物业业务工作计划篇（1）

二、对一期业主下一年物管费用的及时追缴，保证款项及时入库;

三、对其他各项应收款及时追缴，费用及时收取存入银行;

四、每月定期清理合同及协议，对未公务员之家收取费用及时追缴;

五、坚决坚持财务手续，严格审核算，对不符手续的发票绝不付款;

六、监督收银员收银工作，保证款项相符，及时入库;

物业业务工作计划篇（2）

1、从物业管理工作的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：

(1)根据公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与公司签订《前期物业服务协议》;对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷;

(2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理工作角度提供专业建议;

(3)参与项目组的工程例会，适时提出物业管理工作的专项建议;对智能化系统提出专项建议;对大厦的给排水、电力供应、电梯、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议;

(4)收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试;

(5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理;

(6)配合拓展部进行物业管理咨询，同时与拓展部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通;

(7)业主入伙前，先行参与大厦的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告;

(8)收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等)，以满足日后维修中的材料供应;

(9)与总公司工程部协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决;

(10)建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作;

(11)与总公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案;人员配置、培训计划的制定与实施;

(12)拟定物业管理工作服务各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。

(13)针对未来需要完善的物业管理工作问题建立专项档案。

2、开展业主服务需求调查

积极参与总公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在拓展部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的公司业态、人员年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理工作服务更加贴近业主。

物业业务工作计划篇（3）

2．整顿干部队伍。物业公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。

3．合理规划部门。公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。

4．积极推动“拨改付”。“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊本文由/整理的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大？界限怎么分？现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。

5．进行定编、定岗、减员增效。考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。

6．有计划、有步骤地进行干部、员工的培训。在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工本文由/整理不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。

7．调动全公司员工积极性，多渠道进行创收。在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们物业公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：

（1）开展家政业务。物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。

（2）办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研，这些繁杂的事情我们愿意替老师们解决。

（3）花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。

物业业务工作计划篇（4）

二、 对一期业主下一年物管费用的及时追缴,保证款项及时入库;

三、 对其他各项应收款及时追缴,费用及时收取存入银行;

四、 每月定期清理合同及协议,对未收取费用及时追缴;

五、 坚决坚持财务手续,严格审核算,对不符手续的发票绝不付款;

六、 监督收银员收银工作,保证款项相符,及时入库;

物业业务工作计划篇（5）

（一）全力以赴,通力协助，确保物业管理服务大厅按时启动

为进一步规范物业管理市场，提高物业管理和信息服务水平，按照市政府及局领导的指示精神，从年初开始，小区办负责组织开发建设了沈阳市物业行业信息管理系统。该系统由沈阳物业网、沈阳市物业内部信息管理系统和沈阳市物业管理市场服务大厅三个部分组成。信息服务部与大连海心计算机公司，通力协作，一边积极参与软件研发工作，一边建设服务大厅，克服了重重困难，历经8个月的努力工作，确保了物业行业信息管理系统按时开通。于9月20日，举行了全国第一个物业管理有形市场—沈阳市物业管理服务大厅启动仪式。使我市物业行业步入信息化管理的良好开端，在规范发展的道路得到了进一步的提升。特别版权所有是沈阳市物业管理市场服务大厅的启动运行，为全市居民和物业服务单位提供了一个查询和监督的平台，也为政府的有效监督管理提供了基础保证。受到了市领导和局领导的充分肯定及国内行业同仁的高度赞誉。

（二）系统采集，不断完善，充实物业内部管理系统和沈阳物业网内容

为广大业主和物业管理企业提供更多的详实的信息，使他们能够随时查阅物业管理的政策、法规，是我们建设沈阳市物业行业信息管理系统的初衷之一。因此，我部组织各区小区办重新采集了物业管理方面的数据（主要包括：物业管理企业信息、物业管理项目信息和物业企业人员信息）。并由专人对采集上的信息进行汇总、统计，且先后三次组织相关人员对数据进行校对，保证了各方面信息的详尽、准确、系统。同时，将《物业管理条例》、《沈阳市住宅物业管理规定》等国家、省、市物业管理方面的政策法规文件共74件，上传到沈阳物业网和服务大厅的触摸屏上，供广大业主和物业管理企业查阅。并将物业管理企业信息、物业管理项目信息和政策法规在物业服务大厅的大屏幕上滚动播放，真正做到了信息、数版权所有据的即时更新和共享的体系。

（三）打造平台，制作专题，真实展示企业风采

为确保业主能够择优选聘物业管理企业和物业管理企业公平竞争提供一个广阔的服务平台。至物业行业信息管理系统投入使用以来，我们先期选择了万科、银基等10个服务质量较好、管理水平较高的物业管理企业，制作了专题宣传片，主要宣传企业的经营业绩和管理情况等。在物业服务大厅大屏幕上定期播放，供广大业主和社会各界了解企业的信息。播放以来，受到广大业主的热烈欢迎，特别对广大业主择优选聘物业管理企业提供了基础保证。

（四）完善制度，明确责任，保障物业行业信息管理系统良性运行

沈阳市物业行业信息管理系统实属我市在物业管理工作的创新尝试，在全国属于首创。特别是物业管理服务大厅的投入使用，直接体现了向服务型政府的转变。考虑到上述因素，及大厅工作人员基本为各部门抽调人员的实际情况。经请示领导同意，我部制定了《沈阳市物业管理服务大厅工作制度》，并正与海心公司着手制定《沈阳市物业行业信息管理系统运行规则》等一系列的运行制度。通过落实制度，明确责任，实施目标明确，分工具体，既分工又合作的工作方式，确保了信息系统的良性运行，

（五）开展培训，强化学习，提高市、区两级工作人员操作水平

随着物业内部管理信息系统的投入使用，对市、区两级行政主管部门人员的计算机操作水平要求越来越高，为此，我部组织全市17个区（开发区）、县（市）物业行政主管部门工作人员，进行了集中培训。同时，考虑到市内7区物业管理企业较多，管理项目较大的实际情况，又增加了一期培训班。使全市物业管理行政部门人员都能够熟练的操作信息管理系统。实现了市、区快速信息传递、反馈和监督管理机制。

（六）深入宣传，科学规划，努力普及物业管理知识

为让广大业主充分了解物业管理的相关知识，充分地行使业利；使物业管理企业认真执行法律制度，切实履行好服务职能。一是开设了物业管理政策咨询解答窗口，接待业主对物业管理方面的投诉和物业管理政策的咨询；二是利用大屏幕关注率高的特点，按时播放《发展中的沈阳物业》、《物业管理是怎样炼成的》等一系列的宣传片，达到图文并貌；三是设立书报栏，把《中国物业》、《沈阳物业》、《中国建设报》等物业管理相关报刊、杂志供广大业主和物业管理企业阅读。

二、2007年工作计划

（一）发挥媒体作用，展现服务大厅功能

一是与电视台、电台、沈阳报业集团等部门联合，公开物业市场服务大厅的热线电话及介绍服务大厅的大屏幕、触摸屏播放的信息。

二是与相关媒体开展评优活动，入选的物业管理企业要将经营业绩等情况，拿到服务大厅进行展示，借此机会，让全市业主了解到市场服务大厅是物业管理信息的集散地，同时，在服务大厅举行颁奖仪式，邀请社会各界参加。

（二）加快系统建设，提高信息化程度

一是完成物业信息系统的二期研发。目前，我们已建立了以市小区办为主体，以区小区办为分支的内部管理系统。明年，要在此基础上要将管理系统深入到物业管理企业，实现市、区、物业管理企业的三级管理体系，提高办事效率，促进行业的快速发展。

二是建设沈阳住宅区的电子地图。要将我市住宅区的位置、管理状况、产权类型等全部在电子地图上进行标注，即可以随时查询某个住宅小区的位子又可以了解该住宅小区的管理状况。

（三）扩展业务氛围，提升大厅服务功能

一是实现物业管理现场开标。目前，大屏幕能够对物业管理招投标现场进行转播，明年要实现在市场服务大厅进行现场开标。并力争实现现场招投标。

二是开设企业宣传栏。在继续制作企业宣传片的基础上，在市场服务大厅开设企业宣传栏，鼓励物业企业将印刷宣传小册子在大厅宣传栏内摆放，供广大业主拿阅。

（四）举办联谊活动，扩大服务大厅影响

以座谈会的形式，定期组织全市物业管理企业代表，业主代表进行交流（可利用局内的会议室），使业主和物业管理企业能够面对面，形成良性的互动。一方面物业管理企业可以了解到业主的需求，另一方面业主也能够了解到物业企业的服务状况。同时，在活动结束后，请相关人员到大厅进行参观，由专人讲解大厅的功能，逐步扩大影响力，搞活市场，推动行业发展。

（五）加强窗口管理，树立一流服务意识

一是作好物业管理政策咨询解答工作。做到一般投诉一次性处理解决，当场解决不了复杂问题，在受理后转物业部进行处理。

二是作好物业管理企业资质业主工作。进一步规范工作程序和办事流程。积极配合物业管理处对物业管理企业资质管理，作好物业企业资质审批、年检、晋级等要件的收发工作。

物业业务工作计划篇（6）

工作内容

工作项目

责任单位、部门

分管领导

完成情况

备注

1

安

全

工

作

夯实“党政同责、一岗双责、齐抓共管、失职追责”安全责任体系，缝密缝细安全运营责任网，强化领导干部安全政治担当，增强全员安全责任意识，牢固树立安全生产“六个零”理念，深入开展“安全隐患大清零”行动，筑牢安全运营思想防线，力争公司安全差错零目标。

安全服务部部、国内业务部、国际业务部、物流配送中心、陇南分公司

2

严格执行“五进班组”和“七到班组”要求，加快加强班组建设，加强人员素质教育和业务培训，扎实开展“安全服务零差错”班组创建工作，提高安全服务基础能力。

安全服务部、国内业务部国际业务部、物流配送中心、陇南分公司

3

结合智慧机场建设，加快先进技术的应用，改善库区设施条件，优化服务流程，逐步改善设施设备条件。

安全服务部、国内业务部、国际业务部、陇南分公司

4

严抓安全绩效考核，严格责任追究，将安全生产融入到公司治理能力提升各环节，切实提高安全治理能力。

安全服务部、国内业务部、国际业务部、物流配送中心、xx分公司

5

优

化

物

流

环

境

紧抓省委省政府加快商贸物流业、口岸经济、通道物流产业发展和《新时代甘肃融入“一带一路”建设打造“五个制高点”规划》实施的政策机遇，密切与省政府相关部门、省政协、x市和x区政府联系，积极争取各级政府对航空物流业的重视与支持。

市场经营部

国际业务部

1、

6

积极协调政府部门、企业和x海关，统筹x新区“一区、x、x”国际商贸物流资源优势，利用x新区铁路口岸跨境电商监管系统，开通跨境电商快件航空货运业务。

市场经营部

国际业务部

7

全面加快对x、国际港务区、x市对物流方面的政策研究，积极争取政府货运航线、商贸物流、跨境电商、物流园区等资金支持。

市场经营部

2. 

8

航

空

网

络

开

发

巩固x、x航线，与顺丰、邮政研究提升载运率，制定约束政策，提高载运率，研究动态考核办法；

市场经营部

9

与x航空对接，明确x航线执飞情况；根据民航总局规定，明确x；

市场经营部

1、

10

xx限期口岸物流公司出具评估报告，向商务厅上报论证2020年是否继续执行；

市场经营部

11

明确加快开通x地区、中部经济圈（郑州）、新疆西藏区域的货运航线，形成联接长三角、珠三角、中部经济圈，进疆通藏，联通中西南亚的航空货运网络基础框架。

市场经营部

12

总结公司在x机场、x机场航空货运经营的经验教训，在集团xxx的现实情况下，认真研究xxxx，实现业务统一管理，从而推动集团航空货运业务集约化发展。

市场经营部

13

加大航空货运服务产品开发，持续推进市场精准营销工作。紧抓暑期、中秋、双“11”、春节等关键阶段，继续深入推进xxxxxxx等季节性产品和农副产品航空货运营销模式，开通特色农产品运输专线。

市场经营部

14

国际客运腹舱，在停航阶段，与航司、货代沟通，做好复航准备。xx坡腹舱协调集团，集团与亚航统筹，确定该航线进出港销售价格。

市场经营部

国际业务部

15

紧抓全货机航线，开展包量、包舱销售和空空、空陆中转服务。

市场经营部

16

加强与xx集团等大型物流企业在航线开发、分拨中心建设、物流园区建设、货站信息化系统建设等方面的全面合作，积极对接顺丰分拨中心规划建设；督促省商务厅签订框架协议；与xx区、xx分拨区顺丰速运国际区、沟通加快xx特产品，特别是xxxx等特色农产品专线，实现产业、产地和基地对接；加快航空货运基地公司的引进工作，彻底解决货运运力关键瓶颈问题。

空港物流园区建设项目组

市场经营部

17

项目建设

稳步推进xxx综保区跨境电商综合交通物流园。根据国土督查要求，在满足最低容积率且符合土地管理办法要求的前提下，结合xxx综合保税区产业发展需求，变更项目建设内容、调减项目投资，争取在国土督查要求5月底前开工建设。

兰州新区综保区跨境电商综合交通物流园项目组

18

加快推进空港物流园区建设。争取2020年5月开工建设，年底前完成分拨中心、配套服务中心主体建设。

空港物流园区建设项目组

19

加快推进国际快件、国际邮件、跨境电商快件“三合一”建管中心建设。坚持“建运并进”，争取2020年内实现“三合一”中心投入运营。

“三合一”建管中心建设项目组

20

跟进做好三期扩建货运区工程规划设计工作。

市场经营部

21

商贸物流一体化发展

充分发挥公司资源和平台优势，调动和发挥进出口贸易公司、油料公司自主经营优势和拓展市场的能力，盘活跨境电商物流园，制定《商贸物流一体化发展工作方案》，推进商贸物流一体化发展；顺时应势，着力发挥航空货运口岸资源和综合物流服务优势、跨境电商物流园商贸物流资源优势，以粮食等大宗商品为重点，探索国际贸易+通道物流（班列）+保税仓储（加工）综合服务。依托货运航线网络资源、进口冰鲜水产品、进境水果指定口岸平台优势、“民航生鲜”平台及产品全产业链优势，创新空铁、空陆、陆铁等运输组织方式，加速推进商贸物流一体化运营。

贸易公司

油料公司

22

加快公司治理能力建设

落实集团《经营公司内设机构及编制设置方案》，完成物流公司内设机构调整，3月中旬完成工作人员定岗定编。

党委办公室

23

按照“信念过硬、政治过硬、责任过硬、能力过硬、作风过硬”的“五硬要求”，3月底完成基层管理干部选拔任用，加强管理干部队伍建设，解决物流公司长期存在的基层管理干部不到位的突出问题。纪委根据“五硬要求”、作风建设、业绩考核制定相应制度。

党委办公室

24

认真贯彻落实集团“四大战略”实施意见、“六大工程”工作方案和《基本管理制度》，制定“做优物流”战略实施方案。

市场经营部

25

完善各项管理制度，强化内控体系建设，不断提升公司治理能力。

各部门

26

党建工作

准确把握新时代党的建设总要求，深入实施“党建铸魂”工程，充分发挥党委领导作用，扎实推进全面从严治党向纵深发展。

党委办公室

27

着力抓好政治建设。始终把政治建设摆在首位，教育引导广大党员干部坚定理想信念，树牢“四个意识”，坚定“四个自信”，做到“两个维护”，建立“不忘初心、牢记使命”主题教育长效机制，不折不扣贯彻落实中央、省委和集团党委各项决策部署。

党委办公室

28

强化基层组织建设。深入贯彻《中国共产党国有企业基层组织工作条例（试行）》和集团加强基层组织建设的要求，3月底前健全和完善2各党支部，选优配强支部书记和支委；全面完成巡视整改工作，提高党委组织领导能力和科学决策水平。持续推进党支部标准化建设，全面落实领导干部进班组、进党小组制度，建立领导干部党支部和党小组建设帮抓责任制，严格落实党员教育管理要求，全面提升党建工作标准化、制度化。

党委办公室

29

扎实推进党风廉政建设。围绕明责、履责、尽责、问责的“四责”要求，不折不扣地完成好巡视巡察、审计反馈问题的整改落实，确保整改到位、见底清零。

党委办公室

30

加强纪委、工会、群团和企业文化建设。

完善组织机构建设，3月底完成工会、纪委、团委委员调整。深入宣传“献身飞天事业，追求如意品质，勇当丝路使者”企业文化，牢固树立“甘心守道，肃然敬业，志远行凡”企业精神，增强职工的集体荣誉和归属感，激发全体员工干事创业的积极性、主动性。

工会、纪委、团委

党委办公室

31

强化建章立制，根据集团全面从严治党工作会议精神，进一步修订完善公司纪委的年度工作，列出全面从严治党的监督责任清单，制定公司纪委的相关制度，拟定谈话、函询工作的办法措施；

纪委

32

深化运用“四种形态”，坚持预防为主，抓早、抓小，及时开展提醒、批评教育，进一步构建不敢腐、不能腐、不想腐的长效机制；

纪委

33

坚持履行好监督第一职责，紧密结合生产经营工作实际，在深入了解各项工作的基础上，划出廉洁风险点。主要针对领导班子成员、中层管理人员，包括班组列出岗位廉政风险点，针对干部人事、财务资产、关键岗位、物资采购、项目投资等列出业务廉政风险点，特别是针对公司的三个投资项目等重大事项，在实施前及时跟进，对相关重要岗位人员开展提醒约谈并签订书面廉政承诺，加强对履行职责和行使权的监督；

纪委

34

提升能力素质强化责任担当，按照集团的要求，打铁还需自身硬，围绕“十种能力”，采取以干促训，建立微信工作群沟通交流，开展“风险俭学新感悟、传递廉政正能量”主题及“纪委对你说”廉政短信推送活动来强化责任担当，促进工作。

纪委

物业业务工作计划篇（7）

前言：在房地产开发的过程中，物业建设与物业管理的联系程度不够，对未来的物业服务工作较为忽视，前期介入工作落实不到位，因而给物业管理工作带来极大的困扰。针对物业管理工作当中存在的问题，采取有效的前期介入办法是有效的途径，物业服务公司需要做好与物业管理相适应的规划设计工作，以有效的将前期介入工作落实到位，该项工作对提升物业管理水平有着重要的作用。

一. 物业服务公司前期介入工作开展的必要性

（一）为物业管理工作奠定基础

物业管理当中，需要充分考虑业主的需求，从物业管理和使用功能等多个方面考虑，做好前期介入工作，对物业的规划、设计、施工、验收等一系列工作有着指导性的作用，同时对物业开发进行严格把关，以保证施工质量。而当前物业管理工作存在的主要问题是管理滞后于建设。在房地产开发建设的过程中，前期介入工作落实不到位，物业建设当中的问题不能很好的得以解决，在物业交付使用之后，这些难以解决的问题又遗留给了物业服务公司，给物业管理工作带来很大的困扰。前期介入工作是加强物业建设与管理衔接的有效途径，降低物业管理当中可能存在的风险，以有效保障业主的合法权益，最大程度的满足业主的需求，为物业投入使用后的管理工作打下坚实的基础[1]。

（二） 科学、合理的规划设计

在房地产开发的过程中，物业的规划设计是非常重要的环节，影响着物业功能和使用。而往往设计者在设计当中对物业管理工作考虑不足，在物业的功能和使用上会出现一定的缺陷。最为常见的问题就是车位拥挤以及住房水、电、通风以及空调等配套设施设计安排不合理，很难得到业主的满意，给物业管理工作带来了困扰。针对这一现状，物业服务公司需要做好物业前期介入工作，从业主和物业管理者双方面进行考虑，科学、合理对物业进行规划设计，并落实到细节当中，以有效弥补物业管理当中存在的不足。对水电线路、排水管道以及多种功能设施进行合理的设计安排，让业主获得良好的使用体验。通过物业服务公司前期介入工作的开展，实现物业科学、合理的规划设计[2]。

二. 物业服务公司前期介入的规划设计

（一） 前期介入规划设计的要点

在物业服务公司前期介入工作开展的过程中，需要根据介入时机的选择而进行合理的规划和设计。一般来说，根据项目设计、施工以及物业管理准备等工作内容分为早期、中期以及后期三个阶段。项目设计为早期阶段，根据业主的实际需要对功能、布局进行合理的规划设计，从图纸入手，落实好早起介入工作。而中期介入则是着力于房地产施工建设，对于其中存在的缺陷予以改进和完善。后期介入则是物业交付使用之前的物业管理准备工作，加强物业验收，保证其质量安全，对其中存在的问题及时予以修改。通过早期、中期以及后期三个阶段的层层介入，为物业管理工作的开展打下良好的基础。

（二） 设计

物业服务公司前期介入的规划设计，项目设计阶段是初始阶段，是最为关键的环节。在房地产项目的开发设计阶段，物业服务公司在这一阶段进行介入时，能够实现对规划设计的优化，针对于图纸当中存在的不足和缺陷，及时的予以指正和修改，根据业主使用以及物业管理的实际需要，做到以人为本，解决物业设计当中存在的问题，在第一时间予以解决，有效减少了未来物业管理工作当中的矛盾和缺陷。及时的规避物业管理的风险，充分发挥物业服务公司前期介入的作用，为物业管理工作创造良好的条件。从物业管理的源头抓起，提升物业管理水平。在物业服务企业接管物业工作之前，前期介入工作发挥着相当重要的作用[3]。

（三）施工

通过物业服务公司的前期介入，经过科学合理的设计之后，房地产施工项目的功能定位和使用功能变得更加明确，而施工也围绕着其展开。从某种意义上来说，物业服务公司在施工阶段的介入是对建设施工过程进行监督，避免其中留下安全隐患。质量问题是房地产建设施工的核心问题，保证施工的质量安全，能够让业主更加放心，同时也给物业管理工作带来很大的便利。对于建筑装饰装修以及配套设施安装等内容也要进行合理的规划设计，对其中的缺陷予以弥补，以完善物业的功能，通过前期介入，加强项目施工监理、配套设施安装调试以及竣工验收，有效降低施工当中的安全风险，为物业交付使用打下良好的基础。

（四）物业管理准备

通过物业服务公司前期介入工作的开展，经过早期、中期介入，物业项目设计和施工阶段得以有效的完善，为物业管理准备工作创造了良好的条件。作为前期介入的后期阶段，物业管理工作对物业的资料、信息有着详尽的掌握，并建立物业的技术档案和业户档案，通过这些重要资料的分析可以了解业主的实际需要，对物业管理工作有着重要的指导作用。根据物业管理准备工作得到的资料，制定规划设计的方案，对机构设置、人员配备、费用测算等内容进行合理的安排。在物业管理准备阶段，前期介入工作得以有效开展，能够降低物业管理当中的风险，为业主把好验收关，提供良好的服务，进而提升物业服务公司的专业形象，受到业主的欢迎和认可，有利于物业管理工作的顺利开展[4]。

结论：作为物业管理工作的重要环节，物业服务公司的前期介入工作发挥着关键性的作用，更好的为业主服务。物业服务公司的前期介入工作的展开，为物业管理工作打下了良好的基础。分别介入到项目设计、施工以及物业管理准备等工作当中去，能够降低物业管理当中的风险，为业主把好验收关，提供良好的服务，对物业管理工作的顺利开展有着积极的影响。

参考文献：

[1]马小娅.物业管理的前期介入之我见[J].现代物业，2008，04：77-79.

物业业务工作计划篇（8）

目前，我国的房地产行业发展迅速，对于城市化进程的推进起着重要的推动作用。而在房地产开发建设过程中，物业管理与物业服务对其亦具有重要的影响作用。通过完善的物业管理与服务不仅可以大大提升房地产产品的竞争力与适用性，而且可以有助于提高房地产项目的经济效益。下面就房地产开发建设过程中的物业管理与服务进行分析、探讨。

一、物业管理与服务的含义

物业管理，是指通过对即将投入使用的物业消费者或业主开展合理、科学的组织、计划、控制等，以维持物业消费者与业主的正常生活环境，并对该物业房产的保值与增值进行管理的活动。物业管理可以视为，业主对物业实现自身基本思想及管理理念的管理活动。其中，物业管理从不同人物的视角出发，其管理与服务的含义也将有所区别，下面就业主的物业管理、代业主方的物业管理、物业管理公司的物业服务、物业管理公司的物业管理与服务这四方面展开分析，如下所述。

（一）业主方的物业管理

业主方，即该物业的物权人、使用权人，其物业管理是真正体现业主对该物业的管理目标、基本理念与思想而展开的真正意义上的管理。业主方通过对物业开展计划性、组织性的控制活动，以便维持其正常的生活环境与秩序，并实现物业财产的保值与增值目标的管理活动。

（二）代业主方的物业管理服务

代业主方的物业管理服务，即业主将该物业的部分管理职能授权由物业公司代为开展管理与服务活动。代业主方通过代替业主开展相应有计划、有组织的物业管理活动，实现该物业的保值与增值目标，维护业主，即使用权人的实际权益。

（三）物业管理公司的物业服务

物业管理公司的物业服务，主要是指由物业公司根据与业主方的服务合同，结合业主方对该物业的管理思想、管理理念、管理计划，并以具体的物业项目为管理对象，开展物业管理活动及管理计划的实施。其中，物业管理公司的物业服务属于该公司的物业项目管理，主要通过与业主委员会签订相应的服务合同及授权范围，并由业主提供相应的服务费，最终实现物业管理公司的经营效益目标。

（四）物业管理公司的物业管理与服务

物业管理公司所提供的物业管理与服务项目是指，物业管理公司在该物业项目上所开展的管理活动，并未业主方提供相应的物业管理服务内容，包括基本服务与保值、增值服务内容。

二、物业管理与服务在房地产开发建设中的作用

（一）有助于提升房地产开发企业的核心竞争力

房地产开发项目的核心竞争力，主要是通过全方位、全过程的物业管理与服务体系来实现。而房地产开发建设过程，指的是为了完成房地产开发项目，将咨询企业、设计单位、销售企业、施工单位、物业管理公司等各单位组合起来，并开展相应的项目经营、管理活动的过程。由此可见，将房地产开发企业与物业管理与服务相融合，可以有效的促进房地产开发建设项目的顺利开展，实现其经济效益目标。

一方面，物业管理与服务是房地产开发项目中不可分割的一部分，它是实现房地产开发企业品牌战略的重要途径。通过精准的市场定位，确定相应的目标客户群，进而以优质的物业管理与服务，从生命周期理论的角度出发，真正开展以物业管理与服务为中心的房地产开发、建设、销售活动。

另一方面，通过实现全面化物业管理与服务的策划与设计，根据目标市场及目标顾客的实际需求，融合企业的文化价值理念及顾客的文化价值理念，通过精心的策划与设计，开发出富有创造性、人性化、富有个性的房地产产品，实现房地产开发建设过程中的各项物业管理与服务活动，以便最终成功吸引、留住消费者。

（二）有助于物业管理企业实现可持续发展战略

物业管理企业是提供物业管理与服务的专业化企业，一般采用物业项目管理模式，从事建成后物业的维修、保养、保安、保洁、维护秩序等管理与服务工作。物业管理企业的发展通常采用两种策略，一种是按现有运行模式，扩大经营规模，依靠经济规模，获取更大利润；一种是扩大经营范围，搞横向一体化和多元化，扩大利润来源。物业管理公司参与房地产开发与建设过程，在房地产开发建设过程中以物业管理与服务为中心建立全面物业管理与服务体系发挥自身与业主亲密接触、对业主需求深刻了解的优势，在为开发商、设计人员、建造人员等提供强有力的支持的同时，为自己的经营创造良好的经营条件的设想，将有利于实现物业管理企业的可持续发展。

（三）有助于提高房地产产品的适用性

房地产产品是房地产开发企业以实现自身利益为目标的开发建设成果，其形成的一般过程包括物业开发调研、物业开发策划、物业设计、物业施工、竣工验收等环节。缺乏站在业主（潜在业主）角度的调研与分析，策划工作均未将潜在业主利益放在首位。

综上所述，在房地产开发建设过程中唯一没有代表潜在业主利益的主体，消费者在购房时缺少对房地产产品形成过程中详细信息的了解，造成了严重的信息不对称，因此应建立一套代表潜在消费者利益的对房地产开发过程提出建议和进行监督的机制，在现行房地产开发过程的基础上形成一套站在潜在消费者需求角度，以物业管理与服务为中心的房地产开发建设程序。

三、房地产开发建设中的物业管理与服务内容

（一）房地产开发建设过程以物业管理与服务为中心

房地产开发策划的所有工作，其目标都是为了向研究的可行性提供服务，所提出的项目概念都是为开发商指定相关的营销策略提供基础，却未把潜在的业主利益放在第一位，而是为开发商策划。在施工的过程中，施工企业会从自身的利益出发，为了赚取更多的利润，而减少成本，加快施工的进程，从而使施工的质量得不到保证。

物业管理公司可以监理施工的过程，保证建筑承包商的施工质量服务。根据房地产开放商授权的施工监理，其内容一般包括项目的工期、质量、造价，在双方约定的标准、设计、规范和合同的前提下，对施工的整个阶段进行监督管理。

（二）向开发商提供物业管理与服务咨询

众所周知，在房地产开发建设过程中，业者在其中的参与度并不高，为了保证房地产产品的适用性，物业管理公司可以设身处地站在业主方的视角，向开发商提供相应的物业管理与服务咨询。物业管理与服务公司可以业主方的角度进行物业管理活动，在房地产开发项目的前期规划中向开发商提供各项服务，并实现物业管理公司的业务项目招揽目标。

首先，针对房地产开发企业所提供的开发项目来定位目标市场及目标顾客群，做好目标顾客群的市场调查工作，针对目标顾客群的建议及其实际需求，以便进行相应的项目调研分析工作、做好可行性研究工作，并编制该房产物业的全生命周期经济分析与评估报告。

其次，根据目标顾客群的需求开展该房地产开发项目的物业管理与服务策划工作，即物业规划设计、物业管理与服务模式规划、房产营销策划等内容。再次，针对调研报告中的目标顾客群实际需求，作为房地产开发商的代表与该房产物业的咨询单位、设计单位进行物业的设计咨询、设计监理、设计审计工作；并做好物业的施工监理单位的协调沟通工作，与监理单位共同完成物业项目的施工监理与验收工作。

最后，物业管理公司应作为开发商的代表，为其提供物业项目的融资策划及运作服务，协同开发商编制物业的管理与服务文件资料；并作为该房产开发项目的物业销售策划者与物业销售者，为开发商提供相应的物业保修服务。

（三）向设计单位的物业规划与设计提供专业咨询

物业管理公司根据市场调研工作所确定的目标顾客群，及顾客群的建议与实际需求，以物业管理与服务公司的角度进行房地产产品项目思考并参与到项目的设计规划工作之中，向设计单位提供专业的物业规划与设计咨询。此外，物业管理公司在房地产开发项目的规划设计阶段，还应当协同设计师，以物业管理与服务的角度进行设计项目的详细审查，并严格做好审核工作；同时协同设计师根据产品生命周期理论，根据设计方案，开展建筑项目的结构与材料选择工作。

（四）向建筑承包商和监理公司提供物业监理

从物业管理与服务角度，物业管理公司可以对施工过程进行物业监理，为建筑承包商提高施工质量服务；提供与物业管理与服务相关的工程质量咨询与监控；提供建筑设备安装质量监理；从物业管理与服务角度，协助承包商选择建筑材料和供应商；协助承包商建立、形成与物业管理与服务相关的文件资料。

（五）向业主委员会提供相关服务

在全过程物业管理过程中，物业管理公司的核心业务包括为业主提供常规的物业管理与服务；代业主委员会对物业管理公司进行管理，与政府、社区管理部门进行相关协调工作；为业主提供与物业管理与服务相关的法律咨询；为业主提供出租、出售等与物业产权相关的服务；为业主提供各种增值服务。

通过建立有效运行机制，将不同时期、不同主体的物业管理与服务形成统一、完整的整体，为业主和使用人提供完美的物业管理与服务。推广与实施全面物业管理将引起物业管理市场的变化，按以物业管理与服务为中心的房地产开发建设程序理顺物业管理公司、房地产开发企业、业主委员会三者之间的相互关系，组合成相应的物业管理与服务模式。通过提供相关的管理与服务项目，将提高房地产产品的适用性，提升物业管理企业的核心竞争力，同时也实现物业管理公司的可持续发展。

四、结语

总之，物业管理与服务在房地产开发建设过程的作用显而易见，通过完善的物业管理与服务，为房地产开发建设项目提供全面化、全方位的管理与服务，做好房地产开发企业与设计单位、建筑成本单位、业主委员会等各方面的协调工作，不断优化、完善房地产开发项目，最终保证项目的经济收益，实现房地产企业的可持续发展战略目标。

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[3]谢爱国，董肇君.物业服务企业经营模式创新研究[J].经济研究，2010，9（11），14-15

[4]武勇.物业管理公司应全程参与房地产的开发建设.科技情报开发与经济，2005，15（09）：190-191

[5]张莎莎.探索物业管理关系中业主的权利.住宅科技，2004（04）：39-43

[6]董肇军，陈静，谢爱国.房地产开发建设中的物业管理与服务[M].天津建设委员会软课题，2006

[7]王建廷.物业管理[M].中国建筑工业出版社，2007

[8]刘建国.物业管理与房地产开发的关系[J].甘肃科技，2004（09）：157-158

物业业务工作计划篇（9）

万物至上软件科技（北京）有限公司长期致力于物业管理行业的信息化建设，自2001年开发出“集成物业管理ERP系统”至今，已经服务了多家国内外的一级物业服务企业和大型企业集团、政府机关，积累了很多在物业管理行业与客户共同开展信息化建设的经验。

ERP系统助物业服务企业实现管理集团化

物业ERP系统是将物业服务企业的人事、财务、采购、行政、质量、市场等专业管理和多个物业项目的房产、客服、设施设备、环境和秩序维护等物业服务管理集成到一起，对总部的职能部门和各分公司的物业项目进行统一的管理，同时实现异地项目远程管理及实时业务处理的集团化管理系统。

ERP系统助物业服务企业提高管理水平

可以说，ERP系统覆盖了所有现代先进的企业管理思想，其中有代表性的包括：

1.客户关系管理与供应链管理的思想：根据物业管理行业的特点，物业ERP系统首先要实现客户关系管理，通过客户档案的建立和完善，对客户需求的掌握和及时处理，为物业公司提供了对客户服务申请登记、流转处理、服务质量跟踪、客户回访和满意度调查等一站式客户服务平台。物业 ERP系统能够把客户服务处理、设备计划保养、日常保洁、秩序维护等专业工作和物资供应商、外委分供方的管理整合，形成完整的供应链管理，并通过采购供应管理、外委供应商及合同管理、质量管理专业检查对供应链上所有环节进行有效管理。

2.信息共享与集中管理的思想：随着物业服务企业管理规模、地域和业务范围的不断扩大，如何在整个企业实现跨地区、跨项目的资源共享，及时进行信息传递，实现有效的沟通，已经成为物业服务企业发展壮大过程中不断增长的要求。借助大型数据库技术及互联网技术，物业ERP系统能够帮助物业服务企业实现企业内外信息、资源的共享，实现总部职能部门各专业对多个（异地）项目的集中管理。

3.事前计划与事中控制的思想：计划管理是企业管理的首要职能，计划管理的好坏决定着企业管理效率的高低。物业ERP系统中的计划管理体系包含：财务预算与执行计划、重点工作计划、集中采购计划、设备保养计划、外委工作执行计划、专业检查计划、物业应收款计划、人力资源计划等，借助数据库的信息集成技术，企业计划体系可以实现逐级制定、汇总与下发、执行和验证功能，保障了计划制订过程的科学性、正确性，以及对各专业计划执行情况的及时掌握。

ERP系统助物业服务企业提高经济效益

物业业务工作计划篇（10）

大唐太原第二热电厂物资供应部计划采购岗位人员构成分别由老、中、青三组年龄构成，从事采购计划岗位时间较长的计划员对采购业务相对熟悉程度较高，同时也暴露出维持现状求稳，不求上进心态明显；中间层计划员对本岗位工作积极性高，接收新事物能力相对较强；新生代计划员文化程度较高，接收新事物快，但对物资采购工作还处于积累学习阶段等不同类型的矛盾，需要在今后的工作中不断改进和提高。随着我厂现场主辅设备的不断改建、扩建及升级改造，市场供需关系、采购理念的不断更新，特别是在2012年使用集团公司财务一体化系统后，对原有的采购流程和采购理念形成较大冲击，需要所有计划员都要在不断学习中提高自己的业务能力，以满足日常采购工作需求。虽然从事物资计划采购岗位人员工作分工长期不变，供货商相对固定，采购工作得心应手，但管控和预防滋生腐败还是存在一定隐患和漏洞，也不利于对采购人员的能力发掘和培养。要改变岗位分工长期不变的弊端，需要按照本部门采购计划人员轮岗制度定期对以上人员进行轮岗。

1 采购计划人员轮岗的必要性

根据本人对轮岗工作的认识，从以下几方面进行分析：

1.1 通过岗位轮换，实现人员储备 由于物资计划采购岗位的特殊性，需要从事该岗位人员拥有丰富的现场工作经验和采购业务知识，通过对采购计划岗位的轮换可以积累更多的采购经验。通过轮岗的形式，给员工更多的学习机会，激励采购计划岗位人员根据不同分工而面对不同采购内容和供货商，实现一岗多能，为今后优化采购计划岗位结构，尽快适应现场设备的不断更新和市场供需形式的变化。

1.2 通过岗位轮换，实现内部有效沟通促进工作效率。通过计划采购人员在部门内部的轮岗，能够实现物资采购信息的共享，增进了各个岗位之间的相互了解，帮助员工在各个岗位之间换位思考，使自己面对不同的专业、不同的物资采购类别，与更多供货商进行沟通，扩大了采购业务范围，提高了采购业务能力。

1.3 通过岗位轮换，制约腐败现象产生。实施计划采购人员岗位轮换打破采购分工长期固定不变的模式，也是物资供应部门防腐倡廉的直接手段。一个人长期固守一个岗位，表面上是采购业务较为熟悉，其实容易出现采购业务面狭小，对市场了解出现空白。特别是计划采购人员岗位的“稳定”，极易出现固步自封，居功自傲，放松自我要求的现象，与部分长期固定供货商容易形成利益链，对个人成长显然不利。甚至有的人滑向贪污腐化的深渊，不仅给个人和家庭造成损失，而且对单位和国家的事业也会造成巨大损失。

1.4 通过岗位轮换，部门实现知人善任。每一次采购计划分工的调整，都是一次学习的机会，更是一种挑战。员工在轮岗制度中体验不同分工条件下的工作特点，不断丰富自身的采购业务知识。随着采购内容、服务对象、供货商的定时更新，得到更多的锻炼学习机会，进一步发挥个人在从事采购计划岗位的潜能，掌握更多的采购业务相关知识和业务技巧，从长远讲，对本部门的采购计划人员的培养起到了促进作用。

2 采购计划岗位轮岗后存在的问题及对策

2.1 轮岗后的人员对新岗位分工适应期过长。很多员工长期从事一项工作，脑海工作模式程序化，很可能拒绝或抵触轮岗工作；对调整分工后出现的重新学习，重新熟悉市场的情况不适应，也不愿去面对。针对以上情况，需要在平时的工作中加强对采购计划人员对分工调整必要性的培训学习力度，在轮岗后，能够尽快适应新岗位，胜任新岗位工作。另一方面，岗位轮换后，职工出现的消极怠工等现象也是对新岗位适应能力差的一种体现，需要不断加强自身业务能力的提高，尽快满足新岗位的要求。既是对所有采购计划岗位的人员也是一种激励倒逼机制，也会提高采购计划员的学习相关业务知识的积极性和自觉性，形成一种奋发进取，优胜劣汰的良性循环机制。

2.2 岗位轮换前期思维转换滞后，工作效率低下。加强对采购计划人员轮岗制度的学习，充分认识到轮岗工作的重要性，对共性的和个性的业务知识的培训力度进一步常态化，制度化，同时要建立和完善采购资源平台，实现采购资源的共享，缩短调整岗位后的适应期，尽快进入工作状态，便于工作的开展，提高工作效率。从而确保物资供应的及时性、准确性、可靠性。使不同年龄层次、从事不同专业分工的采购计划员的采购业务知识都得到大幅提高。

2.3 轮岗后出现职责空白点，对新岗位分工熟悉程度低。由于目前我部采购计划的工作经历、文化程度、本岗位工作经验参差不齐，要求轮岗制度尽可能做到因人而异，充分发挥每一位现有岗位人员的优点，由浅入深，由易到难，逐步进行专业跨距和业务能力的转换调整，根据轮岗目标，制订详细轮岗计划。尤其对参加轮岗的岗位、对象、人数、周期、考核评价等工作要考虑全面清晰。其中必须考虑特殊个体的差异，有目的、有计划、分步骤地实施，做到岗位无缝交接，规范移交，避免出现空白点。

2.4 轮岗使专业跨度过大，短时不能适应新专业采购业务。要减少此类现象的发生就要区分对备品采购计划和材料计划员的调整力度，使轮岗工作科学有序进行，避免出现大的波动，影响到生产采购物资的采购，对安全生产造成不良影响。对待备品采购计划人员的调整一定要对相关业务人员进行考核，必须是具有一定专业知识和本专业工作经历，对生产系统有一定了解的人员才能胜任备品采购计划岗位的相关工作。

综上所述，我们物资部门计划采购人员轮岗制度要想成为部门培养人、激励人、保护人的一种好手段，就需认真操作，扬长避短，只要轮岗制度完善，设计合理，操作得法，轮岗工作定是利大于弊，有利于培养综合人才，提升人才素质，提高企业核心竞争力。

参考文献：