绿色建筑市场分析篇（1）

关键词 绿色建筑经济 意义 发展趋势

在尽量降低项目对环境和社会不良影响的前提下，实现项目经济效益、社会效益和环境效益的整体最优目标。建设项目的造价管理不应该仅仅站在项目自身的角度，只考虑项目自身的财务效益，而应该站在更高的层次，站在整个社会的角度，以可持续发展为指导思想。

一、绿色建筑的概述

1.绿色建筑概念

绿色建筑也称为生态建筑、可持续建筑，最早是在1992年联合国环境与发展大会上明确地提出来的。由于时间、地理位置、经济水平等条件的不同，国际上对绿色建筑概念的理解也不尽相同。总之，绿色建筑体现了人与自然的共同发展，应用了资源、环境、经济、健康的集成思想，以节约能源、有效利用资源的方式，建造低环境负荷情况下安全、健康、高效及舒适的居住空间，达到人及建筑与环境共生共荣、永续发展。绿色建筑最终的目标是以“绿色建筑”为基础进而扩展至“绿色社区”、“绿色城市”层面，达到促进建筑、人、城市与环境和谐发展的目标。

2.绿色建筑与一般建筑的区别

一般建筑标准化产业化发展，易出现不同城市建筑雷同，绿色建筑强调建筑与地域资源、气候差异，因而能够体现建筑文化。一般建筑和绿色建筑都以追求经济性为核心，但绿色建筑强调经济与环境的结构平衡，不是一味只追求经济。 一般建筑的生产、使用忽视能耗影响。绿色建筑则以低能耗满足使用的功能、提高舒适度。一般建筑忽视与环境的沟通。绿色建筑更多关注与外部环境的关系。一般建筑运行结束固体废料可回收利用的较少，绿色建筑则在设计时就考虑尽可能采用可循环利用的材料。

二、绿色建筑的经济分析的重要性

1.绿色建筑的经济分析

绿色建筑是追求最小的能源、资源、环境代价，取得健康舒适高效的建筑环境，但从现实情况来看，对绿色建筑的地域性、亲近自然、经济性方面的考虑较浅、较少。尤其是绿色建筑不能以经济性资料加以说明，也正是阻碍绿色建筑在国内发展缓慢的原因。目前，绿色建筑的经济性已引起专家学者的注意，开始从经济的角度对绿色建筑进行一些研究。如运用全寿命周期费用分析、费用效益分析方法等方法，但是经济分析的深度和广度都不是很多，如在信息不对称对绿色建筑供给的影响，环境价值理论的经济角度考虑较少。

本文用微观经济学的理论对绿色建筑市场供求关系进行分析，分析绿色建筑的推广所能带来的社会福利，结合信息经济学、技术经济分析等方法论证绿色建筑推广的意义，消除开发商关于绿色建筑投资回报的问题，用科学资料说明投资回收的可能性。从经济、政策、市场的角度进行分析，开发商在能够获得相对充分的市场信息、政策信息等，在看得到的经济利益驱动下，会从被动到主动的绿色建筑行为变化。这样才能够更有效地推广绿色建筑，有效促进建筑业的可持续发展。

2.绿色建筑经济的重要意义

绿色建筑的发展在国内越来越多地引起人们的关注，但是人们对绿色建筑的了解受开发商广告轰击下错位的概念，使得消费者不能真正理解绿色建筑，而简单认为绿色建筑等于豪宅。开发商则认为绿色建筑就是增加投资，并不产生的收益，或者仅为迎合消费者的“绿色”消费理念而打出“绿色”广告。在市场经济条件下，绿色建筑首先也是一种商品，它从生产到消费背后需要多个群体共同支撑，这些群体同时构成一条完整的产业链。

作为这一产业链条的不同环节，政府、地产开发机构、研究机构、设计机构、建设机构、产品供货商、行业协会、消费者、金融机构乃至媒体，都在绿色建筑的发展历程中扮演着不同的角色，成为绿色建筑发展的不同推动力量和影响因素。绿色建筑推广仅靠政府一些强制政策和社会道德力量是不够的。

三、大力发展绿色建筑经济的对策及发展趋势

1.绿色建筑发展的科学化进程

因为绿色建筑的发展是巨大的、复杂的系统工程；绿色建筑技术的局限；发展要符合国情，不能一味追求建筑的“绿色”，忽略建筑的经济效益、开发商的经济承受能力。初期推广阶段，应该在成本与利益的权衡的基础上，分期分批、有规划地进行。正如建设部副部长仇保兴在墨西哥绿色建筑协会组织专场演讲会上强调，“推进建筑节能，发展绿色建筑不仅是中国建设资源节约型、环境友好型社会的重大任务，也是保护全球生态环境，实现可持续发展的必然选择。

为此，中国提出了建筑节能发展的两个阶段目标：第一阶段：从2005年到 2010 年通过全面推进建筑节能和发展绿色建筑，城镇建筑达到节能 50%的设计标准，其中各特大城市和部分大城市率先实施节能 65%的标准；开展城市既有居住和公共建筑的节能改造；大城市完成改造面积 25%，中等城市完成 15%，小城市完成 10%。第二阶段：从 2010 年到 2020 年，实现大部分既有建筑的节能改造。新建建筑，东部地区实现节能 75%，中部和西部地区争取实现节能 65%。”

2.规划设计合理

规划设计应该考虑室内通风气流与小区内气流相环接。从而使环境气流、小区气流和建筑换气气流合理组织，避免局部蜗旋或滞流区造成空气质量恶劣和夏季热量滞积。对夏季夜间气流，强化夜间通风，利用室外冷空气降温，可节约空调运行能耗。这里没有做这方面的测算，就不再进行分析。建筑物南北朝向、南北间距宽阔，有利于自然采光和冬季日照，对居住者的眼睛和身体都很有好处。小区内建筑东西紧靠：利于相互遮阳。小区建筑间绿化树林，是阻挡冬季风屏障。屋面蓄水覆土种植。除了能够降温、节能、提高顶层房屋价值，屋面的利用还能给居住者带来美的视觉、小范围的空气净化等作用。小区的山墙、阳台绿化。能够使得建筑室内温度的降低，同样可以改善小范围空气质量。

四、结语

当今世界，发展绿色经济已经成为一个重要趋势。我国人口众多、资源相对不足、环境承载能力较弱，且正处在工业化、国际化程度不断提高的发展阶段，面临的资源环境压力较大。绿色建筑是追求最小的能源、资源、环境代价，取得健康舒适高效的建筑环境。本文在进行绿色建筑经济性分析时，并不是单纯对绿色建筑自身考虑的，将绿色建筑市场供给和绿色建筑政策导向也作为绿色建筑外部问题的一部分，对其经济性的影响进行分析。总之，绿色建筑的生产和使用是达到对涉及各方共赢的效果，其经济效益是可以看得到，并能够为各方受用的。

参考文献：

绿色建筑市场分析篇（2）

目前，我国既有建筑面积已超 600亿㎡，绿色建筑面积仅 4.6亿㎡，不足 1%，满足节能建筑标准的仅占 5%左右。因此，大力发展既有建筑绿色改造是实现节能减排和可持续发展战略的必然选择。我国于 2015年颁布《既有建筑绿色改造评价标准》，绿色改造一度成为了热点话题，但发展却并不顺利。本文将从既有建筑全生命周期的增量成本分析的基础上出发，分析既有建筑改造利益相关者之间的博弈关系，提出促进既有建筑产业发展的建议和对策。

二、文献综述

在相关研究中，许多学者围绕既有建筑相关领域绿色建筑目前状态与推广方向进行了探讨。金靖等(2013)描述了政府、建设单位、消费者三大主体的利益诉求，并分析了开发商分别与三大主体的博弈关系，为有效地推进绿色建筑提供了理论依据；王景慧等(2013)基于演化博弈理论，就绿色建筑的开发意愿对不同房地产开发商群体进行分析，建立了开发绿色建筑行为的模仿者动态模型，结果表明影响房地产企业开发绿色建筑行为的 4个关键因素；廖欢(2014)提出市场信息不对等是阻碍绿色建筑发展的一个重要原因，并从市场主体博弈、市场参与的约束条件对绿色建筑市场信息不对称的问题进行了较为深度的分析。对上述的文献回顾中发现，现有学者的研究内容侧重于对经济性政府的激励效果进行分析，而从增量成本如何影响绿色建筑推广方面的分析较少，增量成本作为绿色建筑推广的重要制约因素，它直接关系到地产开发商的经济利益。综上，首先笔者对增量成本和效益做出详细的分析；其次，构建带入了增量成本和效益的演化博弈模型，分析增量成本和效益与既有建筑推广的关系；最后，提出结论和建议。

三、既有建筑增量成本概念及评价方法

1.既有建筑增量成本的概念

既有建筑增量成本包含咨询成本、认证成本和技术增量成本三部分。咨询成本和认证成本是约定俗称的固定费用，技术增量成本是较为复杂的计量成本，其计算方法是:技术增量成本 =图纸方案成本 -基础方案成本±

12

 

交互成本，根据公式，基础方案成本的确定在确定既有建筑增量成本方面非常关键。笔者对以上描述进行总结，即既有建筑的增量成本是以基础方案成本为基础，根据既有建筑星级认证的标准，采用不同的技术所产生的成本增加值。

2.既有建筑增量成本效益评价方法

增量成本效益的评价是市场能否有效推广既有建筑绿色改造的重要因素，而绿色改造评价体系对增量成本与效益评价有重要影响，借鉴国外的绿色改造评价体系都是通过对建筑物评分的方法进行考量，还未涉及成本效益评价。综上所述，由于增量成本计算的复杂性和增量效益难量化性，评价体系有待进一步改进与发展。于此本文通过意愿调查方法来量化消费者对于改造后的购买意愿。CVM又称意愿调查价值评估法，首先要详述被评估物品以及背景资料，确定调查与评价因子；然后询问被调查者对所评估物品的支付意愿，进行数据收集；最后对被调查者的社会经济特征的调查，并进行相关的统计分析。采用 CVM方法应该符合以下公式：

DE = WTP + S -DC

其中，E表示增量效益，WTP—业主的消费意愿， S—政府的支持政策，C—增量成本

根据上述公式我们知道，每个因子代表了绿色改造市场的不同利益主体，E对应开发商是否实施改造的预期收益，WTP代表业主对绿色改造支付欲望，S表示政府的各种支持政策，C表示开发商需要支付的增量成本，上述分析表明绿色改造的增量成本和效益是市场上各利益主体间的相互博弈的结果。

四、既有建筑绿色改造市场主体博弈分析

1.绿色改造市场博弈主体界定

绿色改造市场的市场主体是政府、房地产开发商和业主（消费者）。而开发商在实施绿色改造过程中，相比于普通建筑增加了成本，通过溢价给业主达到其盈利的目的；反之，业主是绿色改造的买方，为了赢得业主的信赖和认可，使业主支付绿色改造建筑意愿饱满，开发商实现市场占有率的企业发展战略重要的一点。开发商和消费者分别作为供需双方，决定了市场的前期导向，两者的协 调和互补决定了既有建筑绿色改造顺利推广步伐。 根据复制动态博弈方程得：

 

 

 

2.研究假设与模型建立F (x) = dx = y(E21 -E2) = y(1-y)(xTC + T1)

假定市场上两种类型的建筑：普通建筑和绿改建筑，dt 业主有两种选择：购买和不购买。开发商也有两种选择：F ￠( y) = (1 -2 y )( xTC + T1) 实施和不实施。当业主不购买、开发商不实施时，开发商计算得到稳定策略点为：y*1=0，y*2=1，x*=-T1/TC，表明 由于实施建筑支付了相应的成本，获得效益 -C0，业主获Tc和 T1负相关的，随着绿改建筑影响力增强，业主选择得的效益为 T0；当业主购买、开发商不实施时，他们分别绿改建筑的效用会减小。当 x>x*时，F&acute;(0)>0，F&acute;(1)<0，y*2=1获得 T0+T1和 E1-C1的效益，其中，T1表示业主自认为购是进化稳定策略点，说明当开发商实施改造的数量比例大买了绿改建筑、开发商却不实施改造所获得的效用，E1表于 x*时，业主会倾向于购买；当 x<x*时，F&acute;(0)<0，F&acute;(1)>0,y*1

示开发商不实施改造所获得的效益；当业主购买绿改建

筑、开发商实施改造时，他们分别获取 TC+T0+T1和

E+E1-C1的效益，TC表示消费者购买了绿改建筑获得了增量效益，包含采用高科技节能技术、使用高品质环保材料等创造的舒适环境所带来的增量效益，E表示开发商的预期收益。

在前面的公式中，DE=WTP+S-DC ,其中DE . 0,随着建筑技术的发展增量成本必然是逐渐减少的，绿改建筑的价值也随着政府的推广稳定上升，业主的购买意愿越来越强，是市场发展的必然趋势。根据以上假设，构造开发商与业主的支付矩阵如图 1：

 

于小模规筑建改绿发开，当点略策定稳进化是=0*x

主倾向于不购买。当时 x=x *，F&acute;(y)=0，说明当开发商开发的绿改建筑规模为 x*时，业主是否购买的策略达到均衡。

4.博弈结果讨论上述结果表明，对开发商而言，当业主的购买量高于

 

*

 

y 时，开发商会根据市场的需求而进行绿色改造；对业主来说，当开发商实施改造比例高于 x*时，其会选择购买绿绿改建筑。所以 y*=C/(C+E)和 x*=-T1/TC是进化

 

**

 

稳定的均衡点，当 x与 y同时落入（x ，1）和（ y ，1）中，不需

 

主业，改绿实施商发开{往会场，市制控场市任何以加要

购买绿改建筑}的方向发展，市场变化甚微难以改变既有

时，业

 

*

 

建筑绿色改造市场的发展方向；当 x与 y同时落入（0，））中，此阶段需要政府调控，通过政策扶持来对实

 

 

x

 

 

0和（*，y

施绿色改造进行引导与激励，使两者在政策的干预下同

 

**

 

时落入到（x ，1）和（ y ，1）中，让市场规律来主导绿改建筑

 

*

 

的发展，充分利用政策手段使 x和 y的值同时落入（x ，1）

 

*

 

和（y ，1）中。对于均衡点 x*=-T1/TC，分母 TC即业主的增量

 

图1开发商与消费者动态博弈支付矩阵 成本越大则使得 x*

3.模型求解

设房开发商实施改造的比例为 x，不实施改造的比例为 1-x，消费者购买的比例为 y，选择不购买比例为 1-y，根据以上假设条件进行演化博弈分析。

对于房地产开发商而言，其实施改造的策略收益为

E11 = y(DE+E1 -C1)+(1-y)(-DC-C1) ,不实施改造策略收益为

E12 = y(E1 -C1) -C1(1-y) ，群体平均期望收益为 E1=xE11+ (1-x)E12。

复制动态博弈方程为：

dx

F(x)= dt =x(E11 -E1)=x(x-1)(DC-yDE-yDC)

F ￠(x) = (2x -1)(DC -yDE -yDC)

令 F（x）=0计算得到稳定策略点为：x*1=0，x*2=1，y*=

C/（C+E）且代入公式中验证。当 y>y*时，F&acute;(1)<0， x*2=1是进化稳定策略点，此时开发商会实施改造；当 y<y*时，F&acute;(0)<0，x*1=0是进化稳定策略点，此时开发商会不实施改造；当 y=y *时，F&acute;(0)=0，则开发商策略达到均衡。

对于业主而言，设其选择购买策略的收益为，选择不购买的收益为 E22=xT0+ (1-x)T0,群体平均收益为 E21=x (TC+T0+T1)+(1-x)(T0+T1)=yE21+(1-y)E22。

 

于；对小值越的*y

发商预期收益越大使 y*的值越低，因而可以保证和的取

 

中。域值）1*，x（向趋值

绿色建筑市场分析篇（3）

中图分类号：TU201.5 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）09-0210-01

1 引言现在绿色建筑中的大部分技术切入主题，

要有效地在城市推动绿色建筑在法定规划与建设管理方面的实施，就需要全面了解按《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2006）获得设计标识的住宅与公建项目在设计过程中选用的技术路径。文章首先介绍我国在低碳城市与绿色建筑规划设计领域目前采用的技术体系，然后详细分析55 个已获得绿色建筑评价标识的项目内容与评估成果，其中包括30 个住宅项目和25 个公共建筑项目，涵盖一、二、三星级绿色建筑，分析它们的选择评价指标项，总结出绿色技术的基本应用情况。研究指出建设单位对不同指标的选择呈现明显差异性，不同指标达标率差异也很大，反映出市场对绿色建筑设计技术、经验、成本控制管理、成本的认知等方面都处于发展阶段，还没有建立一个整体高信息度和成熟的市场环境。

2 我国绿色建筑发展的现状

2.1 概况

我国引入绿色建筑的概念始于20 世纪90 年代，2001 年开始进行探索性了解、研究和推广应用，尤其在“十一五”期间，我国绿色建筑发展在政策和标准体系建设、技术研发、示范推广等方面都取得了积极进展，为规模推广奠定了基础。出台了绿色建筑评价标准，启动了“100 项绿色建筑示范工程与100 项低能耗建筑示范工程”，开展了绿色建筑评价标识工作，到2012 年1 月初，全国共评出了353 项绿色建筑评价标识项目，总建筑面积近3500 万m2。我国绿色建筑发展总体还处于自愿发展的起步阶段，总体数量少，呈点状、分散态势，且地域发展不平衡，绿色建筑的发展存在南方快、北方慢，东部沿海快、西部地区慢等问题，与大规模推广绿色建筑的要求差距较大，可喜的是近两年各地绿色建筑发展呈现加快的趋势。

3 城市规划管理与绿色建筑设计技术应用

本论文针对我国按《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）获得设计标识的住宅与公建项目在设计过程中选用的技术路径，首先介绍我国在低碳城市与绿色建筑规划设计领域目前采用的技术体系，再指出需要分析市场中对设计技术选择的重要性。然后通过详细分析已获得绿色建筑评价标识的项目内容与评估成果，其中有住宅项目和公共建筑项目，涵盖一、二、三星级绿色建筑，分析它们选择评价指标和应用绿色技术的基本情况。住房和城乡建设部科技发展促进中心与北京大学城市规划设计中心于2012 年进行了绿色建筑技术经济分析研究，本文部分内容即是根据其中有关目前我国绿色建筑项目的设计技术选择分析部分整理而成。

4 目前我国绿色建筑应用设计技术体系

目前主要在研究和推动的绿色建筑建设政策都强调关键技术手段的应用，在不同的分析和讨论中，提出的政策手段问题是以应该应用哪些技术手段为核心。这里指的技术手段包括在建筑规划设计中采用的绿色技术，主要是节能、能源供应、水资源、废物处理、室内外环境、建材、建筑管理等。本文首先把目前应用到绿色建筑建设的核心设计技术体系进行介绍。首先可以分析整个行业对低碳城市和绿色建筑建设技术使用范围的看法。从宏观市场角度来看，中国绿色科技（T h eChina Cleantech Initiative）于2009年发表的《中国绿色科技报告2009》描述了中国绿色市场的背景，并提供了一份绿色科技在行业板块的行业概述，其中包括中国绿色科技7 大行业板块：清洁常规能源、可再生能源、电力基础设施、绿色建筑、清洁交通运输、清洁工业和清洁水，其中绿色社区/ 建筑涉及的技术领域有5 类，具体应用技术共14 项。

目前低碳生态城市规划建设的政策讨论主要集中在应用技术的问题上。仇保兴对我国低碳生态城市发展模式和政策导向有比较全面的阐述，他在论文中指出我国在促进低碳生态城市发展和生态城改造分级关键技术的政策方面，其框架包括的政策手段可分为：建筑节能、绿色交通、水生态、垃圾处理、城市绿化、城市规划6 大方面。

5 绿色建筑目前涉及的技术应用问题

以上针对住宅与公建绿色建筑项目的指标选项分析，按照《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378 - 2006）的评价指标体系中一般项和优选项的指标选项分类，可以看到评价指标选项明显反映了项目在应用绿色技术上的基本差异性。具体的指标项组合选择决定于项目的规划设计条件、设计团队对不同绿色设计技术的认知、市场上某类设计技术或设备的普遍度、建设单位对指标要求的了解、指标产生的对项目成本的影响等原因。从上述分解可以总结出我国目前绿色建筑技术应用方面的几个问题：

不同的绿色建筑项目要达到某一星级水平的绿色建筑标识，具体选用的指标组合差异性反映了目前市场中对绿色建筑设计技术、经验、管理、成本控制的认知等方面都处在发展阶段，还没有建立起一个整体成熟的市场环境。基于本研究指出的目前绿色建筑指标内有部分指标的达标率比较低，其原因是申报单位没有提供技术报告或资料。考虑在审阅申报时，引导申报单位提供足够的技术数据和报告（主要有关的指标包括：自然通风、可调节外遮阳、地下空间自然采光、高效节水灌溉方式、再生水、热岛效应等）。个别指标的要求比目前一般的常规或强制性标准规范要求设计标准明显要高，达标有一定难度（如更高的建筑总能耗节能水平、可再生能源使用比例高等）。

初步分析基本上指出应用率比较低的个别选项和技术都集中在“节能与能源利用”和“节水与水资源利用”两个重要的指标类内。这一问题对于我国通过绿色建筑评价标准手段整体能否达到实质高能源利用效率、高可再生能源使用率和节水效果有举足轻重的影响。要提升绿色建筑在节能减排方面的具体效果，建议下一步扩大研究项目数量，深入分析项目的申报技术资料，详细研究具体个别绿色建筑技术的应用选择和成本的关系，解决如何协助市场合理地应用综合绿色建筑节能减排技术。同时，经济激励手段要具体定向，面向特定的技术屏障，通过提供合适和有技术针对性的经济激励手段（特别是可再生能源使用技术未能普遍化，是建筑节能减排的主要阻力），鼓励建设单位提高节能减排目标。从产业领域，通过协助推动业界对技术和成本的认知与经验交流，提高绿色建筑评价标准的技术要求，特别是认知应用个别建筑节能与可再生能源技术的设计与成本间的关系，推动市场发展，可以通过技术的市场化使成本下降。技术的推广和其经济性是分不开的，通过合适的推广、应用经验交流、有效率的经济激励手段都可以把应用率提高，进一步推动绿色建筑的产业化。

6 结束语

实现绿色节能建筑的重要基础是绿色建筑设计。只有在建筑设计理念与设计策略上认真的专研，给住户创造一个健康、舒适、而又节能的环境， 这些内容才是建筑节能设计的重要之处。而新世纪以可持续发展的绿色建筑设计理念指导绿色建筑的健康发展， 提高绿色建筑设计水平，推进节能与绿色建筑，通过节源节能，解决资源问题、缓解生态矛盾，实现绿色建筑和自然共同生存、人类与自然和谐共生。

参考文献

绿色建筑市场分析篇（4）

1、无锡市绿色建筑发展概况

2011年10月，无锡市被住建部授予国家可再生能源建筑应用示范城市称号；2012年，无锡市被列入住建部评选的第一批智慧城市试点名单；2012年，经国家财政部、住建部批准，无锡太湖新城成为国家首批8个绿色生态城区之一；2014年，无锡市获得首批江苏省绿色建筑示范城市称号，标识着无锡市绿色建筑进入规模发展阶段。根据江苏省住房和城乡建设厅数据，截止2015年12月，无锡市（不含江阴、宜兴）共有60个项目获得绿色建筑评价标识，总建筑面积730.51万平米。其中，三星级绿色建筑项目5个，总面积20.13万平方米，面积占比2.76%；二星级绿色建筑项目30个，总面积351.43万平方米，面积占比48.11%；一星级绿色建筑项目25个，总面积358.95万平方米，面积占比49.14%。无锡市一星级绿色建筑占比最大，接近50%，二星级绿色建筑占比其次，也接近50%，而三星级绿色建筑占比最小，不足3%。

2、调研样本

本研究通过收集绿色建筑项目的申报书及自评估报告，统计分析无锡市绿色建筑项目应用的绿色建筑技术措施及关键定量指标。本研究共收集了24个绿色建筑项目，包括住宅项目8个（其中：三星级项目1个、二星级项目4个、一星级项目3个）；办公与商业建筑项目16个（其中：三星级项目1个、二星级项目6个、一星级项目9个）。

3、绿色建筑技术体系应用分析

3.1住宅建筑技术应用分析

本研究分析的8个住宅项目全部为设计标识，其中，有6个项目按照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）进行评价，有2个项目按照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2014）进行评价。本研究从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用以及室内环境质量五个方面进行技术应用分析，共统计分析了56项技术措施[1-3]，把40%的技术措施应用率作为高、低应用率的分界线。图1显示了节地与室外环境方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：日照模拟优化、本土植物选用、提高绿地率、场地风环境模拟、复层绿化、公共交通连接、地下空间综合利用、公共服务配套完善以及铺设透水地面。图2显示了节能与能源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：高性能围护结构、节能灯具、节能照明控制系统、外遮阳系统以及太阳能热水系统。图3显示了节水与水资源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：水系统规划、节水器具、雨水回用系统、节水灌溉系统以及雨水径流控制、采取雨水入渗措施。图4显示了节材与材料资源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：采用预拌混凝土、预拌砂浆以及选用高强度钢。图5显示了室内环境质量方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：室内自然采光模拟与设计、室内隔声降噪措施以及室内自然通风模拟与优化设计。无锡市住宅建筑高频技术措施的应用主要是三个方面的原因，分别为地方标准要求，增量成本较低以及适合本地气候条件。太阳能热水系统是典型的地方标准强制要求的措施，无锡市规定12层以下住宅建筑强制安装太阳能热水系统。日照模拟优化、场地风环境模拟等属于典型的低增量成本的技术措施，由于采用这些技术不会对绿色建筑项目的造价产生显著影响，业主会更倾向于采用。雨水入渗措施、室内自然通风模拟与优化设计等属于适合本地气候条件的技术措施，已经在无锡市传统的建筑中广泛采用。

3.2办公与商业建筑技术应用分析

本研究分析的16个办公与商业项目全部为绿色建筑设计标识，且项目全部按照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）进行评价，本研究从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用以及室内环境质量五个方面进行技术应用分析，共统计分析了88项技术措施[1-3]，把40%的技术措施应用率作为高、低应用率的分界线。图6显示了节地与室外环境方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：光污染控制、场地风环境模拟、本土植物选用、复层绿化、公共交通连接、地下空间综合利用、人车分流、景观照明入射控制、场地噪声模拟以及提高绿地率。图7显示了节能与能源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：高效冷热源系统、节能灯具、能耗分项计量监控系统、空调系统部分负荷时段高效运行控制、节能电梯、排风热回收系统、节能照明控制系统、全新风运行、过渡季节新风利用、高性能围护结构以及高性能幕墙。图8显示了节水与水资源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：水系统规划、节水器具、用水分项计量、区域中水利用、雨水回收系统以及节水灌溉系统。图9显示了节材与材料资源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：采用预拌混凝土、预拌砂浆以及选用高强度钢。图10显示了室内环境质量方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：室内隔声降噪措施、室内背景噪声控制、采暖和空调的可调控性、无障碍设施、室内自然通风模拟与优化设计以及室内自然采光模拟与设计。无锡市办公与商业建筑高频技术措施的应用主要是三个方面的原因，分别为地方标准要求，增量成本较低以及能有效节省运行费用。高性能围护结构以及可再生能源应用是典型的地方标准强制要求的措施，无锡市规定大型公建节能率需达到65%以及至少采用一种可再生能源系统。本土植物选用、场地风环境模拟等属于典型的低增量成本的技术措施，由于采用这些技术不会对绿色建筑项目的造价产生显著影响，业主会更倾向于采用。高效冷热源系统、过渡季节新风利用等能有效节省运行费用，有利于业主减少使用过程的成本。

4、绿色技术体系汇总分析

表1汇总了不同星级绿色建筑高频应用技术。通过分析可以发现，住宅建筑高频绿色建筑技术应用主要集中在节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用以及室内环境质量四个方面。节材与材料资源利用高频绿色建筑技术应用较少。对于不同星级的住宅建筑来说，绿色建筑技术应用的主要差别集中在节能与能源利用以及室内环境质量两个方面。不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（32项）、二星（26项）、一星（26项）。可以看出，三星级绿色建筑所需应用的绿色建筑高频技术显著多于二星级和一星级；二星级和一星级所需应用的绿色建筑高频技术数量一致。结果表明，在绿色建筑高频技术应用方面，一星级绿色建筑向二星级绿色建筑发展的难度并不大。办公与商业建筑高频率绿色建筑技术应用主要集中在节地与室外环境、节能与能源利用以及室内环境质量三个方面。节水与水资源利用以及节材与材料资源利用高频率绿色建筑技术应用较少。对于不同星级的办公与商业建筑来说，绿色建筑技术应用的主要差别集中在节能与能源利用、节水与水资源利用以及室内环境质量三个方面。在节能与能源利用方面，不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（15项）、二星（13项）、一星（9项）；在节水与水资源利用方面，不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（7项）、二星（6项）、一星（4项）；在室内环境质量方面，不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（9项）、二星（7项）、一星（5项）。不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（44项）、二星（42项）、一星（30项）。可以看出，随着绿色建筑星级的提高，所需应用的绿色建筑高频技术显著增加。

5、结语

本文通过统计分析，从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用以及室内环境质量五个方面，统计分析了绿色建筑技术措施的应用情况（住宅建筑56项、办公与商业建筑88项），给出了不同星级住宅建筑及办公与商业建筑高频应用绿色建筑技术体系。本研究为无锡市绿色建筑发展提供参考，同时可供其他夏热冬冷地区绿色建筑项目借鉴。

参考文献：

[1]程志军,叶凌.绿色建筑技术应用分析及《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006)修订建议[J].建筑科学,2012,(02):1-7+22.

绿色建筑市场分析篇（5）

一、引言

近几年我国城乡建筑发展十分迅速，房屋建设规模日益扩大，建筑节能的问题成为了我国可持续发展道路上急需解决的首要问题之一。《绿色建筑评价标准》确定了与绿色建筑相关的一系列标准，它的普遍推行必将对现有的房地产开发各个环节带来一定的冲击。本文将集中分析房地产营销策划环节，探讨现有的房地产业向绿色建筑时代过渡期中的营销策划各个阶段的相应调整。

二、绿色建筑背景下房地产营销策划分析

我国房地产市场竞争的日趋激烈，房地产业的发展也越来越趋向理性化；与此同时，过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要；房地产市场营销模式也发生了变革，继而营销策划也随之调整。房地产营销策划的内容主要由三部分构成：项目判断、概念设计和广告媒体。

1.项目判断阶段

伴随着绿色开发标准的建立，可以预见房地产开发市场的准入门槛将会在现有基础上进一步提升，至于提升多大的幅度将首先取决于社会的整体经济发展水平。对于房地产的策划人员来说，在项目判断这一阶段对开发成本的预见性就显得尤为重要了，并在此基础上寻求市场定位。一方面，绿色建筑强调无污染。这必然对建材、建筑工艺、设计方案等的选择提出了更高的要求，所以使得绿色建筑的开发承载的责任与义务增多，成本相应提高。在项目开发阶段，必须要给予足够的重视；其次，绿色建筑又具有地域性特征，使得开发成本进一步增加。因此这一阶段直接影响着开发商的投资决策，决定着整个项目的成败。开发商应该在分析市场需求的同时，考虑社会效益，而且要更多的关注社会效益，不单单是为了一己私利。那么对社会效益的关注应该成为项目判断环节的一个基本准则。

2.概念设计阶段

概念设计是指运用崭新的设计理念将项目的最大价值诱发出来。对于概念设计来说，一方面，《绿色建筑评价标准》建立了一套完整的评价体系，能够为全行业提供一个协调行动的模板，加强对环境重要性的认同，引导开发商按统一标准去进行绿色开发。另一方面，这一标准不仅针对开发商，还面向消费者（业主）。这样就避免开发商鼓吹自己的产品蒙蔽消费者，完全做到了公开。同时在概念设计中，人们对于绿色的相关概念设计也更加清晰。随着消费者和开发商对绿色建筑的认同，将进一步促进绿色建筑的发展，而深化中的绿色建筑反过来又会给绿色建筑的标准化发展开辟道路。

3.广告媒体阶段

广告是联系开发商和消费者的桥梁，广告创意的成功与否直接关系着项目与消费者沟通的有效性。目前我国节能建筑市场不是很景气，其中部分原因是消费者建筑节能意识薄弱。业主对节能效益认识不够，不愿花费较高成本购买节能住宅，节能市场上缺乏需求动力，导致开发商做节能成本风险增大，从而形成节能消费市场恶性循环，给建筑节能发展带来了一定的阻碍。因此在大力发展节能产业和节能技术同时也要提高大众节能意识，合理引导消费者消费观，必须在广告与媒体阶段以恰如其分的方式让社会公众所深度认知，并进而建立广泛的社会认同。这就要求其完全有别于以往房地产市场广告策划中众多卖点的包装和修饰。它的公益性、开放性必须要在这一环节中给予充分的重视，加大力度宣传绿色节能建筑意识，加快绿色建筑的新技术、新产品和管理经验的推广。广告策划中市场推广的众多策略同样适用于绿色项目的推广，关键是要注意市场的创新，同时聚焦于如何引导消费者。进而推动绿色建筑差异化发展，并在产品实践中不断完善绿色建筑的开发结构，以适应更多建筑类型、更多社会人群的的使用需求，以规避国家强制规范导致千城一面的城市格局。

三、结论

高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变，在这一转变进程中，房地产营销策划也呈现了一系列规律和特征，在了解熟悉、运用上述规律的基础上，重视房地产营销策划中项目判断阶段的市场定位，做好概念设计阶段的信息整合，完成广告与媒体阶段的调整，对推动绿色建筑的顺利施行将起到积极的推进作用。

参考文献:

绿色建筑市场分析篇（6）

通过对当前绿色建筑的深入剖析，成通宝认为，当前国人对绿色建筑的认识存在偏差：“目前国内的开发商，在开发绿色建筑过程中经常犯的错误就是在关键绿色技术上的取舍不到位，要么是为了绿色而绿色，轻信国内的一些咨询公司的建议，要么是哪些技术容易通过而让建筑获得绿色，就选用此技术，而不去真正站在客户角度考虑未来客户付出的购房成本和运行费用。”

关于国内的绿色建筑标准，公认的是2006年6月1日正式实施的《绿色建筑评价标准》，按照各项指标的不同，该标准将绿色建筑划分为三个等级。成通宝指出，由于在实际的等级划分中往往具有一定的灵活性，不少开发商由于不理解绿色建筑的内涵，或是仅仅为了让项目获得绿色建筑的称号而做出与绿色建筑相去甚远的决策。也正因为标准在操作过程中的“灵活性”，使得同一地区、同一星级绿色建筑，有的空调费和采暖费高于另一个同一星级的绿色建筑。加上地方标准和国家标准的差别，使得绿色建筑市场显得混乱。

除了国内的标准，目前业内比较认同的是美国LEED标准，不少企业都以此作为绿色项目的卖点。但成通宝认为，这显然是没有对美国LEED认证标准进行深入研究而得出的错误结论。根据成通宝的分析，按照美国LEED标准，绿色建筑可以根据得分的不同分为四个级别：认证奖、银奖、金奖和铂金奖。“这给了开发商很大的空间，不少开发商会把容易得到的分都得到，但对未来用户很有利的分数都扣掉，这就是为什么市场上很多获得美国LEED金奖认证的项目在节能的分上却很低，也就是说，不能降低用户的能源使用费用，不能降低物业费，所以并没有实质意义。”

绿色建筑市场分析篇（7）

Comparison and Analysis of Renewable Energy Utilization Requirements in Green Building Evaluation Standards

――Case study of one office building project in Tianjin

Li Bao-xin1，Yu Ying-yu2，Liu Xiao-fang1

（1.Tianjin Architecture Design InstituteTianjin300074;

2.Shandong Institute of Business And TechnologyYantaiShandong264005）

【Abstract】Renewable energy utilization requirements exist in LEED， Green Mark， and China Green Building Evaluation Standard as essential part for green building evaluation. This paper studies and analyzes the similarities and differences of the relevant requirements on renewable energy utilization in these standards. Finally， the suggestion of renewable energy utilization in green non-residential building is proposed and one office building project in Tianjin is studied as study case.

【Key words】Green Building;Renewable Energy Utilization;Green Building Evaluation Standard

1. 前言

（1）绿色建筑作为最大限度节约资源、保护环境和降低污染的与自然和谐共生的建筑，可再生能源的利用是绿色设计的一个重要方面。国内外绿色建筑评价体系均有对可再生能源利用率的要求，同时根据不同的绿色建筑评估等级规定了不同的可再生能源利用策略。

（2）目前的绿色建筑设计中可再生能源利用存在几个方面的问题：缺少完整详细的可再生能源利用方案分析过程;往往是在现有设计方案基础上验证可再生能源利用率是否达标;在现有设计方案基础上叠加可再生能源利用方式，以满足绿色建筑评价标准的要求。可再生能源利用系统的初投资较常规系统高，上述问题可能会降低可再生能源系统的技术适用性和经济合理性，同时盲目堆砌技术违反绿色建筑设计的理念。

（3）本文主要关注国内外绿色建筑评估体系对可再生能源利用的规定、不同可再生能源系统的技术特点等方面进行可再生能源利用方式的研究，首先分析了美国LEED标准、新加坡Green Mark标准、天津市绿色建筑标准对公共建筑可再生能源利用的相关要求，然后对相关内容进行了对比分析与研究，对我国绿色建筑中可再生能源利用进行思考，并结合天津市某办公楼项目进行了案例分析。

2. LEED评价标准中可再生能源利用

美国LEED（Leadership in Energy and Environment Design）标准是美国绿建协会（U.S. Green Building Council）提出的以商业运作为主要运行模式的国际化的认证体系，包含街坊（LEED for Neighborhood Development）和建筑（LEED for New Construction， Core and Shell Development， Schools， etc）两个层面的标准[1][2]。LEED标准鼓励和认可的可再生能源利用分为两种形式：场地内可再生能源和异地绿色能源。鼓励采用项目现场可再生能源的自给来减少应用化石能源带来的环境与经济负担，其评价是基于场地内可再生能源提供的量占建筑能耗费用的比例，不同评分对应的可再生能源比例要求如图1所示。异地绿色能源在于鼓励建筑应用电网资源和可再生能源技术，通过至少为期2年的可再生能源合同来从异地可再生能源产生的电力来满足建筑35%的电耗。

图1LEED NC标准中不同评分对应的可再生能源比例要求

表1新加坡Green Mark标准中可再生能源比例与评分

3. Green Mark评价标准中的可再生能源利用

Green Mark标准是由新加坡建设局制定并主导实施的、实践比较成功并在亚洲国家具有较高影响力的一套评价标准。该标准鼓励可再生能源在建筑中的应用，评分根据建筑的预测能源效率指标和可再生能源替代电耗的比例来进行（表1），最高得分为20分[3]。

4. 绿色建筑评估体系对可再生能源利用的规定

目前，我国绿色建筑申报中最常使用的绿色建筑评估体系主要有我国《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2006，在此标准基础上衍生出许多地方绿色建筑评价标准。其中《天津市绿色建筑评价标准》（以下简称天津市绿建标准）是结合天津市的地域特点和发展情况而制定的，天津地区的所有绿色建筑项目均应依此标准进行评价。天津市绿建标准中规定太阳能、地热能等可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例大于5%（太阳能等可再生能源产生的热水量满足建筑生活热水消耗量的25%，或可再生能源提供采暖（制冷）满足建筑热（冷）负荷的10%或者地热供暖满足建筑热负荷的20%），得分20分，并设有优选项鼓励太阳能、地热能等可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例大于10%，对应的评分如图2所示[4]。

图2公共建筑中优选项的可再生能源利用要求

图3天津市某三星级办公楼方案示意图

图4建筑屋顶的太阳辐射模拟分析

5. LEED、Green Mark与天津市绿建标准中的可再生能源利用内容对比

5.1LEED标准、Green Mark标准、天津市绿建标准在公共建筑可再生能源利用方面都具有相关的要求，综合比较各标准中相关内容，其相同点主要体现在：

（1）各标准都将建筑可再生能源的利用作为评价建筑绿色与否的重要内容，鼓励建筑对场地内可再生能源的开发与利用;

（2）对应条款的评分都是基于可再生能源占建筑能耗的比例，以此鼓励可再生能源尽可能多的采用。

图5可再生能源利用方案确定思路

表2三星级绿色建筑的优选项达标分析（公共建筑+设计标识）

5.2其不同点为：

（1）LEED标准除了鼓励采用场地内可再生能源外还对异地绿色能源的应用进行鼓励，对智能电网、可再生能源发电等技术的应用具有促进作用，并对合同能源的发展具有积极意义;

（2）关于可再生能源比例的计算，LEED标准基于建筑的能源账单，Green Mark标准基于可再生能源发电量占建筑总电耗的比例，天津市绿建标准基于太阳能、地热能等可再生能源转为一次能源后占转为一次能源后建筑总能耗的比例;

（3）LEED标准中对可再生能源的界定与天津市绿建标准不同，其中LEED标准认为地源热泵等利用浅层地热能的形式不为可再生能源利用;

（4）对于天津市绿建标准中三星级绿色建筑的评定可再生能源利用具有必要性，而LEED、Green Mark标准的较高等级评定对可再生能源利用的要求相对较低。对于根据天津市绿建标准申报三星级设计标识的公共建筑而言，在所有优选项（12条）参评的条件下，至少需要满足9条，得分不低于14分。设计标识阶段优选项达标分析如表2所示。对于一般公共建筑项目而言，透水地面面积比通常会成为制约因素;空气质量监控系统一般不具备实时报警功能;外遮阳以固定式外遮阳为主;利用旧建筑不具有普遍性，所以在不利用可再生能源的条件下，优选项得分无法满足要求，公共建筑的项数也不满足要求。因此，对于绿色建筑目标为三星级的建筑项目，可再生能源利用是必不可少的。

6. 绿色建筑的可再生能源利用建议及案例分析

6.1项目概况

本文以天津市某办公楼为例进行分析，该建筑面积为20000m2，绿色建筑目标为三星级（图3）。场地位于浅层地热能较适宜区，并具有地源热泵埋管区域。天津市太阳能资源属较丰富的二类地区，总辐射接近6000MJ/m2，可利用天数近200天，并且建筑屋顶遮挡较少（图4）。

6.2可再生能源利用方案的确定思路

根据项目功能及定位，进行绿色建筑预评估，确定可再生能源利用要求。因地制宜，合理利用项目所在地的资源条件;同时注重技术适用性和经济合理性，以较低的成本投入实现可再生能源的利用，最终满足绿色建筑评价要求（图5）。

6.3可再生能源利用方式的技术与经济适用性比较

可再生能源的利用方式主要包括太阳能热水系统、地源热泵系统、地热水供暖系统和太阳能光伏发电系统。太阳能热水系统是通过设置太阳能集热器、水箱等设备将太阳能转换成生活热水的热能。地源热泵系统利用浅层地热能进行供冷供热，充分利用了土壤的跨季节蓄热。地热水供暖系统以地热水及其尾水梯级利用作为供暖热源。太阳能光伏发电系统将太阳辐射能转换为电能。经过可再生能源利用方式比较（表3），本项目可再生能源利用形式为太阳能空调系统耦合地源热泵系统，其中生活热水作为空调系统的一个用户末端对太阳能进行利用，最总建筑可再生能源利用比例约为30%，远大于天津市绿建标准中要求的10%，为项目达到三星级提供有利条件。

表3本项目适宜的可再生能源利用方式比较 east;mso-hansi-font-family：Calibri;mso-hansi-theme-font：minor-latin'>表1新加坡Green Mark标准中可再生能源比例与评分

7. 结论与展望

LEED、Green Mark标准中关于可再生能源利用的相关内容对国家绿色建筑标准的相关内容具有启示作用，应完善天津市绿建标准中对异地绿色能源的要求，以此促进合同能源、智能电网等技术的应用。同时在设计过程中应关注以下方面：

（1）在规划和方案设计阶段，将可再生能源利用考虑在内，不同的项目有一定的差异性，应结合项目的定位和功能，通过可再生能源利用方案比较，从技术可行性、经济合理性和运营管理便利性等方面进行对比分析，综合确定适宜的可再生能源利用方案。

（2）三星级公共建筑应优先采用地源热泵系统、太阳能热水系统、光伏发电系统作为可再生能源利用形式。

（3）对于地热水供暖系统，在有资源条件的项目中可采用，但是地热井对地下地质结构的影响还有待进一步研究和评估。

参考文献

[1]LEED 2009 for Neighborhood Development.

[2]LEED 2009 for New Construction.

[3]BCA Singapore， BCA Green Mark for New Non-Residential Buildings Version NRB/4.1， 2013.01.

绿色建筑市场分析篇（8）

随着经济的高速发展，我国城市化建设规模与日俱增，在当下的建筑工程领域中，绿色建筑、环保建筑、生态建筑逐渐出现在大众建筑市场中。不难看出，这些目前在建筑市场中新兴的概念性建筑，其发展核心全部都迎合了当下21世纪经济、环境发展的必然要求，以及面对生态环境的承载压力、经济发展走向一定高度后遗留的诸多经济“遗产”问题。目前，各大建筑领域的建筑核心发展方向也一致转向具有可持续发展观念的发展模式。绿色建筑项目工程在营运过程中由于其环保、节能的建筑构造，为后期节省了非常可观的运营造价，并且其独特、丰富的高科技性能极大地满足了消费者在精神、物质上的需求。较传统建筑工程项目来说，绿色建筑项目工程在建设设计以及后期长久使用过程中灌注了当代节能环保的理念，优先衡量了建筑的发展对生态环境的影响，以敬畏的态度尽量实现建筑的舒适性、便捷性、科技性、节能性等等。绿色建筑工程项目在生态环境以及能源危机的双重压力下，为了实现经济的可持续发展，同时要满足在最大范围内降低一次性能源的消耗，实现建筑高效利用新能源的结构可能性，并又要兼顾到在上述要求的基础之上，为广大消费者建造出性能优越，居住舒适、便捷的生活发展空间。绿色建筑项目工程的发展不仅跟上了时代的发展需求，实现了资源以及生态环境的保护，并在相当程度上满足了对建筑功能的升华与超越，绿色建筑新项目做到了功能和科技美观的突破，是我国乃至全世界建筑未来发展的必然方向。

1.2绿色建筑工程项目管理绩效应用产生介绍

绿色建筑由于其强大的环保、节能等时代功能特性，赢得了我国广大建筑行业的一致性好评。建筑行业在我国一直占据着国民经济发展中的绝对支撑地位，每年的建筑发展经济额占据全年经济GDP总额的47%左右，其社会经济影响力非同小可。我国建筑行业，经过改革开放后的30几年的飞速发展，其市场经济地位与日俱增。但，同时也正是由于我国建筑经济的发展在我国经济总产值中占据了不可动摇的重要经济发展地位，再加上经济发展进入21世纪，对以往粗放式的建筑经济发展提出了具有新时代特色的发展要求，绿色建筑工程项目的全面建立，势必会对我国经济的稳定发展提出了巨大的挑战。为了保障绿色建筑项目的未来发展形势以及未来绿色建筑工程项目的经济收益情况，项目管理绩效凭借其自身对绿色建筑工程强大的监督管理智能，为绿色建筑项目工程的未来发展趋势做出了最科学、最精密的判断指导依据。随着绿色建筑的兴起并大规模地应用于我国建筑市场中，工程管理绩效迎时而上。可以说，新时代下，全新的经济发展模式产生了全新的绿色建筑发展模式，而绿色建筑的兴起，为管理绩效的职能发挥提供了广阔的发展舞台。在21世纪能源紧缺、环境污染的巨大经济发展压力下，绿色建筑工程项目若想在日益复杂的经济环境中实现稳健、持续的良好发展，必然离不开管理绩效的全过程指导与支持，绿色建筑工程项目管理绩效评价与分析工作正式登上了我国绿色建筑经济发展的舞台，肩负的责任重大，且影响能力深远。

1.3绩效管理在绿色建筑工程项目中的应用状况

2013年年初，我国国务院就当下时展的新要求提出了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部的绿色建筑行动方案通知》，内容大概指出了在十二五期间，我国建筑行业要完成10亿平方米的绿色建筑工程项目，并于2015年，我国的城镇化建筑中，实现20%的具有节能环保的绿色建筑标准。为了大力发展我国绿色建筑事业，国家将会给予政策和经济上的大力支持。在此背景下，我国绿色建筑工程项目形成了如火如荼的发展形势，绩效管理工作也正式全面开展开来。我国绿色建筑工程项目作为一种全新的建筑模式，在我国的发展也只有短短十几年，其发展历史尚浅，经验更是不足，这就导致了在后期建设发展过程中出现了各种各样的发展状况。绿色建筑工程项目管理中的绩效评价、绩效考核指导工作也出现了由于对新事物的认知能力不足、经验缺失而导致的在实际应用职能发挥上的阻碍，使绩效能力的水平不能得以全部的发挥出来，同时也暴露出绿色建筑工程项目管理中绩效评价与分析的诸多问题。

2绿色建筑工程项目管理中的绩效评价与分析

绿色建筑工程项目作为我国未来主打的核心发展力量，其产生的社会经济效益以及对环境保护、资源节能方面所做出的贡献是具有时代重大影响能力的。为了保障绿色建筑工程项目在我国建筑行业的顺利发展，管理绩效作为建筑经营者目前最有效的工程管理工具，受到了绿色建筑工程项目管理者的普遍性认可。但是，由于绿色建筑发展起步晚，社会发展经验不足，建筑市场中的成熟绿色建筑发展程度还相对较低，对于可以参考、借鉴的建筑绩效管理、评价工作内容还是一片空白，做好建筑项目管理中的绩效评价与分析工作在当今国际上都可以称得上是技术上的一大难题。故，本文就绿色建筑工程项目中的管理绩效评价与分析，结合了我国目前经济发展实力、科技应用水平，提出了几点意见。

2.1绩效管理在绿色建筑工程项目中的作用发挥体现

首先：绩效管理评价分析工作，发挥着把控绿色建筑工程项目未来发展战略的核心导向作用。绿色建筑工程项目在开始实施建造时，作为我国建筑新兴行业，同时又处在重要经济发展职能上，后期发展建设过程中必然要有科学准确的实施监控能力。工程建设全过程的修订整改部门作为配套服务管理战略性系统为我国绿色建筑工程项目的发展担当起“照明”、“指引”的重要职责，并大力发挥绿色建筑工程项目在我国建筑市场中的实际应用、目标达成、战略辅助等重大作用。其次：绩效管理评价分析工作可以更好地为绿色建筑工程项目培养内部人才，带动绿色建筑向更高、更好的方向发展。绿色建筑工程项目科学技术的发展，绝对少不了专业技术人才的指导和把控。人才的培养是绿色建筑良性运作的发展养料。绩效管理科学、准确地为绿色建筑工程项目提供最佳的发展优势，凭借项目工程管理绩效职能建立起的内部发展绩效管理统筹循环模式对绿色建筑人员的工作流程进行量化分析，其工作分工明确、目标分化到位，采取优汰略胜的激励形势，全速提升建筑效率，实现绿色建筑内部的人才循环持续供应。

2.2绿色建筑工程项目管理绩效体系的内部构成评价与分析

绿色建筑工程项目通过项目管理绩效发展工具，使绿色建筑的每一位建设参与人员各负其责，为了实现绿色建筑的经济效益最大化、实现绿色建筑功能的最大发挥，要求了每一位建设管理者都要有掌握工程管理绩效工具的能力，为作为我国建筑新兴项目的绿色工程实现顺利的营运与发展，为工程内部管理工作理清发展方向、做到管理上的有条不紊。管理绩效作为绿色建筑工程项目发展的利器，为未来市场中的经济发展、绿色建筑功能发挥做出了有力的推动作用。绿色建筑工程项目发展中，管理绩效内部由以下几点构成：

（1）管理绩效强大的工程运行体系模式绿色建筑工程项目的绩效运行体系跟随工程建筑发展的全过程，为绿色建筑发展提供连续、有效的发展运作设置功能，换言之，其是绿色建筑工程项目发展前进的动力加速器。

（2）管理绩效为绿色建筑项目的发展提供了指标依据由于绿色建筑在我国的发展时间短、经验不足，在建设过程中，没有可以参照的发展指标依据，就无法掌握最正确的建设发展路线，管理绩效的结合应用，为没有发展头绪的绿色建筑提供了最权威、最科学的发展指标依据，可以说，在相当程度上，为我国绿色建筑发展提供了一个非常安全的发展空间。

（3）发达的监控体系模式管理绩效监控体系的发达程度可以实现覆盖整项绿色建筑工程项目，发展过程中的财务监控、全周期建设监控、成本预算监控等等，最终形成强大的绩效系统，当工程建设过程中哪一项环节出现了工程质量问题、环境质量不合格、预算混乱或是工程延期等不良现象时，绩效系统会自动发出警报预警，提醒建设问题的发生根源，可以实现及时发现问题、解决问题。这种快速反应性能，可以在最短工期内，实现绿色建筑的竣工周期，大大减少发展过程中的不必要弯路和摩擦，提高建筑的整体盈利能力。

（4）管理绩效内部改善提升模式管理绩效作为绿色建筑工程项目的监控管理者，就绿色建筑发展过程中的管理战略、经营模式、运作环节上出现的问题进行改善修复提升工作，避免了因自身建设问题而造成的绿色建筑在功能、经济上的不良影响。有针对性的对建设团队进行技术培训，实现技术提升；与此同时，推进奖赏制度，建立营造出一个积极向上、互帮互助的健康发展氛围。

绿色建筑市场分析篇（9）

1研究背景

自我国2012年4月了《关于加快推动我国绿色建筑发展实施意见》以来，各地纷纷出台政策，在土地规划条件中明确了绿色建筑在新建建筑中的比重和等级，我国绿色建筑面积激增。而在我国绿色建筑面积逐年增多的同时，运行项目少、高星级项目少、绿色建筑运行效果达不到预期等问题逐渐显现。我国于2014年起实施的评价标准将绿色建筑的评价分为设计和运行两个阶段，设计标识的审核验收往往变成了对工程设计文件的验收，导致各参建单位放松对建筑技术应用及落实的监管和控制，使得绿色建筑停留在图纸上，运行效果往往达不到预期。在2019年的《绿色建筑评价标准》GB/T50378（以下简称“《新国标》”）以贯彻落实绿色发展概念、推动建筑高质量发展、节约资源保护环境为目标，取消了之前“设计标识”的评价，仅在建筑通过“评价”，即建筑投入运行一年（相当于之前的“运行标识”）达标后颁发标识。在政府“简政放权、放管结合”的指导思想下，如何确保绿色建筑高质量发展是当务之急。新国标陆续在各地全面实行，标准中增加了关于建筑类保险的得分要求，对保险机制在绿色建筑产业中的作用予以了肯定。新国标中涉及的保险主要有两种。一种是为确保绿色建筑获得评价标识的“绿色建筑性能责任险”，保障建设方的投资安全，目前仅在北京有一例试点应用；另一种是用于解决建筑使用过程中遇到的结构、设备等问题的“建筑工程质量潜在缺陷保险”（以下简称“IDI”），为建筑提供良好的售后服务。

2绿色建筑现阶段问题分析

2.1绿色建筑投资增大，融资难度提高

根据绿色建筑项目经验，绿色建筑星级越高，前期投入的建设成本越多。新国标实施后，绿色建筑的增量成本进一步提高，相比于传统建筑，一星级绿色建筑的实际增量成本在20元/㎡左右，二星级绿色建筑的实际增量成本约为50元/㎡左右，三星级绿色建筑的增量通常会超过100元/㎡。而融资始终是各类建设项目的一大难题，实施绿色建筑技术的增量成本提高了项目初期的投资，致使融资难度进一步加大。

2.2投资回收期长，难以调动建设单位的积极性

对于公共建筑来说，绿色建筑的收益依靠在运营期节约能源消费，扣除通货膨胀等影响，增量成本的回收期在3~10年不等。对于居住建筑来说，投资成本的回收全部依靠出售房屋所得利润，商品房出售后，建筑的所有权易主，绿色建筑带来的能源节约收益不属于开发商，而在各地政府限价及市场约束下，实施绿色建筑技术而带来的额外收益十分有限，消费者对绿色建筑“节能、舒适”的卖点并不买账，绿色建筑的销售没有明显优势。绿色建筑的实施缺乏市场动力。

2.3绿色建筑市场欠规范，产品质量无法保证

当前绿色建筑市场上的各参与单位水平参差不齐，绿色建筑技术大多停留在图纸上，实际使用的技术的落地又缺少相应验收环节，导致绿色建筑运行效果不佳，绿色建筑技术的价值难以体现。对建筑运营者和使用者来说，增加新的设备和技术也意味增加后期运维过程中的工作量甚至是问题隐患。使绿色建筑成为仅为了满足规划要求而制作的高成本、低效果甚至无效果的空壳。综上所述，制约绿色建筑发展的问源于高投入成本是否能带来高品质建筑的不确定性。绿色建筑要高质量发展，除了依靠新国标的实行，还需要解决建设单位投资融资难和售后的问题。

3保险在绿色建筑发展中的作用

3.1融资增信

融资困难是目前限制我国绿色建筑发展的重要因素。绿色建筑具有开发周期长、工作量大和资金密集等特征。建设项目的融资存在投资回收期长、缺少连贯性政策、金融单位缺乏绿色建筑专业知识等问题。因此，购买保险可通过引入保险机制为开发商增信，降低融资成本。

3.2多方监管

不论是IDI还是绿色建筑性能责任保险，保险公司都需要通过权威的第三方机构对绿色建筑的设计、施工、验收等过程进行监控。保险公司与委托的第三方机构独立于工程建设各阶段的产业链之外，出于维护自身利益的目的，对项目实施监管，从而推动绿色建筑产业从一元管理向多元共治转变，多阶段风险防控，确保建筑质量。

3.3促进销售

在建设项目设计、施工、验收及交付阶段，绿色建筑性能责任险可保障建筑达到相应等级的绿色建筑标准要求，保单可作为绿色建筑运行效果的保障；在建筑的使用阶段，IDI使得保险公司成为建筑在使用过程中出现的问题的责任主体，负责建筑的维护及修缮。建设方可出示保单作为绿色建筑“维修保障”的证明，增强绿色建筑在销售市场上的竞争力。

3.4保费激励机制

根据实践经验，保险公司首先会根据面积核定基准保险费后，参考各参与单位的资质、建筑用途、投保人/被保险人历史损失经验衡量其风险水平，确定相应系数，最后相乘来确定最终的保险费。除去投保产生的第三方监管外，参建各方也能自觉提高工程质量，避免出险索赔，抬高保费，增强行业竞争力。秉持发挥绿色建筑运营保险“奖优罚劣”的原则，确定费率调整方案，对改善绿色建筑运营效果发挥积极作用。

4对绿色建筑引入保险机制的建议

绿色建筑市场分析篇（10）

随着我国城市化的不断推进，推行节能减排，寻求和探索低碳、环境友好的建设模式，也将成为中国城市建设的必由之路。住房和城乡建设部总经济师李秉仁在2010年9月20日召开的会上透露：目前我国建筑运行能耗约占我国全社会总能耗的30%，抓好建筑节能是控制温室气体排放的重要措施。据有关数据显示：低碳经济40%的份额可以通过节能的方法，作为对自然资源和能源消耗最大的建筑业的节能是最有潜力的。

一、我国传统建筑业的资源消耗与环境污染

目前我国的建筑业属于高能耗和高环境污染的行业之一。据统计，建筑物在建造和使用过程中消耗了全社会总能耗的50%，产生的污染物约占总量的34%，温室气体排放占全球排放总量的42%。具体情况如下：

1．传统建筑业的资源消耗情况

从目前的情况看，我国建筑业对于资源的消耗是巨大的。建筑所需的几大资源如土地、钢材、水泥、墙砖等材料都是高资源消耗的产品。目前我国建筑采用最多的主体结构是钢筋混凝土结构，采用这种结构的1平方米房屋所需消耗的几大资源情况如表1。

按照我国当前每年房屋竣工面积20亿平方米来计算的话，每年需增加的资源投入如表2。

其中消耗的钢材约占全国钢产量的50%，而这些资源在生产过程中的能源消耗更是惊人，约消耗6亿吨标准煤，占据全社会终端能耗的30%。

2．传统建筑业的环境污染情况

建筑在建造和使用过程中所产生的空气污染、光污染、水污染、电磁污染占据了环境总污染的1/3以上，人类活动产生的垃圾，其中40%为建筑垃圾。据统计，我国每新建1平方米的房屋（包括从材料生产与建筑、使用期间能耗、维护与更新、拆除和重新利用的全过程）就要排放约0.8吨的二氧化碳[1]，如按照我国每年房屋竣工面积20亿平方米来计算的话，相当于每年会增加碳排放16亿吨。整个建筑业的碳排放量几乎占到全国碳排放总量的50%。

由此可见，传统建筑业的发展是以大量的吞噬资源与造成严重的环境污染为代价的。而我国的“十二五”规划提出：到2020年实现我国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%-45%，在这样的背景下，势必会在全国范围内掀起建设低碳城市，发展低碳经济的热潮。它标志着我国各生产部门必须转变目前粗放型的经济增长方式，调整经济结构，向低碳经济转型。建筑业作为一个规模大、能耗高、污染重、相关产业链广、寿命周期长的产业，具有很大的减排潜力和空间。建筑业要想实现可持续发展就必须改变当前的“高投入、高能耗、高污染、低效益”的“三高一低”的经济增长方式，推行绿色建筑是势在必行。同时，低碳经济的发展也为绿色建筑提供了广阔的发展空间。

二、绿色建筑与传统建筑的差异

我国《绿色建筑评价标准》(GB/T 50378-2006）将绿色建筑定义为：在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。而传统建筑是相对于绿色建筑而言的，传统建筑是指用泥土、砖、混凝土、瓦、石材、木材等建筑材料砌成的、封闭的、通风效果差、保温隔热性能低、污染严重的建筑。绿色建筑与传统建筑之间存在如下差异：

1.两者注重的时间周期不一致。绿色建筑是从建筑的全寿命周期（建筑项目立项、规划设计、建设、使用、维修以及改造和拆迁）出发，将建筑的前期成本与运行成本结合起来考虑，力求使建筑的全寿命周期成本降至最低。而传统建筑一般只考虑建筑的前期成本，而很少考虑建筑在使用过程中的运行成本，结果造成建筑的总成本居高不下。

2.两者的耗能情况不一样。由于传统建筑为了降低建筑的前期成本而采用保温隔热性较差的建材与低端的技术，结果造成耗能非常大。而绿色建筑讲求广泛使用环保建材、绿色新技术和充分利用自然资源如地热、太阳能、风能等，其能耗与传统建筑相比，耗能可以降低十分之七以上[2]。

3.两者的设计思想和理念不同。绿色建筑在设计师非常注重结合当地气候条件、自然资源、交通状况、历史文化、生活习俗等相关因素，使建筑和谐地融入环境中。而传统建筑的设计一般是封闭、通风不畅的，室内的环境差。

4.两者考虑的主体效益不同。绿色建筑立足于整个社会角度层面，将建筑物看成是经济、社会、环境的复合体，统筹考虑建筑项目的经济效益、社会效益与环境效益。而传统建筑一般只考虑建筑自身的经济效益，甚至有的时候不惜以牺牲社会效益和环境效益来达到自身的经济效益。

5.绿色建筑非常注重人的因素，其设计目标就是为了给人们提供健康、实用和高效的使用空间。而传统建筑很少考虑这方面的因素。

可见，目前的能耗高、污染重的建筑业要想实现可持续发展，就必须改变传统的开发路线。开发绿色建筑之路就是未来建筑业发展的必然趋势。

三、开发绿色建筑经济上的可行性分析

我国绿色建筑的发展已有十几年的时间，但却一直很难在全国范围内推广开来。究其原因，是因为人们对绿色建筑的成本和效益界定不清楚，人们只看到了绿色建筑显性的、内生的可量化的成本，而忽略了其带给社会、环境及消费者的外在的，隐性的不可量化的效益[3]。因此，有必要对绿色建筑进行全寿命周期成本与效益分析。

1.绿色建筑的全寿命周期成本

绿色建筑的全寿命周期成本是指建筑从规划、设计、施工、使用一直到建筑拆除的整个过程所消耗的总费用。包括前期的初始成本（如土地成本、前期规费、工程成本、开发间接费用等）与后期运营成本（如日常运营费用、维修保养费用、更新重置费用等）。

从绿色建筑全寿命周期成本构成来看，绿色建筑的总成本Ct是由建筑的初始成本Cs和后期运营成本Co构成的，即总成本Ct=Cs+Co。绿色建筑经济上的可行性分析就是通过科学的分析确定绿色建筑在一个适当的技术功能水平下，建筑的全寿命周期费用最低，即寻求各种绿色建筑技术、环保建材等与投资成本的最佳契合点P[4]，例如：在为绿色建筑提供电力照明情况中，可以采用风力发电技术也可以采用太阳能发电技术。但究竟是采用它们中的哪种绿色技术呢？这就需要综合考虑这两种技术的投资成本与它们各自的发电量（技术功能）之后，再确定哪种技术是更加经济可行的。如图1：

图1 绿色建筑成本与建筑技术功能关系图

图1揭示了绿色建筑成本与建筑技术功能的变化关系：随着绿色建筑的技术功能的提高，建筑的初始成本会增加，后期运营成本会降低；反之，随着建筑的技术功能降低，其初始成本降低后期运营成本增加。

2.绿色建筑的全寿命周期效益

从绿色建筑的涵义来看，绿色建筑的效益包括环境效益、经济效益、社会效益三个方面[5]。

(1)环境效益。和传统建筑相比，绿色建筑强调采用较环保的建材与减少污染、生态保护和环境改善等措施，从而减少了对环境的不良影响、改善了建筑物理环境以及周边环境，即产生了减少污染的环境效益和生态保护效益。

(2)经济效益。和传统建筑相比，绿色建筑强调在建筑的全寿命周期内，最大限度的节约土地、节水、节材、节能（“四节”），所以绿色建筑的经济效益主要体现在“四节”及减少运营管理成本等方面。

（3）社会效益。和传统建筑相比，绿色建筑采取的生态保护和环境改善措施能减轻所在地市政公用设施（如污水处理厂、垃圾处理厂等）的处理负荷，并使居住健康和舒适性要求得到更好的满足，即产生了市政公用设施减负效益与居住健康和舒适性效益等社会效益[6]。

3.开发绿色建筑的可行性分析

据统计，和传统的设计、建造技术和手段相比，对同一建筑物运用绿色建筑设计、绿色建造技术和手段，其平均增加额外成本约为总投资的2%，初始成本要比传统建筑高5%~10%[7]。设绿色建筑成本为Cg，传统建筑成本为Ct，用ΔC=Cg-Ct表示绿色建筑相对传统建筑的增量成本；绿色建筑每年产生的环境效益为Eg，传统建筑每年产生的环境效益为Et，用ΔE=Eg-Et表示绿色建筑相对传统建筑每年产生的增量环境效益；同理绿色建筑相对传统建筑每年产生的增量经济效益为ΔF=Fg-Ft；绿色建筑相对传统建筑每年产生的增量社会效益为ΔS=Sg-St。将这些成本和效益按一定的利率i折现到基准年，即净现值NPV：

NPV= -ΔC

一栋建筑是采用绿色建筑方式还是采用传统建筑方式是属于互斥方案，所以当NPV≥0时，说明采用绿色建筑方案可行；NPV＜0时，说明采用绿色建筑方案不可行。

四、促进我国绿色建筑开发的对策

由于我国绿色建筑市场机制还未成熟，如果仅由市场来决定绿色建筑的供给与需求是远远不够的，需要从多方面来促进绿色建筑的开发。

1.加大绿色建筑开发的政策扶持力度

首先政府可以在一些发达城市开展绿色建筑的试点工程。并通过加强监督使这些试点城市的绿色建筑严格按照绿色建筑标准来开发。通过这些试点工程的良好效果来达到推广绿色建筑的开发。

其次是为开发绿色建筑的各相关企业提供优惠政策，充分调动市场各参与方的积极性与主动性。具体做法如下：一是政府可以为绿色建筑设立专项基金，为开发绿色建筑的企业提供资金补贴；二是减免税收；三是放宽贷款金额和降低贷款利息。

2.完善绿色建筑评价体系

目前我国正在执行的绿色建筑评价体系中存在着很多的不足之处，如评价指标不够具体，定性指标偏多、定量指标偏少等等。如果不及时改正这些不足的地方，势必会造成评价结果使人难以信服，最终会模糊了绿色建筑的真正内涵，这将给伪绿色建筑提供发展空间。所以，我们必须完善绿色建筑的评价体系，这一点可以参照外国比较成熟的评价体系如美国的LEED评价体系、英国的BREEAM体系等等。

3.规范绿色建筑市场

由于绿色建筑市场尚处在起步阶段，绿色建筑产品的宣传力度不够，而借“绿色”之名的伪绿色建筑却很泛滥，为了防止开发商滥用“绿色建筑”的标签来达到提高房价的目的，政府必须规范绿色建筑市场。政府应当加强对绿色建筑市场的监督，抬高绿色建筑认证准入条件和标准，制定有关法律法规等来保障绿色建筑市场的健康有序进行。

4.加大宣传绿色建筑的力度