房地产月度总结篇（1）

房地产月度总结120--年是房地产市场注定不平凡的一年，今年4月份我在房地产低谷时期进入了这个行业。越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务力。从一个对房地产一无所知的门外人，到一个专业的置业顾问，在这短短的一个月的时间里，收获颇多，非常感谢公司的每一位同仁、组长和领导。

工作在销售一线，感触最深的就是：保持一颗良好的心态很重要。良好的心态是一个销售人员应该具备的最基本的素质吧，良好的心态也包括很多方面。

1、控制情绪

我们每天工作在销售一线，面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，不能将生活中的情绪带到工作中，以一颗平稳的心态去面对工作和生活。

2、宽容

人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾事之间，同事、朋友之间也难免有争吵、有纠葛。只要不是大的原则问题，应该与人为善，宽大为怀，学会宽以待人。

3、上进心和企图心

上进心，也是进取心，就是主动去做应该做的事情。要成为一个具备进取心的人，必须克服拖延的习惯，把它从你的个性中除掉。企图心，当欲望产生的时候，就会产生企图心;如何将企图心用好，必须好好的学习。

保持一颗良好的心态，积极的心态、向上的心态，去面对工作、面对生活;好好工作、好好生活。

房地产月度总结2在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为----企业的每一名员工，我们深深感到某某企业之蓬勃发展的热气，某某人之拼搏的精神。

某某是----X销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，某某很快了解到公司的性质及其房地产市常作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，某某同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于某某年与某某公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，某某同志积极配合某某公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为月份的销售---奠定了基矗最后以某某个月完成合同额某某万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，某某同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

----X年下旬公司与----公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，某某同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与某某同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

----年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

房地产月度总结3生活不是为了工作，但工作是为了更好的生活!回首以往让我感到很心酸，我没有多大成就!出来参加工作已经有两年半了，根据当初我给自己的期望，来对比目前的现实状况，简直是让人太失望了，这又中了一句话：希望越大失望越大，在此我接受了一切冷笑与嘲笑。

20--年6月至今一直在----从事房地产经纪人工作。在这里我学到了很多新东西，认识到了自己的不足，综合来说，在工作中我缺乏计划性，目标性不强，缺乏执行力，心态还是很浮躁，人际关系没有很好的去运用，主观意识不够强。所以我认为07年是很失败的一年，我在失败的过程中，一定要善于发现问题，解决问题，很多事值得忏悔，我一定要痛改前非，相信在20--年我会活出最精彩的自己，我一定会成功的!相信自己我是最棒的。

用一句自己感触很深的话来概括这个总结：生活不去学会享受就得去学会忍受。

工作总结：

首先是业绩方面：从08年6月—12月这七个月的时间我共做了30716，平均每月做了4388元，虽然完成了公司规定的最低任务，但离我个人规定的平均每月8000的任务还有很大一段距离。主要原因是个人能力不够强，其次是，受全国房价整体上涨、银行加息、实施新政等等因素影响了我们的二手房销售。

其次是工作中遇到的问题：由于我们--x店成立时间不长，许多工作还不是很完善，比如说在硬件问题上，我们的电脑老化、不够用，没有相机拍房源图，这给我们的工作带来很多不便。业务上，缺少培训，做为业务员总会有一个疲惫期，需要不断的培训，不断的进步，这样才能跟上业务的需求，再加上我们--店都是年轻人，年轻都有一个共同的缺点—容易情绪化，这就更需要公司按时给他们做培训，增加我们的自信心。电话上，我们的电话不够用，话费过少，严重影响我们的业务进展。管理上，我们缺少一个真正的管理者。我们现在的店长既要负责管理又要做自己的业务，这样是两头都顾不过来，严重影响了整个团队成绩，希望领导们能改变一下店长的职责，管理与业务分开，只有这样才能提升整个店的业绩，提高公司的收益。后绪工作上，我们公司设计的“流水式”工作程序是不错，但我们实行情况却不好，特别是-部让我们难以接受，态度不好，工作效率缓慢。工资上，随着物价的上价，我们的腰包越来越扁，希望公司能在原有工资制度上给我们上调一下工资。

再就是我的工作心得：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，关键看你有没有恒心。所以说做业务员一定要有一个乐观的心态，经得起打击，永不气馁，要具有良好的应变能力、协调能力，要做到对工作热心、对客户耐心、对成功有信心。

最后是行业分析：20--年是二手房动荡的一年，主要有五个方面的因素：第一是全国房地产市场大环境的影响。第二是房地产供需矛盾依然突出。第三新户籍制度放宽，外来购买一手房的人增加。第四是新开楼盘销售价格普遍较高。销售均价也都在每平方米12000元以上。第五是新政策的实施，银行加息、明确第二套住房贷款的认定条件，最低计税价提高等

综上所述明年二手房市场会先萎缩后复苏，第一季度交易量会明显减少，但价格不会有太大的波动，必竟好地角就这么一点，可开发的地越来越少，要想在好地角买房只能买二手房了，所以说我们这一行业的市场前景还是非常广阔的。租赁市场前后肯定会受到较大的影响，我们得抓住这一机遇，做好明年的租赁工作。特别是我们--x店，离----基地很近，我们要利用好这一千载难逢的机会团结一致，共同做好周围的租赁工作。

房地产月度总结4在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为------企业的每一名员工，我们深深感到-----企业之蓬勃发展的热气，-----人之拼搏的精神。

----是------销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌?t诠?玖斓嫉陌镏?拢?---很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗!口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，x已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于----年与----公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，积极配合----公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为--月份的销售高潮奠定了基础。最后以----个月完成合同额----万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，----从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。地产营销部工作总结范文

----年下旬公司与------公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出--火爆场面。在销售部，--担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个!多月时间的熟悉和了解，-x立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与----x和其他销售部成员的努力是分不开的。

----年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

一、竞争楼盘分析：

1.曼谷阳光是由青岛康城置业有限公司开发的楼盘，07年底动工，08年4月26日在即墨正信花园举办开盘仪式，康城置业在即墨开发过康城花园，为中档楼盘。

曼谷阳光主要特点为框架结构，大部分户型可间隔。户型以中小户型为主，包含40平米的超小户型。

项目优势：位于鹤山路，仅靠服装市场，交通比较便利，比较适合投资。户型小，均价和总价较低。

项目劣势：离服装市场太近，居住环境差。一二层均为网点房，约10m高，3-6层为住宅，噪音较大，不适合一般居住。顶层为平层。户型方面：部分户型采光不好。

营销手段：推广上突出区位优势，服装市场、小商品城、利群、佳世客等，强调投资优势。媒体以户外高炮和报纸平面媒体为主，4月春季房展也有亮相。销售上，以“首付3.9万，月供430元”为卖点，吸引年轻投资者。对马山新城来说，该项目竞争优势不明显，楼盘档次较马山新城低。

2.硕辉苑与马山新城项目位质乡邻，区位优势相同，但是价位较低，且采用交定金、可退方式，对马山新城冲击力度较大。

推广上以户外鹤山路道旗、即墨电视台字幕广告为主。

3.润发家园剩余房源较少，目前竞争力不大，将要开二期，二期以中小户型为主，与马山三期存在竞争。

目前基本已不做推广，依靠口碑宣传。

二、本项目现阶段发展情况总结

1、来电、来访、成交总结分析

本月来电79通，来访148组，至4月24日成交20套。至4月30日，成交27套。 来电统计：

本月主要来电渠道为户外、网络和电视媒体。本月月初在即墨电视台投放电视字幕广告，收到较好效果。与上月相比，来电来访总量有所降低，应加大广告投放力度。在月底对所有户外媒体画面进行更换，加入三期销售信息，同时自21日起继续投放字幕广告，月底投放电视广告片。本月已于25日半岛半版报广，26日投放墨城咨询整版广告。报纸来电38通，来访2组，来电主要询问三期销售信息。

来访统计：

分析：来访户外仍是影响业主来访的直接因素，朋介、路过、附近等也占有相对较高的比例，由于网络和电视媒体的投放，也带来了一定的来访。本月对马山高炮、灯杆旗等户外媒体进行更换，在延续宣传项目“骄傲”主题形象的同时，加入三期小户型预售信息，加大了来访量。因此在下一阶段应加强对销售信息的传播和老客户的维护。

下一阶段推广重点： 1.

对电视媒体进行投入，在即墨电视台《即墨新闻》投放30秒贴片广告，对字幕广告随时更新。 2.3.

对网络信息进行全面更新，加入现售和预售信息。 加大对老客户的维护力度

成交客户分析： 面积需求：

年龄分析：

购买原因：

成交因素：

分析：马山新城项目成交客户仍以即墨当地个体经营业主为主，年龄集中在30-40之间，购买目的主要为改善居住环境，投资所占比例较小。同时有部分业主购买原因为落户和子女上学。从成交客户年龄来看，30-40岁的客户为主要成交客户群，多为个体经营者，多次置业，改善住房为主要需求。影响业主购房的关键因素为品牌、地段、户型。置业顾问在企业品牌和户型方面加强引导的同时在售楼处加大对企业品牌形象的宣传。

2、当月推广总结：

(1) 媒体广告情况

本月月初在即墨电视台投放字幕广告，4月1日-7日共有10批来电，6批来访。

4月24日在服装市场、小商品城、鹤山路门头派发4000份单页。 4月25日投放半版半岛广告，29日投放整版墨城资讯报广，带来38通来电，2组来访。(2) 活动组织经验及教训

4月13、26日：精品家居讲座

为促进业主入住，提高项目入住率，再次举办家居讲座。邀请东方家园设计师到场，采用实物讲解方式，比较受业主欢迎。现场到访10批业主，有8批明确表示将要装修。活动软文在公司网站和合作网站上。

改进：在邀约客户方面，同时加入意向客户，带动会所人气。

4月16日：体育大赛冠名签约仪式

为扩大对即墨市第十六届运动会冠名宣传，在马山新城会所二楼举办签约冠名仪式，签约现场即墨市副市长李杰、体育局负责人到场。签约过程在《即墨新闻》中播出。三、下阶段工作计划： 1、

推广重点：项目景观：

2、媒体组合策略：

· 报广：5月15、22日两期半岛电报广：景观，三期开放

· 电视字幕广告：新推B3、B18号楼座销售信息，三期销户型 信息。

· 短信：9,16,23三批短信，告知三期销售信息 3、

推广活动

x月体育大赛会所举行项目协办 家居装修讲座

房地产月度总结520--年是房地产市场注定不平凡的一年，今年4月份我在房地产低谷时期进入了这个行业。越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务力。从一个对房地产一无所知的门外人，到一个专业的置业顾问，在这短短的一个月的时间里，收获颇多，非常感谢公司的每一位同仁、组长和领导。

工作在销售一线，感触最深的就是：保持一颗良好的心态很重要。良好的心态是一个销售人员应该具备的最基本的素质吧，良好的心态也包括很多方面。

1、控制情绪

我们每天工作在销售一线，面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，不能将生活中的情绪带到工作中，以一颗平稳的心态去面对工作和生活。

2、宽容

人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾事之间，同事、朋友之间也难免有争吵、有纠葛。只要不是大的原则问题，应该与人为善，宽大为怀，学会宽以待人。

3、上进心和企图心

上进心，也是进取心，就是主动去做应该做的事情。要成为一个具备进取心的人，必须克服拖延的习惯，把它从你的个性中除掉。企图心，当欲望产生的时候，就会产生企图心;如何将企图心用好，必须好好的学习。

保持一颗良好的心态，积极的心态、向上的心态，去面对工作、面对生活;好好工作、好好生活。

房地产月工作总结(二)

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为----企业的每一名员工，我们深深感到某某企业之蓬勃发展的热气，某某人之拼搏的精神。

某某是----X销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，某某很快了解到公司的性质及其房地产市常作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，某某同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于某某年与某某公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，某某同志积极配合某某公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为月份的销售---奠定了基矗最后以某某个月完成合同额某某万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，某某同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

----X年下旬公司与----公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，某某同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与某某同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

----年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

房地产月工作总结(三)

生活不是为了工作，但工作是为了更好的生活!回首以往让我感到很心酸，我没有多大成就!出来参加工作已经有两年半了，根据当初我给自己的期望，来对比目前的现实状况，简直是让人太失望了，这又中了一句话：希望越大失望越大，在此我接受了一切冷笑与嘲笑。

20--年6月至今一直在----从事房地产经纪人工作。在这里我学到了很多新东西，认识到了自己的不足，综合来说，在工作中我缺乏计划性，目标性不强，缺乏执行力，心态还是很浮躁，人际关系没有很好的去运用，主观意识不够强。所以我认为07年是很失败的一年，我在失败的过程中，一定要善于发现问题，解决问题，很多事值得忏悔，我一定要痛改前非，相信在20--年我会活出最精彩的自己，我一定会成功的!相信自己我是最棒的。

用一句自己感触很深的话来概括这个总结：生活不去学会享受就得去学会忍受。

工作总结：

首先是业绩方面：从08年6月-12月这七个月的时间我共做了30716，平均每月做了4388元，虽然完成了公司规定的最低任务，但离我个人规定的平均每月8000的任务还有很大一段距离。主要原因是个人能力不够强，其次是，受全国房价整体上涨、银行加息、实施新政等等因素影响了我们的二手房销售。

其次是工作中遇到的问题：由于我们--x店成立时间不长，许多工作还不是很完善，比如说在硬件问题上，我们的电脑老化、不够用，没有相机拍房源图，这给我们的工作带来很多不便。业务上，缺少培训，做为业务员总会有一个疲惫期，需要不断的培训，不断的进步，这样才能跟上业务的需求，再加上我们--店都是年轻人，年轻都有一个共同的缺点-容易情绪化，这就更需要公司按时给他们做培训，增加我们的自信心。电话上，我们的电话不够用，话费过少，严重影响我们的业务进展。管理上，我们缺少一个真正的管理者。我们现在的店长既要负责管理又要做自己的业务，这样是两头都顾不过来，严重影响了整个团队成绩，希望领导们能改变一下店长的职责，管理与业务分开，只有这样才能提升整个店的业绩，提高公司的收益。后绪工作上，我们公司设计的"流水式"工作程序是不错，但我们实行情况却不好，特别是-部让我们难以接受，态度不好，工作效率缓慢。工资上，随着物价的上价，我们的腰包越来越扁，希望公司能在原有工资制度上给我们上调一下工资。

房地产月度总结篇（2）

房地产销售年度工作总结和计划首先，就本年度市场的整体环境现状进行总结，诸如行业市场容量变化、品牌集中度及竞争态势、竞品市场份额排名变化、渠道模式变化及特点、终端型态变化及特点、消费者需求变化、区域市场特征等等，目的在于了解整体市场环境的现状与发展趋势，把握市场大环境的脉动，

其次，深刻分析市场上主要竞品在产品系列、价格体系、渠道模式、终端形象、促销推广、广告宣传、、营销团队、战略合作伙伴等等方面表现，做到知彼知己，百战不殆。目的在于寻找标杆企业的优秀营销模式，挖掘自身与标杆企业的差距和不足。

最后，就是自身营销工作的总结分析，分别就销售数据、目标市场占有率、产品组合、价格体系、渠道建设、销售促进、品牌推广、营销组织建设、营销管理体系、薪酬与激励等方面进行剖析。有必要就关键项目进行SWOT分析，力求全面系统，目的在于提炼出存在的关键性问题并进行初步原因分析，然后才可能有针对性拟制出相应的解决思路。

运筹于帷幄之中，决胜在千里之外。新年度营销工作规划就是强调谋事在先，系统全面地为企业新年度整体营销工作进行策略性规划部署。但是我们还要明白年度营销工作规划并不是行销计划，只是基于年度分析总结而撰写的策略性工作思路，具体详细的行销计划还需要分解到季度或月度来制定，只有这样才具有现实意义。

目标导向是营销工作的关键。在新年度营销工作规划中，首先要做的就是营销目标的拟订，都是具体的、数据化的目标，包括全年总体的的销售目标、费用目标、利润目标、渠道开发目标、终端建设目标、人员配置目标等等，并细化分解。如终端类产品的销售目标就要按品项分解到每个区域、每个客户、每个系统等等;流通类产品分解到每个区域、每个客户等。

其次就是产品规划。根据消费者需求分析的新产品开发计划、产品改良计划;通过销售数据分析出区域主导产品，拟制出区域产品销售组合;根据不同区域市场特征及现有客户网络资源状况，拟制出区域产品的渠道定位。然后就要拟制规范的价格体系，从到岸价到建议零售价，包括所有中间环节的价格浮动范围。有时非常必要结合产品生命周期拟制价格阶段性调整规划。

如果企业仍存在空白区域需要填补、或者现有经销商无法承担新产品销售等原因，还需要制定区域招商计划或者客户开发计划。终端类产品还需要完善商超门店开发计划。

然后拟制品牌推广规划，致力于扩大品牌影响力，提升品牌知名督、美誉度、忠诚度，需要分终端形象建设、促销推广活动、广告宣传、公关活动等来明确推广规划主题、推广组合形式

最后，就是营销费用预算，分别制定出各项目费用的分配比例、各产品费用的分配比例、各阶段的费用分配比例。

如此，整体年度工作总结和新年度营销工作规划才算完整、系统。但是为了保障营销工作顺利高效地实施，还需要通过从企业内部来强化关键工作流程、关键制度来培养组织执行力。

房地产销售年度工作总结和计划在过去的一年里，__?__中心经历了开盘前积累期、开盘期、后续稳销期;在项目组全体工作人员的共同努力下，项目客户经历了从无到有，从少到多的积累，逐步实现了预期销售进度值，实现为开发公司回笼资金1000万，上客320组，现将本公司进驻新安?邻里中心项目部以来截至20__年1月15日主要营销活动及销售工作总结如下：

一、营销总结

1、20__年10月3日：本公司进驻新安?邻里中心

注：进场之前已完成售楼部物料准备、人员及车辆配备等工作

2、20__年10月6日：新安?邻里中心售楼部盛情开放注：活动当天来客14组，并在10月6日前完成各媒体、媒介推广工作。

通过此次活动，将__?__中心售楼部开放信息有效传达，并引起一定的市场关注度。为后期一系列的营销推广活动奠定了坚实的基础。

3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?邻里中心开盘前系列活动

注：活动期间客户积累达150余组，为开盘工作顺利的推进起到关键的作用。期间主要采取以售楼部

门前演出活动及单页发放并重的营销方式，取得了良好的效果。并在此期间完成保安及周边乡镇同类项目的调研工作，并写出详细的调研报告

4、20__年1月10日：新安?邻里中心一期首批房源正式开盘

注：__?__中心正式打开销售的序幕，开盘当天定出房源17套。在此之前完成开盘前所有的广告及准备工作。开盘达到预期效果，为后期资金的回笼及项目能够很好地延续打下坚实的基础，也为新安?邻里中心在保安地产界奠定龙头老大的口碑。

5、20__年1月25日：启动__?__中心春节营销计划

注:此期间主要推出针对保安当地各村有影响力(各村村支书)的人物发放优惠卡活动并为他们带去油、酒等新春礼品，并鼓励其为本项目介绍客户，若介绍成功奖励其2000元/套。事实证明此种推广方式效果还是有一点的，但作用不是太大，还有一点点的负面影响，就是有的客户先到售楼部交过定金后才找的他们。

6、20__年4月20日—20__年五一期间：推出“首批商铺完美售罄，房源应急加推”活动

注：将7#号楼正式推向市场并接受预定，但由于7号楼的工期一再延期，导致销售工作没有很好地

推进。此期间前期房源的价格首次调整，8号楼上调20元/㎡。此次活动首次采用短信的推广方式，可能是由于对号段的掌握并不准确，短信的效果并不明显。

7、20__年7月16日—8月30日：推出“清凉一夏”买房送空调活动。

注：因7、8月份是房地产销售的淡季，且新安?邻里中心销售进度缓慢，适时推出“清凉一夏”买房送空调、看房送凉扇活动，并配合农村村口电影放映等营销方式，打破市场僵局。此期间的7月31日也是首批房源的合同约定交房日期，但由于8号楼刚刚封顶，水电及道路迟迟不到位，交房延期，也对销售工作产生一些负面影响。

8、20__年9月10日—10月7日：推出“庆中秋，迎国庆”活动

注：期间推出看房送月饼及凭__?__中心宣传单页购房可在其他优惠基础上再优惠1000元活动。中秋国庆假期相连，推出的活动也很顺应市场，但由于开发公司与施工方关系处理不当，导致10月12日施工人员对售楼部打砸，此次影响恶劣。致本项目前期精心、努力所建立的良好口碑毁于一旦，楼盘形象一落千丈，而且此恶劣影响也没有在短期内有所好转。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辞，事实证明此影响在短期内是无法根除的，也为后期的销售推进带来一定的难度。且在此期间国家推出整治小产权，对本项目也有一定的影响

9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商铺房源盛大公开

注：将D区、E区新建商铺房源推向市场，推出商铺交1000抵3万活动，市场反应强烈。当月售出商铺6套，住宅3套。此月为新安?邻里中心除开盘外单月销售量最多的一个月。但当月由于开发公司的张总与丁总在安置房源等方面问题互不沟通，致可销售房源较少，也导致后期释放房源失去销售时机。

10、20__年12月27日：新安?邻里中心正式启动针对返乡置业潮营销计划

注：因私家小院销售进度缓慢，主要推出购私家小院送10件品牌电器活动：液晶电视、空调、洗衣机、太阳能、抽油烟机、燃气灶、高压锅、电动车、微波炉、豆浆机。并降低购房门槛，将私家小院的首付定为5万元，但由于本项目的私家小院楼距较近，只有5米，且价格相对较高，市场反应一般。

11、20__年元月6日：农贸市场正式搬迁至__?__中心，农贸大街正式启用。

注：农贸市场正式搬迁至本项目的菜市场内，市场摊位正式搬迁至农贸大街，为本项目的繁华奠定了坚实的基础，将__?__中心又推向另一个高度。

小结：__?__中心整体营销活动能够整体连贯及很好地衔接，能够根据市场情况适时做出调整，顺应节点，做出不同的有针对性的营销计划，并能够很好地实施执行到位。

二、销售总结

1、新安邻里中心多层住宅房源共4栋

注：从已售住宅来看，8号楼销售最多，因为8号楼的户型是本公司根据当地市场为开发公司精挑细选的户型，面积为97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事实证明本公司给予开发公司的建议是正确及非常明智的。14、15号楼是开发公司在本公司进驻之前就确定的，由于开发公司的丁总盲目自信，对本公司的建议有所保留，不能够完全采纳，导致14、15号楼的两室房源一直滞销。

2、____中心私家小院房源共2栋

注：本项目的私家小院在原有规划上并没有此房源，开发公司的丁总不顾本公司的建议只考虑项目的容积率，认为增加房源，就是为项目增加利润。事实证明此决定并不成熟，因为此两栋楼是后加房源，在楼间距、阳光照射的采光度及舒适度等问题上并没有过多的考虑，导致此两栋楼采光受影响且视觉压抑，所以销售进度一直缓慢。

3、____中心商铺房源150套注：本项目的商铺可售房源较少共40套，此40套房源大多为位置稍差的房源，除菜市场门口的9套外，其余大多为拆迁户挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套为转角且面积多为200㎡以上，面积较大，另有2套为通道房源，市场接受度较低。

小结：本项目虽拥有专业的营销建议及培训有素的销售人员，但也并不意味着可以不顾市场需求，与市场背道而驰。保安市场竞争激烈，地产项目较多，大大小小地产公司总共8家，市场存量房较多，____二期、__小区二期及__小区的二期都将在20__年春节之前集中推向市场，推出房源较多，而且价格相对较低。在保安，经济基础较好人员都已经选择在市区购房，而留守人口经济基础差，百姓投资意识更差，大部分人由于经济原因，暂无购房计划或延缓购房计划。后期__?__中心面临的竞争威胁依然激烈，____中心如何在竞争日益激烈的市场中站稳脚跟，并能够持续稳定的发展都将是后期要面临及要解决的问题。

三、后期计划

1、案场管理方面

一个科学、系统而简约的管理制度和管理方式是凝聚团队走向成功的基石，作为销售部门尤为重要，为了打造更优秀的销售团队，计划将从绩效、激励、行为、心态、奖惩等销售人员最困惑的问题及因素出发，制定更为完善的销售管理制度。

2、销售培训方面

一个地产项目的成功与否，离不开硬件建设(地段、资金、户型、配套、建筑品质)，也离不开软件塑造(物业、推广、销售)，作为软件环节中直接面对客户的先锋，销售人员综合素质的优劣在一定程度上成为客户订房签约的关键因素，为此，塑造一流的销售团队尤为重要，针对20__年的销售计划和市场情况，将在培训中添加针对性的培训内容，同时更加细化，培训涵盖市场调研、房地产基础知识、项目知识、销售技巧、销售基本流程与特例操作方案等7大项，以循序渐进、优胜劣汰的培训方法提高置业顾问的专业水准。

3、营销策划方面

市场竞争日益激烈，对产品的包装及计划性的经营，显得尤为重要。针对新安?邻里中心的营销方式要更好的“闰土”及“接地气”，适应当地市场，将新安邻里中心的销售工作在平稳中更好的推进，适时利用节点推出适合当地市场的营销活动，把新安?邻里中心在现有基础上再推向另一个高度。

四、个人总结

回顾20__，一切历历在目，时间在不知不觉中飘然而过。在公司领导的带领帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好的完成了自己的本职及其他工作，通过近一年兢兢业业的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了较大的改观，人生最可怕的就是虚度光阴，20__年过去了，在这一年里，我看到了公司的进步，公司的成长，我自己也渴望成长，我希望公司能够向中国大地产企业看齐，我也希望自己成为一位名副其实的地产精英。20__，我要和公司一起努力，一起成长。在公司领导的带领下，迎接挑战，创造辉煌。

房地产销售年度工作总结和计划光阴似箭，201_年即将过去，回顾这整整一个念头，生活、工作没有太大的变化，平平淡淡的过了一年，有过开心有过失落，得到一些东西的时候同时也在失去很多可贵的东西，过去的永远过去了，我不再去想它，只抱定信念，用一颗赤热的心迎接新的一年，相信自己是最棒的。

__年10月份，一次偶然的机会我接触到房地产行业，通过整整一个月的培训我成为了一名房地产销售人员。我非常热爱这份工作，通过自己的努力取得较好的业绩。201_年10月8日，我成为__公司的一名销售人员，在这里我学到了很多为人处世的道理，大家都像一家人相处的特别融洽，工作上互相帮助，互相支持，为了最终的业绩共同努力。我来公司两个月了，非常感谢各位领导和同事对我的照顾，我会好好学习，努力工作的。

201_年12月1日__盛大开盘，销售业绩再创呼市佳绩。从前期的客户积累到后期的成功销售基本两个月的时间，整个销售过程都非常的顺利。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所新的认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。

谁也不能否认，情绪是会传递的，当你以一颗乐观的热情的心去接待客户时，客户也会被你快乐的情绪所感染，如果你给客户带来的是抱怨，忧郁和黑暗，那么客户也会回应给你抱怨，忧郁和黑暗。所以说，情绪很重要，我们要学会控制自己的情绪，在接待当中，始终要保持热情和良好的心态。良好的心态是迈向成功的第一步，无论做什么事都要保持一颗积极乐观的心态，这样才会事半功倍。

如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.

20__年，我会给自己制定周详的计划，找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。

房地产月度总结篇（3）

房地产销售年度工作总结和计划首先，就本年度市场的整体环境现状进行总结，诸如行业市场容量变化、品牌集中度及竞争态势、竞品市场份额排名变化、渠道模式变化及特点、终端型态变化及特点、消费者需求变化、区域市场特征等等，目的在于了解整体市场环境的现状与发展趋势，把握市场大环境的脉动，

其次，深刻分析市场上主要竞品在产品系列、价格体系、渠道模式、终端形象、促销推广、广告宣传、、营销团队、战略合作伙伴等等方面表现，做到知彼知己，百战不殆。目的在于寻找标杆企业的优秀营销模式，挖掘自身与标杆企业的差距和不足。

最后，就是自身营销工作的总结分析，分别就销售数据、目标市场占有率、产品组合、价格体系、渠道建设、销售促进、品牌推广、营销组织建设、营销管理体系、薪酬与激励等方面进行剖析。有必要就关键项目进行SWOT分析，力求全面系统，目的在于提炼出存在的关键性问题并进行初步原因分析，然后才可能有针对性拟制出相应的解决思路。

运筹于帷幄之中，决胜在千里之外。新年度营销工作规划就是强调谋事在先，系统全面地为企业新年度整体营销工作进行策略性规划部署。但是我们还要明白年度营销工作规划并不是行销计划，只是基于年度分析总结而撰写的策略性工作思路，具体详细的行销计划还需要分解到季度或月度来制定，只有这样才具有现实意义。

目标导向是营销工作的关键。在新年度营销工作规划中，首先要做的就是营销目标的拟订，都是具体的、数据化的目标，包括全年总体的的销售目标、费用目标、利润目标、渠道开发目标、终端建设目标、人员配置目标等等，并细化分解。如终端类产品的销售目标就要按品项分解到每个区域、每个客户、每个系统等等;流通类产品分解到每个区域、每个客户等。

其次就是产品规划。根据消费者需求分析的新产品开发计划、产品改良计划;通过销售数据分析出区域主导产品，拟制出区域产品销售组合;根据不同区域市场特征及现有客户网络资源状况，拟制出区域产品的渠道定位。然后就要拟制规范的价格体系，从到岸价到建议零售价，包括所有中间环节的价格浮动范围。有时非常必要结合产品生命周期拟制价格阶段性调整规划。

如果企业仍存在空白区域需要填补、或者现有经销商无法承担新产品销售等原因，还需要制定区域招商计划或者客户开发计划。终端类产品还需要完善商超门店开发计划。

然后拟制品牌推广规划，致力于扩大品牌影响力，提升品牌知名督、美誉度、忠诚度，需要分终端形象建设、促销推广活动、广告宣传、公关活动等来明确推广规划主题、推广组合形式

最后，就是营销费用预算，分别制定出各项目费用的分配比例、各产品费用的分配比例、各阶段的费用分配比例。

如此，整体年度工作总结和新年度营销工作规划才算完整、系统。但是为了保障营销工作顺利高效地实施，还需要通过从企业内部来强化关键工作流程、关键制度来培养组织执行力。

房地产销售年度工作总结和计划在过去的一年里，__?__中心经历了开盘前积累期、开盘期、后续稳销期;在项目组全体工作人员的共同努力下，项目客户经历了从无到有，从少到多的积累，逐步实现了预期销售进度值，实现为开发公司回笼资金1000万，上客320组，现将本公司进驻新安?邻里中心项目部以来截至20__年1月15日主要营销活动及销售工作总结如下：

一、营销总结

1、20__年10月3日：本公司进驻新安?邻里中心

注：进场之前已完成售楼部物料准备、人员及车辆配备等工作

2、20__年10月6日：新安?邻里中心售楼部盛情开放注：活动当天来客14组，并在10月6日前完成各媒体、媒介推广工作。

通过此次活动，将__?__中心售楼部开放信息有效传达，并引起一定的市场关注度。为后期一系列的营销推广活动奠定了坚实的基础。

3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?邻里中心开盘前系列活动

注：活动期间客户积累达150余组，为开盘工作顺利的推进起到关键的作用。期间主要采取以售楼部

门前演出活动及单页发放并重的营销方式，取得了良好的效果。并在此期间完成保安及周边乡镇同类项目的调研工作，并写出详细的调研报告

4、20__年1月10日：新安?邻里中心一期首批房源正式开盘

注：__?__中心正式打开销售的序幕，开盘当天定出房源17套。在此之前完成开盘前所有的广告及准备工作。开盘达到预期效果，为后期资金的回笼及项目能够很好地延续打下坚实的基础，也为新安?邻里中心在保安地产界奠定龙头老大的口碑。

5、20__年1月25日：启动__?__中心春节营销计划

注:此期间主要推出针对保安当地各村有影响力(各村村支书)的人物发放优惠卡活动并为他们带去油、酒等新春礼品，并鼓励其为本项目介绍客户，若介绍成功奖励其2000元/套。事实证明此种推广方式效果还是有一点的，但作用不是太大，还有一点点的负面影响，就是有的客户先到售楼部交过定金后才找的他们。

6、20__年4月20日—20__年五一期间：推出“首批商铺完美售罄，房源应急加推”活动

注：将7#号楼正式推向市场并接受预定，但由于7号楼的工期一再延期，导致销售工作没有很好地

推进。此期间前期房源的价格首次调整，8号楼上调20元/㎡。此次活动首次采用短信的推广方式，可能是由于对号段的掌握并不准确，短信的效果并不明显。

7、20__年7月16日—8月30日：推出“清凉一夏”买房送空调活动。

注：因7、8月份是房地产销售的淡季，且新安?邻里中心销售进度缓慢，适时推出“清凉一夏”买房送空调、看房送凉扇活动，并配合农村村口电影放映等营销方式，打破市场僵局。此期间的7月31日也是首批房源的合同约定交房日期，但由于8号楼刚刚封顶，水电及道路迟迟不到位，交房延期，也对销售工作产生一些负面影响。

8、20__年9月10日—10月7日：推出“庆中秋，迎国庆”活动

注：期间推出看房送月饼及凭__?__中心宣传单页购房可在其他优惠基础上再优惠1000元活动。中秋国庆假期相连，推出的活动也很顺应市场，但由于开发公司与施工方关系处理不当，导致10月12日施工人员对售楼部打砸，此次影响恶劣。致本项目前期精心、努力所建立的良好口碑毁于一旦，楼盘形象一落千丈，而且此恶劣影响也没有在短期内有所好转。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辞，事实证明此影响在短期内是无法根除的，也为后期的销售推进带来一定的难度。且在此期间国家推出整治小产权，对本项目也有一定的影响

9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商铺房源盛大公开

注：将D区、E区新建商铺房源推向市场，推出商铺交1000抵3万活动，市场反应强烈。当月售出商铺6套，住宅3套。此月为新安?邻里中心除开盘外单月销售量最多的一个月。但当月由于开发公司的张总与丁总在安置房源等方面问题互不沟通，致可销售房源较少，也导致后期释放房源失去销售时机。

10、20__年12月27日：新安?邻里中心正式启动针对返乡置业潮营销计划

注：因私家小院销售进度缓慢，主要推出购私家小院送10件品牌电器活动：液晶电视、空调、洗衣机、太阳能、抽油烟机、燃气灶、高压锅、电动车、微波炉、豆浆机。并降低购房门槛，将私家小院的首付定为5万元，但由于本项目的私家小院楼距较近，只有5米，且价格相对较高，市场反应一般。

11、20__年元月6日：农贸市场正式搬迁至__?__中心，农贸大街正式启用。

注：农贸市场正式搬迁至本项目的菜市场内，市场摊位正式搬迁至农贸大街，为本项目的繁华奠定了坚实的基础，将__?__中心又推向另一个高度。

小结：__?__中心整体营销活动能够整体连贯及很好地衔接，能够根据市场情况适时做出调整，顺应节点，做出不同的有针对性的营销计划，并能够很好地实施执行到位。

二、销售总结

1、新安邻里中心多层住宅房源共4栋

注：从已售住宅来看，8号楼销售最多，因为8号楼的户型是本公司根据当地市场为开发公司精挑细选的户型，面积为97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事实证明本公司给予开发公司的建议是正确及非常明智的。14、15号楼是开发公司在本公司进驻之前就确定的，由于开发公司的丁总盲目自信，对本公司的建议有所保留，不能够完全采纳，导致14、15号楼的两室房源一直滞销。

2、____中心私家小院房源共2栋

注：本项目的私家小院在原有规划上并没有此房源，开发公司的丁总不顾本公司的建议只考虑项目的容积率，认为增加房源，就是为项目增加利润。事实证明此决定并不成熟，因为此两栋楼是后加房源，在楼间距、阳光照射的采光度及舒适度等问题上并没有过多的考虑，导致此两栋楼采光受影响且视觉压抑，所以销售进度一直缓慢。

3、____中心商铺房源150套注：本项目的商铺可售房源较少共40套，此40套房源大多为位置稍差的房源，除菜市场门口的9套外，其余大多为拆迁户挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套为转角且面积多为200㎡以上，面积较大，另有2套为通道房源，市场接受度较低。

小结：本项目虽拥有专业的营销建议及培训有素的销售人员，但也并不意味着可以不顾市场需求，与市场背道而驰。保安市场竞争激烈，地产项目较多，大大小小地产公司总共8家，市场存量房较多，____二期、__小区二期及__小区的二期都将在20__年春节之前集中推向市场，推出房源较多，而且价格相对较低。在保安，经济基础较好人员都已经选择在市区购房，而留守人口经济基础差，百姓投资意识更差，大部分人由于经济原因，暂无购房计划或延缓购房计划。后期__?__中心面临的竞争威胁依然激烈，____中心如何在竞争日益激烈的市场中站稳脚跟，并能够持续稳定的发展都将是后期要面临及要解决的问题。

三、后期计划

1、案场管理方面

一个科学、系统而简约的管理制度和管理方式是凝聚团队走向成功的基石，作为销售部门尤为重要，为了打造更优秀的销售团队，计划将从绩效、激励、行为、心态、奖惩等销售人员最困惑的问题及因素出发，制定更为完善的销售管理制度。

2、销售培训方面

一个地产项目的成功与否，离不开硬件建设(地段、资金、户型、配套、建筑品质)，也离不开软件塑造(物业、推广、销售)，作为软件环节中直接面对客户的先锋，销售人员综合素质的优劣在一定程度上成为客户订房签约的关键因素，为此，塑造一流的销售团队尤为重要，针对20__年的销售计划和市场情况，将在培训中添加针对性的培训内容，同时更加细化，培训涵盖市场调研、房地产基础知识、项目知识、销售技巧、销售基本流程与特例操作方案等7大项，以循序渐进、优胜劣汰的培训方法提高置业顾问的专业水准。

3、营销策划方面

市场竞争日益激烈，对产品的包装及计划性的经营，显得尤为重要。针对新安?邻里中心的营销方式要更好的“闰土”及“接地气”，适应当地市场，将新安邻里中心的销售工作在平稳中更好的推进，适时利用节点推出适合当地市场的营销活动，把新安?邻里中心在现有基础上再推向另一个高度。

四、个人总结

回顾20__，一切历历在目，时间在不知不觉中飘然而过。在公司领导的带领帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好的完成了自己的本职及其他工作，通过近一年兢兢业业的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了较大的改观，人生最可怕的就是虚度光阴，20__年过去了，在这一年里，我看到了公司的进步，公司的成长，我自己也渴望成长，我希望公司能够向中国大地产企业看齐，我也希望自己成为一位名副其实的地产精英。20__，我要和公司一起努力，一起成长。在公司领导的带领下，迎接挑战，创造辉煌。

房地产销售年度工作总结和计划光阴似箭，201_年即将过去，回顾这整整一个念头，生活、工作没有太大的变化，平平淡淡的过了一年，有过开心有过失落，得到一些东西的时候同时也在失去很多可贵的东西，过去的永远过去了，我不再去想它，只抱定信念，用一颗赤热的心迎接新的一年，相信自己是最棒的。

__年10月份，一次偶然的机会我接触到房地产行业，通过整整一个月的培训我成为了一名房地产销售人员。我非常热爱这份工作，通过自己的努力取得较好的业绩。201_年10月8日，我成为__公司的一名销售人员，在这里我学到了很多为人处世的道理，大家都像一家人相处的特别融洽，工作上互相帮助，互相支持，为了最终的业绩共同努力。我来公司两个月了，非常感谢各位领导和同事对我的照顾，我会好好学习，努力工作的。

201_年12月1日__盛大开盘，销售业绩再创呼市佳绩。从前期的客户积累到后期的成功销售基本两个月的时间，整个销售过程都非常的顺利。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所新的认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。

谁也不能否认，情绪是会传递的，当你以一颗乐观的热情的心去接待客户时，客户也会被你快乐的情绪所感染，如果你给客户带来的是抱怨，忧郁和黑暗，那么客户也会回应给你抱怨，忧郁和黑暗。所以说，情绪很重要，我们要学会控制自己的情绪，在接待当中，始终要保持热情和良好的心态。良好的心态是迈向成功的第一步，无论做什么事都要保持一颗积极乐观的心态，这样才会事半功倍。

如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.

20__年，我会给自己制定周详的计划，找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。

房地产月度总结篇（4）

一、美国房地产市场的监测机构

（一）政府机构

美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。

（二）行业组织与协会

1.全美房地产协会（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。

2.全美住房建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（HousingMarketIndex，HMI）和住房机会指数（HousingOpportunityIndex，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。

3.按揭银行家协会(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（WeeklyApplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。

二、各监测机构公布的房地产市场数据

1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。

建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。

2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。

当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。

住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。

4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。

因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。

以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。

一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。

新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。

普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。

6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。

地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。

旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。

7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-WellFargo房地产市场指数（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房机会指数（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市场指数（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。中国-HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。中国

2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentMarketConditionsIndex），二是未来预期指数（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（MarketIndex）、购买指数（PurchaseIndex）、再融资指数（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARMIndex）、常规指数（ConventionalIndex）和政府指数（GovernmentIndex）。

周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。

9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。

参考文献：

房地产月度总结篇（5）

一、美国房地产市场的监测机构

（一）政府机构

美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（US Census Bureau）。

普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。

（二）行业组织与协会

1.全美房地产协会（National Association of Realtors， NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（state association），在全国1 500多个地方建有地方协会（local association）。

2.全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（Housing Market Index，HMI）和住房机会指数（Housing Opportunity Index，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。

3.按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association， MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（Weekly Applications Survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。

二、各监测机构公布的房地产市场数据

1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。

建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。

2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。

当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。

住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。

4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。

因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。

以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。

一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。

新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。

普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。

6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（Single Family House）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。

地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。

旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。

7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-Well Fargo房地产市场指数（NAHB-Well Fargo Housing Market Index， HMI）、NAHB-Well Fargo住房机会指数（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index， HOI）和房屋改建市场指数（Remodeling Market Index， RMI）。

HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusion indices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。

HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（First American Real Estate Solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。

2001年住宅改建市场规模达到了1 530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15 000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2 000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（Current Market Conditions Index），二是未来预期指数（Future Expectations Index）。

8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（Market Index）、购买指数（Purchase Index）、再融资指数（Refinance Index）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARM Index）、常规指数（Conventional Index）和政府指数（Government Index）。

周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。

9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey， PMMS）后公布的数据，分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARM Indexes）。

房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。

参考文献：

房地产月度总结篇（6）

(一)土地市场治理整顿取得积极进展，土地开发面积增幅回落

近几年，土地供应增长速度较快，目前已批租的土地中，还有近1/3没有开发，特别是一些地区不顾经济实力和招商引资能力，大规模圈地，盲目搞开发区、园区和大学城建设，造成大量土地闲置。1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9％，到2003年这一指标降至62.1％，房地产业“圈地”成风。

2004年4月底，国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿，要求各省集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿。土地市场的治理整顿取得了很大成效。截至2004年7月，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86万平方公里。对各类违规设立的开发区加大清理整改力度。

2004年1―6月份，土地购置面积15849万平方米，同比增长2.8％，比上年同期回落51.9个百分点。同期土地开发面积7920万平方米，同比增长11.5％，比上年同期回落28.5个百分点。土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。另一方面，土地资源供应减少也推动了土地价格继续上涨。

(二)房地产投资增幅回落，供给结构趋向合理

1房地产开发投资增速回落。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。2003年，全国房地产开发完成额10153.8亿元，同比增长30.3％。2004年以来，国家实施一系列宏观调控措施，房地产投资增长速度逐月回落。2004年房地产投资增长幅度逐月降低，近3个月房地产投资的增长幅度均低于2002年和2003年同期的增长水平。

2房屋供给面积增幅回落。今年以来，由于信贷收缩、资金偏紧，加上电力、运输紧张等对工程进度的影响，房屋施工面积增长放缓，竣工面积下降幅度较大。1―8月份，全国商品房施工面积109988.15万平方米，增长24.3％，商品房竣工面积13989.1万平方米，比去年同期增长11.6％，下降21.2个百分点。

3房地产开发投资结构趋向合理。受宏观调控政策的影响，房地产投资结构向商品住宅倾斜的特征比较明显。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。

分地区来看，年初以来，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。

4房地产开发资金结构发生重大变化。房地产业属于典型的资本密集型传统产业。年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。1―8月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比1―2月份降低36.8个百分点。在资金来源中，国内贷款比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。房地产开发贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，使房地产开发投资规模受到了资金的约束。

(三)房地产供求基本平衡，个人消费成为需求主体

近几年来，我国房地产市场快速发展，总体上保持了供销两旺的态势，个人住房消费逐年增加，成为房地产市场需求的主体。2004年以来，由于宏观调控措施成效渐显，房地产投资、供给和需求增幅均有回落。房地产投资增幅回落较大，从商品房竣工情况和销售情况来看，房屋供给增幅回落幅度大于房屋销售的回落幅度。

1总体上看，房地产供求的增长率基本平衡。近几年房地产投资增长速度远远超过同期国内生产总值的增长速度，也高于固定资产投资的平均增长速度，但是，从房地产开发投资与商品房销售额的增长速度来看，二者大体上是一致的。今年1―8月份，全国完成房地产投资7184.59亿元，同比增长28.8％，销售商品房销售额4287.05亿元，同比增长39.7％，超过开发投资增长速度10.9个百分点。

另外，商品房销售面积均超出同期竣工面积。1―6月份，全国商品房销售面积11009.9万平方米，竣工面积9553.0万平方米，供销差达1456.9万平方米，市场可以消化当期上市的竣工房屋，表明当前的房地产市场依然有坚实的需求作后盾。

总体而言，到目前为止，我国房地产已保持了连续多年供销两旺的局面，房地产市场供求之间的增长率是快速、协调的。

2个人消费成为市场需求的主体。1998年以前，住宅市场的购买主体主要为单位。1987年，全国个人购买的商品住宅只有426.7万平方米，占当年住宅销售的17.9％；1998年，个人购买的商品住宅达7792.6万平方米，占当年住宅销售的72％；2000年，个人购房的比例已达80％；2003年个人购买商品住宅的比例为96.4％。

3与个人消费增长相适应，居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，从1987―1998年住宅销售额在商品房销售总额中所占的比重都在70％以上，2003年达到82.2％。因此住宅市场的发展决定了房地产市场的发展。

2003年以来，我国房地产开发继续保持快速增长的态势，成为带动固定资产投资增长的重要力量，房地产业对相关行业的拉动力度增加，对国民经济的影响程度加强，但房地产市场发展中也存在着一些值得关注的问题，即：结构性矛盾没有根本解决，高档住宅供过于求，中低档住宅供给不足；房屋价格大幅上涨，部分城市房地产市场泡沫增大。

二、2005年房地产市场发展预测

(一)房地产投资增幅将继续回落，供给增幅将低于去年

从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。年初以来实施的调控政策对房地产的影响存在滞后效应。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此，2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势。房地产竣工面积将有较快增长，全年竣工面积增长幅度略低于2004年。

(二)房屋需求将会继续保持较快增长

2005年，房屋需求持续旺盛。一是随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高。2003年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.1％，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。2004年8月份我国城镇居民人均可支配收入达到742.8元，消费信心和购买能力增强，成为推动住房消费的动力。二是三季度全国企业家信心指数为132.5，分别比二季度和上年同期提高1.1和2.9点，多数企业家对宏观经济发展保持乐观态度，商务活动活跃，增加了对商业房地产的需求。三是与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市。同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。四是利率偏低，刺激购房的投资或投机需求。

(三)房地产价格上涨率小幅回落

一方面，房地产供给增长速度小于需求增长速度的状况不会改变，另一方面，土地供应减少将影响心理预期，推动土地价格继续上涨，提高了房屋建筑成本。2005年影响住宅需求的两大不确定因素，一是利率变化，提高银行存贷款，将会明显减少购房需求；二是拆迁规模变化，如果国务院关于控制拆迁的政策得到落实，被动性购房需求将明显下降。综合考虑需求拉动和成本推动的作用，2005年房地产价格涨幅将小幅回落，尤其是住宅价格的上涨幅度有所下降。

三、促进房地产市场健康发展的政策建议

(一)提高银行存贷款利率，抑制房地产需求过快增长及价格过快上涨

为了巩固宏观调控成果，从源头上抑制钢铁、水泥、电解铝等过热行业的需求，必须多管齐下，抑制房地产需求过快增长和房价过快上涨，提高银行存贷款利率是必要手段，灵活运用利率手段，更大程度地发挥利率在资源配置中的基础作用。可以通过进一步推进利率的市场化及放松利率管制来达到提高实际利率的目的。

(二)通过改善投资结构调整产品结构，增加中低档住房建设

要从土地供应、银行信贷、税收优惠和基础设施配套等方面促进普通商品住宅，尤其是经济适用房的建设和供应，保证中低档住房建设以较快的速度增长，增加普通住宅在全部商品房中的比重，满足中低收入家庭的居住需求。

(三)抑制被动需求和投机性需求

在许多城市，拆迁导致的被动需求少则占住房需求总量的1/3，多则达一半。大量拆迁引发的被动需求也导致了房价持续攀升。为了抑制被动型住房消费需求的激增，各地政府应当认真贯彻国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，放缓城市改造和拆迁速度，减少旧房屋拆迁量。

为了防范人为炒卖房地产而引起的价格上涨泡沫，金融机构必须加强信贷监管，严格控制对投资和投机性购房者的住房消费贷款，合理调整对第二套以上住宅的贷款利率，防止利用银行贷款进行房地产投机的行为。在某些城市实行的限制期房转让的措施也可以在很大程度上控制投资需求，值得推广。

(四)改革土地出让金收取办法，开征土地财产税

房地产月度总结篇（7）

标志着福利分房制度终结，中国正式进入了住房商品化时代。

十年来，各路资金争相涌入及行业产值的迅速增长，

使得房地产业成为名副其实的国民经济支柱产业之一。

然而，硬币的另一面是，与民生休戚相关的高房价不仅将房地产行业推到了风口浪尖，

也让其成为历次政策调控首当其冲的目标。

未来十年，住宅产业化或将肩负起促进房地产行业转型的使命。

2001

个人消费者成为住房销售的主体

2001年3月12日，天鸿宝业（600376，现名首开股份）上市，标志着长达8年之久的房地产公司上市禁令解冻，其上市首日高开高走，上涨了179.81%。同年4月，金地集团（600383）上市，揭开了新一轮房地产市场快速发展的序幕。

支撑房地产企业上市解禁的，是2001年政府密集出台的涉及商品房购买各个环节的商品房政策。其中，影响最大的《商品房销售管理办法》是中国商品房销售领域的第一部成套法规，该办法对过去一系列有关商品房销售问题的细化和汇总，其实质在于标志着个人消费者已经逐步取代了机构消费者成为住房销售的主体，曾经掩盖在福利分房制度下的有关住房销售环节的诸多弊病需要得到解决。另外，办法对商品房预售和现售制度进行了规范，明确了房屋的交付标准及后续保障制度，对当时市场上至少五成以上的项目，尤其是新项目销售产生很大影响，开发商惯常采用的提前内部认购抢占市场的策略已经失去了意义。

2002

新一轮土地革命拉开帷幕

2002年5月9日，国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。在房地产行业发展史中，“土地招拍挂”无疑写下了浓重一笔，被业界喻为“新一轮土地革命”的开始。“天价地”屡现、顺驰的飞速成长、万科坐拥逾2000万平方米土地储备、杨国强家族凭碧桂园一度成为中国首富等行业大事皆诞生于此背景下。

一方面“招拍挂制度”的推出有利于实现房地产行业的市场化，同时助推了政府基础建设和城市化进程的速度；但另一方面“招拍挂制度”也刺激了地方政府的征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，成为房价上涨的助推器。

2003

房地产行业“荣升”国民经济支柱产业

2003年12月8日，北京市大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地被顺驰集团以9.05亿元拍得，震憾全国，被业界称为“世纪第一拍”。也正是在这一年，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）出台，房地产业被定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。

自此房价开始正式进入了上升通道，而房地产市场也迎来了新一轮波澜壮阔的大牛市。据中国社科院蓝皮书报告中的数据，1998-2003年的5年间，全国商品住房每平方米的价格总共只增加了343元。而到了全面实施18号文件后的2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。

2004

8・31大限，地方政府的狂欢

2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合发出通知，严令各地必须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“8.31大限”。自此，协议出让的土地转让方式正式退出历史舞台，“招拍挂制度”得以全面实行。

“招拍挂”制度的全面实施对房地产市场有三点影响：首先，有利于抑制政府官员的“土地寻租”空间，提高政府的卖地收入；其次，制度的实施提高了开发商的拿地门槛，市场对开放商的资金实力有了更高的要求，尤其是在一二线核心城市，高额的土地出让金意味着开发商必须具备强大的融资实力，房地产开发开始进入寡头时代；最后，由于一级市场的土地由地方政府实行统一的收储和供应，政府可以通过垄断权获取巨额的垄断差价，尤其是在农村土地对应的新增土地供应环节，农民基本上被剥夺了土地升值的全部收益，这在其后也产生了一系列的社会问题。可以说,“招拍挂制度”的全面推行虽然减少了地方政府在土地供应环节官员进行个体寻租的机会，却强化了地方政府在土地供应环节的经济地位，自此地方政府在房地产市场的利益分配过程中开始处于中心地位。

2005

中国首单MBS问世

2005年，经人民银行批准，中信信托投资有限责任公司获准发行不超过31亿元的个人住房抵押贷款支持证券―房贷证券化。同年12月15日，中国建设银行推出首单中国个人住房抵押贷款证券化产品―“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这三家分行选出15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池。

个人住房抵押贷款证券化产品的推出，有助于金融机构放松房贷银根，而且最终将使个人房贷固定利率成为可能。时任央行副行长的吴晓灵曾指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场、维护金融稳定和金融安全的一项重要举措。”

2006

“国六条”紧箍咒无疾而终

面对离谱的房价和极高利润的开发商， 2006年5月17日，国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），措施涵盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。同年5月29日，国务院办公厅以十分罕见的速度《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进行了细化，要求建筑面积90平方米以下住房必须占到总面积的70%以上，同时廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。同年9月，路劲基建（01098.HK）与顺驰中国控股有限公司签订协议，顺驰中国被迫易主，此后，房地产企业并购浪潮初起。

与以往空泛的针对宏观层面的房地产调控政策不同， “国六条”的重要意义在于，政府第一次开始尝试对房地产发展结构进行国家层面的指引，虽然调控的手段仍然有些简单粗暴，但其反映的是国家调控思路的进步和转变。不过，与2005年“国八条”的调控结果（2005年除上海的房价出现短暂下调外，全国总体房价仍然上涨）类似，“国六条”的效果依然令人失望，虽然国家对住房结构调控的内容进行了细致的量化规定，但在具体实施过程中这些量化指标都是无法考核的，中央和地方博弈的结果仍然是地方取得了胜利。

2007

信贷政策取代产业政策，

成为房地产行业的核心驱动因素

2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体以92亿元的天价夺得长沙新河三角洲地块，超出起始价45.62亿元，创造了土地单幅成交价最高纪录的全国新地王，也成为开发商在全国范围内疯狂抢地的缩影。在此背景下，2007年，信贷政策取代了产业政策成为了房地产行业的核心驱动因素，加息成为了房地产行业的关键词。央行在一年内6次加息，并10次上调了存款准备金率，资金面全面收紧，幅度和强度史无前例。

再加上“9.27新政”，即二套房贷政策的强烈冲击，房价开始松动，楼市拐点迹象初现。 “9・27新政”体现了政府地产调控思路的转变，开始重视房地产市场的资本属性，尝试从需求结构入手调控市场。二套房贷政策也逐渐成为了政府房地产政策工具箱中的重要调控手段，在之后的2010、2011年被多次运用。

2008

政策“变脸”:

推出“四万亿计划”及房地产支持政策

2008年的金融风暴，使全球经济面临衰退危机。中国政府相机抉择，出台了一系列政策措施加以应对。对房地产市场，意义最为重大的，非“四万亿”及房地产支持政策莫属。10月22日，央行、财政部和国税总局联手推出多项房地产利好政策，包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等。11月，中央政府提出“四万亿”的刺激内需计划，主要投资于保障性安居工程、农村基础设施建设、铁路公路机场等重大基础设施建设、医疗文化教育和地震灾区重建。据测算，直接保障住房建设或民生住房总投资预计高达9000亿元。12月17日，国务院《促进房地产市场健康发展措施》出台，对房地产交易税收进行减免。其中，个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

“四万亿”计划、以及房地产支持政策，对于当时刚刚经过持续的紧缩政策调控、资金面紧张的房地产企业来说，无疑是雪中送炭。政策的“变脸”，不仅仅使2008年全国商品房销售额未出现大幅回落，还为下一年销售额的大幅增长创造了条件。2008年全国商品房销售额2.41万亿元，仅比2007年减少了0.55万亿元，在全球金融风暴背景下，中国商品房销售额未出现大幅回落。

2009

慢开发模式受政策挤压

在利好政策刺激下，房地产市场在2009年迅速复苏并不断高涨，高房价之下，“蜗居”、“蚁族”等成为流行词。截至2009年底，中央不得不再次调整政策方向，由松变紧。在此期间有不少政策措施出台，但从市场长期制度建设、市场运行环境和对房地产开发商商业模式的影响等角度来看，土地增值税清算和土地出让收支管理政策，当属2009年最为重要的事件。5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

土地增值税清算，会导致开发商的暴利空间大大减少，这使得开放商通过囤地捂地获取土地升值的“慢开发”模式受到政策挤压。拿地首付比例的提高和分期缴纳期限的限制，对开发商拿地的积极性，地价的涨幅，都是有效的遏制，对于降低政府对土地财政的依赖也有着积极意义。

2010

持续严控下保障房建设提速，商业地产受追捧

房地产月度总结篇（8）

一、土地价格下降是房价下跌内在原因

商品房价值是决定商品房价格的基本因素。价值下降最终要传导至市场价格，导致价格下降。要控制物价首先要控制商品房的价值或生产价格，即C+V+P。商品房生产价格与其他商品一样等于生产成本加平均利润。理论生产成本主要由“地价+建筑成本+营销成本+税费”等构成，按常规，建安成本只占房价的18%～22%（地区、楼层不同略有差别），各种税费在房价中的比重占到15%～20%，营销成本不超过3%，以上三项占总价值的33%～45%，土地费用在房价中的比重，一般占到20%至30%左右，特殊城市、特殊地段所占比重更高。地价的回归将直接引发商品房成本下降，导致其商品房价值下降，进而降低房价的价值基础。

2007年以来，国家出台了一系列宏观调控政策，地价正在理性回归。央行银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》、国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及2008年1月《国务院关于促进节约集约用地的通知》等宏观组合拳，加强了土地资源的开发管理，打击开发商囤积土地现象，土地流拍成为普遍现象,土地价格大幅下降，许多地块以底价成交,“地王”不惜损失高价违约金、保证金纷纷退地,房企挂牌转让项目股权现象增多。地价的走低降低了商品房价值，房价应声而落。国家发改委8月12日数据显示，全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回落六个月，且回落速度有加快趋势。房价下跌或持平的城市数量进一步扩大。7月，70个大中城市中，有29个城市房价出现下跌或持平局面，比6月多出8个，比例超过四成。上海、南京、杭州、厦门、广州、深圳、成都等在内的17个城市房价下跌，其中上海房价出现首降，降幅为0.1%，深圳房价继续下跌0.9%，已低于2007年同期3.9个百分点。根据21世纪不动产监测数据显示，7月北京二手商品住房买卖成交量环比6月下降了0.9%，成交价格下跌3.6%。

二、住房贷款新政的实施有效抑制了投资、投机性需求

房价上涨引发了投资、投机性需求，投资、投机需求又加剧了供求矛盾。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。投资、投机性需求导致我国住房空置率居高不下,几乎达到10%的国际警戒线的一倍。为了缓解住房供求关系的矛盾，抑制投资、投机性需求成为宏观调控的重点。

首先，严格住房消费贷款管理。央行、银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

其次，加强二手房出让的税收管理。出让二手房需要缴纳印花税，契税，营业税及附加，土地增值税，个人所得税等税负和中介费等，不满5年的非普通住宅占二手房交易成本的达到13%左右，高于世界上大多数国家。

房贷新政的实施加大炒房成本，炒房的利润降低风险加大。目前我国商品房租售比远远超出国际警戒线1∶200～1∶300。北京的商品房租售比在1∶500～1∶700之间，很多人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。租售比的提高意味着房屋投资价值下降，需求聚减，最终导致房价回落。2008年8月5日，国家统计局经济述评称“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归”。

三、从紧的货币政策,一定程度上抑制了中低收入者自住需求

2007年进入加息通道之后，央行先后5次上调存贷款利率，同时年内十次上调存款准备金率至14.5%，并将继续提高存款准备金率和小幅加息。从紧的货币政策环境，一方面，加息增加了购房者的成本，中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制；另一方面，加息抑制了潜在购房者的购房需求，还使持币待购者增加。21cn网站上一项关于“加息后你会选择在近期买楼吗”的调查结果显示，80.51%的被调查者选择要持币待购。全国的个人房贷量在2008年初增量明显下降，1月份的增量为680多亿，2月份增量回落到70.89亿元。据北京个人房产金融服务专业机构“伟嘉安捷”统计，新政下发后的2至3个月的时间里，房地产个贷金融市场交易类贷款产品同比下降18%左右；非交易贷款产品同比下降36%左右。

四、人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱

长期以来，我国人口基数及其增长趋势曾经导致了住房的刚性需求。20世纪70年代开始实行“计划生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以来实行“一对夫妇只生育一个孩子”生育政策，到1998年时，出生率下降到1.6%。《全国教育事业发展统计公报》数据显示，1996年全国小学人数开始下降，2007年与1996年相比，招生人数下降到1736.07万人，减少了788.59万人。随着我国计划生育、独生子女政策实行后出生的人口进入婚育年龄，住房需求将明显变化:其一,住房需求将不断下降。中国社会科学院研究员尹中立博士指出，2008年之后的结婚人口比之前下降30％多，意味着住房需求也将随之减少；其二，独生子女们结婚后的双重负担，对未来的住房购买力构成直接制约；其三，独生子女结婚后将继承双方父母现有的房产，将增加住房供应，从而影响未来的房价走势。

五、住房消费理念成熟将导致购房热消退

近几年工薪阶层的购房需求有相当大的部分属非理性需求。根据世界银行的调查显示，住房价格是家庭年收入的3倍～6倍（联合国的数据仅是3倍～5倍），一般欧美国家均在3倍多，而我国目前已经达到了10多倍，甚至20倍，广州房价是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民买不起住房。美国一个普通家庭购买一套住房约需要5年～8年的时间，而我国城市普通家庭购一套住房需要几十年，甚至一生的积蓄，所以社会上戏称买房者为“房奴”一族。需求“旺盛”是购房者非理性造成的。随着新政的实施，高昂的房价和沉重的还贷将促进中低收入家庭的理性消费，导致总住房需求下降。同时，随着房地产市场的规范化和对房地产商屯积房源，制造紧张需求，哄抬房价等不法行为的揭露，购房热将进一步消退。

六、保障性住房政策将极大增加市场住房供应量，缓解住房供应的结构性矛盾

我国商品房市场结构性矛盾突出，高价房供大于求，中低价房供给不足。据建设部测算，目前全国仅人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭就有1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。因此，我国加大了“保障性住房”的宏观调控。“国八条”、“国六条”、九部委“十五条”及国务院“24号文”等一系列调控措施都是力图增加中低价房的数量，从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价。随着以上政策实施，我国住宅结构发生重大变化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。据国家统计局的信息，1月～5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%；商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。2007年全国安排廉租住房保障资金超过2006年之前廉租住房资金总额。宏观调控在抑制需求的同时增加供给的“双向性”，使房价下降的趋势更明显。七、增加土地供应量和速度开发速度直接加大了住房供应量

土地有效供应量是房价上涨的另一个直接原因。增加土地的有效供应量将会增加住房供应量，从而缓解需求矛盾，抑制房价上涨。2007年国家加大土地供应量，加快供地速度。2007年1月～5月，全国住宅用地的供应量同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量同比增加166%。广州2007年住宅供应总量是过去两年供地量的两倍。

抑制开发企业囤积土地行为，加速存量土地的开发，是增加市场房屋的有效供给的重要途经。过去开发商为了增强自身的实力，坐享土地增殖的利益，大势囤积稀缺性土地资源，造成了政府土地供应增加，但开发面积却相对不足的现象。有调查显示：目前有10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。2007年，各级政府一方面采取了缩减宗地规模、规定开发建设时限、不得分期取得建设用地使用权证，以及采用清算土地增值税法等措施，有效抑制了囤积土地的行为；另一方面加大闲置土地处置力度,加快土地开发速度。国土资源部出台通知要求实行建设用地使用权“净地”出让，并明确了土地闲置费的征收标准，即按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

实践证明，土地供应量加大，房地产开发投资快速增长，使商品房供应保持了稳定的增长速度。至2008年6月底，全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%；全国房屋施工面积21.27亿平方米，增长24.1%。其中，住宅施工面积16.83亿平方米，增长25.6%。

八、投机、投资性抛售也将增加市场供应

由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大社会保障性住房的供应，极大改变了房地产市场供求关系，改变了投机者未来房价的预期，一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会科学院公布的《中国深圳发展报告（2007）》称，仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11%，全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增，必然导致供求逆转，导致房价下跌。

九、规范市场行为将有效降低住房成本

房地产行业的腐败成本将得到有效控制。房地产行业的腐败众所周知，一位大型房地产开发公司经理坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低15%左右！”2007年建设部、国土资源部等八部委联合开展了房地产市场秩序专项整治工作，2008年国家进一步加大了对房地产行业的反腐力度，房地产行业反腐升级产生了明显效果，许多房地系统主管遭遇反清查。总之，随着国家反腐力度的增强，房地产行业的腐败问题将得到有效控制，腐败成本将大幅降低，导致商品房价值、市场价格的下降。

高额利润是我国商品房价值虚高的重要原因。国外成熟的房地产市场其利润一般控制在5%以下。由于我国房地产商的数量相对有限，容易形成联合，大地产商在利益最大化的共同追求中形成了价格联盟，通过抬高房价取得了高额垄断利润。中央统战部和全国工商联调查数据显示，房地产行业利润在25%以上，税后净利润居各行各业之首，比平均水平高了5倍。有关研究报告指出，几大主要二线城市房地产开发项目的平均利润率达到30%。就连万科董事长王石也承认：“房地产行业的暴利形象是不能否认的。”中国百富榜上超过一半是房地产开发商！2008年《反垄断法》及其配套措施的实行，诸如上海房市不降价联盟等垄断行为将得到有效抑制。房地产的利润下降10%完全可能，这意味着商品房价值下降10%，从而带动市场房价的下跌。

参考文献：

[1]季正松:房价上涨的原因及其遏制[J].经营与管理，2008.2(2）

房地产月度总结篇（9）

2011年6月16日，中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1月份以来央行第12次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500亿元以上。4月16日，对中国存款准备金率是否已提高到极限的问题，周小川表示，存款准备金率提高到何种水平，取决于多个条件。条件发生变化，存款准备金率调整的力度和空间也会变化。根据国际经验，也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。当然，央行上调存款准备金率的主要目的或在于控制信贷投放规模和节奏、防通胀和对冲外汇占款持续高增长的压力，对房地产市场没有直接影响。但由于每次几乎都冻结3 500亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。与今年1月高达1.04万亿元新增信贷规模相比，2月份不足6 000亿元的新增信贷水平，说明连续上调存款准备金率尤其是实施差别存款准备金率政策已经显效。但是据中国货币网数据显示，银行间市场利率高企后已经回落，至3月3日已跌至最近一次上调存款准备金率之前的水平，表明货币市场流动性仍然较充裕，央行可能会再次上调存款准备金。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。

二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响

据统计，2008年我国新增人民币贷款4.9万亿，其中房地产贷款4 800亿；2009年，新增贷款9.6万亿，其中房地产贷款2万亿；2010年，新增贷款减少为7.5万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022万亿，这说明2010年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。

个人贷款方面，2008年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010年11月1日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。

开发贷款方面，种种迹象表明，2011年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构,有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小开发商获得银行贷款支持的难度比较大，中小开发商资金的“枯水期”可能会到来，这一点目前已经显现在了委托贷款利率走高、民间借贷成“疯”上。在此需要提醒广大购房者的是，未来一段时间内置业需考虑的重要因素不只是地段、房价等，还应该侧重开发商实力的了解，规避购买期房形成烂尾的风险。

三、加息对房地产市场的影响

从2010年10月至今的五个月内，央行已经连续加息四次，虽然货币政策进行加息通道旨在抑制物价上涨，但同时也给房地产市场带来了一定影响。存贷款利息的提高一方面加重了房地产企业的财务负担，加剧了放弃的资金紧张程度，另一方面还增加了购房者的负担，削弱了房地产的需求市场，使得房地产供需市场发生了变化。

1.对房产企业的影响。一位资深审计人士介绍，房企债务由短期借款、长期借款、一年内到期非流动负债和应付债券几项组成，房企除了固定利率的债券外，多数负债都将受到加息影响。一个开发商算了一笔账，自去年10月份加息以来，1到3年期的贷款利率刚好上调了1个百分点，同样的10亿元贷款，1年要多付利息1 000万元。这是理论算法，在实际借贷过程中，不少开发贷款利率在基准利率上都有所上浮，这说明加息导致的实际利息支出更多。例如万科2010年仅利息一项即支出30亿元，财务费用总额达到50.47亿元，而当年的净利润是88亿元。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组报告显示，2011年一季度上市房地产资产负债率比2010年年底上升了8个百分点，达到71.36%，有部分企业甚至超过80%，企业资金链面临考验，如何控制扩张节奏、拓展稳定的资金来源渠道成为上市房企需要重点考虑的问题。同时，在经历2009年经营现金流量为正值的一年后，2010年沪深及内地在港上市的房地产公司的每股经营现金流量净额都由正转负，甚至低于2008年经济低谷期的水平，财务风险陡然上升。另外，加息不仅影响购房者，同时对房地产开发企业也形成了融资压力，而且预计未来压力会越来越明显，房企资金链紧张程度将增加。因此，我们不难看出，利率的提高增加企业的资金成本，吞噬企业的利润，这对处于限购政策中的房地产企业而言无异于雪上加霜。

2.对购房者的影响。单看每次加息，对购房者影响不大。本次加息，五年以上贷款利率已升至6.80%，这意味着如果是100万的房贷款，按基准利率20年按揭的话，每月月供就得7 633元，增加了118元，而利息总额将由80.35万元增加到83.2万元。但自去年10月份以来，这已是4次加息，不少机构分析今年还有2次加息。持续加息对购房者最直接的影响就是贷款利息的增加。在2010年加息前，去银行贷款一般都可以取得7折优惠利率，当时五年期以上利率为5.94%。照此，两者每月月供相差1 490元；而利息总额增加了35.76万元，几近翻番。而公积金贷款，本次五年以上贷款利率增加到4.70%，提高了20个百分点。也按上述百万房贷20年期按揭计算，本次加息后每月月供增加109元，而利息总额将增加26万元。

虽然单次加息对购房者月供影响不是很大，但累计加息的影响将会逐步显现。持续加息不光提高还款压力也会提升中长期存款利息收入有助于削弱老百姓对房产投资的热衷程度，对房地产市场也是个利空。

四、金融政策和其他政策相结合对房地产市场的影响

除金融政策外，国家还出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，包括限购令、土地政策和税收政策等。在如此严厉的调控政策下，市场出现了开发商捂盘，购房者观望的局面，即持续加息会干预购房者的心理预期，观望情绪会逐渐浓厚，楼市的需求量会逐步减少。调控政策还会从另外一个方面增加楼市的供应，重庆大学公共事务系副主任曹跃群说，随着多次提高存款准备金率和加息，部分快速扩张的中小企业资金压力加大，从而会出售持有的房源，增加市场供应。一方面需求萎缩，另一方面供应在增加，这样使得房地产企业的库存量不断扩大，资金回收率降低。

以北京为例，5月北京楼市29个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29个，提供住宅套数为9508套，而当月签约的数量为1 295套，签约率仅为13.6%。

房地产月度总结篇（10）

中图分类号:F830 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)11-0029-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.11.07

一、海南省房地产市场发展现状

(一)海南省房地产市场运行转向典型的“政策市”,房地产价格上涨较快

海南建设国际旅游岛的消息一经公布,当地房价便上演持续飙升,2009年全年商品房销售面积560.34万平方米,销售总额351.0亿元,全年均价6264元/平米,分别较上年增长50.5%、73.2%和18.8%。2010年1月持续上涨,海南省房屋销售面积131.48万平方米,增长4.3倍;房屋销售额129.67亿元,增长7.0倍。进入2月中旬之后,海南省楼市成交量开始急剧萎缩,全省商品房成交84.5万平方米,较1月环比下降39.96%,但价格依然高企①。

(二)投资多于居住,呈现住宅化倾向的海南省旅游房地产使得海南省房产空置率居高不下

2009年,海南省房地产销售面积的76.1%、销售套数的82.5%由省外人士购买。其中,海口市和三亚市向省外销售面积的占比分别为50.9%和76.2%;销售套数分别为54.1%和79.4%,其他市县向省外销售的面积和套数占比均超过90%。同时,城镇和农村居民人均住房面积分别为28.87平米和24平米,低于全国人均水平,市场供求的结构性矛盾突出。据统计,在海景房最集中的三亚湾等地,小区内的常驻率大多在20%左右②。

(三)房地产业从业人数快速增加

从海南省房地产1994年以来房地产从业人员及房地产企业数占全国的比重看,海南省经历了90年代房地产泡沫后,房地产市场相对于全国来说进入了一个调整期,2000年进入了最低谷,房地产从业人员及房地产企业数占全国比重15年最低,2000年以后逐步增大,房地产从业人员占比从2000年的0.31%增加至2009年的1.5%,房地产企业数占比也从2000年的0.36%上升至2009年1.89%③。

(四)房地产业税收快速增长

2009年建筑房地产税收占海南省半壁江山。2009年,财政收支创历史新高的海南省,在2009年地方一般预算收入增速位居全国第三。建筑和房地产这两个行业的收入总额占海南省全省税收收入总额的48.2%,比2008年同期提高5.1个百分点,两个行业的总增收额占海南省地税税收总增收额的65.6%。在海南省政府性121.4亿元基金收入中,绝大部分来源于土地出让金的收入。日益高涨的房价促使日益稀缺的土地成为各地政府手里最大的资本。初步估算,海南全省各市县政府手中还有未供应的存量建设用地约1.14万公顷(约17万亩),已向企业供应的存量建设用地约8900公顷(13万亩)。未来30年内房地产都是支柱产业。2010年房地产行业开发投资计划完成330亿元,同比增长15%,商品房施工面积将达到2500万平方米,同比增长25%。《关于2009年海南省和省本级预算执行情况及2010年海南省和省本级预算草案的报告》预定了2010年目标――2010年海南省拟实现全省一般预算总收入507.8亿元,增长8.3%,省本级一般预算总收入348.1亿元,增长6.5%①。

(五)房地产价格增长远远高于收入增长

2009年,海南省房地产开发投资占固定资产投资和GDP的比重分别为31.4%和16.9%,高于全国18.7%和10.8%的平均水平。海南省城镇人均GDP和人均可支配收入分别为19056.33元和13750.85元,仅相当于全国平均水平的75%和80%②。2010年1―2月,在个人收入没有较大增长的前提下,海南省房价较年初增长了1.13倍,较全国增长速度高90个百分点。较高的房价一方面带动了土地开发的热情,推动投资上升,拉动了经济的增长;另一方面使大多数购房者背上沉重的债务负担,影响了居民的日常生活和消费行为,成为制约消费的重要阻力。

三、海南省商品房均价与人均月收入比的比较分析

(一)海南省商品房均价与人均月收入比的纵向比及与全国比

2010年2月,海南省成为“商品房均价与人均月收入比”最高的城市,“商品房均价与人均月收入比”为11.62,创中国“商品房均价与人均月收入比”新的高峰。

(二)海南省与中国其他省市商品房均价、人均月收入比

从1994年至2009年全国三十个省市近16年来的商品房均价与人均月收入比来看,海南省仅仅次于北京市位于第二位,即海南居民承担住房的压力要大于其他省市。

(三)海南省与外国其他城市商品房均价、人均月收入比

海南省的“商品房均价与人均月收入比”从2002年的3.15上升至2010年2月的11.62,涨幅高达268.89%,这表明海南省城市居民人均收入增长水平,大大低于房价上涨的水平。

三、海南省房地产风险情况

(一)海南省房地产存在风险已是事实

2009年海南省商品房销售额达到创纪录的近亿元,比2008年增长近80%。在试图调节市场的同时,地方和中央政府左右为难。出售土地是政府收入的主要来源,负担了海南省亿元经济刺激计划所需资金的将近一半。如果以九十年代海南省房地产泡沫的数据对比来看,1993年海南省商品房均价与人均月收入比为14.88,而2010年2月该比率已达到11.62,同样的数据说明海南省房地产存在的风险已快达到历史的高峰,只是此风险是全国性的,国家在制定政策时有了更深的考虑,在追求经济软着落时,房地产风险暴发需要一定的时间。房地产市场目前不断趋热,价格不断上涨,将会有更多的企业不愿投资实体经济而去炒房地产,房地产的泡沫会越吹越大。

(二)海南省房地产风险排在全国最前列

海南省有过房地产泡沫的历史之鉴,该省商品房均价与人均月收入比在近16年中达到全国最高水平14.88,目前也位于全国前列11.62。近16年平均商品房均价与人均月收入比也仅仅次于北京市达到5.47。与全国商品房均价与人均月收入比相比,海南省商品房均价与人均月收入比11.62更是比全国平均水平高出254.27个百分点,与新加坡相比高出1409.09个百分点;与香港相比高出312.06个百分点。海南省房地产风险在纵比与横比中可看出,其房地产风险的严重程度已是全国之最。当风险暴发时,作为房屋拥有者,首先放弃的是投资的住房,而海南省房地产投资占比较重,即时海南省将是房地产风险暴发最严重的地方。

(三)海南省房地产风险已影响到国际旅游岛经济正常的发展

目前,海南省房地产量跌价挺,以目前的商业配套,海南省还远不能承受高房价。房价走高,势必抬高当地消费价格,抵消购物免税等优势。相比海外那些性价比合理、配套成熟的旅游休闲岛,海南省旅游业正受打击,岛内普通居民无力购房,无法打造稳定和谐的宜居环境。天量民间资金已积聚了雄厚力量,多以“商团”、“房地产投资协会”、“财富俱乐部”等组织形式,有计划地集中出击,成为扰动经济发展的“热钱”。这些“热钱”涌入有限的投资领域,不仅产生资产泡沫,扰乱市场秩序,其自身也严重受损。

四、对策建议

(一)调整“土地财政”政策,主动释放房地产泡沫,强化地方政府稳定房地产市场的职责

2009年海南省建筑和房地产这两个行业的收入总额占海南省全省税收收入总额的48.2%,在这种“土地财政”体制下,地方政府会自觉或不自觉地推升地价、助涨房价。应调整中央与地方财政收入项目与结构,将其它产业税收替代土地收入,并且将地价与房价增幅、住房空置率等列入政绩考核指标,从而弱化地方政府助涨房地产泡沫的内在动力[1]。

(二)降低分子的数值,即降低房价

国家调控的一系列措施都是为了控制房价的涨幅,尽管目前显效不大,有的措施甚至可能导致房价在短期内上扬,但思路是正确的,后期调控效果的关键要看新政策的可行性和执行力度。需要指出的是,调控的目的并非是要房价下调,而只是降低房价的涨幅。降低房价可以减轻买房人的“商品房均价与人均月收入比”。目前,由于住房的社会保障体系尚未完善且问题多多,绝大多数老百姓解决住房问题都被挤到购买商品房这“一条船上”。他们面对目前的房价已是无能为力。

(三)增加分母的数值,即提高居民收入

要降低购买商品房的难度,如果分子(房价)只能变大而不能变小,那只有增加分母(居民收入)的数值。目前,政府已采取了一些措施,比如大幅提高农民工的工资等,但总的来说,提高居民总体收入的措施并不多。只有当居民收入大幅提高之后,中产阶层才会进入富人行列,贫困阶层亦能逐步迈向中产阶级。如此一来,在解决“贫富严重分化”问题的同时,全社会的“商品房均价与人均月收入比”也会降低。海南建省20年以来,经济发展取得了举世瞩目的成就,当然也伴随着一系列的问题。笔者相信,随着海南省房地产发展的深入,海南省将在保障本省居民住房及发展本省房地产市场中取得双赢的成效。

(四)经济结构调整刻不容缓