房地产开发项目设计篇（1）

0 前言

改革开放30年来，我国的经济水平取得了长足发展, 人民的生活水平得到了不断提高，社会对住宅商品的需求也与日俱增。这几年住宅小区项目的开发非常火爆，设计、生产、管理和销售都有了明显的进步。然而，随着竞争越来越激烈，市场逐渐走向成熟，大众的购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

1 项目设计管理

项目管理是上个世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理即按项目进行管理，有的情况下被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。在建设项目的策划和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目后期产生积极的影响。建设项目设计阶段的管理有其特殊性，首先，设计的成果是由建筑设计机构完成的；其次，房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此，在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入、如何控制设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

2 房地产开发项目设计阶段

根据房地产开发建设项目的阶段进行划分，一般可将其分方案设计和施工图设计两个大阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。因此，建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。

2.1 方案设计阶段

方案设计阶段的在整个设计过程中是极其重要的。方案设计阶段的主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案（或委托设计机构）、出方案报建文本、进行方案报建。一般的房地产开发公司都会在方案设计阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等目的就是为了得出一个精品的方案来。但有时也会出现些意外的情况，可能发生设计成果偏离目标或者设计进度拖延从而延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部、策划部、营销部等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。方案设计阶段一般可分为方案招标阶段和方案定案阶段。

方案招标阶段

大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向，同时也对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计机构实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。招标要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。

方案定案阶段

基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计机构沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展，最终确定方案。

2.2 施工图设计阶段

施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案设计阶段有所不同。在施工图设计环节中， 中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。除此之外，成果审查也是一个关键的环节，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案设计阶段周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计机构加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此，在施工图设计阶段，一定要严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。

3 总结

文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

参考文献

[1] 吴军. 房地产开发项目设计管理，黑龙江科技信息，2009.

房地产开发项目设计篇（2）

中图分类号：F293文献标识码： A前言：

房地产项目的设计管理工作决定着房地产项目的成败，设计管理的不合理会影响项目的整体进度，导致工程停滞，成本增加等损失。房地产行业是需要把社会各种资源合理整合到一起才能完成一个开发的项目，而其中的设计工作是自始至终贯穿下来的，这就要求房地产开发商在选择设计公司的时候要多方考量。下面举例谈谈本人对房地产项目开发过程中设计管理的看法。

1、房地产项目开发所需的社会资源及设计单位的选择

1.1 房地产行业是一个资源整合的行业，而在房地产开发的过程当中需要整合的企业主要包括负责市场调查的策划公司、地质勘察院、规划设计公司、建筑工程总承包公司、专项分包公司、园林市政工程施工单位等。1.2 一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多个阶段，每一个阶段对设计的要求是不一样的，因此作为房地产开发商要愿意出更高的成本来与一家有实力的高水平的设计单位合作。但是往往高水平的设计单位都有着丰富的相关项目的设计经验，所以就要考察项目总设计师是否配合房地产开发商，能否听从建设单位的指导和意见，从而能够顺利实现建设单位的设计目标和主要意图。2、房地产项目的策划

2.1 一个房地产项目的完成通常需要经历三个阶段：一是前期的规划设计阶段、二是施工建设阶段、三是经营阶段。项目的策划和规划设计，需要经过全面、细致、深入的市场调查和分析研究。没有完善的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的准确定位，规划设计也就无从谈起。因此一个成功的项目取决于周密的调查研究。房地产开发商需要委托一家专业的策划公司对当地的市场进行深入的调查研究并收集相关的基础资料，同时要求策划公司能及时捕捉市场的变化和发展趋势，并体现到项目的策划设计当中，在实际施工前做出及时有效的改变。

作者本人在工作中参与了对于鄯善县房地产市场的调查，以此举例阐述调查研究注意要点：鄯善县房地产市场调查。鄯善县坚持以经济建设为中心，坚定不移地实施优势资源转换战略和“强农、兴工、促旅、活水、宜居、育人”的发展战略，不断深化改革，扩大开放，加大产业结构调整和基础设施建设力度，国民经济快速发展，社会各项事业不断取得新的进步，城乡面貌有了新的改善，人民生活水平显著提高。消费者对房子的需求也更加迫切，改善居住条件仍是其购房的首要目的。保障性住房建设是一项利民利国的民生工程。近年来鄯善县紧紧围绕“民生建设年”活动，大力支持廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、集资建房（统建住房）等保障性住房建设，为中低收入家庭改善住房条件提供更有力的保障。

并且十一·五”时期是我县房地产业发展的重要时期，鄯善县通过推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、集资住房等多层次住房供给体系，有效解决了城镇中低收入居民的住房困难，城镇人均居住面积，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期时达到25平方米。

五年来，我县逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、集资住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房供给体系。商品房总体上发展平稳，投资总额 5.83亿元,开工面积44.86万m2,竣工面积44.78万m2,销售面积40.3万m2,销售额7.25亿元。经济适用住房建设投资5200万元，建设面积3.97万m2。

3、房地产项目开发的设计过程的控制和管理

3.1 在设计管理中，房地产开发商要从根本上了解设计的过程，从而能够控制并监督设计，最终达到项目的预期目标。然而设计院设计出来的方案须报政府部门审批通过后才可施工，这就要求设计人员对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多借鉴同类项目的设计经验，以保证设计方案能在最短的时间内审批通过。而这一阶段所包括的内容主要有规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计等。

3.2 在设计方案审批通过后，接下来就是要制定工程施工的总体计划，也就是设计施工图。施工图设计主要包括市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。施工图应该囊括整个项目的范围，乃至各部位的节点、防水、防火等都应做好细致的说明。这就要求设计院的各专业的设计师在设计施工图的时候，要做好沟通和协调的工作，尽量将出现问题的几率降到最低，以免在施工过程中发现专业间的设计矛盾，从而影响施工进度。设计专业包括五个即建筑、结构、暖通、水、电等。4、房地产公司设计研发部的工作内容和重要性

4.1 在一个房地产公司里面一般都会有设计研发部，该部门就是房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同时负责产品设计过程的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负责协调与设计单位之间的关系，及时将“设计变更通知单”发放给相关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计工作能够顺利有序的进行。

4.2 在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出工程量清单，确定项目的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同中的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题予以回复。4.3 实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请单并转交设计研发部，设计研发部负责和设计单位联系，要求其进行更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计图纸与将来经营销售有矛盾和冲突的时候，要与设计研发部联系，由设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案，反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发部和设计单位联系，设计单位进行更改，在得到设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。

5、项目竣工验收时各单位的职责

项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。6、结语

综上所述，房地产项目的设计管理工作是贯穿始终的，从开始的制定策划方案到制作设计任务书再到规划图纸和施工图纸的审核以及施工工程中出现重大问题作出的设计变更，都离不开房地产公司的设计研发部和设计单位对问题做出的及时准确的反馈，从而保证工程的施工工作能够顺利进行。因此，房地产项目的设计管理工作在房地产项目开发的过程当中是起着举足轻重的作用的。

参考文献

房地产开发项目设计篇（3）

近些年来，随着市政工程、楼盘项目等基础城市化建设进程步伐的加快，项目经济管理及设计管理等经济学科被广泛地应用到这些产业中，主要用于对住宅质量、功能的管理以及协调管理等。据业内人士陈述，房地产开发过程中对住宅项目的设计管理是该房地产业能否正常运营的关键，离开设计管理，住宅的建造将寸步难行。为了加快房地产业的发展，提高我国的综合国力，必须从对住宅的设计管理入手，并渐渐深入，掌握发展中的主旨。这篇文章是根据我多年的工作经验总结出的一些相关问题和改革措施，希望能引起人们的重视。

一、我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析

众所周知，住宅前期的设计管理就是指在施工之前对整个工程从头到尾的预算，以及在开展此项目过程中的相应管理措施，它在整个工程中占领着及其重要的地位。就房地产项目本身而言，在对住宅的前期设计过程当中必须严格按照相关的规定和社会的发展趋势进行，同时还应综合考虑所在城市的发展，这样才能使房地产企业稳定发展。根据相关研究结果显示，目前我国大部分地区虽然已经在极力发展房地产业，并取得了可喜的成就，但是与其他发达国家相比，仍存在较大的落差，而且导致该现象的主要原因是管理者对住宅的前期设计管理不够到位，甚至持有一些错误的观点。为了使房地产事业有进一步的发展，首先必须要深刻认识到目前该领域存在的问题。以下是对现在我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析：

（一）开发前期设计中对住宅场地的选择与判断失误

目前，由于市场间极大的竞争力，许多现行的房地产在开发前期对正在进行的项目规划和设计时，为了节省时间和金钱，并没有对住宅所在区域的地理位置和周边的环境详细观察和全面调查，而是派一些缺乏专业水平的工作人员粗略走访，造成住宅结构的不合理规划。比如，有些房地产公司由于缺乏考察，在自然景观附近或城市的中心建立较为高档的单体别墅。从公司的个体角度来看，这有利于提高其自身利益。但是，从城市的整体规划来看，这样做反而影响了“宜居”思想的传播，不仅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。

（二）住宅设计前缺乏对市场和目标客户群的调查和分析

为人们营造舒适的居住环境是建筑业中应遵守的首要原则，负责人在修建新的楼房之前必须掌握当时的市场情况，主要包括当前社会流行的住宅结构和客户群对住宅环境的需求。其次，还要对未来的市场进展状况作出预测，以便设计出能够长久居住的楼房只有这样。房地产公司才能保证正常运营。然而，根据目前的房地产发展情况来看，大多数公司并未遵守这类原则，很多国内的房地产项目在进行定位的初级阶段，仅仅考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，这种失误直接导致了住宅只限于短期居住的现象，许多花费巨大的项目并不能长期被利用。除此之外，房地产在开展项目之前缺乏对客户群的深入了解，他们无法准确掌握人们真正需要的住宅类型及适应当代人居住的住宅周边环境。

二、住宅项目设计管理在房地产开发中的指导意义及重要价值

在房地产企业的发展过程中，对建筑项目进行设计管理有着极其重要的作用和意义，它在建筑业的发展历程中始终占据着不可忽视的地位。下面主要从两方面进行阐述：

一方面，对建筑项目进行合理设计能够使其更具有实用价值，并满足大众的要求。一般，建筑的最终结果是由众多专业人士的共同努力得来的，在此过程中集结了无数工程师的结晶。如果在实施某项工程之前能够提前进行安排和规划，根据工程师的个人特点让其负责适合自己的工作，将会更有于项目的开展。同时，该设计也会提高住宅的实用价值，能被大众所接受。另一方面，在项目开展之前各部门对该项目进行详细的交流和讨论，并设计一定的计划，能够为后来整个工程的开展及控制奠定一定的基础。比如在工程设计的初级阶段，设计人员的介入不仅能够充分调动人员的流动性，而且能够更加使项目的管理顺利进行。

三、房地产开发中住宅项目设计管理的具体措施探索

项目设计管理在房地产开发中占领着如此重要的作用，我国相关政府部门和机构必须加大管理力度，设法改变目前房地产项目设计管理的现存问题，为房地产事业的发展奠定基础。以下是我根据当代社会房地产住宅项目设计管理中体现的不足之处提出的几点可行措施：

（一）做好对房地产市场的发展规律的研究和分析

自古以来，房地产的发展就有其自身的特殊规律，在日常工作中对房地产市场的考察要从宏观和微观两方面入手进行讨论。宏观方面，在经济全球化的当今时代，工作人员要及时观察全球的房地产市场变化，并根据市场状况对自己的项目做出及时的调整，设计出适应时代潮流的建筑规划和住宅。微观方面，施工人员在开展项目之前要对住宅地的周边环境进行详细考察，注意该地区的发展态势，合理规划住宅地，提高城土地的利用率。

（二）提前建立完善的项目设计管理体制，确保工程顺利进行

拥有完整的管理体制是房地产项目顺利开展的基础。在启动某项工程之前，首先要对其进行详细的计划，其中最重要的是设置完善的管理体系。房地产公司的相关部门必须严格把守自己的岗位，为工程师即将进行的项目制定合理的体制，明确施工过程中应遵守的相关法则和注意事项，这样能够使工程的顺利进行得到保障。

（三）做出合理的预算，对住宅的质量和功能进行严格设计

无论何种企业，决定其能否顺利进行的首要条件是是否拥有足够的资金，充足的资金能使公司正常运转。房地产企业更是如此，缺乏资金，该类企业将无从下手。因此，在住宅项目的开发过程中，首先必须提前对工程做出合理的预算，尽量减少施工过程中的不必要浪费，并准备充足的资金，确保企业顺利运转。另外，在对住宅进行设计的过程中要尤其注意对其质量和功能的规划，既要使人们的安全得到保障，同时还要能够满足人类的需求，使其功能多样化，将“宜居”的思想有机结合到住宅的设计中。

四、小结

总而言之，在改革开放的新时期，房地产项目的开发会日趋频繁，市场竞争也会愈加激烈。要想使我国房地产业和建筑业能够更加长久的存在于市场中，政府必须加大管理力度，尽量避免目前房地产项目中的类似问题，并颁布严格的规章制度，确保住宅的质量安全和功能多样。另外，在住宅设计的过程中要全面考虑可能遇到的问题，并设法解决，为我国综合国力的提高增砖添瓦！

参考文献

[1]史贤戈；房地产开发项目设计管理[J]； 科技资讯； 2008年23期

房地产开发项目设计篇（4）

随着国家国民服务经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。因此，伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。为此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。

1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值

建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

2 强化质量管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。

但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3 做好协调管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

4 结语：

总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献：

[1]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯, 2008,(23)

[2]吴狄川. 房地产开发项目设计管理[J]. 中国高新技术企业, 2008,(10)

房地产开发项目设计篇（5）

随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求不断加大。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、施工和销售取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先，设计的成果是由建筑设计院完成的。其次，房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

一、项目设计管理的定义

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此, 在建设项目的设计运作过程中, 房地产开发公司如何介入, 如何控制设计过程, 充分发挥内部资源和外部资源的能动性, 是取得项目设计成功的关键。

项目管理是20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目, 其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理, 即把持续进行的运作的许多方面视为项目, 并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成: 启动、计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策划和设计过程中, 引入项目管理的概念, 对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理, 起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化, 操作更简便、理性和有序, 有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制, 并对项目后期产生积极的影响。

二、设计管理措施分析

1、施工阶段管理措施分析

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

2、设计阶段管理措施分析

（1）方案设计阶段

在房地产开发项目中, 前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位, 是规划方案设计的依据。在得出较为科学的项目开发产品定位后, 选择几家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计, 并要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察, 在几家都拿出不同方案后, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优的初步规划方案, 在此基础上进行细化, 作出报批方案。

（2）施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的, 工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。各阶段的设计成果包括设计说明、图纸和概预算, 其目的是通过不同设计深度的控制保证设计质量。

第一、建立设计经理质量责任制。设计管理由设计经理负责, 并适时组建项目设计组。在项目实施过程中, 设计经理应接受项目经理和企业设计管理部门负责人的双重领导。其职责是对设计过程进行管理, 确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求;根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定, 对设计过程进行控制; 负责各专业之间的衔接; 负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调, 确保综合技术方案的合理性; 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证; 负责控制设计变更; 对设计关键控制点进行检查; 组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

第二、明确专业工程师的设计监控职责。建设方专业工程师要编写专业设计任务书, 明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控,实行专业和项目组相结合的矩阵式管理, 要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系, 建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制; 要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员, 保证项目具有足够的人力资源, 以确保设计质量; 负责确定设计中采用的专业技术方案, 对专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责; 组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。

第三、开发项目的设计控制。a. 设计经理应组织检查设计计划的执行情况, 分析进度偏差, 制定有效措施。b. 设计质量应按企业的质量管理体系要求进行控制, 制定纠正和预防措施。设计经理及各专业负责人应及时填写规定的质量记录, 并向企业职能部门及时反馈项目设计质量信息。c. 项目部宜建立限额设计控制程序, 明确各阶段及整个项目的限额设计目标, 通过优化设计方案实现对项目费用的有效控制。d. 项目部应建立设计变更管理程序和规定, 严格控制设计变更, 并评价其对费用和进度的影响。e. 设计组应按设备材料控制程序, 准确统计设备材料数量, 及时提出请购文件, 明确设备材料等级、规格和技术要求。.f 设计经理及各专业负责人应配合控制人员进行设计费用进度综合检测和趋势预测, 分析偏差原因, 提出纠正措施, 进行有效控制。

总之, 房地产企业在项目开发设计管理过程中如何介入, 如何对设计过程进行质量控制, 充分发挥内部资源和外部资源的能动性, 是取得项目设计成功的关键。

参考文献：

[1] 丁士昭. 建设工程项目管理[M ]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004.

[2] 陆克华, 张小宏. 工程咨询设计实务[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.

房地产开发项目设计篇（6）

随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。

因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。

在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和 在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。

房地产开发项目设计篇（7）

房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段。控制成本的关键在于决策定位和设计阶段。设计费一般只占到工程全部费用的2％～4％，但是对投资的影响却高达70％以上。

一、设计质量控制的难点

1、设计成果专业性强

不像实体工程、设备、材料可以直观地判断其质量。业主即使专设总工(设计总监)及设计部，因专业能力局限，也难以量化、客观地评价。

2、施工图审查的局限性

审图是事后控制，被动控制，图纸已完成，木已成舟。通过审查只证明是合格的设计，而非优秀的设计，无法优化。

3、设计规范与标准的局限性

我国技术标准规范编制修订期过长，修订条件相对苛刻，严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用。主管部门资金投入极少，中国城市规划设计院2002 年版《居住区规划设计规范》的修编经费仅4 万元，根本无法到全国各地调研，也就难以保证修编质量和适用性。规范体系既严重滞后于社会经济发展，如：写字楼、商业工程仍在使用80 年代末编制的建筑设计规范，也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：预制空心楼板，采暖系统分户控制，水、电出户计量等都是问题暴露多年，购房者及物业、开发单位反映强烈，才迫使主管部门修订规范的。

二、房地产开发项目的设计质量控制措施

1、选择高水平、高素质、重视管理与服务的设计公司

甲方在对设计公司的选择过程中，除了基本层面的资质、规模等要求外，还需了解设计公司对项目组织结构的合理安排，如职能式、矩阵式或项目式。了解项目负责人的能力素质，如决策能力、组织能力、创新能力、协调能力、激励能力、人际交往能力等。加强设计公司设计质量管理，需提请对方对各环节质量进行有效控制;明确职责，重点抓好组织与技术接口;建立健全服务工作管理程序，提高设计后期服务质量。只有全面提高质量意识，加强质量管理，才能正确把握设计工作的整体质量。

2、 加强目标管理设计

土地合同、用地红线和规划设计要点设计报批不仅仅是批准的问题，时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的，但我们可以通过合法的，正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通，影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以，用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达，地产公司要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地，地块在一个街坊内的区位价值，就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位，作出地块评估和判断，所以，用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。

3、项目方案优化设计

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深人而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

4、协调政府，推进监理在设计中的作用

为了能大力推行设计优化工作的进行，政府主管部门应加强以下工作。第一应增加人员配备和审查力度，对设计成果进行全面审查，包括经济指标的审查。第二应加强对设计市场的管理力度，严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场。第三应利用主管部门的职能，总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标，为设计优化的进行提供良好的氛围。大力推行设计监理工作根据目前的实际情况，仅靠政府的监管是不能完全满足设计优化工作的推行要求的，如何利用设计监理来促进设计优化的推行是一种行之有效且见效更快的途径，因为设计监理人员都具有一定的设计经历，既懂设计也懂造价，是由房地产开发商聘请的专业中介机构，能代表开发商的立场从设计的角度进行设计优化，目的性强，能够使设计更加经济合理。另外通过设计监理可以打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此，主管部门应在做好监管的同时大力推进设计监理制度，尽快建立设计监理单位资质审批条件，加强设计监理人才的考核培训和注册，制订设计监理工作的职责、收费标准等，通过行政手段来保证设计监理的推广，为设计监理的社会化创造条件。

5、巡查施工现场，及时发现问题并解决在施工过程中，需要经常巡查现场或与施工技术人员保持密切联系，从而了解现场情况，及时发现问题，并解决问题，最大限度减少设计缺陷所带来的“产品瑕疵”。

6、加强各专业间的配合

如景观园林设计与建筑设计的协调：景观园林微地形对防水卷材高度的要求。在景观设计提出地形要求后，建筑设计须及时考虑防水卷材高度的变更，以避免墙体渗水。景观园林的标高与楼座台阶的配合。在施工中从图上进行复核，由于景观设计对竖向标高考虑不周，导致景观园林施工中调整标高，而台阶实施时间已早于其铺装之前完成，导致台阶高度不协调。由此体会到不同专业设计的协调、统一是设计管理的重要内容，需加强沟通与管理，积极改进。

7、通过产品样板，确认并修正设计成果样板间（建筑做法、管线布局）确认是产品合规性、品质预控的重要手段，可以及时发现问题并修正。本项目施工图设计公司对户型设计、现场样板间的重视程度不够。建议在设计合同中对户型讨论、样板确认、外立面讨论、外立面确认等根据重要性级别，明确设计方必须参加的专业人员。

房地产开发项目设计篇（8）

中图分类号：Tu－9文献标识码：A

成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从土地竞买、立项、设计、招标投标、建设施工等全过程，对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。一个成功的设计方案能节约造价成本，保证建设项目按进度进行，合理的设计是施工阶段成本控制的前提。数据显示，设计费一般只占建设工程总造价的10％左右，但对工程造价的影响却占70％以上。以上均说明了加强设计阶段的成本控制的必要性，而这一阶段成本控制的重点，不单是从设计阶段的直接投入费用上来控制，更是要从房地产的全过程寿命周期成本的角度来指导设计，以达到成本控制的目的。

一、设计阶段房地产开发项目成本控制现状

(一)设计人员在设计工程中缺乏技术经济结合思维。设计阶段是工程建设中最为重要的阶段，它是技术与经济的统一体，只有将二者圆满结合。才能创造出好的设计作品。在国外，各国均非常重视设计阶段的成本控制，以美国为例，他们在研究和论证工程设计方案的时候，广泛应用价值工程原理，在实际工作中一般都有估价师的参与。力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上，从而取得最好的投资效益。然而在国内，设计师普遍将工程设计工作视为一项纯技术工作，把成本控制看作是与己无关的财会人员的职责，认为在管理过程中只要注重设计图纸质量就可以了，于是在工程设计中只注重技术指标，而对经济指标缺乏严格的约束，加上现行的设计取费标准是与工程造价挂钩，使得设计师在设计的时候不但没有节约成本的动力。反而还可能提高设计标准，因此建设工程中设计完成以后概算超估算，预算超概算现象严重，而同时房地产公司的财会和预算人员只根据财务制度办事，往往不熟悉工程知识，也较少了解工程设计中的各种关系和问题，只能单纯地从财务制度角度审核费用开支，难以有效控制工程成本。

(二)限额设计推行过程中出现了种种问题。为了通过奖罚管理制度，促使设计人员增强经济观念和责任感，使其既担负技术责任也要负经济责任，限额设计越来越受到开发商的重视。所谓的限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。但是就现实来看，出现以下三方面问题：一是由于限额设计过分突出强调了设计限额的重要性，这样一来便限制了设计人员的创造性，使得一些新材料、新技术不能在项目中得到应用，而这些新材料或者新技术却恰好能在房地产项目后期运营过程中发挥环境效益和经济效益；二是限额设计中的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等，均是指建设项目的一次性投资，因此设计人员容易忽视对项目全寿命周期成本而只关注当时的限额，因而造成限额设计的效果从全寿命周期成本来看并不好；三是传统限额设计理论没有给出限额设计值分配的方法和操作技术，使得在实际应用中常常缺乏操作性。常规方法是参考类似工程的技术经济资料，将投资估算加以切换分割到各单位工程中，但这种方法和实际情况往往有较大出入，因为工程造价的高低会随年代的变迁、工程地点和技术条件的不同呈现出较大的差异，仅以类似工程的投资比例作为参考不一定能准确反映项目投资各组成部分的合理关系，因此限额设计在房地产开发项目成本控制中还有很大的改进余地。

二、设计阶段房地产开发项目成本控制对策研究

(一)推行工程设计发包。开发项目的工程设计发包由开发商主持，项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制，降低成本。保证工程质量，但是由于时间更长，因此可能对工期进度造成影响，所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。就设计方案竞选和设计招标而言。两者的区别在于：对于未中选的设计方案，要根据其工作量大小给予必要的补偿，而设计招标就不需要：设计方案竞选的第一名不一定就是设计任务的承担者，开发企业可以把中选方案作为设计基础，并吸收、综合其他方案的优点，集思广益，形成更好的设计方案，这样看来，采用设计方案竞选更能保证设计的质量和性能。

(二)切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。

(三)落实设计单位技术经济责任制。为了督促设计人员在设计时技术与经济相结合，因此必须建立、健全和加强经济责任制。一方面开发商和设计单位共同签订的设计承包合同中，要明确双方的责、权、利，开发商要求设计单位保证设计图纸的质量和设计进度，否则由此给前者造成的损失将由后者赔偿：另一方面要明确设计单位内部各专业、科室以及设计人员的职责和经济责任。在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上，实行节奖超罚制度，将设计人员的考核业绩与经济效益相结合，充分调动和加强设计人员的积极性和责任心，自觉地将投资控制贯穿到设计工作的全过程中去。

(四)改进限额设计。运用价值工程原理对限额设计进行改进。以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比，价值工程的应用使投资比例更加合理。通过价值工程的功能分析，可采取叭评分法、04评分法、定量评分法进行功能评价，确定其功能评价系数，以此作为设计限额分配时供参考的技术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值(即价值工程中的功能目标成本)，在进行设计功能的选择时。使最终的V=F／C一1，也就是使得最终分配到各部分的成本比例与其功能的重要程度所占比例相近。这方法的难点在于进行设计限额的分配时，需要因地制宜地制定出先进合理又切实可行的功能目标成本。不过可以采用措施找到合理的功能目标成本：首先，按类似工程统计数据对上述求得的功能目标成本进行比较并作适当修正；其次，在设计各阶段，根据各专业要求作必要的调整：最后，要求设计人员对项目具体情况作

充分的调查研究，使得功能评价系数能和建筑功能、楼层高度、建筑面积及业主对各功能要求匹配。参照上述措施进行，将设计限额值向其分部工程甚至分项工程的分配，使得限额设计的结果最终既能考虑社会效益，又能考虑经济效益，还能考虑到市场效益。

房地产开发项目设计篇（9）

1方案设计阶段的设计管理

建筑方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：拟定招标设计任务书方案招标方案评审及咨询方案定案出方案报建文本进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的组织执行结构是必须的。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

方案设计阶段要进行风险管理。有的房地产开发公司对项目制定的目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司的过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其它并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

2施工图设计阶段的设计管理

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行方面与方案阶段有所不同。执行组织结构及管理流程相对简单。

在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其已完设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计公司的进度安排进行相应的中间环节控制，保证中间成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各安装专业初提及终提两个阶段所提资料图。最后一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目执行部门对设计图纸进行详尽的审查，必要时组织由规划、消防、人防、设计、合同等方面的专家提出整改意见，把设计缺失控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。

在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。因此在项目设计阶段总体时间管理上，一定要严格控制关键点的时间安排，以利于整体工作的顺利完成。

3设计变更阶段的管理

3.1 设计变更的概述

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。设计变更应尽量提前，变更发生的越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只修改图纸，其他费用尚未发生损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还需要重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还需拆除，势必造成重大变更损失。所以要加强设计变更管理，严格控制设计变更，尽可能把设计变更控制在设计初期阶段，认真做好图纸会审工作，及时发现设计失误和疏漏等问题，及时解决，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算帐，后变更。

3.2 设计变更产生的原因

主要有修改工艺技术，包括设备的改变；增减工程内容；改变使用功能；设计错误、遗漏；提高合理化建议；施工中产生错误；使用的材料品种的改变；工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深。

3.3 设计变更的签发原则

设计变更无论是由哪个参建方提出，均应由设计管理部门、工程管理部门会同监理单位、设计单位、施工单位协商，经过分管领导确认后由设计单位出具相应图纸或变更，并由工程管理部门办理签发手续，下发到有关部门予以实施。但在审查时应注意以下几点：①确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可；②一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益(质量、工期、造价)与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定；③工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重；④设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等；⑤设计变更必须说明变更原因，如工艺改变、工艺要求、设备选型不当，设计者考虑需提高或降低标准、设计漏项、设计失误或其它原因；⑥建设单位对设计图纸的合理修改意见，应在施工之前提出。在施工验收工程中，只要不影响生产，一般不再接受变更要求；⑦施工中发生的材料代用，办理材料代用单。要坚决杜绝内容不明确的，没有详图或具体使用部位，而只是增加材料用量的变更。

3.4 设计变更的实施与费用结算

设计变更实施后，由工程管理部门签注实施意见，但应注明以下几点：①本变更是否已经全部实施，若原设计图已经实施后，才发生变更，则应注明，因其牵扯到原图制作加工，安装、材料费以及拆除费。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用；②若发生拆除，已拆除的材料、设备、或以加工好但未安装的成品、半成品，均应回收。

由合同管理部门会同施工单位编制结算单，按照标书或合同中的有关规定审核后作为结算的依据，此时也应注意以下几点：①由于施工不当，或施工错误造成的，正常程序相同，应注明原因，此变更费用不予处理，由施工单位自负。若工期、质量、投资效益造成影响的，还应进行反索赔；②由设计管理部门的错误或缺陷造成的变更费用，以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除所发生的费用，由合同管理部门与设计管理部门协商是否索赔；③由于监理部门责任造成损失的，应扣减监理费用；④设计变更应视为原设计图纸的一部分内容，所发生的费用计算应保持一致，并根据合同条款按国家的有关政策进行费用调整；⑤材料的供应及自购范围也应和原合同内容相一致；⑥属变更削减的内容，也应按上述程序办理费用削减，若施工单位拖延，可督促其执行或采取措施直接发出削减费用结算单；⑦合理化建议也按照上面的程序办理，奖励、提成另按有关规定办理；⑧由设计变更造成的工期延误或延期，则由工程管理部门会同其他部门按照有关规定处理。

参考文献

[1]丛培经．工程项目管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，1997．

[2]孙长江．工程设计变更对造价管理的影响[J]．探讨与研究，2006．

房地产开发项目设计篇（10）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）05-0135-02

改革开放以来，我国的房地产行业得到了飞速发展，各类房地产行业规范管理制度及法律法规都得到了建立与完善，房地产行业已渐渐成为我国经济财富的重要组成部分。由于房地产业存在着建设周期长、项目投资成本高、位置固定等多种特殊性质，使得现阶段的房地产项目开发管理十分混乱，加大了房地产项目开发管理难度。

一、房地产开发项目设计对房地产项目影响

（一）房地产开发项目设计

设计管理指的是房地产开发企业针对开发建设项目设计工作的全过程管理，高质量的工程设计是房地产开发项目成功的关键。在进行房地产开发项目设计管理时，必须充分考虑到项目定位、工程的招投标、工程施工过程中的成本控制、物资的购置以及现场施工等各项工作间的配合与衔接。将房地产开发项目的计划目标与设计过程进行充分的结合，找出最科学合理的施工管理方案与方法，以最大程度实现项目设计与工程施工的和谐统一。

（二）房地产开发项目设计对房地产项目的影响

有关专家认为，建筑施工的工期、成本以及质量等问题都可以在项目开发设计阶段找到根本原因。如缺乏可施工性导致的建筑施工进度缓慢、工程延期、成本超支等问题，都是因为项目开发设计阶段的纰漏与缺陷。因此，加强房地产开发项目设计管理，对于建筑工程的工期、成本以及质量控制都有着十分重要的意义。

1.对工期的影响

房地产开发项目设计对于工程工期的影响主要有以下几个方面。

房地产开发项目设计中的土建设计与设备的购置计划都直接影响着工程施工进度。科学完善的土建设计与设备的购置计划可以有效提高工程建设效率。反之，由于土建设计与设备购置计划的不合理，导致工程出现返工、重置设备等问题，都会严重拖延工程进度，延长工程建设工期。

高水准的设计技术文件及咨询报告可以更好的保障工程施工进度。反之，设计阶段的缺失，会导致后期出现频繁的设计变更，严重阻碍工程施工进度，还会使得业主被承包商大量索赔，引起纠纷。

2.对成本的影响

部分专家研究认为：科学有效的工程设计可以为工程项目节省6～10%的成本，减少8.7～43.3%的施工工期。房地产开发项目设计对工程成本的影响在于：有效的开发项目设计可以影响到建筑工程生命周期内所需费用的80%左右；由于在项目规划设计阶段，投资方就基本决定了工程项目规模等大体成本，因此，开发项目设计决定了建筑工程投资的80%左右。

3.对质量的影响

房地产开发项目设计阶段的技术文件及咨询报告等，可以体现出工程项目的质量标准、建筑要求、水平以及住户的基本使用需求，这些都是工程项目内在质量的重要体现。 因此，只有高水准的工程开发项目设计，才能确保工程项目的经济性、安全性及实用性。有关调查分析，我国建筑行业项目质量事故中，40.1%的事故原因都在于工程项目设计。

二、房地产开发项目设计管理

方案设计的主要流程有：制定招标设计任务书进行方案招标评审、咨询方案确定方案规划方案报建设计文本方案报建。为了制定出一套经济效益高、满足市场需求的设计方案，许多的房地产开发商都会在方案设计阶段使用如多轮方案竞标、专家咨询论证、内部评审等方法，花费大量的内外资源。但实际设计结果仍是差强人意，出现了许多设计成果偏离预定目标，设计进度缓慢等问题，严重影响了工程建设。因此，加强方案设计阶段的管理十分重要。

一般情况下，方案设计阶段可以分为两个部分，即方案招标及方案定案阶段。从形成基本方案，一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程。因此，在各阶段中，各房地产开发项目设计人员及有关人员，都应认真深入地剖析项目中各个价值体系，如：在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等，都要与设计院进行详细沟通，并与政府有关部门保持联系，促使方案设计健康发展。

还需要加强方案设计阶段的风险管理。部分房地产开发商制定的项目目标不够科学合理，给建筑施工带来了许多风险。还有部分开发商喜欢钻政策漏洞，甚至进行违规操作，都会给建筑项目带来极大的风险。而在委托与选择方案设计公司时也存在着一定的风险，这主要在于委托人对方案设计公司不够了解，选用了资质不佳的设计公司，因而使得设计成果达不到期望效果。因此，工程项目的组织者必须具备一定的风险意识，及时分析项目风险，防患于未然，确保整个方案设计阶段与建筑施工的顺利发展。

三、房地产开发项目设计变更

（一）设计变更

设计变更指的是设计部门修改与改变已经确定的设计文件以及施工设计图纸中的设计标准状态。进行设计变更应当尽早处理，变更的越早，给工程带来的损失就越小，反之则损失更大。如果是在设计阶段进行变更，则仅仅需要修改图纸，则对于其余费用的影响会很少甚至没有；而在采购阶段进行变更时，不仅需要修改变更图纸，还需要重新采买设备及材料，浪费了大量资源；在施工阶段发生变更时，不仅会增加上述各类费用，还会拆除部分已经施工的工程，造成更大的经济损失。因此，必须加强设计变更管理，提高设计变更控制力度，尽量将其控制在项目开发设计的初始阶段，做好图纸会审，以便及时发现处理设计中的失误与漏洞问题，尤其是能严重影响到工程造价的设计变更，必须先计算变更预算，再做设计变更。

（二）设计变更产生的原因

提出设计变更的有可能是房地产开发企业、设计单位、监理单位、施工单位等。造成设计变更的主要原因有： 调整项目规划，变更户型设计；出现设计失误、漏洞；变更设计工艺技术；增减工程内容；设计材料品种变化的影响；施工中出现的错误；设计时地质勘查资料不准确导致施工出现误差，如加深基础等。

四、房地产开发项目设计变更管理

进行设计变更管理主要有以下几个方面：

（一）技术管理方面

1.在前期研究阶段，应仔细做好房地产市场分析以及相关技术准备。房地产开发企业必须提前做好搜集整理数据资料、地质勘测等准备工作，以便为设计人员提供充足的工程资料，提高设计效率。

2.一定要严格考察各设计单位的具体情况，根据其技术能力、服务内容等设计资质，科学选择设计单位，确保设计人员的专业性。

3.组织构建高效的管理团队。选择具备一定专业能力的管理人员，可以及时发现设计中的各种纰漏与缺陷，能有效减少设计后期的变更数量，节省设计成本，有效提高设计进度与设计质量。

4.平衡设计方案与初步设计。进行工程项目开发建设不仅需要宏观考虑到各建筑技术经济指标，更需要注意技术的成本消耗以及可实现性。因此，在方案设计阶段必须做好项目后期的技术深化与设计的平衡，避免出现设计与实际施工脱节的现象。

5.加强设计变更流程管理。加强设计变更管理流程，增加设计变更检验及监管程序，可以有效保障设计变更的有效性及合理性。其具体变更流程如下图所示。

（二）合同管理方面

1.完善设计合同，对于设计变更方法进行事前约定。合同中的各项具体条款需要合约成本部门及设计管理部门进行统一协商制定，对于设计中的缺陷及问题，设立相应的赔偿条款，可以最大程度的减少设计变更成本，提高设计效率。

2.做好合同交底工作

在签订好设计合同后，企业合约成本部门应立即将合同信息通报给各职能部门，确保每位项目管理人员了解合同内容及注意事项，减少及避免不必要的索赔。

3.进行设计限额

对设计成本提出一定的额度限制，可以避免对于项目成本的浪费，有效控制项目成本。对于能量化的设计指标，对其设立一定的经济指标或者技术指标。对于不能量化的设计指标，应对其所需的材料设备成本设置一定的控制建议，尤其注意其中消耗成本较多的关键点，一定要加强其设计额度的控制。

（三）责任管理方面

制定严格的设计管理责任体系，制定完整的设计变更责任图（如图2所示），确保每个职能部门都能了解自身工作内容及主要职责，将设计变更等责任落实到具体部门及个人，提高项目开发建设效率。为了提高项目建设工作效率，还可设置一定的奖惩机制，对于施工中引起设计变更的各类设计问题，设定一定的限制。以其限制金额为十万元为例，如因为设计问题导致设计变更，如果超过十万元则扣除其1%的设计费用。以此来激励设计单位，有效提高设计效率。

综上所述，房地产开发项目设计与变更管理有着较强的复杂性与技术性，其管理难度及其巨大，管理任务十分艰巨。因此，房地产开发公司必须重视房地产开发设计与变更的管理，严格把控开发设计质量，提高其设计的科学性与实用性，并加强设计变更管理，规范设计变更流程，完善合同规定，以法律手段维护开发商及施工单位利益，促进房地产业健康发展。

参考文献：

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