商业地产运营模式篇（1）

随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划)，并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，it蓝色房产、it网络资讯为核心业务，融合it相关产业于一体的全国性大型it集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式，主要有以下几点:资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入;部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

商业地产运营模式篇（2）

2010年4月“新国四条”和“新国十条”公布后,地方政府也逐步推出了调控新政。转瞬间,从中央到地方,形成了政策高压的态势,尤其是住宅类房地产价格增长过快的势头暂时得到了有效遏制。就在消费者观望、地产商等待的背景下,转向商业地产的呼声日嚣尘上,商业地产此时倍受业内业外的普遍关注。事实上,房地产新政已促使部分开发商决心加快转向商业地产开发的步伐以应对当前经营利润不足的困境。可是,国内商业地产目前也暴露了诸多问题,尤其是在广受关注的开发运营模式方面。

一、商业地产的概念及其实质

(一)商业地产的概念

从广义上讲,商业地产指各种非生产性、非居住性物业,包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业运营场所等。而狭义的商业地产则专指用于商业服务业运营用途的物业形式,主要包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等,其开发运营模式、融资模式、盈利模式以及功能用途都明显有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式,这也是本文的讨论对象。

(二)商业地产的实质

商业地产是由地产、商业与投资复合而成,兼具地产(开发)、商业(运营)、投资三重特性,既区别于单纯的投资(如证券)和单纯的商业,又有别于传统意义上的房地产行业(住宅地产)。商业地产的实质首先是商业,然后才是地产,其开发运营的难点不在于地产开发,而在于商业运营管理,尤其是开发运营模式的选择。

二、商业地产开发运营模式分析

(一)从投资回收的角度划分

1、纯销售(只售不租)。由于国内商业地产开发商多是从住宅地产转变过来,对商业地产与住宅地产在开发运营模式上的差异认识不足,使得他们仍沿用住宅地产的短期运营模式,而不是靠商业地产增值获得长线投资回报和长期现金流的获利方式。开发商一旦为了快速套现采取纯销售模式将商场分割出售给业主,就会给后期营运管理带来一系列问题,因为这意味着一个完整的商业地产在所有权和经营权上都被彻底分割而失去了整体性。这种方式的优势在于可以使开发商尽快收回投资,减少商业风险。其劣势则是难以长期保证及提升商业物业的价值,不利于商业地产项目的持续运营。

2、纯出租(只租不售)。开发商在项目建成之后,通过出租运营,以收取租金的方式收回投资并获取投资回报,并通常由开发商自己拥有的商业运营公司或其委托的专业商业管理公司来对商业地产实行统一管理,通过对招商权的控制,来达到控制进场业态种类以形成自己运营特色的目标。这种模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物,在欧美比较流行。这种模式的优势是产权保留在开发商手里,可以抵押再贷款,还可在增值后出售,甚至可以将商业物业进入资本运作,而且开发商通过招商权可控制进场业态种类,实现商业规划布局。其劣势就是需要长期占用开发商大量资金并且风险集中,可能导致开发商资金链的紧张,此时一个长期稳定的资金平台对于商开发商则显得尤为重要。

3、过渡形式。开发商为了快速套现而采取纯销售模式,由于产权的过于分散难以整体协调和管理,将逐渐为开发商所摈弃。而以出租为主的纯出租模式对于融资渠道和自有资金的要求极高。所以,目前国内商业地产开发商更多采用的是介于纯出售和纯出租之间的“售后回租”和“租售并举”的过渡形式。

第一,售后回租。所谓“售后回租”,就是商业地产开发商将商场分割成小商铺进行销售,并承诺以一定的收益将售出的商铺从投资者手中租回,整体委托专业商业运营商进行统一运营。商铺的购买者在一定的期限内只能收益不能运营,实行所有权和运营权分离的管理模式,这就是“产权式商铺”。产权式商铺的优势:一方面,由于面积分割从而降低了投资的门槛,而且开发商回租一定程度上保证了投资者的投资回报;另一方面,开发商能在短期内快速回笼资金,缓解资金压力。但是,开发商为了吸引投资者的关注,或者对商业地产的运营风险估计不足,往往在销售时承诺较高的回报率,这可能给后续运营管理埋下隐患。

第二,租售并举。租售并举也是目前国内商业地产开发商普遍采用的运营模式之一,这种模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润要求。租售并举的运营模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行调控,制定销售范围并明确运营范围;但大部分物业仍然采取出租的模式,以便在现金流相对平衡的条件下保持物业的持续运营,开发商通过产权出售和租金收益获得双重利润。最著名的就是“万达订单地产模式”。但是,这种模式在租售比例的控制上需要谨慎。一般租售比例应该控制在73之内才能较好地维持资金回笼和持续运营。

4、其他模式。此外,还可采用不租不售,自己运营,同时获取投资开发利润和商业运营利润;或者还可与商家联营,以物业为股本,成立专业商业运营公司,合作或合伙运营;更巧妙是,与其他人共同建立商业运营公司,专门运营其开发的商业物业,并以租赁方式租用其商业物业,同时享有租赁收入、合伙运营收益、物业增值三部分利益。

(二)从运营主体的角度来划分

1、地产开发商占主导地位的运营模式。所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与商业选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。从功能上讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是阶段,而商业地产运营是长期,所以从这个角度上考虑地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商却具有资金雄厚、土地储备丰富、建设和销售流程熟悉等先天优势。万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,但万达模式要求地产开发商同时拥有商业运营、资本运营方面丰富的资源。

2、商业运营商占主导地位的运营模式。所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导商业选址和前期规划,为后期商业运营提供保证;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

三、商业地产开发运营模式的选择

商业地产的开发商具体采用哪一种开发运营模式应根据自身的长期战略、运营特点以及资源分布等进行综合分析。

第一,具有商业优势的企业大多以专业化商业开发为中心、以商业价值最大化或综合效益最大化为目标,采取单独开发、长期持有的方式。单独开发需要企业具备雄厚的资本实力,以承担大量的开发资金和长线回收的压力,也需要企业具备很强的商业运营经验。目前采取单独开发并且运营良好的商业项目主要有两种类型:一是拥有较强的商业资源和商业整合能力,以商业为资源和优势,进行“商业+地产”复合开发,寻求整体项目最大化,如华润“万象城”和香港瑞安集团“新天地”。二是专门从事商业地产开发,形成了专业化的开发运营能力,这样的房地产开发企业较少,如万达地产等。就一般开发商而言,目前尚未具备上述两种情形的优势条件,所以单独进行多个大体量商业项目的开发需进一步积累经验。

第二,更多开发商开始从注重单纯的开发、运营、持有等环节转移到注重股权设计,以实现商业地产的快速增值与套现。很多开发商目前对商业地产不再仅仅是单纯的开发、持有,获取长期缓慢的现金流,而是更注重寻求该部分资产的增值与回收,主要有以下原因:随着企业规模扩大,积累的商业资产较大,而其招商、运营的经验相对不足,导致很多项目的租赁、运营情况不乐观;在紧缩的政策调控下,企业资金压力大,而投资大、回收慢的商业项目积聚了一定的风险;外资不断涌入,境外资本和具有商业运作能力的资金对国内的优质商业物业态度积极,它们具备资金优势,在商业运营上又具有专业化优势,同时它们还有增值、套现的成熟方式和资产产品。目前,国内商业地产股权合作主要集中在以下层面:一是由集团层面合作,引入合作者持有集团部分股份,或者由集团引入合作者,由合作者分别入股旗下多个商业地产项目的开发、运营。二是在具体项目层面,由开发商针对某些体量大、投资高的项目引入资本,合作开发。三是项目公司按照规划的业态,再细分为若干小项目公司,分别与相对应的意向商家合资开发,降低资金压力和运营风险。

商业地产运营模式篇（3）

商业地产的资金链结构，操盘方式等与住宅地产存在很大的差别。商业地产本身也存在两种经营战略的比较，即一种以注重持有和经营为核心，在此我们简称之为“持有战略”：另一种以注重快速销售周转为核心，在此我们称之为的“出售战略”。

“出售战略”与住宅地产的开发和运营没有太多本质的区别。对资金实力不足和缺乏现代商业地产管理经验的中小房地产公司来说不失为特定发展阶段的“权宜之计”，本文对此不做讨论。仅就“持有战略”为主的运营模式做进一步的分析。

一、商业地产运营模式产生竞争优势的机理

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。商业地产开发与普通住宅开发的根本不同点。住宅型房地产的价值在项目完工的那一刻便已基本确定；而对商业地产的需求是一种“引致”需求，间接需求，即购物者，消费者的需要催生商业，商业的需要催生商业地产。

在商业地产的价值评估中。项目的区位特性和开发建设水平占有一定比例，但是对此价值的贡献更多的来自于项目建成后的运营方式、项目整体规划与市场的对接和吻合程度。

二、商业地产的运营模式

商业地产相比较住宅类地产，具有稀缺性，流通性，升值保值性，金融性。品牌性等特点，但投资规模大。利润率及开发风险较高。投资回收期长。商业地产是一个复合形的产业，它包括地产，商业，投资，金融等各个方面。“地产+商业”的运营模式主要有两种。

(一)“地产大鳄+商业巨头”战略联盟模式

即地产商在开发商业地产之前。就先与知名商业企业结成战略联盟。地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与一家或若干家商业企业确定合作关系。在开发过程中，让商业企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算，商圈分析，市场定位，业态组合，经营收益与风险控制等多方面更合理，更科学。例如，万达集团与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。有效的提升酒店的管理品质与档次。另外，万达集团与沃尔玛。欧倍德等国际著名商业连锁企业通过签订长期的合作协议建立战略联盟关系。其所建的商业项目在开工之前就与跨国商业巨头进行谈判，吸引这些商业巨头进驻其主力店，这种模式也被称为“订单地产”。“订单地产”在商业模式，地段选择，主力店组合，商业业态等、四个方面均打破常规，大胆创新，彻底颠覆了传统商业地产开发模式的一系列困惑，避免了开发与商业的脱节，管理与招商的矛盾，业态与经营的短视。这两者之间存在的互补关系，使万达与沃尔玛等商业巨头通过相互交换资源而实现强强联合。

(二)控股企业的“地产+商业”运营模式

与“地产大鳄+商业巨头”运营模式类似，但地产商与商业企业同属一家母公司，是在同一平台下的产业整合模式，并立足于长期的可持续发展，从整体上保证所有权与经营权的高度统一，对地产资源与商业资源进行高度整合。在运营中进行专业协同，全程一体化管理。

三、两种模式的优劣势分析

在“地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式中，虽然合作方通过签订合同，建立长期的战略合作伙伴关系，但是地产商与商业企业为相互独立并追求各自利益最大化的个体，这种各自利益的最大化必然会引起商业地产开发运营过程中的冲突，导致交易费用增加，收益受损。

与其相比，“地产+商业”的战略其实是以资产组合管理为主。企业整合为辅的混合体，其在资产。企业整合及资源基础方面都是为了创造更大的价值。控股企业的“地产+商业”运营可以使地产商和商业企业资源共享。能保持长期稳定的现金流和资产持有权，实现共同的盈利目标。达到双赢。控股企业的“地产+商业”运营模式最突出的优点就是大型商业零售产生的现金流可以满早地产开发所需的资金，加快资金周转，从而减少对建设周期和资金统筹的影响因素。由于这种模式下的地产商和商业企业同属一个母公司。原设计的业态组合一般不会出现重大调整，从而可以减少商业运营过程中的风险。两家公司可以在一个平台的支持下互相借力。商业企业可以向母公司支付较低的租金成本，从而降低其总成本，进而达到规模经营的目标。

不论战略联盟还是控股企业的“地产+商业”运营模式均使各成员的根本利益趋向一致，战略上的合作和长期目标的一致性有效降低了开发运营过程中冲突发生的频率；系统明确的分工和紧密的合作使各个成员角色明确；高效、及时的信息共享机制也有效减少了产生冲突的可能性。

综上所述。商业地产并不是简单的“商业+地产”。其在理念、设计、招商、运营、管理等各方面构成自身的一个价值链，其开发应重点认清商业的内在规律。在资金方面，由于“地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式存在着资金压力的问题，在今后的商业运营模式中。可以借鉴发达国家商业地产开发运营经验，引入房地产投资信托(RErr)模式。在融资方面应走多元化道路。对于信托、基金、债券等方式均可在政策允许的条件下大胆采用。

在经营模式方面：两种模式均会在未来中国的商业地产中并存，然而根据对两种模式的优劣分析，本文认为，伴随地产大鳄或商业集团的资本积累，出于降低风险和利益最大化的方面的考虑，未来对商业企业的收购或对地产企业的并购以形成统一管理平台的商业地产模式将成为未来中国商业地产经营模式的主要模式。

参考文献：

商业地产运营模式篇（4）

一、商业房地产的主要特征

1.运营组织方式不同

商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。

商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。

2.运营系统的设计方式存在着差异

在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。

通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。

3.客户存在的作用性不同

在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。

4.员工具有不同的影响性

在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。

二、商业地产运营管理模式的创新

1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜

人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。

同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。

2.建立新型的资金筹措模式

我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。

世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。

3.与现代化计算机媒体的连接

如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。

同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。

4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮

商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。

商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。

商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。

三、商业房地产运营管理模式的应用

1.统一管理的运营管理模式

市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。

2.需要和零售相结合

零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。

四、商业地产项目运营管理模式的实际意义

商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。

商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。

我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。

五、结束语

商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。

参考文献：

商业地产运营模式篇（5）

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

商业地产运营模式篇（6）

一、我国商业地产发展分析

1.商业地产发展现状

截至2014年年末，我国商业地产建筑面积约为2.4亿平方米，共有约4000个商业购物中心。预计在2015年，我国商业地产新增量将再创历史新高，约新增480个商业购物中心。但是，从我国商业地产的开发来看，更多的集中在二线城市，且由于商业地产的激烈竞争，需要面临较高的空置率风险。

目前，我国诸多商业地产企业越来越重视商业地产运营管理，逐渐向运营理念转变，即通过整合运营管理自身商业地产，打造大型综合商业平台。

2.商业地产发展趋势

商业地产在面临运营变革的同时，亟待将新科技引入商业地产的运营，打造商业地产新发力点。现阶段，科技、互联网、创新已经遍及国内商业地产领域，成为商业地产企业重点关注的热点问题。商业地产实行“互联网+”发展趋势，已经成为商业地产未来发展趋势之一。预计，互联网和商业地产耦合后，商业地产实现智能化运营，商业地产内的所有实体商业将在互联网平台成立线上运营，商业地产的客户不仅仅在商业地产正常营业时间了解相关信息，还可以在其余时间通过互联网平台掌握商业地产的最新动态信息。此外，互联网的引入，还可以增加商业地产和客户的交互体验，在客户消费现场应用微定位技术，产生和客户的交互场景。同时，商业地产商家还可以利用新技术，动态传送商业信息，刺激客户消费行为。

二、新形势下商业地产运营创新分析

1.互联网和商业地产的强耦合

商业地产和互联网经济各具特色，二者相互补充、相互兼容，具有较强的耦合性。现阶段，我国诸多商业地产的龙头企业纷纷建设电子商务平台，积极引进信息技术，高效配置商业地产配套措施，如大数据、自动收银、移动互联、智能货架、WIFI、线上APP、电子标签、自动打包等互联网工具，将商业地产的未来运营发展聚焦“互联网+”，推动商业地产新常态发展。笔者以商业地产和互联网的强耦合为研究视角，对商业地产运营创新思路进行研究，希望可以为商业地产企业创造更高价值，为客户带来更多消费满足。

2.互联网形势下商业地产运营创新思路

在商业地产的传统运营模式中，企业更关注产品的营销，关注企业盈利水平。但是，在新形势下，商业地产运营则聚焦于“互联网+”，企业在运营中融入了“互联网思维”，增加客户的互动体验。商业地产作为向客户提供服务的终端，因此商业地产竞争取胜的关键就在于向客户提供服务的效率和客户享受服务的交互体验强度。

商业地产传统运营模式下，商家虽然有市场、产品，但是却很难和客户直接接触，仍存在一定的消费距离。但是，在互联网新形势下，商业地产运营可以实行“互联网+”运营模式，直接和客户接触，缩短和客户的距离，以互联网平台实现和客户线上零距离接触，以用户思维向客户提供服务，增强客户在商业地产的消费体验和情感归属。“互联网+”商业地产运营模式，是互联网时代带来的商业地产运营模式革命，可以直接接触客户，快速响应客户反馈建议，提高客户满意度，增加客户忠诚度，做到对客户吸引、留住、黏住的运营效果。

“互联网+”商业地产运营创新的首要要求是理念创新，即商业地产互联网运营提供用户体验服务，向客户提供的不仅仅是互联网概念服务，更应该是从理念出发的商业地产互联网化的服务氛围塑造，即强耦合互联网和传统模式的两种文化下，实现商业地产“线上+线下”的蓄客、转化、导流、用户体验的完美运营模式。

“互联网+”商业地产运营创新不仅仅是互联网技术的应用，亦或互联网模式的应用，是将互联网渗入商业地产的运营，从运营基础做到互联网概念，即实现商业地产“人人营销+实时营销+处处营销”。

“互联网+”商业地产运营创新模式的基础应该是互联网模式平台，在互联网平台基础上，延续商业地产传统模式的收益，如销售蓄水、土地溢价、租金蓄水等效益，此外还应基于互联网运营模式，推广商业地产，在客户的认可支持下，刺激客户消费行为，做好“线上+线下”齐进营销。

此外，商业地产是一个具有较强资本变现能力的行业，在传统运营模式下，往往采取资产置换、IPO、投行、整售、股权交易、散售等渠道解决资金问题；在“互联网+”商业地产运营模式下，可以利用P2P、众筹等互联网金融工具，更快更便捷的融资。

总之，现阶段我国商业地产竞争激烈，诸多商业地产企业为应对新形势对传统商业地产运营冲突，保持市场竞争优势，纷纷在各自运营发展现状基础上，逐渐摸索研究结合“互联网”创新运营模式，聚焦互联网对商业地产运营模式的影响，实行“互联网+”商业地产运营创新模式，从建设“线上+线下”运营平台、实行“人人+实时+处处”营销方式、利用多元化资本渠道等方面阐述运营模式创新思路，顺应商业地产互联网化发展趋势，为商业地产未来运营发展指明方向。

参考文献：

商业地产运营模式篇（7）

引言

在我国，房地产业以一日千里的发展趋势，成为了国民经济的命脉。我国房地产业已历经十多年的飞速发展，然而，与此同时，房地产企业经营环境也面临着全面的变迁与更新，房地产企业运营模式也将从成长期走向成熟期。本文将对国内房地产企业运营模式的转型展开具体探讨与论述。

1 我国房地产业的运营模式分析

1.1房地产业主流运营模式

就现阶段而言，国内房地产行业的业务模式主要有物业滚动开发与物业持有两种模式。其中，业务滚动开发模式已经成为现阶段国内房地产行业的主流运营模式。相比之下，物业持有模式的发展较为缓慢。我国房地产行业的开发商大多选择业务滚动开发模式，而很少有主动选择物业持有模式。

尽管政府对城市规划与土地出让提出了明确的要求并做出了详细的规定：房地产开发商开发住宅项目时，应当配建一定体量的公共建筑项目，然而，开发商通常会将这类公建物业也进行销售，或者将其产权与房地产项目进行整体销售或分割销售，除非在房地产销售情况不理想的时候，才会考虑物业持有的策略选择。由于物业持有模式下的投资额非常巨大，而且成长性十分有限，因此，房地产开发商不会主动涉及物业持有模式。

1.2国内房地产行业发展的生命周期

我国房地产业已历经十多年的飞速发展，国内房地产企业经营环境也面临着全面的更新与变化，住宅项目物业滚动开发模式的发展将从成长期走向成熟期。根据产业生命周期理论，一个产业进入成熟期，其外在的明显特征表现为市场需求增长放缓，供应大于需求，逐渐形成供大于求的局面。土地成本增加、低价竞争愈演愈烈、营销成本居高不下，最终导致企业利润率下降。一些综合竞争力较弱的中小房地产企业不得不相继退出，整个房地产行业的集中度越来越高。

2 新形势下国内房地产业运营模式的转型

我国房地产行业滚动开发模式正走向产业成熟期，单一的物业滚动开发模式已经无法满足市场环境的变迁和革新。目前国内房地产企业正面临着需求增长速度不明显，市场竞争愈演愈烈，政府对房地产行业的调控越来越频繁，房地产企业应当站在更高的视角，把握全局，了解国内房地产行业的发展现状与经营模式，针对企业自身的现实特点，选择和调整适合的经营模式，制定和修正科学的发展战略。

2.1运营模式转型方向

持有型物业模式与轻资产运营模式正逐渐代替原来的物业滚动开发模式，而成为我国房地产企业转型的主要发展方向。

2.1.1持有物业模式

第三产业的发展是推动房地产行业需求增长的核心驱动力，反过来，商业地产又对第三产业的发展起到载体的重要作用。因此，第三产业与商业地产的发展是相辅相成的。

第三产业一日千里的发展与成熟，给持有型物业带来了更多的机遇和无限的前景。物业持有模式是房地产企业运营模式转变的明确方向，可以通过不断增加持有型物业在房地产开发项目中的比重，将原来的住宅滚动开发模式转变为物业持有模式。因为商业地产与住宅滚动开发的业务模式不同，开发商必须要拥有雄厚的资金，积累丰富的经验，因而，房地产企业在城市化率为50%―60%的时候，就需要为企业运营模式的转型做好充分的准备，这样才能赶上在城市化进程结束之前，在住宅区需求增速变缓甚至跌入谷底之前，增加建立和提高与住宅项目开发能力截然不同的企业能力，在商业地产领域占有稳定的一席之地。

2.1.2轻资产运营模式

房地产开发企业除了走持有型物业经营模式之外，还正从重资产模式向轻资产模式的发展方向进行转变，收益方式也从以获取资产升值为主向获取增值服务收益为主的方向发展。笔者认为，就房地产行业的总体发展趋势而言，该行业发展的最终演化结果就是专业化、精细化。房地产企业也将朝着一个专业化、精细化的方向发展。目前的房地产行业中，土地资源与持有物业的资产增值空间都十分有限，房地产开发商应当将收益方式转向其他相关领域，例如开发代工管理、品牌溢价、物业管理、商业运营及衍生收益和地产基金等。地产金融也正走向多元化的发展道路，房地产企业可以从地产金融服务中获取相应的费用收益，从业绩提成中获取相应的收益。目前，国内很多开发商已经对这些增值服务领域有所尝试，将轻资产模式作为高度专业化的房地产行业的业务模式。

要实现业务滚动开发模式、物业持有模式与轻资产模式这三种运营模式的相互转变，需要跨越相对漫长的历史时期，然而，这是行业演化和进步的普遍规律，因此，房地产开发企业应当主动做出调整，采取积极的应对措施。

根据房地产各类运营模式的生命周期可知，我国房地产企业的滚动开发模式很有可能是在未来10年内由成长期循序渐进地步入商业地产需求相对成熟的阶段。第三产业的迅猛发展，将带来物业持有模式发展下的房地产行业的黄金期。随着房地产业的不断专业化，商业地产的业务模式将逐渐剥离资产持有的智能，进而向专业开发服务于资产管理结构的方向发展，完全实现轻资产运营。要实现轻资产运营模式，还应当要具有高度发达和成熟的金融市场，房地产项目开发商要有相当全面的专业知识，积累充足丰富的行业经验，产业体系也应当高度精细化和专业化，具备这样的条件之后，房地产行业的轻资产运营模式咋城市化进程接近尾声的时候，大致可以实现。三种运营模式生命周期分析如图1所示。

图1三种运营模式生命周期分析

2.2运营模式转型路径

从长期来看，业务滚动开发模式将因其优势的逐渐弱化而逐渐被淘汰，轻资产运营模式又相对超前，近期很难得到普及和应用。随着持有型业务模式适宜低扩张环境、经营稳定的优越性日益突出，单一的业务滚动开发模式无法满足行业演进与市场的发展需求，逐渐向“开发+持有”双重模式转变，或者直接向纯粹的业务持有型模式转变，这也是房地产开发商最为自然和现实的选择。一些以住宅开发项目为主的大型发地产企业，已经成立了商业地产运营中心，为了拓宽领域，不少一线房地产企业正进军商业地产领域，很多企业都致力于提高持有物业的比重，这一比例在未来十年会增至20%―30%。

由于持有物业具有稳定性，且具有长期收益，在未来的几年里，逐渐将住宅开发所形成的现金流，转投一部分到持有物业中。房地产业的主流趋势将会是采用租售并举，以售养租的内部现金流的平衡来实现模式转型。然而，与此同时，我们也应该意识到，国内房地产持有型物业模式具有投资额度大、回报周期长、成长性有限等局限性，因此，必须应当尽快找出切实可行的策略，来促进房地产模式的转型。

2.2.1大型商业物业的增持难度大

中国房地产企业的经营模式由业务滚动开发模式向租售并举的经营模式或者单纯的持有型物业模式发展，将经历一个漫长的历史时期。

尽管持有型物业模式的现金流具有较高的稳定性，能够提高房地产开发商的开发风险。然而，从当前的收益情况来看，持有型物业模式与住宅业务滚动开发模式相比，仍然具有明显的劣势。就国内商业地产的发展现状而言，一线城市的优质物业投资回报率通常是在6%―10%区间内，仅靠租金回报收益远低于，甚至根本无法获得与住宅滚动开发业务相近的资产收益率。即使将公允价值变动因素考虑在内，资产收益率仍然远不能达到滚动开发的收益水平。

持有型物业的投资规模太过巨大，商业地产规模化投资的门槛越来越高。目前为止，很多以住宅开发为主的房地产开发商，仍然无法满足规模化投资持有物业的资金要求。与此同时，因为持有物业投资回收周期较长，现金回收速度慢，就算一线商业地产企业不再扩大规模，全力以赴地发展投资物业，等到5年之后，该企业投资物业也仅占总储备的20%―30%，根本无法发挥平滑周期风险的作用。大多数房地产商由于达不到持有物业规模化投资的门槛，也不具备有力的金融工具支持，不应当贸然大幅度增加持有物业，否则会让企业面临更大的不可控风险，因此，需要循序渐进地发展，持有型物业发展模式的转型，仍然需要10年以上的时间才有可能彻底完成。

2.2.2社区商业是突破方向

由于大型持有型物业的收益率过低、投资额度过高、回收周期长，以住宅开发为主的房地产商大多选择“开发+持有”相结合，这种社区型商业模式也促进了房地产开发企业向租售并举模式转变。社区型商业能够很好地满足社区居民的日常生活出行、购物、消费、娱乐等综合性需求。随着城市范围的不断扩大，通勤成本的不断上升，住宅区周边的社区商业已然成为了人们生活中较最为便捷的消费场所。城市住宅郊区化的发展趋势与人们生活水平的不断提高，带动了越来越多中高档社区商业的发展，在住宅区周边逐渐形成了可供持有的高价值物业，其发展空间完全不亚于城市中心区项目。

将社区商业为房地产企业的长期持有资产，实现社区商业的良性循环发展，促进房地产开发项目的品质提升，提高房地产开发商的品牌影响力，另一方面能够为企业带来具有增值空间的持有物业，带来稳定的现金流，是由物业滚动发展模式向持有型物业发展模式转型的可靠途径。

3 结语

目前，由于居住房地产需求增速逐步放缓，大多以住宅滚动开发为主的房地产开发商，以确保财务安全为前提，以合理的价格、合理的投资额度、合理的投资规模、合理的时点来实现对商业物业的开发和持有，循序渐进地从滚动开发模式向租售并举的模式自然过渡。因为持有型物业投资规模较大，优质土地资源稀缺，很难在短期内实现物业持有模式的转型，可能要经历很长的历史时期。社区是一种最接近住宅滚动开发模式的物业类型，也是支持目前房地产企业从原来的单一的住宅开发向租售并举模式转变的重要跳板，具备了成熟的金融市场之后，优良的社区商业能够有助于实现房地产企业的轻资产运营。

参考文献：

[1]王世渝.金融主导――重构中国房地产经营模式.城市开发，2004-05-20

商业地产运营模式篇（8）

随着IP网络技术、网络传输宽带、网络接入技术、市平压缩技术、版权保护技术的不断发展和相应产品的成熟，人们又将实现随时随地获得视频信息的希望寄托于IPTV网络，并形象的将该类业务称为IPTV业务。

IPTV（网络电视）融合了电信网、广电网、互联网三网技术，具有视频数字化、播放流媒体化、传输双向IP化、收视（听）互动化和个性化等技术特点。IPTV采用MPEG-4、H.264等视频编解码技术，使IPTV节目信号以IP包的方式，通过互联网IP协议，基于IP宽带传输网络互动地传送或分发给用户，IPTV用户主要以IPTV机顶盒或电脑为接收设备、以电视机或电脑显示器为显示设备。IPTV业务与传统电视业务的最大区别在于交互性和个性化按需收视（听），可实现用户与媒体内容提供商的实质性互动。IPTV技术平台目前能够支持直播电视、时移电视、视频点播、网页浏览、电子邮件、可视电话、视频会议、互动游戏、在线娱乐、电子节目单、多媒体数据广播、互动广告、信息咨询、远程教育等内容广泛的个性化交互式多媒体信息服务，随着互联网信息技术的飞速发展，IPTV已经拥有一个比较成熟的消费群体。目前，国内的网络用户在收入水平、文化素养以及消费心理等方面都处于前列，这个消费群体更容易接受IPTV提出的互动服务概念。IPTV的发展动力，不仅来自光通信技术的进步、IP技术的成熟、网络速率的提高，更为重要的是来自巨大的社会需求和产业发展的动力。 因此 IPTV必将为网络运营商和内容提供商提供广阔的新兴市场。

IPTV要成功地实现产业化运营，必须精心打造一条能够实现资金和信息快速循环的IPTV产业链。IPTV产业链主要环节包括版权所有者、内容提供商、内容集成商、网络运营商、设备提供商和最终用户群等，为此打造合作共赢的IPTV产业链 是势在必行的。同时，IPTV产业化发展需要合作共赢，只有处理好产业链上各环节的经济利益关系、业务关系和经营管理关系，明确产业链各环节的职责，才能打造合作共赢的IPTV产业链。产业链各环节的经济利益关系决定运营管理模式，而适当的运营管理模式又有利于明确和理顺各环节的经济利益关系、业务关系和经营管理关系。

电信宽带IP网络是全国统一布局的全程全网，一点接入、全网互联互通，具有完善的宽带骨干网和宽带接入网以及巨大的潜在客户群体和完善的收费渠道，可以传输、承载并提供丰富多彩的交互式IPTV业务。电信网络运营商积累了宽带IP网络存储、接入认证、带宽管理、计费结算、用户管理等方面的运营经验，电信网络运营商是IPTV产业链的核心环节，没有电信网络运营商和电信宽带市场的支持，IPTV很难成功实现产业化发展。

电信网络运营商和广电内容提供商的关系是IPTV产业链最关键、最核心的关系，电信网络运营商和广电内容提供商做到优势互补、利益捆绑、合作共赢、共谋发展是IPTV产业成功的关键。电信网络运营商只有依靠广电内容提供商的内容资源优势，来丰富IPTV业务的内容，才能吸引更多的用户。没有广电内容提供商的参与，IPTV产业链很难形成。

电信网络运营商与IPTV产业链中的设备提供商等其他环节的合作也很重要，设备提供商能否向用户提供高性价比的IPTV机顶盒，是IPTV产业能否实现高速增长的关键。

用户的消费需求是IPTV发展的最根本动力，IPTV产业链各类运营商应着力改变用户的消费习惯，改善付费收视（听）商业模式，确定合理的资费，采取灵活的业务提供方式，提供丰富多彩的IPTV内容和服务。

IPTV要成功地实现产业化运营，还要求IPTV产业链各环节能够良性化互动，创造出切实可行、优势互补、利益捆绑、合作共赢的业务运营模式和赢利模式。

随着电信网、广电网、互联网实现三网融合，可以建立一个统一、独立的内容整合平台，内容提供商负责内容制作与管理，任何够格的内容集成商负责与其相关的内容整合、业务管理和营销、用户管理、计费与收费，网络运营商向内容集成商出租网络资源，网络运营商只负责内容信息的传输和宽带接入，由内容集成商运营内容，向用户出租机顶盒，这种一视同仁运营模式可以最大化内容集成商的潜在收益。

网络运营商与内容提供商以互利共赢、共同发展的原则，结成长期的战略合作伙伴，联手运营内容，合作分成，这种运营模式关键在于网络运营商寻找到好的内容提供商作为合作伙伴并形成明确的利益共享机制。网络运营商负责内容信息的传输、宽带接入、业务管理和营销、用户管理、计费与收费。这种战略伙伴运营模式相比一视同仁运营模式，网络运营商能够从内容捆绑销售中获得更快的收益增长和更多的收益。

自产自营运营模式的要点在于在国家监管政策允许的前提下，网络运营商向内容提供商购买内容或买断内容生产许可，自己生产内容、自己运营内容，并负责内容信息的传输、宽带接入、业务管理和营销、用户管理、计费与收费。

逐步深入运营模式的要点在于逐步扩大IPTV的业务功能，在IPTV市场导入期，网络运营商首先推出视频点播(VOD)、电子节目指南(EPG)、网页浏览、电子邮件等业务，在IPTV 市场成长期，网络运营商可逐步推出网络游戏、数字视频录制(DVR)、电视商务等新业务，以满足市场需求。

目前IPTV的赢利模式主要有三种，一是收费模式，与目前的宽带上网模式一样，采用包月收费模式，同时在具体内容上再收取部分点播费用。二是广告模式，内容不收费。三是捆绑收费，收费和广告相结合，用户可以灵活选择包月收费或者计次付费等。采用这三种赢利模式获取的收益，由IPTV产业链上的内容提供商、内容集成商和网络运营商等环节按照预约比例进行分成。为体现IPTV业务的个性化、互动化特色，网络运营商可以采取细分客户群等策略进行精细营销，为不同需求的IPTV用户制定个性化、互动化业务和差异化资费标准。

2007年，中国网通和中国电信仍然把IPTV圈定为宽带业务发展的重点，中国IPTV商用市场开始启动，不过，由于运营模式仍然不够完善、用户需求尚需进一步发掘等诸多因素，中国IPTV市场仍然处在培育期。 从目前业务发展来看，广播节目的时移、点播受到用户的欢迎；IPTV不仅面向城市高端用户，农村市场也具有旺盛的需求潜力；从厂商角度看，国内商用市场基本为UT思达康、中兴等厂商所把持。为了顺利实现IPTV产业化运营的目标，拥有积极的产业政策、先进的软硬件技术、丰富的节目内容和赢利的运营模式固然非常关键，但同时IPTV产业链各环节积极的共赢合作也十分重要，只有让最合适的环节去做最合适的事，才能够促进IPTV产业健康快速地向前发。

参考文献:

[1]郭世满:宽带接入技术及应用[M].北京邮电大学出版社

商业地产运营模式篇（9）

商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。

一、我国商业地产管理存在的主要问题

1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制

商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。

2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。

3、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。

5、商业地产的开发利润高于商业经营利润

商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。

二、加强商业地产资产管理的重要性

1、给商业地产资产管理带来租金收入

商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。

2、能够促进商业地产的保值增值

商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。

3、促进商业地产整体效益的提升

商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。

三、加强商业地产资产管理的对策建议

1、改善商业地产的运作和管理

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

2、创新商业地产投融资机制

商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。

3、大力开发混合型的商业地产

商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。

4、加强商业地产项目的后续运营

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。

商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。

【参考文献】

[1] 杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.

商业地产运营模式篇（10）

关键词：电信运营商 云计算 运营模式

自从云计算的概念提出以来，学术界对其进行了不断深入地探讨，试图将其与当前不断创新的商业模式相结合；企业界也不断地将云计算的理念付诸商业实践。根据国际数据公司（IDC）的预测，全球云计算的市场规模将从2008年的160亿美元增加到2012年的420亿美元，如图1所示。此外，根据预测，2012年云计算的投入将占IT年度投入的25%，到2013年则会占30%以上。Merrill Lynch则认为在2011年将会有1600亿美元的市场。

电信运营商在电信行业处于核心地位，一直保持着明显的优势，在很大程度上主导着整个产业的发展方向和运营模式。而设备提供商和直接面对消费者的内容服务提供商则处于劣势。在原有产业价值链中，运营商独占巨大资源，掌控着各方利益点，但是其谋求发展的积极性也因此大受影响。电信运营业在全球都由政府严格控制，其商业模式是以运营商为核心的一条垂直生态链，上游是电信设备制造商和增值业务提供商，下游是用户。在网络融合的背景下，行业里的巨大商机吸引了众多行业外企业进入，运营商传统的主导地位面临着外来“侵略者”的巨大挑战。目前，移动通信用户数远远大于互联网用户。随着3G、4G时代的到来，无线通信的网络带宽将不再成为问题，把互联网搬到手机上已经是众望所归。互联网终端的固定性促使其尽快拓展无线网络业务，增加其灵活性，电信业的庞大用户群以及付费的习惯吸引着互联网加快与移动通信的融合进程。在这种情况下，移动互联网迅猛发展起来，并引起全球电信运营商的热切关注，电信运营商已纷纷开始涉足移动互联网数据业务，移动互联网必将成为全球电信运营商未来重要的发展方向。但受限于体积和便携性，手机的处理、运算和存储能力的提升都是有瓶颈的。但是“云计算”的概念为此打开了另外一扇门。利用远端“云”的高速处理能力，即使手机本身性能不高，但只要满足与远端“云”的输入输出数据交换，便能得到理想的结果。我国3G牌照正式发放后，中国移动、中国电信和中国联通三大全业务运营商，均已具备综合信息服务的提供能力。电信运营商要想继续保持在传统互联网时代的主导优势，担当起工商业信息化的核心平台和中坚力量的角色，云计算就是其开展ICT服务（指中国电信面向政企客户提供的集成服务，外包服务，非基于企业信息综合服务平台的信息互通、应用交互、协同处理平台应用业务等专业服务，知识服务和其他IT服务及应用业务）的有效手段。

电信运营商进行“云计算”运作的必要性

电信运营商若能及时把握云计算带来的机遇，将有助于缓解目前困扰运营商的以下几方面压力：

（一）摆脱沦为“通道”提供商的威胁

从运营商的外部环境看，像APPLE、Google、微软等IT和互联网企业正在不断蚕食运营商的固有领地，原有的电信业务领域逐渐有越来越多的“新加入者”，通信产业的利润正逐渐向IT领域转移。这些“新加入者”带来的并非传统的语音增值业务，而是一种和传统电信无关的业务或者服务，他们所需的仅仅是电信运营商提供的网络连接。在这种情况下，若电信运营商不奋起应战，谋求转型，开拓新的业务模式，增加收入来源，极有可能面临沦为“通道”提供商的危险。而借助云计算实力，运营商可以重新定义自己的角色，超越“通道”提供商的作用向基于互联网应用的业务拓展，将自身置于云计算价值链之中。

（二）促进网络结构的优化和整合

如何对网络结构进行优化和整合，是所有运营商高度关注的问题。云计算可以让运营商在基础网络之上按需扩充计算能力，这种灵活性促进了解决方案的快速提供，允许运营商根据需求大小弹性使用相应的基础网络，还能根据市场变化与时俱进地推出新业务。移动通信、宽带网络、开源技术以及Web2.0等，所有这些都使按需业务更加可靠也更加经济。和企业各自独立的计算机系统比较，云计算系统可以储存更多的数据，可以在节省系统处理能力和桌面软件所需要的硬盘空间的同时为运营商提供无限量的业务接入。

（三）提高数据中心（IDC）运营效率

电信领域虽然已经自然形成了许多数据中心（IDC），但基础架构也变得异常复杂，原来每增添一个新应用就部署一套新系统的方式不仅投资巨大且很难管理。一方面，伴随业务系统的增多，电信运营商对基础架构的控制力和选择能力在弱化；另一方面，设备的运行效率并不高，忙闲不均，影响整体效率。数据中心的运作成本通常接近整个IT预算的25%，如何以更加经济有效的模式来运行数据中心，对运营商意义非同小可。云计算数据中心可以削减对额外硬件、软件和设备的需求，还可减少服务器自动化、存储、操作系统、中间件提供和系统安全性这些成本高昂又耗时的功能。云计算数据中心模型具有更高速的创新性、可伸缩性和对企业核心功能的支持等，从而为运营商带来显著的经济效益。

（四）降低成本性支出和资本性支出双重成本

运用云计算技术可以提高服务器的利用率，减少现有网络和平台硬件设施的数量，从而降低对网络基础设施的需求。硬件的节省又能大大降低许多运营成本，例如机架占用空间、数据中心占地面积、制冷和能耗的大幅下降，等等。除此之外，还有从产品生命周期和可持续发展方面实现的成本节约。因此云计算带来的是资本性支出（Capex）和成本性支出（Opex）的双重下降。以产业合作模式可望将“云海”变为完成转型的“蓝海”。

根据以上分析可以看出，云计算市场商机无限。云计算既为运营商向信息服务提供商转型提供了新的机遇，也为电信企业降本增效提供了新的途径。因此，电信运营商进行云计算运作，将自身置于云计算产业链中应该成为运营商摆脱内外环境压力、实现成功转型的重要战略之一。

电信运营商进行“云计算”的优劣势分析

（一）电信运营商在进行“云计算”运作的优势

电信运营商本身拥有庞大的IT基础设施。电信运营商的运营支撑系统、网络管理系统、客户服务系统都是非常庞大的。这使它可以在企业内部构建企业私有云，按照云计算的架构搭建平台，面向企业内部需求提供云计算服务，从而提高资源的利用率，大大降低投资和运营的成本。

电信运营商拥有庞大的数据中心。这些数据中心的IT基础架构的运行效率并不是很高，而且并不是7*24小时满负荷运转。这意味着其数据中心的资源存在闲置，利用率并没有达到最理想状态。电信运营商若将这些数据中心的计算资源打包成云计算服务提供给最终用户，这是对其闲置计算资源的进一步开发，这是电信运营商一个不可忽视的新盈利点。

电信运营商比其他类企业更善于打造一条从终端到网络再到计算的完整链条。电信运营商拥有庞大的客户资源，包括企业客户与个人、家庭客户；在规模化的可靠运营方面有丰富经验，具有良好信誉；具有面向企业的全套解决方案，从网络接入、业务提供到售后7*24小时的服务与支持；拥有强大的销售网络，实体、电子渠道、大客户精力直销遍布全国；全程全网，数据中心、机房遍布全国；作为互联网的管道商，可以最大限度保证宽带与数据传输的实时性。因此，通过对于客户行为链条的整体支持，电信运营商所构筑的高度耦合的云计算价值链，将成为自身差异化优势的最明显体现。

电信运营商具备了提供“云服务”的条件。电信运营商完全掌握了网络接入层面的资源，加上所具有的大型数据中心的资源，因而在提供公共云服务方面也具有不可比拟的优势。由于所有的公共云计算服务都需要通过互联网来实现，因此所有云服务的实现都必须得到电信运营商的网络支持。若将云计算或公共计算服务比喻成自来水厂或电厂，则电信运营商就相当于掌握了所有的管道或者电缆。只有通过这些管道或电缆，最终用户才能使用上水和电。此外，电信运营商还具有电信牌照带来的通信业务优势、企业规模优势、品牌优势以及政府支持方面的优势。电信运营商常年来运营电信传统服务已经具备了其他企业所没有的经验，将云服务与目前的一些电信增值服务结合，将会得到最终用户的认可。

（二）电信运营商进行“云计算”运作的劣势

组织结构与文化方面的瓶颈。在过去语音业务为主的业务引擎下，电信运营商已经习惯了行业领导者的角色；在面对信息化业务转型中，传统的组织结构呈现不适应的特征，例如，层层审批、推卸责任的官僚作风，在日常工作中时有发生；在这种文化冲突下，容易出现产品升级缓慢，市场嗅觉不够灵敏的现象。

人才结构方面的不足。电信运营商已经习惯的语音业务市场，在客户方面不用做过多的解释，只要告诉客户每分钟打电话多少钱，就能收到很好的效果。然后，企业的信息化高度复杂，不仅要理解客户企业的运作流程，还需要懂一些IT知识。而不少分公司的员工并不知道用何种方式向客户进行演示，甚至有些管理人员自己也不懂产品，因而无法准确及时地做出决策。

对企业运作流程不熟悉。在运营商规模优势凸显的同时，也带来了弊端。由于社会包罗万象，行业众多。而电信运营商的云计算服务可以说是面向各行各业，因此这必定使他们无法深入大企业中，深入理解企业的内在运作流程。相对于一些IT企业，长期专注于某个领域，对同一行业的客户，有更深的理解。这体现在产品设计上，就表现为单靠运营商的自己的力量，难以开发出客户满意的产品。

战略调整不易。这也是规模效应带来的劣势。船小好掉头，IT公司可以敏锐根据市场反应调整产品。而运营商的战略一旦决定，要短期之内改变几乎是不可能的。

电信运营商的云计算运营模式分析

（一）电信行业的产业价值链分析

价值链概念由哈佛商学院教授迈克尔•波特1985年在《竞争优势》一书中首次提出的，他认为，“每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的集合体。所有这些活动可以用一个价值链来表明。”产业链是产业经济学中的一个概念，是各个产业部门之间基于一定的技术经济关联，并依据特定的逻辑关系和时空布局关系客观形成的链条式关联关系形态。产业链包含价值链、企业链、供需链和空间链四个维度。这四个维度在相互对接的均衡过程中形成了产业链，这种“对接机制”是产业链形成的内模式，作为一种客观规律，它像一只“无形之手”调控着产业链的形成。

在产业链中，每个企业都处于其中的某一环节，一个企业要赢得和维持竞争优势，不仅取决于企业内部各单元的联系构成的企业价值链，而且还取决于在一个更大的价值系统即上下游关联企业与企业之间联系构成的产业价值链中，一个企业的价值链同供应商、销售商以及用户等价值链之间的联接关系。当前，电信行业的产业价值链如图2所示。

由图2可知，在电信行业的产业价值链中，用户是整个链条的中心，和三条链都有直接的关联，是整个产业价值链的目标和终点。用户通过终端才能接入移动互联网，由网络提供商提供网络接入服务，通过内容整合商或直接通过内容提供商达到上网的目的。

网络提供商为用户提供互联网网络的接入服务，他们拥有或运营移动通信基础网络。服务提供商提供移动互联网接入，服务和内容通过接入菜单提供给用户，用户按照数据量付费，服务提供商通过协议和计费系统向用户收费。

内容所有者自己拥有内容，可以直接扮演内容提供商的角色，也可以把内容交给内容提供商，更专注于内容的开发。内容整合商主要是把不同的内容整合到一个特定的网站（即门户网站）上，他们自身并不创造内容。内容提供商拥有可以访问的网站，但并不一定拥有内容，他们通过网站向用户提供可以使用的内容。用户也可以直接通过内容整合商或者直接获得相应的内容。

终端制造商主要负责产品的生产和研发等。而终端提供商扮演着零售商和制造商中间桥梁的角色，它可以是OEM委托方的商或者运营商。终端零售商将终端产品卖给消费者，他们可以是传统零售店，也可能是任何角色开展该项业务，这种角色的交叉并不带来价值链的交叉。

（二）电信运营商的运营模式分析

目前，世界上的电信运营商在发展移动互联网实践的过程中采取了不同的运营模式探索前进，与此同时，关于电信运营商移动互联网运营模式的理论研究也纷纷展开。根据运营商对移动互联网产业价值链的控制程度，有人将运营模式分为围墙模式、管道模式和渠道模式三类。

围墙模式，如沃达丰集团在内的众多欧洲移动通信运营商。在这种模式中，网络、业务运营平台和内容都完全由运营商控制，电信运营商独占移动互联网产业价值链上的所有环节。

管道模式，如欧洲移动运营商和记黄埔“3集团”（简称和黄3）。这种模式中，运营商只做网络接入提供商，只做数据传送，不参与价值链上的其他环节。

渠道模式，如NTTDoCoMo、SKT等。在这种模式下，运营商与价值链上的其他环节上的企业采取合作的策略。他们部分参与产业价值链上的其他环节，如网络自建、业务平台部分自建部分通过合作、置于内容部分则大部分是通过与众多的内容提供商合作的方式，自己只承担很小的一部分。

为了比较不同模式下运营商的总收益，这里从两个维度进行考虑。第一个维度是总体市场规模，即从总体产业价值链角度考察整个移动互联网产业可以产生的总收入；第二个维度是个体运营商在市场中所占的市场份额，将这两个维度的结果两者相乘，就可得出运营商的绝对收益，分析结果如下：

在围墙模式下，电信运营商由于自身实力有限，加上内容供应数量与质量、营销力度以及市场覆盖面等多方面因素的制约，将会导致整个移动互联网产业无法做大，从而导致总体市场规模较小。因此，虽然个体运营商在市场中所占份额较大，但其绝对收入总额并不高，因此这是一种“小蛋糕*大比例=小份额”的运营模式。

在管道模式下，由于产业价值链上的各个环节都由相应的角色经营，各司其职，因而整个产业可以获得迅速发展，总体市场规模较大。但是，由于电信运营商只做数据传送，不参与价值链上的其他环节，因而只能获得数据流量费收入，在行业中所占比例很小。因此这是一种“大蛋糕*小比例=小份额”的模式。而且，更为严重的是，长此以往，电信运营商将失去在产业价值链中的核心地位，被逐渐边缘化。

在渠道模式下，电信运营商不仅保证了其在产业价值链中的主导作用，而且由于采用了合作模式，因而齐心协力可以促进价值链的健康发展。因此，这种模式不仅可以使总体市场规模较大，而且电信运营商在行业中所占份额也适中，所以其绝对总收入较高。因此是一种“中蛋糕*中比例=大份额”的模式，符合电信运营商的利益。

电信运营商“云计算”商业模式选择

在云计算环境中，云计算并不是针对特定的应用，而是在“云”的支撑下可以构造出千变万化的应用，同一个“云”可以同时支撑不同的应用运行。这使得上述产业价值链中终端制造商、终端提供商和终端零售商的作用变得无足轻重。此时，其产业价值链如图3所示。

基于以上对电信运营商进行云计算优劣势的分析，结合对其产业价值链的分析，可以发现，电信运营商采用渠道模式，进行产业合作，能使其发挥在产业价值链中的主导作用，在行业中获取较大利益。

为此，电信运营商可尝试从以下三种云计算运作模式中进行选择：

搭建平台级的云服务群，向IT公司出租计算能力、存储空间和带宽。凭借雄厚的资金实力和运营牌照，运营商可以建立出庞大的“计算云”，并提供手机通讯接口。IT公司可以把精力放在客户研究和程序编写上。IT公司销售的是云服务。用户根据自身的需求，选购云端的软件类型、流量带宽、计算能力以及存储空间。这个模式是划时代的，现在小IT公司也可以向用户提供了。而且，由于运营商提供了良好的通讯端口，云端的软件可以很好地与手机终端进行整合。低廉的资金门槛和丰富的功能，可以激发出IT公司更多的创意。

IT公司围绕运营商提供的技术规范开发应用，销售给运营商或采取业务分成。在这个模式下，运营商是销售的主体。运营商负责规划行业发展的策略。在运营商指导下，IT公司开发适合各行业应用的软件。经过评审合格的软件，纳入运营商的统一销售体系。IT公司一般会以业务分成的方式，从中获取产品收入。在这个模式下，IT公司与运营商捆绑到一起，因此在宣传、销售、售后服务中会一起出力。当然，IT公司也可以向运营商一次性出售软件版权，这种一次性买断的方式，会比较集中在封闭式的、阶段性的产品应用中。一旦出售完成，后期的持续开发将有可能转移到运营商的手中。这种模式强调的是运营商为主体，因而整体的品牌也会以运营商为主。

面向IT企业、行业客户出租云服务。这种属于混营模式，综合了模式一和模式二的特点。运营商依照自有优势，自己开发一部分的基础应用，可以单独销售；也向IT公司出租云平台；也可以把云平台出租给企业客户。这种模式，业务类型比较复杂，比较考验运营商的运营能力。

参考文献：

1.省略puter.省略/Computing Now/homepage/mostread/MostRead-CO-Cloud Computing Prime Time.pdf