住房制度论文篇（1）

（二）我国保障性住房现有类型保障性住房有不同的类型，根据保障性住房所有权归属的差别，可以分为租赁型和产权型两种类型的保障性住房。

1.租赁型保障性住房。该类型的保障性住房主要是在政府统一规划和统筹下组织建设，租赁价格采用政府定价的方式，租金水平低于市价。在其所有权归属方面，政府对该类型保障性住房享有所有权，承租人在承租期限内享有使用权，但无收益权和处分权。这类型的保障性住房主要包括廉租住房和公共租赁房。

2.产权型保障性住房。这类型的保障性住房涉及到产权的归属，是引起争论较大的一类型保障性住房。这类型的住房包括下列几种：经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。单位合作集资建房，是在规定的条件下，利用单位自用土地进行集资合作建房，分配给本单位住房困难家庭。根据七部委经济适用房管理办法规定，单位集资合作建房属于经济适用住房的一部分，因此，下文将不会对其进行分开论述。两限房，是指是一种限价格限套型和面积的商品房，是目前限制高房价的一种临时性举措。关于两限房是否是产权型的保障性住房，在理论界有争议。本文认为，两限房是一种特殊的商品房，目的是为了抑制房价。与经济适用住房的目的不同。经济适用房的土地来源于国家划拨，而两限房的土地来源和普通商品房一样是通过出让获得。因此，两限房是特殊的商品房而不是保障性住房。综上所述，租赁型保障性住房所有权归属比较明晰，受保障对象仅享有使用权，故其权属不存在争议。产权型保障性住房所有权制度和归属在理论和实践中有不同的观点和争议。尤其是经济适用住房，究竟是有限产权还是完全所有权，是单独所有还是共同共有，经济适用住房制度的存与废，是普遍性，争议较大，涉及全国的问题。所以本文从物权法的视角下，着重从经济适用房的所有权角度进行研究，并与廉租住房和公共租赁房制度衔接，从而完善我国保障性住房制度。

二、我国经济适用房所有权问题探析

民法上的所有权指物权人对特定的物享有的占有、使用、收益、处分等排他性的权利。根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房的购房人拥有对经济适用住房的有限产权，对经济适用住房拥有占有、使用和有限的处分权。在居民购买经济适用住房后，应当办理权属登记。从此可以看出，购房者取得是房屋的所有权。上海市则规定购房人拥有有限产权，享有一定的产权份额。可以将此理解为购房人与政府是按份共有。结合我国物权法的规定，所有权不仅包括国家、集体、私人所有权，还包括共有。因此，笔者认为，无论是受限制的单独所有权还是按份共有的共有权，都是所有权的体现，所以民法中的产权，指的应该是所有权。

（一）我国现有经济适用住房所有权理论及评析从我国经济适用住房制度产生时期，应采用哪种设计模式一直存在争议。

1.居住权理论。居住权制度最早可追溯至罗马法，是他物权下的人役权的一种，即以他人的物供自己使用和收益的权利。人役权包括用益权、使用权和居住权。使用权和居住权的区别在于居住权人可以将标的物出租给第三人，而使用权人却不能。设立的初衷在于保障无劳动能力人的生活。我国学者认为，居住权，简言之就是非所有人居住他人房屋的权利。居住权人可以对他人的房屋享有占有、使用以及收益的权利。综合上述，居住权理论，在经济适用住房居住权模式下，房屋的所有权由政府享有，受保障对象享有居住的权利，还可以出租标的物用于收益。这种模式的优点在于满足了受保障对象的居住需求，保证了国家建设经济适用住房的部分资金来源。住房所有权属于政府，不会导致公共财产的流失。但是，居住权理论也有其弊端，我国现行的《物权法》并没有规定居住权制度，若单独构建一套经济适用住房居住权理论，实际上是创设了一种新型的物权，不仅违背了物权法定原则，而且在权利受到侵害时，找不到相应的法律条文来救济权利。

2.租赁权理论。即经济适用住房应采用租赁型模式，受保障对象不拥有房屋全部或部分的所有权，仅享有租赁的权利。租赁权是一种债权，承租人仅享有占有、使用的权利，不得擅自处分租赁物。支持者认为，保障性住房的目的在现阶段来说是保障“住有所居”，不论房子是租来的还是买来的。政府没有义务满足人们对房屋的占有欲。政府建设产权型经济适用住房不仅加大政府财政负担，在房价居高不下的今天，还容易以权谋房、滋生腐败。基于产权型经济适用房的这些弊端，引发了经济适用住房的存废之争，有些地区甚至已经叫停了经济适用住房的建设。本文认为，经济适用住房制度的目的不仅是保障低收入群体有房住，还意在赋予受保障对象一定的所有权。若仅采用租赁权模式，不仅不符合我国“有恒产才有恒心“的传统理念，而且从受保障方来说，付出比廉租房要多的价金，却只获得了债权性质的租赁权，这是极为不公平的。此外，在这种模式下，经济适用住房与公共租赁房无异，没有存在的必要了。

3.共有产权理论。共有产权模式是近几年来广为学者支持的理论。共有，是指两个或两个以上的主体对同一物共同享有所有权。我国《物权法》规定，共有的模式有两种，一是按份共有，二是共同共有。由于共同共有要求主体之间有特殊的关系，所以经济适用住房共有产权模式下是政府和受保障对象之间的按份共有模式。有关共有产权的模式的实践，首先开始于江苏淮安。具体方式是改变以往建设用地无偿划拨的方式，将建设用地的土地出让金和政府的优惠政策作为对保障性住房的出资，由政府和购房者按照各自出资额来分享经济适用住房的所有权。

4.单独所有权理论。我国《经济适用住房管理办法》规定，购房人取得有限产权。购房人取得住房的所有权，但是对住房的收益权和处分权是受限制的。在前面已经提到，该有限产权首先指的是所有权，但是与《物权法》规定的完全所有权是有差别的。在完全所有权中，权利人对特定物享有占有、使用、收益和处分的排他性权利，权利的行使不受任何人的干涉，除权利人之外的其他人负有消极不作为的义务。而在有限产权中，经济适用房虽然登记的是购房人的名字，购房人以所有权人的名义占有、使用经济适用住房。在经济适用住房收益和处分方面，购房人在取得经适房完全产权之前不得出租经营，购买经适房5年内不得上市交易，满5年的，缴纳土地收益等相关价款，取得完全产权后，方可上市交易。所以说现阶段我国经济适用住房采用的是单独所有权模式，并且是受限制的单独所有权。单独所有权模式是现阶段我国在法律上唯一承认的形式，但是这种模式有其自身存在的弊端。有限产权虽然是物权的一种，但是根据物权法定原则，要求物权的种类和内容法定，而有限产权既不完全等同于物权法中的所有权，又不是用益物权和担保物权，从这个角度上来讲，它是超出法律之外创设的一种新型物权，在现行《物权法》中找不到依据。在该制度运行过程中也存在一些列问题，在下文中阐述。

（二）经济适用房制度运行中存在的问题

1.实践中经济适用房模式混乱，各地规定不一。我国没有一部统筹性的住房保障法，各地区只能自行探索保障性住房模式，导致各地区经济适用住房制度的差异，这不利于我国法律和制度的统一。以北京市为例，北京市采用的是“单独所有权”即“有限产权”的模式。在所有权归属方面，购房人拥有有限产权，只能自住，不得出借或者出租，可以在补缴政府应得收益后取得完全所有权。在住房处分方面，购房满五年内不得上市交易，满5年的，缴纳土地收益款后，可上市交易。该规定与我国我国《经济适用住房管理办法》规定一致。杭州采用的是“租售并举“模式。该模式实际上是租赁权理论和受限制的单独所有权理论的结合，申请人在五年内未交清全部款项时，需要支付租金，缴清后，则取得该房屋的所有权。超过五年未缴清，相关行政部门有权按照房屋原始价格收回。在房屋转售方面，购房人自取的房屋所有权证之日起五年内可上市交易。这种模式，虽然能缓解购房人的购房压力，但是有限产权的弊端依然存在。江苏淮安等地采用的则是共有产权的模式。政府和购房人共同享有房屋的所有权。淮安模式该土地划拨为出让，改暗补为明补。保证了经济适用住房建设资金的来源和可持续发展。因此，一经推出，各地纷纷借鉴。此外，江西实行“三房合一”并轨建设即经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房“三房合一”并轨建设，统一建设公共租赁住房。这实际上采取的是租赁权模式，是变相取消了产权型的经济适用住房。

2.房屋转让领域混乱且限制条件不严。这是经济适用住房制度在运行过程中存在的又一重大问题。《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房购满五年，就可直接上市交易，只须缴纳一定比例的土地收益款。北京、上海、江苏淮安也是如此。杭州市经济适用住房管理办法规定经济适用住房所有人自取的房屋所有权证之日起满5年后可上市交易。从此可以看出，对经济适用住房转售各地规定不一。而且对房屋所有人的处分权和经济适用住房的转售对象没有任何限制，不仅导致经济适用住房房源的减少，也会其丧失了保障。再者，购房者以低于商品房很多的价格购房后，仅仅需要一定期限，就允许上市交易，这无疑助长了受保障对象通过经济适用住房谋取暴利的行为。这不仅冲击了商品房市场，使得大量投机行为的产生，还导致“以权谋房“事件屡屡产生，滋生腐败。

3.实际监管不严，导致与保障性住房制度目的相背离。保障性住房针对的是低收入群体，在实际运行过程中，由于准入制度不严格，一些收入高的群体购买了经济适用住房，可想而知，保障性住房保障的不是低收入群体的住房问题，那么保障性住房制度目标就流于形式了。根据《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。《北京市经济适用住房管理办法（试行）》规定经济适用住房户型设计采用中小户型。但在实际建设过程中，开发商为了追求利润，经济适用住房面积越来越大，慢慢变得豪华。有些地方甚至出现了二三百平米的和复式的经济适用住房。购买对象可想而知，绝对不是低收入水平家庭，完全脱离了经济适用住房经济性和实用性的特征。

三、我国保障性住房制度的完善建议

（一）加快住房保障立法，建立完善的住房保障法律体系到目前为止，我国还没有一部能起统筹作用的住房保障法，仅以部门规章和地方性法规和规章为主。如《廉租住房保障办法》《经济适用住房管理办法》《经济适用住房价格管理办法》等。在地方又颁布针对本地区的地方性法规和规章，各地的规定各有特点，不尽相同。英国能成功的解决住房问题的首要基础就是有一部通行于全国的《住宅法》，它为英国住房制度的制定和实施提供了法律依据和保障。由此观之，保障性住房制度是一项适用于全国的制度，若没有一部统一的法律，必然会导致我国保障性住房制度难以在全国顺利推行。目前国务院了《城镇住房保障条例》（征求意见稿），如果这部法能尽早出台的话，我国保障性住房问题能到进一步解决。但是需要注意的是，《城镇住房保障条例》是由国务院制定，是属于行政法规，而法律是由全国人大及其常委会制定的，法律位阶要高于行政法规。只有以法律为依据，各项工作才可以依法进行，所以必要颁布一部《住房保障法》，为保障性住房制度的顺利推行提供更加坚实的法律保障。

（二）三房合一，建立单一的公共租赁住房供应模式根据《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（〔2011〕45号）等文件精神，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。之所以选择二者并轨，是因为廉租住房和公共租赁住房都是保障性住房的重要组成部分，两者在发挥重要作用的同时，其平行运行过程中也出现了一些问题：一是两者虽都属于租赁型保障房，但面向的群体不完全一样，申请人容易混淆；二是住房保障需求和供应是一个动态的过程，近年来部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况；三是平行运行不利于两项制度间的政策衔接，给申请者造成不必要的麻烦。基于经济适用住房存在的问题，关于经济适用住房的存废之争日益激烈。一些学者认为经济适用住房破坏市场经济，造成社会财富的流失，容易滋生腐败。再者政府没有义务满足人们对房产的占有欲。因此，本文主张借着廉租住房和公共租赁住房并轨运行的趋势，主张廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房合一，建立单一公共租赁住房供应模式。纵观英国和中国香港的保障性住房政策，英国的公屋政策和中国香港的公共房屋制度，都是单一的住房供应模式。虽然保障性住房有租有售，但是租赁型保障性住房在英国和香港发挥着主要作用。英国和中国香港的住房问题的解决在世界上堪称典范，可以从中汲取经验来完善保障性住房制度。在单一公共租赁住房供应模式下，受保障对象享有房屋的租赁权，保障性住房的房屋所有权属于政府。

租赁权又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。在此种模式下，未经出租人同意，不得擅自转租。保障性住房制度具有福利性，目的是为了满足低收入者的住房需求，所以不允许承租人擅自转租。在租赁保障房满五年后，符合条件的承租人可取得购买公共租赁房的产权。采用这种模式的理由主要有：第一，保障性住房的主要来源是政府投资建设，投资大，回报少。允许受保障对象购买公共租赁房的产权，可以回笼部分资金，继续用于保障性住房的建设。第二，在现阶段来看，政府只需要保障低收入群体有房住，而不论其是否享有所有权。虽然如此“，有恒产才有恒心”是中国的传统，所以在保障低收入群体住有所居的前提下，允许其享有产权，是符合中国历史传统和人们的心理追求的。第三，相对于“共有产权模式”来说，这种选择更优。共有产权模式由政府和购房者共同享有所有权。这种设计模式主要是为了和我国《物权法》衔接，但是，这种模式使得保障性住房的所有权问题更加复杂化。首先，共有产权模式下，保障性住房的主体是政府和受保障者，与《物权法》按份共有相比较，保障主体具有特殊性。民法的主体是平等主体。显然此时的政府和购房者绝不是平等主体。其次，在共有产权的模式下有关共有份额的处分问题，我国《物权法》规定，按份共有人可以自由处分其享有的份额，不必征得其他共有人同意，但共有人之间有约定的除外。在同等条件下，其他共有人享有优先购买权。若政府和购房者对此没有约定的话，购房者可以任意转让其享有的份额，政府只有在同等条件下才能行使优先购买权。如果不是同等条件，第三人支付的对价要高于政府的出价，那么该保障性住房由第三人和政府共有，若第三人不符合受保障对象的条件，那么此时保障性住房的性质就发生了变化。此种情形下，非但没有消除有限产权的弊端，也没有与《物权法》中的共有制度完全一致，导致保障性住房问题的解决更加复杂化。因此，不论共有产权制度如何设计，都不可能与《物权法》完全无缝衔接，反而使保障性住房问题的解决更加复杂化。所以本文认为，保障性住房制度可以由物权法调整的则由其调整，存在冲突的地方则在《住房保障法》中单独列出。

住房制度论文篇（2）

摘 要：尝试性地提出住房保障制度并轨的观点， 认为这种并轨应该包括短期并轨和长期并轨两个层面。 在短期内， 应该推进租售并举的经济适用房发展模式， 提高租赁型住房保障比重， 逐步将租赁型经济适用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障体系; 公积金管理实施准银行式 的模式， 实现保障资金的跨区域流动; 长期内， 应该构建多层次、 梯度性、 差异性的租房保障体系。 同时， 推进租房保障资金的准商业化、 市场化运行模式， 提高保障资金供给的可持续性。 关键词： 住房保障; 保障制度; 制度并轨。

国家十二五 规划中提出， 未来五年内， 我国将拟投资 1.3 万亿～1.4 万亿用于 3,600 万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到 20%。 如何从制度层面上保障十二五 住房保障规划的顺利进行， 需要我们思考。 为此， 本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点， 并设计了住房保障制度并轨的长短期路径， 以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。

一、 城镇住房保障制度并轨的总体思考。

住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、 无缝隙、 多层次、 动态性的租赁型住房保障体系的改革， 其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯， 优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。 制度并轨后的保障对象， 不仅要涵盖现行保障制度的保障群体， 更要涵盖夹心层、 潜在城镇人口 (具有迁居意愿的农村人口)[3]、 短暂流动人口、 被城市化 的农村人口中的住房弱势群体， 以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点， 我们认为： 制度并轨后的保障方式， 短期内应该坚持产权式、 使用权式保障并存的形式， 长期取消产权式保障， 着力实现使用权式保障方式。 制度并轨后的保障水平， 应呈现出层次性、 差异性、 梯度性。 保障水平在地区间、 保障制度设计间都存在差异。 一方面， 保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩; 另一方面， 短期内， 保障水平在廉租房、 公租房、 经济适用房之间应呈现出差异; 长期保障水平在廉租房、 公租房等租房体系内应呈现出差异。

二、 城镇住房保障制度的短期并轨。

1. 城镇住房保障制度的短期并轨路径。

(1) 经济适用房实施租售并举的方针， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变， 将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房， 暂时适当限制其发展。这一观点的提出， 主要基于以下因素的考虑： 一方面， 在一定程度上， 出售型经济适用房， 可以增加房地产低端市场的供给; 另一方面， 出售型经济适用房的问题突出， 但是， 尚存在一定的发展空间， 直接取消经济适用房的时机不成熟， 容易产生诸多负面效应。

(2) 公积金实行准银行式 的运营模式，即管理中心 + 商业性机构 的模式。 中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、 资金风险的管理， 以非营利性为目的。 而地方公积金管理可以进行部分商业化、 市场化运作， 强化公积金的盈利性， 提高公积金的保值、 增值空间， 为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。 同时， 对公积金进行动态管理， 即实施保障资金跨区域流动。 一方面， 地方间公积金实施跨区域流动， 合理配置区域间的公积金， 提高公积金的配置效率;另一方面， 个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制， 加快公积金和人力资源的混合、 同期合理流动。

(3) 大力推进廉租房的发展， 将廉租房并入到租房保障体系。 短期内， 廉租房在租房保障体系内， 仍是保障供给的主体。 随着公租房供给保障力度的加大， 出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低， 廉租房仍将对低收入群体实施保障。

(4) 加快公共租赁住房的建设， 将其并入租房保障体系。 随着近年来房价的攀升， 游离在保障和市场之外的夹心层， 其住房难问题成为了各方关注的焦点， 为了解决夹心层 的住房问题， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生， 是因为其自身上具有诸多的新特点。 其一， 从产权的角度来讲， 公租房的所有权归属于政府， 而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权， 如经济适用房、 限价房; 其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。 公租房侧重于解决夹心层 群体的住房难问题， 而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户; 其三， 公租房的保障方式是租赁方式， 而不是传统的购房方式。

2. 城镇住房保障制度短期并轨的效应。

(1) 通过制度的短期并轨， 可以纠正现行经济适用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并轨路径中， 对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势;另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时， 制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。 这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡， 避免过大的波动， 而且可以减少制度并轨过程中的障碍。

(2) 通过制度的短期并轨， 一定程度上， 可缓解住宅市场结构不合理的局面。 租赁型经济适用房的发展， 可以推进住房二、 三市场的繁荣;出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难， 增加小户型住房的供给， 调整当前的住房市场供给结构， 平抑房价的过快攀升。

(3) 通过制度的短期并轨， 可以加快解决夹心层 住房问题， 填补制度设计的盲区。短期内， 通过建立涵盖经济适用房、 廉租房、 公租房的多层次、 梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障， 解决夹心层 的住房困难。

(4) 通过制度的短期并轨， 可以缓解保障制度的资金不足的局面， 提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入 (土地收入、 税收收入) 的联动， 还是对公积金实施准银行式 的运行模式， 在一定程度上， 都会缓解保障制度的资金约束。

(5) 通过制度的短期并轨， 可以在发展公租房市场的过程中， 促进真正的房地产二级市场的发展。 这在一定程度上， 鼓励和促进了租房市场的发展， 从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路重购房、 轻租赁的状况， 形成两种市场并存的房地产市场体系。

三、 城镇住房保障制度的长期并轨。

长期并轨指， 由政府保障性租赁向住房租赁市场转变; 在长期并轨过程中， 通过政府 + 社会 运行模式 (政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理， 社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行) 建成长期租房保障体系。 最终， 建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、 纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系 (见图 1)。

图 1 住房保障制度并轨的长期路径。

1. 城镇住房保障制度长期并轨的路径。

长期取消出售型经济适用房的发展， 逐步将其并入到商品房低端市场; 在租赁型住房保障体系获得发展的基础上， 逐步缩小政府干预市场的力度， 发挥市场的资源配置作用， 通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。 在短期并轨完成后， 公积金制度等相关的租房保障资金来源， 会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。

2. 城镇住房保障制度长期并轨的效应。

(1) 政府 + 企业 的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力， 提高社会资本进入保障房体系的积极性。 宏观上， 政府对租房保障体系的建设、 资金筹集、 房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势; 微观上， 企业对租房体系的运行微观管理， 可以发挥其微观优势。 最终， 实现政府、 市场两只手 的协调， 有利于效率的提高和住房公平的实现。

(2) 通过住房保障制度的并轨， 可以建立租赁房保障体系、 繁荣租赁房市场， 也可以从根本上， 扭转长期以来居民过于强调购买住房， 而轻视租赁住房的传统观念。 住房观念的改变， 反过来又推动了租房保障体系的发展。 在长期并轨的过程中， 取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场， 可以增加商品房低端市场的供给， 平衡商品住房市场的供求平衡， 优化住房供给结构。

四、 结 语。

在当前的经济形势下， 解决住房保障问题，需要转变住房保障思维， 强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为， 通过城镇住房保障制度的并轨， 可以建立完备的租房保障体系， 实现对住房弱势群体的无缝隙、 分层次、 广覆盖、 动态性的保障目标。

然而要实现住房保障制度的并轨运行， 还需要克服一些障碍。 如短期并轨中， 经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的， 这需要依靠科学的实证数据的支持。 层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建， 需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。 保障房之间的差异程度， 既不可过大、 也不可过小。 另外，公积金准银行式 的管理模式， 需要配套的制度改革和创新， 如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并轨， 会增加政府的财政支出， 如租赁房相关的投资、 管理、 运营、 补贴支出。 在一定程度上， 上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。

住房保障制度长期并轨的难点表现在： 在住房保障制度并轨的过程中， 一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、 住房租赁市场的关系;另一方面， 需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。 如何吸引社会资本参与住房保障? 如何更好的发挥政府和社会力量的优势?这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。

[参考文献]

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[2] 曾国安，胡晶晶。 论中国城镇住房保障体系改革和发展的基本思路与目标构架[J]. 江汉论坛，2011(2)：15-20.

[3] 杨继瑞。 和谐社会廉租房制度重构的思考与对策[J]. 高校理论战线，2007(5)：24-29.

[4] 王吓忠。 廉租房相关问题研究[J]. 城市问题，2006(6)：61-63.

住房制度论文篇（3）

一、问题的提出

改革开放30多年来，我国社会经济各方面都得到了迅猛发展，城镇社会经济的进步则首先反映在城镇居民居住条件的不断改善。起步于上世纪80年代的国家住房制度改革，根本上打破了政府对城镇住房分配管理的主导，迫使住房资源接受市场经济的调配。城镇低收入家庭住房难已成为市场经济发展的客观事实，实物配租廉租房作为我国住房制度的重要组成部分，对于党和国家有效解决城镇低收入群体居住问题，维护广大劳动人民根本利益，进而实现和谐社会理念建设，具有重要的意义。

针对实物配租廉租房的理论研究，国内学术界主要集中在两个领域：一是对实物配租廉租房制度建设现状的分析，例如学者白友涛等实证抽样了南京市鼓楼区56户实物配租家庭，总结提出我国实物配租制度存在保障对象界定不清等问题；二是对实物配租和货币补贴保障方式的对比，例如学者高峰详细论述了两者的利弊，认为具体补贴形式的选择必须结合地区社会经济发展实际。目前国内相关成果多以定性方法得出，研究范围有待于进一步扩宽。本文以廉租户自身因素为切入点，借助Logistic模型深入剖析廉租户住房满意度，试图评估实物配租廉租房制度建设成效，为我国住房改革提供一定的参考和借鉴。

二、研究设计

1、模型选取。本文在描述实物配租廉租户住房满意度基础上，探讨廉租房制度实施效果的影响因素及其作用机理。欲达到变量因子解释的实证目的，本文将廉租户住房满意度严格界定于“满意”与“不满意”之间，并定义“满意=1”，“不满意=0”。因变量满意度是二分类变量，一般的线性计量模型无法解释自变量的影响维度，采用经典二元Logistic回归模型正好满足了研究需要。模型回归公式为：

该模型由计算机SPSS17.0软件专门运行，模型回归过程及延伸推广已被王济川等学者证明。其中Y为因变量“满意度”，Xn为影响因子，βn为对应因子的回归系数，？琢为常量。

2、理论假设。本文基于廉租户个体因素分析其住房满意度，综合目前国内外已有的典型成果，将廉租户性别、年龄、婚姻状况、文化水平和月均收入共5个影响因子纳入模型（自变量赋值详见表1），并提出以下理论假设：假设1：男性居民住房满意度较高。假设2：年龄越大，住房满意度越高。假设3：丧偶居民住房满意度较高。假设4：文化水平越高，住房满意度越高。假设5：月均收入越高，住房满意度越高。

三、调研区域概况及数据来源

1、调研区域概况。作为湖北省的省会城市以及我国中部六省的中心城市，自1998年中央下发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》以来，武汉市根据本市实际进行了政策摸索，成立以市房管局牵头、相关单位配合协同的廉租房管理创新平台，适时修增《廉租住房管理办法》，逐步形成了独具特色的廉租房制度建设体系。截至2011年底，武汉市政府累计投入10多亿元人民币集中兴建了大批实物配租廉租房，解决了本市10万余户低保家庭住房难题，有力推动了武汉市廉租房制度改革和社会经济的稳定发展。

2、数据来源。本次调研以问卷填答和实地访谈为主要形式，项目组于2012年8月下旬对武汉市江岸区、青山区和新洲区3个城区的实物配租廉租户进行了随机抽样，发放问卷200份，实际回收198份，剔除4份信息严重缺失的问卷，得到有效问卷194份，问卷有效回收率达到97%（抽样区域分布详见表2）。项目组成员还实地走访了武汉市房管局和青山区廉租房相关监管部门，搜集了大量武汉市实物配租廉租房整体建设资料。将问卷数据录入计算机VFP6.0统计软件，随后导入SPSS17.0软件分析得到廉租户基本信息。调查对象中女性居民所占比例为51.55%，男性居民为48.45%；已婚居民所占比例为61.86%，未婚居民为21.13%，丧偶居民为17.01%。

四、模型回归分析

Logistic回归模型运行前要对其进行拟合优度系数计算，以此检验本文假设的影响因子是否具有统计学意义以及选取的样本能否代表廉租户整体。自变量中包含连续性因子，故应选用Hosmer Lemeshow 和Model Chi-square指标。表3模型拟合优度的Sig.系数均在5%显著性水平之下，说明设计的5个影响因子存在显著性差异，即该模型的拟合优度较理想。

模型拟合优度检验通过后，在计算机SPSS17.0软件界面中点击“二元Logistic回归”选项得到模型的回归结果详见表4。表中B为回归系数，符号代表作用方向，绝对值代表作用大小；Sig.为显著性水平，表示相应因子对于因变量的显著性差异；S.E.为抽样误差，Wald 为统计量，df为自由度，EXP（B）为对数发生比。下面结合模型回归数据对自变量理论假设作逐一解释。

假设1不成立。性别的显著性水平Sig.>0.05，说明性别因子在5%的显著性水平上未能通过模型检验，即在廉租户其他条件相同的前提下，性别因素对住房满意度不存在显著性影响。课题组前期对实物配租廉租户的实地调查统计显示，选填“满意”的男女居民比例接近1：1，模型研究结果与之相吻合。这种现象的出现是由实物配租保障对象的特殊性决定的，就城镇低收入群体而言，男性居民和女性居民都是廉租家庭的一员，他们对待廉租房制度建设的看法和态度趋于一致。

假设2成立。年龄的显著性水平Sig.

假设3成立。婚姻状况的显著性水平Sig.

假设4不成立。文化水平的显著性水平Sig.

假设5不成立。同理可知，月均收入对廉租户住房满意度存在正向的显著性影响，月均收入每增加一个等级，住房满意度就降低35.3%。收入较高的居民往往是廉租家庭主要的经济来源，这使他们精神上承受了很大压力，因此对当前的居住条件较为不满。

五、结论

本文以武汉市194份调研问卷为数据分析样本，利用二元Logistic计量模型实证揭示了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响机制，并得出了重要结论。研究认为，实物配租廉租房制度建设的推进不仅应与地方社会经济发展相适应，同时必须充分兼顾廉租户年龄、婚姻状况、文化水平、月均收入等个体条件，针对保障对象的特殊性具体开展廉租工作。

进一步把握廉租房制度实施建设规律，本文就理论界的后续研究提出两点展望：本文仅仅讨论了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响，研究成果的丰富完善还需结合廉租户外部因素加以考虑；廉租房三种补贴方式各具优势，货币补贴廉租户和租金核减廉租户的住房满意度及其影响因素的研究同样值得关注。

（注：本文属武汉理工大学部级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）。）

【参考文献】

住房制度论文篇（4）

随着20世纪90年代末福利分房制度的终止，建立住房分配货币化、住房供给商品化的住房新体制逐渐成为新趋势，市场价格机制逐渐在住房分配中起主导作用。郭文刚等人研究发现建筑面积对住宅价格影响程度最高，并指出建筑特征对房价的贡献率达60%。谷一桢等人研究发现以轨道交通对郊区住宅价格的影响要大于城市中心区。温海珍等人研究发现教育设施对住宅价格具有正向的资本化效应，广场、山景、钱塘江等景观也对周边一定范围内房价具有显著的提升作用。但是影响住宅区位的许多因素是定性的，其评价往往取决于评价者的知识、经验、认知能力和偏好，使评价不够准确。故本文试图通过建立住宅区位的评价体系，并用层次分析的方法使其量化，深入分析住宅区位的影响因素，帮助决策者进行科学决策。

一、住宅区位概述

住宅区位，一方面指该住宅项目在城市空间中所坐落的地理位置，另一方面指该住宅项目与其他事物的空间联系。住宅不同于一般商品，具有固定性、耐久性、昂贵性等特点，因此住宅区位对于住宅项目本身具有深刻影响。

（一）固定性

住宅的固定性是指一旦开工建设，住宅的空间位置便具有了固定性，永恒不变。这一固定性源自于土地的固定性，一经建设便“房地一体”，不可移动。即使随着开发程度的加大，地块成熟度上升，住宅项目的通达性或者环境等发生变化，住宅项目的空间地理位置经纬坐标均不会发生改变。

（二）耐久性

就产权方面的法律规定而言，住宅项目房地产所有权法定期限为70年，土地使用权法定期限为50年。就建筑方面的安全期限而言，住宅项目法定安全使用年限为50年。在正常的社会经济条件下，住宅在达到其使用年限前，很少会被拆除。所以住宅区位对于住宅项目至关重要，一旦确定很难更改。

（三）昂贵性

住宅的昂贵性是指住宅从土地购置、开发到地上建构建筑，投资额巨大。就住房收入比而言合理取值范围为4～6倍，但据搜狐房产的数据调查全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。很多家庭往往倾其所有还需按揭贷款，才能拥有属于自己的住宅。

（四）社会性

首先，住宅是人们生活或生命活动的出发起点和归宿重点。无论是工作、上学还是购物、娱乐，均需要由此出发并返回归家，因此住宅项目的的交通通达性就十分重要。其次，住宅是人们生命中停留最长的地方。除去工作八小时以及外出娱乐的时间，生命中超过一半的时间是在住宅中度过的，因此住宅项目的自然环境、社会人文环境越来越引人关注。

二、住宅区位理论

对于区位理论的研究，最早起源于1850年杜能（J・H・V・Thiunon）提出的农业区位论，随后1909年韦伯（A・Weber）提出工业区位论，但对于住宅区位理论的研究起步较晚。直至20世纪20年代初，伯吉斯（E・W・Burgess）提出过滤论，才可谓填补了住宅区位理论的空白。20世纪50年代，温哥和阿朗索提出“互换论”，又将住宅区位理论进一步丰富发展。

（一）过滤论

20世纪20年代初，伯吉斯在解释芝加哥住宅区位格局的时候最早提出过滤论。19世纪，美国芝加哥迅速发展，城市不断蔓延，新建住房常常远离市中心，高收入家庭住房升级换代搬迁至离市中心较远的新住宅中，而城内的住房则由收入较低的家庭来居住，最贫穷的家庭则居住在最靠近市中心最老旧的住房中。这样，伯吉斯的过滤论形象地说明了城市住宅区位格局的演化过程。

（二）互换论

20世纪50年代，温哥和阿朗索提出互换论，后来由墨思（R・F・Muth）、伊文思（A・W・EVANS）进一步发展。该理论假设城市位于大平原，交通系统以均等的效率运送工作者到市中心工作。在家庭总支出固定的情况下，家庭选择住宅区位时，考虑的是住宅支出与交通支出两者间的互换。远离市中心带来的住宅支出的下降与交通支出的增加相比较，综合选择家庭总支出最低点为最优家庭住宅区位。

（三）过滤论与互换论对我国的影响

由上文分析可知，过滤论与互换论都是在住宅经济运行的市场机制较为完备的条件下形成的。过滤论是从供给方的角度考虑问题，只是描述与解释已经发生的过程，未能对城市住宅区位的形成做出普遍意义上的解释。与此相比，互换论具有一定的进步性，是从需求方的角度考虑问题，较好地解释了住宅区位的形成。但仅从需求方出发的考虑也缺乏全面性，难以适用与我国复杂的房地产市场。在我国，住宅经济运行机制是以市场机制为基础，并且具有保障性与市场性双重性质的运行机制。住宅区位的形成不单单受到市场需求的影响。

三、住宅区位指标体系

对于住宅区位的指标体系，不同的学者有着不同的侧重点。朱菁从城市层面、板块层面、项目层面和企业层面进行指标体系构建。城市层面包括经济与居民购买力、人口成长性以及住宅市场供求关系；板块层面包括板块规划前景和板块竞争优势；项目层面包括地价水平、基地概况、交通便利性以及周边环境；企业层面包括资金周转能力和品牌竞争能力。唐铭杰从住房的结构特征、区位特征和邻里特征进行指标体系的构建。其中结构特征包括建筑面积、建筑年龄、楼层、户型、朝向等，区位特征指到市中心、公交站点、购物中心的距离等，邻里特征则包括服务设施的可达性与质量、景观视线等。综合考虑住宅项目地段位置的中、微观因素，从环境状况、交通条件、配套设施以及制度政策四个方面构建住房区位的指标体系，如图1所示。

四、住宅项目区位选择影响因素

（一）环境状况

随着城市居民对住宅消费的需求已经由量的满足逐渐转变为质的提高，环境状况已经成为选择住宅区位的重要影响因素。具体来看，环境状况可细分为居住环境、自然环境以及灾害环境。若按景观学分类来看，城市环境可分为山景、湖景、海景、河景、公园绿地、休憩广场等。正是这些环境使得人们产生愉悦感、新鲜感，或者感受到特定的人文意义，购房者愿意为这种优越的自然条件所带来的正向外部性支付费用。需要注意的是，环境所带来的外部性的经济价值是隐形的，难以用货币价格直接衡量。

（二）交通条件

目前，我国仍处在工业经济时代，并且在相当长的时期内会继续工业化进程，城市蔓延与居民日益增长的出行需求之间的矛盾日益突出。现阶段，我国的交通条件并不令人满意，大城市中交通拥挤问题尤为突出。这就使得交通条件直接决定着居民的出行成本，该区位与工作地点、商业区、学校、医院等公共设施的距离对于居民进行住宅区位选择格外重要。具体来看，交通条件可细分为距离市中心的距离、距离轨道交通的距离、对外交通的形式。交通条件较好的住宅项目，可以吸引更多的消费者，获得更高的经济利润。

（三）配套设施

城市公共设施具有公共物品的外部性特征，学校、医院、公园等公共设施对于住宅区位的选择具有影响作用。近年来，以“学区房”为代表的房地产热炒概念，越发引人关注，成为投资者和适龄儿童家长的追逐对象。就医院而言，临近三甲医院的住宅更受银发老人的欢迎，可以为其紧急就医提供医疗保障，距离医院更短的距离赢来是生命的最佳急救时间。对于这类公共设施所带来的正的外部性，住户愿意支付额外的代价以获得更好的配套设施条件。

（四）制度政策

我国的房地产市场以市场机制为主，政府调控为辅，因此制度政策对于住宅区位也具有深刻影响。建设用地的计划和规划管理制度将房地产开发利用者的行动空间进行了规定，约束着开发商的区位选取，如对不同用地类型的要求、建筑高度、建筑密度、容积率等控制性指标直接影响房地产开发商的住宅区位选择。土地使用权的出让管理制度对于地价形成有着重要影响，由此直接影响房价，受制于消费者的预算约束间接影响住宅区位的选择。以北京为例，限地价竞配政策性住房、限房价竞地价、限地价竞房价等土地出让方式的创新对于形成地价、构成房价以及消费者的区位选择具有显著影响。

五、小结

基于层次分析法的研究，本文选取环境状况、交通条件、配套设施与制度政策四类指标对住宅区位的影响因素进行研究。但究其内部运行机制来看，四类指标并非独立存在，而在交互影响。比如，交通设施对于住宅项目交通条件的改善具有显著作用，而轨道交通、公共交通等交通方式又属于具有公共物品特征的配套设施，特别是轨道交通的建设又受制于城市规划的制度政策安排，既交通条件、配套设施与制度政策三类指标相互作用影响。

就消费者来看，不同的消费者具有不同的消费需求，因此对于住宅区位的影响因素侧重程度有所不同。比如，讲求生活品质的家庭更看重住宅的环境状况，职住分离的双职工家庭更看重交通的可通达性，尚有学龄儿童或高龄老人的家庭更重视学校、医院等配套设施的完善程度。就房地产开发商而言，需要更多关注制度政策，需要严格遵守建设用地的计划与规划管理制度，遵守城市规划的各项控制性指标。并且，需要根据变动的房地产市场状况，结合自身融资能力开发实力，对目标客户进行精准定位，开发有质量有品质，人居环境和谐的优质住宅。

参考文献：

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住房制度论文篇（5）

[中图分类号] F830 [文献标识码] A

Theoretical Framework of Security Housing Supply Mechanism Based on Housing Demand

WANG Yan

Abstract： Housing has two basic attributes： It is a commodity and a kind of welfare as well. It not only reflects the welfare nature but is also a key sign of development of the society and civilization to offer housing by the government for the disadvantaged groups who cannot meet their housing demand. The security housing supply mechanism based on housing demand is formed by four subsidiary mechanisms， namely an expression mechanism， operation mechanism， safeguard mechanism， and coordination mechanism. The demand expression mechanism is the main channel for obtaining and giving back demand signals. The operation mechanism is the core mechanism. The safeguard mechanism ensures fairness and justice in the distribution. The coordination mechanism seeks to harmonize the relations between interest parties. The four mechanisms affect each other and closely integrate into a whole.

Key words： housing demand， security housing， supply mechanism， theoretical framework discussion

引子

一直以来，有关住房的经济特性在我国存在较大的争论。归纳起来，主要有三种代表观点，即住房福利论、住房商品论以及两重性论。特别是前两种完全对立的观点，都曾在我国的住房发展历程中产生重大影响。住房福利论的来源是住房公有论，这在此前很多马克思主义经典作家的论著里都有所体现。在我国建国之后的几年中，住房福利论倡导的住房应该公有的观点，是和当时整个社会进行的社会主义改造相一致。但是此后，随着社会主义建设的全面推开，由政府全权包办的住房问题日趋凸显，住房短缺、住房分配不公等等矛盾开始激化。于是，住房商品论的观点逐渐占据上风，并成为后来我国住房改革的主导思想。但是，随着改革的深入，面对在住房市场上无力购买却又急需住房的弱势群体，住房两重性论开始引起重视。持这一观点的学者认为，住房的根本属性是商品性，但福利属性也是它性质中重要的组成部分。

基于上述的分析，本文更加倾向于住房两重属性的观点，即住房的根本属性是商品性，但也兼有福利性。理由主要包括两方面，一是依据马克思有关商品两个必备条件的论述。住房的建造因凝聚了人类的无差别劳动而具有价值，而住房建成之后可为人们提供庇护、居住之用证明具有使用价值，因此住房是商品;另一方面，住房的商品论观点具有非常重要的国情背景。住房投入的大量性要求人们把住房按照商品来对待。不过，需要进一步说明的是，由于住房的物质特性决定住房是一种特殊商品，其特殊性就在于兼有消费品和投资品的双重属性，这就意味着人们除了通过消费住房商品提供的居住服务外，还可以产生租金等投资收益。特别需要指出的是，居住权是每一个公民的基本人权，所以现代政府有责任保障这一公民权利。因此，政府为无力实现居住需要的弱势群体提供的住房就具有福利性质。

一、保障性住房的内涵

保障性住房是中国对于具有福利性质住房的独特称谓，在国外这一类住房往往以公共住房（欧美）、公营房（日本）、组屋（新加坡）等字眼出现。而对于保障性住房内涵的界定，国内学者对此持有不同的观点：马黎明（2009）认为保障性住房就是指政府为无法通过市场方式来解决住房问题的居民提供的最低保障水平以下的住房。易宪容（2012）从广义和狭义两个层面加以界定，认为广义上保障性住房体系主要是指现代文明社会，现代政府有责任来保证何一个居民的基本居住权，但从狭义上，就是指通过政府建立廉租房等方式来保证社会上最低收入者或无收入者的住房问题。仲崇矗2012）认为保障性住房是为实现社会公平，满足中低收入居民基本居住权，由政府出资建造或收购，以较低价格或租金向中低收入家庭出售或出租的住房。卢媛、刘黎明（2013）将保障性住房定义为政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。

目前，对保障性住房内涵比较认同的观点是：根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹提供给中低收入住房困难家庭，并且对其建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起到社会保障作用的住房，它是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅。就其构成而言，依据我国现行的有关保障性住房的管理办法和规定，我国保障性住房一度种类繁多，如限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房以及廉租住房（见表1），其中经济适用房和廉租住房是我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式。但从2013年新颁布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，预示着今后我国保障性住房主要包括公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。不过，本研究鉴于现有资料取得及整理的需要，在后面的研究中仍将廉租住房和公共租赁住房进行分类分析。需要指出的是，截至目前就保障性住房的属类仍存有分歧，部分机构和学者采取一种较窄的口径，认为限价住房的土地取得是非国家划拨取得，因此不属于严格意义的保障性住房。如依据国家统计局统计范围，我国保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公共性租赁房和棚户区改造房四类。另有部分学者认为保障性住房应该将限价住房纳入其中。以上各类保障性住房加上各类棚户区改造住房，统称为面向城镇范围的“保障性安居工程”。

各类主要保障性住房基本情况表

资料来源：中国发展研究基金会，《中国城镇化进程中的住房保障问题研究》，中国发展出版社，第43页

二、保障性住房的主要特性

从保障性住房的内涵出发，不难可以归纳出其具有代表性的两大特征：

1.福利性。如前所述，一直以来国内学者对于住房性质的争论聚焦在――住房究竟是商品性？还是福利性？抑或是二者兼而有之？就本文观点看，住房的二重性中的福利性就是特指的保障性住房。依据公共产品理论，准公共产品是指具有有限的非竞争性或有限的非排他性的公共产品，它介于纯公共产品和私人产品之间，在理论上应采取政府和市场共同分担的原则。因此，保障性住房应属于准公共物品，即兼具私人物品和公共物品的特性，而这也是有别于商品住房的本质区别。一方面，保障性住房具有公共性和福利性，同时也存在着一定的外部性，这些属性决定了保障性住房应该由政府来提供;从另外一个方面来看，消费者一旦住进保障性住房，这种效益是私人化的，而且还具有一定的排他性，这就决定了消费者应该来支付保障性住房的成本。也正因如此，保障性住房理应由政府和市场（包括企业和保障房的购买者）共同分担成本。

2.规制性。城市保障性住房是维护社会稳定的重要组成部分，而要使居民公平公正地享受到保障房待遇，必然需要法律制度的保证。保障性住房制度作为一项重要的社会制度，需要具备有效的法律支持。只有通过立法，才能有利于解决保障性住房的投融资、土地供应、开发建设、管理使用、质量安全责任、准入退出机制等所涉及的相关法律问题，才能保障公民实现基本的居住权，并通过国家强制性的执行，才能为构建我国城镇居民完善、有效、合理的保障性住房的供给体系提供依据。此外，由于保障性住房不是一般商品房，因此在房屋所有权上不具有完整性，这就意味着保障性住房的租赁者（或购买者）没有产权或者拥有有限产权，即转让时会受到一定的限制。

三、理论框架的构建

1.保障性住房供应机制的内涵

在韦伯（Webster）词典中，所谓“机制”是“涉及或导致某些行动，反应和其它自然现象的一系列相关的基本活动或过程”。事实上，“机制”原本是物理学术语，是指一个系统中，满足其必要条件，就可以得到符合物理性质的状态或结果的现象。后来“机制”一词被逐渐运用到生物学、医学、经济学、社会学等领域，泛指一个工作系统的组织或部分之间相互作用的过程和方式。因此，保障性住房供应机制的基本内涵可以定义为保障性住房供应体系各组成部分间的内在关联机理和外在制度关系的总和。

2.保障性住房供应机制的构成及关系

保障居者有其屋，目的是使得不能够自行解决住房问题的群体获得住房的权利。从国内现行的保障性住房供应体系看（见图2），保障性住房基本上覆盖到了相对弱势的最低收入和中低收入群体。

图1 我国现行保障性住房供应体系的主要构成

需要说明的是，依据2013年新颁布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，预示着今后我国保障性住房主要包括公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。

作为准公共产品，保障性住房的供应远比私人产品复杂的多。无论是从保障性住房的规划到筹备，还是从组织建设到分配管理，各环节内容繁杂且紧密关联。就其供应的全过程看，保障性住房供应涉及的方面主要有保障性住房供应的参与主体、运作方式及组织管理等。因此，保障性住房供应机制就其整体构成而言，由需求表达机制、运作机制、保证机制及协调机制四个子机制组成（见图2）。

图2 基于住房需求的保障性住房供应机制结构图

（1）表达机制。消费是生产的最终目的和动力。当前，我国保障性住房供需矛盾突出，其中一个最为重要的原因是有效供给不足。需要特别指出的是，这里所指的“不足”不同于一般意义上单纯的供给量不足，而是从保障性住房供应的可持续性来说，应当是基于保障性住房需求特征表现出的不适应和不匹配。因此，确立一个完善的需求表达机制的优势在于，可以通过需求表达机制获得准确的需求信号，进而用于指导保障性住房的合理供应。此外，需求表达机制的存在价值还在于可以对某个阶段的住房供应绩效评价提供重要的依据。市场均衡理论证实：在一般性商品住房的中低价市场中，保障性住房的供应会使一部分中低收入者的需求发生转移。如果在保障性住房的供应过程中，具备完善的准入和退出机制，限制住房的投机行为，则增加的供给量恰好是商品住房需求的减少量，即产生挤出效应。可见，通过加大保障性住房投资和建设力度，减少刚性需求的市场恐慌，能有效调控居高不下的商品房价，引导社会资本有益流动，促进经济社会稳定发展。因此，需求表达机制还可以实现保障性住房市场信息与商品房市场信息的对接联动。

（2）运行机制。保障性住房的供应过程周期长、投入大，是一项极具难度的系统工程。要确保供应过程中的各环节有效精准的衔接，势必要有一个设计严密科学的运行机制来推动。如在保障性住房项目的规划环节，需要一个有效的运行机制在政府的主导下，在听取专家的专业判断以及民众的真实意愿的基础上进行全面论证;在项目筹备期，运行机制主要发挥获得土地和建设资金的职能作用;在投入组织建设时，仍需要运行机制来推动，及时发现并解决出现的各类问题。由此可见，运行机制是保障性住房供应机制中最为核心的机制，它是保证保障性住房供应体系得以正常运转的主要推动力量。

（3）保证机制。非营利性，是保障性住房与一般性商品住房的本质区别。保障性住房的供应，关乎每个公民基本的居住权利，更关乎一个国家的长治久安。因此，公平原则在保障性住房供应过程中，特别是分配管理环节得到了充分的重视和全面的体现。保障性住房的准入和退出机制，正是公平性原则对保障性住房分配管理的内在要求。此外，在保障性住房组织建设中，还涉及建设资金的使用、建设质量的把控等等关键环节，都需要完善的法律和社会公众的参与和监督，以避免各环节出现错误，进而保障建设初衷。当然，保证机制的发挥还需要有关法律制度建设的配合，因为只有在获得了法律赋予的权力后，保证机制的监督作用才会发挥得更有效率。

（4）协调机制。一直以来，国内外对于具有保障性质的住房供应主体问题存有争议。无论是政府，还是市场，抑或是二者兼而有之，在保障性住房供应机制的探讨上，必须明确责任主体是得到共识的。结合我国当前国情，政府在保障性住房供应过程中的主导地位是不容置疑的。各级政府要高度重视解决居民的住房困难，必须积极参与保障性住房的供应中，已列入政府一项重要的公共服务内容。与此同时，当前我国保障性住房供给缺口大成为不争的事实，单靠政府一揽子解决是不切实际的。因此，政府还需要借助政策导向，积极调动社会力量参与到保障性住房的供应中来，为破解当前保障性住房建设中资金筹措、土地供应等瓶颈问题，尝试创新更多可行的供应模式。但是，政府、企业和居民毕竟代表着不同的利益群体，特别是企业是以盈利为目的的，因此三方力量势必会产生分歧和矛盾，这就需要一个完善的协调机制，在明确各方职责分工的基础上，产生一个良性的互动，营造一个和谐的合作氛围。

上述四个机制共同构成了保障性住房供应机制的主体，但是需要说明的是，四个子机制并不是简单的叠加，或是完全割裂开的，各自功能的发挥也并非独立实现，事实是它们之间存在交叉作用的空间，是一个相互影响、相互联系的有机整体。

[参 考 文 献]

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住房制度论文篇（6）

一、 引言

福利体制理论（Welfare Regime Theory）的出现是与欧洲福利国家出现“福利危机”密切相关。丹麦学者艾斯平-安德森（Esping-Andersen，1999）的福利体制研究克服了之前的缺点，分别用了去商品化程度、公民社会权利、社会分层化等特点将福利国家聚类为三类，分别是以盎格鲁-撒克逊国家为代表的自由主义的福利模式，以欧洲大陆为代表的保守主义福利模式以及以斯堪的纳维亚国家为代表的社会民主主义的福利模式。福利体制理论为学者们研究福利模式的划分提供了基本的分析模板。

从艾斯平・安德森的福利体制理论应用看，大多数学者关注的领域集中在养老、医疗、就业等社会保障领域。通过国内外文献综述我们发现，运用福利体制理论对住房保障政策进行分析研究的文献极少，而住房保障作为社会保障的一个重要内容，游离于福利体制理论框架之外，不利于这个理论的深化和发展。本文尝试运用艾斯平-安德森的福利体制理论对欧盟典型国家住房保障政策进行比较研究。这样做的优点为：一是福利体制理论对福利体制类型进行了划分，便于进行不同类型国家的比较研究，目前已经广泛运用于其他福利政策，如养老金、医疗保险政策的国际比较，完全可以延伸到住房保障政策领域。二是运用福利体制理论便于清晰地分析出不同类型国家在住房保障政策中，政府与市场的责任边界在何方以及出现差异的原因；三是运用同一分析框架可以使国际比较建立在相同的概念和评判标准中，便于客观判断。

二、 文献回顾

国内外不少学者站在欧洲福利国家角度分析了英国、荷兰、法国以及德国等国家的住房保障政策。马尔帕斯（Malpass，2004）详细讲述了二战后不同阶段中英国保障性住房政策的发展变化，探讨了住房私有化改革对英国福利国家的影响。国内学者陈燕（2003）、陈杰（2011）、王兆宇（2012）等对英国住房政策进行了概括性的回顾与分析，提出政府既不能承担太重的建设负担也不能一味放开住房市场，需要综合考虑各种长期因素。薛德升等（2012）对德国住房保障体系进行了详细的介绍并认为在西方国家中德国的住房保障体系堪称典范。沃尔克（Volker Busch-Geertsema，2004）讨论了德国政府在社会发展的不同时期在社会福利与住房保障政策中所扮演的角色差异。约翰・艾克豪夫（2012）分析了前东德与前西德在住房政策上的不同，着重介绍德国在社会福利保障住房建设中的经验教训。除此之外，胡戈・普里莫斯（Hugo Priemus，1999）、克莱尔（Claire Lévy-Vroelant，2014）梳理法国社会住房的发展历程。景娟等（2010）回顾了“福利国家”的典型代表荷兰住房保障体系的发展过程，分析荷兰公共住房发展多个历史阶段的政策特征，提出了有益的政策建议。这些文献深度大多停留在经验介绍和描述层面，缺乏运用福利多元主义和去商品化的理念进行深入分析。

在欧盟典型国家住房保障政策的比较研究方面，早在20世纪80年代～90年代社会学家哈罗尔（M.Harloe）就对欧洲范围内荷兰、英国、德国等国家的廉租住房体制进行过比较研究；吉姆・凯梅尼（Jim Kemeny，1992）对住房研究与社会学的结合最为杰出；彼得・马尔帕斯（Peter Malpass，2005）详细而全面地论述了欧洲不同福利国家的住房体系和住房政策。余南平（2009）以欧洲福利国家社会政策族群之一的欧洲住房政策为视角，结合欧洲国别差异化的住房市场历史和现状进行全面系统的宏观、中观和微观研究。潘晓娟、吕洪业（2014）选取了英国、法国、德国、芬兰、瑞典等欧盟典型国家，从发展历程、法律政策体系、运作机制、政府作用等方面，分别对其住房保障制度展开了系统全面的研究，并从这些国家的经验和成熟做法中提炼了若干启示。这些文献大多数只是对住房保障政策进行了一般性的介绍并提出经验借鉴，很少运用福利体制理论进行比较研究。

三、 欧洲典型国家住房保障政策的比较

依据福利体制理论的划分，我们选取自由主义模式代表国家英国，保守主义模式代表国家德国，社会民主主义模式代表国家瑞典，从福利体制理论的视角进行比较分析，探求这三种福利模式下的国家的住房保障政策是否也具有三种福利模式的显著特征。

1. 英国的住房保障政策演变。英国的住房保障政策始于20世纪初期颁布的《住房和规划法》。这项法案的施行标志了英国政府正式直接干预住房市场。二战前，英国政府对租房市场补贴，同时新建大量公房，形成一批非营利性的住房协会。战后，由于大量的住房受损，政府推行了社会公房项目（Social Housing Program）的住房改革政策。公共住房建设飞速发展。到1951年，新建住房中的80%是由地方政府建造的。由于政府实施了住房补贴法案，充分调动各方面资源新建公共住房。20世纪70年代，公共住房数量占住房总量的1/3。从这个阶段看，英国住房保障政策体现了“去商品化”的过程。1980年代，撒切尔夫人领导的政府大规模推行“公房私有化”政策。该政策鼓励公共住房的租户以优惠的价格购买其住房的权利，并从金融政策上予以支持。英国的公共住房比例开始显著下降。公共住房通过获得住房模式（Right to Acquire scheme）、购买住房模式（Right to Buy scheme）、社会公房购买模式（Social HomeBuy scheme）等方式转化为私有住房。受这个政策影响，社会公共住房率从1980年的30%左右，下降到2003年的20%左右。从中明显体现了住房保障政策的“再商品化”过程。21世纪初，英国政府逐步加大了对住房协会的建房补贴，通过金融税收政策调节房地产市场，加强与房地产开发商的合作，鼓励其建设社会公房，向低收入者提供可负担房租计划，加强了中低收入人群住房保障，体现出“去商品化”略有回归的过程。

2. 德国的住房保障政策演变。德国的住房保障体系历经长时间发展演变形成。1847年，住房合作社的出现标志德国住房保障制度开始。住房合作社制度将国家、集体、个人三方面统一起来，通过集资合力，共同解决住房问题。二战后，德国城市损毁严重，政府在缺乏资金的情况下，调动社会各方面力量推行公共福利性住房制度。政府提供低价土地、低息贷款、税收优惠等措施，由个人、非营利住房公司、社会团体建造住房，向有困难居民出租。此项制度成功地解决了战后住房短缺的问题。在20世纪70年代后，它的重要性在逐步降低。特别是到2005年，德国已经累计建造了近1 000万套公共福利房，住房短缺问题得到根本解决。近些年，政府对公共福利性住房的投入也在逐步降低。政府推行的房租补贴和租赁管制政策也是住房保障政策的重要部分。房租补贴是对低收入居民住房保障的主要方式。凡是收入不足承担适当住房者，由政府根据家庭人口、收入及房租的支出情况，补贴其中的差额。租赁管制是政府对租房的租金进行管制或指导的一项制度。为防止租房价格过快上升，各地方政府按照房屋的区位、结构、质量，提出相应指导租金参考标准，并通过《租房法》对租赁合同的签订、期限、解除及出租人和承租人权利义务进行规定，侧重保护承租人的权利。20世纪末以来，伴随人口增长的下降，政府逐步加大运用金融财税杠杆来提升住房的质量，鼓励居民新建或购买住房，支持旧房改造。德国住房储蓄制度是德国住房保障政策中非常有自我特点的措施。它是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系。德国的住房融资40%来自于住房储蓄机构，全国1/3的住房建造是通过住房储蓄融资实现。

经过160多年的发展，德国的住房保障市场形成了福利性公共住房、住房补贴、住房储蓄、购建房税收优惠等多层次的住房保障体系。其发展过程中鲜明的体现了保守主义模式下的福利政策特点，政府与社会的力量强于市场。保障性措施的实施，既满足国民住房需求，又延缓了住房价格上涨，在解决住房问题方面发挥重大作用。德国住房保障政策相比自由主义模式下的国家，公民社会权利有更多的扩张，去商品化程度也高的多。

3. 瑞典的住房保障政策演变。20世纪初，工业化伴随城市化的进程中，瑞典出现住房紧缺问题。政府通过了立法限制租金、贷款补贴、住房救济金以及非营利市政住房公司建设公共住房来增加供给，缓解住房需求压力。二战后，瑞典政府提出“为所有人提供优质住房”的口号，积极介入住房市场，大量建设住房。1955年，提出了“百万工程计划”（Million Dwelling Program），建设100万套公共住房。1968年，政府实施租金价格谈判体系，由租户、房东、租户协会通过集体协商确定租金价格，通过《租房法》保护租户权利，规范了租赁期限、合同终止条件、转租限制、租户装修权等有关权利和义务。20世纪70年代后，随着住房数量的增长，政府完全提供公共住房的弊端也凸显。20世纪90年代以来，由于经济衰退，瑞典政府无法在公共住房方面提供大量的资金支持。在20世纪90年代，政府新建住房达到顶峰。1991年，以保守党为主的新政府推行新的住房保障政策。一是减少对公共住房的财政支持；二是废除国家住房贷款政策，减少利息补贴；三是推动住房建设融资市场化；四是减少对市政住房公司的政策优惠。市政住房公司不再为每一个人提供住房保障。市政住房公司开始向私营公司转型。

从瑞典住房保障政策的发展看，明显表现为去商品化到再商品化的趋势。住房保障政策的去商品化程度也是三种福利模式下最高类型国家的代表。

4. 三国住房保障政策的比较分析。

（1）政府、市场、社会在住房保障政策中角色比较。从英国、德国、瑞典三国的住房保障政策的分析看，我们不难看到作为欧洲福利国家的典型代表，每个国家的政策既有许多共同特点，但又保留了本国传统福利政策的特性。在自由主义模式下，市场机制在获取住房的社会权利中得到强化，政府只保留基础的、普救主义的住房保障，市场起主导作用。政府保留最低限度的住房供给，对私人部门给予一定的补贴式的转移支付。住房保障政策体现出二元化的格局。这一点从英国的住房保障政策上得到体现。在社会民主主义模式下，瑞典政府在社会权利扩张中起主导作用，对全体国民施行普遍、公平的住房保障政策，社会作用次之，市场作用最弱。在保守主义模式中，德国崇尚的是合作主义，政府与社会共同起主导作用，维护既有的社会分层，对不同层次阶层，有差异化的住房保障措施。从保障性住房市场的供给角度看，这三种模式也有明显的不同。在住房的设计规划、开发建造、消费分配三个阶段上看，自由主义模式强调市场的作用为主，政府的保障性体现在开发规划和消费分配两个阶段；保守主义模式在开发规划阶段政府主导，建设建造上市场发挥作用，消费分配上政府干涉管制；社会民主主义模式开发规划、建设建造、消费分配三个阶段中，政府主导作用，社会次之，市场作用式微。

（2）基于去商品化角度的住房保障政策比较。依照艾斯平・安德森关于去商品化的表述，欧洲福利国家住房领域的去商品化可以理解为“个人住房福利相对地独立于其收入之外，又不受其购买力影响的保障程度”。从去商品化的角度看这三个欧洲典型福利国家的住房保障政策变化过程，我们发现大致都呈现出“去商品化”到“再商品化”的发展趋势。各国经济发展的模式不同，社会传统文化不同，导致了三个国家的住房保障政策随着政府保障能力、住房发展阶段、居民住房需求的变化而逐步调整住房保障政策。因此，三个国家的住房保障去商品化程度也存在明显不同。具体来讲，可以从三个维度来衡量比较：

①住房保障政策的覆盖程度。住房保障政策的覆盖程度说明了有多居民能够从住房保障政策中受益。具体还可从保障性住房覆盖率和住房补贴的覆盖率两个指标去衡量。住房保障政策的覆盖程度是衡量住房保障去商品化能力高低的首要也是直接的指标。政府或社会提供的保障性住房数量越多，占社会总住房数量比率越大，发放的住房补贴数量越多，说明住房保障的去商品化程度越高，居民对依靠市场解决住房需求的程度越低。

②获得住房保障的资格条件。获得住房保障的资格条件的难易程度也能说明住房保障去商品化程度的高低。政府对享有住房保障资格的人群设定的门槛越高，则有更多的人群需要从市场去解决住房需求，住房保障的去商品化程度显然就更低。反之，结论相反。

③住房保障的支出水平。政府对居民住房保障的支出包含了直接建设公共住房的投资、居民租房的补贴，居民购房的税收减免、贷款贴息等支出。从住房保障支出的总量以及住房保障的支出与该国的GDP比重两个指标，能够反映了一个国家住房保障体系的总体水平。

根据这三个维度，可以得出社会民主主义福利模式代表国家――瑞典，其住房保障的去商品化程度是最高的，保守主义福利模式代表国家――德国次之，而自由主义福利模式的代表国家――英国在三个国家中的去商品化程度最低。

四、 欧洲典型国家住房保障政策的启示

通过上文中运用福利体制理论框架，从福利多元主义对欧洲典型福利国家英国、德国、瑞典的住房保障政策进行比较分析，我们探讨了基于去商品化的视角下，对三个国家住房保障政策的比较三个维度和指标，能够清晰地看到政府、社会、市场三者在不同国家中所起的不同作用，而从三个欧洲国家的住房保障政策的比较分析中，也给我国建立住房保障制度给予有益的启示。

一是完善住房保障体系中多元化的住房保障供应体系。政府、社会、市场在住房保障体系中各自发挥其优势作用。仅依靠政府提供住房保障，导致保障性住房供给受限，社会组织在住房保障中的作用缺失。二是完善住房金融服务政策。从德国住房金融储蓄制度在社会保障性住房建设过程中的作用，对我们的住房公积金制度的改革有很大的借鉴意义。三是健全住房保障法律体系。完善的法律保障体系，能够规范购房市场与租房市场的行为。从立法上规范享有住房保障的人群、门槛、资金资助、公共性住房分配、租金管理等，都有助于住房保障制度去商品化程度的提高。四是构建完整的住房保障信息系统。准确及时地掌握需要住房保障的人群的真实需求量，掌握保障性住房的供给数量，租赁市场的供求关系等信息，这有助于动态规划住房保障的合理规模。

参考文献：

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[3] 陈燕，林炳耀.福利国家英国的住房政策[J].城市问题，2003，（2）.

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[6] 约翰・艾克豪夫.德国住房政策[M].毕宇珠，丁宇译，著.北京：中国建筑工业出版社，2012.

[7] 余南平.欧洲社会模式：以欧洲住房政策和住房市场为视角[M].上海：华东师范大学出版社，2009.

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[9] 陈杰，曾馨弘.英国住房保障政策的体系、进展与反思[J].中国房地产，2011，（4）.

[10] 景娟、钱云.荷兰住房保障体系的发展及对中国的启示[J].现代城市研究，2010，（10）.

住房制度论文篇（7）

中图分类号：F12 文献标识码：A

0　引言

1998年国务院首次阐明“廉租住房”概念至今，国内各地区陆续出台了相关政策，廉租住房制度建设取得了诸多成效。然而纵观全国各地具体实践，后期管理保障力度明显不足。国内理论界对廉租住房后期管理问题相对冷淡，大多数研究者只是针对某一内容作零散分析，系统性的研究比较匮乏。为此，笔者以系统性原则为指导，详细剖析近年来国内学术界涉及到廉租住房后期管理细枝末节的典型文献，以期整体上总结廉租住房后期管理的成果经验，为今后的研究活动提供一定的参考和借鉴。

1　研究现状述评

廉租住房后期管理涉及到社会经济发展方方面面的问题，学者们对此进行了深入思考，当前国内学术界可谓是“百花齐放、百家争鸣”。

1.1　物业管理——政府与市场的“利益博弈”

廉租住房的物业管理是廉租住房保障政策实施过程中不可回避的现实难题，国内学者对物业管理现状展开了论述说明，普遍表示出极大的不满与担忧。目前学术界关注的焦点问题是物业管理困境产生的缘由及其应对措施，各种观点争锋相对。邓国雄（2011）指出，廉租户弱势的身份地位和相对低下的文化素质给管理带来了不便，致使廉租住房的物业管理较之其它社区更难控制。该观点在客观上认识到了廉租户的自身缺陷，但将物业管理的责任一味地归罪于廉租户就稍微不妥。实际上，廉租住房社区物业管理现状的不尽人意是由其它层面的因素造成的，租户结构混乱只是表象。王吓忠等（2006）学者提出“资本逐利性”理论，即政府和市场两个管理主体必然导致职责推诿、廉租户权益受损，因此他们建议政府在物业管理中只能起辅助作用。笔者认为，政府行政化管理亦不足以掩盖廉租住房物业管理难的制度根源，相比于政府管理的公益性，物业管理公司等市场主体的管理功能显得更加灵活。问题的关键就在于，物业管理公司对看不到经济利益的市场毫无兴致。

综上观点不难推测，廉租住房物业管理本质上取决于政府与市场的利益博弈，物业管理资金便是博弈的游戏规则。无论是坚持政府为主体还是市场为主体，有效解决费用难题才是完善廉租住房物业管理的根本出路。而关于资金来源问题，学者们提出了许多主张，诸如廉租户适当支付、社会组织捐赠等，遗憾的是这些方案未能得到社会的认可与实践的检验。

1.2　动态监管——屡试无果的“罪魁祸首”

廉租住房动态监管机制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“稳压器”，动态监管的效果直接决定了廉租住房政策实施的影响维度。国内相关研究的学者一致提出，我国对廉租户家庭保障条件的动态监管存在很大的不足，以致于“搭便车”成为廉租户的常见行为。

学术界就动态监管机制盲区的形成进行了激烈讨论，归纳起来主要有两种声音：一种是“信息不对称”，另一种是“力不从心”。以李光（2012）为代表的学者分析认为，廉租户工作的不稳定造成家庭收入具有临时性，监管单位难以真正核实其动态资产。以赵晶（2011）为代表的学者进一步指出，我国各地廉租住房监管部门良莠不齐，机构编制整体上人手少、力量弱，与后期管理的物质需求不相匹配。除此之外，学者们还就如何完善动态监管机制各抒己见。陈小梅（2007）专门提出“一户一档案”的动态管理机制，通过建立跨区域的廉租户家庭电子档案系统，提升动态监管的效率。受资源设施条件的制约，笔者认为该方案短期内较难实现，但长远来看，廉租住房动态监管的电子信息化应该是未来发展的重要趋势。

1.3　配套服务——社会保障的“输血缺位”

国内学者对廉租住房小区建设管理进行了大量研究，从中我们可以窥见相关配套服务探讨的蛛丝马迹。许自强（2011）意识到，廉租住房小区一般建在城镇偏远地带，公交站、商场、学校等基础配套设施缺乏，影响了廉租户的日常生活。对此他建议政府加大财政投入，优先解决廉租户生活、出行等不便。白友涛等（2010）指出，政府集中兴建廉租住房小区是美国“贫民窟”的再复制，加剧了社会分层和社区治安的矛盾，他提议建设“渗透式”小区，即将廉租户和其它收入居民混在一起，不仅可以增强低收入群体的社会归属感，更重要的是可以最大限度地让廉租户共享基础设施和公共服务。该方案在一定程度上弥补了小区偏远建设和集中建设带来的麻烦，具有较高的实践参考价值。

需要指出的是，廉租住房后期管理不仅仅指管理问题，具体还包括服务问题，特别是廉租户的户口迁移以及由此产生的最低生活保障关系转移、子女教育等困境，都是关系廉租户切身利益的现实问题。当前我国社会保障制度建设尚不健全，廉租户享受的配套政策服务十分有限。该领域的研究目前在我国学术界是块“处女地”，鲜有学者对廉租户户籍管理等相关问题进行细致描述。

1.4　退出机制——制度设计的“大漏洞”

学术界关于退出机制的研究主要侧重于对策的摸索，并在制度设计层面开展了长期的争论。以何灵等（2010）学者为代表的“强制派”认为，目前国内对廉租户骗租、转租、拒租等违规行为惩戒力度不够，侥幸心理驱使廉租户钻国家政策的空子，因此必须完善廉租住房法制建设，加大对不法行为的处罚力度。而以曾国安等（2010）学者为代表的“激励派”认为，采用激励政策将会起到事半功倍的效果。在制度设计上，该派学者严格区分了“正向激励”和“负向激励”方针：一方面对廉租户实行政策优惠，譬如提供住房腾退、资金贷款等补贴，支持廉租户主动腾退；另一方面对不愿退出的家庭实施逾期罚款、提高租金等措施，促使廉租户尽快腾退。笔者总结上述观点认为，完善的退出机制应该注重惩激并重、刚柔结合，并且要有区别地、人性化地设计退出制度。

国内部分学者直接避开针对退出方式的争论，转而围绕补贴形式进行了学术论战。刘黎辉（2008）指出，实物配租廉租住房退出程序复杂、退出管理被动，根本上解决“退出难”问题必须逐步扩大“补人头”的比例。而周小寒（2012）对此持反对态度，他认为货币补贴家庭具有“选择偏好”，在信息缺失的前提下极有可能导致退出机制失效，“补砖头”才是目前解决低收入家庭住房难题的有效形式。上述两种观点都忽略了地方经济发展实际，补贴制度的选择必须考虑多种因素。

1.5　模式构建——廉租小区的“世外桃源”

我国学者正在积极探索廉租住房后期管理的模式，实践的基本思路主要构建于国外经验的学习和国内典型地区的调研以及国内外管理现状的研究对比。张鹏（2007）详细介绍了欧美地区廉租住房法制建设、补贴形式、退出管理等经验做法，重点提出了我国廉租住房建设模式的相关措施。冯国清（2012）根据宁国市廉租住房制度建设情况，总结出“居民小组为主、居委会和房管局为铺”的廉租住房后期管理创新模式，并在宁国市实践管理中起到了良好效应。总体而论，我国廉租住房后期管理工作内容繁杂庞乱，很难形成一套特色鲜明的具体模式，而且我国社会经济发展千差万别，各地区不可能按照某一固定模式进行后期治理，学者们需要不断创新不同地区不同发展阶段的后期管理模式。

2　综述讨论

系统梳理研究成果可以发现，国内学者就廉租住房后期管理问题取得了一定进展，并为社会经济的发展做出了巨大贡献。当然，理论研究也存在瑕疵，就此讨论如下：

（1）微观层面虚。后期管理对策多从立法、司法、行政等宏观层面入手，未能具体到节点，对于矛盾的解决显得苍白无力。（2）实践探讨弱。后期管理资金、管理模式等实践性问题研究不够深入，专门涉及实践领域的文献也较少。（3）定量研究薄。问卷调查、田野调研等实证方法运用不广，文献结论缺乏必要的严谨性和科学性。（4）国内总结少。移植国外的管理模式忽视了国内社会经济发展的特殊性，研究经验的推广价值不大。

3　研究展望

笔者分析认为，未来廉租住房后期管理与实践的研究至少要有两方面的突破：（1）研究内容：由浅入深。廉租住房后期管理问题远远超出学者们的研究视野，实践中牵涉到的廉租户户籍制度、医疗改革等难点问题亟待探讨解决。（2）研究角度：由零散到系统。廉租住房后期管理各个环节彼此隔离，系统把握后期管理整体规律，具有很强的实践意义。

基金项目：武汉理工大学部级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）（教育部）

参考文献

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[2]　王吓忠，巫月娥.廉租房相关问题研究[J].城市问题，2006（6）：61-64.

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[10]　刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公屋退出经验[J].消费导刊，2008（6）：34-35.

住房制度论文篇（8）

中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1003-4161(2012)01-0064-05

一、 引言

住房作为生活的必需品，是人们满足正常生活的最基本条件。它与广大民众的切身利益密切相关。但近十年来，中国住房市场中的城市商品房价一路攀升，远远超过一般民众的承受能力，据统计，我国城镇居民中真正具有置房能力的高收入户和最高收入户总共仅占19.6%［1］。过高的房价已经成为社会财富逆向再分配的工具，这必然会引发十分尖锐的社会矛盾，也必然会侵蚀并恶化经济持续发展的宏观环境。高房价对宏观经济环境产生的负面作用主要体现在以下几个方面：

（一）高房价导致整个社会的消费能力下降

有研究表明，占据全社会人群50%左右的中等收入群体，其住房消费对收入高敏感，高弹性。这说明50%左右群体的住房消费是建立在其拼命挤压除住房消费以外生存空间基础上的［2］。这50%左右的群体如果一旦购买商品房，未来的日子必将大幅压缩其他生活消费品的消费，使普通消费品的社会需求下降。高房价必然会导致租金上升，这会使低收入租房群体生活更加贫困，同时通过市场传导机制，租金以商品物价上升的形式转嫁到普通消费者身上，这进一步抑制社会需求。近年来政府出台很多刺激消费的政策，中国的最终消费率却不断刷新历史最低纪录，居民消费需求对经济增长的贡献持续下降，2008年的最终消费率已经下降到48.6%，其中居民消费支出占GDP的比重仅为35.3%，与发达国家超过70%相差甚巨［3］。由此可见，高房价通过多种渠道抑制整个社会的需求，进而影响消费品行业的健康发展。

（二）高房价不利于经济结构的调整和经济质量的改善，恶化金融环境

资本的趋利性，决定了房地产业的高利润会吸纳大量社会资金流向房地产业，高技术产业得不到资金的有力支持，使整个社会的技术创新能力下降，不利于产业结构优化，产业升级困难，经济质量难以改善。同时，许多实体产业纷纷将资金投向房地产业，导致资金链紧张，民间借贷利率很高，像温州地区民间利率至少12%，而且每月付息，这么高的利率积累了大量的金融风险，一旦房价下降将会导致多米诺效应。因此房价越高，政府被绑得越牢。

（三）高房价造成的财富分配不公还会导致整个社会浮躁投机的心理，影响人们的价值取向，进而损害整个社会健康价值观体系的构建

房地产投资带来的部分人群的财富快速增长，动摇了人们劳动致富的观念。依靠劳动收入的缓慢提高与快速飙升的房价之间的强烈反差使诚实劳动的人们产生前所未有的无力感，人们纷纷寻找获得财富的捷径，梦想通过投机取巧一夜暴富，无视财富来自劳动的基本事实。一些实体生产企业产业空心化严重，它们无心经营自己的产业，或通过圈地、或从银行套取资金投向房地产业达到使自身财富快速积累的目的。

因此，住房既是中国不同利益阶层矛盾集聚的焦点行业，也是关系到其他行业健康发展，进而影响社会和谐稳定的重大问题。党中央对此高度重视，从2003年4月中国人民银行下发121号文件《关于进一步加强住房信贷业务管理的通知》开始，我国对住房市场出台了多轮调控政策，2005年的“旧国八条”“新国八条”、 2006年的“国六条”、2007年的“国四条”、2008年的“国十三条”、2009年的“新四条”直至2010年的“国十一条”， 2011年1月“新国八条”，调控政策紧锣密鼓，那么为何调控不见成效，住房价格却越调越高？房产调控背后的经济学依据是什么？一些学者建议政府加大力度调控住房市场，一些专家建议住房由市场调节，政府不要干预，我们似乎雾里看花。本文试图从蛛网理论的角度，对此做一番梳理。

二、蛛网理论

蛛网理论是20世纪30年代由第一届诺贝尔经济学奖得主、荷兰经济学家丁伯根提出的，它通过引进时间变化因素，连续考察属于不同时期的需求量、供给量和价格之间的相互作用，用动态分析的方法论述诸如农产品、畜牧产品等生产周期较长的商品的产量和价格在偏离均衡价格状态以后的实际波动过程及其结果。下面以需求和供给的线性函数为例加以讨论。

蛛网理论有三个基本假设：

第一，产品从生产到上市需要较长的周期，而且在这段时间内生产规模很难改变。

第二，本期需求量决定本期价格，以Pt和Qdt分别表示本期的价格和需求量，则需求函数为：Qdt=α-βPt

第三，上期的价格决定本期的产量，以Pt-1代表上期的价格，则供给函数为：Qst= -θ+δPt-1。

蛛网理论将市场均衡理论与弹性理论结合起来，来考察市场价格与产量的变动状况。在

我们再来看价格弹性的情况，价格弹性分为需求价格弹性和供给价格弹性。需求的价格弹性通常被简称为需求弹性，它是用来表示一定时期内一种商品的需求量相对变动对于该商品的价格的相对变动的反应程度。用Ed表示需求弹性，则需求弹性公式可表示为：

Ed=（dQ/Q）/(dP/P)=(dQ/dP)(P/Q)=- β(P/Q)

而供给的价格弹性通常简称为供给弹性，它表示在一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动的反应程度。用Es表示供给弹性，则供给弹性公式表示为：

分析（6）式，可以得到以下三种情况：

第一种情况：当t∞时，若Es/Ed

第二种情况：当t∞时，若Es/Ed>1，则Pt∞。这说明，随着时间t的增加，如果Es>Ed，则实际价格Pt将以越来越大的幅度围绕着均衡价格Pe上下波动，最后无穷大的偏离均衡价格。

第三种情况：当t∞时，若Es/Ed=1，则Pt为常数。这说明，随着时间t的增加，如果Es=Ed，则实际价格Pt将以相同的幅度围绕着均衡价格Pe上下波动，既不进一步偏离，也不逐步逼近均衡价格。

以上这三种情况就是蛛网理论的三种模型：收敛型蛛网、发散型蛛网和封闭型蛛网，如图：

蛛网理论告诉我们，当一个均衡价格体系受到外力的干扰而偏离均衡点时，如果商品的供给弹性小于需求弹性，这个体系在市场机制的作用下就能够回到原有的均衡点，也就是说市场机制作用能够使价格达到稳定均衡，对于这些商品，不需要政府干预，市场就能高效地实现资源配置的作用；如果商品的供给弹性大于需求弹性，则这个体系在市场机制的作用下不再回到原有的均衡点，这时，市场机制不能使价格达到稳定均衡，只会使价格越来越偏离均衡价格，对这些商品政府必须采取必要的措施，稳定商品价格。因此，政府要不要对商品的价格进行干预，是由商品本身的需求弹性和供给弹性的特点决定的，当商品的供给弹性大于需求弹性时，往往需要政府制定有关政策对市场进行干预，农产品市场如大米、蔬菜等的价格控制政策就是蛛网理论的具体运用。

三、住房市场价格弹性分析

住房具有开发周期长，项目一旦开工，中途很难改变规模；房价也是由同期市场上房子的数量来决定的；市场情况决定开发商下一期的开工情况。住房市场的这些特点符合蛛网理论的基本假设条件，我们可以用蛛网理论对住房市场的价格运行规律，尝试讨论住房市场如何通过市场本身力量恢复均衡？如果市场失效，政府该如何进行干预等等问题。

蛛网理论的核心是需求价格弹性和供给价格弹性大小的比较。如果住房的需求价格弹性大于供给价格弹性，那么住房市场通过市场力量会自行恢复平衡，无需政府干预；如果住房市场的需求弹性小于供给价格弹性，则市场力量对资源配置失效，必须通过政府干预使市场恢复平衡。因此，政府该不该对住房市场进行干预，以及政府如何干预，主要是由住房市场的需求价格弹性和供给价格弹性的比较来决定的，因此我们有必要对住房市场的价格弹性进行分析。

对住房市场的价格弹性研究能够查到的资料还很少，从国外的实证研究成果来看，美国Hunushek等对美国菲尼克斯584户和匹兹堡799户屋主调查研究显示，短期（1年）来看价格对需求的影响是不显著的，两地需求价格弹性分别为-0.12和-0.16，但长期看，需求价格弹性为-0.45和-0.64。Polinsky等利用美国联邦署31个大城市的10 054份数据研究结果，表明房地产的需求价格弹性为-0.67， Tong Hun Lee和Chang Min Kong利用1968―1972年美国一些代表性家庭的面板数据分析显示，房屋所有者的价格弹性为-0.57［4］，从这些实证资料来看，住房的需求价格弹性为负值，与一般的正常商品一样，住房市场的综合性需求价格弹性绝对值小于1，是属于缺乏弹性的商品，尤其是短期内住房价格弹性非常小。这符合住房作为生活乃至生存必需品的特点。

国内也有一些学者对我国的住房价格弹性作了些实证研究。李松、綦群高通过1998年至2007年的数据统计结果显示，住房供给市场对价格的平均敏感程度小，需求市场对价格的弹性为4.00［5］，这说明住房的需求富有弹性，供给缺乏弹性。高波、王斌研究结果表明，我国东部、中部、西部地区房地产需求价格弹性分别为：0.743、1.412和4.913，收入弹性分别为3.1、1.727和2.746［6］，研究表明我国的住房需求价格也是富有弹性。一般商品的需求量与价格呈反方向变动，需求价格弹性系数为负值，但有趣的是，上述两组学者研究的结果住房的需求价格弹性系数都是正的。为什么国内的实证结果与国外的实证结果相差那么大呢？

影响需求弹性的主要因素有：商品的可替代性；商品对消费者生活的重要程度；商品用途的广泛性；商品的消费支出在消费者预算支出中所占的比重；消费者调节需求量的时间等。可替代的商品越多，这种商品的需求弹性越大；生活必需品的需求弹性小，非必需品的弹性大；商品用途多，弹性大，用途狭窄，弹性小；商品支出在预算中所占的比重大，弹性大，比重小弹性小；消费者调节需求量的时间就是消费者寻找替代品的时间，时间长，寻找的替代品的可能性大，弹性也大。

从目前我国国内情况来看，住房需求市场至少可以分为两个市场，一是解决居住需要的住房市场，一是改善住房条件或投资的住房市场。

解决居住需要的住房市场弹性很小。这主要表现在：第一，住房是生活乃至生存的必需品，人人都需要。第二，个人住房市场上的商品房没有足够的替代品。城镇人口解决住房问题有两个渠道：一是购买住房，一是租赁住房。购买自有住房的替代品是租赁住房。对于这一点，崔裴、严乐乐进行过详尽研究。研究表明，由于中国住房租赁市场上的供给主体以非企业、非职业化的个人为主，无法在出租单元层面上保证住房服务供给的持续性以及配套服务的品质，中国住房市场上租赁住房所提供的住房服务与居民自有住房所提供的住房服务不可完全替代，导致住房租买选择机制在中国缺失［7］。租买选择机制的缺失使得租住市场替代性很小。第三，对于居民满足居住需要的第一套住房，其用途也狭窄，只能是居住。第四，虽然购买住房支出在整个预算中所占的比重很大，但由于住房租买选择机制的缺失，以及住房的刚性需求，只要能买得起房子的人都会选择购买住房。有研究指出我国住房消费能力对收入具有高弹性，说明决定是否买房的主要因素是收入，也就是说只要收入条件许可，一般人都会压缩其他消费而去购买住房。因此从影响弹性的因素来看，说明满足居住需求的住房市场弹性非常小。美国有非常完善的住房租赁市场，并且私有财产保护机制完善，也没有像中国这样凶猛的城市化进程，在不区分住房需求类型的情况下，其短期需求价格弹性在-0.12至-0.67之间，中国国内满足居住的住房市场的需求弹性远比这个数据小，所以个人判断其短期弹性系数绝对值应该小于0.12和0.16，长期的需求价格弹性系数绝对值应小于0.45。

改善型或投资型的住房市场，因为用途相对比较广，改善型的住房在当前的房价下是属于奢侈品，投资型的则与预期有关，投资的替代品较多，因此其需求价格弹性绝对值应该比较大，且价格弹性系数为负值。

但国内学者们实证研究的弹性接近4.00，需求价格弹性系数大于零，需求量与价格同方向变动，价格越高，需求量越大，说明我国的住房市场已经是一个非理性的投机市场。我国的快速经济发展与大规模的城市化进程催生了庞大的住房刚性需求市场，在住房供给受到限制的条件下，住房价格必然上升。2003年以来多次的房价调控由于各种原因没有取得预期的效果，这改变了人们对调控政策的预期，结果是住房价格上升，导致人们恐慌性购房，住房市场投机者囤货居奇，使得住房供需矛盾进一步恶化，房价越调控越报复性上涨，越报复性上涨越恐慌性购房，住房市场进入恶性循环中，这就是我国学者实证研究中发现我国住房市场需求价格弹性绝对值大而且弹性系数大于零的原因。如果刚性居住住房市场能够稳定住房供给，消费者对房价有一个理性的预期，投资性住房市场在价格机制作用下会趋于平衡。

影响供给价格弹性的因素主要有：生产的难易程度；生产成本；生产周期；预期价格等。目前中国住房生产技术含量普遍很低，生产相对比较容易，且由于住房供应短缺，预期价格上涨使预售机制在住房销售中充分发挥作用，开发商成本低利润高，所以相对于满足居住需要的住房市场，供给弹性要大于需求弹性。但由于国家的土地限制、预期价格上升使开发商囤地及勾结垄断经营等因素，使得我国的实证研究中住房的供给弹性也很小。但自住需要的住房需求远比住房供给更为刚性。

综合以上分析，在住房的两个市场中，为满足居住需求的市场，需求弹性小于供给弹性；而改善型或投资型的住房市场，需求弹性会大于供给弹性。

四、住房市场的调控方向

根据蛛网理论，改善型或投资型的住房市场，需求弹性大于供给弹性，这个市场无需政府干预，通过市场机制就能够自行恢复平衡；满足居住需求的市场，需求弹性小于供给弹性，一旦价格偏离均衡价格，市场机制无法使市场价格回到均衡价格，而只能使价格越来越偏离均衡价格，这个市场必须需要政府干预以稳定价格。因此，必须区分两个不同的住房市场，政府干预的市场为居住需要的住房市场，政府干预这个市场的基本方向为：

（一）从供给方面要稳定供给

由于居住需要的住房需求弹性非常小，即住房需求刚性难以改变，要解决住房供需矛盾，最为可行的方法是稳定住房供给。历年来房价暴涨的根本原因是供给不足，供给不足的根本原因：一是地方政府的土地财政和GDP政绩考核制度。地方政府财政收入对土地的高度依赖，使地方政府完全没有动力建造经济适用房和廉租房、公租房，这直接将居住需要的住房市场逼向改善住房条件和投机型住房市场，促使住房市场成为社会财富逆向再分配工具；同时廉租房和公租房的缺乏也使住房租赁市场难以规范，住房的租买无法替代。GDP政绩考核制度使地方政府成了高房价的推手，高房价导致的商品价格全面上涨使得名义GDP快速上升，政府政绩赫然，但实际的GDP无人关注，人们生活日益艰难，幸福感下降。历次中央对住房市场的调控政策被地方政府化解而达不到调控预期目标，与此密切相关。因此，要使地方政府在控制房价过快上涨上有所作为，必须打破地方政府财政对土地的过分依赖，打破GDP政绩考核制度。二是住房供给的垄断经营。经济学原理告诉我们，需求弹性小的商品，可以通过垄断，控制产量，大幅度增加利润。由于住房需求弹性很小，因此目前国内的寡头垄断经营者通过联合、囤地控制生产数量以获得高利润，同时利用信息不对称，通过利用媒体虚假信息、饥饿营销等手段诱导人们预期。所以要增加供给，就需要打破住房市场的垄断经营，公布住房信息，使人们对住房市场有一个理性预期，同时增加住房供给渠道，比如可以民间集资联建、政府建经济适用房、商业开发建设等。

（二）从需求方面要抑制住房需求和提高需求弹性

住房需求有很大部分是由于城市建设中的拆迁等推动的，在住房供求不平衡时，要尽量减少拆迁等被动型的住房需求。要满足一般城镇居民的基本居住需求，在不能有效划分居住需要的住房市场与改善投资需要的住房市场的情况下，要通过信贷、税收、法律等手段抑制投资性住房市场需求。从需求弹性影响因素看，增加购买住房的替代品从而增加需求弹性比较可行。为此要规范现有的住房租赁市场、政府建造大量公租房廉租房等方式增加租房市场供给和增加租房与住房可替代性。也可以仿造农产品市场建立住房储备制度，公租房、廉租房与经济适用房之间进行转换，当经济适用房有剩余的，政府收购作为公租房和廉租房用，公租房、廉租房住户经济条件许可，以经济适用房价格可以购买廉租房和公租房。如果有规范稳定可以预期的租房市场，就可以大大减轻住房买卖市场的压力，经济条件不许可的，参加工作年限不长的人都可以租房住，而不必非买房不可。

（三）改变住房消费观念

人口庞大和土地资源的不可再生性决定了住房以满足基本居住需要为主，为此要改变住房享受的观念，通过房产税等法律措施和构造健康的消费理念等文化建设，抑制享受型的住房消费。满足基本居住需要的住房以够住适用为原则，以小户型住房为主，倡导小户型住房消费观念。

五、小结

由蛛网理论分析可知，住房调控的关键是要区分两个不同的住房市场，居住需要的住房市场最重要的是要稳定供给。这几年中国住房市场节节攀升的原因是没有将居住需要与改善投资需要的住房市场区分开来，将居住需要的住房市场逼向改善型和投资型的住房市场，造成整个住房市场一片混乱。投资性住房以追求利润最大化为目标，在住房供给严格控制的情况下，住房市场的垄断经营很容易使住房价格上升。在庞大的居住刚性需求情况下，居住需求者不得不接受难以承受的高房价，使得投资者获得高利润的风险极小，在预期的可观的利润驱动下，投资型购房的规模日益扩大，投资需求的日益扩大和居住需求的恐慌性购买，使得住房价格越来越高。如果居住需要的住房都得到保障和满足，投资型购买者没有可承接的对象，投资风险随着房价上涨而上升，投资规模自然会得到控制，那么改善型的、投资型的住房市场将在市场机制作用下自行恢复平衡。

从住房调控政策历史看，国家2007年前的住房调控政策没有很好区分两个不同的市场需求，调控的重点在控制需求，在增加住房供给方面只有指导性意见没有具体可操作的调控措施，比较宏观空泛。因为没有有效可行的增加住房供给政策，因此调控很难见效。2009年开始，调控政策开始区分两个不同的住房市场并对两个不同的住房市场采取不同的调控方法，基本居住需要的市场增加供给，投机需要的住房市场抑制需求，因此2009年的调控政策基本抓住住房市场的问题要点。2010年的调控政策是对2009年调控政策的执行加强量化监督，以防地方政府消极懈怠。2011年1月出台“新国八条”，在供给方面要求保障性住房用地不低于住房用地供给的70%，要求多渠道筹集保障型住房房源；从需求方面，严格控制投资投机性住房购买，实行严格的限购政策，增加公租房供应，提高住房购买需求弹性；同时引导大众理性消费。这些调控点非常精准，如果这次能严格监督政策实施，想必住房市场必定有一个理性的回落。但要从根本上解决住房市场问题，还要彻底解决地方政府财政对土地的依赖，解决GDP政绩考核制度的负面作用。

参考文献：

［1］ 张平石,祝平衡.住房消费观念及其对经济社会的影响［J］统计与决策，2009,(01).

［2］魏文彪.房市依赖于消费的“高弹性”是一种悲哀［N］中国改革报2007,(11-15):005.

［3］付文林.住房消费、收入分配与中国的消费需求不足［J］经济学家,2010,(02).

［5］李松,綦群高.我国住房价格弹性、梯度机制及分异研究［J］建筑经济,2010,09:(总335).

［6］高波,王斌.中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析［J］当代经济科学,2008:30-01.

住房制度论文篇（9）

2013年农历新年伊始，证监会有关部门负责人即对外称，全国住房公积金入市的相关研究准备工作已经启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动《住房公积金管理条例》的修订。该言论一出，引起社会各界的激烈讨论，有赞同也有否定，本文试通过对我国公积金制度起源、法律性质以及政府与公积金缴存人之间的法律关系的解读，分析用住房公积金进行高风险投资的合法性问题。希望能够对有关方面的决策和政策制度提供法律依据。

我国住房公积金制度的起源

（一）我国住房公积金制度的起源

住房公积金制度设计当初是“为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平”（《住房公积金管理条例》第一条是关于制定该条例的立法目的，该条目规定：“为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例”）。1991年，在积极借鉴新加坡等国家国际经验的基础上，上海市委、市政府决定正式建立住房公积金制度。之后，经过持续10年的积极探索，这一制度得到逐步发展和完善（上海房地产年鉴，2001）。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求全国城镇“全面建立住房公积金制度”。1996年4月12日，上海通过全国第一部有关住房公积金管理方面的地方性法规《上海市住房公积金条例》。1999年3月，国务院在总结全国各地住房公积金制度经验的基础上，制定了《住房公积金管理条例》（上海房地产年鉴，2001）。2003年对该条例进行了修订。

（二） 我国住房公积金制度的产生原因

一是我国公民住宅的供需矛盾要求政府进行住房制度改革，以保障公民的住宅权。上世纪九十年代初，随着我国改革开放的深入，我国进一步放开市场，进行全方位的改革开放，原先一切由国家计划调控的计划经济政策变为由市场调控的市场经济政策，城市化进程加快，大量的人口流入城市，城市人口剧增，房屋建设与人口增速不匹配，住房供需矛盾凸显，这些迫使政府进行相关制度改革。

二是在当时环境下我国推行住房公积金制度有国外成功经验借鉴。在我国推行住房公积金制度之前，已有国家通过类似我国公积金制度在保障本国国民住房问题上取得成功，如新加坡的中央公积金制度，德国的住房储蓄制度，日本的住宅金融公库制度等。这些国家的成功经验为我国推行住房公积金制度提供了有益的借鉴。

我国住房公积金制度的法律性质分析

学界对于住房公积金制度的性质存在着强制储蓄性质论、住房补贴性质论以及社会保障税性质论等观点，每种观点都从各自角度对我国的住房公积金制度进行了分析。笔者认为从法律角度来讲，我国住房公积金制度存在以下性质：

（一）行政强制性质

按照《住房公积金管理条例》规定，职工住房公积金的缴纳属于国家强制执行的范畴，职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。违反该条例的规定，单位依法将受到限期办理、限期缴存、行政处罚或者被申请法院强制执行等惩罚（见《住房公积金管理条例》第十九条第一款、第二十条第一款、第三十七条、第三十八条规定）。只要是条例所规定之范围，职工不能自己选择存或不存，必须依法缴存，因此，作为住房公积金制度，具有行政强制性。

（二）社会保障性质

从住房公积金制度在我国的兴起背景，就可以看出，住房公积金制度最核心的目的就是保障我国居民的住房。在《住房公积金条例》中也体现了这一点，按照条例规定，住房公积金可以用于职工购房、建房、大修住房等时提供住房公积金贷款，同时也可以在法定条件用于前述用途下提前支取（见《住房公积金管理条例》第二十四条、第二十六条规定）。因此，作为住房公积金制度，具有社会保障性。

（三）有限的个人所有权性质

《住房公积金条例》中明确规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有（见《住房公积金管理条例》第三条规定）。住房公积金是属于缴存人的个人财产，缴存人缴存的金额全部都存入其个人专项账户，应当是属于法律保护的合法私有财产。但同时，《住房公积金条例》又规定公积金缴存人要提取职工住房公积金帐户内的存储余额必须符合条例所规定的相应条件，而各省也根据《住房公积金条例》的规定制定了符合本省省情的具体内容（见《住房公积金管理条例》第二十四条、第二十五条规定；各省的规定比如陕西省西安市的《西安市住房公积金管理条例》第二十四条至第二十六条规定）。个人虽然对住房公积金拥有产权，但这种产权与个人的其他财产有所不同，对住房公积金的产权受到一定的限制（李海明，2012）。公积金具有有限的个人所有权性质。

社会公积金的以上性质决定了政府在对公积金进行管理时既不能相同于税收等国家征收制度的管理方式，也不同于缴存人自行选择存入银行的储蓄款的管理方式，我国政府与公积金缴存人之间的法律关系有其特殊性。

我国政府与公积金缴存人之间的法律关系分析

（一）政府与公积金缴存人之间存在的合同之债法律关系

住房公积金制度在《住房公积金管理条例》中被定义为“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金”（见《住房公积金管理条例》第二条第二款规定）。政府与缴存人之间的关系类似于银行业金融机构与储户之间的关系。住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有（上海房地产年鉴，2001）。一般来讲，住房公积金缴存之后款项按照制度规定应当直接存入到缴存人独立账户，住房公积金的管理由住房公积金管理中心代表国家管理，管理中心负有按国家规定的利率标准支付利息给职工的义务。虽然，住房公积金的缴存是强制性政府行为，但是政府在收缴之后只是将所有的账户统筹代管，账户资金不同于税收等强制性收费。缴存人可以按照法律程序，在规定条件下提取自己账户下的住房公积金。《住房公积金管理条例》可以看做是二者形成合同之债法律关系的依据。

（二）政府与公积金缴存人之间存在的行政法律关系

前文已经指出，我国住房公积金的缴纳具有行政强制性质，住房公积金的缴存由国家强制性规定，作为法定范畴之内的职工和单位必须依法缴纳，若不依法缴纳，将会受到法律的制裁。从这个角度分析，政府与公积金缴存人之间又存在着行政法律关系。政府与公积金缴存人都为该法律关系的主体；在该法律关系中，政府有权利也有权力依法强制性将公积金缴存人的一部分工资纳入到国家统筹管理的范畴内，而住房公积金缴存人也应当依法缴纳住房公积金。但需要明确的是，这里的行政法律关系又具有特殊性。它不同于政府在税收、行政征收、罚款等行政行为实施过程中与行政相对方之间形成的行政法律关系。在后几类行政法律关系中，政府对于自己依法实施某种行政行为所获得的金钱具有所有权，也意味着政府可以决定其用途；但是在政府与公积金缴存人之间形成的行政法律关系中，政府必须按照条例的规定将住房公积金用在和居民住房有直接紧密联系的地方，如住房公积金贷款、住房公积金的支取等，此外政府还可以根据条例规定将住房公积金用在诸如购买国债等低风险的方面（见《住房公积金管理条例》第二十八条规定）。

政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析

（一）合同之债法律关系下政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析

《住房公积金管理条例》规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有（见《住房公积金管理条例》第三条规定）。经前文分析得出，政府与公积金缴存人之间存在着合同之债法律关系，这属于民法调整的范畴。作为合同法律关系，任何一方使用他方所有物，必须征得他方同意，否则即为侵权。此外，也有学者认为我国的住房公积金制度具有强制储蓄性质，但因为政府不同于银行业金融机构，作为政府，之于公积金缴存人，之于社会公众就有着不同于银行业金融机构的职责，即在社会公众之中建立自己的社会公信力，做公众的坚实依靠；作为政府，就绝对禁止未经公积金缴存人同意的情况下动用公积金缴存人账户资金（即使在民法上讲货币是种类物，对于种类物只需交付同种类之物即可），用作股市投资此类高风险的活动。所以，政府如果要使用住房公积金进行高风险投资，首先必须征得住房公积金缴存人的同意，否则，就是侵犯缴存人合法权益，就是违法行为。

（二）行政法律关系下政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析

虽然《住房公积金管理条例》规定范围之内的职工和单位缴纳住房公积金是带有强制性，政府可以依法强制要求缴纳，在实践中也是直接由单位代扣代缴，在政府与公积金缴存人之间存在行政法律关系。但是《住房公积金管理条例》也明确规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用（见《住房公积金管理条例》第五条规定）。

《住房公积金管理条例》第八条规定：“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟），应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构……”；第十条规定：“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。……住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位……”（见《住房公积金管理条例》第八条以及第十条规定）。各地的住房公积金管理中心多是具有实权的市房改办、财政局、建设局的隶属机构，或是与地方房改办一套班子，两块牌子，事实上成了一个地方性的行政机构（张东，2004）。不管是政府还是住房公积金的管理机构是不以营利为目的的组织，它的职责就是负责替缴存人管理账户中的资金，负责账户资金的安全，保证住房公积金用在与保障住房直接紧密相关的方面。将住房公积金不经缴存人同意投入股市，使其处于和保障住房用途不直接紧密相关切高风险的领域，不符合法律规定。

结论

综上，本文试通过对我国公积金制度起源、法律性质以及政府与公积金缴存人之间的法律关系的解读，分析用住房公积金进行高风险投资的合法性问题。希望能够对有关方面的决策和政策制度提供法律依据。住房公积金是房改的产物，必须服务于职工住房消费，促进自住其力，取之于民，用之于民，造福于民（上海房地产年鉴，2001）。国外很多具有先进经验的国家都在本国居民住房保障资金的管理上较为谨慎，如在《德国住房储蓄法》中就严格规定了住房储蓄银行的业务范围和经营原则，规定住房储蓄不得用于风险交易，保证存款的安全，提高了中低收入群体抵抗市场风险的能力（杨银桃，2012）。我国的住房公积金制度也应当严格依照制度规定，对公积金进行合法、有效、利民的有效运作。

参考文献：

1.新浪财经.证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动.网址链接：http：//.cn/stock/y/20130226/202314653550.shtml。

2.上海房地产年鉴，2001

住房制度论文篇（10）

【关键词】

房产税；税负转嫁；房价

随着房地产经济的高速发展，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。但近年来，我国房地产呈现市场过热、房价呈持续攀高的趋势，北京上海广州等一些大城市，城市中心区的房价已达3万，对我国的民生和社会经济都造成了严重影响。我国房地产方面的税费主要集中于开发和流转环节，对房地产保有环节的课税却很少，于是很多学者提出建议希望可以尽快推行房产税，运用房产税的税收杠杆作用影响房地产市场，抑制房价持续走高。但是有的学者认为，房产税并不能抑制房价，反而会促使房价的上涨。开征房产税作为一种税收政策，带来的不是一种影响，而是一系列的效应。任何一种税收政策的作用点都取决于税负归宿的分布，本文从税负归宿理论的视角出发，以局部均衡分析为主，分析了开征房产税对房价的影响，并提出相关建议。

1 税负归宿与供求弹性

税收转嫁与税收归宿是赋税理论的重要组成部分。税收转嫁，是指直接纳税人通过各种途径把自己缴纳的税收转移给其他人承担，以达到减轻商品课税后自己所承担的税收负担，其分配并非取决于供求双方的意愿大小，而是决定于商品的供求弹性。自由竞争市场上，商品买卖双方的反应和议价能力决定了商品的供求弹性。

商品的需求弹性小于供给弹性时，一旦对该商品征税而引起价格发生变动时，需求量的变动幅度会小于供给量的变动幅度。此时，供给者对价格的反应较需求者更大，税负前转比较困难，会更多地由消费者承担。反而言之，商品的需求弹性大于供给弹性时，一旦对该种商品征税而引起价格发生变动，商品需求量的变动幅度大于供给量的的变动幅度。此时，需求者对价格变化的反应更大，税负后转比较容易，会更多地由供给者承担。

总之，商品税负转嫁的形式和规模主要取决于商品供求弹性的大小。

2 房产税税负归宿理论

房地产作为一种特殊的商品，对其征税后的税负归宿问题一直备受关注。学术界对房产税的税负归宿存在三种不同的观点：传统观点、收益论和新论。

2.1 传统观点

该观点认为，房屋的供求曲线和供求弹性共同决定了房产税的税负归宿。该理论的基本假设为：房屋的供给曲线是一条平行于横轴的直线，其供给具有完全弹性；在分析时采用局部均衡模型，忽略相关市场的影响，只考察单一市场的价格变化。根据上面的分析可知，税负归宿取决于商品的供求弹性的大小。根据传统观点的基本假设可知，房屋的供给曲线是一条水平线，其供给具有完全弹性，此时，房屋的供给弹性远远大于需求弹性，房产税税负前转比较容易，会更多地由消费者承担。

2.2 受益论

该理论认为房产税具有有偿性和自愿性的特征，不应该视为一种税，而应定义为一种享受公共服务的“使用费”。该理论的基本假设为：存在一个社区体系，该体系中不同的社区提供不同水平的公共服务，并收取不同水平的房产税；居民可以根据自己的喜好和支付能力自由选择居住的社区。收益论下，如果人们更加关心自己所享受的公共服务，那么房产税对房价的抑制作用就可能减弱。

2.3 新论

该理论认为房屋是生产要素之一，对其征收的房产税，应定义为一种资产税。该理论采用了一般均衡的分析方法，充分分析了宏观经济中的各种影响因素，并得出了与传统观点不同的结论。税率相同时，房屋所有者将承担税负，这一点与传统观点一致。新论对差别税率的情形进行了分析，并认为，如果资产具有流动性，资产将从高税区流向低税区。

3 我国开征房产税对房价的影响分析

对于住房的供给和需求者而言，不同的税负转嫁将对房价产生不同的影响，住房作为一种特殊的商品，其税负转嫁也主要决定于供求双方的价格弹性。目前，伴随着经济的快速发展和城市化进程的不断推进，我国住房市场刚性需求所占比例较大，供不应求的整体局面暂时难以改变。

住房市场包括新建住房的一级交易市场和二手住房的二级交易市场。在征收房产税的情况下，一级市场新建住房的开发商会改变其价格预期，从而引发住房供给数量的波动。从反应时间长短看，征税改变生产者的决策调整其生产。企业通常会选择减缓工程进度、延期开盘等策略，这些策略都会减少住房的供给数量，使供给弹性变大。在住房的供给弹性大于需求弹性的情况下，税负的增加将由供应方转嫁到需求方，造成住房价格的上涨。

对于二级市场的供应者而言，住房价格的自由浮动是实现税负转嫁的前提条件。我国二手房交易市场化程度高，对其所得征税，住房价格会随之变动。因此，从定价方式上看，二手房交易具备税负转嫁的条件。以国内一线城市的二手房交易市场为例，二手房市场需求膨胀而供给相对有限，住房需求难以得到充分满足，此时，若征收房产税，供给弹性大于需求弹性，税负会转嫁到购房者一方，抑制房价的目的难以达到。

总之，我国住房市场是典型的卖方市场，住房的供给弹性要远大于需求弹性。若推出房产税，由于税负转嫁效应的存在，势必会进一步促进房价的上涨，增加购房者的负担。

4 结论与政策建议

我国正处于经济社会的转型时期，任何政策的推出都带有不确定因素。现阶段，应将房产税的功能定位于通过对房产保有环节的征税形成有利的税收杠杆，促进地方政府职能的转变，减轻政府对土地财政的过度依赖。根据上面的分析，我们得出开征房产税会促进房价的上涨，这一方面会使住房持有者的负担加重，引起已购住房者不满；另一方面又会引起潜在购房者的不满。如果政府试图单纯通过开征房产税来抑制房价的上涨，显然是难以到达目的的。就当前情况而言，改革目前的土地招拍挂制度，运用政府手段降低建设住房的成本，刺激住房的开发供给，改善住房供不应求的现状，可从一定程度上抑制房价的上涨。但若要实现房价的合理回归，还原住房市场的健康发展，不仅仅要依靠政府的调控，更要依靠市场的调节作用。在政府坚持抑制住房投资投机性需求、推行推进保障性安居工程建设的同时，还应还原市场自身的调节作用，更加有效地解决住房市场的供求矛盾。

【参考文献】

[1]孙玉霞，个人房产转让所得的纳税人并非负税人―兼论税负转嫁与归宿对房产市场税收调控的影响[J].现代经济探讨，2013（7）.

[2]何雄浪，马永坤.中国房地产税改革及其优化发展探讨[J].当代经济管理，2012（9）.