新旧项目篇（1）

房地产开发行业自2016年5月1日起正式纳入到增值税税制下，由于房地产行业在国民经济中的重要地位，本次税制改革对于国家宏观经济及房地产开发相关领域内的各个行业都具有深远的影响。

房地产行业在改革前处于营业税税制下，适用5%的营业税率。营改增后，房地产行业实行11%的增值税税率及5%的征收率，对于销售不动产的预售收入实行3%的预征率。由于增值税的计税原理和征收机制与营业税相比有很大的不同，所以对于房地产行业传统核算体系的影响不容忽视。本轮营改增税制改革充分考虑到房地产项目开发周期长的特点，在改革实行初期对房地产开发项目做出了新旧划分、区别处理的规定，为房地产行业营改增的顺利过渡提供了保障。

一、房地产新旧项目的界定标准

由于房地产企业的小规模纳税人均按统一的5%征收率计算增值税，所以房地产开发项目的新旧主要是对于具有一般纳税人资格的房地产企业而言。根据国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中规定，对于房地产老项目的划分依据主要有两个方面：一个是“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”；另一个是“《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。

简言之，划分房地产开发项目新旧的时间节点是2016年4月30日，而时间节点的取证依据是《建筑工程施工许可证》或相关工程合同有注明的项目开工日期。

二、营改增对房地产新旧项目的影响

（一）对于新项目的影响

1.首先是销售额的确认方面。对于新项目的一般纳税人房地产企业，其只能采用一般计税方法计算销售额。即按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地总价款

2.小规模纳税人的房地产企业适用简易计税方法。按照5%的征收率计算，但土地价款不允许在取得的全部价款和价外费用中扣除。即：

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

3.一般情况下，由于房地产企业的销售额及成本规模相对较大，小规模纳税人的房地产企业数量有限，所以划分为新项目的房地产企业多为一般纳税人，均采用一般计税方法核算。虽然营改增后新项目的房地产企业适用税率由原本的5%上升到11%，但营业税的销售额确认是以取得的全部价款为计税依据，而增值税下可以扣除相对应的土地价款且实行价税分离，所以其两者在同等条件下的可确认收入规模差别不会很大，在销售额确认上对企业税负的影响也相对有限。

4.其次是计税方法。根据财税[2016]36号文件规定，新项目的房地产企业适用一般纳税人的11%增值税税率以及小规模纳税人简易征收的5%征收率。即：

销项税额或应纳税额=销售额×适用税率或征收率

对于还不具备确认收入条件，使用预收账款核算所收取房款的项目，应按照3%的预征率计算应预缴的税款。即：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

5.房地产企业在营改增后，除了税款计算方法的变化外，最值得关注的就是关于预缴税款的规定。在营业税时期，房地产企业收取房款时即为营业税纳税义务的发生时间，与具备确认收入条件时的纳税处理基本没有区别。而增值税税制下，预收款阶段不确认为增值税纳税义务发生时间且明确规定了预缴税款的计税方法，同时房地产企业预缴的增值税可以抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

6.与营业税相比，增值税在预售款阶段的发票开具处理也有很大不同。营业税时期，预收款阶段企业以预收款发票的形式将发票开具给购房者，有办理按揭贷款需求的购房者可将此发票提供给贷款机构。由于增值税纳税义务发生时间与营业税规定的不同，预收款阶段不允许开具正式的增值税发票。但考虑到购房者按揭贷款办理的需要，国家税务机关明确规定了过渡时期的处理方法，允许房地产企业对购房者开具零税率的增值税普通发票以用于办理按揭手续，但纳税义务时间不发生改变。

（二）对于老项目的影响

1.房地产开发企业老项目的销售额确认原则及计税方法上与新项目基本上一致。但对于老项目的一般纳税人企业而言，其可以根据自身现有的具体情况选择采用简易征收（5%征收率）或是一般计税方方法（11%增值税率）计税。采用了简易征收方式计税的老项目一般纳税人企业不允许进项税额抵扣，也不允许在计算销售额时扣除对应的土地成本。同时，老项目的一般纳税人企业一经选择了简易征收方法计税，则其在未来36个月内不能变更为一般计税方法计税。

2.对于老项目的一般纳税人企业而言。实行11%税率的一般计税方法并不一定能降低企业的实际税负，在项目开况、税收筹划及市场环境的综合影响下，甚至会出现税负上升的情况。因此，许多持有老项目的房地产开发企业都趋向于选择简易征收的方式。选择简易征收计税，可以基本维持原有的财税核算体系，企业无需对现有的核算模式做出过多的改动，这样可以有效的帮助此类房地产开发企业顺利度过营改增的过度期。

三、营改增对房地产新老项目影响的对策

首先，持有老项目的房地产一般纳税人应该根据自身的具体情况选择合适的计税方法。如果，房地产企业持有的项目已经开发结束，但仍未销售完毕，企业基本上已无开发成本类支出，难以享受到增值税进项税抵扣所带来的实惠，那么这种情况下就应该选择简易征收方式。如果，房地产企业的开发项目没有开发结束，且目前的开发进度占整个项目规划的比重较小，各类成本发票还没有取得，这样后续就会有大量的成本发票可以用于进项税抵扣。这种情况下，房地产企业就可以选择一般计税方法。反之，则应该采用简易征收的计税方法才会对企业更有利。

其次，对于新项目的房地产开发企业而言，由于营改增实现降低企业税负的主要途径就是进项税的抵扣。因此，房地产企业应该在工程建设期间尽可能的获取增值税专用发票以用于抵扣，从而达到降低企业税负的效果。从某种程度上来说，房地产企业的税收情况对其经济效益有直接影响。一旦企业承担的税负过重，很可能会影响到房地产企业的盈利能力，为企业增加不必要的涉税成本。所以，在房地产新项目的开发过程中必须加强成本控制以及合同管理工作，同时做好相关的税收筹划，以保障项目开发过程中进项税抵扣的最大化。

四、结束语

总之，营改增对房地产企业的影响是多方面的、广泛的。同时，政府对于房地产企业在过渡时期的扶持政策也是比较全面的。相信随着营改增税制改革相关制度的不断完事，以及房地产开发行业市场环境的不断优化，产业链结构的不断调整，房地产企业一定会在本次营改增税制改革中获益良多。

参考文献

新旧项目篇（2）

营改增是指原来企业应该缴纳营业税的税目，现在改成缴纳增值税。增值税是针对企业产品和服务增值部分缴纳的一种税费，其目的是为了减少企业重复征税。我国营改增的税负改革，从根本上和制度上处理了营业税体制下“全额征税、道道征收”的重复纳税问题，从而实现了增值税制度下“层层抵扣、环环征收”的合理纳税，无论从哪个方面看，增值税都是更合理的、更科学的、更符合国际的发展惯例。

一、房地产行业实行营改增的必要性

目前，对房地产行业而言，营改增是对房地产行业、建筑业、施工企业以及租赁、销售和使用不动产等产业的多项环节，不断流转的税制改革。房地产企业在征管体制、征管主体及征管程序上都具有多样性和复杂性，因此，营改增既有一定的改革困难，又有必然的改革必要性。

（一）营改增是避免房地产行业重复征税的重要手段

以前房地产行业使用营业税，我国的不动产企业在生产、流转和使用等环节普遍存在严重的重复性征税问题，在对房屋的销售中，转让的次数越多，重复性征税问题越严重。营业税是属于价内税，企业根据营业额或销售额全额计税，而增值税是属于价外税，企业主要依据经营生产活动所产生的增值额计税，事后用销项扣减进项的抵扣方法缴纳税费。二者相互比较，增值税的抵扣制度能更好地避免重复性征税。可见，就房地产企业而言，营改增是更好解决其项目开发过程中重复性征税问题的重要手段。

（二）营改增是规范房地产企业税款抵扣的有效途径

建筑施工企业是房地产最重要的上游企业，根据税负在流转税嫁接的原理，建筑施工企业的税负可直接关系到房地产行业的建筑成本和税费。根据以前税法规定，建筑施工企业在销售自产产品时，应缴纳增值税，在提供劳务时，应缴纳营业税，在建筑物竣工后均不得抵扣税费。由此可见，这不仅仅增加建筑房屋的成本，提高了房屋价格，抑制了购房者的生活需求和投资需求。而且营业税与增值税的同行，阻碍了增值税的抵扣链条，严重影响增值税在税负中的作用。

国家实施营改增之后，上述情况就已经不复存在了，与此同时无论是销售自产产品还是提供劳务都缴纳增值税，并且在实现销售的同时还可以进行抵扣税款。增值税制度的核心价值在于税款抵扣制，这样有利于合理规范我国的税收体制，加强企业上下游的监督力度，从而推进我国房地产行业的健康发展。

二、“营改增”改革对房地产新旧项目的影响

（一）房地产新旧项目开发成本的不同

1、房地产行业旧项目的成本核算

营改增对房地产行业的影响首先在于企业成本结构。房地产行业的成本结构中，占比最大的就是土地成本、财务成本和建安成本。其中，土地成本现在仍然无法进行抵扣。因此，对于一二线城市中的土地价格越来越高，实行营改增后，房地产行业的税负没有降低反而更高了。对于三四线城市中的房地产市场来说，实行营改增后，土地成本与总成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企业的建安成本可以抵扣税额，那么实行营改增对房地产行业最终可以实现降低税负的现象。

2、房地产行业新项目的成本核算

房地产行业涉及的建筑环节较多、建筑链较长，从目前来看，营改增对房地产行业的成本核算产生消极的影响。从建筑材料供应商来说，它包括有钢筋、水泥、石沙和五金等材料，其税率有11%和6%，当房地产行业的增值税税率为11%时，为了运用增值税抵扣原则，会导致房地产企业增加5%的建筑成本。从房地产行业的劳动力使用情况来看，房地产行业属于劳动相对密集型企业，需要很多人工，其中农民工占有很大比例，然而对其工资无法开具增值税的专用发票，使得支付工人工资这项重要的费用无法实行进项抵扣，因此，房地产企业的建筑成本再次增加。

（二）房地产新旧项目计税方法的确定

增值税的计税方法分为简易计税和一般计税。

1、房地产行业新项目的计税方法

至2016年5月房地产行业营改增后，一般纳税人在销售企业自建或自产的不动产，如果使用一般计税方法，都以其取得的所有价款与价外费用之和，作为应纳税的销售额，按照税法规定的11%计算增值税。

房地产行业的企业是一般纳税人，无论新旧项目都在不动产的归属地预缴税款，同时又向企业归属地的税务机关审核进行纳税申报。

2、房地产行业旧项目的计税方法

房地产行业的旧项目可以参考简易计税和一般计税，二者选其一，一经选择使用，在36个月内不得任意变更。针对房地产旧项目的一般纳税企业，如何选择对企业有利的计税方法，企业一般视情况而定。具体可分为以下几个方面：

第一、假如房地产企业现在已经竣工完毕，但仍在房屋销售过程中，企业营改增之后，尚未销售的继续销售，可按照征收率为5%简易计税。

第二、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且已经开发的项目总体占比比例很小，项目的成本发票还没有接收，这时房地产可以选择对企业有利的计税方法，按照征收率为11%一般计税，因此，房地产企业大批量的成本发票就可以进行抵扣税额，降低项目的成本费用。

第三、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且存在已经开发的项目整体占比比例较大，其项目的成本发票大部分已经入账，这就说明房地产企业未来收到的增值税发票金额很小，没有多少可以进行抵扣。因此，房地产企业可以选择按照征收率为5%简易计税。

三、“营改增”改革对房地产新旧项目的对策

（一）合理实施税收筹划

无论是对新项目还是旧项目，房地产行业实行营改增以后，在财务管理方面要积极展开合理的税收筹划，加权平均各个开发环节的成本费用，最大程度的降低增值额，实行节流成本的原则。首先，在实行合理的税收筹划时，主要从房地产行业的建筑施工方面来着手，适当选择能够提供增值税的专用发票企业为材料供应商和劳务公司。其次，房地产行业的增值税税收政策比较多，企业在实行合理的税收筹划过程中，可以积极运用各项税收优惠政策，降低房地产企业的税负，减少其开发建筑成本。

（二）加强增值税发票的管理，提高增值税专用发票抵扣意识

房地产行业营改增之后财务处理上，主要关注新旧项目互相交替期间，在共同经营和共同生产的前提下，必须采用分开采购、分开决算以及分开核算。即也就是说房地产行业营改增之后，旧项目增值税的销项税和进项税，不可以用新项目的税费进行抵扣。对于房地产行业来说，增值税征收环节最重要的就是销项税扣减进项税，此次房地产税收改革是一次合理完善税收制度的具体措施，减少企业的重复性征税。同时，也能够促进房地产行业在新旧项目中，规范使用发票制度，提高增值税专用发票抵扣意识。

（三）熟悉税改政策，加强税改制度的辅导

政府应该建立房地产行业的过渡性暂时条款，例如在实施营改增税制改革后，对于一些税负不减反而增加的房地产企业，在新旧项目建设中给予一定的财税补贴，尽可能实实在在地帮助企业渡过困难时期。国家可以适当出台一些降低增值税税率的文件，暂时把一些新旧项目为11%税率，因企业的压力和困难视情况而定，暂时使用6%的增值税税率。政府还应与财政部门就房地产行业营改增的各项细节和新旧项目进行商讨，实现材料供货商的小规模纳税企业和农民工的人工费，如何合理进行税款抵扣，减少房地产企业的建筑成本。同时，财税部门要定期对相关人员进行政策辅导和培训，帮助工作人员掌握营改增税改的宗旨、要点及内容等方面。

四、结束语

综上所述，房地产行业实施营改增以后，对企业未来长远的发展是把双刃剑，其影响利弊的大小主要取决于房地产行业自身的财务管理方式和方法。营改增既是房地产行业未来一段时期里经营面对的重要机遇，也是实现其良好发展的重大挑战。总体来说，2016年是营改增税负改革的收尾之年，在其带动下加快促进国内外的财税体制接轨步伐，减少重复性征税，增加房地产企业的综合竞争力，推进企业长远发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014， （12）

新旧项目篇（3）

中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）010-0-01

一、“营改增”背景下房地产行业新旧项目税收筹划的现状

2016年5月1日起，房地产行业全面实施“营改增”政策，此前，房地产开发行业适应多年的营业税终结了，此前所设计的一些税收筹划路径不再适用。因此，房地产开发行业的工作人员必须顺应国家政策的变化，并深入研究营业税，设计更合理的税收筹划路径，以保C企业合理、科学地进行纳税，促进企业的可持续发展。

依据国家的相关文件，实施增值税以后，房地产开发企业的旧项目即2015年5月1日以前开发的项目（以下简称旧项目），企业有两种可供选择的计税，一般计税方法和简易计税方法。如果选择了简易计税方法，企业在一年半得到期限内不能做出变更，对于2016年5月1日新开发的项目（以下简称新项目）就必须使用一般计税方法。房地产开发企业必须要适应“营改增”的政策，探讨合理的方法，以更好地进行税收筹划。

二、“营改增”背景下房地产开发企业新旧项目的税收筹划

旧项目的税收筹划：对于2015年5月1日前的旧项目，比较适用简易计税方法，可以从以下的因素得出此结论。

（一）税率

“营改增”以后，房地产的老项目适用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。如果房地产开发企业营改增以后选择的是简易计税方法，那么相较于一般计税方法，其税率可降低6%。因此，可以大大降低企业的税负。

（二）增值税进项税专用发票的取得

房地产开发企业的增值税税额计算主要是依据建筑施工企业开发的建安工程发票。但是，签订建安工程合同时，“营改增”这一变化并未被考虑在内。对于老项目，建筑施工企业可以要求开具进行增值税抵扣的专用发票，其税率也从3%提高到11%，这样将会给建筑施工企业带来更大的税务负担。为了解决这一问题，建筑施工企业也可能要求房地产开发企业增加工程结算价款，那么，房地产开发企业的开发成本也会相应增加。如果不能跟建筑施工企业做好协调，很可能会造成双方的经济纠纷，不利于企业的发展。综述，对于房地产老项目，房地产开发企业还是更适宜采用简单计税方法。

（三）房地产价格的上涨

我国房地产价格在不断快速地增长，上涨了数倍。由于税负也是企业开发成本的一部分，那么为了缓和房地产价格的上涨，就要降低企业的开发成本，也就是要把企业的税负维持在一个比较稳定的水平。所以，对于老项目，房地产开发企业应该采取简易计税方法。企业在选择计税方法的时候，还要考虑房地产的类型。对于商业地产、高档豪宅，其增值空间大，更应该选择简易计税方法。而对于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企业则要综合考虑，选择最佳的增值税计税方法。

（四）会计核算方法

增值税与营业税相比较，其会计核算的难度与工作量都会有很大程度的提升，对于工作人员的专业知识要求也不同，其也需要一个适应期。而简易计税方法相对于一般计税方法来说，会计核算的难度和工作量都比较小。因此笔者认为，“营改增”政策实施的最初阶段，房地产开发企业老项目的计税方法更适合采用简易计税方法。

三、新项目的税收筹划

根据国家的相关规定，2016年5月1日后新开发的房地产项目必须采用一般计税方法。因此，企业必须把这个时间节点前后的项目分开核算，包括各项收入、成本和费用等，以规避税收筹备造成的风险。

（一）重视增值税专用发票的取得

营改增以后，需要用增值税专用发票进行抵扣，企业必须重视取得增值税专用发票，所以企业要加强日常经营活动的管理，提高其规范性与合理性，以尽可能取得增值税专用发票，进行增值税销项税额的抵扣，以减轻企业的税负。

1.企业要树立正确的观念，重视对税法的学习。由于全面实施增值税的时间不长，企业难以改变传统的经营习惯，适应营改增需要一定的时间。因此，企业要加强对工作人员的培训，使其加深对增值税的理解，增强取得增值税专用发票的意识。

2.在签订合同时，重视在增值税专用发票取得方面的规定。建安工程的费用和建筑材料要进行增值税进项税的抵扣必须要取得增值税专用发票，而对于房地产开发商来说，增值税专用发票的来源主要是建筑施工企业，因此，房地产开发企业在于建筑施工企业签订相关合同时要重视这方面的规定，注明建筑施工企业应提供相应的增值税专用发票。

（二）改善企业的经营模式

营改增以后，如果房地产开发企业仍然采用承包商包工包料的经营模式的话，会加重企业的税负。因为，房地产开发商如果取得增值税专用发票可以抵扣17%的增值税，若仍由承包方包工包料，承办方无法分开核算的时候，建筑施工企业应税劳务和货物销售的混合销售行为，则按照11%征收增值税，那么建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，以此减少企业的税额，导致房地产开发企业的增值税进项税额减少，税负也由此加重了。所以，房地产开发企业要重视完善企业的经营模式，以最大限度地降低企业的税负。

（三）明确新旧项目的费用划分依据

旧项目适用简易计税方法，而新项目必须要采用一般计税方法，这两种计税方法有着明显的区别，所以企业要明确新旧项目费用的划分依据，使其既能准确地核算旧项目应纳税额，又能合理地进行新项目的增值税进项税的抵扣，规避营改增带来的风险。有些同时涉及新老项目的成本费用，要采取合理的方法在两者之间进行分摊，如果无法分辨成本费用得到归属则应全额由新项目承担，与之相对应的增值税进项税额予以全额抵扣。

四、结语

营改增全面实施的时间不长，房地产开发企业改变旧有的经营模式需要一定得到时间。如果不能很好地适应营改增，会造成涉税风险，加重企业的税务负担。因此，房地产开发企业要积极地学习增值税，并深入研究，以更好地适应增值税。优化营改增背景下的税收筹划，最大限度地减轻企业的税务负担，增加企业的经营效益，促进企业的可持续发展。

参考文献：

新旧项目篇（4）

■ 编制“1+3+N”规划体系，城中村改造确定4种模式

广州市于2010年1月开始组织全市三旧改造规划编制工作，考虑到全市三旧资源量大面广、分布零散，且旧厂、旧城和旧村各自改造政策导向不同等实际，广州三旧改造规划采取“1+3+N”的规划编制体系：即总体的《广州市“三旧”改造规划纲要》，下面还有三个旧城、旧厂和旧村的改造规划，分别是《广州市旧城更新改造规划》、《广州市城中村（旧村）改造规划指引》和《广州市旧厂房改造专项规划》，具体项目改造计划再根据以上规划进行编制。

2011年7月27日的《广州日报》披露了正在编制中的广州市三旧改造规划的内容要点，从中可窥探出广州未来几年“三旧”改造的方向。根据规划，到2020年完成改造规模220平方公里，占“三旧”资源总量的54%。规划“三旧”用地功能总体上分为经营性用地和非经营性用地两类。其中，经营性用地包含商业金融用地、住宅用地和工矿仓储用地三种类型，约占全市三旧总用地的52%；非经营性用地包含基础设施与公服用地、生态功能用地等类型，约占全市三旧总用地的48%。在旧城改造方面，规划范围为旧城区54平方公里范围，重点改善人居环境、优化旧城功能，整合历史文化资源，打造宜居城区，增强城市竞争力和打造国际文化名城。在城中村改造方面，确定了4种模式，这也将是未来广州138条城中村改造可以套用的模式。

2011年6月，广东省委书记在意大利考察文化建设时表示，在改造城中村时，不要全部推倒重建，广州可选择保留一个具有代表性的城中村，留下城市快速发展印记。7月5日，广州市政府要求选一个代表性城中村“修旧如旧”保留原貌，并研究建设一个农民工博物馆。

■不调规划，由区府统筹推进；需调规划，选重点项目放权

按照最新出台的简政放权《意见》，今后，符合现行控制性详细规划(包括已批的旧厂房改造专项规划)的“三旧”改造项目，由区政府统筹区各相关部门推进实施。“三旧”改造方案由区政府(或授权区“三旧”改造机构)批准，并报市“三旧”改造机构备案；属“退二进三”企业的旧厂房，同时报市“退二进三”领导小组办公室备案。“三旧”改造方案经批准后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设等审批管理权由区政府统筹辖区内对口职能部门按照规定行使。

而对于涉及调整现行控制性详细规划的“三旧”改造项目，其方案审批由市“三旧”改造机构按照相关规定办理。例如，旧村改造项目，改造方案由村集体经济组织提出、区政府审核后上报市“三旧”改造机构。此外，涉及调整现行控制性详细规划(包括已批的旧厂改造专项规划）的“三旧”改造项目，还可采取选取试点的方式进行，以保障市、区政府重点改造项目的实施。试点项目的选择范围，包括属于城市棚户区和国有工矿棚区的改造项目、列入52条全面改造的“城中村”及其他区政府计划作为示范的“城中村”改造项目，省、市、区列为产业基地的改造项目等。

■旧厂房变身时尚创意梦工厂，旧村改造引领新农村建设

新旧项目篇（5）

本规定农村土地旧村复垦项目专项资金（以下简称“专项资金”）是指专项用于我县农村土地（含受地质灾害威胁、灾毁等）旧村复垦项目的资金。

第二条设立专户、封闭运行

农村土地旧村复垦项目经省国土资源厅先行核定产生的城乡建设用地增减挂钩指标上交易平台与购买方确定交易数量和价格后，县人民政府授权县国土资源部门、项目所在乡（镇）人民政府设立专户。专项资金实行专户储存、专人管理、封闭运行，专款专用、接受监督，任何单位和个人不得以任何形式、任何理由截留、挤占和挪用。

第三条专项资金使用范围

（一）支付村民拆旧补偿和安置费用。根据各乡（镇）农村土地旧村复垦项目实施方案，对一户一宅被拆迁的农村村民，可在村庄规划区内安排新的宅基地或统一规划建设安置房，保障其生活居住需要；对不需要安排新宅基地或安置的农村村民，在拆旧时依法给予经济补偿。

（二）旧村土地复垦费用。旧村土地复垦为耕地的直接工程施工费，包括：旧建筑物拆除并外运弃渣、土地平整、耕作层客土、土壤改良、农田水利、田间道路工程等。

（三）灾后重建费用。因地质灾害、灾毁等实施的旧村复垦，其城乡建设用地增减挂钩指标收益应主要用于灾后重建，包括灾后重建家园补助；项目所在乡（镇）、村的道路、农田、水利、公共设施等受损灾后修复重建工程费用等。

（四）新农村基础设施建设费用。新农村基础设施是指为农村农民生活提供公共服务的工程设施，包括：新村建设的基础设施和公共设施建设费用。

（五）支持农业农村发展、改善农民生产生活条件费用。包括项目所在乡（镇）、村的田间道路、农田水利等农业基础设施和改善农民生活条件的公共公益设施建设费用。

（六）编制农村土地旧村复垦项目专项规划及实施方案费用。县、乡（镇）人民政府根据土地利用总体规划和乡（镇）、村建设规划，组织编制农村土地旧村复垦专项规划；项目所在乡（镇）、村根据确定的农村土地（含受地质灾害威胁）旧村复垦范围，按项目制定实施方案的费用支出。

（七）旧村土地复垦工程规划设计与预算编制的费用。包括：旧村土地复垦工程直接工程施工费，项目前期工作经费即土地清查费、项目设计与预算编制费、项目勘测费、项目招标费，工程监理费，竣工验收费即项目工程验收费、项目决算及审计费、土地重估与登记费、基本农田重划及标记设定费，业主管理费，不可预见费。其设计与投资预算按照《财政部、国土资源部关于印发土地开发整理项目预算定额标准的通知》（财建〔〕169号）、《省财政厅、国土资源厅关于修订土地开发整理项目规模和投资预算标准的通知》（财建〔〕79号）执行。

第四条专项资金的审批使用

凡符合专项资金使用范围要求的项目，由乡（镇）人民政府向县国土资源局提出项目资金使用申请，县国土资源局报请县政府批准后办理拨付手续（从县级专户中拨付至乡镇政府专户）。乡镇政府享有项目资金审批权，即项目资金的使用由乡镇政府负责审批，并严格执行银行结算制度和现金管理条件的有关规定，资金支付的原始凭证应具有合法性、真实性、有效性和完整性。

第五条规范项目管理

乡（镇）人民政府要加强项目及资金的使用管理，要按项目建设要求，做好项目的工程施工、工程招投标、工程监理、竣工结算、工程量审核及资金审计、决算等工作，并将项目实施及资金使用情况呈报县财政、国土资源部门。

严格项目新增耕地验收，结算土地增减挂钩指标，规范内业资料管理。

第六条加强专项资金监管

县财政、审计、国土等有关部门要加强对农村土地旧村复垦项目资金使用情况的监督检查。任何单位和部门不得以任何形式挤占、挪用农村土地旧村复垦项目专项资金。对各种违法违规使用农村土地旧村复垦项目资金的行为，要按有关法律法规规定严肃查处。农村土地旧村复垦项目专项资金使用实行公示制度，公示内容包括：农村土地旧村复垦项目专项资金预决算；农村土地旧村复垦项目专项资金收入与支出执行情况等。

新旧项目篇（6）

本规定农村土地旧村复垦项目专项资金（以下简称“专项资金”）是指专项用于我县农村土地（含受地质灾害威胁、灾毁等）旧村复垦项目的资金。

第二条设立专户、封闭运行

农村土地旧村复垦项目经省国土资源厅先行核定产生的城乡建设用地增减挂钩指标上交易平台与购买方确定交易数量和价格后，县人民政府授权县国土资源部门、项目所在乡（镇）人民政府设立专户。专项资金实行专户储存、专人管理、封闭运行，专款专用、接受监督，任何单位和个人不得以任何形式、任何理由截留、挤占和挪用。

第三条专项资金使用范围

（一）支付村民拆旧补偿和安置费用。根据各乡（镇）农村土地旧村复垦项目实施方案，对一户一宅被拆迁的农村村民，可在村庄规划区内安排新的宅基地或统一规划建设安置房，保障其生活居住需要；对不需要安排新宅基地或安置的农村村民，在拆旧时依法给予经济补偿。

（二）旧村土地复垦费用。旧村土地复垦为耕地的直接工程施工费，包括：旧建筑物拆除并外运弃渣、土地平整、耕作层客土、土壤改良、农田水利、田间道路工程等。

（三）灾后重建费用。因地质灾害、灾毁等实施的旧村复垦，其城乡建设用地增减挂钩指标收益应主要用于灾后重建，包括灾后重建家园补助；项目所在乡（镇）、村的道路、农田、水利、公共设施等受损灾后修复重建工程费用等。

（四）新农村基础设施建设费用。新农村基础设施是指为农村农民生活提供公共服务的工程设施，包括：新村建设的基础设施和公共设施建设费用。

（五）支持农业农村发展、改善农民生产生活条件费用。包括项目所在乡（镇）、村的田间道路、农田水利等农业基础设施和改善农民生活条件的公共公益设施建设费用。

（六）编制农村土地旧村复垦项目专项规划及实施方案费用。县、乡（镇）人民政府根据土地利用总体规划和乡（镇）、村建设规划，组织编制农村土地旧村复垦专项规划；项目所在乡（镇）、村根据确定的农村土地（含受地质灾害威胁）旧村复垦范围，按项目制定实施方案的费用支出。

（七）旧村土地复垦工程规划设计与预算编制的费用。包括：旧村土地复垦工程直接工程施工费，项目前期工作经费即土地清查费、项目设计与预算编制费、项目勘测费、项目招标费，工程监理费，竣工验收费即项目工程验收费、项目决算及审计费、土地重估与登记费、基本农田重划及标记设定费，业主管理费，不可预见费。其设计与投资预算按照《财政部、国土资源部关于印发土地开发整理项目预算定额标准的通知》（财建〔〕169号）、《省财政厅、国土资源厅关于修订土地开发整理项目规模和投资预算标准的通知》（财建〔〕79号）执行。

第四条专项资金的审批使用

凡符合专项资金使用范围要求的项目，由乡（镇）人民政府向县国土资源局提出项目资金使用申请，县国土资源局报请县政府批准后办理拨付手续（从县级专户中拨付至乡镇政府专户）。乡镇政府享有项目资金审批权，即项目资金的使用由乡镇政府负责审批，并严格执行银行结算制度和现金管理条件的有关规定，资金支付的原始凭证应具有合法性、真实性、有效性和完整性。

第五条规范项目管理

乡（镇）人民政府要加强项目及资金的使用管理，要按项目建设要求，做好项目的工程施工、工程招投标、工程监理、竣工结算、工程量审核及资金审计、决算等工作，并将项目实施及资金使用情况呈报县财政、国土资源部门。

严格项目新增耕地验收，结算土地增减挂钩指标，规范内业资料管理。

第六条加强专项资金监管

县财政、审计、国土等有关部门要加强对农村土地旧村复垦项目资金使用情况的监督检查。任何单位和部门不得以任何形式挤占、挪用农村土地旧村复垦项目专项资金。对各种违法违规使用农村土地旧村复垦项目资金的行为，要按有关法律法规规定严肃查处。农村土地旧村复垦项目专项资金使用实行公示制度，公示内容包括：农村土地旧村复垦项目专项资金预决算；农村土地旧村复垦项目专项资金收入与支出执行情况等。

新旧项目篇（7）

“造福工程”项目开展旧村复垦，其腾退的旧村建设用地复垦为耕地的，实施城乡建设用地增减挂钩政策。在“造福工程”中实施农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩政策的范围为：

（一）居住在生产生活条件恶劣、解决“五通”问题难度大的偏僻自然村农民，优先安排整村搬迁后进行旧村复垦的。

（二）因自然灾害造成住房倒塌和因灾严重危房，对原农村建设用地进行复垦的。

（三）居住在地质灾害隐患区域，受地质灾害威胁已搬迁安置，对原农村建设用地进行复垦的。

（四）居住在7度以上抗震设防区的石结构（承重构件采用石楼盖板、石梁、石柱）房屋已改造安置，对原农村建设用地进行复垦的。

（五）省级试点小城镇的旧村复垦的。

（六）居住在危房的农村贫困残疾人重新安置后对原有宅基地进行复垦的。

（七）已在中心城市、县城或省级试点小城镇务工一定年限以上、有稳定职业和生活来源、本人要求就地定居落户的农民，其退出的宅基地进行复垦的。

二、实施步骤

旧村复垦项目的业主原则上为乡镇人民政府。项目所在地乡镇人民政府要根据造福工程规划，编制旧村复垦专项规划，有计划、分阶段地组织实施。

（一）项目申报。项目所在地乡镇人民政府根据旧村复垦规划，编制实施方案，报县（市、区）人民政府批准后组织实施。项目报批时应提交以下材料：

1．项目实施方案。内容包括项目基本情况、拆旧建新安排、土地复垦设计、资金筹措和补助、项目组织实施等，以及现状图、规划图和相关影像资料。

2．专家与相关部门代表对项目实施方案的审查意见。

3．群众意见说明。包括村民代表大会的同意意见，以及与当事人签订的拆迁、安置、补偿等有关方面的协议书。

4．已纳入“造福工程”的相关文件及说明。

（二）指标核定。旧村复垦实施方案经所在县（市、区）人民政府批准后，县（市、区）国土资源部门应会同本级农业部门将方案上报市国土资源局、市农业局审核新增耕地数量，经审核后报省国土资源厅先行核定旧村复垦新增耕地指标，并纳入网上交易平台。

（三）项目实施。项目实施要认真执行工程招投标、施工监理等制度，严格按照批复的实施方案组织施工。项目所在地的县（市、区）要加强对项目实施情况进行检查指导，保证项目按时保质保量完成，切实维护群众利益。项目实施过程中，复垦工程涉及设计变更的，报县（市、区）国土资源部门组织审查批准；涉及建新安置方案等其它变更的，由业主单位报原审批机关批准。项目实施过程中涉及房屋所有权和土地使用权变更的，相关部门应依法予以办理登记。新增耕地必须在项目实施方案批复后一年内完成复垦。

（四）项目验收。由项目所在地乡（镇）人民政府提出验收申请，经县（市、区）国土资源部门会同农业部门初步验收后，报市国土资源局会同农业局组织验收，确定新增耕地面积。项目新增耕地通过市国土资源局、市农业局验收后，由项目所在地国土资源部门负责进行网上备案配号。申请验收时应提交以下材料：新增耕地竣工报告和竣工图；县（市、区）国土资源、农业部门初步验收意见；旧村复垦实施前和实施后的土地利用现状图及相关图件、影响资料。

三、资金管理使用

（一）专账核算。项目所在地的县（市、区）国土资源局要设立旧村复垦新增耕地指标收益专帐，专门核算旧村复垦新增耕地指标收益资金收支情况。县（市、区）国土资源局预留10万元/亩的项目实施保证金后，将剩余的收益拨入项目所在的乡（镇）旧村复垦新增耕地指标收益专户。

（二）专款专用。旧村复垦新增耕地指标收益全额用于“造福工程”旧村复垦项目和新农村建设。县级人民政府不得截留旧村复垦新增耕地指标收益。县级人民政府需使用增减挂钩指标的，必须按照《省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于实施农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩意见的通知》的规定，向项目所在的乡（镇）支付旧村复垦新增耕地指标收益金。

（三）落实补偿。对旧村复垦项目群众搬迁退出的旧房，参照当地重点项目建设的房屋拆迁补偿标准给予补助。

（四）加强监督。为确保新增耕地质量，县（市、区）国土资源局要在指标收益中每亩预留10万元作为保证金，待项目验收合格予以返还。县（市、区）财政局、审计局、国土资源局要加强对旧村复垦新增耕地指标收益资金管理、使用的监督、检查。相关部门的管理费按政办号文件规定提取。

四、充分尊重群众意愿

新旧项目篇（8）

以落实科学发展观、构建和谐社会为统领，以改善农村生产和生活条件为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点，以保护资源、保障发展为出发点和落脚点，缓解我县农用地转用指标严重不足的矛盾，推动县域经济又好又快发展。

二、现实意义

城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干利用不合理、不充分和废弃闲置的农村建设用地以及位于城镇规划圈外的国有工矿废弃地地块（即“拆旧地块”）和拟用于城镇建设的地块（即“建新地块”）共同组成建新拆旧项目区。通过拆旧建新和土地复垦，将整理新增的农用地、耕地面积，等量核定为建设占用农用地、耕地指标，直接置换用于农村居民点和城镇建设，促进用地布局优化和土地节约集约利用。

省、市国土资源部门对城乡建设用地增减挂钩规模进行必要的控制和管理，即通过下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的周转指标（简称挂钩周转指标）来进行必要的控管。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的农用地面积归还，归还的农用地面积不得小于挂钩周转指标。

三、工作原则

（一）符合规划的原则。城乡建设用地增减挂钩要确保项目区建设用地总量不增加、布局更合理，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低。要按照土地利用总体规划的要求统筹安排并科学确定挂钩项目区，合理布局项目建新区和拆旧区，适度控制建新拆旧规模，引导城乡用地布局和结构调整，并尽量避免城乡建设中的二次拆迁。建新区建设占用土地必须符合土地利用总体规划，并加强与城镇体系规划和村镇建设规划等相关规划的衔接。

（二）增减平衡的原则。建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积。建新地块中建设的集约利用水平应高于现有存量建设用地。拆旧地块复垦为耕地的数量不少于、质量不低于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相相合。

（三）先易后难的原则。项目区应优先选择当地群众积极性高、资金有保障、具有建设用地整理（拆旧）潜力的地方开展工作。通过示范，先易后难，积累经验，以点带面，逐步推广。

（四）依法自愿的原则。城乡建设用地增减挂钩项目区的工作方案和实施工作必须依规依程序报批，项目区选址布局要实行认证、听证，充分吸收当地农民和社会各界意见；项目区实施过程中，涉及农用地和建设用地调整、互换，集体土地征收，以及农民补偿安置的，要实行公示，以切实维护农民集体经济组织和群众合法权益。

四、工作内容

（一）拆旧地块调查

拆旧地块主要包括：农村空闲宅基地，乡镇集体企业闲置地，废弃的农村道路及其它闲置农村建设用地；国有工矿企事业单位停办、关闭、搬迁后的废弃地，废弃的学校、铁路、公路用地；停办、关闭矿山的尾砂库、露天采石场、采矿工业场所、塌陷区等。拟于近期抓紧对全县各乡镇所有符合要求的拆旧地块进行调进摸底，并将拆旧地块落到相关图件上编制一套《*县拆旧地块分布图》，同时对所有拆旧地块进行面积统计，形成《*县拆旧地块面积汇总表》，对各拆旧地块现状以及整理方向和整理资金投入预计进行登记，编制一套《*县拆旧地块登记簿》，形成图、表、簿相对应、详实可靠的*县拆旧地块情况档案资料。

（二）建新地块选择

由县国土资源局会同县规划局根据县委、县政府当前工作指导思想和县域经济发展的实际情况，依据土地利用总体规划和有关城镇、村庄规划，共同落实选择好建新地块。

（三）编制实施方案

在完成“拆旧地块”的调查摸底和“建新地块”的选址落实工作的基础上，组织完成项目实施工作方案的编制，并落实专项资金，按照规定要求进行项目申报。

（四）项目组织实施

按照经上级批准的项目实施工作方案完成“拆旧地块”的土地整理，通过省国土资源厅的验收后归还下达的挂钩周转指标。

五、工作步骤

（一）准备阶段（20*年8月16日—8月30日）

1、成立机构

成立*县城乡建设用地增减挂钩工作领导小组，由县人民政府县长蒋湘晖任组长，县人民政府副县长邓小艳任副组长，政府办、国土资源局、发改局、财政局、农业局、林业局、水利局、环保局、交通局、建设局、规划局等主要负责人为成员，负责协调解决挂钩工作中的重大问题，制定挂钩工作相关政策，从土地出让金、耕地开垦费中落实挂钩项目专项资金。领导小组下设办公室（设县国土资源局内），由县国土资源局副局长刘冬芽同志任办公室主任，负责项目实施工作方案的编制和组织项目的具体实施。各乡镇和县直相关部门要按照各自职责，共同配合做好项目实施相关工作。

2、资料准备

县国土资源局负责准备挂钩工作所需要的土地利用现状图、土地利用总体规划图、土地利用数据以及县乡社会、经济、自然等历史和现状相关资料。

3、资金筹措

落实资金来源，合理安排经费使用，保障建设用地增减挂钩工作顺利进行。

（二）拆旧地块调查摸底阶段（20*年8月16日—9月30日）

1、实地调查“拆旧地块”；

2、编制《*县拆旧地块分布图》、《*县拆旧地块登记簿》及《*县拆旧地块面积汇总表》；

3、选择确定20*年度申报项目的“拆旧地块”。

（三）落实建新地块阶段（20*年8月16日—9月30日）

根据“拆旧地块”规模，结合我县实际情况，由县国土资源局会同县规划局选择落实好20*年度申报项目的“建新地块”。

（四）项目申报阶段（20*年8月—9月）

1、制定20*年度我县“建设用地增减挂钩”项目初步方案并申报；

2、编制20*年度挂钩项目实施工作方案；

3、组织有关听证。

（五）组织项目实施阶段（20*年11月—2009年10月）

新旧项目篇（9）

[中图分类号] R197.322 [文献标识码] B [文章编号] 1005-0515（2012）-02-186-01

医院新的财务会计制度的改革既体现了深化医药卫生体制改革的要求，又体现了医院的特点，与老的制度相比，在往来帐、药品差价、固定资产、无形资产、净资产等方面的核算都有了比较大的变化，其中对固定资产的处理，更加真实的反映了医院的资产状况，具体从固定资产的初始计量，到后续处理以及新旧制度的衔接方面进行分析。

1 固定资产的初始计量 在旧的会计制度中，对于固定资产的初始计量，只考虑取得方式，如购置、自建、调拨、融资租赁等，没有考虑资金来源问题，一般情况下，在增加固定资产的同时，增加固定基金，根据新购固定资产的价值，入资本性支出或冲销专用基金，在新会计制度下，取消了固定基金科目，并且按照取得固定资产不同的资金来源，也应做出不同的会计处理，资金来源分为三种：医院医疗收入、财政补助收入、科教项目收入，对于医院医疗收入形成的固定资产，下面举例说明，在新旧两种会计制度下，对于新增固定资产的不同处理。例1：2011年12月，某三级医院购置了三台设备，具体情况如表1。

表1

根据上表资料，在旧会计制度下，不分资金来源，借方全部入固定资产，而贷方全部入固定基金。借：专用基金60万元，贷：银行存款60万元。借：固定资产―腹腔镜60万元，贷：固定基金60万元。借：财政补助支出130万元，贷：财政补助收入130万元。借：固定资产―彩超90万元、―细胞分离机40万元，贷：固定基金130万元。

在新的会计制度下，虽然借方也全部入固定资产，但根据不同的资金来源，其相应的会计处理不同，对于使用医院医疗收入购置的腹腔镜直接入固定资产即可，而不用考虑固定基金，分录为：借：固定资产―腹腔镜60万元，贷：银行存款60万元。

而对于财政拨款和科教项目收入购置的固定资产，在确认固定资产的时，贷方确认待冲基金，同时，借记财政项目补助支出或科教项目支出，贷记财政补助收入或银行存款等。如上例：借：固定资产―彩超90万元、―细胞分离机40万元，贷：待冲基金130万元。借：财政项目补助支出90万元，贷：财政补助收入90万元。借：科教项目支出40万元，贷：银行存款40万元。

2 固定资产的后续处理 在新的会计制度下，对于固定资产的处理较旧制度的变化主要体现在对折旧的处理上，在旧的制度下，固定资产以原值列示在资产负债表中，按月提取修购基金，没有直接反映固定资产的实际价值，新会计制度下，设置“累计折旧”科目，通过核算累计折旧，能够真正反映医院固定资产的实际价值。

对于上例中的资料，使用医院医疗收入购置的腹腔镜，每月计提的折旧为60万元/(6年*12个月)=0.83万元，其折旧应计入医疗业务成本，分录如下：借：医疗业务成本0.83万元，贷：累计折旧0.83万元。

对于财政拨款及科教项目收入形成的固定资产彩超和细胞分离机，每月计提的折旧分别为90万元/(6年*12个月)=1.25万元，40万元/(5年*12个月)=0.67万元，它们的折旧应冲减待冲基金。借：待冲基金1.92万元，贷：累计折旧1.92万元。

3 新旧会计制度下,对固定资产的会计处理

3.1 分类 首先要对旧制度下的固定资产，按照资金来源和价值分类，按照资金来源分为医院医疗收入购置固定资产、财政拨款购置固定资产、科教项目收入购置固定资产。按照价值分为新价值标准以下的和新价值标准以上的，新制度中固定资产的确认价值标准为单位价值1000元及以上(专用设备为1500元及以上)。

新旧项目篇（10）

中图分类号：C912.8 文献标识码：A

文章编号：1674-4144（2012）-07-56（5）

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市（区）的全部物质生活环境，以便根本改善其城市基础设施、工作、居住和游憩等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

众所周知，英国无疑是在这方面比较领先的国家之一，在经过较长时间的摸爬滚打，总结与吸取了无数经验教训后，英国无论是在旧城改造还是在城市规划建设上都已经形成了一套较为完整科学体系，且涵盖了理论与实践的每个方面，这使得英国的旧城改造在任何一个方面都比较成熟。相对而言的，在这方面起步较晚但发展势头迅猛的中国，在肯定其成果的同时必须承认的是，因过分追求发展速度而产生的实用性不强、毫无文化内涵特色的粗糙设计实例不在少数。

1　比较研究思路

本文主要针对中国与英国的旧城改造过程进行设计比较，以这两个国家较具代表性的上海与伦敦两个城市中的一些实际案例为例，探究这些旧城改造项目的直接目的与根本目的的同时，从政治、经济、文化三个主要角度出发，并细化到基本流程、制度、法规、用地、机构、城市经济实力与发展定位、人口与城市规模、建筑风格、民俗影响等方面，采用案例分析法、文献查阅法、比较分析法等研究方法，就设计理念、方法与手段、具体技术以及外部影响因素等区块展开详细比较分析。

2　中英旧城改造设计之异同

不止一次地在各种媒体上看到诸如“某旧城改造项目恶评如潮”、“某城市开发工程漏洞百出”、“要多向西方发达国家吸取经验”等等，应该说令国人十分颓丧的报道，而在沮丧的同时，也不禁会迸发出“何处不如人”的念头。说到西方国家的旧城改造，最有名的应该就属英国等欧洲国家了，无论是其中所运用到的先进技术与理念，还是那些追求实用并融入生活的态度都令人印象深刻。那么，我国的旧城改造究竟差在何处呢？

所谓旧城改造，自然而然地要与城市结合起来，同时旧城改造也是一项对城市发展程度要求颇高的进程。故此，本文选取了中国上海与英国伦敦这两大国际都市作为互相比较的对象。英国伦敦最有名的旧城改造实例，莫过于伦敦码头区的改造过程了，它可以称得上是旧城改造的经典范例，值得各个国家模仿学习。而作为比较对象，在上海同样选取了影响较大、反响良好的上海新天地旧城改造项目。它们之间的详细比较，主要从以下几个方面展开：

2.1　从设计理念上进行比较

从设计理念上来看，新天地与码头区的总体设计思路是十分明确的，都是区域化的整体设计，进行的是整体的开发与全方位的设计。就设计目标而言，两者也都是为了顺应时代潮流而针对自身特点，对所在区域进行重新设计并使之能够适应城市发展方向：新天地是对所在地区进行整体规划与开发以适应经济文化等方面的需求；伦敦码头区则是通过产业结构调整重组以顺应发展方向。

而它们的不同之处在于，上海新天地的旧城改造项目，由于当时上海想要建设成为国际化大都市的发展需求，在文化方面的指导设计思想是中西方文化相融合，既保留老上海石库门建筑特色，又引入大量欧美品牌以及建筑样式，并运用由西方现代“夜生活”概念而衍生出的分时间段经营方式、整体开发理念以及中国群居竞争等想法，真正做到中西结合；而伦敦码头区进行大规模改造的直接原因是自上世纪70年代以来，由于新问世的大型集装箱远洋船只无法抵达码头区，导致失业率攀升，交通每况愈下，大量住宅被废弃，码头区到上世纪80年代无可避免的衰落，由此可见，码头区的旧城改造设计理念，主要是希望通过对经济产业结构的重组来促进该地区经济发展，强调的是自我更新而不是国际交流。为了达到这个目的，伦敦码头区与周边各个地区的联系也通过专门设计（如交通设计等）而变得十分紧密，这同时也正是新天地所欠缺的——作为一个整体开发项目，新天地无疑是十分成功的，但是在强调合作交流的现今，其与周边地区的泾渭分明会给人一种格格不入的感觉，而在设计理念中，这点明显没有得到应有的关注。

2.2　从设计方法与手段上进行比较

在设计方法与手段上来看，在同样是整体全方位设计开发的前提下，两者的差别不可谓不大。首先，上海新天地旧城改造项目，虽然是在原先老上海石库门建筑基础上进行“外中内西”的改造，但大部分建筑与设施实际上都是新建或者是翻新的，且除却门面租赁房保持石库门建筑风格之外，地产类的商品住宅房屋以及中后期投资建造的路灯、座椅、喷水池等点缀设施，都明显采用欧美西方式建筑样式而新建的，此外即使是石库门建筑的装饰也都由于其内部的西方品牌需要而多为后添加的，所以新天地旧城改造项目可以说是一个全新的开发项目，“中西结合”口号的背后是西方文化的主导与中国传统文化的存在感不强烈；而伦敦码头区的再建设，即使是在“调整产业结构”的指导思想下也充分保留了其原有特色，如原有码头的拓宽工程，老房屋的翻新再利用等等，充分考虑并妥善解决了用地紧张的问题。

其次，就产业结构而言，新天地的涵盖面实在是过于狭窄，环顾整个新天地旧城改造项目区域，酒吧、咖啡馆林立，高层住宅昂然耸立，新天地将过分的关注置于房地产与消费娱乐业上，且形式单一——大多都是高档饮食类场所，当人们的注意力都集中在楼盘或者酒水食品上时，谁还会去关注中国传统文化是否得到了发扬、纸醉金迷的生活又能否长久？相对而言，伦敦码头区的关注面就非常之广，在改造过程中，遗留的轻轨设备被整合重建并与伦敦地铁系统接轨，伦敦会展中心与伦敦城市机场得以兴建，酒店、餐饮、零售、商旅等配套设施全面跟进，泰晤士河沿岸的滨河公寓地产开发与工业厂房的翻修等等，以上措施几乎涵盖了城市建设的方方面面——商业、工业、交通、航运、住宅、休闲等等一应俱全，经过如此全面包装整合的地区想不成为城市新中心还真有难度。当然，这些差距与两个项目的规模与定位也有很大的关系，毕竟上海新天地是对位于上海市中心的一小块区域所进行的旧城改造过程，而伦敦码头区项目则是针对伦敦码头区这一老城区的全面再设计，并力图使其成为新城市中心。

所以，就设计手段与方法对这两个项目进行总结的话，上海新天地旧城改造工程可以说是号称“保存式设计”的“革新式设计”；反之伦敦码头区旧城改造设计则可以称得上是内涵为“革新式”的“保存式设计”。但不得不提出的是，在景观营造方面，新天地的效果也远远比不上伦敦码头区植物、河流、建筑、桥梁等等个体的和谐，高层现代住宅楼、低层门面房与街心公园彼此分离，稀疏的行道树与喷泉等等艺术设计作品根本无法将各个部分完美地结合在一起，使得人为都市景观美观与绿色自然景观美感相互剥离。

2.3　从具体技术上来看

从旧城改造过程中的一些具体技术层面比较，也可清晰地发现二者的差距。需要承认的是，上海新天地吸取了不少失败案例的经验，在区块划分上采用了“简单”、“分明”的关键词方针，使得项目中各个区域的功能十分明确，地产区块的高层住宅、商业区块的门面房集散地都是不错的例子。但需要注意的是，各个区块之间的联系以及新天地与周边区域的联系并不十分紧密，且区块种类太过稀少，不能使旧城改造项目的各个零件完美地组成一部新的机器从而带来更大的利益。而伦敦码头区的建设成果表明，这块区域包含了完整产业链的几乎各个方面，商业销售、交通运输、生产加工等等各个区块功能十分明确，且彼此的重新整合使得整条产业链生机勃发，如新金融中心“金丝雀码头”、会展中心区等等，无不功能明确而联系紧密。

另外，也许是因为本身出于上海市中心的位置，新天地对于交通也不像码头区一样的重视。由于规模与地理的原因，像码头区一般兴建机场、联通轻轨可行性太低，但起码对于已有交通方式的规划应该多加注意。日益增长的汽车流量、上下班高峰等因素使得通往新天地的地上交通不算便利，而地铁线路对于此处覆盖面窄（仅地铁一号线一条线路）、地铁班次少而乘客多等情况也增加了顺利到达的难度。交通对于区域经济、文化等方面发展的影响不言而喻。

当然，上海新天地旧城改造项目在具体技术方面还是有许多出彩的地方。比如，新天地区域开发项目的地理位置定位不错，既在热闹的市中心能够充分提供商业元素，又以石库门建筑旧区为依托增强历史人文气息；其次，新天地的建筑风格兼具古今中西，对于促进中西文化交流有着重要作用，而这点显然是伦敦码头区所不具备的；再者，复古西式路灯、中式遮阳伞与欧式长椅的结合，从小的细节方面体现出人性化的设计理念，也使人们能够感受到多一分的人文关怀。

综上所述，上海新天地旧城改造项目，在现阶段的中国算得上是一个较为成功的例子，但是与西方先进国家的先进实例相比较，还存在着不小的差距，毕竟对于一个实行改革开放政策才三十多年、关注并开展旧城改造运动时间更短的国家来说，能够取得这样的成果已经是可圈可点了。而如何解决诸如过于偏重现代速食文化、过分关注夜生活、喧嚣而欠缺细水长流的恬静文化、不能够融入当地居民的日常生活以及中国文化内涵存在感不强等等问题，就是中国的旧城改造在今后很长一段发展时间内，所迫切需要研究的问题。

3　中英旧城改造设计差异的主要外部原因分析

就旧城改造的目的而言，相信在这一进程的根本目的确定上，任何国家都是大致相同的：改变城市旧状，使得城市更加适应发展的需要。任何一个旧城改造项目，都是以此为根本目标的。然而，由于各个国家的发展程度不同、同一国家不同城市的发展情况不同、乃至于同一城市不同区域的实际情况不同，各个旧城改造项目的内容与形式可谓是天差地别，很明显，这是由各个旧城改造项目的定位与直接目标等等方向性决定因素决定的。这是一个改变城市是为了适应什么发展需求的问题。于是，是否能满足各个方面的发展需求，使得旧城改造工作事半功倍，就自然而然地成为了评判一个旧城改造项目成功与否的主要标准，这是一个牵涉到政治、文化、经济等等多领域的复杂问题。

一般来说，旧城改造工程的启动，都是由当地政府发起的，而旧城改造过程中的改造方向定位、财政拨款、人员指定、法律法规等等方面也大都是由政府直接决定的。所以，比较中英两国的旧城改造，首先应该从政治方面入手。

从政治体制上来看，英国是一个老牌资本主义强国，其君主立宪制下的民主与法制都经历了较长时间的发展与进步，并已经达到了十分健全的程度；而我们虽然有中国特色社会主义的优势正在逐渐体现出来，但是毕竟发展时间较短，还存在着较多的实际问题，没有历史的积淀很难解决。例如，就法律法规而言，英国是较早就开始制定相关立法的国家，并在许多与城市的规划和建设相关的法律中都涉及对历史建筑及街区和古城的保护和改建，比较著名的法律法规有《英国乡村建设管理法规》、《1947年英国城镇和乡村规划法》、《住宅、城镇规划条例》、《城乡规划法》等等，由于其在对规范旧城改造中所起到的重大作用而知名度甚高；相反的，在中国，虽然近年来也出台了不少有关于房地产、城市规划等相关方面的法律法规，也有不少具体旧城改造项目的实施办法条例，但始终缺乏一部系统的、对旧城改造过程各方面都有着详细约束作用的法典，使得人们很难做到“有法可依”。而在此基础之上，从具体执行力上来看，英国的旧城改造项目，往往是由政府牵头，委托具体公司进行实际操作，并能够调动各个部门给予财政、监管等等各个方面的大力支持；但在中国，监管不力以及合作匮乏不是什么少见的事情，即使是在如此强调团队合作的如今，各个合作公司之间、各个政府部门之间甚至各个个体内部的联系与协调能力方面，始终不能令人释疑，甚至于“踢皮球”（指互相推卸责任）现象的常用主语“有关部门”被夸张到“举世皆闻”的地步；此外，由于政府领导阶层的人员更替而产生的“虎头蛇尾”现象也层出不穷：上一任的事情没做完，与我何干？！再比如，就社会福利这一点上平心而论，中国也与发达国家有着不小的差距，拆迁补偿办法等一系列福利保障措施在国外显然更受重视，而我们在利益上的不能被满足甚至连安身立命的基本居住条件都得不到保证的时候，“钉子户”的产生似乎也就有那么一点理所当然。这些“陈年旧疾”，无一不很大程度上影响了旧城改造项目思想与理念的具体实行，甚至从源头上就遏止了好点子好创意好想法的诞生。不过好在，这些情况在社会发展的过程中得以不断改善。

从经济角度分析，区别可以说是一目了然。毋庸置疑的，经济目的是旧城改造目的中有着相当分量的一部分。经济发展水平，无论在综合国力评判还是人民生活水平评估等等，在类似能力评估系统中都是重要的评判指标。而旧城改造，作为推动城市发展的一项重要举措，与城市发展过程中最重要的经济发展过程自然息息相关。甚至有研究人员单纯地将旧城改造过程定位为“价值的再创造”、“城市经济结构重组”。

在如今经济全球化进程不断深入的背景之下，各个国家的经济水平都在得到不断的提高，“绿色经济”、“健康经济”等等新理念也逐渐地被人们所接受并运用于具体经济建设过程之中。相对而言，作为发达国家的英国，其经济水平以及经济结构的合理程度都是比尚处于发展中国家的中国要高的，而更适于人类生存发展的各种环保经济理念也得到了很好的实施；需要注意的是，近年来英国的旧城改造过程，都不约而同的十分重视项目本身的经济实用性考量，且眼光十分长远，不仅仅关心眼前的既得利益。而中国旧城改造中牵涉到的经济问题则相对复杂得多。首先，中国自改革开放以来的经济飞跃是有目共睹的，经济飞速发展、人民生活水平大幅提高等等都是不可否认的优异成绩。其次，随着经济的发展，原有的许多城市设施满足不了经济结构的转变，实施旧城改造以改善优化经济结构以便于经济的进一步发展就迫在眉睫。但是紧跟而来的问题也渐渐浮现，过快的发展速度也带来了很多隐患，许多旧城改造项目过分注重短期内的经济利益，许多旧城改造项目只注重少部分人的利益，还有许多项目的初衷过于理想化而不易于转化为实践中的成果。只顾大力发展重工业而忽视环保措施、房地产泡沫经济项目的大热、要创意想创新却难以付诸实践或是流于表面形式等等现象都是这些问题最真实的写照。所以，中国旧城改造与西方发达国家相比，依然问题众多，任重而道远。

当然，中国的旧城改造项目也不会完全没有优点可以发扬，起码从文化内涵上来领略蕴藏于旧城改造中的民族魅力这点上，拥有悠久灿烂历史文化宝藏的中华民族还是有着我们得天独厚的优势的。

一直以来，博大精深的中华文化都让外国人们感到由衷的惊叹与着迷，尤其是全球化进程开始、各国文化交流愈加频繁之后。在中国，无论是哪个不起眼的角落都有属于自己的文化瑰宝。同样的，在任何一个城市的旧城改造项目中，想要从漫漫历史长河中挖掘出一点由当地特色的文化艺术思想理念，是毫无难度的。然而，现实却是，在地大物博的中国，想要将当地文化融入旧城改造城市新建中的项目比比皆是，真正能够脱颖而出的却是凤毛麟角。

实际上，想要让旧城改造项目在文化思想内涵上出彩，并不十分困难，总结为一句话就是：切合实际、经久不衰而又深入人心，让当地人乐在其中，让外地人流连忘返。切合实际，是说旧城改造项目中的文化思想要根据实际情况真正地与当地的政治经济民众等因素结合起来，能够有正确的政治导向、积极的经济作用，又十分受民众欢迎，或者说是易于为其所习惯，而不是空泛的只玩噱头的、形而上学的；经久不衰，即要能经受得住时间的考验，而不是昙花一现，生命短暂；在以上基础上，再做到敢于创新，古今中西相结合，也就并非遥不可及。然而，实际实行起来，却不是那么容易。

不管在中国，英国还是别的国家，成功的旧城改造案例，无一没有深刻的足以彰显自身特色的丰富文化内涵。在英国，旧城改造方案实施之前，通常都会由政府组织一个专家考察团，认真详细地考察当地风土人情、研究城市的经济政治文化等各个领域发展情况，且尤为重要的，每次都十分重视本地居民的想法与意见，经常针对这些想法进行专门的调查研究评估，在万事俱备的情况下才开始动工。正是这种全面谨慎的态度，以及尊重民意的做法，使得英国的旧城改造项目总是充满着当地风情，并不仅仅是只在建筑上或是别的方面做文章，大到街区格局，小到路面装饰物，无处不散发着当地文化的特有魅力，这样人们可以很轻松地融入其中，并使之成为生活中的一部分，哪怕其中的文化底蕴也许并不深厚。而这些，也是我国一些非同凡响的旧城改造项目所同样具备的，是如今如此多影响低、文化糙的其他项目所欠考虑的。值得一提的是，考虑到与真正落实之间尚存在着相当的距离。

4　结论

纵观以上就中英两国两个实例的具体情况，以及由其引出的外部环境因素的论述与比较，可以得出一个较为令人沮丧的结论：中国的旧城改造水平，与英国等发达强国相比还相差甚远。英国等发达国家在旧城改造方面的领先之处，首先在理念的先进与多元化、方法运用的纯熟与恰当、技术的发达与老练、社会保障措施的健全和对社会各方面反应的关注程度，以及发展年代久远所造成必然的经验与专业人才数量的领先等等，这些也正都是中国的旧城改造发展过程中需要进一步注意与加强的。现在的中国旧城改造项目中亟待解决的就是民意的受关注程度，以及项目的可操作性与现实价值，因为让老百姓满意的项目、能够带来实际利益的而非绣花枕头的项目才是真正的好项目。需要注意的是，在这样一个中国实力蒸蒸日上、中国文化广为传播而“中国风”盛行的时代，如何能不盲目地照搬他国经验，而是结合中国特色并有选择的吸取他国长处与经验教训，真正做出有中国特色的优秀旧城改造内容，是十分重要的，也是一个绝佳的机遇。而从比较之中，也不难看出旧城改造设计的发展体现出了稳定、完整而有规模、功能灵活而多元化、注重公共设施而人性化的发展趋势，相信在未来很长一段时间内也都会如此发展下去。所以，只要把握好并紧跟发展方向，批判接受国外设计的优缺点与经验，结合实际特点并发扬博大精深文化等优势，做好人才培养与传承，中国的旧城改造将会取得辉煌的成果。

参考文献：

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