家居行业市场分析汇总十篇
家居行业市场分析篇（1）
家居行业因其产品是人们的必需消费品因而成为消费潜力无限的行业;家居零售业也是一个历史悠久的行业，它随着人们的基本生活需要的诞生而诞生，并随着人们生活水平的提高而不断进步。家居行业的迅速崛起，以及人们的需求逐步多元化，家居行业呈现出了令人目不暇接的姿态。中国加入WTO之后，随着世界零售巨头不断涌入中国市场，中国的零售业便面临着残酷的竞争格局。而我国的家居零售业作为世界瞩目的零售业态，竞争已日益加剧。哈佛商学院著名教授迈克尔・波特在80年代提出来的波特五力分析模型中指出，行业竞争中的力量主要有五种来源，包括购买者的议价能力、供应商的议价能力、潜在进入者的威胁、替代品的威胁，以及来自同行业各企业之间的竞争，如下图所示：
<E：＼王芳＼现代营销・学苑版201411＼p125-1.JPG>
图1 波特五力分析模型
那么，根据波特五力分析模型来分析家居零售业的竞争现状，不难发现中国国内的家居零售业的竞争可谓群雄角逐，混战难辨。
一、家居零售市场竞争分析
国内目前的家居零售市场，家居品牌众多，档次各有差异，呈现出多品牌、多档次的角逐。国内的家居零售商将卖场分为高、中、低档三个档次。以成都为例，低端的家居零售卖场如八益家具城、跃进村家居等，这类市场的特点是提供较大面积的展示场所，价格低廉，但没有统一的VI形象，商场定位模糊;中档市场上的竞争者则偏多，如百安居、好百年等品牌，采用大型超市的经营模式，把家居用品作为日常用品来销售;高档的家居零售商如艾美家、BO等，主要以专卖店的形式呈现，产品具有独特的个性，主要针对高端消费群体。而随着消费者收入水平及个性化需求的不断提高，以及国内家居行业的推陈出新、竞争加剧，消费者的选择越来越多，对家居产品的要求将会越来越高，对生存及生活空间的各种条件的重视及审视也会随之不断提高，因此消费者必然将会增加对中高档家居产品的需求量，对个性化的高档家居的期待也会提高。同时，中国二三线城市新兴商圈正在兴起，消费群体具有巨大的消费潜力，因此各大家居经营商也将会开始进军二三线市场，分割新的市场蛋糕，形成新的市场竞争格局。
二、家居供应商的议价能力
随着市场竞争格局的不断变化，家居行业的供应商与零售商之间本就微妙的关系变得更加错综复杂，要在竞争中获得取胜的筹码，两家均会寻求发展壮大，相互制衡。供应商选择自建渠道，与零售商争夺下游渠道资源，形成上下游的攻击，越来越成为行业的趋势，而且供应商的这一选择成本是极低的，他只需要对市场形势进行科学详细的分析便很容易成为零售商最强大的竞争者。因此，来自供应商的竞争力在家居零售业内是比较强的，这也是家居零售商们在逐渐开始控制和预防的一个主要力量。
三、家居消费者的议价能力
企业客户和家庭客户是家居产品行业的两大主要消费者市场。业内把包括政府、大型企业等在内的集团消费者称为B2B客户，把家庭及一般个人消费者称为B2C客户。信息的开放性使得两大消费者市场获取信息的渠道都很广泛。而消费者的信息获取能力在网络的迅速发达、电子商务的成长成熟下更是达到了令人不得不害怕的地步。家居产品作为大宗购买的产品，消费者自然要经过多重信息比对的前提下才会作出购买决策，因此，家居消费者的议价能力比过去有着信息上的优势。
四、潜在的家居新进入者的竞争力
国内的家居零售业，随着市场的开放程度不断加大，潜在的家居新进入者，主要包含家居产业链条上的相关行业，如家居产品供应链上游或下游的一些供应厂商，由于在该行业的生存时间较久，对该行业的运作模式等都比较熟悉，因而可能利用行业资源优势，通过一体化战略进入到家居零售行业，这是目前家居零售业里最为常见的潜在进入者，由于其保有家居产业链条上的上下游资源优势，因此这类潜在进入者的竞争力也不可小觑。
五、家居替代品的竞争力
随着新技术的发展，业内前沿新材料的应用，以及行业的竞争变化，消费者的个性需求等，使得家居产品行业中出现了一些替代品，如一体式壁柜设计、整体厨房概念、定制家居等。但是，由于家居行业的产品是人们的基础生活用品，短时间之内替代性还不太强，替代产品的竞争对家居用品零售企业的影响还不会太大。
六、成都市场家居卖场格局
成都的家居卖场在经历了10余年的高速发展之后，到2014年，强大的市场潜力，已经吸引了众多的外来品牌甚至是国内外高端家居品牌竞相来到成都，掀起了一场家居卖场之间的割据混战，成都家居卖场竞争格局面临着激烈的重新洗牌。首先，成都家居卖场拥有越来越多的5万平方米以上的大型卖场，如老牌的八益家具城、太平洋家私等，数量上呈现追赶一线城市之势;其次，中小型的家居卖场则抢滩全城布点，迅速拓展卖场数，纷纷开始转向连锁经营，抢占成都市场份额的同时，也积极向二线城市进军，如青田家私、博美装饰城等;第三，外来品牌及新兴的家居卖场也开始将触角伸进成都市场，形成一股强大的竞争力量，将成都的家居卖场竞争格局推向了更为复杂和激烈的境地，如富力美居天下的强势入驻、九峰国际家居落脚红牌楼以及全国家居连锁巨头、号称“超五星家居”的居然之家也在2011年9月高调亮相成都，一时之间，成都家居卖场新颜不断，且都来势汹汹;最后，作为资历最老的一批成都家居卖场也不甘落后，纷纷开始进行店铺扩张并升级，为新一轮更为激烈的竞争布点布局，如红星美凯龙、圣地亚家居、富森美家居纷纷开始扩张，开发二线市场，无一不是在为适应新的市场格局而不断突破自己。可以说，现阶段的成都家居卖场竞争格局可谓群雄割据，行业呈现新的整合洗牌趋势。
参考文献：
[1]迈克尔・波特.竞争优势[M].北京：华夏出版社，2003
[2]迈克尔・利维，巴顿・韦茨.零售学精要[M].北京：机械工业出版社，2009
家居行业市场分析篇（2）
调查选点本案例选取符合上海近郊典型发展特征的苹庄地区为研究地域。苹庄地区于上世纪90年代开始开发至今,发展己较为成熟,选择该区域便于开展郊区化发展的动态研究。地区距离市级商业中心人民广场约为16公里,距离市级商业副中心徐家汇约10公里,与商业中心由轨道交通1号线相连,位于城市商业中心的有效服务范围内(图1。苹庄地区内部商业设施较完善,其中近郊地区商业中心一百盛位于地铁站南侧,中心内设施种类丰富,周边社区商业设施发展成熟,包括各大卖场、地铁站商业及各类沿街商业。总体来看,调查地区郊区化发展成熟,区位适中,周边商业设施等级分布明显,选择该地域作为研究对象,可全面、真实地从时间维度上揭示郊区居民对设施使用的选择变化。调查点选取与调查内容为保证样本可覆盖苹庄发展过程的时间序列完整性,调查选择3类不同时期开发的小区,见图2。在问卷发放过程中,由于早期开发的小区的调查样本包括了早期郊区化居民和近期郊区化居民,而新开发的小区的调查样本仅有新居民,因此前者的问卷发放量要略多于后者,以保证居民在时间上的大体据均衡。本次问卷除了调查居民的社会经济特征,各商业中心的使用频率、消费额,各类商品的设施选择场所、出行时间等现状使用情况以外,还要求被调查居民对10年前这一时间点的购物情况进行回忆并完成问卷,从而获得历史数据以揭示郊区化的变化J清况。样本基本属性分析在总共5外个调查样本中,男女性别比为1:1.09。年龄上,以30一50岁年龄段为主(40.43cy0,其次是20一30岁(19.18cy0和50一60岁(巧.21cy0。家庭结构中以三口之家为主(54.29%,其次是两人家庭(21.79cy0和单身家庭为(4.21%。从经济状况来看,家庭月收入以5000元以下为主,占有效样本量55.63%,5000一10000元月收入家庭占24.54cy0,10000元以上占16.3%。上海市2010年平均工资水平为2033元,按照家庭人数平均2.5人估算可以发现,抽样群体收入水平属于上海市平均水平。职业状况来看,主要以公司职员为主,占有效样本40.52cy0,其次为工人,比例为24.35%。从上下班出行来看居民主要使用公共交通,其中使用地铁比例最高(34.54cy0,其次为公交车(21.61%。工作地分布来看,调查区域中有大部分职住分离人群,市区工作居民样本比例将近一半(45.01%。从通勤时间来看,超过30分钟的出行比例最高(78cy0,从上海市平均通勤时间(32分钟来看,调查群体工作地离居住地平均较远。从该地域居住时间来看,居民的平均居住时间为10.5年,居住10年以下样本数为247个,占总样本44.19%,居住十年以上居民样本数为348个,占总样本量55.81cy0,样本基本符合时间跨度的均衡性。总体来看,调查样本以工薪阶层的中青年居民为主,具有独立的消费能力。职住分离比例较高,主要使用公共交通通勤,符合上海郊区居民的典型特征,且居住时间平均超过10年,符合研究时间维度的典型性。
商业设施使用变动分析
家居行业市场分析篇（3）
1943年英格瓦尔・坎姆普瑞德由文具邮购业务开始了宜家的发展路程，在仅仅60年的时间里，宜家就已经发展到在全球共有180家连锁商店，分布在42个国家，雇佣了7万多名员工。回顾宜家发展的辉煌历程，它是凭借何种力量，披荆斩棘从行业竞争中脱颖而出的呢？它又是如何实现卓越的跨国经营，蜚声全球的呢？
一、行业竞争分析模型――波特五力分析
哈佛商学院的迈克尔.波特运用经济学的理论和方法分析行业竞争强度与企业盈利水平之间的关系，提出了行业竞争结构分析的5种力量的模型，指出影响企业盈利水平和行业竞争结构的因素主要有：现有竞争对手之间的竞争；替代产品的威胁；潜在进入者的威胁；供应商讨价还价的能力；购买者讨价还价的能力(见图)。
二、家居行业竞争结构分析
1.市场竞争分析：多品牌、多档次混战。中国的家居用品销售商，综合考虑价格、产品设计、营销策略等多种因素可以分为高、中、低档三个层次。低端的销售商代表有金海马、春申江等。这类商场的特点是提供大面积的展示场所，价格低廉，但没有统一形象，商场定位模糊。
在中档市场中则云集了大量有实力的竞争者，如B&Q、OBI、吉盛伟邦等。他们的经营模式各不相同。以B&Q、OBI、好美家、HOMEDOPOT等为一类，采用大型超市的经营方式，把家居用品作为日常用品来销售。另一类以吉盛伟邦为代表，先建成家居用品的商场，然后把场地出租给厂商经营，形成房地产与零售两业复合。
走高档路线的有BO（北欧风情）、达芬奇等，其多以专卖店的形式出现，产品表现出强烈的个性特征。尤其是北欧风情，其产品线和设计风格和宜家一脉相承，但BO主打的是高收入人群。
2.家居行业的替代品。随着新技术的发展，一些新兴材料的运用，以及行业的逐渐变化，使得替代产品出现。比如一体式壁柜设计，整体厨房概念等。但是，由于家居行业的产品与人们的生活息息相关，替代产品的竞争对家居用品销售企业的影响不会很大。
3.潜在进入者。对于潜在进入者，主要是一些国际上相关行业，比如生存在家居产品供应链上游和下游的一些生产厂商由于对该行业比较了解，因而考虑通过一体化战略进入家居零售行业。
4.供应商的力量。家居用品行业的供应商和零售商之间的关系是随着时间而变化的，两者的强弱地位不是一成不变的，当供应商分析与了解了市场的状况时，就会切断对零售商的供应，而自己开拓渠道跻身进入销售行业。
5.购买者的力量。在家居产品行业通常把消费者市场主要区分为两种：B2B客户，以及B2C客户。B2B客户主要包括政府、大型企业等；B2C客户通常区分为家庭用户，以及一般消费者。这两类消费者都有各自了解消息的渠道。
三、宜家在行业内的竞争对策分析
1.同业竞争――特色取胜。宜家赖以起家的促销绝活――邮寄产品目录手册是其广告宣传的“杀手锏”。宜家将其大部分产品的详细信息公布在目录册上，并提供一些家居用品的购买建议。这对于大众消费来说，远比铺天盖地的广告更加有效。同时，宜家还在卖场中为每件商品制定“导购信息”，有关产品的价格、功能、使用规则、购买程序等几乎所有的信息都一应俱全。
2.规避市场抢夺――品牌控制。对于绝大多数产品之间的竞争而言，品牌依旧是主流影响力。因此，宜家在创建初期，就对其产品进行精准的定位，“老百姓买得起的家居用品”，并为这一理念而努力，追求独特的设计风格，不断提高产品质量，营造产品特色，让“宜家”这一品牌覆盖全球。所以对于宜家而言，绝不会存在所谓的“上游制造商”的压力，也没有任何一家制造商能对它进行所谓的“分销链管理”。
3.与顾客合作――体验营销。宜家的产品采用平板式设计，顾客可以方便地将其运送回家并独立进行组装，让顾客可以随意适用。顾客不仅可以“学习自己动手”，还可以拥有DIY（Do It You Yourself）的乐趣。宜家商店还规划了婴儿换衣房、儿童娱乐区域和餐厅。这些无一不让顾客深深体验着宜家购物的美妙过程。
四、宜家启示中国家居企业
宜家在国际市场的成功拓展,为中国家居零售业带来很大的启发:
1.强化自身。首先要为自己找到准确的位置，加快“品牌”的建立和企业技术进步的步伐。并通过形象宣传、服务保证的系列手段来保证品牌的支撑与发展。其次要不断提高产品质量与服务质量维护“好品牌”的形象。
2.以顾客为导向。本土零售企业，应当深入揣摩顾客的心理，根据顾客的需要进行生产销售，争取最大限度地为顾客创造价值。
3.塑造特色优势。学习宜家将设计师、供应商、制造商整合为系统中的一分子，在产品设计、制造和分销风方面创建品牌、降低成本、提高效率、形成特色。
家居行业市场分析篇（4）
1引言
南通市对区域内2017年上半年的居民收入与消费状况进行了统计分析，结果显示，仅农村地区的人均可支配收入为10405元，相较去年同期增长约837元，增比为8.7%，相较于去年同期增幅回落约0.2%，南通市整体的消费结构变化与之相差不大。在国家整体的发展政策当中，江苏沿海开发地区以及长江三角洲地区的一体化战略发展，对国家整体的经济发展具有重要意义。相应的，南通市由于其特殊的地理位置与经济发展历史，对促进区域发展战略的执行与实现具有重要意义。
2居民消费结构对经济增长的影响分析
2.1居民消费结构变化特点
在社会生产当中，消费是经济循环过程中的重要环节，对拉动经济增长具有不可忽视的作用。而在市场经济当中，社会经济的增长，不仅会受到生产供给的影响，同样也会受到有效需求的影响，需求决定社会生产规模、生产与发展方向、发展范围等，若无法保证社会需求的持续稳定，则会进一步影响产业发展前途受到制约。在社会需求方面，消费需求、投资需求以及净出口需求的综合作用能够带动经济增长，通过国内外的发展经验总结，能够明确消费需求在全国生产总值当中的占比往往会超过60%，由此可以得出居民消费对经济增长具有重要作用。
（1）从消费角度进行分析，自改革开放以来，我国整体的居民消费总额都处于逐年递增的发展趋势。近年来，在政府相关宏观调控政策的促进下，南通市的居民消费生活水平在不断增加，据南通市统计局的统计结果显示，2016年，全体居民的人均可支配收入达到30084元，与2015年相比增长9.1%，其中农村居民的人均可支配收入，同比增长8.5%，达18741元，而城镇居民的人均可支配收入达到39247元，同比增长8.1%；相应的全体居民人均消费支出为19827元，相比2015年增长约8.0%，而农村人均消费支出增比为11.5%，远远高于城镇居民消费支出增长的6.5%。近几年，南通市整体的居民消费支出总量依旧呈现为上升趋势，但通过数据分析，能够发现，农村消费支出与城镇消费支出金额方面还存在较大差距，进而影响城市居民整体的消费需求不足，对拉动城市经济增长造成了一定的制约作用。
（2）以消费所占GDP比重的角度进行分析。通过与发达国家的消费需求进行比较能够发现，我国现阶段的居民消费率较低，而投资率偏高。最终消费占GDP总额的比重被称为消费率，能够表明国民生产总值的支出有多少用于政府消费以及居民消费。就南通市来说，城市最终消费支出中，政府消费率一直处于平稳状态，其波动范围约为2%，由此能够明确，居民消费支出是消费率上升关键。通过居民消费率能够对居民消费支出水平进行有效衡量，相比于发达国家，如美国与英国，其国家总消费支出在国内生产总值当中的比重均超出80%，相比之下，我国居民消费率仅为60%左右，表明居民整体消费结构增长较慢，影响国家经济的整体增长。
2.2居民消费结构影响经济增长的形式
（1）产品结构传导。在新的发展时期，产品结构的变化逐渐加快，在一定程度上会影响消费结构的变化，进而会影响经济发展水平。以南通市为例，在居民收入普遍处于中下游水平的情况下，农产品的消费占比较高。通过对消费市场的观察与分析，能够明确居民消费产品类型主要包括农产品、工业消费品以及服务消费品，相应的产业结构则为农业、工业以及服务业。因此，产品结构的调整会进一步影响产业结构与消费结构的转移与升级。在消费需求的角度，增加居民的人均收入，将会影响消费市场整体需求的变化，通过产品结构需求的变化，还能进一步刺激科技创新，推动基础创新。
（2）产业结构传导。消费结构的升级能够借助产业结构的升级促进经济发展。消费结构的升级作用于产业结构，利用两者的高度密切关系，通过协调作用推动整体经济水平的提升。产业结构在城市规划当中具有重要意义，能够决定生产的方向与内容，在某种程度上来看，优化产业结构，也是促进消费结构升级的重要途径。消费结构的优化升级作用于生产资料，依据消费市场的产品需求制定生产方案，达到优化生产结构的效果，对促进生产与经营利益的提升具有重要作用。在经济运转的角度来看，在国内整体经济市场的转变下，买方市场的作用越来越明显，消费影响也越来越突出，产业结构的转变需要消费结构升级过程中所产生的推动力量。整体经济的迅速发展，进一步推动了产业结构的转变，而转变产业结构基于的是居民的人均可支配收入，将其作用于消费结构，即能够利用消费结构的升级不断推动产业结构不断向更高的级别发展，在促使产业结构能够适用于社会发展，保证整体经济的快速发展。
3居民消费结构升级影响经济增长的实证分析
3.1居民消费结构促进经济增长的定性分析
（1）居民消费结构定性分析。自改革开放以来，我国居民消费结构一直处于不断升级的状态。改革开放初期，居民消费方向多以饮食及住房为主。发展至今，用车、娱乐以及服务性消费，逐渐成了居民收入分配的主要流向。“十三五”规划提出后，中国迎来了第三次居民消费结构的升级，精神消费在居民消费中所占的比例显著提升。以南通地区为例，调查结果显示，2014年，我国南通地区农村居民衣着、食品、居住及出行消费比例，分别为7.1%、27.8%、20.0%及13.1%。娱乐及服务性消费占据比例仅为8.8%。城市居民衣食住行等基本生活消费比例与农村居民类似，娱乐及服务性消费占总消费比例为10.4%，较农村居民消费相比，比例偏高。判断与城市地区基础设施完善、居民收入偏高存在联系。发展至2016年，农村及城镇居民各项消费比例均得到了一定程度的提升，以娱乐与服务性消费比例提升程度最为明显。表明，我国居民的消费结构，正面临着从生存性消费到发展性消费，再到物质性消费与服务性消费的转变。
（2）消费结构与经济增长定性分析。居民消费结构的变化，与产业结构的升级，以及经济的增长存在显著的联系。改革开放初期，百废待兴，社会经济发展及人均GDP较低，居民生活质量差。在此环境下，恩格尔系数通常会呈现出高增长的状态。随着产业结构的升级与改革，服务业脱颖而出，成了与工业及农业并驾齐驱的，促进国家经济增长的主要支柱。服务业的繁荣，为居民就业问题的解决提供了广阔的空间和更多的机会，居民收入明显增加。部分高收入家庭，饮食消费占据总收入的比例降低，恩格尔系数降低，居民生活质量显著提高，居民在服务业以及娱乐行业中所投入的收入比例越来越大，消费结构明显改变。以南通地区为例，2014年，南通地区GDP总值为5653亿元。至2016年末，南通地区GDP总值已达6768亿元。结合该地区居民消费结构的变化趋势可以看出，居民消费结构与经济增长之间相互影响相互制约。经济的增长可加速居民消费结构的升级。反之，当居民收入流向服务与娱乐行业中比例增加时，经济同样会随之增长。
3.2居民消费结构促进经济增长的定量分析
以我国江苏南通地区为例，采用面板数据分析模型，对居民消费结构在促进经济增长方面的效果进行了定量分析：
（1）数据的选取。本课题选取我国江苏南通地区2010~2016年GDP总值作为主要分析数据（图1），对居民消费结构对经济增长的影响进行了定量分析。课题所选数据，均来自我国统计年鉴。共选取指标如下：一为消费的服务项目与工业品的支出比例。
（2）模型的建立。本课题所选模型以面板数据分析模型为主，分析流程如下：首先，判断变量间是否存在长期的稳定关系。其次，根据江苏南通地区2010年~2016年GDP总值的变化情况，进行协整检验，并采用面板数据分析模型分析各GDP数据。最后，采用回归计量分析方法，分析居民消费结构升级与区域经济增长之间的关系。分析结果显示：第一，变量1ADF检验值为15.6，p=0.01。变量2ADF检验值为14.3，p=0.02。对比显示，变量之间存在长期的稳定关系。第二，协整检验结果提示，T统计量为-2.43，p=0.00。第三，回归计量分析结果提示，居民消费结构升级与区域经济增长之间正相关。3.3定量分析结论通过对定量分析结果的观察发现：第一，居民消费的服务项目与工业品支出比例，是反映居民消费结构的主要指标。服务项目所占比例越大，居民消费结构越倾向于服务性消费，升级效果越明显。第二，居民消费结构的转变，可促进产业结构发生转变，进而影响区域的GDP水平，引导区域经济的发展方向。简单地讲，但居民消费结构由生存性消费转变为服务性消费时，服务业在各产业中所占比例会随之提高，经济增长速度随之加快。
4增强居民消费结构升级拉动经济增长的建议
居民消费结构升级对经济增长的重要拉动作用，并能够保持长期均衡的关系。因此，采取长期稳定的政策，促进居民消费结构升级，能够进一步维持经济持续增长，推动我国整体经济的健康发展。基于南通市的居民消费与经济发展水平，扩大城市居民的整体消费需求可通过以下几个方面推动政策制定与执行。
4.1促进居民整体收入水平
城市居民的消费需求量直接受到居民实际购买力的影响，所以在促进居民消费需求扩张的过程中，应考虑居民实际购买力在其中的支撑作用。通过分析能够得出，实现城市居民消费需求的有效扩张，需要提升城市居民的实际购买力，相应的，需要解决城市居民收入与价格水平对其造成的影响作用。城镇与农村的居民收入水平存在较大差距，进而影响整体居民的实际购买力提升难度较大，针对这一发展状况，需要加大政策扶持力度，推动农村地区的整体发展，近而推动城市整体居民收入水平的提升。促进居民整体收入水平的提升，在这一过程中，还要重视缩小居民之间的收入差距。分析我国整体的产业结构以及人口分布与就业状况，能够了解到我国低收入阶层的人数总量占总人口数的70%左右，严重影响城市及国家整体消费结构的进一步升级优化，对经济增长带来了极大的制约作用。因此，在优化居民消费结构的过程中，需要重点调整收入分配结构，通过保证收入分配的公平性与公正性，增强其消费支付能力。只有上绝大多数的低收入群体的消费需求与实际支付能力得到扩张，才能进一步推动经济增长的全面实现。除此之外，价格因素对居民消费拉动经济增长的影响作用也很大。价格的不规则浮动，会影响居民消费欲望呈现不稳定的形式，所以要对价格的波动状况进行有效控制。一方面可适当加强价格监测预警分析，另一方面则要对市场价格进行严格监管，对价格欺诈、压级压价等不正当的经营竞争行为进行严肃处理，营造一个良好的消费环境，规范消费市场秩序，从而引导城市居民的正确消费观念。
4.2完善社会保障体系
社会保障体系的完善程度与社会保障的投资力度之间具有十分密切的联系，其中改善社会保障基金筹划当中存在的问题，对社会主义保障制度的全面改革具有重要意义；相应的，在改革执行过程中，始终保持改革内容的透明度，尽早完善教育、医疗、教育、保险等居民基础消费方面的措施，在公众监督下，最大程度上促进改革制度化、具体化以及规范化。完善社会保障体系，首先需要构建具有实际应用价值的社会保障制度。现阶段，无论是居民消费结构还是城市产业结构都处于大调整时期，这就要求社会保障体系要尽快达到发展需求水平，如此才能进一步推动社会产业结构的整体优化升级，进一步才能实现推动经济增长的发展目标。目前，我国已经正式步入人口老龄化的特殊发展时期，因此，需要重点完善针对老年人的社会保障工作，进而调整城市居民的消费心理预期，以达到优化消费结构的效果，进一步推动城市经济的增长。另外，城市居民的收入水平优化也同样与社会保障体系有着密切的关系，在劳动力市场的培育过程中，应将职业介绍作为就业服务的重要手段，控制劳务输出呈现为有计划、有组织的输出形式；通过扩大就业渠道，推动农村剩余劳动力走出来，平衡城镇与农村地区的发展矛盾与就业矛盾，进而促进经济增长。
4.3创新消费热点
随着经济水平的不断提升，城市居民的消费特征发生了很大的转变，个性化消费与高品质消费的需求量越来越大，主要表现为对文化娱乐、旅游以及保险金融的消费需求不断增加，就现阶段的发展前景预测，此类消费需求在一段时间内都会保持在较高位置。为满足这类消费需求，需要通过以下几种方式创新消费热点：首先，基于当前的消费供给产业与体系等，调整其滞后性，以适应消费结构升级为调整方向和趋势，充分利用先进技术与宏观调控政策等，不断提高产品质量与服务质量。其次，在优化居民消费结构的过程中，应保证与投资结构之间的发展协调，对于热门的投资行业，如房地产、汽车、互联网以及旅游等方面，通过对其投资结构进行调整，将当前的投资重点调整为与民生相关的领域当中，进而实现对居民收入分配的有效调整。最后，增加居民收入有利于提升居民整体消费水平，具体手段包括提升居民的工资水准、降低税收标准等。从消费的角度考虑消费热点，可总结新时期居民的消费习惯，重点从节假日消费市场入手，推动各类商品的销售，并有效提升消费服务体验。在商品销售前期，组织大量的宣传活动，充分发挥城市自身所具有的资源优势，推出特色优惠活动等。以南通市为例，住房领域依旧是城市居民的消费热点，针对消费结构问题，可适当组织和推动与房地产相关行业的协调发展，提供建筑、装修以及家居装饰等一条龙式的服务方案；而在汽车行业，则可通过优化城市道路网络、停车服务等方面，推动智慧交通的全面实现，进而促进汽车与二手车消费。在新经济形势下，消费结构的升级影响新型消费方式的不断推广。在互联网技术的推动下，网络购物已经普及到千家万户，随着网络业务的不断扩展，影响了手机支付的消费模式逐渐被居民所认可，并在生活消费过程中广泛应用。在网络购物与手机支付的推动下，居民的消费观念也相应发生了极大的变化，同时也进一步推动了电信产品与通信行业的整体发展，同时也推动了相关消费结构的优化，相应的信息消费技术得到了充分的发展与进步。随着居民消费模式的整体转变，传统行业逐渐与互联网技术进行结合，需要充分借鉴先进的发展经验，以尽快适应当前的消费模式。
4.4构建和谐消费环境
消费环境是影响居民消费欲望与消费情绪的重要因素，同时也是维护居民合法权益的重要途径，针对现阶段消费市场过于混乱等问题，可采取多种手段对其进行有效整顿，进而消除居民在消费过程中对产品质量与产品价格的忧虑心理，促进区域内居民的整体消费率。构建和谐的消费环境，首先要充分考虑居民的日常消费观念、消费习惯以及消费偏好，制定有针对性的构建方案，强化市场监督与市场管理，进一步有效调整社会整体的消费环境。在净化消费环境的过程中，监督是重要的整顿手段，其中，通过新闻舆论监督、行政执法监督以及社会群众监督等多种形式的综合运用，能够有效处理消费市场上价格欺诈、产品作假以及信用失效等违法、违规行为，形成完善的市场监督体系，能够在更大程度上保证居民的消费权益。除此之外，在消费市场的运行过程中，市场秩序需要得到硬性制度的有效控制，在法律与行业规范等的约束下，能够进一步净化消费市场，从根本上剔除市场当中商业欺诈、骗税逃税等行为。通过对消费市场上的不良行为进行严厉打击，能够为消费者构建一个健康良好的消费环境，从而引导居民乐于消费、主动消费，维护居民放心消费。以此为发展目标，相关政府部门也需要专门建立职能监督部门，在工商管理部门等的配合下，对虚假广告、欺骗销售等不良市场现象进行严厉惩处，并适当设立赔偿标准，维护居民的消费权益。
5结语
综上所述，以南通市为例对居民消费结构升级对经济增长的影响进行研究，有利于提升城市以及国家的整体经济水平。通过相关分析，能够进一步明确居民消费结构升级对经济增长的推动作用，充分利用相关推动策略，为居民营造一个健康的消费环境，进而转变居民的消费观念，促进居民的消费意愿，以达到以消费结构升级推动经济增长的发展效果。
参考文献
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[4]凌炼.消费金融对我国城镇居民消费行为的影响研究[D].湖南大学,2016.
家居行业市场分析篇（5）
从业态情况看，得益于快速消费品的刚性需求，食品零售企业保持稳定增长，并以55家入围数构成“连锁百强”的主体，其中以家乐福、大润发、沃尔玛为代表的13家外资企业的市场领先优势进一步凸显；百货企业面临下半年经济回落、市场不振的压力，通过加大促销力度、及时调整商品结构等措施，依然保持了较好的业绩，以10%的门店增幅带来21%的销售增长；家电、家居建材连锁企业面临的市场环境更为严峻，家电企业2008年销售增幅和店铺增幅分别为7.1%和10.8%，家居建材企业分别为8.7%和14.1%，销售增长明显低于店铺增长。从区域分布看，二、三线城市的销售增幅快于一线城市的情况较为普遍；有15家百强企业的销售增幅超过30%，其中8家总部在二、三线城市，另有5家为海外品牌。
近几十年来，发达国家连锁经营的迅速发展，一个重要的方面是得益于计算机技术和通讯技术的发展，得益于条形码的开发和应用，得益于销售时点系统、电子转账作业系统、电子订货系统和物流配送系统等的发展。日本的连锁店在总部(本部)与各连锁分店、物流配送中心之间都实现了计算机网络化，使庞大的连锁店网络得以高效运作等等，可以断言，随着科学技术的进步，连锁经营手段将更趋现代化和电子化。
连锁经营竞争将表现为：集约式的价值竞争取代粗放式的价格竞争，开放式竞争将进一步取代封闭式竞争，流通领域提供商品和营销技术服务将在相互依赖中产生，国内流通竞争将进一步体现出全球性的有形与无形资产的多种竞争要素有机结合起来的公开式竞争；信息武装下的专业化连锁企业竞争将取代传统式综合化竞争。商业街的建设、改造将成为大城市增强城市竞争力、走向国际化的举措之一，受到地方政府的重视。商业街将出现共同投资、共同建设、共同管理、共同采购的现象。布局合理、网点多的商业街将成为网络经济发展的最佳选择对象，进而引入连锁经营管理的理念。在零售业态竞争发展中，以经营鲜活商品、食品等为主的中型超级市场、便利店，将伴随消费者需求的改变，成为提高消费者生活质量的购物好去处，并进一步与大型综合超市和部分餐饮业形成竞争态势。
另外，各种商品的大型专业店将呈现更大的发展，并与百货店形成既竞争又介入的关系。连锁经营企业强强联合，跨区域、跨省间的合并、兼并等将不断出现，我国将出现真正意义上的全国性内资连锁大企业，并与外资合资企业形成更加明显的对抗局面。
本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、中国连锁经营协会、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息以及国内连锁经营发展的大量数据和资料，结合对连锁经营企业和研究单位的实地调查走访，对连锁经营模式的发展规律、国内外连锁经营的发展情况、发展前景作了详尽的分析说明。连锁经营模式在零售、餐饮和服务三个行业的具体应用部分是本报告的重点之一，其中，零售行业是连锁经营应用最为成熟的行业，餐饮业特许经营的发展也不可小视，服务业的连锁经营作为连锁经营最新的拓展领域，发展势头十分强劲。本报告结合了我国连锁经营、零售商业方面的政策，并对国家连锁经营模式发展的未来趋势进行研判，是连锁企业和研究单位准确了解目前连锁经营发展动态，把握定位和发展方向的重要参考资料，将对我国各类连锁企业构建竞争力，克服经营风险起到重要的指导作用。
目录
第一部分行业发展现状
第一章中国零售业发展概述
第一节中国零售业发展概况
一、零售业态定义
二、零售业态分类和基本特点
三、中国零售业市场规模
第二节我国商业零售业发展分析
一、2009年上半年零售行业发展态势
二、2008-2009年中国零售业发展态势
三、我国商业零售业发展存在问题
四、我国商业零售业发展策略
第三节零售业市场竞争分析
一、中国零售民企竞争发展状况
二、本土零售企业优劣势分析
三、中国零售业竞争格局
四、2009年中国区域零售业竞争格局
五、我国零售业竞争战略
第四节零售业发展趋势分析
一、零售业公司品牌化趋势
二、零售业发展趋势分析
三、零售业发展趋向分析
第二章中国连锁经营发展分析
第一节中国连锁经营发展概况
一、连锁经营定义
二、连锁经营发展历程
三、连锁经营特点
四、连锁经营条件分析
五、连锁经营分类
第二节中国连锁经营分析
一、连锁经营困惑分析
二、创业者加盟连锁困惑分析
三、中国连锁经营沿革情况
四、连锁经营市场机会分析
五、连锁经营基本内容
六、连锁经营“四化”管理
七、连锁经营特征
八、连锁经营条件
九、中国连锁经营现状
十、2009年中国连锁业发展趋向
第三节中国连锁经营人才策略分析
一、连锁经营人才状况分析
二、连锁企业人才流失原因分析
三、连锁企业人才战略
第三章连锁经营行业运行情况分析
第一节2009年行业发展分析
一、2009年连锁行业总量扩张速率分析
二、2009年连锁行业结构变化和特点分析
第二节2009年连锁行业发展分析
一、2009年行业总量变化及速率预测分析
二、行业结构变化趋势
第三节中国商业连锁经营中存在的问题及对策
一、中国商业连锁经营中存在的问题
二、中国商业连锁经营的对策和措施
第四节中国限额以上连锁零售业基本情况
一、基本情况
二、按业态情况分析
三、按登记注册类型分析
四、各地区状况分析
五、中国限额以上连锁零售业集团(企业)状况
第四章连锁超经营业态发展分析
第一节连锁超市经营业发展分析
一、2008-2009年行业发展现状
二、2008-2009年行业竞争格局
三、2008-2009年行业市场规模
四、2009-2012年行业发展趋势
第二节连锁百货业发展分析
一、2008-2009年行业发展现状
二、2008-2009年行业竞争格局
三、2008-2009年行业市场规模
四、2009-2012年行业发展趋势
第三节家电业的连锁经营市场分析
一、2008-2009年行业发展现状
二、2008-2009年行业竞争格局
三、2008-2009年行业市场规模
四、2009-2012年行业发展趋势
第四节餐饮业的连锁经营市场分析
一、2008-2009年行业发展现状
二、2008-2009年行业竞争格局
三、2008-2009年行业市场规模
四、2009-2012年行业发展趋势
第五节医药的连锁经营市场分析
一、2008-2009年行业发展现状
二、2008-2009年行业竞争格局
三、2008-2009年行业市场规模
四、2009-2012年行业发展趋势
第六节图书零售连锁经营分析
一、2008-2009年行业发展现状
二、2008-2009年行业竞争格局
三、2008-2009年行业市场规模
四、2009-2012年行业发展趋势
第七节美容化妆品连锁经营
一、2008-2009年行业发展现状
二、2008-2009年行业竞争格局
三、2008-2009年行业市场规模
四、2009-2012年行业发展趋势
第八节建材连锁经营分析
一、2008-2009年行业发展现状
二、2008-2009年行业竞争格局
三、2008-2009年行业市场规模
四、2009-2012年行业发展趋势
第九节酒店连锁经营发展分析
一、2008-2009年行业发展现状
二、2008-2009年行业竞争格局
三、2008-2009年行业市场规模
四、2009-2012年行业发展趋势
第二部分行业竞争格局
第五章连锁经营行业竞争分析
第一节国外连锁经营在华竞争状况
一、国外连锁经营在华发展问题
二、国外连锁经营在华发展状况
三、本土与国外连锁经营竞争状况
第二节中国连锁经营产业竞争环境分析
一、目前市场上的参与者之间的竞争
二、有威胁的替代行业现状
三、具有进入可能性或进入中的新参与者
四、上游供应商、参与者与下游客户的关系
第三节2008-2009年中国连锁经营行业竞争分析及预测
一、2008年连锁经营市场竞争情况分析
二、2009年连锁经营市场竞争形势分析
三、2008-2009年集中度分析及预测
四、2008-2009年SWOT分析及预测
五、2008-2009年进入退出状况分析及预测
六、2008-2009年生命周期分析及预测
第六章连锁经营企业竞争策略分析
第一节连锁经营市场竞争策略分析
一、2009年连锁经营市场增长潜力分析
二、2009年连锁经营主要潜力项目分析
三、现有连锁经营竞争策略分析
四、连锁经营潜力项目竞争策略选择
五、典型企业项目竞争策略分析
第二节连锁经营企业竞争策略分析
一、金融危机对连锁经营行业竞争格局的影响
二、金融危机后连锁经营行业竞争格局的变化
三、2009-2012年我国连锁经营市场竞争趋势
四、2009-2012年连锁经营行业竞争格局展望
五、2009-2012年连锁经营行业竞争策略分析
六、2009-2012年连锁经营企业竞争策略分析
第七章重点连锁经营企业分析
第一节超市连锁主要竞争企业
一、北京华联综合超市股份有限公司
二、华润集团—华润创业有限公司
三、家世界
第二节百货业连锁主要竞争企业
一、上海百联集团股份有限公司
二、北京王府井百货(集团)股份有限公司
三、百盛商业集团有限公司
第三节家电连锁业主要竞争企业
一、国美电器控股有限公司
二、苏宁电器
第四节餐饮连锁主要竞争企业
一、内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司
二、上海锦江国际酒店发展股份有限公司
第五节医药连锁主要竞争企业
一、深圳海王星辰医药有限公司
二、北京金象大药房医药连锁有限公司
第三部分行业前景预测
第八章连锁经营行业发展趋势预测
第一节连锁经营行业前景分析
一、未来连锁经营的发展趋势展望
二、中国连锁经营未来发展前景广阔
三、2009年我国连锁经营产业发展趋势
四、2009年中国连锁经营市场发展预测
五、2009-2012年连锁经营发展方向探讨
六、2008-2011年连锁经营市场规模预测
第二节2009-2012年连锁经营市场趋势分析
一、2008-2009年连锁经营市场趋势总结
二、2009-2012年连锁经营发展趋势分析
三、2009-2012年连锁经营市场发展空间
四、2009-2012年连锁经营产业政策趋向
五、2009-2012年连锁经营价格走势分析
第三节2009-2012年连锁经营市场预测
一、2009-2012年连锁经营市场结构预测
二、2009-2012年连锁经营市场需求前景
三、2009-2012年连锁经营市场价格预测
四、2009-2012年连锁经营行业集中度预测
第四部分投资战略研究
第九章连锁经营行业投资现状分析
第一节2008年连锁经营行业投资情况分析
一、2008年总体投资及结构
二、2008年投资规模情况
三、2008年投资增速情况
四、2008年分行业投资分析
五、2008年分地区投资分析
六、2008年外商投资情况
第二节2009年上半年连锁经营行业投资情况分析
一、2009年上半年总体投资及结构
二、2009年上半年投资规模情况
三、2009年上半年投资增速情况
四、2009年上半年分行业投资分析
五、2009年上半年分地区投资分析
六、2009年上半年外商投资情况
第十章连锁经营行业投资环境分析
第一节经济发展环境分析
一、2008-2009年我国宏观经济运行情况
二、2009-2012年我国宏观经济形势分析
三、2009-2012年投资趋势及其影响预测
第二节政策法规环境分析
一、2009年连锁经营行业政策环境
二、2009年国内宏观政策对其影响
三、2009年行业产业政策对其影响
第三节社会发展环境分析
一、国内社会环境发展现状
二、2009年社会环境发展分析
三、2009-2012年社会环境对行业的影响分析
第十一章连锁经营行业投资机会与风险
第一节连锁经营行业投资效益分析
一、2008-2009年连锁经营行业投资状况分析
二、2009-2012年连锁经营行业投资效益分析
三、2009-2012年连锁经营行业投资趋势预测
四、2009-2012年连锁经营行业的投资方向
五、2009-2012年连锁经营行业投资的建议
六、新进入者应注意的障碍因素分析
第二节影响连锁经营行业发展的主要因素
一、2009-2012年影响连锁经营行业运行的有利因素分析
二、2009-2012年影响连锁经营行业运行的稳定因素分析
三、2009-2012年影响连锁经营行业运行的不利因素分析
四、2009-2012年我国连锁经营行业发展面临的挑战分析
五、2009-2012年我国连锁经营行业发展面临的机遇分析
第三节连锁经营行业投资风险及控制策略分析
一、2009-2012年连锁经营行业市场风险及控制策略
二、2009-2012年连锁经营行业政策风险及控制策略
三、2009-2012年连锁经营行业经营风险及控制策略
四、2009-2012年连锁经营同业竞争风险及控制策略
五、2009-2012年连锁经营行业其他风险及控制策略
第十二章连锁经营行业投资战略研究
第一节连锁经营行业发展战略研究
一、战略综合规划
二、业务组合战略
三、区域战略规划
四、产业战略规划
五、营销品牌战略
六、竞争战略规划
第二节对连锁经营品牌的战略思考
一、企业品牌的重要性
二、连锁经营实施品牌战略的意义
三、连锁经营企业品牌的现状分析
四、连锁经营企业的品牌战略
五、连锁经营品牌战略管理的策略
第三节连锁经营行业投资战略研究
一、2008年连锁经营行业投资战略
二、2009年连锁经营行业投资战略
三、2009-2012年连锁经营行业投资战略
四、2009-2012年细分行业投资战略
图表目录
图表：服务业三种类型的营销
图表：西方连锁商店的兴起
图表：顾客在超市选购商品时最看重的因素
图表：影响顾客光顾超市的因素
图表：顾客判断超市价位的依据
图表：顾客对卖场人员服务的需求情况
图表：顾客对超市叫卖和促销员推销商品的看法
图表：中国大型连锁综合超市顾客满意度验证性因子分析
图表：综合超市消费者满意度测量模型
图表：中国大型连锁综合超市顾客满意度PLS模型系数与结构变量的平均分值
图表：中国大型连锁综合超市顾客满意度影响要素重要性与企业表现二维平面图
图表：中国大型连锁综合超市价对格顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市品牌对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市店内商品对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市购物环境对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市人员服务对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市结账过程对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市售后服务对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市商店政策对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市商店设施对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市购物便利对顾客的影响
图表：中国大型连锁综合超市顾客忠诚度调查
图表：中国大型连锁综合超市顾客对内外资超市比较
图表：中外连锁超市毛利率对比
图表：中外食品超市平均利率对比
图表：中外大型超市平均利率对比
图表：中外连锁超市长期负债/中资产对比
图表：中外连锁超市短期负债/总资产对比
图表：中外连锁超市长短期负债/总资产对比
图表：2008-2009年社会消费品零售总额增速
图表：2009年上半年限额以上批发和零售业商品类别零售额同比增长
图表：2009年上半年预增零售上市公司
图表：2009年上半年城镇居民人均可支配收入实际增长
图表：2009年上半年农村居民人均现金收入实际增长
图表：2008-2009年零售业数据预测与估值
图表：家乐福发展历程图
图表：家乐福在中国发展情况
图表：2008-2009年5月CPI、PPI涨幅走势图
图表：2008-2009年5月全国70大中城市房价涨幅走势图
图表：2008-2009年5月进出口总值
图表：2009年上半年GDP累计增速
图表：2009年6月CPI增速情况
图表：2009年上半年货币供应量情况
图表：2009年上半年投资、消费及出口增长情况
图表：2009年上半年工业增加值增速情况
图表：2009年上半年经济数据分析
图表：2009年上半年宏观经济价格指标
图表：2009年上半年宏观经济增长指标
图表：2009年上半年宏观经济外贸指标
图表：2009年上半年宏观经济金融指标
图表：1995-2009年6月我国CPI走势图
图表：1995-2009年6月我国PPI走势图
图表：1991-2009年上半年GDP增长趋势
图表：2008-2009年6月CPI&PPI走势图
图表：2008-2009年上半年银行新增信贷走势
图表：2008-2009年上半年我国进出口增幅走势图
图表：2008-2009年上半年外储余额走势图
图表：2008-2009年上半年FDI趋势图
图表：2008-2009年上半年工业增加值增幅走势
图表：2008-2009年上半年我国主要税种同比增幅
图表：2008-2009年7月我国财政收入同比、环比增长速度走势图
图表：2008-2009年7月进出口总值
图表：2008-2009年7月CPI、PPI涨幅走势图
图表：2009年7月工业增加值增幅走势
图表：2008-2009年7月房价走势图
图表：2008-2009年7月银行新增信贷走势
图表：2008年1月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年2月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年3月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年4月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年5月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年6月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年7月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年8月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年9月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年10月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年11月居民消费价格分类指数分析
图表：2008年12月居民消费价格分类指数分析
图表：2009年1月居民消费价格分类指数分析
图表：2009年2月居民消费价格分类指数分析
图表：2009年3月居民消费价格分类指数分析
图表：2009年4月居民消费价格分类指数分析
图表：2009年5月居民消费价格分类指数分析
图表：2009年6月居民消费价格分类指数分析
图表：2009年1-2月城镇固定资产投资情况
图表：2009年1-3月城镇固定资产投资情况
图表：2009年1-4月城镇固定资产投资情况
图表：2009年1-5月城镇固定资产投资情况
图表：2009年1-6月城镇固定资产投资情况
图表：2009年1-2月各行业城镇投资情况
图表：2009年1-3月各行业城镇投资情况
图表：2009年1-4月各行业城镇投资情况
图表：2009年1-5月各行业城镇投资情况
图表：2009年1-6月各行业城镇投资情况
图表：2009年1-2月各地区城镇投资情况
图表：2009年1-3月各地区城镇投资情况
家居行业市场分析篇（6）
往日处在“牛市”的北园，在经历了前期“百货店革命”的传统销售形势之后，各商家均于硝烟之中达到仰取俯拾的状态。随着“牛市”一道，争做北园家居地带高端领袖成为卖场及各大小品牌另一战场。由此，在早期济南家居市场“谁是大品牌”的问题，成为消费者心中最大的疑问。尚不成熟的行业规模，突发性的行业聚集以及品牌维护、销售手法的残缺，使“品牌某最大”的混乱现状愈演愈烈。
随着房产业等待春天的“政策僵持”策略，处于房产下线的家居行业进入自动冷战状态。很显然，尚处在行业发展期的北园家居市场并不能遭受商业寒冰的长期浸透。于是，从2010年下半年持续两年之久的济南家居“冰窟之战”，为逐渐成熟的济南家居业进行一次彻底的行业洗牌。大批量的小品牌纷纷撤场，中型厂家高端下调，唯有几家大型商户在整体运行中进行品牌维持。分析原因，除了大环境的受困，商家高端定位后劲不足、消费者由房产连带的观望消费心理、卖场根据商家品牌力度在关键期进行的商家扶持级差，是促成洗牌结果更为明显的综合外因。
从经销商自身原因分析总结，销售下滑和成本上升同样是不得避免的问题。店面租金、人工成本、原材料成本上升蚕食了大量利润，以及建材原材料涨价带来的压力，使得建材家居经营者压力骤增。一名家居经销商透露：“受原材料、生活用品价格大幅涨价、建材城租金的高涨、员工工资大幅增加以及银行贷款等因素影响，像以前那样的高利润已不复存在。正是源于这种长久的利润需求无法满足，促使一些经销商自动退出战场成为可能。
家居行业市场分析篇（7）
中图分类号：F713.52 文献标识码：A
收录日期：2017年3月13日
一、调查背景
党的十以来，积极践行“供给侧结构性改革”，同时针对三四线城市房产积压、房产滞销的情况，基于房地产企业发展背景，运用相应方法，分析北京市八达岭2015年1月～2016年2月所有楼盘消费者到访和成交数据，发现和提取其中的有效信息和新知识，根据不同消费者的消费特征以匹配不同的房源，提高成交率，达到“去库存”的目的。
二、调查数据介绍
本次调查数据基于零点有限公司提供的北京市八达岭楼盘18万余消费者购买房产的一系列相关信息为分析的对象，结合统计学原理，市场营销学等学科内容，对数据采用相应的分析方法，对数据进行科学分析和处理。
三、数据结果分析
（一）从事第三产业的消费者倾向于购买高档住房。将消费者所从事的行业按照第一、第二、第三进行划分，发现从事第三产业的人们更加倾向于购买高档和普通住房，进一步分析也许与从事第三产业人们的收入水平有着密切联系。同时，他们可能对于生活的品质要求更高，在他们看来，住房不仅仅意味着简单的居住场所，更多的是他们享受生活，培养情操的最佳场所。反观从事第一产业的人们，可以发现收入水平不高，对于生活品质的要求也会降低。在他们看来，只要有一处休息之处便是极好，所以可能会倾向于购买如地下室这样的住所。从事第二产业的人们基本稳定，大多会选择购买普通住房。（图1）
（二）处在单身期、成长期和形成期的家庭倾向于购买普通住房。不同的家庭结构拟购买或实际购买的住房类型呈现明显的差异：处在单身期、成长期和形成期的家庭倾向于购买普通住房，单身期生活压力相对较低，主要来自就业。（图2）因此，可以将自己的可支配收入积攒下来购买价格相对较低的普通住房；成长期和成熟期的家庭逐渐增加了来自家庭、孩子的压力，但由于这个阶段，事业也处于增长期，所以工资相对单身期会有较大幅度的增加，购买普通住房便是首选。对于成熟期的家庭，住房需求、生活压力大大降低，就会考虑用家庭剩余资金进行储蓄或投资，房地产投资在当前市场环境而言是首选；或者是当剩余资金积攒到一定额度，他们便会考虑将现有住房更新换代，购买高档住房。
（三）家庭收入较高的消费者更倾向于购买高档住房。不同家庭收入的住户拟购买或实际购买的住房类型呈现出明显的差异：北京年收入最贵学区房高达10万元/平方米，收入在10万元以下的家庭会选择购买地下室，这个收入段的人群大多数集中在外来打工人员，背井离乡的他们将大部分钱寄回老家用于支付子女的教育费和老人的赡养费，因此剩余给自己的少之又少，衣食住行方方面面都需要节俭，地下室便是无奈之举。对于在中低收入段10～30万元的家庭，购买普通住房是首选，少数也有购买车位和商业用房的，这和当前房价的热涨行情有很大的联系。收入在30万元以上的家庭会考虑购买高档住房，其中收入在80万元以上的家庭表现的尤为显著，经济学中“恩格尔定律”表明，收入越高恩格尔系数越小，用于文教娱乐和高档物品的消费显著增加，高档住房便是之一。（图3）
（四）目前居住户型较高档的消费者倾向于购买奢华住房。通过对消费者目前居住户型和产品类型进行相应分析得到图4。从第一维度来看，产品类型分布较为分散，消费者目前居住户型分布相对集中；在第二维度上，产品类型分布和消费者目前居住户型分布都相对集中。从图中可以分析出，目前居住户型为租住、一居、两居和三居的消费者在购买住房时选择普通住房的可能性较大，其次可能选择地下室；目前居住户型为4居或者别墅的消费者在购买住房时选择高档住房的可能性较大。目前住房为四居或者别墅的消费者经济状况相对较好，因此对住房的要求较高，所以选择高档住房；目前住房为四居以下（不包含四居）或者是租房的消费者经济状况相对较差，因此购房时选择普通住房或者地下室也符合实际。因此，销售人员在向消费者推介住房时应该先了解消费者目前居住户型，并根据消费者目前居住的户型进行相应的有关连的推介。（图4）
（五）消费者置业目的的差异导致购买住房的差异。通过对消费者本次置业目的和产品类型进行相应分析得到对应分析图。如图5所示，消费者本次置业目的和产品类型在第一维度和第二维度上分布都较为集中。从图中可以看出，本次置业目的为第一居所自住或者是用于投资的消费者，一般会更加倾向于选择普通住房，本次置业目的为第二居所或者是第一居所他人居住的消费者，如果购房是用于居住则可能更加倾向于购买高档住房或者带有车位的住房，如果购买住房是用于存放物品或者其他用途则可能更加倾向于购买地下室。因此，销售人员在进行销售时要在参考该对应分析图的基础上也要根据实际情况判断消费者适合的住房类型，为不同需求的消费者进行准确的房屋推荐。（图5）
四、小结
通过对消费者自身的消费特征进行分析，房地产销售商应该在营销过程中着重关注消费者的典型的消费特征，在准确进行本企业产品市场定位的基础上，以满足客户差异化需求，激发客户潜在需求为切入点，找准营销人群、配准营销策略、匹配营销渠道、投准营销资源，针对客户不同的购房需求，为客户提供满足个体要求的个性化产品；与此同时，“唤醒”大量的、差异化的需求。同时，选择不同的传播方式和渠道分别推送产品信息，如微信、传单、网站等形式，并实时更新数据。通^售后客户关怀等手段建立起增值服务体系，做好精准营销的实际效果评估。将最终的评估效果反馈到房源与客户的精准匹配过程，调节客户的需求类型；同时，良好的售后增值服务可以留住老客户，营造良好的企业口碑，以此发掘和带动新客户，真正达到“去库存”的目的，促进房地产市场的发展。
主要参考文献：
[1]陈鹏.基于大数据的A房地产公司精准营销研究[D].大连海事大学，2016.
[2]张涛.基于大数据背景下的房地产广告精准投放策略研究[D].西南大学，2015.
[3]韦朦.房地产精准营销顾客筛选漏斗模型研究[D].广西大学，2015.
家居行业市场分析篇（8）
中图分类号：G812 文献标识码：A 文章编号：1004―5643（2014）01―0025―04
当前，坚持扩大内需，建立扩大消费需求的长效机制，是我国经济发展的基本立足点和长期战略，也是调整经济结构的首要任务。体育消费作为一种朝阳消费，对优化体育产业结构和发展地方经济等起着重要的作用。城市是我国体育消费发展的主要阵地，但由于当前城市社会阶层分化及其社会文化生活结构重建等因素影响，人们的生活方式日新月异，体育消费市场发展陷入“死寂平衡”和“富裕中的贫困”等困境，制约了其在经济社会发展中发挥的重要功能。
生活方式是隐藏于经济、社会、文化等因素背后的潜在因素，是影响消费行为的一个外生潜变量，因此，生活方式不仅是消费者的行为指导，同时也是企业的行为指导。文献资料表明，自从1963年Lazer首先提出生活方式概念以来，分析消费者生活方式为营销者理解消费行为提供了一个有效的途径。在生活方式对消费行为影响的开创性研究方面，Engel等提出的E.K.B模式，说明了生活方式对消费者决策的影响翻。Cosmas提出，由于生活方式不同的消费者对产品或服务有着不同的需要，消费模式也存在明显的差异。在美国，每年的体育研究报告中，生活方式细分报告是最重要的一部分内容，并描述每个细分群的体育消费行为，然而国内相关领域主要应用在体育消费市场等方面凹。由此可见，我国关于生活方式对体育消费行为影响的研究尚处于初步开发阶段。
皖江城市带是经国务院批准的第一个以产业转移为主题的示范区，是促进区域协调发展的重大举措，是中部地区加速崛起的助推器，是中西部地区承接产业转移模式的一种创新，现代服务业成为皖江城市带产业承接的发展重点之一。因此，如何全面剖析皖江城市带体育消费人群的生活方式，准确把握消费者的体育活动特征、体育产品或服务兴趣及体育消费观点；如何根据体育消费人群生活方式进行细分市场，并对各市场细分进行行为轮廓描述；如何基于生活方式分析体育消费细分市场的人口构成特征，适时改变营销组合等，已成为体育消费可持续发展的重要途径。本文根据皖江城市带体育消费人群的生活方式对体育消费市场进行细分研究，以期真正地实现体育消费生活方式营销。
1 研究设计
一般生活方式细分的研究程序包括：对变量作因子分析；对得到的因子作聚类分析，再得到新的生活方式细分类群；其后检验出各类群的差异。
1.1 研究变量设计
生活方式是体育消费者个体内在属性与外在影响交互作用形成的一种综合概念，它集中反映在消费主体的活动、兴趣和意见三个方面。对于生活方式的测量，本文借鉴最新VALS2细分系统，并结合我国国情，适当予以修改，以期符合研究的需要。本文采用Likert 5点标尺，即1表示完全不同意（或完全不重要），5表示完全同意（或非常重要），目的是为了比较研究各个价值观量表。其中，重视程度最低者，即完全不同意给1分；依次类推，重视程度最高者，即完全同意给5分。因此，分数越高，受测者越接近该题描述的生活方式构面；反之，分数越低受测者的生活形态构面越不同于该题的描述。
根据经济学理论基础及研究需要，本文认为体育消费行为主要包括以下操作性衡量指标：体育消费的地点、内容、水平等方面的变量。
1.2 数据收集
本研究以皖江城市带体育消费市场为研究对象，采用多层分段抽样方法选取调查对象，即依据2010年国务院正式批准的行政区域划分标准，并根据地域特点。选取合肥、芜湖、安庆、滁州、马鞍山等5个地级市；其次，按照居民住宅小区新旧和地段的不同，从各地级市随机抽取3个居民住宅小区，共抽得15个居民住宅小区；再次，每个住宅小区中随机抽取4幢居民住宿楼，共抽得60幢居民住宿楼；最后，在每幢住宿楼中随机抽取1个单元住户，共抽得759户居民。本研究在拟定问卷之后，组织问卷调查员的培训，将本次研究的目标、内容等各项细节与之充分沟通，于2012年1月至2月，共发放问卷759份（常住居民），回收726份，回收率为95.7%；有效问卷698份，有效率96.1%。根据研究需要，本文研究对象必须是在过去一年（2011年）参加过体育消费的居民，因此，对调查问卷信息进行统计分析，得出在2011年参加过体育消费的居民为578人，占82.8%。问卷使用spss 17.0进行分析处理。
2 分析与讨论
2.1 皖江城市带体育消费者生活方式因子分析将生活方式归纳为26个方面进行调查。首先进行KMO和巴特莱球体检验，其中，KMO=0.759，大于0.7（Kaiser&Rice，1974）；巴特莱球体检验结果均拒绝各变量间不相关的原假设，说明该量表具有共同因素，适合进行因子分析。
采用因子分析的方法，对皖江城市带体育消费者调查材料进行研究，因子的提取方法为主成份分析法（PrincipleComponent Analysisl及最大变异转轴法（varimax Rotation）。根据统计学理论，本研究针对spss的统计结果取其特征根大于1，所取的负荷量绝对值大于0.5的变量，进行因子命名。继而提取出6个因子，各变量负荷量的绝对值均大于0.5，且该6个因子的特征根解释了总方差的67.811%，能够解释较大部分的信息（见表1）。
本研究参考中外相关领域的研究，并根据各因子的构成项目，将6个因子命名如下：第一个因子的3个问题都反映了消费主体安于现状，懂得居家过日，向往稳定的工作方式，被命名为“居家实用型”。第二个因子的3个问题侧重于消费主体工作态度端正积极、对生活充满信心，被命名为“进取发展型”。第三个因子的3个问题反映出消费者对商品的信息和资料强烈关注，并习惯于通过网络搜索或者媒体广告获取需求信息，实现货比三家、物有所值的消费效果，被命名为“信息达人型”。第四个因子的3个问题反映出消费者对生活和工作要求极高，对产品质量需求极大化，有典型的完美主义表达方式，被命名为“超越完美型”。第五个因子的3个问题集中体现了消费者对品牌产品的信赖，对时尚生活的向往，对时髦娱乐的关注，被命名为“时尚品质型”。第六个因子的3个问题都反映了消费主体对生活和工作以充分展现自我需求、自我发展为核心，被命名为“独特自我型”。
2.2 皖江城市带体育消费者生活方式聚类分析及其行为描述
本研究利用K-Means聚类分析法，对“居家实用型”、“进取发展型”、“信息达人型”、“超越完美型”、“时尚品质型”和“独特自我型”6个因子进行聚类分析。在确定分成两个集群后，One-Way ANOVA分析结果显示，各因子的sig值均小于0.05，说明该聚类分析的结果具有意义。因此，被调查者的生活方式可分为两大集群（见表2）。
依据表2，将被调查者的生活方式聚类出“传统居家型”和“前卫品质型”两类消费群体，并结合体育消费行为的统计变量描述其轮廓。
“传统居家型”（N1=306人，占52.9%）消费群体具有较强的传统文化思想、家庭观念和进取心，超越完美而不刻意追求时尚生活。统计数据显示，该类消费群体年体育消费水平均值为259.00元，其中年消费水平最高的为800.00元。在体育消费结构方面，实物性消费居多（91.5%）、而参与性消费（29.1%）和观赏性消费（4.2%）偏少。在体育消费场所方面，去体育品牌专卖店（23.2%）和高档体育健身场馆（6.2%）消费的较少，多数集中在一般体育用品店（68.3%）和中低档体育健身场馆（23.2%）消费。
“前卫品质型”（N2=272人，占47.1%）消费群体追求流行时尚，注重展现个性风格，向往高档有品位的生活，享受现代化信息资源，迎合社会消费趋势。分析统计数据可见，该类消费群体年体育消费水平均值为516.00元，其中年消费水平最高的为2200.00元。在体育消费结构方面，实物性消费（88.6%）较“传统居家型”有所下降，但参与性消费（78.3%）和观赏性消费（21.3%）则明显上升。在体育消费场所方面，选择一般体育用品店（31.5%）的相对较少，多数集中在体育品牌专卖店（57.4%）消费；而在健身场所的选择上，一般体育健身消费场馆（40.1%）和高档体育健身消费场馆（38.2%）不存在明显的区别。
综上所述，皖江城市带体育消费人群的生活方式呈现出“传统居家型”和“前卫品质型”并趋齐进的发展势头，不同类型生活方式的人群具有不一样的体育消费行为，但由于受到经济、文化、社会发展的长期影响，“传统居家型”生活方式是居民日常生活的重要选择和真实写照。
2.3 基于生活方式的皖江城市带体育消费细分市场人口统计特征分析
2.3.1 皖江城市带体育消费市场人口特征
伴随皖江城市带承接产业转移政策体系的不断完善及产业规模的逐步扩大，当地经济社会得到了全面快速发展，城市居民体育消费及其人群的人口特征也在发生重要变化。在性别上，男女分别占52.9%和47.1%；在年龄上，“30岁以下”、“30-45岁”、“46-60岁”和“60岁以上”分别占29.2%、32.9%、23.0%和14.9%；在学历上，“初中及以下”、“高中或中专”、“大专或本科”、“硕士或博士”分别占13.5%、27.0%、39.6%、19.9%；在年收入上，“10000元以下”、“10001-30000元”、“30001-60000元”、“60000元以上”分别占6.4%、25.8%、41.0%、26.8%；在职业上，“自由经商业主”、“企业或服务业”、“医教人员”、“公务员”、“退休”和“其他职业”等，分别占23.7%、20.4%、15.1%、18.3%、10.2%、12.3%。
由上可见，皖江城市带体育消费人群的人口统计变量构成呈现的特征为：在性别上，男性所占比例略大于女性；在年龄上，中青年是体育消费人群的主力军；在学历上，大专或本科学历者是体育消费人群的主要组成部分；在收入上，充分证实了经济是发展体育消费的根本保证；在职业上，事业单位人群明显缺位，自由经商业主以及企业或服务业人群日趋壮大。
2.3.2 皖江城市带体育消费细分市场人口统计特征为了进一步说明基于生活方式细分的体育消费人群在人口统计变量上是否存在差异，本文采用卡方检验（chi-square test）法，对两类消费人群在人口统计变量（性别、年龄、收入、学历、职业）进行比较验证，检验结果如表3。
表3表明，在“传统居家型”和“前卫品质型”不同的体育消费人群的人口统计中，两类人群在性别上不存在显著性差异（X2=2.000，p=1.57）；而在年龄、收入、学历、职业等人口变量上存在显著性差异（X2分别为131.716、140.090、86.955、45.045，p分别为0.000、0.000、0.000、0.000）。可见，全面了解“传统居家型”和“前卫品质型”体育消费人群的人口变量构成，对体育消费市场细分与发展具有重要的现实意义。
“传统居家型”体育消费人群主要人口构成为：年龄在45岁以上，年收入30000元以下，学历在大专或本科以上、职业为无业或待业、退休人员、医教人员等变量的大多数居民；“前卫品质型”体育消费人群主要人口构成则包括：年龄小于46岁，年收入大于30000元，学历在高中或中专及其以下，职业为企业人员、自由经营者等变量的大多数居民。
由此可以发现，皖江城市带“传统居家型”和“前卫品质型”体育消费人群的人口变量统计存在较大的差异。其中“传统居家型”体育消费人群相关变量人口所占的比例随着年收入和学历的增加而减小，随着年龄增长而加大；“前卫品质型”体育消费人群相关变量人口所占的比例随着年收入的增加而增大，随着年龄增长而减少。在职业上，主要表现出“前卫品质型”体育消费人群中自由职业人员的相关变量人口所占的比例变大，而“传统居家型”体育消费人群中则偏小。
3 结论与建议
3.1 结论
（1）皖江城市带体育消费人群的生活方式呈现出“传统居家型”和“前卫品质型”并趋齐进的发展势头，不同类型生活方式人群的体育消费行为存在一定的区别。
（2）皖江城市带体育消费人群在性别上，男性所占比例略大于女性；在年龄上，中青年充当主力军；在学历上，大专或本科学历者是体育消费人群的主要组成部分；在收入上，充分证实了经济是发展体育消费的根本保证；在职业上，事业单位人群明显缺位，自由经营者以及企业或服务业人群日趋壮大。
（3）皖江城市带“传统居家型”和“前卫品质型”体育消费人群的人口变量统计除了在性别上不存在显著性差异外，在年龄、收入、学历、职业等人口变量上存在显著性差异。
3.2 建议
家居行业市场分析篇（9）
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：
1 淄博市房地产市场情况介绍
1.1 房地产市场开竣工情况
2012年淄博市房地产投资持续下滑，全市房地产商品住房开发投资50.53亿元，同比降低45.72%。商品住房新开工面积253.07万平方米，同比降低9.26%；商品住房竣工面积49.73万平方米，同比降低23.93%。全年淄博市住宅市场一直处在低靡状态，开发、动工项目同比减少。
1.2 房地产交易情况
2012年淄博市房地产交易情况略为消沉。以张店区为例，商品住房累计批准预售面积327.07万平方米，同比减少30.63%；商品住房销售累计面积181.07万平方米，同比减少37.48%；商品住房销售均价4617元/平方米，同比降低10.77%。虽然2012年淄博市城市居民人均可支配收入达两万元，同比增长12.4%，但也未带动居民的购房热情。
2 购房意愿调查
2.1 问卷设计与数据收集
不同年龄、不同收入的居民有不同的购房动机,购房时优先考虑不同因素,最终选择不同的住房。本次调查对淄博市居民发放问卷，对答卷者的性别、年龄、婚姻状况、教育程度、家庭收入以及家庭住房与购房情况等做了详细统计，全市总计发放470份调查问卷，实际回收440份, 问卷有效回收率93.62%。
2.2 住房市场交易情况调查分析
表1 调查样本的统计分析
调查发现，近四成居民已有住房无另购计划，近两成居民打算2年内购买住房，2-5年购房者占8.1%，近三成者表示买不起房。由此看出居民住房仍存在较大需求量，其中，居民改善居住条件的欲望较强，用于结婚和投资意愿购房的居民相对少一些，年轻人较少有经济实力购房。有计划购买100万元以下房屋者占七成，首要看中价格因素的居民占57.4%，目前只有相对较差的住房有较低的价位，中低端项目占领大多数需求量。对大多数淄博市居民来说，年家庭收入保持在10万元以下，购房存在巨大难题，如何切实有效的缓解住房供需矛盾，解决居民购房问题成为一大难题。
3 淄博市房地产市场存在的问题分析与建议
3.1 房地产市场现状及存在问题
2012年至今，在国家调控因素的影响下淄博市房地产运作在调控中前行。在调控居民购房需求管理中，支持绝大多数刚性需求，抑制投资和投机性需求，严重影响了市场预期，全市运行不景气。虽然我市属于非限购城市，但受整体市场调控影响，过去几年房地产行业高速增长的态势将一去不返，房地产投资和销售数量仍会下降，短期内不能蓬来。主要存在以下问题：
（1）居民购房观望态度明显
淄博市居民刚需购房者普遍自有资金不足，在贷款利率较高，金融信贷政策也提高了首付比例的今天，居民购房困难。虽然部分企业采取打折促销等活动激励购房，但居民仍对当前形式把握不明朗，无法预测政府调控政策是否持续进行，期待房价大幅下降的心里导致购房者仍选择观望。
（2）房地产市场存在不规范行为
在利益的驱使下部分开发企业不惜铤而走险违法虚假广告、变相违法集资、非法预售、合同欺骗，未妥善办理开发建设手续就开工现象也屡见不鲜，售后投诉纠纷不断呈现。种种违法行为屡禁不止，扰乱房地产市场正常发展。
（3）房地产企业拿地数量减少
我市房地产开发多以小型民营企业为主，本身拿地能力有限，并且企业的融资随着市场不景气也变的困难，开发商无力拿地。企业对未来预期没有信心，实行了“少拿地、缓开工、去库存”的方式，新开工商品住房数量持续下降，对市场发展起到负面影响。
（4）优质楼盘价格飙升
近年房地产开发成本大幅上涨，加上居民生活品质逐渐提高，对配套设施的要求日趋上升，对子女受教育水平越发重视，而我市地段优越、高品质项目数量有限，致使黄金地段住宅和“学区房”价格持续上涨。一些改善居住条件需求和投资需求的居民在此带动下也跟风追涨。
（5）改善居住购房和投资性购房数量显著增多
受房价疯涨的影响，有支付能力的居民为了抵御通货膨胀纷纷选择购买房产来提高居住条件或投资增值，2010年我市一度出现供应量剧增但仍供不应求的情况。改善居住和投资性购房的显著增多刺激市场发展，但也影响刚需居民买不起房，只能望楼兴叹。
3.2促进淄博市房地产市场健康发展的建议
（1）认真贯彻实施政府调控政策
我市要认真贯彻房地产调控政策，调整优化住房供应结构。在供应和需求两方面双向发力，鼓励居民刚性需求购房，坚决抑制投资和投机性需求。引导房地产企业积极迎合市场需求，提高房屋质量，高中低各档次楼盘合理开发，切勿不合理涨价，杜绝盲目开发，合理规避市场风险。
（2）加快保障性住房建设进程
完善保障性住房，加大经济适用房和廉租住房建设。保障资金到位，从设计规划到竣工验收合理规范，质量责任终身制落实到位。加快保障性住房建设进程，严格控制开竣工进度，同时加强配套设施建设。完善保障性住房分配机制，严格审核申请材料，将保障性住房发到切实需要者手中，形成合理的供求关系，分担居民购房压力。
（3）加强房地产市场监管力度
提高开发企业准入门槛，加强对开发过程监督力度，加大不合格企业的清出力度。执法部门加强检查、处罚和曝光力度，重点查处出借资质、违规收取预售资金、手续不全违法开工建设、未经批准改变土地用途、售后延期办证、物业管理不到位、推卸质量责任等行为。实行“有保有压”的信贷政策，同时根据市场变化对房地产贷款和住房按揭贷款及时清理，防范风险。
（4）房地产开发商转换开发思维，提高开发能力
我市房地产企业以民营为主，企业主往往对企业发展方向起绝对的权威作用，这种独揽大权的方式不能为企业注入新鲜活力，企业负责人要实现观念转换，提高开发品牌项目的意识。政府组织宣传提升开发理念升级换代，让高潜力企业负责人树立开发品牌项目的意识。
参考文献：
[1] 郭平.房地产开发[M].人民交通出版社，2008-1-1
[2] 崔静,石家庄市城市居民住房现状及购房需求问题的调查研究[J].经济工作导刊,2000年23期
[3] 张利纯,县域居民购房意愿及影响因素分析—基于宁乡县的调查[J].经济研究导刊，2012年19期
家居行业市场分析篇（10）
某个特定区域房地产市场价格影响因素较多，涉及到社会、经济、政策、法律制度等多方面。但从经济学角度分析，影响区域房地产市场价格最主要的因素可以概括为区域房地产市场供给和需求水平。因此，本文根据《安徽省2012年统计年鉴》和2011年安徽省各城市国民经济和社会发展统计公报数据，选取2011年安徽省16个地级市24个与房地产市场相关数据①，分别是：房地产开发企业情况、房地产开发投资总额、房地产开发企业个数、房地产开发建设房屋建筑面积、商品房销售面积、商品房销售额、商品房平均销售价格、住宅销售平均价格、施工房屋面积、竣工房屋面积、本年新开工面积、本年完成开发土地面积、地区GDP、人均GDP、城镇居民人均住房建筑面积、家庭年总收入水平、城镇居民人均可支配收入、家庭消费总支出、人均消费性支出、CPI指数、平均工资水平、城镇居民家庭恩格尔系数、城镇化水平、年末城镇总人口数。在上述24个指标中，依据房地产市场价格由供给和需求决定加以筛选，经过筛选后，留下13个用于系统聚类分析的指标，具体包括：人均GDP、商品房平均销售价格、城镇居民人均住房建筑面积、城镇居民家庭可支配收入、人均消费性支出、CPI指数、平均工资水平、城镇居民家庭恩格尔系数、城镇化水平、商品房销售面积、房地产开发投资总额、住宅投资和商品住宅销售面积。
1.2选取指标的说明
X1—人均GDP（元/人）：反映了一个地区经济发展水平、经济实力和社会富裕程度。GDP常常被看成显示一个国家或地区经济状况的一个重要指标，较高的人均GDP反映出一个国家或地区具有较高的经济发展水平和经济实力，也往往是人口比较聚集的地区，对于住房的需求也比较大。同时，房地产业、房地产市场和地区国民经济有很强的相关性，人均GDP也是房地产业和房地产市场发展状况的反应。因此，人均GDP是影响地区房价水平的一个重要因素。X2—商品房平均销售价格（元/m2）：是对房地产市场进行归类的最重要指标，本文主要是依据不同城市商品房价格平均价格水平的差异程度进行聚类，找出同类内部的共同之处，不同类之间的差别。因此商品房价格水平是分类的一个重要指标。本文中商品房价格水平指标采用的是各个城市商品房平均价格水平。X3—城镇居民人均住房建筑面积（m2/人）：是城镇居民家庭已经投入使用的居住总面积除以常住居民总人数，反映了家庭常住居民对消费性住房产品的需求量大小，直接影响到城市住宅房地产市场的需求。X4—城镇居民人均可支配收入(元/人)：可以反映一个地区城镇居民的购买力和对区域房地产市场价格承受能力，也反映出居民消费房地产商品的购买能力。人们都能接受这样的概念：收入水平高的城市，房地产市场活跃度较高。因此，选择城镇居民家庭可支配收入作为分析的变量非常有必要。X5—人均消费性支出(元/人)：反映了一个地区的生活成本，人们首先必须生存，满足基本的生活需要才可能考虑购买住房和投资需求，因此人均消费支出对于影响房地产市场的需求也是一个重要的因素。X6—CPI指数（%）：反映居民家庭购买的消费品及服务价格水平的变动情况。CPI指数反映一个地区的价格变化情况，当然其中也包含房地产市场价格变化，所以在进行房地产市场分类时需要考虑CPI指数。X7—平均工资水平(元/人)：反映了一个地区的劳动报酬率大小，可以与房地产价格水平相比较，用以反映房地产价格和收入的偏离程度，可以影响区域房地产市场需求。X8—城镇居民家庭恩格尔系数（%）：是居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重，可以反映出居民家庭消费结构，恩格尔系数高低也可以体现出居民家庭对房地产商品需求大小，所以划分房地产市场需要考虑到恩格尔系数。X9—城镇化水平（%）：反映的是人口向城镇聚集的过程和聚集程度，用城镇人口占全部人口的百分比表示，是区域经济社会发展进步的主要反映和重要标志，间接反映了城镇人口增加对房地产商品的需求量大小，也会影响房地产市场的供给和需求。X10—商品房销售面积（m2）：包括住宅、办公楼、营业用房和其他房屋的销售面积。X11—房地产开发投资总额（亿元）：反映区域房地产投资水平和供给能力，直接决定了区域房地产市场供给。X12—住宅投资（亿元）：反映区域房地产市场当年住宅投资的水平和供给量，直接决定了住宅房地产供给水平。X13—商品住宅销售面积（万m2）：当年销售的房屋中所销售的商品住宅面积。将上述筛选后确定的13个指标归类如表1。
2数据来源
本文所用数据主要是根据《安徽省2012年统计年鉴》及2011年安徽省各城市国民经济和社会发展统计公报上公布数据，经过作者适当计算得到。指标选取时参考了于洪芹、陈伟、彭向、郑大川、徐琍、王宁等学者使用的房地产市场分类分析指标体系。
3系统聚类分析及结果
3.1系统聚类分析原理
系统聚类分析也称为分层聚类法（HierarchicalCluster），是聚类分析中应用最广泛的一种方法。其基本原理是：开始将样品（或变量）各视为一类，根据类与类之间的距离或相似程度将最相近的类加以合并，再计算新类与其他类之间的相似程度，并选择最相似的类加以合并，这样每合并一次就减少一类，不断继续这一过程，直到所有样品（或变量）合并为一类为止。系统聚类分析的前提条件是没有事先设定样品（或变量）的分类标准，而它的关键在于计算样品（或变量）之间的“亲疏程度”，也就是样品（或变量）之间的差异程度，这可以通过计算距离来实现。假设共有n个样品（或变量），第一步将每个样品（或变量）独自聚成一类，共有n类，第二步根据所确定的样品（或变量）“距离”公式，把距离较近的两个样品（或变量）聚合为一类，其他的样品（或变量）仍各自聚为一类，共聚成n—1类，第三步将“距离”最近的两个类进一步聚成一类。为了直观地反映上述的系统聚类过程，可以把整个分类系统绘成一张谱系图来体现。本文中聚类分析距离的计算采用的是平方欧式距离（SquaredEuclideanDistance）计算个体之间的距离，用组间平均链锁（Between—groupslinkages）距离来计算个体与小类及小类之间的距离。平方欧式距离是两个个体（x,y）之间所有指标变量之差的平方和，数学定义为：其中，xi代表个体x第i个变量的值；yi代表个体y第i个变量的值；k代表所有的变量数目。组间平均链锁距离是指该个体与小类中各个个体距离的平均值，数学定义为：其中，是小类外的个体；Y代表小类，其中包含k个个体；Yi代表小类中第i个个体。
3.2系统聚类分析结果
运用SPSS19.0统计分析软件中的系统聚类分析对安徽省16个地级市的房地产市场价格分类进行聚类分析，得到系统聚类分析树状图（图1）、聚类解（表2）。由图1和表2可以分析出，3类、4类、5类群集解间距较大，结合安徽省16个地级市房地产市场实际情况，笔者认为安徽省16个地市房地产市场合理的区域聚类解取6群集解较为合理，从而得到区域分类结果（表3）。
4结果分析
由表5，结合安徽省16个地级市房地产业及房地产市场发展的实际情况加以分析，可得到以下结论：
4.1A类地区包括合肥市和芜湖市。合肥市和芜湖市作为安徽省经济发展的核心增长极，是皖江城市带承接产业转移示范区的“双核”，是承接长三角地区产业转移的主要地区，在综合经济实力、市场优势、投资规模等方面都占有绝对优势，同时作为安徽省推进城镇化的重点区域，一直以来在省内其房地产业和房地产市场发展较为发达，地区房地产市场价格水平也高于其他地区。其中，省会城市合肥市是皖江城市带承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新综合试验区、合肥经济圈的中心城市，加之近年来合肥市积极融入长三角经济圈，上述一系列有利外部环境均为合肥市房地产业加快发展、房地产市场进一步繁荣赢得了得天独厚的机遇。被誉为“长江十大港口”之一的芜湖市，是皖江城市带上的核心城市，同时又是皖南区域经济贸易中心，一直以来综合经济实力较强，在对外开放程度、产业效益、城市规模等方面优势明显，该市房地产市场繁荣程度一直在省内处于较高水平，加之近年来随着芜湖市作为安徽省重点旅游、商贸城市的进一步开发、开放，该市房地产市场需求量较大，进一步刺激了该市房地产市场的发展。
4.2B类地区铜陵市。该市属于安徽省重要的资源型城市，区域集聚和辐射能力较强，人口密度较大，加之优越的沿江地理位置，积极吸引各种经济要素在空间上流动，为该地区房地产业的发展创造了优越条件，促进了该市房地产市场的繁荣，使得该地区房地产市场价格水平一直比较高。
4.3C类地区。包括沿江的马鞍山、安庆市、池州市，淮河以北的的淮南市、蚌埠市、淮北市和皖南的黄山市和宣城市。该地区在空间布局上自南到北分布贯穿了整个安徽省，房地产市场发展水平相对来说处于同一层次。其中，马鞍山、安庆市、池州市、黄山市、宣城市是皖江城市带承接产业转移示范区重要的组成部分，加之2011年由黄山市、池州市、宣城市及安庆市的部分地区组成的皖南国际旅游文化示范区正式设立，为该类地区房地产业和房地产市场的发展带来了机遇。自2010年以来，随着皖江城市带承接产业转移示范区建设的推进、皖南国际旅游文化示范区建设取得积极成效，促进了上述地区房地产产业规模不断扩大、房地产市场主体逐步壮大、房地产项目建设不断加快、房地产市场发展环境不断优化的良好现状，房地产市场价格水平总体而言稳中有升。另外，淮北市、淮南市和蚌埠市是安徽省“两淮一蚌”城市经济群的重要组成部分，近年来随着该区域基础设施建设不断加快，产业布局不断优化、产业集聚大力推进及城镇化步伐不断加快，该地区房地产业发展态势良好，房地产市场价格表现出“小步上扬”趋势。
4.4D类地区滁州市。该地区地处安徽省最东部，紧邻长三角，属于南京一小时都市圈城市群，是安徽东向发展的“最前沿”区域，地理位置极其优越。近年来，该市优越的地理位置有力地促进了房地产业发展，房地产开发投资逐年增加，有力推动了该地区房地产市场整体发展速度和水平，房地产市场呈现“产销”两旺的局面。另外，滁州市自2008年以来启动了“大滁城”建设，城镇化水平不断加快，大批农村人口将涌入城市，加之近年来的“返乡置业”潮都直接增加了房地产市场的需求，为该市房地产业带来巨大市场潜力，房地产市场价格水平在全省处于中上档次水平。
4.5E类地区包括阜阳市、亳州市和六安市。该类地区城镇化水平较低，区域经济综合实力相对较弱较弱,主要是由于在全省的地理位置上不占优势，导致该区域房地产业发展速度较慢，房地产市场生产要素缺乏,房地产投资能力有限，市场需求较为冷淡,加之金融业支撑不足,直接影响了该地区房地产市场投资、开发与供给,导致房地产投资额少、供给少、需求不足，造成整个房地产市场投资信心不足、发展相对落后，房地产市场价格水平整体表现较低。
4.6F类地区宿州市。该地区在地理位置上位于安徽省最北部，本地区经济实力较弱，人均生产总值和基础设施水平均比较低，加之一直以来缺乏房地产市场生产要素，供给少、需求不足，房地产业发展缺乏提升的动力，从而直接影响了房地产业吸引资源集聚的能力和房地产市场发展的水平，导致房地产市场价格水平在安徽省处于最低档次。
5结论
