登记合同篇（1）

第三条本办法所称的技术合作是指当事人之间就技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务所订立的确立民事权利与义务的协议。

第四条市科学技术委员会（以下简称科委）是本市技术合作登记的主管机关。其所属的市技术市场管理办公室，具体负责全市技术合作的认定、登记的管理工作。本市各级科技、工商、财政、税务、专利、金融和其他有关行政管理部门应当协同做好技术合同的管理工作。

第五条凡订立技术合同的企业、事业单位及技术咨询、科技经营机构，应当建立技术合同管理制度。

第六条技术合同分为以下四类：

（一）技术开发合同（包括委托开发合同与合作开发合同）；

（二）技术转让合同（包括专利权转让合同、专利申请权转让合同、专利实施许可合同与非专利技术转让合同）；

（三）技术咨询合同（包括委托咨询合同一常年咨询顾问合同）；

（四）技术服务合同（包括技术培训合同与技术中介合同）；

技术承包、技术入股合同，可视具体内容分别或整体归入前款四类合同之中，但不得将合同中非技术性部分混入技术合同内。

第七条各类技术合同必须遵照《技术合同法》及国家和本市的有关规定签订，并使用市科委和市工商行政管理局（以下简称市工商局）联合制法的《技术开发合同》、技术转让合同》、《技术咨询合同》《技术服务合同》的统一标准式文本。

第八条市技术市场管理办公室管理技术合同的职责是：

（一）负责对技术合同登记点进行资格审查、业务指导及监督检查；

（二）负责对技术合同认定、登记人员进行培训、考核；

（三）负责技术合同统计数据的汇总分析，并按时向国家及本市有关部门报送；

（四）其他有关技术合同登记的管理工作。

第九条技术合同认定、登记工作由市技术市场管理办公室派出的技术合同登记点进行。专利技术合同登记点设在市专利管理局。

各区、县科委及市科委授权的有关部门，凡条件具备的，可申请设立技术合同登记点，经市技术市场管理办公室资格审查，报市科委批准，发给技术合同认定、登记章后，可受理本地区或本系统的技术合同认定、登记工作。

第十条设立技术合同登记点须具备下列条件：

（一）有固定的登记场所；

（二）有专职技术合同认定、登记人员。

第十一条技术合同登记点的职责是：

（一）按《技术合同法及国家与本市的有关规定，审核、认定技术合同；

（二）对审核、认定的技术合同进行分类、登记、归档；

（三）对技术合同的统计数据进行汇总分析，并按月向技术市场管理办公室报送；

（四）其他有关技术合同的登记管理工作。

第十二条技术合同认定、登记人员，须经市技术市场管理办公室统一培训，经考核合格取得合格证后，方可从事技术合同的认定、登记工作。技术合同登记点和登记人员，不得直接或间接从事技术贸易活动。

第十三条技术合同认定、登记内容：

（一）是否属于技术合同；

（二）合同条款是否符合《技术合同法》；

（三）合同当事人是否为合法的合同主体。

第十四条就下列内容签订的合同，不属于技术合同登记范围：

（一）建设工程的勘察、设计、施工、安装；

（二）产品和零部件的加工、生产、维修、销售和业务承揽，设备的安装和保养，货物的运输、仓储和保管，劳务协作，建筑工程承包；

（三）生活服务、商品中介等非技术；

（四）个类学校（班）对学员进行的教学培训及为学员安排的生产实践；

（五）国家、地方计划内的科技项目和非独立的科技经营与技术咨询机构承担的本单位科技项目。

第十五条对既含有技术性部分又含有非技术性部分的综合性项目，要求享受技术交易优惠待遇的，合同双方当事人应将其中技术性部分与非技术性部分划分清楚，分别签订技术合同和经济合同。

第十六条技术合同签订后，由技术贸易的出让方，凭科技经营、技术咨询证书或单位证明登记手续。经过技术中介的合同，根据出让、收让、中介三方协议，也可由技术中介方按上述规定办理登记手续。在职人员出让非职务技术成果，须付能证明所转让的技术成果所有权属出让人的材料，或出让人所在单位出具的未侵犯该单位权益的证明，方能办理登记手续。技术合同经认定、登记后，由技术合同登记点发给登记凭证。财政、税务、金融等部门凭登记凭证可按有关规定给予减免税收优惠、提取津贴和奖励费用以及办理申请科技信贷等手续。未经认定、登记的技术合同，一律不得享受技术合同的税收优惠和提取津贴、奖励费用。

第十七条经认定、登记的技术合同，其减免税、津贴和奖励的发放比例，由市财政局、市税务局会同市科委另行规定。

第十八条技术合同的认定、登记工作，除按规定收取工本非外，不得收取其他费用。

第十九条技术合同登记点对受理登记的技术合同,一般在一周内审理完毕;因情况不明需作进一步调查核实的，可适当延长审理世间，在两周内作出是否准许登记的决定。

技术合同当事人对技术合同登记点的决定持有异议的，可在收到决定之日起一周内，提请市技术市场管理办公室复审，市技术市场管理办公室可在两周内作出复审决定。

第二十条违反国家及本市的规定,有下列情况之一的,市技术市场管理办公室可以改变技术合同登记点的决定：

（一）将非技术或含有非技术性部分的合同认定为技术合同的；

（二）将技术合同认定为非技术合同而不予登记的。

第二十一条技术合同登记点对技术合同当事人负有保守秘密的义务。由于技术合同登记人员泄露技术合同中的技术秘密，给技术合同当事人造成侵害及经济损失的，当事人有权依法要求其停止侵害和赔偿经济损失，直接责任者应负行政和经济责任。

登记合同篇（2）

    “买卖不破租赁”虽然作为一项立法原则为各国立法所确立，但如何让新的买受人预先知道房屋存在租赁的事实，以减少风险并增加公平交易的机会，也是立法所应当考虑的。正是基于维护社会公平和市场交易秩序的理由，产生了对房屋租赁行为进行登记之需求———只有经过登记的房屋租赁行为，才受法律的保护，才能对抗第三人，否则，就不受法律保护，也不能对抗第三人。

    房屋租赁关系会产生一些权利，改变优先承租权和优先购买权，经过登记的合同证据效力大于未登记的；由于合同登记管理机关审查房产证明和双方身份证，很大程度上保护承租人的权利，如有的设置了抵押权则起到提醒承租人的作用，可更好地保护承租人的利益。

登记合同篇（3）

第一章总则

甲方是依法发行证券的证券发行人，或依法负责证券投资基金托管的基金托管人，乙方是根据《证券法》成立的法定登记机构。依据有关法律、法规及乙方业务规则的规定，甲乙双方本着自愿、平等、诚实信用的原则，就证券登记业务及其他相关事宜订立本协议，供双方共同遵守。

乙方提供的证券登记及相应服务包括：股份登记、基金登记、债券登记、持有人名册服务、高管人员及关联企业买卖甲方上市流通证券查询、发放现金红利、兑付债券本息、退出登记等。

甲方应当向乙方出具授权委托书，授权董事会秘书或证券事务授权代表为甲方与乙方之间的指定联络人，负责全权办理甲方与乙方之间的所有证券登记业务及其他相关事宜；在未正式聘任董事会秘书或证券事务代表前，甲方应临时指定人选代行指定联络人的职责。

董事会秘书、证券事务代表、临时指定人选或联系方式发生变化，甲方应在变化之日起五个工作日内书面通知乙方。因甲方未及时通知乙方有关指定联络人变更情况而造成的损失，由甲方承担。

第二章双方的权利和义务

甲方有权按规定享有乙方提供的证券登记及相应服务。甲方在申请证券登记及相应服务时，应遵守乙方的业务规则、业务指引等规范性文件，并按乙方规定的收费项目和收费标准按时、足额向乙方缴纳相关费用（见附件）。如遇收费标准调整，按调整后的标准执行。

甲方保证送达乙方登记的证券数据和相关资料完整、真实、准确、合法，并为此承担相关责任。

甲方确认乙方从证券交易所获取的甲方通过证券交易所交易系统发行、增发、配售的证券数据为甲方有效送达的数据。除此之外，甲方向乙方有效送达证券数据的方式为经甲方确认的书面和电子文件。

乙方有权对业务规则、业务指引等规范性文件作出修改或补充，并毋须一一知会甲方；有权在办理证券登记或提供服务时向甲方收取费用；有权在甲方违反本协议时不予提供证券登记及相关服务。

乙方应按规定根据甲方有效送达的证券数据和相关资料进行证券登记和提供相关服务，并保证甲方在乙方证券登记系统中登记的数据资料的准确性、完整性。

除司法机关、证券主管部门、证券交易所及法律法规规定的其他有权部门依照国家有关法律、法规规定及乙方业务规则要求查询外，乙方不得向其他第三方提供有关甲方的登记数据资料。

甲方应依法妥善保管和使用乙方提供的登记数据资料，并承担因不当使用上述资料而引起的一切法律责任。

第三章违约责任和争议的解决

甲乙双方任何一方违反本协议而引起的经济纠纷及损失，由责任方负全部责任。

甲方未按乙方规定使用乙方通信系统接收和发送相关数据，给乙方造成的损失，甲方应承担相应责任。

因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，可以依次通过以下方式解决：

（1）甲乙双方协商解决；

（2）提请证券监督管理机关调解；

（3）由仲裁机构仲裁解决；

（4）向法院提讼；

（5）其他合法的方式。

争议的仲裁机构为乙方所在地仲裁机构。

在争议解决过程中，除双方有争议的部分外，本协议应继续履行。

第四章协议生效及其他

因地震、台风、水灾、火灾、战争及其他不可抗力因素或乙方不可预测或无法控制的系统故障、设备故障、通信故障、停电等突发事故给甲方造成损失的，乙方不承担责任。

甲方终止在证券交易所上市后，未在乙方规定的时间内办理退出登记手续的，乙方可以公证送达甲方在乙方的登记数据资料，并视同甲方退出登记手续办理完毕。

本协议未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。

本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，至甲方办理退出登记手续后终止。

本协议一式份，双方各执份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法定代表人法定代表人

或授权代表（签字）：或授权代表（签字）：

签署日期：签署日期：

本协议签署地点：

附件：

深圳证券市场存管登记业务收费一览表

向发行人收取：

收费项目收费标准

新股始发和增发登记费

国家股、国有法人股免费

社会法人股面值1‰

内部职工股面值1‰

流通股面值3‰

配股和权益分派登记费配股登记费国家股、国有法人股、

社会法人股免费

内部职工股、高管股面值3‰

流通股面值3‰

红股（含转增股份）、派息登记费非流通股（国家股、国有法人股、社会法人股、内部职工股、高管股）（红股面值总额+现金股利总额）x1‰

流通股（红股面值总额现金股利总额）‰



股东服务月费月费：流通股面值1亿元以下（含）0.2‰，每超过1000万元流通股本加收1500元

说明：如遇收费标准调整，按调整后的执行。

《证券登记及服务协议》补充协议

甲方名称：

乙方名称：中国证券登记结算有限责任公司分公司

根据《关于做好股份有限公司终止上市后续工作的指导意见》、《关于执行<亏损上市公司暂停上市和终止上市实施办法（修订）>的补充规定》等的规定，甲乙双方就甲方股份终止在证券交易所上市后的有关股份登记托管事宜达成以下补充条款，作为《证券登记及服务协议》的补充协议。

第一条如果甲方股份在证券交易所被依法终止上市，甲方继续委托中国证券登记结算有限责任公司办理其股份在代办股份转让系统转让的登记托管事宜。甲方应在股份暂停上市期间与中国证券登记结算有限责任公司签订《股份登记服务协议书》，委托其办理代办股份转让系统登记托管事宜。

第二条甲方未与中国证券登记结算有限责任公司签订《股份登记服务协议书》的，其在代办股份转让系统的登记托管事宜按照中国证券登记结算有限责任公司有关代办股份转让的业务规则、业务指南等规定办理，中国证券登记结算有限责任公司有关代办股份转让的业务规则、业务指南等没有规定的，比照有关证券交易所市场证券登记托管业务规则、业务指南等规定办理。

第三条甲方股份在证券交易所被依法终止上市后，其在证券交易所市场登记结算系统的股份退出登记事宜应由其在代办股份转让系统的代办机构（以下简称“代办机构”）在规定时间内向乙方申请办理。

第四条甲方同意由其代办机构为甲方申请办理已确认股份在代办股份转让系统的初始登记以及未确认股份的登记托管事宜。

第五条本补充协议与《证券登记及服务协议》不一致的，以本补充协议为准。

第六条本补充协议自双方签字盖章之日起生效。

第七条本协议一式份，甲方、乙方各执份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法定代表人法定代表人

或授权代表（签字）：或授权代表（签字）：

签署日期：签署日期：

关于终止为××股份有限公司提供证券

交易所市场登记服务的公告（样本）

因××股份有限公司已在上海（深圳）证券交易所终止上市，我公司自××××年××月××日起终止为其提供证券交易所市场的登记服务，我公司与该公司之间的涉及证券交易所市场的证券登记关系自同日起终止。

我公司根据有关规定已将相应的证券登记数据移交给××股份有限公司在代办股份转让系统的代办机构XX证券公司(以下简称“代办机构”),包括持有人名册、我公司办理的股份冻结清单、质押登记股份清单、未领现金红利清单、该股票在证券公司的托管情况、股本结构清单等。

原由证券公司受理的××股份有限公司的流通股司法协助冻结、流通股质押登记等，证券公司应当及时将相关数据及书面材料移交××股份有限公司的代办机构，否则，由此引起的一切法律责任由原受理的证券公司承担。

特此公告。

中国证券登记结算有限责任公司分公司

年月日

关于终止为××股份有限公司提供

证券交易所市场登记服务的通知

××股份有限公司：

因贵公司已在上海（深圳）证券交易所终止上市，我公司自××年××月××日起终止为贵公司提供证券交易所市场的登记服务，我公司与贵公司之间涉及证券交易所市场的证券登记关系自同日起终止。贵公司在上海（深圳）证券交易所终止上市后，中国证券登记结算有限公司深圳分公司继续为贵公司提供代办股份转让系统的登记服务。

我公司根据与贵公司签订的《<证券登记及服务协议>补充协议》，已将包括持有人名册、我公司办理股份冻结清单、质押登记股份清单、未领现金红利清单、该股票在证券公司的托管情况、股本结构清单等有关证券登记数据，移交给贵公司在代办股份转让系统的代办机构XX证券公司。由该代办机构办理代办股份转让系统的股份确认手续，以及代为申请办理已确认股份在代办股份转让系统的初始登记和未确认股份的登记托管事宜。

贵公司尚欠我公司股东服务月费XX元，请于XXXX年XX月XX日前交清(关于催欠费的内容仅适用于深圳分公司)。

登记合同篇（4）

一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义

（一）商品房预售合同备案登记的效力

自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来，从国家到各个地方，相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外，1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中，都有关于商品房预售合同登记备案的条款，规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力，上述国家及部门立法并没有具体说明。

仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看，法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国，不同类型的备案制度有不同的性质和效力，学界对此也有争议。豍因此，这些规定并不能明确该登记备案对合同效力的影响，能否对抗第三人等问题。由此也导致了对其效力及性质的争议。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”由此表明，预售合同登记备案不影响买卖合同的效力。对未经登记的商品房预售合同，只要符合法律的生效要件，同样可以认定为有效。但对于经过登记的商品房预售合同，是否能够对抗第三人，仍存在的争议。

直至2011年《全国全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”这一会议纪要明确了司法部门对商品房预售合同备案登记效力的态度，即其不具有物权性质，不能够对抗善意第三人。经过登记的合同效力甚至不及对房屋的合法占有。

（二）商品发预售合同备案登记制度设立的意义

从法律规定看，预售合同登记备案制度的立法目的并不明确。但根据法条规定中采用的“备案登记”一词，可以推断进行预售合同登记的是要便于主管部门将预售合同记录在案从而掌握情况。尽管上位立法并未明确该制度的立法目的，但在一些相应的政策法规中有所提及，例如《海口市住房和城乡建设局关于实行商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作的通知》就明确了进行商品房买卖合同备案确认的目的是“为进一步规范商品房销售行为，维护商品房买卖双方的合法权益，提高商品房交易信息的透明度、促进房地产市场平稳健康发展”。

结合相关的法律法规关于预售合同登记备案制度的效力，我们可以看出，对商品房预售合同进行登记备案的制度设立目的主要是出于行政机关对商品房交易的管理监督的需要。通过设立该制度，让政府了解掌握商品房预售的相关情况。

综合分析关于预售合同登记备案的相关法律法规及有些地方的立法、政策，该制度在一定程度上可以阻止预售方一房二卖，保护买受方的合同权益。例如海口市的相关政策要求，“签订商品房买卖合同的房屋，要凭已经备案确认的《海口市商品房买卖合同》办理预告登记、房屋抵押权登记、房屋权属登记等业务”。同时海南省《住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》也要求，“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的，房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续。”这在一定程度上就可以保护签约人的利益。根据这些政策，如果预售方将房屋卖给备案合同以外的第三人，第三人将无法办理房屋权属登记，从而无法真正取得房屋的产权。

但事实上，受到这一制度自身效力的限制，预售合同登记备案制度在保护预售合同当事人的权利这一问题上基本发挥不了任何功能。在实务中，就存在预售方与甲签订了商品房预售合同并进行登记备案，之后又与乙签订商品房买卖合同并且让乙入住该房屋。在这种情况下，根据相关规定，特别是最高院的会议纪要，首先应保护乙的权利，则此时甲只能向预售方主张违约责任。对于甲而言，预售合同登记基本上起不到保护其权利的作用；对于开发商而言，只要没有进行预告登记，就可以与第三人签订房屋买卖合同；对于第三人而言，只要证明自己“善意”并占有房屋即可获得优先权，并最终取得房屋所有权。

二、我国商品房买卖预告登记的性质与效力

由于预售商品房的买受人签订合同之后并不能当即实际取得房屋的所有权，其债权生效后到物权的实际获得有一定的期间间隔。因此，也就增加了合同实际履行的风险，尤其是预售方可能出现“一房二卖、多卖”，与多家买受人签订商品房买卖合同。而合同的备案登记，从制度设置上，并不具有对抗第三人的效力。在这种背景下，一种能够使合同债权物权化的制度应运而生，《物权法》第二十条确立了房屋买卖预告登记：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”建设部2008年7月起施行的《房屋登记办法》第六十八条关于预告登记后处分登记房屋的规定实际上就是这一规定的细化延伸。

关于预告登记的性质，学界尚存在一定的争议。有准物权说，认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权；物权债权化说，认为预告登记是使被登记的请求权具有物权的效力，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利；兼具物权与债权性质说，认为预告登记介于债权与物权之间豐。笔者认为，事实上预告登记是对债权进行登记，通过赋予请求权对抗第三人的效力来保护债权人的利益，并不能使登记权利人产生对物的支配力。因此，从本质上看，预告登记的权利仍是债权，只是具有一定的物权性质。

而经过预告登记的权利的效力，根据民法理论和各国有关预告登记的立法，有保全权利的效力、保全顺位的效力、破产保护效力（满足效力）。豑根据我国《物权法》第二十条仅规定了预告登记具有保全效力，对其他几种效力未作规定。而且，根据法条的表述，并不是说，进行预告登记后，未经预告登记权利人同意，不能处分改不动产，而是“处分该不动产的，不发生物权效力”。根据物权的区分原则，如果预售方擅自将房屋出卖给第三人，第三人的债权仍是可以受到保护的。

三、预告登记与预售合同登记制度之比较

预告登记制度的设立，在商品房预售买卖合同这种债权与物权实际取得间隔较长的合同形式中，能够有效的保护购房者的期待物权利益。但由于预售合同登记与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记，在实务中，存在着一些买受方混淆这二者的情况。

（一）二者的区别

首先，二者的性质不同。商品房预售合同登记备案属于公法调整的范畴，是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，是国家运用公权力对市场进行宏观调控、监督管理的一种举措。而对于预告登记，尽管其性质在学理上仍存有争议，但对于其属于私法范畴的制度这是毫无疑义的。

其次，二者的效力不同。商品房预售合同登记备案是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，只是确认、记录合同的存在，对合同本身的民事效力不产生任何影响，也不具有公示公信力，不产生对抗第三人的效力。而从法律的规定可以看出，预告登记制度非常明确保护登记权利人的债权请求权，使登记权利人的请求权具有物权性质的排他效力，能够对抗第三人。即能够有效的阻却登记权利人以外的其他人对登记房屋进行处分，基本可以保证权利人预期的物权能够得以实现。

再次，是否强制不同。如前所述，商品房预售合同登记属于公法调整范畴，相应的，进行合同登记是预售方的必须要履行的具有行政意义的义务。而商品房预告登记是当事人对自己民事权利的一种保护措施，一般可由当事人选择适用。尽管有些地方为了规范房地产交易秩序，公权力延伸到这一领域，出台了相关政策要求预售方应该进行预告登记，例如《海口市房产管理局关于预购商品房屋预告登记有关问题的通知》（海房字（2007）132号文）有规定预售人除了应该将预售合同进行网上即时备案外，还应在合同签订之日起30日内申请预告登记。但是，上位法规并没有关于预告登记的强制性规定，这些政策也不能从根本上改变当事人进行预告登记的自愿自主性。

（二）商品房预售合同登记制度与预告登记制度的衔接

建设部2008年7月起施行的《房屋登记办法》第70条规定，申请预购商品房预告登记应提交的材料中，包含了已登记备案的商品房预售合同。这实际上就是要求进行预告登记的前提是对预售合同进行备案登记。

登记合同篇（5）

    一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义

    (一)商品房预售合同备案登记的效力

    自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来,从国家到各个地方,相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外,1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中,都有关于商品房预售合同登记备案的条款,规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。

    仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看,法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国,不同类型的备案制度有不同的性质和效力,学界对此也有争议。

登记合同篇（6）

    如果我们购买“动产”，比如说杯子、彩电、家具等，则当买家向我们交付这些东西时，其所有权便归我们所有。但如果我们购买不动产，情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律、法规规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是我们通常说的过户登记。

    但现在模糊的是，登记后是什么生效？是买卖合同生效，还是所有权转移生效，实践中往往混淆不清。法学界目前认为，《城镇私有房屋管理条例》以及《担保法》关于抵押权成立部分的规定中，对此问题都是混淆的。实际上，政府的登记只是所有权转移的要件，并不是合同成立的要件。登记与否只管所有权是否发生变动，但与合同是否成立、是否有效无关。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效，则一旦房屋价格看涨，卖方便可随意毁约；而一旦房屋价格看跌，买方又将随意退房，这哪里还有法律、秩序可言。

    因此，《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。也就是说，《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时即成立与生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。如果买卖标的是不动产，则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。

登记合同篇（7）

第三条商务主管部门是技术进出口合同的登记管理部门。

自由进出口技术合同自依法成立时生效。

第四条商务部负责对《政府核准的投资项目目录》和政府投资项目中由国务院或国务院投资主管部门核准或审批的项目项下的技术进口合同进行登记管理。

第五条各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门负责对本办法第四条以外的自由进出口技术合同进行登记管理。中央管理企业的自由进出口技术合同，按属地原则到各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门办理登记。

各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门可授权下一级商务主管部门对自由进出口技术合同进行登记管理。

第六条技术进出口经营者应在合同生效后60天内办理合同登记手续，支付方式为提成的合同除外。

第七条支付方式为提成的合同，技术进出口经营者应在首次提成基准金额形成后60天内，履行合同登记手续，并在以后每次提成基准金额形成后，办理合同变更手续。

技术进出口经营者在办理登记和变更手续时，应提供提成基准金额的相关证明文件。

第八条国家对自由进出口技术合同实行网上在线登记管理。技术进出口经营者应登陆商务部政府网站上的“技术进出口合同信息管理系统”（网址：）进行合同登记，并持技术进（出）口合同登记申请书、技术进（出）口合同副本（包括中文译本）和签约双方法律地位的证明文件，到商务主管部门履行登记手续。商务主管部门在收到上述文件起3个工作日内，对合同登记内容进行核对，并向技术进出口经营者颁发《技术进口合同登记证》或《技术出口合同登记证》。

第九条对申请文件不符合《中华人民共和国技术进出口管理条例》第十八条、第四十条规定要求或登记记录与合同内容不一致的，商务主管部门应当在收到申请文件的3个工作日内通知技术进出口经营者补正、修改，并在收到补正的申请文件起3个工作日内，对合同登记的内容进行核对，颁发《技术进口合同登记证》或《技术出口合同登记证》。

第十条自由进出口技术合同登记的主要内容为：

（一）合同号

（二）合同名称

（三）技术供方

（四）技术受方

（五）技术使用方

（六）合同概况

（七）合同金额

（八）支付方式

（九）合同有效期

第十一条国家对自由进出口技术合同号实行标准代码管理。技术进出口经营者编制技术进出口合同号应符合下述规则：

（一）合同号总长度为17位。

（二）前9位为固定号：第1-2位表示制合同的年份（年代后2位）、第3-4位表示进口或出口国别地区（国标2位代码）、第5-6位表示进出口企业所在地区（国标2位代码）、第7位表示技术进出口合同标识（进口Y，出口E）、第8-9位表示进出口技术的行业分类（国标2位代码）。后8位为企业自定义。例：01USBJE01CNTIC001。

第十二条已登记的自由进出口技术合同若变更本办法第十条规定合同登记内容的，技术进出口经营者应当办理合同登记变更手续。

办理合同变更手续时，技术进出口经营者应登录“技术进出口合同信息管理系统”，填写合同数据变更记录表，持合同变更协议和合同数据变更记录表，到商务主管部门办理手续。商务主管部门自收到完备的变更申请材料之日起3日内办理合同变更手续。

按本办法第七条办理变更手续的，应持变更申请和合同数据变更记录表办理。

第十三条经登记的自由进出口技术合同在执行过程中因故中止或解除，技术进出口经营者应当持技术进出口合同登记证等材料及时向商务主管部门备案。

第十四条技术进出口合同登记证遗失，进出口经营者应公开挂失。凭挂失证明、补办申请和相关部门证明到商务主管部门办理补发手续。

第十五条各级商务主管部门应加强对技术进出口合同登记管理部门和人员的管理，建立健全合同登记岗位责任制，加强业务培训和考核。

登记合同篇（8）

       技术进出口合同登记管理办法

    第一条 为规范自由进出口技术合同的管理，建立技术进出口信息管理制度，促进我国技术进出口的发展，根据《中华人民共和国技术进出口管理条例》，特制定本办法。

    中外合资、中外合作和外商独资企业成立时作为资本入股并作为合资章程附件的技术进口合同按外商投资企业有关法律规定办理相关手续。

    第二条 技术进出口合同包括专利权转让合同、专利申请权转让合同、专利实施许可合同、技术秘密许可合同、技术服务合同和含有技术进出口的其他合同。

    第三条 对自由进出口技术合同实行网上在线登记管理。外经贸主管部门是技术进出口合同的登记管理部门。

    自由进出口技术合同自依法成立时生效。

    第四条 对外贸易经济合作部（以下简称外经贸部）负责对重大项目的技术进口合同进行登记管理。

    重大项目是指：（一）项目资金来源中含有国家财政预算内资金、外国政府贷款、国际金融组织贷款的项目；（二）国务院立项批准的项目。

    技术进口经营者在合同生效后，应在中国国际电子商务网上进行登记（网址为：info.ec.com.cn），并持技术进口合同登记申请书、技术进口合同副本和签约双方法律地位的证明文件到外经贸部履行登记手续。外经贸部在收到上述文件起3个工作日内，对合同登记的内容进行核对，并向技术进口经营者颁发《技术进口合同登记证》。

    第五条 各省、自治区、直辖市和计划单列市外经贸委（厅、局）（以下简称地方外经贸主管部门）负责对重大项目以外的自由进出口技术合同进行登记管理。中央管理企业的自由进出口技术合同，按属地原则到地方外经贸主管部门办理登记。

    各省、自治区、直辖市和计划单列市外经贸委（厅、局）可授权下一级外经贸主管部门对自由进出口技术合同进行登记管理。

    技术进出口经营者在合同生效后，应在中国国际电子商务网上进行登记，并持技术进口合同登记申请书或技术出口合同申请书、合同副本和签约双方法律地位的证明文件，到地方外经贸主管部门或其授权机构履行登记手续。地方外经贸主管部门或其授权机构在收到上述文件起3个工作日内，对合同登记的内容进行核对，并向经营者颁发《技术进口合同登记证》或《技术出口合同登记证》。

    第六条 对申请文件不符合《中华人民共和国技术进出口管理条例》第十八条、第四十条规定要求或登记记录与合同内容不一致的，外经贸主管部门应当在收到申请文件的3个工作日内通知技术进出口经营者补正、修改，并在收到补正的申请文件或修改的登记记录起3个工作日内，对合同登记的内容进行核对，颁发《技术进口合同登记证》或《技术出口合同登记证》。

    第七条 自由进出口技术合同登记的主要内容为：（一）合同号（二）合同名称（三）技术供方（四）技术受方（五）技术使用方（六）合同概况（七）合同金额（八）支付方式（九）结汇方式（十）信贷方式

    第八条 国家对自由进出口技术合同号实行标准代码管理。编制技术进出口合同号应符合下述规则：（一）合同号总长度为17位。

    （二）前9位为固定号：第1-2位表示制合同的年份（年代后2位）、第3-4位表示进口或出口国别地区（国标2位代码）、第5-6位表示进出口企业所在地区（国标2位代码）、第7位表示技术进出口合同标识（进口Y，出口E）、第8-9位表示进出口技术的行业分类（国标2位代码）。后8位为企业自定义。 例01USBJE01CNTIC001.

    第九条 已登记的自由进出口技术合同若变更本办法第七条规定合同登记内容的，技术进出口经营者应当重新办理登记手续。

登记合同篇（9）

一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权，不是记载在登记簿上的物权―――房屋所有权

从理论上看，人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，是否及于因该合同取得的物权―――房屋所有权，须通过公示与物权之间的关系来考察。目前，公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义，即不动产物权非经公示不发生效力，如《瑞士民法典》第972条第1款规定，物权在不动产登记簿里记载后，始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义，即不动产物权未经公示也发生效力，但未经公示的物权不能对抗第三人，如《日本民法典》第177条规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊，或者说，物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国，公示与物权的关系采公示生效主义。申言之，我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，只是撤销了基于该合同建立的债权，并不及于因该合同取得的物权―――房屋所有权。

从法律规范上看，《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。据此可知，债权即债权人享有的权利。本案中，买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权，该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利，债权是请求权。《物权法》第2条规定，物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权，具体到房屋所有权，权利人无须他人同意或配合，依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此，债权和物权是两种不同的财产性权利，债权是物权变动的原因，物权是债权实现的结果。本案中，人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权，没有撤销债权实现结果的物权―――房屋所有权，即只消灭了物权产生的原因，而没有消灭物权本身。

《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权，没有被撤销或注销的，仍然依法有效。本案中，虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权，故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。

二、房屋买卖合同被撤销后，“返还房屋”不是物权，是请求权

本案中，人民法院生效的判决书，虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同，但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权，更没有将该房屋所有权确认给卖方甲，笔者据此认为，卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。

一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定，没有合法依据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后，在受益人与受损人之间产生债权债务关系，即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后，基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据，乙取得的房屋所有权遂构成不当得利，甲则因失去房屋所有权而使利益受损，甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权，可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务，而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权。

二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。申言之，卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书，直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下，即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权，不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。

因此，本案中，房屋买卖合同被撤销后，基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下，甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权。

三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权，应当适用转移登记办理返还的房屋登记

在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书，才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中，人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭，也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲，即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭，故不能用作登记机构办理注销登记的依据。

《房屋登记办法》第81条规定，司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书，方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中，人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，因此，登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权。

登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢？

登记合同篇（10）

笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。

首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。

其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。

第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。

第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。