二
甲方(银主方)
乙方(项目方)
甲方为支持乙方开发项目，协助乙方筹措建设资金，特安排资金在乙方开户行办理定期存款，开具人民币大额存单，并将存单用于乙方质押贷款。经双方友好协商，在平等、互惠、诚信的原则下，就存单用于为乙方担保贷款一事，达成如下操作协议条款，共同遵守：
一、存款金额：人民币 亿元，分批操作，首批人民币 万元。
二、存款期限：三年定期(到期收取本息)
三、存款受益人：甲方。
四、办理方式：甲方提供定期大额存单，为乙方在银行按正常的质押贷款程序进行贷款，用于乙方的项目建设。
五、贷款银行：乙方安排的贷款银行须是一级支行以上单位(不包括城市商业银行和信用社)
六、财务回报：乙方向甲方一次性支付存单面值20%的回报(中介费另行承诺)
七、存单质押风险规避：甲方开具的人民币大额存单在用于为乙方向银行贷款后，为确保甲方的资金安全，乙方所贷款的银行须向大额存单受益人出具书面“银行承诺书”(见附件)
八、本息回收：甲方所质押的存款单期满前30天，乙方应主动、积极自行平仓还贷，解除质押，保证存单受益人按时提取存款。不管乙方是否及时还贷，存款受益人(甲方)将持贷款银行签发的书面“承诺书”追索存单，提取存款本息。
九、操作程序：
(1)甲乙双方确认本操作协议条款，乙方申请的贷款银行确认签发书面“承诺书”。
(2)乙方向甲方提交：1、已确认并签署的本协议书;2、“银行承诺书”由乙方银行签署;3、乙方企业营业执照复印件;4、拟建项目可行性报告及批复立项文件等;5、贴息费用凭证。
(3)甲方受理后，(乙方贷款主体资格和贷款项目可行性认定由乙方贷款银行审查确认)即向乙方发出受理商务函，明确具体的操作日程及安排。
(4)乙方按甲方通知的地点和时间安排甲方相关人员赴乙方所在地。
(5)甲方人员到达后：1、查验乙方企业相关法律文本(营业执照、企业代码、税务登记证、贷款卡)是否齐备;2、项目批文原件与复印件是否相符;3、重点咨询贷款银行是否同意按本约定的方式办理存、贷款并按甲方提供的“银行承诺书”样本签发给存单受益人。
(六)核实无误后，甲方即在乙方指定的操作银行开设专用帐户，乙方按首笔操作资金的百分之五的标准作为履约保证金交付给甲方，待甲方首单 万元人民币的资金进入专用帐户后，再进行剩余贴息的交接;然后甲方办理转定。
(七)在甲方办理转定的同时：1、乙方应将一次性贴息(扣除已交保证金)全部交给甲方;2、甲方协同乙方与贷款银行按正常程序开具大额存单和质押贷款手续;3、乙方会同甲方在贷款银行行长办公室接受由行长和有关责任人共同签发的存款单期满前返还存款单的“银行承诺书”正本，给存单受益人持有。以上环节均在贷款银行同时办理。
十、业务操作期间，甲方相关人员的差、旅费用均由乙方承担，并预收乙方 万元操作费用。
十一、违约责任：
(1) 甲方人员到达乙方所在地后，贷款银行若不能按本条款约定方式办理存、贷款业务，甲方可自行离开，乙方所交费用不退。
(2) 甲方人员到达乙方所在地后，乙方条件具备均能按本协议条款办理，而甲方提出与本协议约定条款以外的任何条件或三个银行工作日内无款到帐。致使业务不能进行，对此甲方全额退还乙方所交费用。
(3) 甲方资金到帐收取了乙方保证金后，乙方不能按本协议第九条(七)项约定方式办理，甲方有权自行划走存款资金，保证金不予退还。
(4) 甲方收取了保证金后不按本协议第九条(七)项约定方式办理，甲方按所收保证金全额退还给乙方。
十二、末尽事宜：本协议若有末尽事宜，经双方协商形成书面补充约定条款，与本协议一并执行，并产生同等法律效力。
十三、本协议一式四份，甲乙双方各执贰份。
本协议经双方签字、盖章、乙方交付了30 万元操作费后即刻生效。业务执行完毕后，自动失效。
个人住房抵押贷款篇（9）
地址：
邮政编码：
电话：
乙方：
地址：
邮政编码：
电话：
为确保乙方与_________签订的_________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落
2.地号
3.土地面积
4.土地使用年限
5.土地来源
6.土地出让（转让、划拨）合同号
7.国有土地使用证号
8.房屋建筑面积
9.共有权份额
10.房屋所有权证号
11.房屋预售、买卖契约号
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至
2.抵押土地面积
3.抵押土地评估价值
4.抵押房屋部位
5.抵押房屋建筑面积
6.抵押房屋评估总价值
7.房地产评估总价值
第四条 甲方抵押担保的贷款金额（大写）_________元，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额（大写）元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物；乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散；
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为；
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用；
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息；
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金（包括罚息）和赔偿金等；
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行；
2._________
3._________
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人
民法院提讼。
第二十五条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。
第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。
甲方（盖章）_________ 乙方（盖章）_________
代表（签字）_________ 代表（签字）_________
地址：_________ 地址：_________
邮政编码：_________ 邮政编码：_________
电话：_________ 电话：_________
个人住房抵押贷款篇（10）
为何要在房价波动背景下针对个人住房递延贷款中的风险因素进行控制呢？对其进行控制的关键所在：①.从通货膨胀压力角度上来说，整个市场经济持续增长的物价使得社会大众生活成本呈现出了显著的提升趋势，进而导致财务情况持续恶化；②.从政府财政管理控制角度上来说，始终从紧的货币政策在无形中加大了社会大众购房过程中的压力与负担，进而造成借款人违约风险不断提升；③.现代经济社会中不断攀升的房价增长已非现阶段社会大众可承受，严重且持续的房价泡沫使得房屋价格存在较大的贬值可能性，由此而造成的抵押物风险同样是社会大众所无法承受的。基于以上分析，基于房价波动，针对个人住房抵押贷款风险进行有效的识别与控制，已成为现阶段相关工作人员的当务之急。本文现针对以上问题作出详细分析与说明。
一、房价上涨阶段个人住房抵押贷款风险分析
房地产价格上涨从本质上来说属于现代经济社会运行周期下的持续扩张阶段。在此状态作用之下，企业部门利润会呈现出较为显著的上升趋势，从而导致经营规模持续扩大，由此激发雇员人数或是雇员薪资的提升。对于社会大众而言，此种经济态势毫无疑问的带动着消费水平的提升。换句话来说，房地上涨阶段个人住房抵押贷款中借款人的整体收入水平上涨趋势明显。对于这一形势下的购房者房地产投资行为而言，其预期收益存在着无法实现的可能性，现实风险水平在下降的同时导致潜在违约风险加大，最终不利于整个房地产市场经济的健康发展。与此同时，受到房价上涨带动的整个地产市场投资交易活动行为比较活跃，此种状态下，即便个人住房抵押贷款借款人存在违约行为，其抵押物需要交由银行处置，该抵押物也并不会受到市场成交量的萎缩而无法售出。换句话来说，潜在违约风险的加大带动着潜在抵押物风险的提升。
二、房价上涨峰值阶段个人住房抵押贷款分析
房地产市场繁荣后期最直接的表现在于房价增长速度缓慢且购房利率持续提升，房价迅猛上涨阶段行为人过于乐观的预期收益在此阶段并无法得到有效实现，更为关键的一点在于：潜在于房价上涨前期的各类风险均会才此阶段转化为显示风险。受到借款人心理状态变化不连续性的影响，此阶段个人住房抵押贷款中的现实风险会呈现出瞬时性的上涨过程，并以跳跃方式延伸发展。
三、房价下跌阶段个人住房抵押贷款风险分析
在房价下跌背景作用之下，个人住房抵押贷款业务行为所存在的风险因素可以分为以下两个方面：首先，从借款人风险角度上来会所，房价下跌背景下个人住房抵押贷款借款人风险呈现出了较为显著的增长趋势，在违约行为所产生利益超越所带来损失的情况之下，借款人往往会选择依附于客观存在的利益，而放弃信用选择主动性违约，进而将潜在风险转化为现实；其次，从抵押物风险角度上来说，受到房价价格下跌影响的房地产市场交易投资行为同样会呈现出一定的下降趋势，进而导致金融机构经由抵押房地产处置行为能够有效收回抵押贷款本金及利息的可能性较小，再加之大多数有意向进行住房购买的行为者考虑到房屋价格存在进一步下跌的可能性因素，因而报以观望态度，集中表现为延期消费行为，从而将抵押物潜在风险转化为现实风险。
四、房价波动中个人住房抵押贷款风险控制分析
（一）在房价波动状态下针对个人住房抵押贷款发放进行有效控制。银行相关部门应当针对房地产市场购房价格变化趋势予以详细关注，基于房价一般性变化趋势对整个房地产市场发展趋势做出预期，从而根据变化趋势对银行业务的重点发展方向予以调整：在房价上涨较快的状态下控制个人住房抵押贷款的发放，以此尽可能的控制潜在借款人及抵押物风险。
（二）在房价波动状态下加大针对借款人的审查力度，控制借款人风险。借款人自身财务状况、信用情况以及还款能力应当是银行相关部门在针对个人住房抵押贷款进行方法之前所必须衡量的指标构成。强调针对借款人的审查作业能够最大限度的控制借款人潜在风险转为现实，进而合理控制借款人风险。
（三）在房价波动状态下关注针对抵押物的风险防范，关注抵押物贬值性风险。为最大限度的防范抵押物风险，特别是抵押物贬值风险，银行部分应当在房地产交易管理部门审批基础之上针对房产进行独立且合理的估价。在此基础之上，参照市场价格针对抵押率作出合理调整，进而防止抵押物贬值问题。
五、结束语
总而言之，在城镇居民收入水平持续提升及社会大众购房热情急剧升温的背景作用之下，我国个人住房抵押贷款业务发展日益完善。更为关键的一点在于：个人住房抵押贷款在购房价格持续性波动作用之下呈现出了多个方面的风险因素，进而直接影响着个人住房抵押贷款业务的健康有序发展。如何给予房价波动背景，针对个人住房抵押贷款风险加以严格与合理的控制，已成为现阶段相关工作人员最亟待解决的问题之一。本文针对房价波动中个人住房抵押贷款风险及其控制这一中心问题做出了简要分析与说明，希望能够为今后相关研究与实践工作的开展提供一定的参考与帮助。
参考文献：
