房地产管理工作经验篇（1）

随着城市建设的脚步不断加快，我国的房地产开发事业进入了蓬勃发展阶段，房地产开发项目数量与日俱增。在这样的发展趋势下，房地产开发企业为了在保证工程施工质量的同时，提高自身经济投资效益，在工程施工方面进行了严格的工程管理，有效减少了工程施工中违规操作、偷工减料等情况。而在社会各方面不断发展的背景下，如何保证工程管理在房地产工程中始终发挥出最大效力，是当前所有房地产工程管理部分需要考虑的问题。

1房地产工程管理的具体内容

工程建设方案的设计是房地产工程项目建设的准备工作，也是房地产工程建设所依据的标尺，其重要性不言而喻。在房地产开发建设的过程中所涉及的部门是很多的，尤其是大型的房地产施工项目，花费的时间长，涉及的部门更多。为了使多个部门之间实现协调合作，最大限度地发挥施工建设团队的人力资源、物力资源和财力资源，必须对房地产工程项目建设的各个部门进行统筹管理，使各个部门之间彼此协调，避免工作内容的冲突。在房地产工程施工完成后，要进行最终的验收工作，由施工单位向验收单位发出申请后，验收单位着手进行工程验收，验收检查应当和前期报建相统一，确定工程项目是否符合国家相关标准、是否符合工程设计方案、是否达到了应有的施工质量等，在检查合格并通过验收后，才能够对施工单位进行竣工结算。

2房地产工程管理的有效途径

当前，虽然随着房地产开发事业的不断发展，相应的房地产工程管理已经形成一定体系，但其实管理内部仍旧存在许多问题，如施工过程监管虎头蛇尾力度不够、工程开工之前相应的准备工作不到位、整体工程的管理机制缺乏科学性、后续工程完工的验收标准与工程施工前的初始标准不一致等。这些问题不仅会影响房地产整体工程施工的质量，还会形成房地产投资企业许多不必要的资金投入，因此房地产工程相关管理部门亟需针对以上问题，制定出相应有效的解决方案，并研究出更多有效合理的管理途径，避免今后管理中出现更多相关问题。

2.1提高房地产工程管理的高效性与先进性

房地产工程管理想要真正将管理效果进行提升，将工程管理变为工程施工发展的有力支撑。就需要进一步提高管理模式中的先进性与高效性。具体实施过程中应该做到如下三点：①将从前以粗略范围划分管理的模式转变为职能制管理模式。具体来说，即以每一个工程管理人员的管理能力为基础，将管理人员的管理范围、管理职责进行详细划分，并进一步确定管理者的具体管理权力，以此来提高工程管理中人力资源使用效率，帮助管理人员将自身的能力充分发挥；②设置项目经理。当前已经有小部分房地产工程开始在工程管理中实行项目经理制度，并取得了一定提升管理力度的效果，其主要是由项目总经理按照当前工程项目中的内容分别设置项目经理，并对项目经理赋予一定的管理权，让其对项目的施工各方面直接管理，而在管理权赋予的同时也连带负担相应的管理责任。这样的管理模式虽然较为分散，但同时也为管理增加了细化程度，对增强管理实际效果十分有益；③根据工程需要建设工程指挥部。因为大部分房地产工程都较为大型，其中需要进行管理的部分较多，管理起来难度较大，工程指挥部可以帮助整个工程项目进行合理分工与合理统筹，所以想要保证管理工作的有效性与完整性设置工程指挥部十分必要。

2.2选择专业能力强、认真负责的管理者

无论现代科技进步速度多快，房地产工程管理工作都需要人来完成。相关管理人员的综合素质以及相应能力对工程管理质量有着直接、明显的影响。在这样的背景下，想要真正将工程管理质量进行提升，首先要做的便是将相关管理人员的素质进行加强，或者通过考核对当前现有工作人员的素质、能力评估，使用能力强、素质高、工作认真负责的人才进行顶替。而所有工程管理人员中，最重要的便是项目经理部分，开发商方面一定要严格的经过考核筛选，并在经过一定实习期后才能确定最终的项目经理人选，以此来保证管理上层人员的质量，确保房地产工程施工顺利进行。

2.3竣工后验收与前期施工标准保持一致

为了进一步保证房地产工程的施工质量，需要在工程竣工后对工程整体进行验收，一般的工程验收标准是根据国家房地产建设相关标准与前期施工标准制定的。但目前因为房地产工程工期较长，所以普遍竣工后的验收标准与前期施工定下的标准无法统一，致使工程验收工作无法发挥出促进工程质量的实质性作用。想要保证验收标准与前期施工标准相统一，要做到：①最初的施工标准要明确、固定，要与验收标准保持一致，特别是施工中的而基础部分与各处的关键施工环节，以此来保证竣工验收的可行性；②正式进行验收工作时，工作人员要特别针对前期施工标准中罗列出的质量问题进行检查，如果因为施工中期的各种问题，对质量方面的检测标准有所变动，验收人员在则要使用更加科学的方式，灵活的进行验收，充分保证房地产的细节质量与综合质量。

3结束语

房地产工程项目的高质量管理，只有通过科学、有效的途径才能实现。房地产公司在房地产项目的整个流程中，都应当对房地产工程项目的管理工作重视起来，并积极储备专业的、负责的管理人才，采用先进的、高效的管理模式；结合市场现状、国家标准、群众需求，真正将房地产工程管理工作做好、做到位。高质量的房地产工程管理工作，不仅可以提升房地产工程项目的质量，对于我国房地产市场的发展、房地产公司的发展以及我国经济的增长具有重要的推动作用。

作者:柳国庆 单位:大同区房产管理站

参考文献：

[1]李辉.房地产企业工程管理模式研究[D].吉林大学,2015.

房地产管理工作经验篇（2）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、目前我国房地产工程中存在的问题

随着我国经济的高速发展，房地产行业的管理环境变化也越来越大了，可变因素逐渐开始增多，使得项目工程的管理的预见性和可见性都相对较差，对各类工程项目的技术要求也就变得越来越高了。房地产行业基本上属于劳动密集型的企业，产品的形成主要是依靠劳动力的投入为主，人员流动性频繁，而且房地产行业一般都只雇用项目的管理人员以及少部分的技术工人，而大多数的员工都没有固定的工作地点和工作单位，这就造成了培训上的困难，作业的水平也参差不起。并且，一个房地产的工程项目还涉及了业主方、材料供应商、分包方等各种方面，而且分包的专业分工又较为细细致，项目的工程管理难度也较大，管理上面也相对粗放，还需要多方面进行配合，才能够较好地完成整个工程项目的施工。

对于开发商而言，工程的竣工和验收也就意味着可以进行“交楼”，工程的验收也是越快办完越好的。然而，开发商经常都是在工程实施的过程中来对相关项进行验收、规划验收、隐蔽工程验收、消防验收等分环节的管理都不是很到位，到了竣工时再验收工程的资料是否齐全、结算依据是否充足，可能会造成备案的滞后或拖延交付等不良后果。

二、加强房地产工程管理的意义

工程的项目管理就是在建设开发部门在实际的工程项目建设中进行有效的全面管理。整个项目的建设都是在房地产的开发总过程的一个重要阶段，它集中了对各项工程操作的基本施工过程，其中也包括对项目工程的总管理。对于工程在整个建设中所进行的各项作业以及工作都要要进行及时控制、指挥协调、检查、和计划等，并且还要和市场以及社会等的各个方面进行联络工作。房地产工程管理的主要工作内容包括了工程的竣工验收、配合协调、质量监督以及与相关的施工单位进行招标和整体工程建设的总体设计等工作。工程项目建设的内容又是非常广泛的，其事务又较多，也相对十分的负责，其自身也具备较强的技术性和专业性，必须是具有高效能、系统化的管理才能够使整个工程的建设得以保质保量的完成。而工程的项目管理也是整个房地产建设的重要环节之一。

房地产的工程管理的意义还主要体现在：一是成本管理的积极意义，因为房屋的成本是直接决定业主购买能力的。成本过高，房屋的售价也是高的。这样，大部分的房屋就会由于售价太高而囤积起来，出现卖不出去的现象，开发商的成本也收不回来，就导致了两败俱伤的惨痛局面；二是进度管理的意义，房地产的工程进度会直接影响到整个工程的成本造价。进度太慢，施工的时间就会延长，工程的综合成本就会成倍增加，导致最后的结果就是房屋的售价再次提高，还是会影响到业主对房屋购买；三是质量管理的意义，质量应该是整个工程竣工的最后结果。质量不好，业主就不会购买，房屋的销售情况也就好不到哪里去。从以上三点就能够看出来，要确保业主对房屋的购买欲望，就必须要认真体会房地产工程管理的重大意义。

三、加强房地产工程管理的有效措施

（一）开发企业要掌握工程管理的控制权

作为房地产行业的开发商，它所拥有的核心资源及能力都主要是针对房地产所需求的预测和营销来决定的。但是无论如何，都不能放弃了对自己所销售的建筑产品本身的监管控制。开发商必须要对整个工程的建设有着全局的掌控，房地产的开发企业的工程总监应该全面性掌握工程的实时情况，制定科学合理的计划，明确建设目标，督促各参建单位保质保量地完成各自任务。首先，就要加强在设计初期阶段的造价控制，而且要定好大的原则方针，兼顾公平。在招、投标和施工的整个过程中都要对施工单位的事实情况把握好度，控制好工程的重点, 在严格按照合同执行的基础上进行变通, 对工程建设实行动态的管理, 并建立起宏观的监控思维。最后，还要强化管理公司在工程建设中的作用，进一步完善工程的管理体系。

（二）在策划阶段做深做细全局控制计划

工程在策划阶段的高级管理人员应该参与工程项目建设的全过程中，将工程、资金相互配合好，只有这样才有利于公司对工程全局的掌握。高级的工程管理人员应在策划的初级阶段就进行深度介入，将工程的建设与工程营销计划和资金计划配合好。这样才可以达到公司层面上的优化，还有利于公司层面对工程全局的掌握与统筹。而且还要对工程的全局计划进行肢解，将全局的控制计划形成各单位都可操作的指导性文件。

（三）形成组织记忆，发挥经验的作用

做一项工程项目，可能会出现很多错误，但也会有许多成功的经验，把几个人所做过得某个项目的经验总结并提升，为组织所共享，就变成了组织记忆。在工程建设的前期很多相关工作都是开发商根据法律政策来执行，建设工程的质量和工程的进度控制都是施工单位经验掌握程度的提升。想要做好一项目的工程，丰富的施工经验是不可缺少的，任何一个项目工程都是避免不了会出现错误的，如果一些人做过某个项目，并且有着丰富的工作经验，施工单位就可以利用这一点，将他们的工作经验结合在一起来提高工程的总体建设水平，然后将他们的经验共享传递给其他的管理人员，这样就可以形成本公司自己的建设体系了。

结语：

随着国内市场需求的不断增加，房地产行业的市场竞争也日益激烈，中国的房地场也开始进入了一个全新的阶段。正如大家所知的那样，房地产工程项目是一个施工周期长，技术含量很高的综合工程，在房地产项目的每一个阶段，都必须要对其进行严格的工程管理。房地产工程的管理是房地产开发的一个重要组成部分, 也是保证项目安全的必要措施，还是按质按期完成的有效保障, 只有对房地产开发工程的全程进行了有效的监管，才能够保证工程完成的质量,也能够更加有利于房地产行业和建筑行业的健康发展。

参考文献：

[1] 王晓鹍.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].山西建筑，2010,36（29）:226-227. [2]

[3] 周海．浅谈房地产工程管理的几个关键点[J]．中国科技博览，2010，（32）：49-50.

房地产管理工作经验篇（3）

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产管理工作经验篇（4）

一、目前我国房地产工程中存在的问题

随着我国经济的高速发展，房地产行业的管理环境变化也越来越大了，可变因素逐渐开始增多，使得项目工程的管理的预见性和可见性都相对较差，对各类工程项目的技术要求也就变得越来越高了。房地产行业基本上属于劳动密集型的企业，产品的形成主要是依靠劳动力的投入为主，人员流动性频繁，而且房地产行业一般都只雇用项目的管理人员以及少部分的技术工人，而大多数的员工都没有固定的工作地点和工作单位，这就造成了培训上的困难，作业的水平也参差不起。并且，一个房地产的工程项目还涉及了业主方、材料供应商、分包方等各种方面，而且分包的专业分工又较为细细致，项目的工程管理难度也较大，管理上面也相对粗放，还需要多方面进行配合，才能够较好地完成整个工程项目的施工。

对于开发商而言，工程的竣工和验收也就意味着可以进行“交楼”，工程的验收也是越快办完越好的。然而，开发商经常都是在工程实施的过程中来对相关项进行验收、规划验收、隐蔽工程验收、消防验收等分环节的管理都不是很到位，到了竣工时再验收工程的资料是否齐全、结算依据是否充足，可能会造成备案的滞后或拖延交付等不良后果。

二、加强房地产工程管理的意义

工程的项目管理就是在建设开发部门在实际的工程项目建设中进行有效的全面管理。整个项目的建设都是在房地产的开发总过程的一个重要阶段，它集中了对各项工程操作的基本施工过程，其中也包括对项目工程的总管理。对于工程在整个建设中所进行的各项作业以及工作都要要进行及时控制、指挥协调、检查、和计划等，并且还要和市场以及社会等的各个方面进行联络工作。房地产工程管理的主要工作内容包括了工程的竣工验收、配合协调、质量监督以及与相关的施工单位进行招标和整体工程建设的总体设计等工作。工程项目建设的内容又是非常广泛的，其事务又较多，也相对十分的负责，其自身也具备较强的技术性和专业性，必须是具有高效能、系统化的管理才能够使整个工程的建设得以保质保量的完成。而工程的项目管理也是整个房地产建设的重要环节之一。

房地产的工程管理的意义还主要体现在：一是成本管理的积极意义，因为房屋的成本是直接决定业主购买能力的。成本过高，房屋的售价也是高的。这样，大部分的房屋就会由于售价太高而囤积起来，出现卖不出去的现象，开发商的成本也收不回来，就导致了两败俱伤的惨痛局面；二是进度管理的意义，房地产的工程进度会直接影响到整个工程的成本造价。进度太慢，施工的时间就会延长，工程的综合成本就会成倍增加，导致最后的结果就是房屋的售价再次提高，还是会影响到业主对房屋购买；三是质量管理的意义，质量应该是整个工程竣工的最后结果。质量不好，业主就不会购买，房屋的销售情况也就好不到哪里去。从以上三点就能够看出来，要确保业主对房屋的购买欲望，就必须要认真体会房地产工程管理的重大意义。

三、加强房地产工程管理的有效措施

（一）开发企业要掌握工程管理的控制权

作为房地产行业的开发商，它所拥有的核心资源及能力都主要是针对房地产所需求的预测和营销来决定的。但是无论如何，都不能放弃了对自己所销售的建筑产品本身的监管控制。开发商必须要对整个工程的建设有着全局的掌控，房地产的开发企业的工程总监应该全面性掌握工程的实时情况，制定科学合理的计划，明确建设目标，督促各参建单位保质保量地完成各自任务。首先，就要加强在设计初期阶段的造价控制，而且要定好大的原则方针，兼顾公平。在招、投标和施工的整个过程中都要对施工单位的事实情况把握好度，控制好工程的重点， 在严格按照合同执行的基础上进行变通， 对工程建设实行动态的管理， 并建立起宏观的监控思维。最后，还要强化管理公司在工程建设中的作用，进一步完善工程的管理体系。

（二）在策划阶段做深做细全局控制计划

工程在策划阶段的高级管理人员应该参与工程项目建设的全过程中，将工程、资金相互配合好，只有这样才有利于公司对工程全局的掌握。高级的工程管理人员应在策划的初级阶段就进行深度介入，将工程的建设与工程营销计划和资金计划配合好。这样才可以达到公司层面上的优化，还有利于公司层面对工程全局的掌握与统筹。而且还要对工程的全局计划进行肢解，将全局的控制计划形成各单位都可操作的指导性文件。

（三）形成组织记忆，发挥经验的作用

做一项工程项目，可能会出现很多错误，但也会有许多成功的经验，把几个人所做过得某个项目的经验总结并提升，为组织所共享，就变成了组织记忆。在工程建设的前期很多相关工作都是开发商根据法律政策来执行，建设工程的质量和工程的进度控制都是施工单位经验掌握程度的提升。想要做好一项目的工程，丰富的施工经验是不可缺少的，任何一个项目工程都是避免不了会出现错误的，如果一些人做过某个项目，并且有着丰富的工作经验，施工单位就可以利用这一点，将他们的工作经验结合在一起来提高工程的总体建设水平，然后将他们的经验共享传递给其他的管理人员，这样就可以形成本公司自己的建设体系了。

随着国内市场需求的不断增加，房地产行业的市场竞争也日益激烈，中国的房地场也开始进入了一个全新的阶段。正如大家所知的那样，房地产工程项目是一个施工周期长，技术含量很高的综合工程，在房地产项目的每一个阶段，都必须要对其进行严格的工程管理。房地产工程的管理是房地产开发的一个重要组成部分， 也是保证项目安全的必要措施，还是按质按期完成的有效保障， 只有对房地产开发工程的全程进行了有效的监管，才能够保证工程完成的质量，也能够更加有利于房地产行业和建筑行业的健康发展。

房地产管理工作经验篇（5）

第二条本办法适用于本市行政区域的房地产开发建设。

第三条市建设行政主管部门负责本市房地产开发的行政管理工作，并组织实施本办法。

计划、国土房管、规划、环境保护、市政园林、工商等行政管理部门，在各自的职责范围内，协同做好房地产开发管理工作。

区、县级市建设行政主管部门按照职责负责本行政区域内房地产开发活动的监督管理。

第四条在本市从事房地产开发的企业应当依法取得经规划行政管理部门确认的房地产开发用地，并按照国家有关规定取得房地产开发企业资质。

第二章房地产开发企业资质

第五条房地产开发企业资质按照国家有关规定的条件分级评定。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后的一个月内，按照国家和省的有关规定到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，按照国家和省的有关规定对备案的房地产开发企业核定资质等级。

第六条在本市市辖区范围内从事房地产开发的企业，应当具有三级以上房地产开发企业资质。

第七条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列资料到市或者县级市建设行政主管部门申请领取暂定资质证书：

（一）申请报告及开发企业资质申报表；

（二）营业执照复印件；

（三）企业章程；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）房地产开发项目资本金验资报告；

（六）技术、经济管理人员的资格证书和劳动合同；

（七）有关法律、法规规定的其他证件。

在本市市辖区范围内从事房地产开发的企业，按照不低于三级资质的注册资本和人员条件申请暂定资质证书。

第八条房地产开发企业的暂定资质证书有效期为一年，在有效期满前三十日内向市建设行政主管部门申请核定资质等级或者延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过二年。

第九条房地产开发企业发生分立、合并的，应当自工商行政管理部门办毕变更手续之日起三十日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。

房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人的，应当自发生变更之日起三十日内，向原资质审批部门办理资质变更手续。

第十条禁止隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或者涂改、出租、出借、买卖资质证书。

第十一条建设行政主管部门每年应当对本部门核定资质的房地产开发企业的下列情况进行检查：

（一）房地产开发经营业绩，包括年度完成房地产开发投资额、开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积的情况；

（二）房地产开发项目资本金到位、使用和工程技术人员、经济管理人员的配备情况；

（三）遵守房地产资质证书管理、开发建设项目验收规定的情况；

（四）土地闲置和工程停缓建情况；

（五）对群众投诉的处理情况；

（六）遵守规划、土地、统计、城市管理等有关法律、法规的情况。

第十二条经检查，符合原资质条件，没有本条第二款、第三款规定的不良开发行为和情形的，维持原资质。

经检查，有下列情形之一的，由原资质审批部门责令限期整改，整改达标的，维持原资质；整改未达标的，视情节轻重予以降低资质等级或者注销资质证书：

（一）不符合原资质条件的；

（二）不按时、不如实报送统计报表的；

（三）开发建设项目未经验收或者验收不合格而交付使用的；

（四）在商品住宅交付使用时，不出示综合验收合格证、不按照规定发放商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书的；

（五）对群众投诉的经查明有过错的行为不依法及时纠正的；

（六）发生过重大工程质量事故的；

（七）因违反规划、土地、城市管理等有关法律、法规受到处理的。

经检查，有下列情形之一的,由原资质审批部门注销资质证书；

(一)连续两年没有房地产开发经营业绩的；

(二)不申报资质年检的。

建设行政主管部门经资质检查，应当将处理的结果予以公告。

第十三条房地产开发企业提出资质升级申请，市或者县级市建设行政主管部门应当在资质年检时一并办理或者上报审批。

第十四条市或者县级市建设行政主管部门办理资质核定、年检和资质升级申请等手续，应当自收到申报资料之日起三十日内完成。

第三章房地产开发建设

第十五条房地产开发项目实行项目手册管理制度。

房地产开发企业应当自取得开发项目《建设用地规划许可证》之日起十五日内，向建设行政主管部门领取《房地产开发项目手册》，并按照项目手册的要求如实填报开发项目的建设进度和相应的事项。

市、区、县级市建设行政主管部门可以对其项目手册所载事项进行检查。

房地产开发企业应当在资质年检时将项目手册送市或者县级市建设行政主管部门备案。项目手册记载的内容作为房地产开发企业资质年检的依据之一。

第十六条房地产开发项目应当建立资本金制度。房地产开发企业的开发项目资本金不得低于项目总投资的百分之三十，其中自有流动资金的比例不得低于项目总投资的百分之二十。房地产开发企业申报商品房屋建设计划时，应当提供有资格的资产评估机构依法审核的资本金证明。

第十七条房地产开发项目纳入计划管理。房地产开发项目计划分为预备项目计划和正式项目计划。相关行政管理部门应当按照计划管理的规定，房地产开发项目的计划安排。

房地产开发企业应当向相关行政管理部门办理商品房屋建设计划备案手续，房地产开发企业凭备案回执办理其后续手续；相关行政管理部门在备案时对属于国家规定的严格控制的房地产开发项目，应当在接到申请备案资料之日起五日内通知相关部门和单位。

第十八条房地产开发企业应当在取得规划行政管理部门核发的《建设用地规划许可证》以后，向相关行政管理部门办理商品房屋建设预备项目计划备案手续。

列入商品房屋建设预备项目计划的房地产开发项目，房地产开发企业在向土地行政管理部门办理《建设用地批准书》、向规划行政管理部门办理《建设工程规划许可证》后，方可向相关行政管理部门办理商品住宅建设正式项目计划备案手续。

已办理商品房屋建设正式项目计划备案手续的，房地产开发企业方可向建设行政管理部门办理施工许可手续。

第十九条房地产开发企业应当在规划、土地、建设行政管理部门规定的期限内办理房地产开发项目的各项审批手续，并按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行房地产项目开发建设。

房地产开发企业未经原批准部门同意延期，未按照规定期限办理房地产开发项目的各项审批手续或者未动工开发建设而闲置的土地，由市人民政府另行制定处理办法予以处理。

第二十条房地产开发项目配套建设的基础设施应当与商品房同步建设，同时交付使用。

房地产开发企业列入年度商品房屋建设计划的基础设施投资，不得低于当年商品房屋计划投资的百分之十。对于没有完成上一年度的基础设施建设计划的，建设行政主管部门应当在该企业的项目手册中注明，建设、规划、国土房管等行政管理部门对其新的商品房项目不予审批。

第二十一条房地产开发企业转让项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件，并到土地行政管理部门办理转让手续，缴纳土地转让税费。

第二十二条房地产开发项目的土地、规划、施工、销售许可文件的使用人名称应当一致。

依法转让房地产开发项目的，受让人应当持开发项目的土地使用文件，办理规划、施工、销售等许可文件的变更手续，并凭变更后的许可文件办理项目手册变更手续。

第四章房地产开发项目验收和交付使用

第二十三条商品住宅建设项目应当经综合验收合格后，方可交付使用；其他商品房屋建设项目应当经竣工验收合格后，方可交付使用。

分期开发的商品住宅建设项目，可以分期进行综合验收。

第二十四条房地产开发项目按工程设计文件和合同的约定事项建成后，房地产开发企业应当按规定组织勘察、设计、施工、工程监理等单位，对房屋建筑及规定配套建设的基础设施工程进行竣工验收。

第二十五条房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件报市或者区、县级市建设行政主管部门。

第二十六条房地产开发企业申请商品住宅建设项目综合验收，应当符合以下条件并提供有效文件：

（一）已办理商品住宅建设项目的竣工验收备案；

（二）持有供电、供水、管道供气部门的准许使用文件资料，已按规范设置门牌、配备邮政信箱等，具备居民基本生活、居住条件；

（三）已通知有关单位接收或购置按规划要求配套建设的基础设施；

（四）商品住宅建设项目范围内施工机具、建筑余泥、剩余构件全部拆除、清运完毕，环境整洁。

第二十七条建设行政主管部门自收到综合验收申请之日起十五日内，完成综合验收。对综合验收合格的项目，核发综合验收合格证，同意交付使用；综合验收不合格的，建设行政主管部门应当提出整改意见。

第二十八条房地产开发企业在商品住宅建设项目交付使用时，应当同时向购房业主出示综合验收合格证，提供商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

第二十九条商品住宅质量保证书应当按照法律、法规的规定，载明保修范围、保修期和保修单位等内容。

第三十条房地产开发企业应当按照商品住宅质量保证书的约定，承担商品房屋保修责任。保修期内，因房地产开发企业的过错给购房业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十一条房地产开发企业按规划要求配套建设的基础设施，应当按规定由有关部门接收或者购置。办理移交管理手续后，房地产开发企业不再承担移交项目的维修、管理费用，但属保修期内的维修费用和另有约定的除外。

第五章法律责任

第三十二条违反本办法未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，以及将未经验收或者验收不合格的商品房屋建设项目交付使用的，分别依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条、第三十六条、第三十七条的规定处罚。

第三十三条市或者区、县级市建设行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，由所在单位或者上一级行政机关责令限期改正，并可对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予批评、通报批评或者行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）不按本办法第五条、第七条、第八条、第十一条、第十三条、第十四条规定办理房地产开发企业资质核定和年检手续的；

（二）不按本办法第九条规定办理房地产开发企业资质证书变更手续的；

（三）不按本办法第十二条规定对房地产开发企业进行处理和公告的；

（四）不按本办法第二十七条规定组织综合验收或者验收合格后不按时发给综合验收合格证的；

（五）其他、、的行为。

第六章附则

第三十四条本办法自2003年8月1日起施行。

附：

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》有关条款

第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

2．《城市房地产开发经营管理条例》有关条款

房地产管理工作经验篇（6）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

随着国民经济快速发展，我国房地产事业空前繁荣，大量房地产开发项目涌现。然而房地产项目的质量受诸多因素的影响，项目设计、人员素质、材料质量、施工管理、施工工艺、施工环境等均会对项目质量造成不同程度的影响，另一方面，房地产项目的投资具有不可逆转性，项目质量若达不到预期要求会造成不可挽回的经济损失，直接影响了施工项目的经济效益和社会效益。可见房地产开发项目的质量管理是一项复杂性、专业性、系统性极强的工作。因而研究房地产开发项目的有效管理模式、管理对策，对于房地产项目的开发极为关键。本文从全过程管理的角度对如何进行房地产开发项目的质量管理与控制进行了探讨，分别从决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶提出了房地产开发项目的质量管理与控制对策。

一、房地产开发项目决策阶段的质量管理与控制

房地产开发项目的决策阶段主要是编制房地产项目建议书、编制项目可行性研究报告以及项目策划书等，决策阶段的质量控制与管理是否到位，对于整个房地产开发项目是成功有着重要的影响。为了做好决策阶段的质量管理与控制，应就房地产开发项目建立前期工作成果质量评审制度，以便对项目建议书、可行性研究报告、项目策划等进行严格的审核，并在审核过程中吸取相关部门及专家的建设性意见，从而对决策阶段的工作成果进行优化和完善。前期工作成果质量评审应包括自我评审、内部评审和专家评审三个环节：首先，编制前期报告的工作人员首先对自身工作成果进行评价和总结；其次，负责编制前期报告的组织应对工作成果进行审核评价；最后，再由开发企业组织相关专家对前期工作成果进行评审，提出完善建议并做好相关记录。

二、房地产开发项目设计阶段的质量管理与控制

房地产开发项目的设计质量对房地产工程的质量有着决定性的影响，强化设计质量控制对于避免工程病害、减少变更、控制工期均有重要的意义。对此，应强化对项目设计质量的跟踪和审核，首先，设计人员应对招标文件、设计合同、相关批文、施工技术规范、地质勘探资料等进行深入研究和审核；其次，施工设计完成后开发商及相关部门应对设计方案进行审核，一方面要分析设计方案的经济性、可行性和功能性，另一方面也要注意设计方案中是否存在过分设计和设计不足的问题，并就如何进一步修正和完善设计方案提出意见和建议以弥补设计方案的不足，提升项目设计方案的科学性。

三、房地产开发项目施工阶段的质量管理与控制

施工阶段是决定工程质量的关键阶段，该阶段的质量控制应注意以下几个问题：一）强化过程控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

二）推行技术责任制。为了提升房地产开发项目施工阶段的质量控制成效，应在施工过程中推行施工现场技术责任制，将施工质量目标合理细分，将细化的技术控制目标和施工质量目标落实到每个施工班组乃至每个施工人员，使施工现场人人各司其职。技术人员与施工管理人员应及时与各班组管理人员进行协调和沟通，掌握施工过程中出现的问题并及时解决，同时每道工序完成后要进行严格的验收检查，对不符合要求的部分进行及时补救并对相应施工人员和班组进行惩罚，对施工质量控制情况良好的班组和个人予以适当的奖励。三）强化施工工艺控制。房地产开发项目的施工工艺（施工工序）是经过科学的研究和设计的，要使工程施工质量符合设计要求应严格按照工艺要求进行施工。首先，对于影响项目整体质量的关键施工环节，应安排专人管理和控制，强化全过程控制，严格按照施工规范和设计要求进行操作；其次，现场技术质检人员要及时提取施工产品相关数据，判断施工质量是否达标，并就下一步的质量控制对策工作进行计划和研究。

四、房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理与控制

房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理应做到以下几点：一）分项竣工验收。对整个项目中较为关键的分项工程，应按照施工合同和设计要求对施工成果进行验收和评定，严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收；二）分部工程验收。分项工程验收后，通过分项工程验收结果按照工程质量评价标准可得出分部工程是否符合质量等级要求，从而判断是否可以验收；三）竣工验收。分项工程验收和分部工程验收后，对分项工程和分部工程验收所得质量等级进行统计和分析，在依据工程设计要求、工程外观质量等判断项目的外观、结构功能、安全性是否合设计质量等级的要求，并判断是否可以验收。

五、总结

综上所述，房地产开发项目的质量是决定其投资收益和社会效益的关键因素，因而强化房地产开发项目的质量管理与控制有着很强的现实意义。房地产项目的质量受房地产项目从决策到竣工各个环节的影响，因而实施全过程控制不失为提升项目质量管理成效的有效途径，本文将房地产项目划分为决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶四个环节，并分别提出了相应的控制对策，期望为房地产开发项目的全过程质量控制提供可行的参考。

参考文献：

[1]章赞顺、刘庆锋.房地产开发项目管理和质量控制.[J].中国房地产业.2012（4）：11

房地产管理工作经验篇（7）

一、加强房地产市场宏观调控

（一）加强房地产业发展规划和计划管理。根据城市总体规划、土地利用总体规划科学编制房地产业“十二五”发展规划及年度发展计划，并将其纳入我市国民经济和社会发展规划。

（二）建立和完善住房供应和保障体系。积极发展普通商品房，加快建设廉租住房，严格规范经济适用住房，适当建设安置性住房与公共租赁房，不断满足人民群众住房需求，促进社会经济又好又快发展。

（三）坚持房地产业发展的基本原则。实行政府调控与市场调节、改善民生与促进经济发展、旧城改造与新区建设、开发建设与环境保护相结合。

（四）严格控制和规范私人建房。城市规划区内农村村民建房，实行统一规划、合理布局，统一在居民点建设；市中心城区严禁私人建房，经鉴定确系危及人身安全的危旧房屋，纳入城市提质改造和土地储备计划，由市人民政府收购后拆除；因建设征地需要征收的房屋，按照市政府办《关于印发市中心城区集体土地房屋拆迁安置房（居民区）统一建设管理办法的通知》的规定实行集中统一安置。

严禁无资质开发和在集体土地上从事房地产开发经营活动。

（五）建立健全房地产市场领导小组成员单位联席会议制度和房地产信息制度。房地产市场领导小组成员单位每月5日前应将上月房地产市场相关数据报送领导小组办公室。领导小组每季度召开一次会议，分析房地产市场状况，研究有针对性的调控措施，房地产市场动态信息，引导房地产市场平稳健康发展。

二、提升房地产项目建设水平

（一）鼓励成片规模化开发。按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，合理确定房地产开发项目的规模，鼓励成片开发。建设项目用地应符合经批准的控制性详细规划。对于建设项目用地面积小于3000平方米的，不能批准单独建设，国土资源、规划部门不得办理土地出让和规划报建审批手续，应纳入成片统一开发范围。确无法调整合并的，其土地用于城市绿化或其他公益事业建设。

（二）优化项目设计方案。开发建设项目的规划设计和建筑设计方案应向社会公开招标。临街建筑和标志性建筑应根据项目位置，结合城市风貌规划进行形象设计；标志性建筑物夜间景观亮化工程应纳入设计方案，并同步建设。规划部门组织设计方案评审时，应当邀请发改、住房和城乡建设、房地产、国土资源、城管、环保、消防等部门参与。经评审通过的设计方案不得擅自修改；确需修改的，由规划行政主管部门组织重新评审。设计方案评审结果应当向社会公示。

（三）开发项目建筑设计方案必须符合国家有关建筑设计和节能、环保的强制性规范。城市主干道临街面不得设置开放式阳台，不得管网、空调等设备。临湖、临河开发项目，要做到不推山、不填水，切实保护生态环境。住宅小区的建筑设计，应包含燃气、太阳能、给排水等管线和排油烟的专用管道设计。新城区严格实行雨水、污水分流，污水排放必须接入城市排污管网。

（四）加强住宅开发项目配套建设的监管。凡新建（含改、扩建）的住宅小区，应当按经批准的控制性详规和其他相关规定配套建设物业、社区办公用房和教育、文化、体育、环保、卫生、消防、电信等设施，并与主体工程同步设计、同步建设、同期交付使用。否则，规划部门不得办理规划手续，住房和城乡建设部门不得办理施工许可和进行工程竣工验收，房地产部门不得办理房屋权属初始登记。

（五）推广精装房。引导和鼓励房地产开发企业采取住宅一次装修到位或菜单式装修模式新建商品房。

（六）实行商品住房“一户一验收”。商品住宅工程在综合验收前，建设单位应组织施工和监理单位进行分户验收，已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收。分户验收合格的，出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》；分户验收不合格的，建设单位不得申请单位工程竣工验收。

房地产开发项目竣工后，由市政务服务中心组织住房和城乡建设、国土资源、规划、房地产、城管、园林、消防、人防、环保等部门对照规划审批许可内容，对项目进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收，以及验收不合格的，不得交付使用。

商品住宅在交房时，开发商必须向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。

三、加强房地产开发经营企业及其从业人员管理和培育

（一）严格房地产市场准入制度。从事房地产业经营活动必须取得相应的企业资质，从事房地产营销、策划、中介、工程建设和服务的人员必须持有相应资格证书。凡不具备开发企业资质的，国土资源、规划部门不得为其办理开发项目土地出让、规划审批手续；企业持有相应资格证人数不符合法律法规规定的，房地产部门不得为其颁发相关资质证书。

（二）加强房地产企业动态管理。完善房地产企业信用档案，实时记录和公示企业信誉情况，并将其作为资质定级、晋级、年检的重要依据。房地产应及时督促企业整改不良行为，整改不到位的，注销其资质。

（三）培育房地产企业品牌。通过体制、机制和管理创新，培育和壮大房地产企业。鼓励房地产企业通过整合、兼并、入股等形式进行联合重组，逐步淘汰竞争力不强、规模效益低下的房地产企业，促进房地产企业提质升级。

（四）提升人员素质。房地产部门应会同人力资源和社会保障部门制订房地产行业从业人员和进城务工人员培训计划，明确年度培训任务，建立培训基地，确保培训质量；严格实行房地产从业人员持证上岗制度，建立健全房地产企业从业人员信用档案，不断提高房地产从业人员的整体素质。

（五）切实维护企业合法权益。依法支持房地产企业正常经营活动，及时依法处理群众投诉，严禁强行摊派和“索、拿、卡、要”。

四、提高物业管理水平

（一）全面推行专业化物业服务。住宅小区、党政机关及企事业单位用房应全面推行专业化物业服务，扩大专业化物业服务覆盖面，任何单位不得聘用无资格证书人员从事物业管理服务。选聘物业服务企业，应严格依法采取公开招标或协议招标的方式进行。

（二）充分发挥社区在物业管理中的监督、指导作用。物业管理纳入社区工作范畴，社区居委会应加强对辖区内住宅小区业主委员会和物业服务企业的监督、检查，指导其搞好住宅小区的精神文明建设、计划生育、社会治安综合治理、公共安全等方面的工作。房地产部门在指导成立业主委员会和办理物业服务企业资质定级、晋级、变更手续及日常考核时，应当听取社区居委会意见；加强与社区居委会的协作，调处物业管理服务纠纷，共同做好物业管理工作，为居民创造安全、舒适的居住环境。

（三）保证物业和社区居委会办公用房。开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案时，同时进行审定。物业管理方案应当明确物业管理用房和全方位电子监控设备建设内容，超过10万平方米的住宅开发项目应当同时明确社区工作用房。

（四）严格执行有偿物业服务制度。物业服务企业应当利用电子监控设备加强对服务小区全方位、全天候的监管，服务费应严格按照约定的收费标准收取，确需调整标准的，应按法定程序进行。业主应及时、足额缴纳服务费，业主委员会应当督促业主履行缴费义务。

（五）严格室内装饰装修管理。业主装修房屋，其装修方案必须先经房地产装饰装修管理机构批准。严禁不按装修方案施工或破坏房屋结构行为，确保房屋使用安全。

五、优化市场服务监管体系

（一）规范房地产项目报建、收费服务。严格落实一站式报建、一票式收费制度，推行一票式收取销售环节税费制度。

（二）严格执行房地产项目建设公示制和服务责任制。房地产开发企业应当按要求制作房地产开发项目公示牌，并在项目建设现场公示。房地产开发项目立项后，相关部门应对项目的建设、销售、交付进行全方位监管和服务。

（三）建立行政执法联合查处机制。房地产单一违法行为，由相关职能部门查处；涉及多个部门的，由市政府分管副市长和副秘书长组织规划、住房和城乡建设、国土资源、房地产、工商、区政府（管委会）等部门单位联合查处，形成打击合力，坚决遏制房地产违法违规行为。

（四）规范房地产开发项目资本金、预售款和维修资金管理。项目资本金、预售款和维修资金必须严格按规定标准缴存，任何单位和个人不得侵占和挪用。

（五）加强商品房销售和价格管理。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预售款性质的费用等形式变相预售商品房。办理预售许可时，要如实申报销售价格。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

房地产管理工作经验篇（8）

    房屋租赁关系是我国经济关系的一部分,其健康稳定的发展是保障我国经济建设可持续性发展的一个重要方面。纵观现实生活中小产权房的房屋租赁,租赁双方一般对房屋租赁合同的约定内容,往往则重于租赁物的交付使用及租赁期限、租金的多少以及租金的支付时间等问题,对于小产权房而不符法定的房屋出租条件以及该小产权房是否经过竣工验收和消防验收合格等事宜则未能引起重视,而这些未能引起租赁双方重视的相关问题又恰恰是小产权房屋租赁合同中存在较大风险的问题,一旦引起纠纷,不但不容易处理,还有可能导致租赁双方陷入旷日持久的诉讼。故笔者认为有必要对此作些触及。

    一、因未能依法取得房屋所有权证的法律风险

    案例:文某某夫妇将其原有的三层房屋拆除后重建成15层的楼房,因该15层的楼房是未获相关行政管理部门审批同意而建,故其拥有的房屋所有权证仍然是原三层房屋的所有权证。某公司于2010年5月与文某某夫妇签订租赁合同一份,约定由某公司承租文某某夫妇该房屋的第八层作为公司办公用房,同时约定了租期、租金的支付时间与数额,以及未经出租方同意承租方不得转租与违约责任等条款。合同签订后,某公司一边准备公司筹建的申报资料一边装修房屋,待房屋装修完毕到工商部门申报并递交公司成立登记的资料时,因没有房屋租赁证而未能通过工商登记遂引发纠纷。《中华人民共和国房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第53条规定,房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。第61条同时规定,在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《城市房屋权属登记管理办法》第5条也规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。上述法律规定表明,房屋出租,出租人必须是拥有该出租房屋所有权证书、并依法享有对该出租房屋行使占有、使用、收益和处分权利的权利人。但现实生活中处于城市中的小产权房,由于其自身的特殊性大多数属于违法建筑,故不可能依照《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定到当地人民政府房产管理部门申请登记并获得通过,也就无从获得房屋所有权证书。而《房地产管理法》第53条又明确规定“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”故此,没有获得房屋所有权证书的小产权房对外出租,我国法律是不予认可的。更何况《城市房屋租赁管理办法》第6条明确规定“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。”《城市房屋租赁管理办法》第13条还规定,房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。第17条同时规定,《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的赁证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法的赁证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

    很显然,未能依法取得房屋所有权证的小产权房在出租过程中,不仅办不到《房屋租赁证》,而且也不能作为承租人从事生产、经营活动和用于居住的合法场所。因此,未能依法取得房屋所有权证的小产权房的租赁行为是不受我国法律所保护的,一旦引起纠纷,必然导致租赁合同无效。其法律风险显而易见。

    二、未经消防验收合格的法律风险

    案例:蔡某某三人将其自建的晖X大厦(有历史遗留违法建筑申报材料)经与承租方周某某、吕某某协商出租给周某某、吕某某开办商场,双方签订的租赁合同约定了租期、租金支付与违约责任等。在签订租赁合同后,承租方便进场装修。由于当地公安消防部门认为该出租标的物——晖X大厦违反了《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)第11条的规定,遂对其下达了《责令限期整改通知书》。由此,租赁双方引发了租赁合同效力之争议。

    该出租标的物系按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的,其3层以上的商住楼已通过消防安全验收,但1-3层的消防安全验收需待其商业功能确定后,由业主或出租方向公安消防部门申报消防安全验收。然本案的出租方蔡某某三人在与周某某、吕某某签订租赁合同前并未向公安消防部门申报该大厦1-3楼层的消防安全验收。我国《消防法》第13条规定, 依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。

    第15条还规定,公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。

    公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内,根据消防技术标准和管理规定,对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。

    最高人民法院( [2003]民一他字第11号)《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(以下简称 [2003]民一他字第11号)也规定,关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

    依上述法律规定与司法解释而言,虽然小产权房并不是必须经过消防验收的房屋,但小产权房的出租除租用者为自身居住之外的用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,承租人就必须向当地公安消防机构申报消防安全检查并经当地公安消防机构经消防安全验收合格,方可承租经营。依 [2003]民一他字第11号之规定,租赁标的物的小产权房虽然经消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件,但由于小产权房属于违法建筑性质而未能取得房屋所有权证,故当地公安消防机构在对承租小产权房开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所进行消防安全验收时,为杜绝安全隐患,必然要对小产权房的消防安全同时进行消防验收,一旦小产权房的消防安全验收不合格时,承租方因不能达到其经营宾馆、饭店、商场之目的,继续履行租赁合同只能说是空中楼阁。因此,小产权房未经消防验收合格的法律风险不容忽视。

房地产管理工作经验篇（9）

近年来，柳州市房地产业在迅猛发展的同时，有关房地产的投诉量也与日俱增。据不完全统计，2011年，市住建委通过书面、口头、电话等各种方式接到的房地产投诉问题295件，其中，房屋质量问题占比最大，总计177件，占投诉总数的60%。通过对这些投诉问题的处理，我们深深认识到妥善处理和解决好房地产开发项目的质量投诉问题，考验着我们的工作职责和执政管理能力。本文试就这方面问题提出一些处理意见和建议，以期达到抛砖引玉之目的。

一、加强房地产开发项目质量管理的重要性和必要性

1、贯彻科学发展观、提高执政管理能力的需要

近年来，在国家大力发展房地产业的大环境下，自治区、市政府不断加大对房地产业的扶持力度，柳州市房地产业平均每年以20%以上速度增长。“十一五”期间，全市房地产投资达496.28亿，是“十五”期间的五倍；全市商品房屋销售面积1247.03万平方米，是“十五”期间的179.79%。进入“十二五”以来，虽然国家不断加大对房地产业的调控，柳州市房地产业的发展势头业始终呈现持续稳定的发展态势。2012年1～6月柳州市完成房地产投资99.88亿元，同比增长15.51%。由于柳州市城市建设的快速发展，大量商品房竣工投入使用。由于开发规模急剧扩大，大量企业迅猛增加，难免企业良莠不齐，很容易导致房屋质量问题不断出现。因此，如何加强对这些企业行为和市场行为的管理，尽量减少和杜绝质量问题的产生，是我们贯彻科学发展观，提高政府部门的执政管理能力的现实需要。

2、关注民生、服务民生的应尽职责

房屋建筑工程质量直接关系到广大业主的日常生活和生命、财产安全。很多普通家庭耗费全部积蓄后，才可以购买到一套住宅。如果所居住的房屋存在这种那种的质量问题，居者不但难以安居，更加难以乐业。百姓的事情无小事，我们必须树立全心全意为人民服务的宗旨，在出台各项管理制度、处理质量投诉问题时，更多的要考虑百姓的切身利益，在开展监管工作时，全面落实各项质量管理措施，努力提高项目工程质量，确保百姓能够买好房，住好房，努力构建和谐社会。

二、房地产开发项目质量投诉的主要内容

在市住建委处理的房地产开发项目质量投诉案件中， 因房屋质量问题引发业主投诉的房地产开发项目不在少数。这些被投诉的项目中，有交付使用满5年以上的，也有刚刚交付使用的。业主投诉内容大致可分为几类：

一是主体工程质量问题。这类问题很少但极其严重，存在严重的安全隐患。如柳石路某项目3栋楼均出现框架柱质量问题。

二是配套工程质量问题。这类问题发生所在的部位一般在电气、管线、电梯、装饰装修工程等。主要有：变电器损坏；饰面板安装不牢固；管道线路设计不合理等。又如：桂中大道某项目的变电器损坏导致小区多次停电、锦绣路某项目的排污管道频繁堵塞。

三是影响房屋使用功能的质量问题。主要有：屋顶漏雨、外墙渗水、房屋使用功能设计不合理等。如：磨滩路某项目15栋楼房每一栋都出现漏水现象，光明路某项目一些单元房屋的厕所窗口直接面对另一单元房屋的客厅。

四是影响房屋美观的质量问题。主要有：一般裂缝、面层空鼓、抹灰层脱落、装饰粗糙等。如：桂柳路某项目的不少房屋自交房时就有裂缝，墙面抹灰用手指轻抠，都会掉粉。

五是环境质量问题。如城站路某项目变电器噪音污染。

三、房地产开发项目存在质量问题的原因

房地产项目开发是一个较为漫长的过程，在整个开发期间，都存在可能导致开发项目出现质量问题的因素。究其原因，主要有以下几方面：

1、土地招拍挂阶段管理松散

一直以来，柳州市在房地产开发土地招拍挂时，基本上是价高者得，至于拍地单位是否是房开企业、资质是否达到开发规模的要求，都没有限制。一些单位拿到地后，才匆忙组建房地产开发企业。不少企业为了符合资质审查的人员条件，经常是在组建公司时才临时招聘工作人员，或者通过人员挂靠凑数，公司管理松散。由于项目管理不到位，给质量问题的发生埋下隐患。另外，一些企业资质不高，却开发超越其资质等级的项目，这种情况更容易导致质量问题的产生。

2、项目设计不合理

在房地产开发项目中设计规划条件、前期的可行性研究报告、市场调查报告、项目的产品市场定位，是方案设计的依据。一些企业调查不够充分，产品定位不够准确，设计标准不高，设计时考虑的人性化不够，由此引发为被业主投诉的质量问题。

3、项目建设监管不到位

一是工程建设市场行为混乱。目前，柳州市共有各类建筑施工企业144家，加上各种外来企业，数量就更多。由于产业集中度低，使得柳州市建筑企业的同质化竞争严重，非常容易导致承包市场过度竞争，各种挂靠、随意压低中标价及暗箱操作时有发生。企业中标后，与建设单位签订“阴阳合同”，通过这种方式向建设单位让利，也成为行业的惯例。一些工程由于层层转包，工程造价不断被压低。施工单位为了保证自己的利润，只有偷工减料，不断降低工程的质量标准。

二是项目各方主体行为不规范。主要表现是：建设单位违反合同约定，拖欠工程费用、对分项工程随意进行分包、为了尽快完工，人为缩短工期、擅自修改设计文件；施工单位为偷工减料，以次充好，在建筑工程施工过程中管理松懈，管理紊乱；监理单位没有依法履行监理职责，未严格执行各项监督制度和规定。

三是配套建设监管有缺失。自2004年国务院取消综合验收制度后，柳州市消防、规划、人防、环保等法定的单项工程验收继续开展；市质监处主要负责对主体工程进行质量监督，项目红线内的配套管线、设施设备、小区道路、绿化等配套工程，则没有单位实施监督。在市住建委处理的投诉问题中，有相当多的问题就是由于配套建设不完善所引起的。

四是新技术、新材料在应用时，一些质量问题没有及时控制。如：由于生产技术要求较高，一些生产质量不过关的空心砖大量投入使用后，容易导致房屋墙壁漏水、渗水和出现裂缝等质量问题。又如：由于新能源、节能产品不能正确使用，所产生的一些质量隐患问题让不少建设单位存在畏难情绪，影响工程质量。

四、加强柳州市房地产开发项目质量管理的对策与建议

1、加强对房地产开发企业的监管和引导

一是加大对建设单位开发行为的监管力度。防止质量问题的产生，首先要加强对建设单位的管理。建设单位在项目开发的整个过程中，自始至终占据主导地位，其作为项目实施管理的总牵头单位，要根据事前确定的设计、施工方案，组织设计、施工、监理等单位加强安全质量管理，确保工程安全质量。

二是加强对房地产开发企业参加土地招拍挂的管理，鼓励企业做大做强。目前，柳州市正在推进经济升级和城市转型，将由传统生产型城市向现代宜居城市转型。要将过去那种只重视招商引资的粗放型的管理模式，转变为以招商引资和加强行业管理相结合的工作模式。在招商引资时，应选择那些高素质、有实力、有诚信的投资者参与柳州市的城市建设，城市转型才能更有质量保障。因此，凡参与房地产开发土地招拍挂的企业，要求其必须具备与开发规模相适应的开发资质，否则不予参与竞拍；凡不具备开发企业资质的企业，如投资公司、财团等，必须与相应资质等级的企业组成共同体，以开发企业的名义参与竞拍。在提高土地招拍挂门槛的同时，鼓励企业做大做强做优，引导企业树立品牌形象，开展诚信经营。

三是改变招商引资管理机制。目前，柳州市为了解决外来企业投资落地问题，都要求企业在本市成立独立的公司法人。一些外来企业在开发项目时，不能使用原公司的资质等级，必须重新成立新公司，导致超资质开发的现象不断出现。一些本地公司为了迎合各城区政府完成投资任务的需要，也在项目所在城区设立新公司，企业设立多个子公司，经营过于分散，难以形成品牌效应，项目开发的品质也难以保证。

2、加强对勘察设计的引导

一是通过投诉案例改进设计。根据历年来房地产行业投诉案例中所涉及到的设计方面的各种问题，由市住建委牵头规划、园林、消防、人防等各有关部门，有针对性地提出完善和改进设计的措施，要求设计单位应用到设计工作中，避免设计不合理的问题重复出现。

二是引导物业服务企业开展前期介入。物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主（使用人）及物业服务的角度，向建设单位和设计单位提出合理化建议，使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业服务的需要，从而避免质量问题的出现。如：柳州市华林君邸小区就是前期介入较为成功的例子。

3、加强项目建设过程的监管

一是规范建筑市场行为。针对建筑市场一些多年未能解决的顽症如：违法转包、分包、挂靠等行为，借鉴先进城市的管理方法，不断制定和完善柳州市建筑市场管理制度，规范建筑市场行为，在市场管理的环节上最大限度地避免质量问题发生。

二是完善质量监管制度。首先要建立综合验收监督机制，加强对配套工程的监管。虽然国务院在行政审批制度改革中取消了房地产开发项目综合验收制度，但值得注意的是，《城市房地产开发经营管理条例》第18条关于进行综合验收的规定，多年来并未被取消或修改。因此，我们认为，审批制度的改革应该只是改变综合验收的监管方式，而不是全盘取消综合验收。事实上，全国多个城市一直没有中断开展综合验收监管工作。郑州市、无锡市要求电力、自来水、热力、燃气、邮政、通信、有线电视等配套基础设施工程的专业经营单位按照合同约定，积极配合开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设，验收合格后向开发企业出具相关证明文件。这一做法值得我们借鉴。其次要改变原来竣工验收在前，规划核实在后的管理方式，严格规划核实。房屋建筑工程项目必须先经规划部门规划核实认可后才可以组织竣工验收，确保规划条件全部落实，如：落实社区用房、活动中心、幼儿园等公建配套设施建设，落实绿化、道路建设指标，防止出现违章建筑。第三要建立商品房交付使用合格审查制度。《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，商品房经核查符合交付使用条件的，由建设行政主管部门出具通过交付使用竣工验收的通知，房地产开发企业取得交付使用竣工验收通知后方可将商品房交付使用。

三是积极研究新技术、新材料的应用，及时解决实践中出现的质量问题。我们应该以科学发展观的态度贯彻国家节能减排各项政策，不能一味盲目地应用新技术、新材料，应该切实提高房地产开发行业的科技含量。针对新技术、新材料在应用过程中容易出现的质量问题开展研究，采取有效措施避免质量问题的出现。

4、加强对交付使用环节的监管

一是要适时推出柳州市《商品房买卖合同》（示范文本）。住建部于2000年《商品房买卖合同》（示范文本）多年来一直没有更新，已经不能适应形势发展要求。我市一些开发项目所签订的合同内容五花八门，一些格式合同内容明显侵犯购房人合法权益。为了切实保护购房人的合法权利，有必要尽快推出柳州市《商品房买卖合同》（示范文本），结合实践中出现的问题，对住建部示范文本进行完善，通过完善合同条款，有效解决在交付使用环节容易出现的房屋质量问题的法律纠纷。

二是严格执行物业承接查验制度。严格执行住建部《关于印发〈物业承接查验办法〉的通知》（建房[2010]165号），建设单位应当依法完成项目竣工验收备案，并与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作后，才可以向购房人办理物业交付使用手续，防止不合格或者半成品的房屋交付给业主。目前，全国多个城市，广西区内桂林市、贵港市的物业承接查验工作开展得较好，一些城市在开展承接查验管理时，开发项目未取得主管部门对承接查验的确认意见的，不得办理房产证。由于工作及时到位，房屋质量投诉纠纷明显减少。

5、建立权威有效的柳州市房地产开发项目质量投诉问题的管理协调机制

一是建立由各有关主管部门联合监管的工作机制。

目前，较为有效的工作机制是建立企业诚信档案信息系统。成都市通过建立信息平台，一方面，宣传诚信企业，引导行业的健康发展方向；另一方面，被记录了污点且尚未改正的企业，在今后的土地招拍挂、银行贷款、工商年检等各种经营行为将受到限制。同时，购房人可以随时了解企业的诚信状况，污点企业在商品房销售时也将大受影响。通过诚信系统这个工作平台的建立，政府各有关部门形成了齐抓共管的监管合力，切实加强了企业的行业自律行为，较好地规范了房地产开发市场秩序。

房地产管理工作经验篇（10）

第二条  本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条  在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。

第四条  房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第五条  市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。

县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。

区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。

土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章  房地产开发企业

第六条  房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。

房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。

第七条  设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）注册资本不低于500万元；

（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。

第八条  设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）已按本办法规定取得开发项目；

（二）注册资本不低于该项目投资总额的30％。

开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。

第九条  外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。

第十条  设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。

第十一条  房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第十二条  房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：

（一）企业资质等级申报表；

（二）企业资信证明；

（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；

（四）企业统计年报资料；

（五）其他有关文件、证明。

第十三条  房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。

第十四条  房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。

第三章  房地产开发项目

第十五条  建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。

第十六条  建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。

第十七条  开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。

第十八条  房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。

第十九条  房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第二十条  建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。

第二十一条  房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：

（一）土地使用权出让金；

（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；

（三）综合开发管理费；

（四）地段差价；

（五）法律、法规规定的其他税费。

第二十二条  开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。

前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。

开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。

第二十三条  综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。

综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。

第二十四条  凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。

房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。

第二十五条  自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。

第二十六条  进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。

禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。

第四章  房地产开发建设

第二十七条  房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。

第二十八条  房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。

第二十九条  房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。

房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第三十条  房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。

第三十一条  建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。

第三十二条  单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。

第三十三条  房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。

第三十四条  房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

第三十五条  住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）开发项目计划执行情况；

（二）城市规划设计条件的落实情况；

（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（四）单项工程的工程质量验收情况；

（五）拆迁安置方案的落实情况；

（六）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第三十六条  参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。

第五章  房地产经营

第三十七条  转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第三十八条  转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。

第三十九条  房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。

第四十条  房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第四十一条  商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。

第四十二条  商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。

第四十三条  房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第六章  罚则

第四十四条  违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下罚款。

第四十五条  违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第四十六条  违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。

第四十七条  违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条  违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得1倍的罚款。

第四十九条  违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额1％以上5％以下的罚款。

第五十条  违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处5万元以上10万元以下罚款。

第五十一条  违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第五十二条  国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五十三条  当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。