不动产登记风险点篇（1）

一、研究综述

目前活体畜禽动产抵押贷款尚未得到推广，若能在创新抵押贷款方式的同时引入相应的风险控制机制，将大大提高银行盈利水平，践行中央“保增长，促发展”战略目标。从国际融资实践看，英美等发达国家70%的担保是动产担保。在金德尔伯格著的《西欧金融史》中，就有关于动产抵押贷款银行大大刺激了包括俄国在内的整个欧洲的经济发展的论述。伯特・霍赛利茨认为动产抵押贷款是当时整个欧洲金融界的一大革新。与不动产相比，动产种类更为丰富多样，特别是2007年我国颁布实施的《物权法》将抵押物范围扩展至法律行政法规未禁止的任何财产，动产抵押由此成为业界的一个热点话题。马蔚华认为，完善动产担保制度、建立便捷的动产担保登记制度和高效的执行机制是发展动产抵押业务的关键，应通过制定优先权原则最大限度保护债权人利益。王银光认为，明确契约自由、当事人自治原则，简化司法程序能提高动产抵押效率。国内学者普遍认为，银行应增强风险应对能力，对抵押物适格、抵押人权利、动产抵押公示的审查是有效降低银行风险的手段[1]。然而需要说明的是，目前的研究对动产抵押潜能挖掘严重不足。本文提出以降低银行风险做好动产抵押贷款办理工作的策略，挖掘了动产抵押潜能，从而有效提升银行效益。

二、活体畜禽动产抵押贷款发展现状及存在的问题

据对山东聊城市四大国有商业银行调查，信用贷款仅占贷款余额的7%，而保证人保证贷款占贷款余额的45%，抵押、质押类担保物担保占35%，而在抵押、质押类担保物担保的占比中，不动产抵押比例达84%，动产抵押比例仅为7%。而在动产抵押贷款中，活体畜禽动产抵押贷款所占比例不足3%。在全国范围内，动产畜禽动产抵押贷款占全部抵押贷款的比例一直处于较低水平。认识办理动产抵押业务中存在的问题并预防相应的风险，对于银行等金融机构具有重要意义。在办理动产抵押业务中，主要存在以下问题：

（一）贷前审查中忽略抵押无效的情况从而加大信贷风险

动产的价值会随着市场行情变化而变化，可能出现抵押物贬值毁损灭失等情况；借款人为获得超过抵押物价值的银行贷款，用同一抵押物向一家银行或几家银行提供抵押，因抵押物的不足值，均导致银行在行使抵押权时不能充分实现债权。

（二）抵押、质押登记机构多元化增加登记成本

据统计，针对不动产、动产抵押、有关权利质押，目前大致有15个不同部门负责进行登记。其中，动产抵押登记部门最为混乱，共有9个。登记机构的混乱，造成多头登记和登记无门并存，个别登记机构还要求在登记前先行办理合同公证或资产评估。登记手段落后，各个登记部门基本上都没有建立抵押登记网页，申请人无法通过互联网进行快速的电子登记。各登记部门之间利益分割现象明显，彼此间有关登记信息不共享，而且限制有关当事人查询登记记录。登记信息分割、封闭，增加了信贷交易成本，不利于保护信贷人权利。

（三）办理相关贷款手续过程中存在的问题

办理抵押登记手续若不完善，会导致抵押无效。有的银行经办人员在办理抵押登记时，提供的抵押合同与借款合同不一致；有的银行嫌评估登记费用太高，手续麻烦而未办理登记导致抵押无效；不办理抵押物的投保手续，导致银行的债权没有充分保障。

（四）贷后存在监控不到位的问题

一旦抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为，要求恢复抵押物的价值或者提供与减少的价值相关的担保。由于动产的复杂性和可变性，在贷款后仍然可能发生抵押人擅自出售、出租动产的情况，而一旦银行信贷人员忽视了这一点，就会加大信贷风险。

三、活体畜禽抵押贷款开展机制及滞后原因分析

对银行而言，抵押品具有降低借款人违约率、降低银行风险和降低违约损失、降低不良贷款率、降低银行损失的功能。而要真正发挥这些功能，客观上要求抵押物必须稳定并产生能够预测的现金流，具有较好的流动性和较好的变现价值。而活体畜禽产品作为抵押品的资产属性已经具备。

（一）活体畜禽价值明显

可抵押的畜禽为猪、牛等各种畜禽，市场价值较高，价格逐年上涨，为担保债权的实现提供了坚实保障。据了解，目前一头成年肉牛的市场价格在1万元以上。而且与一般抵押品不同，在抵押期内多数畜禽产品始终处于生长和繁殖状态，成长性和升值潜力巨大，强化了抵押品对信贷资产的保全功能。以仔牛为例，在经过一年期的饲养后，其市场价格往往可以翻番。

（二）活体畜禽的市场变现能力强

畜禽产品与居民生活密切相关，市场需求量大，在现行交易制度与交易场所完备的情况下，动产抵押权的实现成本较低。畜产品消费的不断增长为活体畜禽抵押物价值的保全提供了保障。对于畜牧企业来说，活体畜禽是畜牧企业最大和最具增值价值的资产。随着现代科学技术的发展，畜牧企业的产业化经营水平和盈利水平得到进一步的提高。烹饪方式的变化、消费人群的变化、人口总量的增加都支撑了畜产品的消费增长。在未来十几年，我国肉类和禽蛋产品将长期保持供大于求的格局。随着畜牧企业销售量的扩大，畜牧企业亟须资金缓解融资问题。而畜牧企业往往缺乏不动产资产，以活体畜禽作为抵押物获得贷款将能大大缓解畜牧企业融资困难的问题。

然而，在我国，活体畜禽抵押贷款尚未得到推广，这涉及多方面的原因，不仅关系到抵押物本身的原因，在贷前审查、办理贷款手续、银行的贷后管理等方面也存在问题。

1.活体畜禽的天然属性：容易病亡或丢失。与存货、应收账款等一般性动产不同，活体畜禽还面临疫情威胁、消耗性大等不利因素，容易发生畜禽病亡或丢失。活体畜禽更显示出动产易“动”的特点。一旦发生疫情，将对畜牧企业和放款银行造成较大损失。

2.贷前审查和办理贷款手续过程中存在的不足。抵押人提供抵押的资产，应当是抵押人拥有所有权或处分权的财产，抵押人未经所有权人同意，擅自以他人财产设定抵押的，该抵押担保行为无效。贷前审查过程中，存在着抵押资产所有权或处分权不好判断的问题，如果活体畜禽资产未在工商行政管理部门登记，将使得抵押担保行为无效。

抵押物若不足值将导致银行无法充分行使债权。活体畜禽作为抵押物，其价值随市场行情变化而变化，可能出现抵押物贬值或毁损灭失等情况。

在办理贷款手续过程中，存在着活体畜禽抵押登记、资产评估过程不规范的问题。评估机构合理的估值是银行确定放款水平的重要参照，也是抵押物实现其抵押价值的条件。如果评估机构对活体畜禽价值评估过高，将增加银行的风险。参照《物权法》中“企业动产浮动抵押登记机关为抵押人住所地的工商行政管理部门”的有关规定，将地方工商部门明确为活体畜禽抵押登记机关，将显著增强活体畜禽抵押登记的可操作性。

3.银行的贷后管理：风险防控能力有待提高。贷款手续顺利办完后，并不是万无一失了，银行仍需要重视对抵押物的监控，防止抵押物被擅自转移或处理的情况发生。只有不断增强银行的信贷风险防控能力，对抵押物和借款人的经营状况加强监控，才能解除银行发挥资产规模效应、提高盈利水平的后顾之忧。

四、活体畜禽抵押贷款风险防范对策分析

综上所述，做好活体畜禽动产价值损失的风险防范，在贷前审查、办理贷款手续、银行的贷后管理等方面提高银行的风险防控能力，成为挖掘活体动产抵押物的价值、使动产抵押贷款顺利达成的关键。

（一）做好活体畜禽动产价值的保全和评估工作

1.防止畜禽病亡。对办理活体抵押的养殖企业，在办理抵押贷款时，必须向银行提供由当地卫生管理部门出具的健康证明。养殖过程中，畜牧部门将利用兽医检疫网络平台，定期对畜禽进行“健康查体”，严把畜禽出栏检疫关，确保抵押畜禽安全健康。

2.防止畜禽丢失。金融机构要派遣支农信息员、支农协调员，每周到现场核实畜禽存量。养殖企业、合作社、农户将畜禽出栏的销售计划要提前上报银行，银行信息员在畜禽出栏时进行现场监督，保证货款及时归还银行。

3.资产评估的就低原则和贷款最高比例限制。按规定，以最近3年平均市场价和最近3个月的平均市场价二者之中的较低者来确定拟抵押活体畜禽的价值，这对于市场价格逐年走高的畜禽产品而言，评估价值明显低于市场价值。且最高贷款额度一般不得超过畜禽资产评估价值的50%，最高不得超过70%，在最大限度上强化了抵押物对银行资产的保全功能。

4.鼓励作为抵押物的活体畜禽参加保险。为了防范和降低银行和企业的经营风险，河南牧原公司把作为抵押物的活体畜禽向中国人民财产保险股份有限公司内乡县支公司投保，如果遇到疫情等重大风险，指定农行为第一受益人。这种保险方式兼顾了借款方和贷款方的利益，有效降低了银行的信贷风险，可供其他动产抵押贷款借鉴。对参加保险的，银行将在贷款额度、利率水平方面给予优惠。若发生保险理赔，金融机构将优先受偿。

（二）尽快建立全国统一的动产抵押系统

建立全国统一的电子化、网络化登记体系，是保证抵押登记高效、低成本的基础，也是促进动产担保融资业务快速、健康发展的前提。

可以参照美国、加拿大的经验，在省一级政府区域内成立动产抵押登记机构，登记网络覆盖到县一级。目前，人民银行信贷登记咨询系统覆盖企业、个人信用情况，而工商行政管理部门的企业动产抵押登记系统也有相当基础，将来可考虑依托以上任一个系统，建立中国动产担保登记查询系统。信贷人等经常用户可以通过自己的电脑直接登录数据库进行登记、查询，普通公民、法人或其他组织等非经常用户可亲自到登记机构由工作人员登录或通过与登记机构有服务关系的中介组织登录，进行登记和查询。

（三）银行强化风险预警，增强风险防控预见性

针对较大的动产抵押案例，为降低银行信贷风险，银行可成立专门的小组，多角度及时发现风险隐患，增强防控预见性。深入分析客户及产品的主要风险，充分利用公司上市外部审计资料和公司财务数据，定期采集反映客户盈利能力、偿债能力、营运能力等方面的财务指标，掌握客户经营情况和所处行业发展现状，制定行之有效的风险预警方案。加强对客户资金和库存的预警预报，坚持对客户的资金流和贷款物资保证度的适时监测，及时关注客户的他行融资情况和对外投资情况，及时预警。

在贷款手续办理完成后，银行也应做好抵押物的跟踪审查。贷款发放后，信贷人员也应做好定期跟踪检查，向企业了解抵押动产的近期情况。一旦抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为、要求恢复抵押物的价值或者提供与减少的价值相当的担保，甚至可以要求其更换抵押物或改变担保方式。做好抵押物的跟踪审查，可以有效避免抵押人擅自出售、出租动产、动产被第三人留置等情形的发生。

注释

{1}王君（2007）认为，法律法规制度上的缺陷、银行缺乏应对能力和仓储管理机制缺乏是制约动产抵押贷款发展的主要因素，提出应建立动产抵押担保登记公示平台、完善相关法律细则。尹玉杰（2009）则从银行角度对如何规避动产抵押的法律和操作风险进行了阐述，认为对抵押物适格、抵押人权利、动产抵押公示的审查是有效降低银行风险的手段。

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不动产登记风险点篇（2）

防范和化解房地产市场风险是房地产业健康发展必须面对和必须着力解决的重要问题。在国家对房地产市场的宏观调控和治理过程中，通过一定的法律制度安排，建构房地产市场风险防范和化解的法律制度机制便是解决上述问题的重要对策。在防范和化解房地产市场风险的法律制度体系中，房地产登记制度对房地产市场风险的防范和化解实际上是一个稳定的风险分配和处理规则体系，是防范和化解风险法律制度机制的支撑点和基础。对此，本文从法律经济分析的角度略作分析。

权属确认与权利公示机制

权属确认是市场交易的前提和基础，由于现代市场不仅是市场主体交易行为的过程，也是一个制度机制的运作过程，更是一个财产权利结构的动态转换和组合的过程。这个过程的展开和拓展是以产权界定为基础不断深化的。一方面，市场交易需要有分工和交换，而分工则意味着对资源的排他性占有与支配；交换意味着这种占有、支配与收益具有可转让性，产权正是将这两个方面有机融合在一起使得市场交易有序展开与拓展；另一方面，产权制度也是市场得以延续的必要条件，市场本是一把“双刃剑”，它需要一定的规则体系支撑，需要一个宽严适度、价值中立、能够适应市场规律、防范和化解市场风险的有效法律制度环境。而这一制度环境的核心就是界定产权、确认权属。因为如果市场交易的客体产权界定不清或者归属不明，市场交易的行为及相应的权利运行就会处于不稳定的状态，市场的这种不确定性也使得市场主体的交易预期难以实现，市场交易的结果也因此变得不确定，市场交易的风险就不可避免。

对于房地产市场来说，上述分析同样适用。房地产登记制度作为国家调控房地产市场重要手段，不仅通过法律制度安排使房地产不动产的权属状况明晰地列于国家设定的专门登记机关的登记薄上，而且通过登记以一定的法律制度安排使房地产的权属状况得以表征、公开和透明，房地产上的权利的归属及内容即房地产物权的变动与现状如何由此经由登记加以确认和公示。房地产市场以此为基础就会为当事人在交易中提供稳定的预期，就会提高和增强房地产市场交易中的确定性，节约当事人在房地产交易中的交易费用，这就为房地产市场交易中当事人防范和化解市场风险建构了一种权利确认和权利公示的法律制度机制。事实上，国家正是以登记的方式通过法律制度安排确认、彰显和公示房地产权属状况，并使外界通过这一方式足以辨明和信赖该状况，从而使房地产权属状况为公众所知悉并得到社会的认可，进而获得法律保护的绝对效力，这就以法律的制度安排确立了房地产交易中房地产权利的存在与变动，建构了房地产市场交易中的信用机制，为防范和化解房地产市场交易中的风险奠定了产权基础。

在我国，房地产的登记就是由法律授权的登记机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要法律行为。这种登记包括有两层意义：房地产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销及相应的确认权属的活动；已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国的《城市房屋权属登记管理办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”另一方面登记公示可以向公众展示并确定房地产物权的真正权利人，防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行诈骗，从而可以起到定分止争之功效。因为房地产市场交易中常常存在权利冲突，同一房地产之上可能存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权，这时应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权。按照物权法的一物一权原则，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。登记在先的权利优先实现。这就使物权的先来后到规则得以具体化，也使得房地产市场交易中房地产的权利的安排有了制度化、规则化、秩序化的保障。从而使房地产的市场交易稳定有序运行。可见，以登记作为房地产权利确认和公示方法，可以使房地产的产权状况得以明晰地列于登记薄之上而可以向公众公示、确立，确认房地产产权存在与变动的真实性、确定力。当事人—经采取法定方式登记，即便由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方式的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方式表征的物权为准。据此，登记的公示、确认效力为房地产市场交易中防范和化解市场风险提供相应的法律制度机制。其一是房地产产权的设定和变动须采取法定的登记方式时发生相应的效力，才能获得交易中确定性；其二是对信赖房地产登记的当事人和善意第三人，国家法律通过制度安排保护其信赖利益。有了登记的这种真实性与确定力，就能扭转物权交易中的信息不对称局面，就能增进第三人对房地产交易客体——房地产权利状态的认识与信赖，减少物权交易中的不确定性及相应的风险。

交易安全保障机制

通过制度安排规范市场主体的各类行为，保障交易安全，构建安全的交易秩序为现代各国所追求。由于交易实际上是产权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈、信息失真等不安全行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况及相关的交易信息，这样才能较好的解决产权交易中的信息不对称带来的不确定性及相应的风险，当事人才能在掌握较为充分的交易信息基础上，决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供可乘之机，扰乱交易秩序。

房地产登记制度通过登记不仅使当事人进行的房地产产权交易行为依法得以确认和公示，并赋予该产权变动具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外观形式向外界提供了经法律确证的有关房地产权利归属与变动的信息，从而使房地产交易的内部信息得以外化、透明、公开，这样以国家法律地形式通过制度安排有力地校正了房地产市场中的信息不对称状况，从而减少了房地产交易中的不确定性，使交易当事人能较为充分利用公开的房地产权属状况与变动信息进行交易机会的判断与抉择，在公开、公平的房地产交易中，实现房地产交易的规范化、制度化和有序化，进而实现交易的安全。

从静态交易安全角度看，房地产登记制度不论对房地产的所有权还是对房地产上的他物权而言，都会使义务人负有不侵犯房地产产权的法定义务，我国的《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”我国《土地登记规则》第3条也规定：“依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”房地产产权的这种登记公示制度所建立的权利归属宣示和信息公开机制，对于保护房地产产权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。同时，登记还使房地产物权权利人得以对抗第三人，无疑有益于静态安全的保护。从动态角度看，房地产物权登记公示制度使外界得以明了房地产物权上的权属状况，并可从官方不动产登记薄查悉不动产权属状况的变化，查知不动产物权的变动信息，从而对此变动予以认可和信任。房地产物权登记公示制度的这一变动宣示功能，对于保护相对人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信赖登记公示而为的交易，受到法律的保护，这无疑有助于动态交易安全。

静态安全和动态安全在现代市场经济的资源配置中都是法律所要保护的对象，当二者发生冲突时，就要求有适当的法律机制进行平衡和协调。房地产登记制度正是这样一种机制，是平衡静态安全和动态安全的调和点，在协调二者冲突中处于“枢纽”地位，房地产产权是否登记公示，决定着其变动是否具有确定力、对抗力和公信力，也是房地产权利人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。登记公示制度的这一权利冲突平衡功能，使房地产权利人和善意第三人的利益冲突得以合理调控，对协调静态安全和动态安全的冲突，具有重要的公平和效益价值，这无疑有助于市场交易秩序的安全运行与良性拓展。

交易风险合理分担机制

市场交易中的风险是与不确定性密切相关的，在市场交易中，由于信息的不充分、不完备，加之市场的复杂性，交易主体及相关当事人对交易对象往往难以进行真实、准确、及时、全面的了解，进而对交易的对象缺乏足够的、充分信息进行认识、判断、选择，这样交易中就充满了不确定性及相应的风险。这种不确定性和风险又是决定着交易难易的程度和交易费用大小的关键因素。因此，如何通过法律制度安排建立一种机制，使交易当事人和参与者合理分担市场交易中的不确定性和风险，就成了现代市场经济发展中宏观调控必须要解决的难题之一。

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论文出处(作者): 现代房地产交易中，因房地产具有不可移性和内在质量的隐蔽性等，上述难题同样存在。解决这一难题的切入点理应从解决房地产交易中的信息不对称入手，因为信息不对称使房地产交易中的一些人拥有一些信息，而另外一些人不拥有这些信息，由于有限理性、技术条件、认知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本过高，拥有信息的人就可以利用自己所拥有的信息优势在交易中谋取私利，损害公共利益或不拥有这些信息的人的利益。面对房地产交易中信息不对称所带来的不确定及相应的风险，单个的个人、企业和经济组织通过私力显然难以胜任问题的解决，而只有通过公力，通过国家的制度安排才可能得以解决。国家可以通过制度设计和制度安排向人们提供一个稳定的交易活动规则体系来减少不确定性和风险，正如新制度经济学学家阐述制度时所分析的那样：“制度是社会或组织的规则。这种规则通过帮助人们在与别人交往中形成合理的预期来对人际关系进行协调。制度反映了在不同的社会中，有关人们自己的行为和他人的行为的个人和集体行为而演化出来的行为准则。在经济关系领域中，如在经济活动中使用资源的权利，如分割由经济活动产生的收入流，这些规则在建立有关这些活动的预期时起着十分关键的作用。制度提供了对于别人行动的保证，并在经济关系这一复杂和不确定的世界中给予预期以秩序和稳定性。”房地产登记正是在国家对房地产市场进行调控的过程中，通过制度安排为协调和合理分担交易当事人和参与人的风险提供了一种社会规则和准则。

首先，登记制度将房地产物权的得丧变更依法定的程序，以严格的格式和规定的内容登记于登记机关设定的登记薄上，房地产的权属状况由此得以明晰和界定，这便为房地产交易中风险的合理分担奠定了产权制度基础。

其次，登记制度有助于防范房地产交易中的风险。由于房地产的交易是一个博弈过程，而作为博弈的要素之一的信息是很难确定的，也很难达到完备的程度，因而房地产交易中因信息不对称而产生的风险不可避免地存在着，这样仅在当事人之间和当事人与第三人之间分担风险是不够的，更重要的是还要通过制度安排来防范这种风险。就所有权交易中的风险防范而言，一般说来，是实物而不是权利的控制者更能够成本较低地降低风险。在房地产的交易中，因房地产的特殊自然属性，房地产的所有者对交易的客体拥有信息上的明显优势，他比任何交易相对人和第三人都熟悉交易客体自然状况、权利状况、内在属性等重要的交易信息。因而在房地产交易中如何按照公平而有效率的标准通过制度安排促使房地产的所有人客观、真实准确和及时公开上述信息，建立风险防范机制便成了房地产立法中制度设计要着力解决的问题。当然，房地产交易中的风险防范有赖于一系列制度的支撑，但登记制度在其中发挥着至关重要的作用。因为风险问题实质上就是成本问题，防范风险说到底就是如何使信息更充分，并且使获取该信息的成本最小化，登记制度在相当程度上建立了这种有效率的风险预防机制。登记要求拥有信息优势方必须按法律规定的程序、内容准确、全面的将有关涉及房地产交易的重要信息记载在官方的登记薄上，并向社会公众公示。这对房地产交易中的信息不对称无疑是一个有力地纠正，实质上也是对风险承担不平等的有力纠正。同样登记公示的信息的真实性、准确性、确定性也有助于相关权利人或义务人减少交易中的不确定性，使他们依据登记的真实、准确、确定的房地产信息对自己的交易行为进行合理的预期，从而减少乃至防范交易中的风险。尤为重要的是，登记公示的信息可以有力地避免房地产交易中的道德风险，即拥有信息优势的一方利用信息优势，通过进行机会主义的行为给其他主体带来不确定性和风险。

再次，登记制度也可以使交易当事人和第三人了解房地产的负担。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益以解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的矛盾与冲突。正因如此，现代物权法以效益作为重要的目标，并通过制度安排设计他物权的规则确定资源在交易中的流转，允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而实现对物的全方位、多层次、宽领域的利用以实现对资源的优化配置，实现和激励人们对财产的多维动态利用。适应物权由归属转向利用的这一趋势，现代物权法逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态转化与利用。其突出的表现为，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态，允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值、增值价值。这样不动产就负担了多种权利或利益，尽管这种多种权利或利益有利于提高不动产物权的利用效率，但却增加了交易中的风险。由于在一项不动产之上设立的物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权或者使用权的限制，因而也是在不动产之上所设立的负担及相应的交易风险。例如，某项房产设立了抵押，实际上就是在该房上设立了负担。这种负担的设立情况应当向公众公示。因为该房产一旦进入交易市场，有负担的房地产和没有负担的房地产在价值上是完全不同的。对买受人而言，购买了具有负担的房地产之后，有可能会受到第三人的追夺。登记制度依法要求房地产物权的权利人将房地产上设定的其他权利一一登记公示，不仅使房地产的负担信息公开化，使公众利用这些信息防范交易中交易客体权利不确定或有限制带来的风险，而且可以有效地约束房地产交易中机会主义行为带来的道德风险，为房地产交易当事人在房地产的多层次、多形式利用中间建立稳固、良好的信用关系，提供与之相应稳定的预期。

交易秩序建构和保护机制

人类天然具有对秩序的需求，秩序的建构与存续是人类一切活动的必要前提，从最一般的意义上说，秩序是一个表征主体生存环境协调程度的概念。它有广义和狭义之分，广义的秩序概念是指客观事物自律的状态；狭义的秩序概念仅仅指人的活动依一定的规则或方式连结而成的状态。秩序总是意味着在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性、事件的可预测性、以及财产和心理的安全性。英国社会学家科恩认为：秩序与社会生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社会的某种稳定性，即在某种程度上长期保持这种形式。可见，秩序是对于有规则状态的一般概括，其蕴含着稳定性、连续性、规则性和可预测性。

由于人的本质在于它的社会性，而互动是人的社会化的条件，也是一定的社会关系的外在形式。人类行为的社会性及其互动关系，客观上要求人们的行为必须协调一致，然而各种差异乃至对立却容易导致社会运行过程中的一系列矛盾和冲突。因此，为避免或减少这些现象的发生，就需要通过权威性的、人们普遍接受制度安排对人们的社会关系予以界定，使人们在一种连续、稳定和明确的社会关系中从事活动，或者说要有一定的行为规则及其相应的机制来调适人们的行为。这说明秩序离不开法律制度，一定的社会秩序要由相应的法律制度来维护。

房地产登记就是以国家法律的形式通过一定的制度安排对房地产物权的设定及各种变动依法定程序在房地产所在地的专门机关(土地管理局、房地产管理局)所设立的专门簿册上予以记载并进而对土地和地上建筑物等不动产的所有权以及设定房地产他项权利加以确认，这不仅以法律的形式通过相应的制度安排明确了房地产的合法权利人，从而使房地产的交易和管理有了合法的起点。也使房地产的交易与房地产财产的利用有了普遍遵守的、统一适用的社会规则体系，这样就使房地产的交易处于一种有规则的状态，房地产交易的当事人也因此能在房地产交易中获得稳定的、连续的、规则的和可预测性的预期。房地产交易关系的这种制度化、规则化的机制就能有效地为房地产交易建立一种交易秩序，减少房地产交易中的不确定性及相应的风险。

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不动产登记风险点篇（3）

一、不动产登记制度概述

（一）不动产登记的概念

所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。

（二）不动产登记的意义

首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。

二、我国现行不动产登记制度的不足

（一）欠缺统一的不动产登记法律

建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。

（二）不动产登记范围不明确

众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。

（三）法律责任风险控制机制缺失

不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。

（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明

我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。

三、完善我国不动产登记制度的构想

（一）制定统一的不动产登记法

建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。

我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。

（二）完善不动产登记范围

不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。

（三）建立科学的风险管控机制

所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。

（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题

笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。

四、结语

笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。

参考文献：

不动产登记风险点篇（4）

应收账款质押是应收账款融资方式的一种。是指企业与银行等金融机构签订合同。以应收账款作为抵押品。在合同规定的期限和信贷限额条件下，采取随用随支的方式，向银行等金融机构取得短期借款的融资方式。2007年10月1日正式实施的《物权法》第223条扩大了可用于担保的财产范围，明确规定在应收账款上可以设立质权，用于担保融资，从而将应收账款纳入质押范围，这被看作是破解我国中小企业贷款坚冰的开始。

一、我国应收账款质押融资现状分析

应收账款质押担保在许多国家尤其是欧美等发达国家的融资体系中已占据重要地位。联合国国际贸易法委员会颁布了《2001年联合国国际贸易中应收账款让与公约》。各国商业银行还专门成立了应收账款担保(保理)联盟，制定共同的规则。促进应收账款融资。例如，美国《统一商法典》(UCC)建立了高效的动产担保制度，成为美国动产担保的核心法律，包括应收账款在内的动产质押融资已经占到了中小企业融资的70％。加拿大于20世纪60-70年代仿效美国UCC第九章建立了本国的动产担保法律制度。国际经验表明。应收账款质押融资是缓解中小企业融资难问题的有效途径。

应收账款质押融资在我国的发展历程与我国相关法律的完善进程是一致的。《物权法》之前，由于抵押融资主要依赖和参照《担保法》和《合同法》等法律的相关规定。相应地，应收账款质押业务的开展也需要在此框架下讨论其可行性。长期以来，虽然商业银行等金融机构也一直在探索由不动产抵押到动产抵押融资的模式，但企业融资担保仍高度依赖于不动产。这也导致了不动产缺乏的中小企业从银行获得贷款日益困难。很明显，在原有的有关担保的法律框架下。房地产等不动产成为银行的主要间接资产，也加大了企业和银行的风险，而依据《物权法》大力发展应收账款质押融资，则可以在一定程度上缓解不动产担保贷款集中产生的影响，更重要的是为中小企业融资提供了一种新的融资方式。依据《物权法》的规定：债务人或者第三人有权处分的应收账款可以出质，以应收账款出质的。当事人应当订立书面合同，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。特别是《物权法》借鉴美国、加拿大等已建立应收账款担保交易登记体系国家的经验，确立了应收账款质权公示登记制度，这是我国物权担保法上的一大突破，为商业银行开展应收账款质押融资业务提供了法律保障。

但是。就截至目前对各商业银行开展应收账款融资业务的调查来看，应收账款质押融资业务的开展并不乐观。根据表1国内主要银行网站公布的融资产品统计资料可以看出。各银行应收账款融资业务主要还是集中在应收账款让售或保理(达到了100％)：对于应收账款质押业务。尽管《物权法》已经实行了近半年，但是各银行明确可以开展此项融资业务的只达到50％左右。而且，从目前开展此项业务的银行所规定的条件比如对融资企业信用等级的要求等来看，也还处于比较谨慎的态度。这种状况在一定程度上反映了银行对于应收账款质押风险的担忧，也体现了目前中小企业信用担保体系的不完善。

(说明：①表中资料根据各银行网站截至2008年2月14日的相关栏目融资信息整理得到，并未与相关银行信贷部门核实。表中打对表示该项融资业务在此行已经明确推出，但并不代表其实际开展的效果：错表示该项融资业务在此行截至目前尚未明确推出，但也并不表示在实际融资业务中没有开展。②表中“应收账款让售”与“保理”业务是一致的，分为有追索权保理和无追索权保理两类，打对表明该银行至少开展了其中之一的业务。这里未作进一步区分。)

二、应收账款质押融资风险分析

应收账款质押融资属于担保贷款的一种。与其他担保贷款的不同主要在于担保物的不同。应收账款质押一方面存在与其他贷款共同的风险特征；另一方面由于应收账款质押的权利质押的特殊性，使得其风险更具不确定性。

根据已往众多文献的分析，一般地。从银行等金融机构的角度可将应收账款质押融资所涉及的风险分为两类。一类属于商业风险。主要包括第三债务人履行能力的欠缺和可能行使的各种抗辩权和抵销权等。此类风险主要问题在于某种应收账款事前是否适合入质。这主要取决于银行等信贷机构自己的判断，其规避和消除也依赖于银行等信贷机构增强自身的风险管理能力以及对客户的信用评估和资金流动的监控能力。另外一类风险是法律风险，包括欺诈性风险、违约风险和判决执行风险等。对于法律风险，一方面可通过合同法中的代位权、撤销权、违约救济等债权保障制度；另一方面则要依赖于物权法中应收账款质押的公示等制度加以规制和解决(刘保玉、孙超，2007)。可以看出，无论是由应收账款质押融资行为引起的商业风险还是法律风险，一方面，融资企业如果具备足够的信用。则会从根本上杜绝风险的产生；另一方面，即使在融资企业信用不完备的情况下，信用担保体系的完善也可以从制度调整的角度来弥补和解决可能出现的风险。因此，应收账款质押登记制度的建设，是应收账款质押融资得以顺利实施的根本保障。基于此，2007年9月30日。为配合《物权法》的实施。央行公布了《应收账款质押登记办法》(以下简称《办法》)，央行征信中心建设的应收账款质押登记公示系统也于2007年10月8日正式上线运行。

毫无疑问，《办法》在明确应收账款范围、统一征信登记机构以及采用形式审查提高登记效率、降低登记成本等方面，对促进应收账款质押融资业务都具有重要意义。《办法》的出台，在一定程度上解决了此前众多人士对应收账款质押融资如何设立、如何公示以及如何行使等涉及应收账款质押融资风险问题的担忧。但是，应该看到，《办法》在降低应收账款质押风险、提高效率的同时，却并不能完全杜绝风险。而且可能还会产生一些新的风险。这主要反映在两个方面：

一是形式审查导致的风险。《办法》规定质权人在办理质押登记时需要提交的资料仅是双方签订的协议，而登记内容由出质人自行填写，征信中心只审查形式要素是否完备。既不要求登记人提交质押合同。也不对双方主体的合法性、真实性进行审查，更不对权利范围的真实性、准确性进行审查。这样，由于登记机构只进行形式审查，相关登记风险全部由当事人自行承担。对质权描述的合法性、真实性、完整性，完全由质权人自行控制。登记机构不承担任何责任。对登记的变更或撤销。由质权人行使和控制，登记机构只负责对要素是否齐备进行审查，由此产生的操作风险和道德风险均由质权人自行承担。因此，金融信贷机构自身控制风险的能力要进一步提高。

二是网络安全风险。现行的应收账款质权公示登记制度是借鉴美国、加拿大等已建立应收账款担保交易登记体系国家的经验而建立的。应收账款质押登记公示系统是基于互联网的一种登记公示模

式。该系统以电子互联网络为平台，将给当事人的登记和查询带来极大便利，也符合登记电子化和网络化的发展趋势。但是，登记系统在提供开放性、广泛性、便捷性等优点的同时，也为第三人的恶意登记、恶意注销、恶意异议等提供了方便，增加了质权人的风险。

所以，在《物权法》和《应收账款质押登记办法》实施及应收账款质押登记公示系统上线运行之后，应收账款质押融资的风险防范和控制仍旧不可忽视。

三、应收账款质押融资的风险控制

应收账款质押融资风险的控制应视应为解决中小企业融资的关键环节，这应该作为应收账款质押融资风险控制的总原则。为此，需要政府(征信部门)、金融机构(质权人)和中小企业(出质人)三方的共同努力。

(一)政府应进一步健全中小企业信用体系

应该认识到，我国中小企业信用体系建设仍处于较为落后的状态。为此，政府部门应该采取更加积极的措施完善对企业信用信息的管理，进一步完善企业征信和收账服务体系，为应收账款质押贷款提供全面、真实的咨询服务和专项信用调查。使应收账款质押融资的质权人能全面、真实地了解应收账款的债权人和债务人的信用状况及企业信用等级，以便决定是否进行应收账款质押贷款和控制风险。同时。为了控制应收账款等动产抵质押贷款的风险，银行监管当局还有责任尽快出台有关动产抵(质)押贷款的监管指引，以加强全社会的风险意识教育与指导，为应收账款质押融资创造良好的法律环境。

(二)银行应提高应收账款风险意识和评估控制能力

不动产登记风险点篇（5）

应收账款质押是应收账款融资方式的一种。是指企业与银行等金融机构签订合同。以应收账款作为抵押品。在合同规定的期限和信贷限额条件下，采取随用随支的方式，向银行等金融机构取得短期借款的融资方式。2007年10月1日正式实施的《物权法》第223条扩大了可用于担保的财产范围，明确规定在应收账款上可以设立质权，用于担保融资，从而将应收账款纳入质押范围，这被看作是破解我国中小企业贷款坚冰的开始。

一、我国应收账款质押融资现状分析

应收账款质押担保在许多国家尤其是欧美等发达国家的融资体系中已占据重要地位。联合国国际贸易法委员会颁布了《2001年联合国国际贸易中应收账款让与公约》。各国商业银行还专门成立了应收账款担保(保理)联盟，制定共同的规则。促进应收账款融资。例如，美国《统一商法典》(UCC)建立了高效的动产担保制度，成为美国动产担保的核心法律，包括应收账款在内的动产质押融资已经占到了中小企业融资的70％。加拿大于20世纪60-70年代仿效美国UCC第九章建立了本国的动产担保法律制度。国际经验表明。应收账款质押融资是缓解中小企业融资难问题的有效途径。

应收账款质押融资在我国的发展历程与我国相关法律的完善进程是一致的。《物权法》之前，由于抵押融资主要依赖和参照《担保法》和《合同法》等法律的相关规定。相应地，应收账款质押业务的开展也需要在此框架下讨论其可行性。长期以来，虽然商业银行等金融机构也一直在探索由不动产抵押到动产抵押融资的模式，但企业融资担保仍高度依赖于不动产。这也导致了不动产缺乏的中小企业从银行获得贷款日益困难。很明显，在原有的有关担保的法律框架下。房地产等不动产成为银行的主要间接资产，也加大了企业和银行的风险，而依据《物权法》大力发展应收账款质押融资，则可以在一定程度上缓解不动产担保贷款集中产生的影响，更重要的是为中小企业融资提供了一种新的融资方式。依据《物权法》的规定：债务人或者第三人有权处分的应收账款可以出质，以应收账款出质的。当事人应当订立书面合同，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。特别是《物权法》借鉴美国、加拿大等已建立应收账款担保交易登记体系国家的经验，确立了应收账款质权公示登记制度，这是我国物权担保法上的一大突破，为商业银行开展应收账款质押融资业务提供了法律保障。

但是。就截至目前对各商业银行开展应收账款融资业务的调查来看，应收账款质押融资业务的开展并不乐观。根据表1国内主要银行网站公布的融资产品统计资料可以看出。各银行应收账款融资业务主要还是集中在应收账款让售或保理(达到了100％)：对于应收账款质押业务。尽管《物权法》已经实行了近半年，但是各银行明确可以开展此项融资业务的只达到50％左右。而且，从目前开展此项业务的银行所规定的条件比如对融资企业信用等级的要求等来看，也还处于比较谨慎的态度。这种状况在一定程度上反映了银行对于应收账款质押风险的担忧，也体现了目前中小企业信用担保体系的不完善。

(说明：①表中资料根据各银行网站截至2008年2月14日的相关栏目融资信息整理得到，并未与相关银行信贷部门核实。表中打对表示该项融资业务在此行已经明确推出，但并不代表其实际开展的效果：错表示该项融资业务在此行截至目前尚未明确推出，但也并不表示在实际融资业务中没有开展。②表中“应收账款让售”与“保理”业务是一致的，分为有追索权保理和无追索权保理两类，打对表明该银行至少开展了其中之一的业务。这里未作进一步区分。)

二、应收账款质押融资风险分析

应收账款质押融资属于担保贷款的一种。与其他担保贷款的不同主要在于担保物的不同。应收账款质押一方面存在与其他贷款共同的风险特征；另一方面由于应收账款质押的权利质押的特殊性，使得其风险更具不确定性。

根据已往众多文献的分析，一般地。从银行等金融机构的角度可将应收账款质押融资所涉及的风险分为两类。一类属于商业风险。主要包括第三债务人履行能力的欠缺和可能行使的各种抗辩权和抵销权等。此类风险主要问题在于某种应收账款事前是否适合入质。这主要取决于银行等信贷机构自己的判断，其规避和消除也依赖于银行等信贷机构增强自身的风险管理能力以及对客户的信用评估和资金流动的监控能力。另外一类风险是法律风险，包括欺诈性风险、违约风险和判决执行风险等。对于法律风险，一方面可通过合同法中的代位权、撤销权、违约救济等债权保障制度；另一方面则要依赖于物权法中应收账款质押的公示等制度加以规制和解决(刘保玉、孙超，2007)。可以看出，无论是由应收账款质押融资行为引起的商业风险还是法律风险，一方面，融资企业如果具备足够的信用。则会从根本上杜绝风险的产生；另一方面，即使在融资企业信用不完备的情况下，信用担保体系的完善也可以从制度调整的角度来弥补和解决可能出现的风险。因此，应收账款质押登记制度的建设，是应收账款质押融资得以顺利实施的根本保障。基于此，2007年9月30日。为配合《物权法》的实施。央行公布了《应收账款质押登记办法》(以下简称《办法》)，央行征信中心建设的应收账款质押登记公示系统也于2007年10月8日正式上线运行。毫无疑问，《办法》在明确应收账款范围、统一征信登记机构以及采用形式审查提高登记效率、降低登记成本等方面，对促进应收账款质押融资业务都具有重要意义。《办法》的出台，在一定程度上解决了此前众多人士对应收账款质押融资如何设立、如何公示以及如何行使等涉及应收账款质押融资风险问题的担忧。但是，应该看到，《办法》在降低应收账款质押风险、提高效率的同时，却并不能完全杜绝风险。而且可能还会产生一些新的风险。这主要反映在两个方面：

一是形式审查导致的风险。《办法》规定质权人在办理质押登记时需要提交的资料仅是双方签订的协议，而登记内容由出质人自行填写，征信中心只审查形式要素是否完备。既不要求登记人提交质押合同。也不对双方主体的合法性、真实性进行审查，更不对权利范围的真实性、准确性进行审查。这样，由于登记机构只进行形式审查，相关登记风险全部由当事人自行承担。对质权描述的合法性、真实性、完整性，完全由质权人自行控制。登记机构不承担任何责任。对登记的变更或撤销。由质权人行使和控制，登记机构只负责对要素是否齐备进行审查，由此产生的操作风险和道德风险均由质权人自行承担。因此，金融信贷机构自身控制风险的能力要进一步提高。

二是网络安全风险。现行的应收账款质权公示登记制度是借鉴美国、加拿大等已建立应收账款担保交易登记体系国家的经验而建立的。应收账款质押登记公示系统是基于互联网的一种登记公示模式。该系统以电子互联网络为平台，将给当事人的登记和查询带来极大便利，也符合登记电子化和网络化的发展趋势。但是，登记系统在提供开放性、广泛性、便捷性等优点的同时，也为第三人的恶意登记、恶意注销、恶意异议等提供了方便，增加了质权人的风险。

所以，在《物权法》和《应收账款质押登记办法》实施及应收账款质押登记公示系统上线运行之后，应收账款质押融资的风险防范和控制仍旧不可忽视。

三、应收账款质押融资的风险控制

应收账款质押融资风险的控制应视应为解决中小企业融资的关键环节，这应该作为应收账款质押融资风险控制的总原则。为此，需要政府(征信部门)、金融机构(质权人)和中小企业(出质人)三方的共同努力。

(一)政府应进一步健全中小企业信用体系

应该认识到，我国中小企业信用体系建设仍处于较为落后的状态。为此，政府部门应该采取更加积极的措施完善对企业信用信息的管理，进一步完善企业征信和收账服务体系，为应收账款质押贷款提供全面、真实的咨询服务和专项信用调查。使应收账款质押融资的质权人能全面、真实地了解应收账款的债权人和债务人的信用状况及企业信用等级，以便决定是否进行应收账款质押贷款和控制风险。同时。为了控制应收账款等动产抵质押贷款的风险，银行监管当局还有责任尽快出台有关动产抵(质)押贷款的监管指引，以加强全社会的风险意识教育与指导，为应收账款质押融资创造良好的法律环境。

(二)银行应提高应收账款风险意识和评估控制能力

不动产登记风险点篇（6）

中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0110-02

一、不动产登记错误赔偿责任概述

法律概念是构建法律制度的基础，然而关于不动产登记错误赔偿责任的概念则在不同国家、因不同学者而有不同概念。由于概念的差异，不动产登记错误赔偿责任的性质自然亦有所不同，但其最终归宿却均应为维护不动产物权变动、交易秩序及安全。

1.不动产登记错误赔偿的含义及类型。在界定不动产登记错误赔偿责任时，首先应当明确登记错误的含义。关于登记错误，理论界有广义说、狭义说及折中说三种观点。广义说认为，登记错误是指登记簿上所记载的事项与原始实时状态不符的现象，产生这些现象的原因既包括登记机关的错误及遗漏，又包括物权合意的瑕疵，还包括有效登记完毕后的一些法定原因，如继承、合并或者法院的判决。狭义说认为，登记错误是指基于有效的原因而为的登记，因登记错误或遗漏所致的，登记不上的内容与登记原因文件所记载的内容不符。折中说则认为，登记错误产生的原因不仅包括狭义登记错误产生的原因，还包括因登记原因瑕疵导致的错误登记。持广义说的典型代表国家为德国，狭义说以中国台湾地区为典型，折中说以瑞士为代表。根据《物权法》第19条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿所记载的事项错误的，可以申请更正登记。”第21条第2款：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”可见，《物权法》采取了折中说，因此，不动产登记错误赔偿责任的含义可以概括为：当事人或登记机构在不动产登记中造成他人损害时，依法应当承担的赔偿责任。根据这一定义，可以推出不动产登记错误赔偿责任包含如下特征：第一，其产生原因包括虚假登记与违法登记；第二，其责任主体是登记过程中的当事人及登记机构；第三，其形态既可以为侵权责任也可以为违约责任。

根据不动产登记错误赔偿责任的产生原因，可以将不动产登记错误赔偿责任分为三种类型：即当人事的赔偿责任、登记机构的赔偿责任及多数人侵权的赔偿责任。当事人的赔偿责任是由于虚假登记产生的，指申请不动产登记的当事人提供虚假材料，造成他人损害，该当事人依法应当承担的责任。登记机构的赔偿责任则是因为登记机构没有尽到应有的审查职责进行了错误的登记，给他人造成损害而应承担的责任。多数人侵权的赔偿责任包含两种类型，第一种是虚假登记的当事人与登记机构工作人员恶意串通而进行的共同侵权；第二种是虚假登记当事人及登记机构构成无意思联络的数人侵权。第一种责任无疑是共同连带责任，第二种责任则是各主体承当的与其过错相适应的责任。

2.不动产登记机构赔偿责任的性质。基于虚假登记当事人的错误造成损害的，当事人应当承担的为民事赔偿责任。但是基于登记机构错误登记造成他人损害的，其应当承担的赔偿责任究竟为何种性质，理论界有两种观点：即行政赔偿责任说和民事赔偿责任说。一种观点认为，此赔偿责任为行政赔偿，登记机构的赔偿责任属于国家赔偿责任中的行政赔偿责任。其理由有两个：其一，登记机构为国家行政机构；其二，登记行为为行政行为。另一种观点认为，此赔偿责任为民事赔偿责任。理由如下：第一，虽然登记主体为行政机构，但本质上，登记行为为物权变动行为，具有私法性质；第二，若将此责任界定为国家赔偿责任则不利于保护受害人的合法权益；第三，中国以《国家赔偿法》来确定国家应当承担的责任，然而此赔偿责任不在其范围内。

对以上两种观点分析比较，可见其争议的焦点在于登记行为的性质是公法行为还私法行为，笔者认为，不动产登记兼具公私法双重属性，而不得单独将其归为公法行为或者私法行为，但行为性质并非决定赔偿责任的性质，保护当事人合法权益是承担赔偿责任的最终落脚点，鉴于中国不动产登记现阶段的具体情况，行政赔偿更有利于保护当事人的合法权益。

3.不动产登记错误赔偿责任构成。行政赔偿责任的构成要件包括以下四个：责任主体、损害事实、违法行为以及违法行为与损害事实之间的因果关系。在不动产登记错误赔偿责任中，其责任主体应当是国家机关及其工作人员；损害事实即错误登记而引发的当事人权益损害的客观存在；国家机关或其工作人实施了违法行使职权的行为；国家机关或其工作人员实施的违法行为是造成当事人权益受损的直接原因。当然，行政赔偿的实现具有一个不可忽视的前提条件，即当事人已经穷尽其他救济途径而无法获得实际赔偿。

二、不动产登记错误赔偿模式

1.德国的赔偿模式。在德国和瑞士等国家，由于登记错误致使当事人权益受损害的，赔偿金由国家负担。在德国，登记收取的全部费用上缴国库，因此其赔偿金由国家负担。《瑞士民法典》明确规定，各州对不动产登记过程中产生的损害负赔偿责任。这种由国家负担赔偿金的机制其出发点有两个：首先，登记行为为公法行为，登记公信力来源于国家的强制力，登记体现了国家意志，在整个登记过程中，登记机关起着主导的作用，体现登记公信力的登记簿也是由登记机关制作颁发，因此，当由于登记机关及其工作人员的违法或失职行为造成登记错误而给当事人造成损害时，将这一责任视为不动产登记制度本身的责任，国家承担赔偿责任。其次，国家负担机制是公共负担平等理论的产物 [1]。这种理论认为，不动产登记这一国家行为其目的在于维护公共利益，因此，其费用应当有全体公民共同负担。登记费用由国家机关收缴，登记错误造成损害而产生的赔偿金便理应由国家财政来负担。国家负担机制的优点在于登记错误赔偿责任的承担主体是具有国家信用作保障的，实现的可能性较大，但通常情况下，国家赔偿适用“最小化”原则，即其赔偿范围非常狭窄，仅限于当事人因登记错误而受到的直接的、实际的损失，且寻求赔偿的程序烦琐，这些都不利于当事人权益的保护。同时，由国家负担赔偿责任，加重了国家财政的负担，偶然性的登记错误，会对国家财政的稳定性带来巨大冲击。

2.澳大利亚的赔偿模式。在采用托伦斯登记制度的国家，如澳大利亚、新西兰、美国部分州以及中国台湾地区，因登记错误而产生的赔偿金由登记机关建立的登记错误赔偿责任基金负担。中国台湾地区《土地法》明确规定，登记错误的赔偿金由行政机关支付，抽取登记费用的10%用作登记错误赔偿基金，专供登记错误赔偿所用。这一负担机制也叫利用者负担机制，即登记申请人在申请登记时缴纳一定的登记费用，登记机关抽取费用的一部分来建立登记错误赔偿责任基金，该基金只能用于支付登记错误赔偿金，不得用于其他用途。这种机制认为，登记申请人是登记的受益人，“按照受益原则，享受政府所提供的特定的公共物品或劳务的效益，当相应地为此支付一部分费用，即所谓谁受益谁出钱”[2]。因此，在这种机制中，贯彻着公平负担理论。这一机制的优点在于赔偿金来源的稳定性，但在实际操作中仍然会存在一定困难：其一，登记机关收取的登记费用较低，采用这种机制无疑会加重登记费用。其二，登记错误的出现具有偶然性，收取登记费用的多少比例能够满足登记错误的赔偿，较难确定。比例过高则加重登记申请人负担，比例过低，又不能弥补登记错误给当事人带来的损害。

3.英国的赔偿模式。在英美等国家，为了保证登记申请人的权利免受第三人的原因而造成财产性的损失，出现了私人经营的“产权保险公司”。这种公司通过审查投保人的资料，确定突然出现第三人来影响投保人权利的可能性的大小，根据这种可能性与投保人签订保险合同，收取保险费用。这种保险公司很早以前就出现了，在一定区域内垄断，掌握了大量的资料，其功能类似于德国的土地登记簿。在采取保险机制的国家里，登记不具有公信力，一旦登记错误造成损害，保险公司向投保人支付保险金来弥补损失。保险负担机制的优点在于登记错误赔偿的资金来源于商业化的保险公司，能够充分保证当事人的权益。然而，保险负担机制的实现需要完善的配套机制与之配合，才能发挥其功效。在中国保险公司很难掌握登记信息，也很难涉足不动产登记过程，这样，对保险公司来说，保险风险过高。

三、建立中国不动产登记赔偿基金

不同的登记错误赔偿机制只要找到适合其发展的土壤，均能充分发挥其效力。因此，在选择中的不动产登记错误赔偿模式时，应坚持从中国不动产登记现状出发，在此基础上，吸收各国家和地区的先进经验，寻找解决中国不动产登记错误赔偿责任的良方。

中国应当建立不动产登记赔偿基金制度[3]。其理由有如下两点：其一，建立登记赔偿基金有利于维护受害人的合法权益。目前，因登记错误受有损害的当事人只能通过行政诉讼的方式获得救济，费时费力，而在赔偿基金制度下，当事人可以直接申请赔偿，如登记机构拒绝，当事人还可以通过诉讼的方式解决，这样，其权益就有了双重保障。其二，建立登记赔偿基金制度，能够有效降低登记机构的赔偿风险，有助于登记机构职责的履行。不动产对人们的生产、生活都具有极为重要的意义，一旦登记出现错误，对当事人的影响是非常大的，如这种风险均有登记机构负担，无疑会降低工作效益，不利于不动产物权的流转，赔偿基金制度能够化解登记机构的风险。

参考文献：

不动产登记风险点篇（7）

中图分类号: X734.2

1 汽车按揭业务的主要法律依据及其类别

2009年3月国务院办公厅出台了《汽车产业调整和振兴规划》,明确要促进和规范汽车消费信贷,使金融机构能更加有力地支持汽车产业的振兴和调整。中国人民银行和银监会在《汽车贷款管理办法》中也明确规范了汽车贷款业务管理。基于此,全国不少金融机构现都开展了汽车按揭业务,作为金融机构防范汽车贷款风险之最有利的保障手段之一是车辆抵押登记,就汽车按揭业务在办理抵押登记后抵押车辆是否具有风险进行探讨。

根据《汽车贷款管理办法》有关规定,把汽车按揭分为:自用车类按揭业务、商用车类按揭业务、二手车类按揭业务。为了更好地阐述汽车在办理抵押登记后抵押物是否存在风险,本文汽车是否需要办理《机动车登记证书》把汽车按揭分为具有《机动车登记证书》类和不具有《机动车登记证书》两大类。

2 办理抵押登记的机关及有效性

公安部新修订后的《机动车登记规定》对原规定第三条“在中华人民共和国境内道路上行驶的机动车,应当按照本办法的规定,经机动车登记机构办理登记,核发机动车号牌、《机动车行驶证》和《机动车登记证书》。未领取机动车号牌和《机动车行驶证》的,不准上道路行驶”进行了重大修改。这就意味着在实务是具有《机动车登记证书》类的汽车抵押按揭业务中有些汽车可能不办理机动车登记申请,即不具有《机动车登记证书》的情况,那么具有《机动车登记证书》类和不具有《机动车登记证书》类应在哪里申请办理抵押登记才有效呢?

《机动车登记规定》第二十二条明确规定“机动车所有人将机动车作为抵押物抵押的,应当向登记地车辆管理所申请抵押登记;抵押权消灭的,应当向登记地车辆管理所申请解除抵押登记。”即凡机动车抵押登记的应在登记地车辆管理所;对不具有《机动车登记证书》类的汽车抵押登记申请按一般动产应当向抵押人住所地的工商行政管理部门或公证机构办理登记。

3 抵押登记后抵押权优先受偿与其他优先权可能冲突之风险

3.1 抵押权之间冲突的情形

2001年《机动车登记规定》第三十七条规定在机动车抵押期间,抵押人将机动车再次抵押的,按照本办法的规定办理抵押登记,即明确了抵押人可以将机动车再次抵押,尽管2008年新的《机动车登记规定》不再规定再次抵押办理程序,但我国《担保法》第35条规定“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超过其余额部分”依然有效,这样在实务中就有可能出现抵押权之间冲突的情形。根据《物权法》第一百八十八条规定以机动车抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人。这样就确立了登记对抗主义,抵押权自抵押合同生效时设立,但依法登记的抵押权优先于未办理登记的抵押权;先依法登记的抵押权优先于后办理登记的抵押权;同一天办理的按办理登记抵押金额的比例享受优先受偿。

3.2 抵押权与留置权之间冲突的情形

留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产,债务人不按照合同约定的期限履行债务的,债权人有权依照本法规定留置该财产,以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。留置权是一种法定担保物权,我国《物权法》第二百三十九条规定,同一动产上已设立抵押权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。因此,无论抵押权和留置权的设立时间谁在前,留置权一律优先于抵押权受偿。这是因为:首先在担保物权中,抵押权一般是当事人自由设定的,它以当事人的合意而发生,属约定担保物权;而留置权直接依法律规定产生,不得由当事人自由设定,属法定担保物权。其次,担保物是一般处于留置权人的直接控制之下,而抵押权人却无从占有担保物。另外抵押具有物上代位性和追及性,当他的权利被侵害或抵押物被他人非法取得时,抵押权人有权以自己的名义对抵押物行使权利,但留置权人是合法占有人,当他的债权未获实现时,他可以留置担保物以对抗任何人(包括抵押权人)返还留置财产的请求。特别是《物权法》实施后又扩大了留置权的范围,就更加重了抵押登记后汽车抵押权优先受偿之风险,基于此,我们对该类风险应加以关注。

3.3 抵押权与质押权之间冲突的情形

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第七十九条规定, 同一财产法定登记的抵押权与质权并存时,抵押权人优先于质权人受偿。这里,抵押权优先于质押权受偿的前提是抵押权有效设立且抵押权依据法律规定进行了登记,未经登记的抵押权不得优先于质押权受偿,但是2008版《机动车登记规定》第三十三条规定,申请办理机动车质押备案或者解除质押备案的,由机动车所有人和典当行共同申请,机动车所有人应当填写申请表,并提交以下证明、凭证:(1)机动车所有人和典当行的身份证明;(2)机动车登记证书的规定,对质押权也明确要求备案。根据我国目前的实际情况,机动车的物权登记机关和行政登记机关是同一个单位,都是车辆管理所,根据《典当管理办法》第四十二条第二款规定,典当行经营机动车质押典当业务,应当到车辆管理部门办理质押登记手续。由此可见,该处的“备案 ”应视为“登记”。

对于同一辆机动车分别在车管所办理了抵押登记和质押备案的冲突是否仍适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第七十九条规定之规定,有待于立法或司法机关进一步的解释。我们认为:抵押权与质押一般都是当事人自由设定的,它以当事人的合意而发生,属约定担保物权,在都办理登记/备案(下同)的条件下应具有同等的优先权,应以先办理登记的有优先受偿权,同一天办理的按登记抵押金额的比例享受优先受偿。

3.4 抵押权与留置权、质押权之间冲突的情形

如前所述,同一辆机动车分别在车管所办理了抵押登记和质押备案同时该车辆又被其他单位或个人合法留置的,鉴于留置权一般属法定担保物权,无论抵押权、质押权和留置权的设立时间谁在前,留置权一律优先于抵押权、质押权受偿;而抵押权、质押权之冲突前文已阐明。

3.5 抵押权与税收等法定优先权冲突的情形

在申请依法享受被抵押汽车优先受偿时,有时会遇到抵押人所欠债务、费用有法定优先权的情形,会使抵押权行使受阻,如税收优先权。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第45条明确规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定,如果抵押车辆所在单位在提供抵押之前就已拖欠税款,税务机关就有权先于抵押权人处置抵押物并就处置价款优先受偿,即使抵押权人已处置抵押物或以折价行使受偿,税务机关也有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。该规定对商用车冲击犹大,特别是对有些靠挂靠车辆生存的出租车公司、旅游公司、客运公司,其充当抵押人所设立的抵押权风险就更大。

3.6 抵押权与所有权保留权之间冲突的情形

我们认为:对于具有《机动车登记证书》类业务,只要抵押人依法办理了抵押登记,在没有其他相反的司法裁定变更(确权诉讼)所有权前,所有权保留权不能对抗已登记的抵押权。对不具有《机动车登记证书》类汽车按揭抵押之效力如没有合法有效的登记与所有权保留权之间的优先权,情况就比较复杂了。如所有权保留权合法有效,我们认为抵押权是基于所有权的附属权,要实现抵押权是无法律依据的。

实务中,不具有《机动车登记证书》类汽车的流动性很强,按照一般动产的一般交付占有来认定所有权来讲,如该类汽车的抵押登记形式(公证抵押)不具有对抗善意第三人的,其在贷款未结清前抵押人一旦出卖抵押物的,抵押权人将很难实现其抵押权。

3.7 抵押权与涉及查封、扣押权等司法行使权之间冲突的情形

不动产登记风险点篇（8）

物权保险的最初形式是1868年在美国的宾西法尼亚州出现的“房地产物权摘要和律师意见书”。发展到今天，物权保证经历过多种形式，包括：房地产物权摘要和律师意见书，物权担保，物权保险等。全球最大的物权保险业公司是“第一美国物权保险公司”。它成立至今已有一百多年的历史。每年年收入超过20亿美元，并在业内保持着最长的业绩成长记录。

因此，对美国物权保险发展进行系统的研究，特别是分析和比较其经营的环境、构成要素、特殊性和成因等，对尚未起步的我国物权保险业具有重要的理论和现实意义。

一、美国物权保险的构成要素、特殊性及成因

（一）构成要素

1.物权保险的保险人包括商业性的物权保险公司、物权保险人、与律师有关联的物权保险组织。其中最主要的形式是物权保险公司。

2.物权保险的被保险人

一般说来，凡是对于房地产的物权拥有保险利益的法人或自然人都可成为被保险人。物权保险主要发生在房地产的物权发生变更的过程中，比如在房地产的购买过程中，或者是房地产抵押贷款过程中。

3.物权保险的保险责任

物权交易者为了保证房地产的物权没有纠纷或瑕疵，会为被交易的房地产的物权进行保险。这里所说的纠纷、瑕疵是指抵押、留置权、费用、未了诉讼、未付税金、遗嘱、附加用途限制、地役权等，这后两项仅与地产有关。保险人只根据所有权转让的连锁纪录来保险。保险人将不去察看购买的房屋或土地。简单地说，保险公司只是担保房地产转让记录形式上的准确性。

4.物权保险的除外责任

任何在登记之外的转让或债务（如抵押），保险公司均不承担责任。标准的美国物权保险合同通常不包括如下不能从公共记录检索出的风险，如，有关建筑、规划、土地使用和环境保护的法律，政府的规章，行使一般政府职能的后果，以及土地征收；出贷方违反州立公司法规或禁止高利贷的法律；建筑施工方对被兴建或修缮改造的建筑物的法定优先抵押权；提供购买贷款的出贷人；未登记的占有人的权利与未登记的地役权；边界纠纷等本应当由实地勘察或测绘即可发现的事由；保险合同生效后产生的权利制约；由投保人导致的或投保人所遭受的损失，投保人对此知情但是却没有反映在公开记录中。

最近由两家美国保险机构推出的标准国际物权保险合同对以上事项也不负赔偿责任外，同时还包括如下除外责任：土地所在地政府收回土地，除非在保险生效日已经得知该情形；取水权与其它和自然资源有关的权利请求；由居于财产所在地以外的第三国的人提出的权利请求或由保险人所在国之外的法院或裁判机构解释、执行保险合同而导致的损失；战争、叛乱、暴动、内战、传染病、政府限制、国有化、不可抗力和其它类似原因造成的损失。

由上述可见，美国物权保险合同本身不能被直接移植到我国。美国保险机构的有些除外风险可能恰恰是我国投资者最希望获得保护的风险。因此在我国适用的保险合同应当反映中国的实际情况，在我国的不动产法律体系和土地登记制度的框架内，应妥善地处理购买方、承租人、出贷人和其他投资者的利益期待。

（二）特殊性

美国物权保险与其它保险产品有以上形式上的共同点，但是由于美国物权保险产生于房地产交易与融资贷款的独特背景之中，它在本质上又有区别于其它险种的特殊性。主要表现在：

1.在承保方面

物权保险人在收到一份投保申请书以后，首先查阅一切公开的登记记录，调阅与宗地有关的各项合同、文书和法律文件，由此决定宗地权属和宗地所担负的债务。然后保险人便召集宗地的出让方和受让方，一同商议起草文件或提讼，以消灭存留在宗地上的债务、击败其他人声称享有的对宗地的所有权。

2.在保费构成上

物权保险人拨出90％的保费用于调查和准备这些工作，这一切都发生在宗地交易完成之前，也就是受让方接受土地所有权之前、承租方或贷款机构对宗地享有占有使用权、担保债权之前。至于剩余的风险，保险人将剔除那些超过可接受范围的风险，其它则纳入保险合同的保赔范围内。

3.在保险性质上

最显著的性质差异在于物权保险机制主要涉及为消除风险的机制而非注目于风险承担。物权保险人的职责远远超出一般的保险人尽量售出更多保险合同的任务。

4.在理赔方面

理赔合同生效前的风险。物权保险合同与其它财产险、汽车险和人寿险不同，它对保险合同生效后才开始发生的风险不负责理赔。它的保险对象仅限于在保险合同生效后提起的物权或债权请求权，并且这一请求权还必须是基于合同生效之前已经存在的事实提出的。保险人的调查工作和风险除斥工作预防了已知风险在将来被提起的可能性，这不仅保护了保险受益人的投资，还为保险人控制经营风险提供了保障。

可见，美国物权保险业务在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估方式运作的担保业务。严格地说，按照传统保险的含义，美国物权保险本质上不算是一种保险业务。

（三）成因

美国物权保险上述运作模式的形成，主要在于：

1.复杂的法律法规

来源于英国封建时期地产法的美国财产法，与现代资本主义的一些财产原则相结合，其中的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，形成比较复杂的法律规定。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续。

2.发达的房地产市场与频繁产权交易

发达的房地产市场是美国物权保险的重要基础之一，而且与欧洲国家相比，美国的房地产换手率较高，交易频繁，这使得购买者会产生许多担心：购买的房地产可能转让过多次，故其他人有可能对该房地产有所有权之争，该房地产也可能被抵押出去或被其他人作为债务的留置物，该房地产还有可能卖给别人地役权，或者因为政府的管理使得该房地产的使用受很大的限制，这些因素都是房地产购买人的障碍。为了消除这些障碍，物权保险业务就应运而生。

3.严格的房地产登记制度

美国多数州所采用的房地产登记制度属于契据登记制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编排的，而不是以房地产为标准。在严格的登记制度下，每一块地、每一处房产都应当形成一条连续的产权链。如果产权链中有断头，就要由地方法院判决断头时的产权归属，使其恢复为一条连续的产权链。

二、我国物权保险运作方式的选择

根据以上研究，结合我国实际，我国宜按照传统保证保险业务模式运作物权保险业务。采取这一运作思路主要是考虑到：

（一）美国物权保险运作模式的特殊成因

美国物权保险公司在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估公司的角色在运作物权保险业务。

它选择这样一种特殊的运作模式的外部因素是美国复杂的法律法规、频繁的产权交易、严格的契据登记制度使它不得不将主要精力用于查阅一切公开的登记记录；将保费的90％用于调查；采取消除风险而非注目于风险承担的机制；理赔合同生效前的风险。

其内因是采取这种模式可以实现其母子公司的收益最大化。美国第一公司的主业是从事房地产经纪、咨询评估、消费者信誉和房产信息调查等业务，因此可以说，物权保险业务是其母公司的副产品，其所谓的用于调查的保费收入的90％正是其母公司利润的重要来源。

以上两方面因素使其形成了有别于传统保险业务的运作模式。

（二）我国具体的国情、法律制度、市场环境、登记制度

1.我国完全不同的法律制度

美国与我国的法律制度分属于两个完全不同的法系。我国是大陆法系国家，美国法律规定的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，比较复杂，而我国的相对简单。

2.两国产权登记制度的巨大差异

我国房产产权属登记简单，登记手续简便，这与美国有很大不同。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续，我国有关权属证书、手续易于核对。

3.我国房产产权风险危险程度低

产品定位在房产产权以后，危险程度、技术难度大大降低。与美国的私有土地制度不同，我国的土地所有权是国家的。产品定位在房产产权以后，涉及宗地产权的复杂的法律关系和纠纷等造成的风险就可以避免了。

4.我国产权变更率低，产权关系相对明了

我国房地产二级市场刚刚起步，主要是一级市场活跃。一级市场产权关系简单，而且受经济水平、户籍制度、传统习惯以及二级市场不发达等因素的影响。我国居民的房产主要是自用或作为资产的存放形式，房地产的投资融资功能还没有发挥。因此产权变更比率低，产权关系相对明了。我们此时切入的难度系数不大。

（三）可以更好地利用自身的经验和优势

不动产登记风险点篇（9）

物权保险的最初形式是1868年在美国的宾西法尼亚州出现的“房地产物权摘要和律师意见书”。到今天，物权保证经历过多种形式，包括：房地产物权摘要和律师意见书，物权担保，物权保险等。全球最大的物权保险业公司是“第一美国物权保险公司”。它成立至今已有一百多年的。每年年收入超过20亿美元，并在业内保持着最长的业绩成长记录。

因此，对美国物权保险发展进行系统的，特别是和比较其经营的环境、构成要素、特殊性和成因等，对尚未起步的我国物权保险业具有重要的和现实意义。

一、美国物权保险的构成要素、特殊性及成因

（一）构成要素

1.物权保险的保险人包括商业性的物权保险公司、物权保险人、与律师有关联的物权保险组织。其中最主要的形式是物权保险公司。

2.物权保险的被保险人

一般说来，凡是对于房地产的物权拥有保险利益的法人或人都可成为被保险人。物权保险主要发生在房地产的物权发生变更的过程中，比如在房地产的购买过程中，或者是房地产抵押贷款过程中。

3.物权保险的保险责任

物权交易者为了保证房地产的物权没有纠纷或瑕疵，会为被交易的房地产的物权进行保险。这里所说的纠纷、瑕疵是指抵押、留置权、费用、未了诉讼、未付税金、遗嘱、附加用途限制、地役权等，这后两项仅与地产有关。保险人只根据所有权转让的连锁纪录来保险。保险人将不去察看购买的房屋或土地。简单地说，保险公司只是担保房地产转让记录形式上的准确性。

4.物权保险的除外责任

任何在登记之外的转让或债务（如抵押），保险公司均不承担责任。标准的美国物权保险合同通常不包括如下不能从公共记录检索出的风险，如，有关建筑、规划、土地使用和环境保护的法律，政府的规章，行使一般政府职能的后果，以及土地征收；出贷方违反州立公司法规或禁止高利贷的法律；建筑施工方对被兴建或修缮改造的建筑物的法定优先抵押权；提供购买贷款的出贷人；未登记的占有人的权利与未登记的地役权；边界纠纷等本应当由实地勘察或测绘即可发现的事由；保险合同生效后产生的权利制约；由投保人导致的或投保人所遭受的损失，投保人对此知情但是却没有反映在公开记录中。

最近由两家美国保险机构推出的标准国际物权保险合同对以上事项也不负赔偿责任外，同时还包括如下除外责任：土地所在地政府收回土地，除非在保险生效日已经得知该情形；取水权与其它和自然资源有关的权利请求；由居于财产所在地以外的第三国的人提出的权利请求或由保险人所在国之外的法院或裁判机构解释、执行保险合同而导致的损失；战争、叛乱、暴动、内战、传染病、政府限制、国有化、不可抗力和其它类似原因造成的损失。

由上述可见，美国物权保险合同本身不能被直接移植到我国。美国保险机构的有些除外风险可能恰恰是我国投资者最希望获得保护的风险。因此在我国适用的保险合同应当反映的实际情况，在我国的不动产法律体系和土地登记制度的框架内，应妥善地处理购买方、承租人、出贷人和其他投资者的利益期待。

（二）特殊性

美国物权保险与其它保险产品有以上形式上的共同点，但是由于美国物权保险产生于房地产交易与融资贷款的独特背景之中，它在本质上又有区别于其它险种的特殊性。主要表现在：

1.在承保方面

物权保险人在收到一份投保申请书以后，首先查阅一切公开的登记记录，调阅与宗地有关的各项合同、文书和法律文件，由此决定宗地权属和宗地所担负的债务。然后保险人便召集宗地的出让方和受让方，一同商议起草文件或提起诉讼，以消灭存留在宗地上的债务、击败其他人声称享有的对宗地的所有权。

2.在保费构成上

物权保险人拨出90％的保费用于调查和准备这些工作，这一切都发生在宗地交易完成之前，也就是受让方接受土地所有权之前、承租方或贷款机构对宗地享有占有使用权、担保债权之前。至于剩余的风险，保险人将剔除那些超过可接受范围的风险，其它则纳入保险合同的保赔范围内。

3.在保险性质上

最显著的性质差异在于物权保险机制主要涉及为消除风险的机制而非注目于风险承担。物权保险人的职责远远超出一般的保险人尽量售出更多保险合同的任务。

4.在理赔方面

理赔合同生效前的风险。物权保险合同与其它财产险、汽车险和人寿险不同，它对保险合同生效后才开始发生的风险不负责理赔。它的保险对象仅限于在保险合同生效后提起的物权或债权请求权，并且这一请求权还必须是基于合同生效之前已经存在的事实提出的。保险人的调查工作和风险除斥工作预防了已知风险在将来被提起的可能性，这不仅保护了保险受益人的投资，还为保险人控制经营风险提供了保障。

可见，美国物权保险业务在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估方式运作的担保业务。严格地说，按照传统保险的含义，美国物权保险本质上不算是一种保险业务。

（三）成因

美国物权保险上述运作模式的形成，主要在于：

1.复杂的法规

来源于英国封建时期地产法的美国财产法，与资本主义的一些财产原则相结合，其中的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，形成比较复杂的法律规定。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续。

2.发达的房地产市场与频繁产权交易

发达的房地产市场是美国物权保险的重要基础之一，而且与欧洲国家相比，美国的房地产换手率较高，交易频繁，这使得购买者会产生许多担心：购买的房地产可能转让过多次，故其他人有可能对该房地产有所有权之争，该房地产也可能被抵押出去或被其他人作为债务的留置物，该房地产还有可能卖给别人地役权，或者因为政府的管理使得该房地产的使用受很大的限制，这些因素都是房地产购买人的障碍。为了消除这些障碍，物权保险业务就应运而生。

3.严格的房地产登记制度

美国多数州所采用的房地产登记制度属于契据登记制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编排的，而不是以房地产为标准。在严格的登记制度下，每一块地、每一处房产都应当形成一条连续的产权链。如果产权链中有断头，就要由地院判决断头时的产权归属，使其恢复为一条连续的产权链。

二、我国物权保险运作方式的选择

根据以上，结合我国实际，我国宜按照传统保证保险业务模式运作物权保险业务。采取这一运作思路主要是考虑到：

（一）美国物权保险运作模式的特殊成因

美国物权保险公司在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估公司的角色在运作物权保险业务。

它选择这样一种特殊的运作模式的外部因素是美国复杂的法律法规、频繁的产权交易、严格的契据登记制度使它不得不将主要精力用于查阅一切公开的登记记录；将保费的90％用于调查；采取消除风险而非注目于风险承担的机制；理赔合同生效前的风险。

其内因是采取这种模式可以实现其母子公司的收益最大化。美国第一公司的主业是从事房地产经纪、咨询评估、消费者信誉和房产信息调查等业务，因此可以说，物权保险业务是其母公司的副产品，其所谓的用于调查的保费收入的90％正是其母公司利润的重要来源。

以上两方面因素使其形成了有别于传统保险业务的运作模式。

（二）我国具体的国情、法律制度、市场环境、登记制度

1.我国完全不同的法律制度

美国与我国的法律制度分属于两个完全不同的法系。我国是大陆法系国家，美国法律规定的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，比较复杂，而我国的相对简单。

2.两国产权登记制度的巨大差异

我国房产产权属登记简单，登记手续简便，这与美国有很大不同。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续，我国有关权属证书、手续易于核对。

3.我国房产产权风险危险程度低

产品定位在房产产权以后，危险程度、技术难度大大降低。与美国的私有土地制度不同，我国的土地所有权是国家的。产品定位在房产产权以后，涉及宗地产权的复杂的法律关系和纠纷等造成的风险就可以避免了。

4.我国产权变更率低，产权关系相对明了

我国房地产二级市场刚刚起步，主要是一级市场活跃。一级市场产权关系简单，而且受水平、户籍制度、传统习惯以及二级市场不发达等因素的。我国居民的房产主要是自用或作为资产的存放形式，房地产的投资融资功能还没有发挥。因此产权变更比率低，产权关系相对明了。我们此时切入的难度系数不大。

（三）可以更好地利用自身的经验和优势

不动产登记风险点篇（10）

中图分类号：F235.91　文献标识码：A　文章编号：1672-3198(2009)12-0244-01

1　引发登记风险的成因分析

引发登记风险源于登记错误，而造成登记错误的原因也是多方面的：

1.1　客观原因

(1)法律缺位带来的指导性缺乏。《物权法》作为一部规定物的归属和利用的基础性法律，对不动产登记的规定只能作原则性的安排，但全国性的“法律”层面上规范性文件缺位，许多像登记制度模式的选择、登记部门和登记行为的性质、登记部门具体的审查责任限度等基础性问题至今在理论界和实务界尚存在争议，法律的缺位必然会带来操作和管理上的混乱，从而引发一系列工作失误。

(2)政策法规之间的冲突引起的口径不一。由于上位法的缺位，各种部门规章、地方性法规以及规章层次以下的规范性文件的规定难免冲突，口径不一，有些冲突不可调和，登记人员无所适从，由此带来更大的自由裁量权更容易造成登记错误。

(3)当事人过错造成登记错误，大部分的房地产登记是依当事人的申请而启动，如果当事人申请时故意提供虚假资料或作不实申报，登记机构加以采集并据此作出登记，必然会造成登记错误；有时第三方也会参与登记过程，例如公证机构、测绘机构、中介机构等，若出现故意或无意的过失，也会导致登记错误。

1.2　主观原因

(1)登记机构信息系统技术不完善造成失误。登记系统信息技术落后、数据录入及转换错漏、系统运行障碍等因素，容易导致登记错误的产生。

(2)登记工作人员主观原因。部分登记业务人员工作疏忽，责任心不强，工作不细致，录入数据、信息后没有自行检查，导致审定内容有误；部分业务人员业务不熟悉，执行有关法律法规及规章制度存在偏差等造成登记错误。

2　防范登记风险的对策

2.1　实施制度化、规范化、信息化的质量管理机制

登记机构应当建立严格的错案追究制度、质量检查抽查制度、相应的奖励制度，将事前预防与事后处理相结合，运用信息化管理手段，发现错误，除及时纠正外，还应按照单位内部管理规定狠抓办件质量管理，实行错案追究责任制，做到每月有抽查、有分析、有通报、有处理，并以此作为加强管理、增强工作人员的责任感：改进服务、提高登记质量的突破点；而对于办案质量好、出错率少的工作人员及防范登记风险成绩显著人员应予以适当的表扬和奖励，做到强化监管、奖罚分明、登记质量管理长抓不懈。

2.2　完善登记程序，合理把握审查范围

登记机构一是可以充分利用更正登记、异议登记等补救手段。若发现登记有误，应及时主动地启动更正登记程序予以纠正，更正登记、异议登记是登记机构避免登记风险甚至承担先行赔付责任的一个较好的事前补救手段。二是应当进一步扩大审查范围，加强现场核查工作。除对身份证、产权证等登记资料严格审查外，还应加强对公证书、律师见证书、规划验收证明等资料的核查力度，可通过网上比对、电话核实等方式查验真伪，还有疑问的，审核人员可上门现场调查核实，并做好记录。

2.3　加强与相关职能部门的沟通协作

一是加强与规划、公证、公安等相关部门的信息沟通，建立信息共享机制，从而有效确保登记信息的及时和准确性。二是加强与司法部门合作，对一些实质性审查难度较大的业务以及当事人不能到场的，交由公证部门办理公证，登记机构凭公证材料进行登记，这样既能提高登记工作效率，又能有效防范登记风险。三是加强与规划部门的沟通，妥善处理好城市房屋规划与房产权属登记发证工作的衔接，确保房地产登记的准确性。

2.4　加强业务及有关法律法规的学习培训，强化风险意识，提高工作人员风险防范能力

登记机构应加强对工作人员的业务培训，强调保障登记安全的重要性和防范交易风险的艰巨性，解读最新法律法规，讲解各类骗取登记的典型案例，邀请公安、公证、规划等部门专家授课，学习鉴别相关书证材料真伪的技巧和方法，针对单位各科室人员对业务知识的了解存在一定程度的局限，开展“请进来、走出去”的学习方法，请房产专业人士授课，请各科室业务骨干谈经验，组织人员到兄弟单位学习先进经验，提高工作人员的业务素质、政策水平及为人民服务的意识和本领，尽量减少差错，规避风险。

2.5　提高服务意识，抵制各种利诱，树立“以民为本”理念

工作人员应当清正廉洁，服务热情、周到，用语规范，切实转变职能，改进工作作风，简化办事程序，提高办事效率，不断提高服务质量，自觉抵制各种不正之风的侵蚀，自觉抵制形形式式的利益诱惑，自觉依照有关法律法规、规章制度办理业务，做到准确、及时地完成登记业务工作。

2.6　从受理源头上严格风险防范

可在登记机构的业务受理窗口安装身份证识别器，对居民第二代身份证的真伪进行鉴别；可在受理窗口安装数码摄像头，对申请人进行人像采集，在交易登记工作的源头上实施交易安全把关；可通过对房地产权证设置密码验证系统，在受理窗口进行密码验证，从而大大减少他人盗用房地产权证信息制作假证或盗取房地产权证骗取交易登记的可能性，保障房地产权利人的合法权益。

2.7　推进登记系统的信息化建设

登记机构应将登记系统的信息化建设列入重要的议事日程上，加强与推进系统信息化建设，优化和完善系统功能，在一个登记区域内建立一个全面、完整的数据库，建立一个统一的业务操作平台，做好系统对业务的支持和配合工作。系统的信息化建设应围绕业务工作开展，为业务工作服务，减少和消除系统障碍问题，确保登记业务的准确性。

2.8　按程序、规程操作，自觉接受监督制约，保障登记无误

登记工作人员要自觉遵守规定程序，按环节和时间顺序办理，同时，对每种房地产登记制作详细的操作规程，使每位工作人员的业务操作有法可依，有据可循，确保登记质

2.9　严格依据法定程序和标准制作房地产登记簿