物业管理保洁部篇（1）

A、①号医疗综合楼、②号急诊楼、③号体检楼、⑤号病案室楼、⑥号保健楼、⑦号行政楼、⑧号平房、龙江门诊部等以上所有医疗、办公及其他用房。

B、负责医院服务范围内室内及公共区域清洁卫生;(包括：天花板、顶棚、房顶平台、内墙、玻璃、高处灯具、通风口、地面、标识、室内家俱、医疗设备设施、楼梯、走廊、通道、窗户、门、桌、椅、床、柜、水池、宣传栏、洗手间、电梯间、公共通道、地下通道以及院内、外环境等);大楼内墙壁清洁无灰尘。

C、及时收集生活垃圾、医疗垃圾、废报纸、纸盒，并送到院内指定地点;医疗垃圾处理按照有关规定进行，必须达到环保局要求;

D、按时巡视、清洁各楼层洗手间，保持洗手间清洁、干燥、无异味;

E、所有病房室内每天上午、下午干拖、湿拖地面各一次;

F、床单元的终末处理(处理步骤、内容、要求需明细);

G、擦拭消毒治疗车，擦拭消毒平车，轮椅，擦拭消毒病历车和病历夹;

H、清洁平车和轮椅轱辘上的毛发并上润滑油;

I、为避免尘土飞扬，地面干拖应使用尘推加牵尘剂的方法进行处理，不得使用扫把;

J、要求对尘推头和抹布用专门的洗衣机和烘干机进行洗涤和烘干，不能用手洗，以防止交叉感染;

K、为防止交叉感染，对不同区域的清洁工具按医院感染科的要求实行严格分类摆放和使用，用颜色、字标等方式进行区分，放置位置统一、规范，特殊感染病人保洁工具专人专用;

L、日常保洁工作7：00开始服务;

M、急诊晚班14：00-22：00，采取巡视保洁的方式且具体标准不低于日间要求;

N、24小时服务(夜间紧急需求服务);采取科学环保的方式和设备进行服务;

医院保洁考评细则二卫生要求高,专业性强,这是医院物业管理的一大特点。清洁工作是重中之重,也是管理工作面临的最大挑战。医院不同与一般住宅、写字楼,清洁也不再是扫扫擦擦那么简单,要消毒,要注意交叉感染。对保洁人员的素质有较高的要求,并须注重学习医院消毒隔离制度等知识。

一、服务原则

1. 清洁与养护相结合

2. 及时性与隐密性相结合

3. 分工协助与多重保障相结合

4. 计划性与改良性、应急性相结合

二、服务目标

1. 卫生清洁率达到100%;

2. 卫生保洁率达到99%;

3. 垃圾做到日产日清,处理过程环保化;

三、服务内容

1、 医院内公共场所、卫生间及栏杆设施的清洁维护,保持该部位干净、明亮,地面无灰尘。

2、电梯门、轿厢、玻璃、门窗等部位的清洁维护。

3、生活垃圾日产日清,垃圾桶摆放整齐、外观干净。

4、医院垃圾集中收集处理及垃圾房中转站的管理。

5、通信机房内环境定期维护工作。

6、医院外墙清洗和绿化地带的清洁、维护。

7、医院内不锈钢设施专业护理、抛光、上不锈钢油。铝合金等采用特用护理剂,定期擦试,保持光洁。

8、医院内大理石进行抛光、去蜡、上蜡护理等工作。

9、各接待厅环境的日常清洁维护工作。

四、清洁服务主要管理职责与要求

1. 医院项目的清洁服务工作由环境管理部负责,每周计划由环境管理部负责制定并报物业服务中心批准后实施;针对医院保洁员普遍存在的责任心不强、服务意识差、消极怠工、出工不出力等容易出现的问题,为确保每一位清洁员都能按照服务标准,在规定时间内满负荷工作。如我们将对每一张台、每一张床、每个病房都设定明确的清洁时间标准,根据各清洁区总劳动量确定清洁员名额,合理调配人员,实行劳动定额管理。

2. 辖区安防员和楼层助理或其它管理人员对所辖区内的清洁服务工作进行监管、对作业规范性、安全性和作业质量等进行检查,协助完善安全措施和处理突发问题。

3. 物业服务中心负责客户服务信息的收集、服务申报,作业信息的和紧急情况的调度,物业服务中心督察负责对每日清洁作业情况进行抽查考评。

4. 清洁作业人员的责任区由环境管理部负责划分,并按照各片区物业特点,明确每个清洁作业人员的服务目标,作业要求与责任,编制《清洁责任区划分表》,报分公司经理审批后执行。

5. 清洁作业人员的作业时间由环境管理部负责安排,并编制《日常清洁作业时间表》。清洁作业时间的安排以不应影响医院工作人员的正常工作与休息,不违犯医院的相关规定和劳动法规,并报分公司经理审批。清洁作业用品计划由环境管理部负责制定,并填写每月部门

6. 《采购计划》报医院领导审批。物业服务中心行政组按照《采购控制程序》实施采购,并定期对保洁用品开展质量评审,清洁作业材料实施定点、专项控制采购,环境管理部指定专人验收保洁用品的质量。

7. 清洁服务工作实施专业化分工作业,严格资质管理,未获得相应操作资格证或未经授权,不得使用与岗位不相符的工具、药品,包括操作方式进行作业,严格按照《岗位责权与操作程序》以及《清洁规程》进行操作。严格按照《日常清洁作业时间表》开展工作,未经环境管理部部长或辖区管理人员的确认,不得随意更换作业内容影响医院工作人员的工作。

8. 清洁材料、作业工具和设备的管理与维护由环境管理部负责,机电工程部负责对作业工具和设备进行专业维护,严禁使用未经批准的清洁材料,或不按规定使用清洁材料;异常情况(包括出现的突发性火灾、污水、雨水井、管道严重堵塞、暴风雨、施工作业等情况)的处理按照《异常情况处理应急措施方案》实施。 突发公共卫生事件按照《突发公共卫生事件应急措施》实施;

9. 高空清洁作业严格按照《高空作业规程》进行操作,安全秩序部负责对高空作业的过程实施全程监控,并按照《标识样本》的要求,做好相关安全隔离与安全标识工作,物业服务中心负责相关警示通知。

10. 通信机房、变配电房、照明和其它机电设施设备的清洁作业,由机电工程部负责按排相关持有效证件的专业人员作业,若需安排清洁作业人员清理,需提前提出申请,报分公司经理审批。清洁人员进入通信机房、变配电房作业,或实施对照明和其它机电设备的清洁作业,需由机电工程部安排的专业人员进行现场监督和指导或确认无安全隐患方可由清洁作业人员进行操作,通信机房需由医院工作人员部长部门批准,并派专业管理人员现场监督。

11. 清洁服务实行多重交叉检查制度,即采取清洁作业人员自查、部门部长与辖区安防员、楼层助理或其它管理人员的日检查和分公司督察的周考核相结合的三级检查制度。环境管理部部长、楼层事务助理和分公司督察根据《清洁作业规程》,分别对各个责任区的清洁工作进行检查和考核,并填写《清洁工作日检表》、《清洁工作周考核表》、《清洁作业人员月考评表》。另外我们将倡导星级服务,并制订和实施《清洁员星级服务规范细则》以适应医院的发展。

五、日常清洁养护计划及其作业标准

根据国家优秀示范工业区、大厦物业管理标准,结合医院项目的物业特点与要求,制定医院项目正常期清洁养护计划及其作业标准,其实施效果将通过质量评审进行确认与完善,确保达到清洁服务与管理目标要求。

1、 室外场地达到六无(无沙土、无烟头、无纸屑、无垃圾、无杂草、无塑料袋。)室内场所做到三保(地板保洁、天面保光、门窗保亮)。

2、 卫生间做到四无(无污垢、无臭味、无尘埃、无蛛网)、五洁(洗手盆、蓄水池、尿池、厕坑等冲洗清洁)、二净(门板、玻璃擦拭干净)。

3、 沟渠定期清理,做到无淤泥、无堵塞、无垃圾,确保排水通畅。

4、 除四害(月尾检查)。确保包干范围的公共场所的的四害(鼠、蟑、蚊、蝇)的次数及消杀工作达标。

具体清洁标准见下表: (略)

六、关于医院保洁工作的重点分析:

医院是病人密集的场所,医院环境最容易被感染病原微生物污染,从而为疾病的传播提供外部条件,促进医院感染的发生。医院、感染无论对社会及个人均带来严重危害。鉴于此我们必须采取综合性措施,确保每次消毒、灭菌、隔离到达预定的要求,以预防和控制医院感染的发生。与此同时,有责任向社会进行人人讲究卫生、时刻保护环境的宣传。

1、 做好消毒与灭菌处理。消毒与灭菌是控制医院感染的一项有效措施。

2、 加强清洁卫生工作。清洁卫生工作报告包括灰尘、污垢的试擦和清除,也包括对蚊虫、苍蝇、蟑螂、鼠类等的防治。

3、 进行清洁卫生工作时,必须注意不要扬起灰尘,避免播散污染。医院内不应使用扫帚与掸子,拖布的头最好能卸下 以便消毒。病房的清洁卫生工作,宜在污染后立即进行。其顺序应由污染较轻的病房开始,逐步进入污染较重的区域,最后处理病人公共活动场所。医护人员的工作地点也是清洁的重点。

4、 工作人员须穿工作服,戴工作帽,必要时穿隔离衣、胶鞋、戴口罩、手套,保持室内清洁卫生。每天对空气、各种物体表面及地面进行常规消毒,避免污染、防止扩散,并视污染情况向上级汇报。指定地点收集污物,避免在病房消点,专车、专线运输。运送车辆洁污分开。

5、 清洁被服专区存放。工作环境保持卫生,每日清洁消毒,工作人员还应做好个人防护,每日洗澡更衣,接触污物后洗手。

6、 医院内的污物处理严格按照有关标准。废弃物分类收集处理,感染性废弃物置黄色塑料袋内密闭运送,无害化处理。

医院保洁考评细则三按照公司的具体部署，品质部以新接管的A医院项目为着手点，以保洁业务为切入点，展开了物业服务流程的再造工作。

在第一阶段，主要从三个层面建立了医院保洁服务流程。

1、6S方法的应用

保洁作业不规范、服务标准不清晰、服务意识不到位，劳动量分配不均、局部劳动力过剩等现象，是各项目普遍存在的问题，严重影响了保洁服务质量。针对这一情况，应用6S方法，围绕医院后勤的功能特点和运作要求，按照整理、整顿、清扫、清洁、素养、安全六方面来规范保洁服务全过程。

从保洁员服务形象开始，制定岗位行为规范;划分工作责任区域，确定工作职责;制定关键环节作业指导书和岗位工作流程;修订作业标准，明确服务目标;找出潜在的不安全点，建立应急预案。

通过对现场作业的规范(如区分层流手术室限制区、半限制区、非限制区作业要求等)，以及对现物进行分类标识(如制定医院感染色别分类等)，建立清晰、简单、标准化、实操性强的工作流程，创造、规范有序的工作环境，引导员工良好的工作习惯，提升岗位的服务品质。

2、主动式服务，零干扰作业理念

针对医院物业服务的特点，根据高端客户群体的定位，我们提出了主动式服务，零干扰作业的服务理念。

⑴、主动式服务。员工要改接到指令再行动的被动惯性，树立主动式服务意识保洁要勤快，服务态度好，协同意识强。

保洁要勤快。医院人流量大，地面、洗手间等公用地方容易脏，要求保洁员主动发现存在的问题，做到随时作业，消除卫生死角。

服务态度好。前来就诊的客户大多行动不太方便或心情不太好。要求员工要有耐心、细心、虚心。同时按照首问责任制的要求，遇到客户的提问，要耐心解答，忌一问三不知。

协同意识强。服务工作分工不分家，除做好本职工作外，在力所能及的范围内，主动协助其他岗位开展工作。如在对办公室进行保洁时，发现照明系统出故障，应及时反馈给维修人员。

⑵、零干扰作业。医院的氛围是安静、舒适、温馨的。保洁员作业过程中动作要轻快，不高声说笑，不可干扰医护人员工作和病人的休息。如手术室在进行手术时，切记不得进入或干扰手术的正常进行;根据病(产)房的特点以及入住客户的需求，安排保洁服务时间。

3、培训以实操为主，考核横纵向结合

医院物业管理对保洁员素质有较高的要求，实操是培训的重点。管理处结合每周工作重点，制定有针对性的培训计划。每天半小时培训，要求保洁主管对每个工作环节、每个岗位流程进行讲解，以操作示范为主。培训结束后，抽取35名保洁员进行实操考核，对作业过程存在的不规范，进行现场点评。定期做好开展保洁培训,培训教材选用清洁急救网提供的视听教材和演示教学

物业管理保洁部篇（2）

尊敬的公司领导：

您们好！本人自今年6月29日入职担任物业部保洁经理。工作职责为负责 钻石星座项目保洁服务管理、沈北新区售楼处和外府保洁项目的培训工作。管理范围较宽，人员分布较散，这些虽然给管理工作带来很大难度，但并没有改变我对工作的热情，这既是挑战也是难得的锻炼机会。下面将今年以来工作情况汇报如下：

一、项目管理：

1、自本人来到新工物业保洁部后，是从零开始抓起，发现保洁员情绪很大，开展工作十分困难，为此和保洁员多方面沟通，稳定员工情绪，同时对外招聘人员，部门定人、定岗、责任到人。根据大厦的实际情况，依据每位员工的工作能力和特长，划区，做到了人人有责任区。耗材统计和请领，制定各项工作计划， 完成了大厦卫生清理、擦试工作。

通过对保洁员的对话逐步的了解到了保洁员的日常需求及实际工作的难点问题，对于发现的问题逐步解决。本人为了团结每一位员工，以自己的形像力和行动去影响每一位保洁员，在对她们严格要求的同时，有困难及时帮助她们，让保洁员把劲力都一心一意扑在工作上。完成了保洁人员编制及工作模式；完成对大厦公共区域卫生日常维护工作；完成对新入住楼层的开荒工作；完成各大厦电梯内地毯清洗和更换工作；完成大厦垃圾的清运工作。

以相关的规章制度来严格规范每位员工的日常工作、行为准则，让每位员工都能认识到自己的不足之处，并积极寻求改进和进取。我根据各岗位卫生情况不同，调整了工作量和时间。事事想在前，件件做在前，楼上楼下来回跑。同时兼管 的管理，不怕苦，不怕累，尽心尽职，基本完成了大厦的质量标准。

部门人员又做了调整，再原来的基础上减了2个人，每年为公司节省了10000多元，保洁员缺岗时一直是由我本人来顶岗，没有因保洁员缺岗而影响大厦的卫生状况。

2、狠抓了保洁员的仪容仪表和员工的礼节礼貌。根据公司的要求，统一着装，每天检查员工的仪容仪表，着装整齐、精神饱满、真正做到微笑服务；还根据划分的责任区情况，每天进行检查，我发现问题立即指出，现场纠正，始终保持各区、各楼的卫生干净、整洁。让住户和公司满意。

4、非常重视上级的定期和不定期的检查。公司要求严，标准高。对此情况，我本人高度重视，及时组织人力和物力每周两次大清理，确保大厦卫生标准达标，让业主满意让公司满意，维护公司的形像。

5、我能及时做好月度和周工作计划。使工作做到有计划性，目的性，做到有条不乱，无遗漏。逐步规范保洁清洁用品出入库的管理，抓节能降耗，人员培训。在节能降耗上采取了，从一点一滴的小事做起，新领拖布扫把，先用东西绑扎好，拖布用钉子钉好加固，精心维护，尽可能延长设备的使用寿命，袋子，抹布等，精心使用，能用三次，决不只用二次。在每月报领保洁用品时，按计划请领，从不多领，为公司节约开支。

6、实行工作检查制度，包括：自查、主管检查、抽查等检查手段。坚持每天巡视大厦区域，有效制止各种违章现象，现场督导保洁工作，落实项目会议制度。也通过与主管的沟通，相互监督通报，以弥补保洁部门只有我一个人巡视检查的现状。同客服部密切配合，上门处理多起保洁问题投诉，并及时做了相应的处理措施，举一反三，避免再次出现同样问题，得到业主的好评。

7、定期消杀工作

在定期的消杀除四害工作中，安排人员进行灭蚊消杀，达到了应有的效果。逐步改善了大厦内蚊虫多的环境问题。

8、垃圾清运

垃圾清运，前期以生活垃圾为主，随着业主入住量的增加，和装修户的增多，所以日常的工作中又多了一项垃圾的巡视。做好估量及时联系清运车辆进场清运工作。在十月起，因施工方户内保洁撤场，我保洁部在人员紧张的情况下，在两个月的时间内累计清洁施工后垃圾、入户内打扫卫生达到70多次，清理维修期间公区乱堆施工垃圾超过100次，保证了施工结束后，业主入住前户内及公共区域的卫生要求。

二、培训

对保洁员进行清洁理论培训并针对不同岗位进行实际操作培训，结合工作中的实际情况着重了以下培训：清洁剂的分类和使用，清洁程序，擦拭玻璃，电梯的清洁保养，墙面地面的清洁，角线的清洁，垃圾桶的清理，常用的尘推、毛刷、刮刀。对于药剂的使用，也进行了充分的讲解和演练培训工作。其中我们重点要求了保洁员对于碱性、酸性、中型药剂的正确使用，多次强调了碱性药剂不能使用到木材及天然纤维类物品上，酸性药剂不能使用在大理石、水磨石等区域，以及有机溶剂会对沥青、天然橡胶、表面喷涂有损害作用。使保洁员掌握保洁工作知识，达到商务两用大厦保洁工作的要求。

目前员工已经能够努力工作并按规定标准完成。经过不断的培训与磨合，保洁员已适应现有管理摸式和工作程序，人员基本稳定。

三、其他项目保洁工作管理

（ ）项目注重搞好与甲方的关系。特别注重搞好与甲方的关系。深知搞好与甲方的关系，是工作开展的基础，便于我们工作。经常与甲方的沟通，征求甲方的意见，增进感情。对于提出的问题，及时整改。

外府项保洁作为基层工作者普遍存在着年纪偏大，文化水平低，人员流动性大等问题。我同保洁自身工作制度的培训交叉、循环培训。并进行保洁工具实操，清洁技巧知识培训，定期组织逐个口头考核，优胜劣汰，确保每个人都能尽快的有所提高。同样在保洁员的日常工作期间，对于他们的休息、吃饭问题等多加关心，使大家能够安心工作。

回顾这半年多的工作，大厦保洁工作步入正轨。但与公司各级领导的要求还有一定差距，在管理水平、沟通能力上还有欠缺，遇事时有时不够冷静，有时急于求成往往事与愿违。这些不足之处都需要我去加强自身学习，用所学知识指导自己的工作，争取用更好的成绩来回报领导对我的信任。

在步入新的一年中我将已更为饱满的热情和积极的工作态度努力做到以下方面：

加强业务知识和企业文化的学习和提高，创新工作方法，完善各种管理规定。 与外府项目主管加强沟通提高保洁服务质量、工作效率，加强培训工作。

以上报告请领导给予监督和指正

20cc年我部结合实际工作特点，着重在以下几个方面进行改进：

1．提高保洁质量，降低投诉率：

结合平时工作的观察，根据保洁工作的特性，我们对现有的班次进行重新调整，把员工的日常负责的清洁面积扩大，由原一人管理一层该为现一人管理一层半，来进行日常的清洁工作。此举改动受益如下：

（1）．调动员工的工作积极性，清洁频率增加，清洁质量得以提高；

（2）．有效的制止员工的懒惰、拖沓思想，

（3）．减少自己无谓的休息时间，充实工作时间；

2．加强对环境卫生的管理措施：

为了不断提高大厦环境卫生质量，我们突出工作重点，在清洁服务质量的管理方面，主要做了以下几方面的工作：

一是优化运作模式，加强了对员工工作的监督管理。物业管理的一个很重要的内容就是环境卫生的管理，物业管理是否到位，在很大程度上可以从环境卫生管理方面体现出来，为此，我们坚持把环境工作作为强化物业管理、提高服务水平和客户满意率作为突破口，进行了积极的探索，不断改进和优化了运作模式。我们制订清洁巡视检查，明确了管理与被管理的职责权限，实行了两级监督管理。第一是保洁部代表公司对外包公司进行日常工作的巡视督导和检查，凡是应该由清洁公司执行的清洁工作，该公司未能及时发现的问题，给予下发整改通知书，由于大厦环境卫生质量状况直接影响到物业管理处的具体利益，从而增强了保洁公司主动整改问题和巡视督导卫生工作的主动性；第二是公司与保洁公司在共同认可的工作标准内，制定了清洁工作的工作流程、质量标准等细则和办法，每天反复检查卫生清洁和日常保洁工作质量，及时发现并督促有关问题的整改。保洁部把巡视检查的督导效果纳入了内部的管理中，从而，确保了巡视检查的威慑力。

3.培训方面：

由于保洁人员流动性较大，保洁工作的门槛低，保洁员工的素质参差不齐，为了提高保洁员工的整体水平，我们在培训管理方面作了许多工作，特别是在员工的实际工作流程方面的培训，我们深感它的特殊意义，一个好的保洁公司若在培训方面不到位，试想，他的整体工作程序及工作标准肯定会出现问题，本年度保洁部共组织员工进行；

1． 礼仪礼貌培训4次/年；

2． 素质教育培训3次/年；

3． 安全防火培训2次/年；

4． 工作程序培训4次/年；

5． 专业技能（药剂和专业工具）的培训4次/年；

物业公司小区保洁年度工作总结二

在这里我代表XXXXX物业管理处做20xx年工作总结的报告。首先我代表XXXXX物业管理处全体员工向，公司各级领导对我物管处的大力支持和帮助表示由衷的感谢，尤其是物业公司总经理毛顺同志，其次对其它兄弟物管处对我们的支持和帮助也表示感谢。

我XXXXX管理处全体员工将上下一心，团结互助，克服各种困难，较好的完善物业服务工作和管理等方面的各项工作及任务，以下是关于20xx年度的工作总结情况：

完善的物业服务项目及工作完成情况XXXXX小区交钥匙将近一年半，小区管理日趋步入正规管理阶段，各项物业服务项目及小区建设都在一步步的不断完善中，各部门工作人员在工作中相互配合，不断完善和完成物业服务的各项工作。

主要有以下几方面：

1、 小区安全防范工作--保安小区安全

保卫工作在小区各项管理中处于重要的地位，为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们首先主抓小区治安管理工作，对保安 人员定期进行岗位培训。严格执行工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，做好其本职工作。

我小区保安人员配备共有16人，包括队长1人、车库管理员3人、中控值班员2人、保安班长3人、保安员6人，每班保证5人在岗轮流值岗，每周对保安人员进行有关物业管理方面的专业知识及相关岗位的培训，在提高他们全体素质的同时，树立良好的公司形象。

2、 卫生管理工作--保洁

为了完善小区保洁工作，制定了严格的保洁程序，每天对各楼层进行打扫，对装修垃圾采取袋装化定点堆放，集中清运管理，保证了小区的卫生清洁美观。

保洁人员配备共有6人，保洁班长1人，内保4人，外保1人。每周对保洁人员进行专业技能培训，掌握工作技巧，节省时间，提高工作效率和质量。对内保 工作不定期、不定时进行随机检查，发现不符合日常卫生标准的，及时清理并采取严格的奖惩制度;对外保工作人员要求早、中、晚对园区内垃圾清检，发现各种垃 圾及时清理。加强日常工作管理，以达到保洁标准增强他们服务意识和公司理念的效果。

3、 公共设施、设备的管理工作--日常维修

工程维修是物业管理工作步入正轨管理阶段的主要工作内容之一。为了保障业主的正常生活，我管理处加强对工程维修部门的管理，要求工程部工作人员在接到前台有关业主报修情况时，第一时间赶赴现场，妥善解决相关问题，并把维修结果反馈给前台。

20xx年2月份期间，由于地下水泵出现故障，导致1楼4、5层住户家水表转动时音声大，高区水压小，不能正常用水，直接影响业主正常生活。前台接 到报修后，发派遣单给工程维修师傅，在最短的时间内查出故障点，并联系总包即东方建安公司配合，经多次维修解决此事，赢得了业主的一致好评。

20xx年4月份，天气渐热，使用空调的用户不断增加，用电容量也相应的增大，导致业主家里电闸总掉，业主提出尽快解决一下，避免造成不必要的损 失。经电工师傅和供电局有关工作人员认真检查线路，发现是因为小区地下室总电闸负荷容量不够，导致的断电现象。由于此事涉及到更换总配电容量，所以还在解 决中。

物业管理保洁部篇（3）

随着医疗体制改革的不断进展，医院的方方面面发生了巨大变化，而且逐渐朝着社会化方向发展。医院作为患者救治的重要场所，其环境质量也与患者的病情康复效果、心理状况密切相关，这就要求医院做好后勤方面工作，保证医院良好的环境卫生[1]。医院保洁工作人员负责医院的卫生环境与消毒保洁员作，其工作质量水平直接影响着医院感染发生情况。但一般情况下，医院的保洁工作人员的文化程度偏低，自身并未形成系统完善的卫生消毒知识、自我防护意识，再加上医院相关部门未对保洁工作人员的感染防控知识进行系统全面的培训，未制定规范的工作流程，导致工作中各种安全隐患不断，增加院内感染发生的可能性[2-4]。基于此，临床提出需积极采取措施提高医院感染防控管理水平，分析院感控制工作发生情况，总结发生原因，并提出对应的防控措施，其目的在于提高医院的整体医疗水平，具体报道如下。

1资料与方法

1.1一般资料。选择2017年4月—2019年4月某院病区所有保洁员共28人，其中男6人，女22人；年龄38～65岁，平均年龄为（51.2±5.2）岁；文化程度：大专1人，初中12人，小学15人；保洁员工龄3个月～1.8年。1.2研究方法。1.2.1现场观察。清洁频率、隔离区域清洁消毒、终末清洁消毒顺序、科室院感风险。1.2.2问卷。组织参与调查员统一培训，使其在实践中明确规范自身行为；其次，拟通过隐蔽式现场观察、对保洁员进行采访或问卷调查、研究保洁操作流程等方式进行研究。根据《医院感染管理办法》《消毒技术规范》《医院保洁管理制度》[5-7]中与保洁员相关章节，自行设计调查表格；最后，由调查员管理工作开展前向各科室调查负责人发放问卷，如实填写问卷内容，由调查员收回调查表，统计保洁人员手卫生知识掌握情况、洗手依从率及影响洗手的因素，工作用具、人力资源、医院管理等合计54项60条，明确管理现状，以指导采取相应管理措施。保洁操作流程：收垃圾，擦洗病房地面、走廊地面；冲洗公共卫生间，擦洗楼梯及其扶手；洗涤消毒尘推布条；擦洗卫生间、通道、走廊地面、食堂地面；清理探视间、台面、开关、地垫等；清运垃圾（生活垃圾、医疗垃圾），巡视区域内卫生。1.2.3物品洁具。保洁员具少，拖筒欠先进性、不好用，扫把未挂起。无工具车。体检科无专用污洗间，洁具在2栋4楼天台。未定期更换，损坏或耗损及时更换。公共厕所未提供纸巾，不能确保正常使用。1.2.4人力资源调查。（1）现有保洁员28人，签订合同为38人，与合同不符。（2）保洁员年龄大于等于50岁的25人，占89.3%。（3）体检科、保健部、检验科、电脑室共用一个保洁员。（4）急诊科没有24小时值班服务，需要护士打电话。1.2.5医院或物业管理（1）总务科未对保洁员作进行检查，无记录。有物业管理公司绩效考核机制，但执行力度欠佳。（2）物业经理或主管清洁的负责人有每日定期到科室督导，也有相应的记录。但流于形式，未真正按计划地按检查的内容进行查看清洁卫生情况。（3）未每周与护理部、院感科汇报工作情况。（4）对保洁员每周有培训，培训效果欠佳。1.3保洁员管理。1.3.1学历低，自身素质不高。保洁人员年龄偏大、学历低，掌握新知识及新事物能力弱，加上收入低、情绪不稳等影响，容易造成对防范医院感染的疏漏。1.3.2对医院感染知识认知不足。大部分保洁人员缺乏必要的医院感染知识，降低消毒隔离知晓率，无法正确配置消毒液浓度。1.3.3防护意识差部分保洁人员因自我保护意识差，在清理感染性垃圾时口罩、手套等用品，或是处理污染物品后未执行手卫生制度等。1.3.4监管不到位。部分保洁人员受医院后勤部管理，但管理考核期间往往忽视了保洁人员的工作流程、操作规程、个人防护等。1.4整改计划。1.4.1实行物业后勤社会化管理，由总务科+护理部专职人员监控保洁的物业管理质量。设立专职部门，建立对保洁质量进行监控的长效机制。总务科+护理部下设专职护士长负责物业公司的保洁质量监督及指导实施。总务科+护理部－区护长－物业公司主管三级管理机制，联合医院感染控制科对物业保洁进行质量管理。1.4.2分层级、分区域、分工种培训。大课堂培训方法不适用，需要一对一形式进行指导；为达到护工对院感知识的知、信、行一致性，需将保洁人员及护工培训纳入医院护理质量管理体系中。（1）需先对中层以上管理人员进行医院保洁重点培训，确保管理人员对医院保洁知识掌握并能正确执行及指导。（2）保洁工人培训：保洁工人文化水平普遍低下、年龄偏大，对院保洁的要求及具体执行方法存在一定的盲点。图文并茂的形式进行通俗易懂地讲解对清洁、消毒隔离、洗手等概念及要求、消毒液的正确使用、配制方法、医疗垃圾的收集、存放、处理、感染性疾病的预防等一一讲解，使他们真正认识到其工作质量与患者的身心健康、疾病康复、医院环境和医院感染的密切关系及重要性认真执行医院感染管理制度。（3）由于特殊区域工作特点，保洁人员有一定的文化素质及身体素质，需进行选拔考核方可进入特殊区域工作，并对该区域的工作人员实施绩效奖励以鼓励工作积极性。特殊区域（如ICU，手术室、新生儿科等）保洁员培训和三个月考核合格后放开上岗。1.4.3细节管理。保洁人员的自我监管能力欠缺，护士长作为病区的直接管理者，应定期对保洁的细节进行质量控制，对于一人一床一巾执行、使用后的毛巾及拖把头的彻底浸泡消毒，保洁人员的手卫生情况进行监控和落实，避免由于保洁人员导致的院内交叉感染加重。1.4.4建立质量控制标准。严格按照物业管理合同及医院感染控制入职当时的目标要求对保洁质量进行监控，赏罚分明目标清晰。建立健全各项规章制度，强化保洁员的系统培训及督查考核，规范保洁员的管理，能有效提高其对医院感染知识的知晓率、执行率和职业安全防护能力，从而控制和预防医院感染及职业暴露的发生。1.4.5人性化管理。协助物业公司合理地制定保洁的工作流程提供循环教育和现场检查和强化培训，以达到医院保洁的要求。予以必要的歇息场地和基本生活设施。倡导尊重和平等、主动称呼，及时对工作效果和流程进行沟通，促使保洁员产生归属感，主动参与病区的管理和服务。1.4.6个人防护（职业暴露）管理。统计2017—2019年保洁员发生锐器伤共4例。医院保洁员是发生医疗废物锐器伤的高危人群，相关部门应加强其职业安全防护教育，及时提供防护用品，严格按照规范操作程序处置医疗废物，以降低医疗废物锐器伤发生率。1.4.7手术室、产房、新生儿科是院感发生率较高的科室管理。其中保洁员的日常工作是引起院内感染的重要途径，通过对保洁员进行规范培训和严格管理，使她们在思想上对工作的重要性有了充分的认识，提高了医院感染预防意识和个人防护能力，有效降低院内感染发生率，保障了患者和保洁员的安全。1.4.8老年慢病内科管理。通过对陪护工进行宣传教育，使陪护工掌握手卫生、标准预防、医疗垃圾分类和多重耐药菌感染患者的防护知识，利用陪护工的心理因素，为陪护工提供充足的防护设施，并通过制度规范陪护工对医院感染预防控制的执行力。重视陪护工的感控知识宣教，并加强管理，能有效控制老年慢病区的医院交叉感染，降低医院感染发生率。1.5具体改进措施。1.5.1总务科及物业管理方面。（1）总务科每周2次以上对保洁员作进行检查，并有记录。（2）总务科按合同对物业管理公司考核绩效机制要严格落实。（3）物业经理或主管清洁的负责人应每日定期到科室督导，有计划地按检查内容进行查看清洁卫生情况，有相应的记录。（4）每周与院感科汇报工作情况。（5）对保洁员每周培训，使用通俗易懂、图文并茂或工作坊的形式进行。1.5.2各科护士长方面。（1）科室指定1～2人专人对保洁员进行培训（每月至少1次），每周进行督导及记录。（2）护士长不定期进行督查并有记录，将每周存在的问题进行梳理、分析，形成整改计划，根据计划落实各项措施，并追踪，做到持续改进。1.5.3保洁员及陪护方面（1）各科增加1人全工作时间段的保洁员（1个白班+1个夜班）。取消不固定的保洁员，因为培训达不到同质化，从事2个及以上科室容易形成交叉感染，增加院内感染传播途径。（2）保洁员具要每2个月更换1次。（3）增加护工1人，年龄小于50岁。1.6统计学分析。采用统计学软件SPSS21.0进行数据处理，计量资料以（x-±s）或中位数（四分位间距）表示，计数资料采用（n，%）表示。计量资料两组之间比较采用t检验或Wilcoxon秩和检验，计数资料组间比较采用χ2检验或Fisher确切概率法。P＜0.05为差异具有统计学意义，所有检验均采用双侧检验。

2结果

2.1现场观察。统计调查分析，急诊科存在的问题：科室未按照风险等级标识、终末清洁顺序不正确、隔离区域清洁顺序不正确；体检科存在问题：清洁频率不正确。2.2保洁人员对医疗废物的认知了解情况。纳入研究的保洁人员28人，普遍存在医疗废物认知程度低情况，对医疗废物标记与含义、分类、处置、相关法规与规章制度等内容完全认知这为0人，部分认知者为21人，为75.00%，不认知者为7人，为25.00%。2.3保洁员管理前后院感知识掌握率、手卫生依从率比较。管理后保洁员院感知识掌握率、手卫生依从率高于管理前，对比差异具有统计学意义（P＜0.05），见表1。

3结论

（1）院领导重视院感工作。护理部与医院感染科共同配合，齐抓共管，建立健全医院感染管理体系，明确各层级管理层职责，强化医院感染管理重要性教育和相关知识培训，规范医护人员行为和技术操作规程，制定消毒隔离和预防控制医院感染相关制度，制定持续质量控制检查标准和奖惩方法，各层级认真履行管理职能，加强对重点部门、重点环节的检查督促，及时发现存在问题，持续进行质量改进[8-10]。（2）护士长在医院感染管理工作中应发挥承上启下的桥梁与沟通作用，切实履行医院感染管理系统工程的监督员职能。（3）建立健全规章制度、加强医院感染相关知识培训、加强医疗废物的处置环节管理，提高保洁员对医院感染意识及自我防护意识、强化环节质量、有效控制医院感染。（4）保洁员院感知识缺乏，在日常工作中存在较严重的医院感染隐患。根据保洁员管理中存在的问题，切实可行采用相关措施。对保洁员进行规范化及分层级培训[11-12]，是保证医疗护理质量，降低医院感染发病率的重要措施。（5）对保洁员进行严格规范化管理，为患者营造一个整洁、舒适的就医环境。为切断医院感染传播途径、有效控制医院感染、提高医疗质量，确保医疗安全等奠定了基础。

参考文献

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[10]金兰姬.规范化培训保洁员可以降低医院感染发生比例[J].中国保健营养，2018，28（33）：397.

物业管理保洁部篇（4）

本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理公司接受业主的委托，对其物业、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮、整治服务所收取的费用。

本办法所称城区，是指*区行政区域范围。

第三条*区价格主管部门是本市城区物业管理服务收费的主管部门。*区价格主管部门应当会同*区物业管理主管部门加强对本市城区物业管理服务收费的监督和管理。

第四条物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与业主的承受能力相适应的原则。

鼓励物业管理公司开展正当的价格竞争，防止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。

（一）已成立业主委员会的，物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由*区物业主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定。

（二）物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务收费由物业管理公司在政府指导价标准上下20%的幅度内提出，经*区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。

由于住宅小区规模小、物业管理经营成本高等特殊原因，无法执行政府指导价标准的，由*区物业主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定；仍不能确定的，物业管理服务收费标准，由物业管理公司提出，经*区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。

第六条本市城区住宅小区物业管理服务收费政府指导价的标准（按每月每平方米房屋建筑面积计算）如下：

（一）多层住宅（7层及以下）

一级：每平方米0.55元；

二级：每平方米0.45元；

三级：每平方米0.40元；

四级：每平方米0.35元。

（二）高层住宅（8层及以上有电梯）

一级：每平方米1.20元；

二级：每平方米1.00元；

三级：每平方米0.90元；

四级：每平方米0.80元；

五级：每平方米0.70元。

不带电梯的高层住宅物业管理服务收费标准按多层住宅的标准执行。

高层住宅中不使用电梯的底层住户物业管理服务收费按高层住宅标准的80%收取,不分摊公共电梯的电费。

第七条住宅小区内的办公用房的物业管理服务收费按住宅标准的200%收取，商业用房的物业管理服务收费按住宅标准的300%收取。

住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定，如业主需要住宅小区物业管理公司提供物业管理服务的，物业管理服务收费标准由业主与物业管理公司在《物业管理委托合同》中按照上款标准约定或由双方协商确定。

空置物业的物业管理服务收费按住宅标准的50%收取。

高尚住宅区、别墅区的物业管理服务收费标准依据业主的要求和物业管理服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则确定。

第八条物业管理服务收费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。

住宅小区内的机动车停放服务收费必须经*区价格主管部门批准后方可收取，并作为物业管理服务费的收入。住宅小区机动车停放服务收费办法由市政府另行制定。

第九条市价格主管部门可以根据市场物价的变动情况对物业管理服务收费政府指导价的标准作适当调整，报市政府批准后向社会公布。

第十条根据物业管理公司的物业管理服务内容、质量、深度，物业管理服务收费可在政府指导价标准基础上浮动。

获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业，物业管理服务收费可在政府指导价标准的基础上上浮不超过15%。获得全国城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过10%，获得省城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过5%。

物业管理服务水平达不到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级，物业管理服务收费在政府指导价最低标准基础上适当降低。

第十一条*区物业管理主管部门会同*区价格主管部门根据《住宅小区物业分级参考标准》对住宅小区物业进行定级。

第十二条对物业管理公司实行资质管理制度。从事物业管理的公司必须向*区物业管理主管部门申领《*市物业管理资质证书》，并在工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照后才能经营物业管理服务业务。

第十三条物业管理服务收费实行许可证制度。物业管理公司必须向*区价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，并按规定制作《物业管理服务收费公示牌》。

《广东省经营服务性收费许可证》实行年审制度。

第十四条未成立业主委员会的住宅小区物业管理公司申报或调整收费的程序：

由物业管理公司向*区价格主管部门提出申请，填写《物业管理服务收费申请表》，并提交下列资料：

（一）《*市物业管理资质证书》；

（二）营业执照；

（三）小区楼宇总平面图；

（四）小区定级证明。

第十五条物业管理公司在《物业管理委托合同》约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。

第十六条物业管理公司已接受委托实施物业管理并已收取服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费用。

第十七条业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积记帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院。

第十八条业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》期满，或者物业管理公司违反《物业管理委托合同》规定的，业主委员会可以按照合同约定解聘物业管理公司，重新聘用物业管理公司。

第十九条业主与物业管理公司之间发生的物业管理服务收费纠纷，由*区价格主管部门和*区物业管理主管部门负责调解。

第二十条物业管理公司违反本办法的，由*区价格主管部门根据法律、法规的有关规定处理。

第二十一条本市城区范围以外的住宅小区物业管理服务收费可参照本办法执行。

第二十二条本办法自颁布之日起执行。市政府过去颁发的有关物业管理收费的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。

附：住宅小区物业分级参考标准

住宅小区物业分级参考标准

一、多层住宅：

一级：

1、小区布局合理，设计档次高、质量好，整体环境优美舒适，绿地覆盖率达到30%以上，有较大规模的园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、防设施先进，保障及时、有效。

3、有住户活动会所，有充足良好的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所和商业等生活服务设施，并能经常开展各种文体活动。

4、实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统，保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

1、小区内绿地覆盖率达到25%以上，园林绿化维护管理良好。

2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。

3、有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

三级：

1、小区内绿地覆盖率达到20%以上，园林绿化生长较好。

2、公共配套设施完好。水、电、消防设施齐全有效。

3、有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

四级：

1、小区内绿化维护正常。

2、公共配套设施完整。符合设计要求，能有效为小区服务。

3、保安人员24小时值班，保持小区安全。

4、环境清洁卫生，保持公共场地清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

二、高层住宅(商住楼)

一级：

1、小区(或大楼)布局合理，设计档次高、质量好，用料上乘，环境优美舒适。绿地覆盖率达到30%以上，有园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施先进，保障有效。

3、有良好的住户活动会所和先进完善的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动，商业等生活服务设施配套适用、方便。

4、实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统。保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

1、小区内绿地覆盖率达到25%以上，园林绿化修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施完善。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施保障有效。

3、有良好的社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，区内秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、使用高档电梯。

7、有先进、完善的消防系统，供水、供电和防盗系统，维护使用良好。

三级：

1、小区内绿地覆盖率达到20%以上，园林绿化维护管理良好。

2、公共配套设施完善。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施保障有效。

3、有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、使用中、高档电梯。

7、有较完善的消防、供水、供电和防盗系统。并维护使用良好。

四级：

1、有电梯，小区内绿地覆盖率达到10%以上或有盆花，园林绿化生长较好。

2、公共配套设施完好。电梯和供水、供电、消防设施齐全、运作正常，服务良好。

3、有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

五级：

1、小区内绿地物管理较好。

2、有公共活动场所。

物业管理保洁部篇（5）

1 管理现状

1.1 管理者认识不足，监管措施不到位 管理者大多认识不到保洁员在预防医院感染中的作用，多数领导重视经济效益，轻视社会效益和医院整体环境质量，物业公司方面在基本用物上投入不足，公司管理人员忙于应付其他事务，没有花太多时间去监管保洁员，或监管时只是很简单地检查表面工作，如环境是否整洁、人员是否在岗，而忽视了保洁员工作的整个过程是否符合规范等。

1.2 人员素质低 保洁员多数来自农村妇女，由于文化水平普遍偏低、年龄相对偏大、导致整体素质偏低。由于素质偏低，导致学习能力不足，对日常的卫生知识掌握不够，经常凭自己的习惯做事。

1.3 接受消毒隔离知识能力差 大部分保洁员上岗前未经过系统培训，对消毒隔离知识知晓率不高，对医院感染的危害性认识不足，缺乏自我保护意识。

2 管理对策

2.1 提高管理者的认识，完善管理模式 首先，使管理者认识到，保洁员的管理是控制医院感染的重要环节，是医院质量管理的重要组成部分，管理者应配备必要的防护用品，加大人力、物力、财力的投入，保洁员在医院总务部门和物业公司的双重领导下工作，同时接受工作所在科室的主任、护士长的领导，并接受医院职能管理部门的监督检查，从而有效防止交叉感染的发生。

2.2 提高保洁员素质 尽可能招收年龄偏小、责任心强、有文化基础的女性，并且身体健康，对工作中屡次不遵守制度、不按规程操作的人员终止聘用。

物业管理保洁部篇（6）

1石油化工企业实行清洁生产模式的意义

随着我国经济的不断发展，环境问题已经显得尤为突出。特别是近几年，世界范围内的自然灾害发生数量和规模呈现逐年上升趋势，有效解决环境问题迫在眉睫。石油化工属特殊行业，其生产过程中会产生很多种有害污染物质，如何降低石油化工企业对环境的污染程度，实现可持续发展是当前面临的重要课题。清洁生产模式是一种创新性生产方式，是可持续发展战略的重要组成部分。传统经济发展模式对于环境保护并不重视，形式上的一些做法使得经济发展以环境污染为代价。[1]清洁生产模式强调产品设计、原材料选择、工艺改进、废弃物处理等多个环节，重视通过生产技术的提升来实现资源利用率的提高，降低对环境的污染程度，更多的是以预防为主的一种生产模式。石油化工企业为了实现整体生产模式的改进，需要从根本上改革生产方式，提升生产设备水平，加强科学管理，改进生产工艺，实现高效节能的生产方式，进而达到资源利用率的大幅度提升。

2石油化工企业清洁生产模式改进的必要性分析

2.1环保与生产管理两者之间衔接存在问题

现阶段，我国行政部门实行直线职能管理，环境保护管理的职能集中在各个环保管理职能部门中，企业自身设置的环境保护部门在污染物治理方面更加注重的是其治理效果，如何能够达到国家排放标准，如何在环境保护与企业生产经营效益两者之间找到最佳平衡点，企业自身的环境保护责任并未树立起来，长此以往，环境保护就会成为企业发展的一种负担。

2.2企业体系管理与清洁生产不协调

企业生产经营体系的建立与运行是由其体系管理部门负责的，现阶段很多企业体系一旦建立，在短期内基本不会有太大的变化。然而企业清洁生产是由其环保管理部门负责的，清洁生产的思想更新和技术提升是一个变化发展的过程，这就形成固定与变化两者之间的不协调，企业未来发展过程中无法实现持续清洁生产，体系管理与清洁生产两者脱节。

2.3企业环境保护体系并未明确要求实施清洁生产

企业环境保护体系的建设首要目标就是实现企业与环境协调发展，但很多企业的环境保护体系只是给出了一个大体目标，并未有相配套的细则解释，使得清洁生产这一理念并未有实质性的作用。甚至于很多企业在制定环境保护体系时流于形式，在经济上几乎没有投入，致使清洁生产理念只存在于纸面上。[2]现阶段，很多石油化工企业制定的环境保护体系中的清洁生产制度并未详细的将生产全过程污染管理进行说明，特别是对污染预防技术和定量分析方法均无深入研究，这就在解决污染防治与企业效益、成本控制之间形成了无法调和的矛盾，对于任何一个石油化工企业的长期可持续发展都非常不利。

3石油化工企业清洁生产模式的构建

随着我国石油勘探和开采技术的不断提升，中国石油化工企业已经开始参与世界范围内的竞争。市场越大，竞争压力也就越大，对企业自身要求也越来越高，清洁生产模式是提高企业长期可持续发展的新理念，该模式提倡通过工艺改进、设备更新、废弃物回收等方式，实现石油化工企业节能、降耗、减污、增效的最终目标，对提高企业综合效益具有非常有意义的促进作用。此外，清洁生产也强调对企业管理水平的提高，不断是企业的管理人员还是企业的工程技术人员，都要在生产经营理念上有着与该理论相符的思想，只有这样才能够从根本上提高企业对环境的重视程度，才能更加有利于企业生产与环境的协调发展。

3.1改善企业污染源头控制措施

企业生产污染源头的控制是清洁生产模式的关键，控制好源头，就更有利于控制污染的形成。首先石油化工企业要减少工艺用水，实施废水串级使用。不同装置之间实施热联合，回收低温余热，采用空冷技术代替水冷，减少循环冷却水的使用量；其次提高污水排放预处理能力。不同环节的装置均要在排污口设置预除油设施，特别是原油罐区，要安装自动切水器，以实现二次脱水或联合脱水；第三，要实施可燃气体回收机制，对整个生产过程进行充分脱硫。石油化工企业任何一个生产环节都要严格把关，平稳操作，尽可能的降低可燃气体的产生量。安装可回收低流量可燃气体的装置，提高企业资源利用率；第四，控制无组织废气的排放量。石油化工企业的生产过程会产生大量的废气，这些废气的排放可以分为有组织和无组织两种形式，对于有组织的废气排放，可以通过催化原料加氢的方法来减少其含有的污染物数量。[3]对于无组织废气的排放，可以采用液下、密闭的形式装车，通过科学合理的组织装置降低对环境的污染程度。

3.2对废物实行产品化管理

清洁生产理念的重要内容包含废物产品化管理理念，该理念强调企业生产过程中废物产生、计量、监测、分析、核算等，企业可以通过产品化管理方式来进行全面管理，进而提高企业清洁生产模式的顺利实施。首先，石油化工企业要逐步完善生产废物计量制度和设施。现阶段石油化工企业从生产效益的角度出发，都比较重视产品、物料等方面的计量，均制定了较为完善的计量制度和系统，但在“三废”排放计量方面并未有过多的投资，致使很多企业排放管理较为粗放，企业资源利用率极低。所以石油化工企业应该在废水、废气等关键排放点设置计量表，对企业废弃物的排放量有一个清晰的判断；其次，不断完善企业环境监测制度，提升环境监测技术。石油化工企业可以根据生产废弃物的污染因子制定有针对性的分析手段，不同污染因子采取不同的监测频次，并在未来生产经营过程中逐步实现废弃物在线监测；第三，构建企业内部清洁生产考核机制，实现企业内部的排污收费标准。石油化工企业生产过程中产生的废弃物非常多，而且不同生产环节产生的废弃物种类和数量也不同。单靠某一个环节实现清洁生产基本不可能，所以这类企业要在内部制定较为详细的环保分级控制标准，凡是超标排放的均要进行严格处罚。一方面是提高各个部门对环保的重视程度，同时也有利于企业对废弃物控制效果不佳的环节进行有针对性的设备更新和技术改进。

作者:刘红梅 单位:贵州天安科技有限公司

参考文献：

物业管理保洁部篇（7）

上海市申博成功，浦江两岸的综合开发，商办住宅楼的旺势，都为清洁市场和清洁业的发展带来新的商机。同时也带来行业的竞争趋于白热化，而目前上海清洁业法律法规滞后，不良竞争时有发生，洁威公司在上海的领头羊地位也面临市场的挑战。公司领导班子勇于在竞争中求生存、谋发展，始终把发展作为主题，带领公司全体干部职工，在激烈的竞争中奋力开拓市场。他们深入调研，大胆尝试，敢于超越，在严酷的市场竞争中体现了专业水准和个性化，凸显品牌竞争优势，使公司各个部门的工作都上了一个新的台阶。

公司销售部主要经销各类大型进口清洁专用设备和各类清洁剂、蜡水系列产品及清洁工具、踏垫等，在加强培训后，已拥有一批良好素质的销售员队伍，分别活跃在各个区域，从而使销售区域形成了一个以上海为中心，江、浙、鲁、京等地的销售网络，去年都取得了良好的销售业绩，经销售部所提供的各类清洁产品已广泛用于众多的中外合资、内资的大型商厦、宾馆酒店、物业公司、医院、企业、学校等。附属的市场拓展部在收集市场信息、征询客户意见、发放产品宣传资料等方面又为销售部在市场开拓中增添了双翼，客户随访、信息反馈工作，同时也增加了广大新老客户对公司的信任度。

为了不断扩大公司业务，公司管理部除了专门承接各类涉外级写字楼、各类中高档宾馆及大型商厦的室内PA保洁业务外，近几年又推出各种单位及家庭临时性突击委托清洁业务，并可针对不同业务和不同材质分别采用不同的清洗方法。公司对外部除专门承接各类涉外高级写字楼、各类中高档宾馆及大型商厦为主的室外高空清洗特殊业务外，为适应市场需求，同时开拓了高空墙面粉刷、高空霓虹灯、广告牌安装、高空障碍物拆卸等高空操作业务。所有操作人员均持有经上海市劳动局考核发放的特殊工种操作证《高空操作证》上岗。主要采用吊板、吊篮对外墙各种材质进行高空清洗，目前先后承接浦东国际机场、金茂大厦、东方明珠、东方绿舟、虹口足球场、广电大厦、海伦宾馆、银星皇冠假日酒店等高档楼宇。

洁威公司作为上海最早的多元体专业公司之一，公司下属的清洁用品厂，多年来从事研制生产各类清洁剂及蜡水等系列产品，既可用于各类宾馆、酒店及物业管理配套服务外，还可适用于家庭清洁保养。清洁用品厂的科技人员根据国家的环保要求，精心研制，率先采用了无磷技术应用其各类产品中。产品有：全能清洁剂、地毯清洁剂、地毯除渍剂、玻璃清洁剂、除垢剂、祛臭剂、消泡剂、油垢清除剂、不锈钢光亮剂、墙面清洁剂、磨石水和各种面蜡系列，而全能清洁剂获得97、98、2001年科技产品奖。

物业管理保洁部篇（8）

1、完善各项管理制度，形成配套的考核、监督机制。17年，我们将在原来的基础上，修改、完善各项管理制度，改变以前"人管人"的被动状态，从而走向"制度管人，制度约束人"的良性轨迹。进一步加强对人的管理，并把各项工作标准进行细化、量化，一方面，便于操作人员熟悉自己该怎么做，该作到什么程度;另一方面，方便主管人员的考核、监督，减少个人的主观因素。工作中，坚持"定人、定岗、定时、定标准、定任务"的"五定"方针 ，对具体的工作采取有效的措施，加强对操作人员的管理，优化人员结构，更有利于以后工作的开展。

2、树立服务品牌。服务品牌的树立，有利于企业的知名度，对一个部门也是一样，有利于提高部门的影响力，更有利于增强部门的凝聚力，目前，我们本着"清扫一户，洁净一户，满意一户"的原则，为业主提供家政服务，得到业主的好评，在业主心中树立了良好的形象。

3、确定两个工作目标。即达到青岛市A类物业卫生标准和达到经济效率最大化的目标。根据小区定位及物业服务定位，我们保洁部会为业主创造一流的生活环境而不懈努力，工作严格执行A类物业卫生标准，并能力争创青岛市十佳物业公司。在做好保洁工作的同时，我们会做好废品收购及家政服务工作，最大限度地减员增效，提高物业的经济效率。

4、一个家政服务公司。一方面，由于我们保洁人员素质不同，工作质量有所差异，所做的家政服务的效果也不同;另一方面，目前轮流作业的形式，也不便于人员的管理。家政公司，在保证服务质量，规范内部管理的同时，我们还可以提取一定的服务费用。

5、建立一个垃圾中转站。随着业主入住的不断增加，小区垃圾不断增加，垃圾的清运、中转、处理，是保洁工作的一个重要内容。希望在集团领导的大力支持下，尽快建立一个中转站。

6、保洁与绿化的统一整体性与不可分隔性。保洁、绿化都是小区环境管理的一部分，小区离开了保洁，就会出现脏、乱、差的现象;小区离开了绿化，就不会有花草树木。如果两者属于不同的部门，就会出现年前两者相互矛盾、相互推委、相互扯皮的现象。建议把两者合并为环境部。

20xx年，我们一直在努力!

保洁公司年度工作计划二

一、清洁绿化日常管理工作

1、一年来本着对员工同等公平、公正、公开的原则，加强员工沟通、交流，培养员工的团队意识和集体凝聚力，使员工以主人翁责任感投入工作，工作从消极被动转为积极主动，并大大的减少了人员流动。

2、员工培训工作

员工培训工作作为日常工作的指标任务(因大部分是新员工，皆是生手或根本未做过清洁工作)，利用中午休息时间每周一次，每次2小时的集中培训，培训内容包括：《清洁基本技能》、《岗位职责》、《操作安全》、《清洁剂的性能和使用》、《机器设备的使用》等，并根据实际情况制定了各岗位的《岗位操作规程》及《检查规程》、《培训规程》、《语言行为规范》及相关的工作技巧，同时在日常工作中不间断的指导和培训，培训工作贯穿整个上半年度，经考核，员工实操考核100%合格，理论考核95%及格。另外对两组领班进行了基层管理能力培训，使基层管理不断加强和提高。

3、对两班组员工日常的仪容仪表、礼貌礼节、考勤纪律、上下班列队、统一工鞋(员工自购)等严格要求，并运用到日常工作中，清洁绿化员工的整体形象及素质得到很大提高。

4、日常保洁工作

加强一期的日常保洁管理，尤其是会所地面晶面处理、玻璃清洗、地毯清洗、油烟机清洗等工作都按计划完成，并按周计划、月计划定期完成对各个卫生死角清理、天湖、仙子湖落叶清理、溪水源头泥沙清理、喷泉清洗、下水道清捞及山路清扫等各项机动工作，同时加大力度对及草坪落叶清扫，垃圾收集，卫生质量有了很大的改进和提高、垃圾收集清运实行日产日清。

5、工具物料管理

为控制成本，杜绝物料浪费，清洁绿化物料实行专人专管，严格领、发登记，并按计划用量领用。常用工具实行以旧换新，工具实行自我保管，谁丢失谁赔偿，在确保质量情况下，能省的一定省该用的就用，同时协同采购进行物料质量的把关，物料单价的市场调查，采用质量可靠、合理的价格的物料，清洁物料消耗在数量、价格上都下降很多，真正做到开源节流。同时做好各种机械设备的使用、保管养护工作，以提高机械设备的使用寿命。

二、清洁开荒工作

在确保日常保洁工作同时，二期收楼单元清洁开荒、及由于渗漏水维修后清洁、又一城售楼部、样板房开放工作摆在所有工作之首位，根据实际情况，科学合理调动员工，进行合理安排清洁开荒、地板打蜡和绿化植物摆设等工作，在全体员工的共同努力下，圆满完成并安排员……来年计划同样可以根据部门职责来说，具体到这些职责采用何种方法方案落实实施，进度及控制方案，并对今年的不足采取改善方案及预防措施，同时结合公司的发展规划，调整工作的方向及重点，做到事前计划，事中控制，事后总结，使部门工作融入公司的发展大计中。

保洁公司年度工作计划三

物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。例如：

每日清洁工作

(1)辖区(楼)内道路清扫二次，整天保洁;

(2)辖区(楼)内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次;

(3)楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次;

(4)楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次;

(5)收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。

每周清洁工作

(1)楼宇各层公共走廊拖洗一次(主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍);

(2)业户信箱清拭一次;

(3)天台(包括裙房、车棚)、天井和沟渠清扫一次。

每月清洁工作

(1)天花板尘灰和蜘蛛网清除一次;

(2)各层走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次);

(3)公共走廊及路灯的灯罩清拭一次。

此外，楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次;花岗石、磨石子外墙拟每年安排清洗一次;一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等。

定期检查

物业管理公司可将每日、每周、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。

保洁公司年度工作计划四

XX年， 我们在公司领导的指导与大力支持下，按照公司的工作要求，本着“您的满意，是 我们永远的追求”的物业服务宗旨， “以人为本，以客为尊，以诚为源，以质为先” 的公司管理理念，以“上水平，创效益，树品牌”作为公司的发展目标，“服务第一、客户至上”作为每一位员工的信条。经过部门全体员工的共同努力，开展了一系列的优质服务工作， 在此对一年的工作做以简要总结。总结经验和教训，找出不足，为XX年的工作打好基础。

1.人员管理

保洁实行夜班后，员工情绪波动，开展工作十分困难，为此和员工多方面沟通，稳定员工情绪，没有影响到工作质量。根据各岗位工作需求情况，重点加强了人员的合理配置和工作负荷量之考核，实际运作特点和要求，调整了班次和值班时间，在不增加人员的情况下，基本满足了保洁的运行要求。

现有人员14人，本年度共有9人离职和调职()

其中1人调职到库区，8人离职。

2.培 训

对新入职保洁人员进行了清洁理论培训并针对不同岗位进行实际操作培训，使保洁员掌握保洁工作知识，达到写字楼保洁工作的要求。

在对保洁员进行《保洁工作手册》培训的前提下，结合工作中的实际情况着重了以下培训：清洁剂的分类和使用，清洁程序，清洁不锈钢饰物，家具的清洁，清洁烟灰盅，清洁壁纸，电梯的清洁保养，锈的处理。

加强了员工考核制度的培训，创优和有关贯标知识的培训，建立了员工工作的责任心，目前员工已经能够努力工作并按规定标准完成，但在遵守工作纪律,行为举止等细节方面还需监督管理，下一步将加强这方面培训并使之成为习惯。

经过不断的培训与磨合，保洁员工已适应现有管理摸式和工作程序，人员基本稳定。

3.保洁工作模式方面

在集团公司领导指导下实行“无人清洁”，“本色清洁”取得了良好的效果。

在原有的白班基础上分成两个班次，主要清洁工作放在夜班进行。在实施“无人清洁”的同时为保证卫生质量，加强了保洁巡查清洁频率。现有人员配置7f-16f一名保洁员基本能够达到将随时产生的卫生问题在30分钟内解决，但在高峰期11f16f经常存在1小时保洁员无法进入男卫生间现象，导致卫生间较脏。

在“本色清洁”方面加强清洁频率，将原来的固定的计划清洁改为现在的随时清洁，发现污脏立即清洁，恢复原有本色，取的了较好的效果，但清洁成本有所增加。近一时期因二建施工和市政道路施工，整体环境灰尘较大，虽然加强了清洁但整体卫生状况没有达到要求，而且清洁成本有所增加，随着施工的结束将进行彻底清洁，以达到卫生标准。

在保证电梯地毯卫生达到标准的要求，每20分钟吸尘一次。

4.保洁工作完成方面

(1)完成了保洁人员编制及工作模式的及时修订

(2)完成对大厦公共区域卫生日常维护工作。

(3)完成对新入驻楼层的开荒工作。

(4)完成大厦石材晶硬处理，地毯保养工作。

(5)完成大厦垃圾的清运工作。

(6)完成大厦外墙的2次清洗。

物业管理保洁部篇（9）

在保证居民安全的同时，这些从事高处悬吊作业的检修工人的安全如何保证？北京市清洗保洁业的安全管理现状如何？对此，本刊记者采访了北京清洁商会的副会长杜晶。

记 者（以下简称“记”）：杜会长，您好！请您介绍一下北京清洁商会成立的背景和主要职能。其中哪些职责涉及安全管理？

杜 晶（以下简称“杜”）：2008年北京奥运会召开前，北京市一部分具有规模和影响力的保洁公司，参与了奥运清洁服务保障工作的研讨，以及相关专业的服务流程、标准的制定。奥运会期间，又参加了奥运中心区、各个比赛场馆及一些服务设施的清洁服务工作。从那时起，社会和市民对清洗保洁行业就有了一定认识和了解，随着北京市高层建筑的增多，市民对高品质的专业化清洁需求越来越强烈。

为了适应社会的发展，真正发挥清洗保洁行业在社会中的作用，2009年5月，由8家在行业中具有一定影响力的清洗保洁公司发起，成立了一个新兴行业组织——北京工商联清洗保洁业商会。

北京清洁商会是北京市清洗保洁领域的省级商会组织。现有会员单位268家，吸收了北京大部分具有实力的保洁公司、清洁设备及材料供应商加盟。

北京清洁商会的主要职能有：参与制定行业发展战略规划和计划，对行业改革与发展的重要问题向政府提出建议，为政府决策提供依据；协调行业内部关系，制定行规行约，推动行业自律，公平竞争；承担国家对企业标准和行业标准的制定与修改，经政府部门批准后组织实施；开展行业检查、行业评比活动；承担行业的资质认证、科研管理、人员培训、职称考评、质量管理、质量认证、质量监督等。

清洗保洁行业主要服务内容有：日常保洁服务、建构筑物高空作业清洗粉刷、石材应用护理、有害生物防制、专业清洗、清洁设备及用品的供应等。其中建构筑物高空作业清洗涉及高处作业，是行业安全监管的一个重点。目前，北京清洁商会30余家会员取得了中国职业安全健康协会高空服务业分会颁发的《高空服务业企业安全生产资格证书》。

记：清洗保洁行业存在哪些安全隐患？职业危害有哪些？请谈谈目前北京市清洗保洁行业安全管理现状。

杜：清洗保洁行业中，高处作业清洗最容易发生坠落等事故。高处作业，国家标准GB3608-1993《高处作业分级》规定：“凡在坠落高度基准面2m以上（含2m）有可能坠落的高处进行作业，都称为高处作业。”清洗保洁业内涉及的高处作业，通常包括建筑物或构筑物外墙、内墙的清洁、维护、粉饰；空调室外机的安装、拆除、维护等。这些高处悬吊作业人员也就是人们俗称的“蜘蛛人”，他们从事着非常危险的工作，由于防护不当、违规操作等原因，坠落事故时有发生。

北京市清洗保洁行业安全管理工作与其他省市相比较为健全，但也存在一定问题，主要体现在保洁公司众多、规模不一，目前全北京市大约有3000多家保洁公司，资质良莠不齐。生产经营单位、从业人员及使用单位的安全意识也不高。一方面市场上存在未经安全培训就上岗、工作中违章操作的施工单位和作业人员，甚至一部分社会闲散个人，也从事着高处清洗作业服务；另一方面，部分使用单位，也就是客户的安全意识淡漠，不了解高处作业需要有安全资质，并且员工需要持证上岗，只图节省费用，使得这些无证“游击队”有了一定的市场。

《北京市安全生产条例》规定，凡从事高处悬挂作业建筑物表面清洗特种作业的人员，必须取得相应的特种作业操作资格证书后，方可上岗。这对高处作业人员有了一定要求，但目前政府部门对企业资质却没有明确要求，相关标准和行业资质在社会认可上需要加大力度宣传。

另外，由于清洗保洁行业是一个新兴行业，与建筑、煤矿等易产生重大安全责任事故的行业相比，还没有引起人们对其安全工作的足够重视，社会对这个行业的认知还需要一个过程。因此，安监部门对清洗保洁行业的监管力度还很有限，一些企业存在违章操作的现象，但是却无从查处。

记：北京清洁商会作为北京市清洗保洁行业领域的省市级商会组织，对加强北京地区本行业的安全管理起到了哪些促进作用？

杜：为了保障行业从业人员的职业安全健康，进一步推动行业安全管理的规范化发展，北京清洁商会做出了许多努力。2009年，北京清洁商会与中国职业安全健康协会高空服务业分会一同，参与制定了GB 23525-2009《座板式单人吊具悬吊作业安全技术规范》。该标准的出台，对规范高处悬吊作业人员的安全操作，以及促进市场上的悬吊作业设备、防护用具等的标准化生产起到了非常重要的推动作用。

2011年11月，北京清洁商会与北京市安全生产监督管理局一同，对从事高处清洗作业的保洁企业负责人进行了安全讲师培训，培训人数38人；2012年7-8月，分两期对高处作业项目管理人员进行了安全生产管理培训，培训人数达150余人。

北京清洁商会组织400余名从事高处悬吊作业人员，分期分批参加了国家特种作业操作培训，这些作业人员全部获得了《高处作业类高处悬挂作业建筑物表面清洗操作上岗证书》。

物业管理保洁部篇（10）

在现代物业管理企业中,随着人力成本的不断提升,企业的盈利变得越来越困难,但追求经济效益也是物业管理企业这个经济组织最主要的功能之一。物业管理是劳动密集型行业,人力成本在全部成本支出中占60%以上的比重。因此,对于物业管理企业来讲,控制人力成本的支出对于企业盈利水平具有重大的意义。笔者根据多年的物业管理经验,认为应重点做好以下几方面的工作:

■一、加强管理人员人力的成本控制

物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。而在所有人力资源成本的组成中,管理人员的人力成本又占了相当大的比重,特别是中层以上部门领导的人力成本,千万不可轻视它的比重:一个部门经理的工资,是一线服务层员工的几倍;减少一个管理人员的岗位,就可以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门,是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。物业管理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量,物业服务管理的全过程,90%的工作量是在管理处完成的。因此,物业管理企业职能部门的设置,应以精干、高效为宜,部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂不但增加了成本,还增加了内耗,降低了管理效益。

如何科学、合理、有效地设置公司职能部门和人员岗位笔者认为,以管理“幅度”来确立机构和人员编制比较科学、合理,有效。管理面积在600万平方米以内的物业管理企业,总经理的管理幅度为4～6人(含副总经理和主要职能部门经理);副总经理的管理幅度为8～10人(含职能部门经理和管理处主任);职能部门经理的管理幅度为10～15人(本职能部门和相关事业部门)。

■二、完善基层服务人员人力成本的控制

物业管理行业属劳动密集型服务行业,科学、合理地使用人力成本是物业管理企业降低成本的主要方向。如何有效地控制好基层服务人员人力成本费用?可以采用定岗定编的模式来加以控制。

一方面是科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区(大厦)的实际情况和本公司的管理水平定岗定编。例如:管理面积比较大的封闭式多层小区,可按人均管理面积3500―4500平方米来核定小区管理处人员编制。技防措施好又是封闭式高层小区,可按人均管理面积3500―5000平方米来核定管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区,可按人均管理面积3000平方米来核定管理处人员编制。面积较小的封闭式多层小区,可按人均管理面积2500平方米来核定管理处人员编制。开放式的小区管理难度比较大,可根据实际、具体的情况在定编人数的基础上乘以10―20%的系数。

定编只是一个参考比较值,我们可把定编值看作是小区成本核算的边际值,大于边际值就会减少利润甚至亏损;少于边际值就能保本或者多盈利。例如:某小区管理面积20万平方米,多层、封闭式、有两个人员车辆出入口。按人均3000平方米定编小区管理需要人员60人,各项服务人员全部在内。但是,由于小区管理处主任用人把关比较严,严格按工作量定岗,特别是管理处内部管理人员,l人身兼数职,结果整个小区管理服务用了52人,比定编人数少了7人,一年增加收入近15万元,效益十分可观。可见严格地控制基层服务人员的人力成本,是物业管理企业降低成本提高效益的主要途径。

■三、采取边缘化的管理以提高经济效益

向管理要效益是企业永恒的主题,物业管理企业在开展经济业务过程中所发生的成本,涉及到物业管理企业的每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。在物业管理行业采用边缘化管理很有必要。

第一、采取多种措施,合理地使用资源。例如:在物业管理服务中,用人最多的是保安服务和保洁绿化服务,如何通过科学有效的管理来降低人力资本投入,就是一个值得认真研究的课题。目前,社会上物业管理对保安、清洁、绿化服务采用两种模式:一种是把保安、清洁、绿化承包给社会专业公司来完成;另一种是由自己公司内部的专业公司(部门)来完成。是承包给社会专业公司做好呢?还是让自己的专业化公司做好?笔者认为,内部专业化服务(由公司自己的专业公司完成专项服务),应侧重专业技术服务;外部专业化服务(公司自己的专业服务公司对外开拓的专业服务项目),应侧重专业经营服务。内部专业化服务主要指的是:专业化技术服务、专业技术管理和专业技术培训。例如:保安、绿化、清洁等专业化服务工作,如果每个管理处都养一两个这样的专业技术人员,工作量既不饱满,又会加大管理成本,得不偿失。实行公司内部专业化管理,专业技术人员可以充分发挥资源优势,一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工作,达到事半功倍的作用。这就是内部专业化管理的优势。清洁、绿化、保安等专业服务工作情况如何?质量好坏?公司只考核各个管理处,至于如何达标?如何保证服务质量?由管理处来要求和约束专业部门,充分发挥公司职能部门、管理处、专业部门等多方面的积极作用,最大限度地提高成本效益率。

第二、实施全员管理,合理开发资源。对小区各专项专业服务,实行日常工作由管理处“综合”管理的最大好处就是可以最大限度地开发利用资源。“综合”管理的基点是不管哪一项专业服务出了问题,日常管理责任都在管理处,都应由管理处来负责协调解决。通过激励手段提高员工的工作效率来降低成本。例如:小区的日常保安巡逻工作,由管理处统筹安排(适当增加清洁工的待遇),交给保洁工来兼顾完成;保洁工在保洁过程中要不停地在自己负责的区域内巡视,完全可以兼顾保安员的巡逻职责;清洁工日积月累对责任区内的各种情况十分了解,由清洁工兼顾保安巡逻工作效果会更好。一旦出了问题由负责治安防范的事务助理负责,由事务助理负责查找原因,提出改进措施并监督执行。这样就可以减少白天保安巡逻岗的人数(增设少量的保安巡逻机动岗)。一个15万平方米的开放式小区,可以减少4个保安员巡逻岗位,一年就可以增加7.2万元的收入。