房地产行业主要风险点篇（1）

由于房地产行业的特殊性、房地产开发过程的系统性和复杂性等特点，房地产开发法律风险呈现出以下主要特点：一是房地产开发涉及法律多且关联性强。房地产开发涉及《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《合同法》、《物权法》、《公司法》、《担保法》、《招标投标法》等法律法规，这些法律共同作用，影响着房地产开发的整个过程。二是房地产开发法律风险的阶段性特点明显。房地产开发时间周期长，具有明显的阶段性，因各个阶段主要任务不同其法律风险表现也是不同的。三是房地产开发法律风险多且具挑战性。根据《物权法》的规定，房地产权属于物权的范畴，而且是所有物权中最具份量的。房地产由于位置固定性、价值量大、附着于其上的社会关系复杂等特点，使国家针对房地产的产权确认、产权使用和让渡等都从法律上进行了严格的规定，远比一般物权复杂，这就决定了房地产开发面临着更多、更具挑战性的法律风险。综上笔者认为，房地产业是高投入、高收益、高风险的行业，房地产企业的法律风险防控工作非常重要，必须采取“三点一线”模式，即以土地获取阶段防控为基点，以投资决策阶段防控为难点，以建设销售管理阶段防控为重点，以完善的法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线，实现“点线面”结合，对房地产开发项目实施全面、系统、完整的法律风险管理。

1、把土地获取阶段作为法律风险防控的基点，搞好项目立项可研论证和风险分析，把好企业法律风险防范第一关。房地产企业在进行项目开发运作之前，应注意对项目的可行性进行充分论证，详细制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等文件。对项目立项的依据手续、工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。在项目立项的可行性研究论证的过程中，要结合规划设计、拆迁安置补偿和资金筹集等工作，应重点关注土地法律风险、市场法律风险、拆迁安置法律风险和和筹资法律风险，加强对项目开发经营的风险性分析、适用性分析和价值性分析，进行项目立项的可行性和不可行性比较，再决定是否进行项目运作，较大程度地降低房地产企业的经营风险和法律风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。

2、把投资决策阶段作为法律风险防控的难点，把握好投资的方向、力度和节奏，减轻企业法律风险防范负担。房地产企业的法律风险体现在投资决策的全过程，何时何地开发何种类型的房地产，能否把握好投资的方向、力度和节奏，坚持“有所为有所不为”对于法律风险防范非常关键。房地产企业必须考虑有关开发区域、开发房地产类型、开发时机的法律风险，坚持分散投资的策略，对备选项目的城市布局、区位优势、物业形态、消费市场等方面都要进行深入调研分析，全方位把控，确保摸清、看透、投准。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般分投资区域分散、投资时间分散、投资主体分散等方式。投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响，达到降低风险的目的。投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化、或市场脉搏把握不好而带来的损失。投资主体分散是通过寻求良好的合作伙伴，充分调动投资各方的积极性，双方实现利益共享，风险同担，最大限度的发挥自身优势，避免各类风险的发生。

3、把项目建设销售管理阶段作为法律风险防控的重点，加强运营过程的合同管理，强化企业法律风险防范载体。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目，而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。合同是房地产企业对外经济往来最重要的载体，在当事人之间具有意定的“法律”效果。事实证明，房地产企业发生的大量的法律纠纷都与合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。而房地产开发项目的建设销售管理阶段是合同管理的重中之重，在招标模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索赔、租售合同、销售时机、自然灾害和意外事故等方面都存在法律风险。因此，必须建立健全合同管理体系，重点完善对合作方履约信用和能力的审查机制；完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核定价制度；制定完善的合同管理制度，实行合同审批领导联签、部门会签制度，使合同管理有章可循；制作公司内部各种规范性的制式合同文本；对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训；建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法，实行互相制约、层层把关的监督机制。通过系统的合同管理以及履约责任制的建立，有效防止法律风险的产生。

4、以法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线，建立完善的企业法律风险内控体系。房地产开发是一个涉及面广、关系到众多市场主体切身利益的复杂系统工程，企业的各项经济活动和对外交往都可能产生法律风险。及时建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度模式，对防范法律风险至关重要。法律风险管理必须着力从四个方面下功夫：

一是要强化经营管理人员的法律意识，营造企业法治文化氛围。加强员工法律意识培育是防范企业法律风险的前提和基础。要使法律风险防控形成长效机制，必须营造良好的企业法治文化氛围。企业的每位成员，尤其是高层管理人员和核心业务人员必须认真学习房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，关注新法新规的出台。企业必须将学习培训作为法律风险防范关口前移的重要手段，加强对相关法律知识的学习和培训，提高从业人员的法律意识和运用法律知识解决实际问题的能力，提高法律风险的警觉性和预见性，从而有效地构建起防范法律风险的无形屏障。

二是要加强法务队伍建设，健全企业法律风险防范机构。法律风险防范机构建立，必须对外聘请法律顾问，对内设立法务部门。外聘律师最重要作用并不在于诉讼阶段，而在于非诉讼阶段，即以事前防范为主，以事后处理为辅，在房地产开发各阶段为企业解决经营中的重大决策和危机处理，审点工作和重要环节的法律风险，提出法律意见。只要充分发挥专业律师的作用，就能够有效地避免签约环节的失误和疏漏，并及时为企业决策者提供专业的法律意见，从而顺利完成房地产项目的开发。而内设的企业法律部门主要侧重于企业日常法律事务的处理，负责与外聘律师的工作对接，内外衔接配合，更加细致准确地解决企业的法律问题。企业的法务部门应深入企业经济活动，积极为重大决策发表法律意见，开展重要制度和重大合同的合法性审查，参与易发纠纷事件的预告防范和应急处置，提前介入诉讼纠纷，找好法务工作的切入点，将业务部门和法律部门的工作有效衔接起来，处理好业务开展和风险防控的关系，使法务工作与企业的经营活动融为一体，与职能部门形成合力，切实履行法律管理和服务职能。

房地产行业主要风险点篇（2）

二、商业房地产项目经营管理存在的风险

为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：1.不确定性商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。2.固定性商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。

三、商业房地产开发过程受建设周边固定

环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。3.投资金额大商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。4.回报周期长商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。5.易被影响商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。

四、商业房地产风险管控的研究意义

商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。

五、现阶段商业房地产风险管控的问题

1.市场存在不正当竞争经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。2.风险管控方式简单为更好地谋取利益，大量投资商进入商业房地产行业，商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大，但整个风险管控方式依然简单，仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式，企业并不注重风险的检测与管控，内部管理盲目化，内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加，带动商业房地产企业风险管理难度加大，但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用，企业抵御风险能力薄弱。3.风险识别水平低我国最早重视风险管理理论，进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面，包括了商业房地产开发项目，但相比西方健全的风险识别与管理模式，我国风险识别水平低，处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化，整个风险管控机制并不能对此立刻反应，马上做出相应的应对方案，这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。4.项目决策盲目化民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分，民营性决定此类开发商意图获取更多的利益，易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研，主观进行项目决策，企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上，易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研，尽管省下了市场调研耗费的人力与财力，但错误决策引导错误的建设工程，将带来更大的财力、物力与人力的损失。5.业务流程混乱性商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题，这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业，由于受到规模化管控，开发资金来源稳定，整体对风险把握能力差，企业内部门类不全，部门协调性差，文化与管理制度不突出，员工整体的责任意识不强，一旦这类企业进行转型，便会出现业务流程混乱，管理水平低下，资金周转不灵的问题。6.监管机制形式化我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性，尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避，但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容，风险担保主要针对自然灾害等威胁，风险转移与保障存在片面性，整个监管机制过于形式化。7.建设资金来源单一大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现，资金筹集方式单一，一旦开发商的企业信誉下降，市场行情下降亦或通货膨胀发生，企业的融资易出现困难，建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式，扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。

六、商业房地产风险管控的程序与原则

1.商业房地产风险管控的程序商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中，项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴，以合约执行进行风险分析，商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、招标、购房等多种合约的签订与执行，合约的签订是一次性的，但整个工程是长期的，一旦合约执行过程出现问题，将给后期商业房地产开发造成难题。因此，注重确定项目程序的风险预测与应对机制，有利于商业房地产开发与管理有序进行。2.商业房地产风险管控的原则商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面，要想更好预测、分析、掌控风险，就必须坚持以下3大原则：（1）以市场需求为基础进行开发商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程，不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险，就必须进行全面市场调研，包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等，假若缺失对市场需求的分析，开发商仅凭臆断进行决策，就可能建设出不符合市场需求的房屋，多数烂尾楼、滞销楼因此产生。（2）以技术创新为依托进行项目不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变，以往信息资料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的测量更是费时费劲，现在技术革命带动建设方式的改变，搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集，地表地形的勘测利用相应测量仪器进行，不仅大量缩减时间，而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设，需开发商着眼技术创新，引进先进技术进行项目建设工作。（3）以提高人才素质为发展目标以培养人才为目标为发展目标，是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量，通过提高人才素质，能更好地实行企业计划安排，完善企业监管工作，提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质，可以通过完善企业人才管理机制，健全风险预测培训机制，培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平，可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平，提高整体素质要求。

房地产行业主要风险点篇（3）

二、文献综述

（一）房地产金融风险预警指标体系相关研究。Koetter和Poghosyan（2010）认为房地产金融风险主要源于以商业银行为主的金融机构是否稳定运行，进而影响宏观经济波动的可能性。基于此选取德国75个经济区域的人口、GDP等宏观经济因素以及商业银行CAMEL等指标作为预警指标，得出房地产价值偏差及商业银行自身稳定是影响房地产价格的主要因素。国内学者陈万铭（2004）提出分层次和级别建立房地产发展阶段指标、供求状况指标、市场价格指标、投机程度指标等四类宏观风险预警指标体系。其中，房地产发展阶段指标包括房地产投资增长率/GDP增长率、地价增长率/GDP增长率等；房地产供求状况指标包括市场供应增长率/市场吸纳增长率和出清时间；房地产市场价格指标包括房价收入比和实际价格/基础价值；房地产投机程度指标包括住房抵押贷款增长率/居民家庭平均收入增长率等。薛星（2010）、张振勇（2011）具体将房价收入比、房价租金比、租金收入比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、商品房空置率5个指标作为房地产市场预警统计指标，并划分预警范围，根据指标数据，确定警兆的警级，结合警兆的重要性进行加权综合为指数，根据指数反映的市场风险表现，为调控房地产提供参考。（二）房地产金融风险预警方法及模型相关研究。1.传统金融风险预警方法及模型。景气指数法、统计预警法和模型预警法是当前金融风险预警的主要方法及模型。模型预警法中，国外学者Grudnitski（1992）探索了神经网络方法在房地产预警中的运用。在其基础上，Witold（2002）通过HP滤波模型建立房地产市场的周期指标。使用GDP、家庭消费支出、可支配收入、投资结构、资产回报作为变量指标，分析房地产价格变化。胡鹏、姚长学和钟叔平（2003）以销售率为基准循环，构建包括销售面积增长率在内的8个指标作为房地产市场先行指标体系，建立房地产市场先行扩散指数预警监测系统，并以此系统对四川房地产市场金融风险进行预警监测。统计预警法主要包括LOGIT、VAR、ARCH和ARMA等。唐根年等（2010）基于格兰杰检验的视角，对我国房地产价格上涨的基础支撑面稳固性进行分析。在此基础上，采用突变模型对我国35个城市房地产风险进行比较和预警。2.症状监测预警方法。美国CDC认为症状监测（syndromicsurveillance）是对临床确诊前的相关数据和疾病可能爆发的信号进行监测，以做出进一步的公共卫生反应。在医学领域，症状监测被广泛应用于疾病的预警与控制相关的理论研究和实践中，由于其预警分析的机理和其他学科或安全事项预警机理相类似。因此，症状监测思想亦被应用于其他领域的预警研究和实践中。庞皓、黎实、贾彦东（2009）创新研究方法，首次将症状监测应用到经济及金融研究领域，基于症状监测的思想，构建了我国金融安全预警机制和系统。韩宝兴、贾彦东（2009）沿着症状检测思路，构建了我国外债安全状态指数并对我国外债安全进行机制分析，结果表明我国外债安全并不稳定，其出现风险可能性有升高趋势。（三）文献述评可以发现：第一，房地产金融风险的生成和传递机制较为复杂，当前对于风险的生成研究侧重于单一主体或市场角度，基于此构建的风险预警指标体系亦显得有失全面，不能全面真实反映风险运行和水平，从而影响预警效果。第二，梳理预警方法和模型的研究发现，当前我国房地产金融风险预警方法及模型基本上是沿用传统金融风险预警的方法和模型，适用并符合房地产金融风险预警特点的专有方法和模型较少。因此，未来有必要从更加宏观的视角研究分析风险生成和传递，建立更加全面有效的预警指标体系和房地产金融风险预警的模型。本文的主要内容即以症状监测作为理论指导，把房地产金融主体作为监控点，选择并确定预警指标的组成，结合预警方法和模型，构建我国房地产金融风险预警系统。然后将构建的风险预警系统应用到我国31个省市2017年房地产金融风险预警，找到未来可能存在的风险隐患，提出相应的风险防范措施。

三、我国房地产金融风险预警系统构建

本文将症状监测思想进一步应用于我国房地产金融风险预警，建立风险监测点（可能病变器官），构建预警指标（症状），前置发现指标特征（症状表现），合理预判风险类型（疾病类型），管控和防范风险发生（疾病爆发），形成稳定健康的房地产金融系统。（一）预警主体选择。在整个市场体系中，房地产金融各组织机构作为风险的主体，通过风险载体即房地产金融产品或工具及宏观经济和政策的影响，使得风险在各主体间生成和传导。初级市场体系中，主要的房地产金融主体是房地产金融机构、房地产企业和房地产消费者。二级市场体系中，房地产金融机构将来自房地产企业和房地产消费者的抵押贷款进行打包发售，建立一定流动性的资产池，发售证券、信托计划等在资本市场进行发售，获得资金的回流。如下图2所示，风险的传递离不开各类金融融资产品和工具这一风险载体，通过载体的传递，将不同原因导致的风险发生的可能性传递到相应主体自身。本文最终选择金融机构、房地产开发企业、房地产消费者、宏观经济政策变化作为风险的主要来源即预警主体。（二）预警指标体系构建。1.预警指标组成。在前人有关房地产金融风险指标选择研究基础上，本文依据症状监测的症状非特异性、时间性、空间性和指标体系构建原则要求基础上，对预警指标进行扩充和改进，具体如表1所示。指标体系分为四个监测点（预警主体），金融机构（A监测点）、房地产企业（B监测点）、房地产消费者（C监测点）、宏观经济（D监测点）。表1中四个监测点共计10个指标构成我国房地产金融风险预警指标体系。按照陈万铭（2004）对我国房地产金融风险预警指标的分类，其主要分为房地产发展阶段指标、房地产供求状况指标、房地产价格指标和房地产投机程度指标四类风险预警指标。（1）房地产发展阶段指标。该类指标从宏观经济和房地产市场发展周期角度考察风险的生成和传递。在发展时期由于房地产市场资金的快速集聚，消费者对房地产市场的向好心理预期不断加强，房地产泡沫存在的可能性加大，易导致房地产市场风险的产生和积聚不断向金融系统蔓延和传递。第一，房地产开发企业贷款余额/金融机构贷款余额（A1）。信贷杠杆是推动房地产泡沫的主要力量，金融机构过大房地产贷款占比易导致泡沫风险从房地产市场向金融系统转移和传递。第二，房地产投资增长率/GDP增长率（D2）。在宏观经济处于成长和繁荣时期，房地产市场对于宏观经济的支撑作用较为明显，D2的数值可能偏大，这也是泡沫风险最易产生的时期；较低的D2值也可能代表衰退型房地产市场存在可能性。（2）房地产供求状况指标。房地产金融风险传递的主要原因之一源自房地产市场产品和资金的供求失衡。第一，房地产开发企业销售额增长率（B3）能准确反映房地产市场供需状态。过大的B3值说明市场对于房地产的需求较大，销售额增长越快，企业越有动力进行房地产开发投资。第二，人均房产税/城镇人均可支配收入（C2）。该指标同样反映消费者对于房地产需求的影响。房产税占可支配收入比例过大会带来消费者对购买房地产的负担和消极态度，减少对于房地产需求。第三，人口增长率（D1）。从宏观层面反映对于房地产的需求情况，人口越多，对于房地产的刚性需求越大，从而影响房地产市场的供给和投资。（3）房地产价格指标。房地产价格是房地产商品实际价值的直接体现，影响着房地产的有效需求。房价增长率/城镇人均可支配收入增长率（C1）是价格指标的典型代表。C1值的增加一方面说明房价相较于收入不断增加，高房价的消费者可能加大个人住房贷款比重，造成道德风险和信用风险向金融机构的传递。（4）房地产投机程度指标。高利润的房地产金融行业易吸引投机资本的进入，造成市场供求失衡和投机风险暴露。第一，资产负债率（B1）。过高的资产负债率表明企业资金杠杆较高，投机程度较大，可能造成企业发生流动性风险。第二，房价增长率/地价增长率（B2）。其表示房价和地价的增长速度快慢。过大的B2值，一定程度上反映企业拿地成本相对较低，而销售价格相对偏高，形成高利润而引诱投机资本的加入，一旦泡沫破灭即造成风险暴露。第三，M2增长率（D3）和贷款基准利率（D4）。M2货币供应量的多少和贷款基准利率的大小一方面影响房地产市场资金的供求状况，另一方面也可能造成基于投机目的的房地产开发投资。2.警限划分。对应上文划分的不同范围域对应不同指标特征表现，只有当指标处于正常特征范围域以内，才保证房地产金融的安全；超出特征范围域以外，则可能出现一定房地产金融风险。本文采用3δ法作为范围域的划分方法。其认为数值分布位于平均值加减正负3倍标准差之外的概率为1%，可被作为异常值处理。本文将这一方法进行细化改进，正负1倍标准差之外的数值作为关注指标，2倍标准差之外的数值作为控制指标，3倍标准差之外数值作为恶化指标，从而将指标划分为过冷、冷、偏冷、正常、偏热、热、过热7个特征。μ,σ分别表示平均值和方差，“正常”表示该指标无风险，特征范围为(μ-σ,μ+σ)；“偏冷”或“偏热”表示应该对该指标进行关注，范围分别为(μ-2σ,μ-σ)，(μ+σ,μ+2σ)；“冷”或“热”表示该指标出现不良趋势，应加以控制，范围分别为(μ-3σ,μ-2σ)，(μ+2σ,μ+3σ)；“过冷”或“过热”表示该指标已经恶化，有爆发风险的可能性，范围分别为(-∞,μ-3σ)，(μ+3σ,+∞)。3.预警方法及模型选择。根据我国大陆行政区域划分，将我国分成31个省市，考虑到预警精度的要求以及我国房地产市场在2000年才开始逐步发展的实际情况，搜集每一个省市的2001~2014年的表1中10个指标数据。如表2所示，结合BP神经网络和Matlab编程，输入2001~2010年的指标数据作为训练样本，为降低年限的关联影响，间隔3年期为标准，输出2013年指标数据作为训练目标，待训练完成后，输入2002~2011年症状数据作为检验样本，输出2014年数据作为检验目标，待检验效果符合误差范围，分别输入2004~2013年、2005~2014年指标数据作为预警样本，输出2017年指标数据作为预警目标，将目标值与特征范围进行对比，得到特征表现。

四、我国房地产金融风险预警——以贵州省为例

（一）样本数据与警限划分。鉴于31个省市预警过程相同，为节省篇幅，本文以贵州省为例进行预警分析，其他省市预警过程省略。表3为2001~2014年贵州省房地产金融风险指标数据。然后据表3指标数据，可得各指标的特征范围，设置预警范围。见表4。其中μ、δ分别表示均值和标准差。（二）样本检验。利用前文BP神经网络模型和Matlab编程对样本进行训练，训练次数为5000次，权值和阀值都为0.5，训练精度为10-6。神经元个数范围为（5，15），输入2001~2010年指标训练样本和2013年训练目标，得到最佳神经元个数为9，进而得到训练完成的BP神经网络模型，对其输入2002~2011年检验样本，得到2014年模拟值并将其与2014年真实值进行比较，按照指标特征作为参考标准，若经过MATLAB训练样本得到的2014年检验模拟值表现特征与2014年真实值特征均表现为正常，则神经网络训练较好，准确率为100%，可以引用到接下来的房地产金融风险预警，如表5。表6即通过预警模型得到2017年贵州省房地产金融风险指标特征。2017年，A1偏冷，其意味着贵州省房地产开发企业贷款余额占比金融机构贷款余额比较少；B类指标中B2、B3偏冷可知房地产价格增长率相对于土地价格增长率缓慢，房价的增长率低于地价增长率，导致地产商成本上升，资金负荷过大；而房地产开发企业销售额有所下降，会导致房企利润下降资金回笼缓慢。C类和D类指标中，C1和D3偏冷说明2017年宏观货币M2投放量增速会继续放缓，贵州省房地产市场继续受到宏观调控影响，房地产企业开发贷款占银行贷款余额的比重不高，房价增长率放缓，而D1过热表示会因为人口增长率上升，导致居民增大购房需求。鉴于其他指标的正常表现，可以判断贵州省2017年房地产市场属于继续去库存的一年，供给端继续偏冷，房价增长率小于地价增长率，房地产开发企业会减少房地产的开发，从而减少成本损失。或会因为人口上升导致居民增大购房需求；房地产继续去库存量，房地产金融风险总体保持稳定，但需要防范某些房地产企业资金回笼缓慢，拿地后资金链断裂无法支付银行贷款和工程款的风险。（四）我国31省市房地产金融风险预警分析。1.我国31省市2017年房地产金融风险预警分析。按照上述房地产金融风险预警过程，本文对我国大陆31个省市进行预警分析，得到2017年我国房地产金融风险指标的表现。8所示。2017年我国房地产金融风险异常指标主要集中于A1（房地产开发贷款余额/金融机构贷款余额）、B2（房地产价格增长率/土地价格增长率）、C1（房地产价格增长率/人均可支配收入增长率）、C2（人均房地产税/城镇人均可支配收入）、D1（人口增长率）、D2（房地产投资增长率/GDP增长率）。如表8所示，其中，北京、天津、山西、海南的A1指标表现过热，房地产开发贷款余额占比金融机构贷款余额过大；吉林等7省市A1指标表现为热，各地应该加大该指标的监管；辽宁省房地产开发企业贷款占比金融机构贷款有所下降，可能与东北地区经济发展降速和人口减少有关；其余20省市在A1指标上表现正常。B2指标中，广西、海南、重庆三地房地产价格增速明显，福建、山东及四川房地产价格亦有所上升，上述地区经济发展较好，房地产市场健康发展；而辽宁为主的东北地区房地产价格增速显著下降。C1指标中，、山西、上海、安徽、广西、云南等地的房地产价格相较于当地人均收入来说，增幅过快，房地产购买力会有所下降。C2指标表现中，河北等10省市指标较热，即人均房地产税相较于人均可支配收入来说相对过多，潜在影响该地区对房地产的需求。上海等5省市D1指标较热，即上述五省市未来人口有所增加，提升房地产消费需求。天津、广西等房地产投资额增长较快，会加大房地产供给；内蒙古、吉林、辽宁、河北等房地产投资增幅慢于GDP增长幅度，意味着未来上述区域的房地产供给有所下降，房地产市场不太景气。从表7中指标恶化率可以得到，指标恶化率超过20%的有11个省市，其中天津、上海、安徽、河南、四川、六省市指标恶化率为30%，河北、辽宁、吉林、广西、海南五省市为40%，江苏、湖北、湖南、广东、宁夏五省市恶化率为0，其他省市指标恶化率均为20%。华北区域主要集中于京津冀地区和东三省、豫皖地区、琼桂地区、川渝地区、甘藏地区等六个区域。其中京津冀地区主要是A1指标较热和C1指标较冷，即房价相对于人均收入增幅较低，可能导致较大的房地产需求，促使房地产企业加大贷款规模进行房地产开发和供给。东三省主要是D2指标的过冷，即2017年东三省区域房地产投资增速严重下滑，可能影响经济发展。琼桂川渝地区主要是房地产价格增幅远远高于土地价格增速，可能造成大规模房地产开发供给和投机行为，产生房地产市场泡沫。甘藏地区的问题主要体现在相对于人均收入增速来说，该区域的房地产价格增幅和房地产税收增幅较大，可能抑制房地产需求，给房地产销售和供给带来较大压力。加之过大的房地产贷款占比会给房地产企业带来较大的经营压力，可能产生企业违约和信用风险。因此，相较于2016年，可以预测2017年我国房地产金融风险在深度上有所强化；在广度上，风险有进一步向区域集中化和多范围扩散化的趋势，产生风险的可能性有所增加，应进一步加大相关异常指标的关注和控制，防范区域性房地产金融风险的产生。2.预警结论。综上预警分析，本文认为我国2017年爆发恶劣型区域性房地产金融风险乃至整体性和规模化的房地产金融风险可能性较低。可能产生风险的原因主要集中于房地产企业贷款余额占比金融机构贷款余额过大、房地产价格的快速上涨、房地产税负的区域不合理征收、不同区域房地产投资建设逐步分化以及区域房地产金融风险的积蕴等。

房地产行业主要风险点篇（4）

一、前言

2016年春节过后，中国的房地产市场价格就一路飙升，政府出台了各种政策对我国房价进行调控，但是效果甚微。中国房地产市场仍然吸引着一批批投资者进入。自2003年以来，我国房地产市场就进入一个高速发展期，直到2008年我国开始出台各种政策控制房地产市场过热到近年来逐步放宽对房地产市场的政策控制，我国的房地产市场一直波动不断。

房地产市场的开发具有投资规模大、周期长等特点，且需要大量的投资。房地产产业的发展需要金融部门的支持和帮助，房地产金融为房地产产业的发展提供不可或缺的支持和保障。房地产市场的波动必然会给房地产金融带来风险，因此对房地产金融风险的研究具有现实意义。

二、我国房地产金融风险现状

房地产的健康发展对我国的经济发展具有重要作用。在拉动经济的三大马车消费、投资和出口中，投资和出口是我国经济增长和发展的主要来源，而房地产投资是投资中的重要组成部分。房地产产业对上下游产业的影响非常重大，其中金融产业受房地产产业影响最大。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或者客观环境变化等原因导致其资产、收益、信誉等遭受损失的可能性。

根据我国房地产市场发展现状，本文认为我国房地产金融风险主要有：个人住房抵押贷款风险、房地产企业贷款风险、商业银行经营管理风险以及土地储备风险等。

（一）个人住房抵押贷款风险

虽然我国的个人住房抵押贷款业务较发达国家存在发展时间短，发展完善度不够等劣势，但是随着房价的一路飙涨，贷款买房成为大部分购房者的首要选择。虽然我国对个人住房抵押贷款的把控较严格，个人住房贷款不良率也较低，但是个人住房抵押贷款风险具有隐蔽性强、暴露时间长的特点，且受经济周期波动影响较大，2008年的美国次贷危机就是由于个人住房抵押贷款引起的。个人住房抵押贷款风险容易引起银行坏账，总体来说，个人住房抵押贷款风险主要有：欺诈风险、银行存贷期限不匹配风险、提前偿还贷款风险。欺诈风险是指个人住房贷款者为最大程度上获得银行贷款，对自己的个人信息、收入水平、收入稳定状况、个人动产和不动产情况进行伪造欺诈银行的风险，一旦个人住房贷款者无力偿还贷款，银行难以回收贷款；银行存贷期限不匹配风险是指由于个人住房贷款期限较银行吸收存款的期限长所造成的银行资金不稳定的风险；提前偿还贷款风险是指贷款者提前还款后银行遭受的服务成本损失、提前收回造成的资金闲置以及预期收益减少等损失风险。

（二）房地产企业贷款风险

由于房地产产业占用资金量大、回款慢等特点，房地产企业在投资房地产时会想尽各种办法获得足够投资，在这些过程中难免会出现一些舞弊行为，产生房地产企业贷款风险。总体来说，房地产企业贷款风险主要有：房地产企业资产负债率过高、假按揭、企业财务信息造假、房地产企业“超前贷款”等。房地产企业资产负债率过高表示房地产企业的偿债能力较低，出现资金链断裂的可能性较大，因此会存在风险；假按揭是指房地产企业为更快获得贷款，采用“假按揭”的方法获得个人住房贷款替代项目开发贷款以获得开发项目资金导致的风险，当楼盘销售情况差时，会出现不良贷款；企业财务信息造假是指企业为获得银行的贷款支持，对自己的企业财务信息进行粉饰，使得银行高估其信用状况、还款能力、贷款金额等造成的风险；房地产企业“超前贷款”是指房地产企业在不具备发放贷款的“四证”条件下用流动资金贷款来顶替房地产开发贷款给银行带来的风险。

（三）商业银行经营管理风险

贷款是银行的主要收入来源，因此，银行会大力发展贷款业务。而随着一些大企业的贷款金额大、还款时间长等弊端，同时也为了开拓新的市场业务，银行逐步加大对房地产贷款业务的支持力度。房地产贷款业务的还款率高、还款时间短等特点使得房地产贷款成为各银行的主要竞争业务，因此产生一些恶性竞争手段。一些银行工作人员为业绩考虑会放低对贷款者的信用和资产状况的审查严格程度，使得一些不符合银行住房贷款要求的顾客获得了贷款，一旦顾客不能按时还款，所有的风险由银行来承担。同时，房地产贷款业务数量多、情况复杂，如果银行过分依赖房地产贷款业务，一旦房地产市场产生波动，y行所遭受的风险很大。

三、我国房地产金融风险产生原因

（一）房地产金融体系不健全，融资渠道单一

我国并没有形成完善的房地产金融体系。美国的房地产金融体系是世界公认的房地产金融体系的典范。它包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券为主要手段的二级市场。一级市场主要是发放贷款市场，二级市场是出售抵押贷款的市场，两个市场共同作用形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。而我国自商品房出现以来，房地产金融市场也得到了长足发展，初步形成了商业房地产融资体系和政策性房地产融资体系组成的房地产融资体系，但是我国房地产金融体系并没有形成完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系，使得对风险的应对能力特别弱。而且我国房地产金融目前融资渠道单一，目前只能通过银行贷款获得房地产投资。

（二）商业银行信用风险管理落后

商业银行对贷款的信用风险评定主要采用贷款风险测度法，虽然该方法能从一定程度上对信用风险进行评定，但是其还是存在贷款风险度主观性强、科学性差等弊端。我国商业银行在信用风险评定和度量等技术上都比较落后，对企业的了解主要依靠财务信息。商业银行在房地产贷款项目中不注重对贷款的事后监督和不确定性因素对贷款的影响，过度重视违约后债务的账面价值的损失。我国对贷款的五级分类管理制度，对贷款分类级别设置过少，缺乏对贷款损失率的细化。银行信用风险管理较为落后的技术方法是导致我国房地产金融风险过高的重要原因。

（三）缺少健全的法律法规体系

我国的个人信用方面的法律法规还不完善。尚未有明确的法律对个人信用的信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等作出明确的规定。从已有的法律来看，现有的法律并没有对个人信用风险管理起到良好的约束作用。且我国尚没有法律对个人失信的惩罚制度作出明确的惩罚规定。

同时，我国的抵押制度不完善。我国抵押贷款中有规定是法院可以查封不良贷款人员的房屋等，但是并不能对其进行拍卖。该规定是以保证不良贷款人员的基本生存底线为基础的，却给一些不法分子造成了可乘之机。这会使得不具有贷款和还款能力的人员想方设法获得贷款，同时诱使已经获得贷款的人出现不按时还款等行为的发生。

四、我国房地产金融风险防范建议

（一）建立和完善房地产金融体系，拓宽融资渠道

一个完善的房地产金融体系需要发放贷款市场和出售抵押贷款的市场相结合，我国目前发放贷款的渠道单一，同时没有建立一个良好的出售抵押贷款的市场。因此，我国应该加快建立和完善房地产金融体系。

前面提到，我国的房地产金融体系不健全，融资渠道单一，因此，为我国房地产金融的稳定发展，需要拓宽融资渠道，也只能从银行获得贷款支持房地产产业发展来改变现状。鼓励房地产投资信托企业的发展，为房地产企业提供资金支持。我国的房地产投资信托企业在国家的控制和帮助下得到健康发展，以后国家应该出台更多的政策鼓励和支持房地产投资信托企业的发展。同时，对房地产企业而言，也可以通过与地方资金雄厚的企业进行合作等方式实现自主融资。地方企业投资房地产可以通过投资房地产进行多元化经营分散风险，创造新的盈利模式。我国应扩大住房公积金贷款的额度，积极推进房地产融资渠道的拓宽。

（二）建立和完善住房信贷保障制度

住房信贷体系应该具有一定的在社会环境中分散风险的能力，但是我国的住房信贷体系不具有此功能，因此我国应该建立和完善住房信贷保障制度。

建立和完善住房信贷保障制度，首先要完善房地产抵押贷款担保体系。房地产抵押贷款担保体系可以通过建立政府住宅抵押贷款担保基金组织和社会抵押贷款担保公司组成。通过政府住宅抵押贷款担保基金为购房者提供抵押贷款保障，当购房者无力偿还债务时可以让政府住宅贷款担保机构承担其未偿还的债务，保证能够向金融机构及时偿还贷款和利息，降低住宅抵押贷款市场的系统风险水平，降低坏账率，还可以开办社会抵押贷款担保公司来弥补政府住宅抵押贷款不能解决的缺陷。

（三）建立和完善个人信用制度

根据我国房地产市场的发展现状来看，住房贷款制度将长时间存在并发展，因此，我国应建立和完善个人信用制度，为降低我国房地产金融风险提供信用保障。个人信用评价制度在我国出现的时间较短，再加上我国社会情况的复杂性等，我国尚未出现比较成熟的个人信用征信公司。我国应积极推进建立和完善我国的个人信用制度，建立起政府推动征信公司市场化运作的个人信用体系。

首先我国应该建立个人信用制度的法律法规体系。对个人信用体系中个人信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等做出明确的规定。同时，规定当个人失信时应该遭受的惩罚和惩罚力度，为个人信用制度的建设提供法律支持。

其次，我国应建立个人信用专管机构。我国的专业个人信用机构缺乏，主要的信用评判是通过贷款申请人提供的资料由银行对其信用进行评判，评判的主观性较强，科学性差。我国应该建立非盈利性的可信度高的信用管理机构，如国家信用管理局等。

第三，我国应建立个人信用评判体系。建立个人信息档案，对能够表明贷款人信用状况的信息进行长时间记录，并建立一个信息共享平台，供信用评级机构共享信息。同时，我国应建立一个有效的个人信用评估体系，对贷款人的信用进行全方位有效评估，避免因为评估失误造成的金融风险。

房地产市场的金融风险时刻存在，但是并不是不能够有效控制的。我国房地产市场的金融风险目前主要是因为制度和市场的不完善造成的，我国应该加快对房地产金融市场的建立和完善。

【参考文献】

[1] 赵文清，钱周信，贾慧敏.我国房地产金融风险分析及防范研究[J].技术经济，2005，04：52-54.

房地产行业主要风险点篇（5）

资金链困局

财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。

房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为，一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，因此大部分企业在项目开发出去后都处于负债状态，房地产企业自身所拥有的资金相对较少，所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题，房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发，通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析，一些企业采取筹资连锁担保模式，因此资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，所以房地产财务风险由此产生，对企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。

风险监控

房地产企业在面临财务风险的时候，只有不断培养监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，具备控制风险、消除财务风险的的能力。财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少的状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况的发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例减少，已经说明企业的财务风险的形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。

从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主营业务产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指1元资产中有多少资产是属于债权人的，如果t通过计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险亦较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算得出企业现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。

防范策略

房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发，项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，必须停止正在进行的各种经营活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，因此方法控制具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经营活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态。

房地产企业在发展过程中需要采取财务风险防范策略，只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前，才能从根本上避免财务风险的发生，对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险的各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生。

财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施，通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免房地产企业与其他企业一样承受风险，从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法，房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作，一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施，另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。

有部分企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发商在资金运作上存在盲目性现象，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，只有简单的对项目进行财务核算，没有进行专门的成本控制管理，所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，企业在发展过程中不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款，没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。

房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例处于不恰当的状态，房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的，如果运用银

行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，因此财务杠杆此时发挥的作用会增强，所以产生的财务风险也会增强。

预警体系

房地产行业主要风险点篇（6）

论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：

(一)经营风险

经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

(二)财务风险

财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

(三)市场风险

市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。

(四)利率风险

利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于

(五)无流动性变化风险

由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。

(六)自然灾害带来的风险

自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

总结

总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。

参考文献

房地产行业主要风险点篇（7）

银行对房地产信贷过程

一、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

二、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等，启动项目后着力开发“一期”，在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发“二期”，实现循环开发，值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。规模较大房地产开发企业，一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司，各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金“调剂”使用。在房地产企业启动项目和开发资金中的“自筹资金”有一部分就来源于这类关联企业，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款，所以房地产项目容易出现关联交易风险。建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍，由于建筑安装企业的行业特点和积累有限，因此，它们的代垫款多来自于银行贷款。

三、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务，房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程，我们分析银行可能遇到风险如下：

1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业差异，他既有房地产企业（借款主体）的资质管理，这是保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以政策性风险容易凸显，这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响，海南的房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长，容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。

4.道德风险。道德风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面。房地产开发企业的骗贷行为主要有两种：一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程，取得银行巨额贷款后携款走人；二是在房地产销售阶段，房地产企业伪造按揭合同，骗取银行贷款。银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上，信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得“租金”或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上，从而滋生相应的风险。

5.技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如，上海曾发生的购房者利用转按揭设置的漏洞，通过不断自买自卖抬高房价，从中取得巨额价差后放弃房产实现套利，给银行带来很大损失。

6.经济风险。主要是房地产上游行业的风险传导，例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性，其受经济环境的影响因素较多。

7.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。对此，我们在以下分析中揭示。

当前政策影响以及银行信贷面临的风险

房地产行业主要风险点篇（8）

任何投资都有一定的风险，风险与机遇共存已是陈词滥调。对于房地产行业这种高投资、高风险、高收入的“三高”行业，风险更是司空见惯的事情。只要根据市场规律处理问题，风险可以在日常工作中得以控制。如何尽可能减少的风险及其损失，已成为一个非常紧迫的任务。风险管理是提高成本和控制工期精度和质量水平的积极措施，是决定房地产开发项目成功的关键因素。

一、简述房地产开发项目风险的内容

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照规划和设计的要求进行房屋和配套基础设施建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提。房地产开发并不局限于建筑或商品房，同时也包括开发和管理，包括土地开发和房屋开发活动。风险是一个具有不确定性的事件，它具有不确定结果的综合效应，并贯穿始终。它形成的基本原因是人们在理解的发展变化和处理决策等方面存在的问题，如人们的理解能力是有限的、信息本身的滞后性、信息资源的管理和沟通问题等等。一个房地产可能存在多方面的风险，主要包括以下几个方面：

（1）运营风险。运营风险是指由于房地产投资管理的实际操作结果与预期目标发生偏移，而出现的风险。公司投资的内部因素和外部经济环境都可能产生影响。房地产商业模式包括销售、出租和租售三个主要类别，业务涵盖零售零租、零售整租、租售结合、不售零租、不售整租、不租不售自营六个子类。不同的房地产业务的运营模式存在各自的优点和缺点。每个模式整体财产的比例是不同的，有不同的现金流，因此会有面临着不同的市场运营风险。业务操作、管理人才和经验的缺乏以及管理能力的缺乏，也是成为房地产投资风险的影响因素。

（2）市场风险。市场风险是由于房地产市场供给和需求变化给予房地产投资者的风险。房地产供求失衡的风险，主要表现为供过于求导致大量的空缺。二是地产已经完成的结构性矛盾，存在着严重的同质化或不能满足企业的需求。房地产开发过程中，风险来源是多方面的，不同的风险有不同的来源。

（3）政策风险。政策风险是指国家或地方政府相关政策变化造成的可能的损失。房地产投资受到各种政策限制，如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和税收政策等，他们都将对投资回报目标产生巨大的影响。地产投资决策之前，应当综合分析和研究在城市规划、商业网点规划、交通、环境、构建指标，和其他当地法律和法规等风险。政策的严重失败的风险将无法挽救。

二、概述房地产开发项目风险防范的意义

现代大型房地产项目迫切需要加强风险管理，这主要是因为：一是由于风险管理方法的持续改进及其应用，在西方工业国家的成功做法，吸引了很多企业进行风险管理。二是风险管理是以风险预测、识别、评估和科学分析为基础，运用各种各样的对策将风险进行最佳组合。三是风险管理克服了传统限制的单一的处理手段，综合利用各种风险控制措施，并日益完善，将项目防范系数降到最低，争取获取利益最大化。

三、探讨规避房地产开发项目风险的几点措施

首先要做好初步的市场调查，预测市场风险，避免战略和措施失误。早期阶段的发展地产包括经济环境、区域结构和城市发展规划、业务发展规划和政策、区域零售市场、未来的地产供应、现场条件几个方面的内容。通过时间、过程、位置、规模、硬件、布局、性别、竞争和兼容稳定、资源、商圈分析、人口分析和人性等多个参数综合评价的可行性。

其次要根据国家政策和城市总体规划，避免政治风险。开发人员应该关注宏观政策（如工业、土地和税收），进行合理的操作和位置的选择。城市规划巨大影响着房地产开发项目的内容，如位置、区域、大小等。因此要充分做好国家和政府规划决策调整的预测和分析。

再次要加强资本运作，选择合理的现金流模型，防止资本风险。房地产开发成本和运营成本将增加和管理的变更。良好的资本运营和合理的现金流模型，是一个成功的关键。

四、总结

目前，我国和国外风险管理理论和实践有很大的差距。地产开发风险管理是一项具有挑战性的新课题，随着市场经济体制进一步完善，将面临更加严峻的考验。房地产开发风险管理理论还需要进一步的完善，应加强理论在实践中的应用，同时更多的地产风险管理应加强定量研究，使负责人认识到风险管理的重要性，并有意识地在工程实践中应用风险管理技术。

参考文献：

[1]曹岭. 关于商业地产投资风险的几点建议[J]. 经济论丛.

房地产行业主要风险点篇（9）

一、房地产投资面临的主要风险

1．市场风险

市场风险是房地产投资面临的主要风险，我国房地产市场是一个竞争相对充分的市场，各个房地产企业在这一领域展开激烈的竞争，这使得房地产投资面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自于房地产投资项目不被市场接受，产品销售困难，在目前整个房地产市场供求形势出现逆转的情况下，市场风险越来越高。

2．利率风险

房地产行业是一个资本密集型的行业，整个行业的负债率要明显高于其他行业，因此资金成本是房地产投资的主要成本。房地产投资资金中很大一部分来自于借贷，因此利率变化将会给房地产投资带来很大的风险，举例而言，如果利率攀升，将会导致房地产投资资金成本的上升，从而带来财务风险。

3．政策风险

房地产行业是一个受政策影响很大的行业，这些年我国房地产的发展史就是一部调控史，不断出台的房地产调控政策使得房地产行业忽上忽下、忽冷忽热，这些都给房地产投资带来了巨大的风险，举例而言，各级政府普遍采用的限购措施就导致了房地产投资风险的大增。

二、房地产投资风险管理原则

1．统筹兼顾原则

房地产投资风险管理需要遵循统筹兼顾的原则，这是因为房地产投资风险是多元的，对于这些风险需要房地产投资者树立全面风险管理理念，对于各种投资风险要进行统筹兼顾，避免某种风险没有得到有效控制而成为投资失败的导火索。

2．重点应对原则

重点应对是指房地产投资各种风险有大有小，风险发生概率高低不一，风险带来的损失也不尽一致，因此房地产投资风险管理中需要坚持重点应对、有所侧重的原则，将主要精力集中在风险发生概率大、危害大风险领域。

3．不断调整原则

房地产投资风险客观上处于一个不断变化的状态，房地产投资不同阶段，所面临的风险是不同的，风险大小也存在差异性，因此风险管理需要根据风险的变化做到不断调整，确保风险管理措施的实效性。

4．预防为主原则

凡事预则立不预则废，房地产投资风险管理上策在于通过有效措施的采取，降低风险发生的可能性，提前将各种风险消除在萌芽状态，从而避免风险成为投资失败的诱因。这要求房地产投资中要建立起来完善的风险预警机制，及时发现风险，为风险应对措施的制定赢得时间。

三、房地产投资风险管理创新策略

1．风险理念创新

房地产投中风险管理创新中，首先就是理念的创新，风险管理理念层面需要做到与时俱进，不断创新，彻底摒弃落后的风险管理理念。房地产投资者要树立起来预防为主、主动干预、全面管理等理念，在这些理念的指导下，更好的去开展投资风险管理工作，将各种风险控制在可以承受的范围之内。

2．风险预防创新

风险预防是房地产投资风险管理的重要内容，在风险预防的创新方面，关键是要根据投资风险管理的需要，在风险预防措施方面进行改变，除了制定传统的风险预警体系这一手段之外，还可以引入主观预测分析、聘请专业机构进行分析等等手段，这样就能够更全面的把握投资风险变化趋势，从而制定有效的风险应对预案。

3．风险识别创新

在风险的识别创新方面，关键是要提升风险识别能力，引入更加有效的风险识别手段，从而对于各种潜在投资风险进行准确无误的识别。在风险识别方面，需要房地产投资者积极总结经验，大胆进行创新，制定一整套能够及时识别风险的制度、措施，从而及时将风险扼杀在萌芽状态。

4．风险评估创新

对于识别出来的房地产投资风险，需要进行风险大小的评估，毕竟并不是所有的风险都需要进行应对，一些风险应对成本甚至会超出其所带来的收益，因此就没有必要对于这些风险进行干预。风险评估方面需要引入定性与定性相结合的评估模式，在经验判断的基础之上，进行风险的精算，这样才能够更加直观全面的反映出来风险的大小，并根据风险的大小制定合适的应对策略，确保风险管理经济性的提升，力争最小的管理成本投入实现最大的风险管理收益。

5．风险应对创新

在房地产投资风险应对方面，关键是要综合运用好风险分散、转嫁、规避等措施，针对不同的风险采用不用的风险化解策略，从而实现风险的有效控制。举例而言，在风险分散方面，房地产投资可以多方筹资，分散投资风险，在投资风险变化的时候，选择战略投资者来进行风险的转嫁。

房地产行业主要风险点篇（10）

银行对房地产信贷过程

一、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

二、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等，启动项目后着力开发“一期”，在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发“二期”，实现循环开发，值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。规模较大房地产开发企业，一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司，各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金“调剂”使用。在房地产企业启动项目和开发资金中的“自筹资金”有一部分就来源于这类关联企业，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款，所以房地产项目容易出现关联交易风险。建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍，由于建筑安装企业的行业特点和积累有限，因此，它们的代垫款多来自于银行贷款。

三、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务，房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程，我们分析银行可能遇到风险如下：

1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业差异，他既有房地产企业（借款主体）的资质管理，这是保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以政策性风险容易凸显，这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响，海南的房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长，容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。4.道德风险。道德风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面。房地产开发企业的骗贷行为主要有两种：一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程，取得银行巨额贷款后携款走人；二是在房地产销售阶段，房地产企业伪造按揭合同，骗取银行贷款。银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上，信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得“租金”或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上，从而滋生相应的风险。

5.技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如，上海曾发生的购房者利用转按揭设置的漏洞，通过不断自买自卖抬高房价，从中取得巨额价差后放弃房产实现套利，给银行带来很大损失。

6.经济风险。主要是房地产上游行业的风险传导，例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性，其受经济环境的影响因素较多。

7.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策

等其他相关政策的影响。对此，我们在以下分析中揭示。

当前政策影响以及银行信贷面临的风险