房地产行业篇（1）

一、房地产行业的含义

我们对房地产行业这个名词一点也不陌生，从初中时我们就接触它，但是我们对它别不是有一个明确的了解。那么房地产行业到底是什么，房地产行业的含义到底是什么呢。

房地产行业的发展属于一种社会现象，体现着社会的发展与人们的生活水平的不断的提高。每一个国家与每一个城市都为着高房地产行业水平不断奋斗着，为这一目标努力发展。这不断变化这城市与农村的结构，更加完善着城市的行政与服务功能。房地产行业的发展包括着许多方面的转变与转移。第一，房地产行业推动着农村劳动力向非农产的转变，许多农村青壮年劳动力都放弃了第一产业，进入城市选择进城务工。第二，房地产行业带来的是企业的集聚，更多的企业会选择在发达的城市进行建厂，服务行业也会尽量选择在一些有发展前景的城市进行建设，房地产行业发展的越快的就越吸引服务业的建设。这也就说明了房地产行业的另一个表现第二产业，第三产业的集聚不断说明着房地产行业进程的加快与完善。第三，房地产行业的发展不断提高着城市居民的文化素质，道德素养，人们的生活水平也不断上升。总而言之，房地产行业的发展进程就是城市规模的不断扩大，城市人口的不断上升，各方面服务更加完善的一个过程。房地产行业的发展重点就是城市人口的就业方向不断非农业化，产业结构的比重中第二产业，第三产业的比重不断提升。

二、人民币贬值与房地产行业发展的关系

我国的房地产行业发展的进程影响着世界，中国在世界中的作用与位置不断的提升，一个拥有着14亿人口的大国房地产行业进程的发展模式可以让各国借鉴与参考，房地产行业的前提就是经济的发展，经济的发展能带来工业化水平的提高，另一个就是房地产行业发展进程的加快。房地产行业水平的高低是衡量一个国家形态发展水平的重要指标。现阶段我国的房地产行业水平仍低于世界平均房地产行业水平，与发达国家相比仍有很大的差距，需要不断的提高与完善，有很大的发展空间。

（一）房地产行业的发展重在扩大内需，是实现经济可持续发展的源源动力

房地产行业的发展可以不断扩大需求，增加内需。可以保证经济的可持续发展，为经济的可持续发展起到支撑的作用，提供源源不断的动力。

首先，房地产行业进程的加快可以激起人们的消费需求。我国经济的可持续发展有一个巨大的挑战与最重要的问题需要解决，就是我国的内需严重不足。这就需要扩大我国的内需，刺激我国国内的消费市场，提高我国居民的收入水平，建立与不断完善国内社会保障体系是关键。重要的是促进城市居民收入分配与收支平衡，尽量缩小收入差距，做到收入平均。科学表明，房地a行业水平的提高影响着消费市场，房地产行业水平提高可以促进内需的扩大，可以扩大消费市场，拉动内需，使经济得到可持续的发展。

（二）房地产行业进程的加快可以吸引城市的投资建设

房地产行业的发展进程是更多的农民向城市转移，大量的人口涌入城市可以带来巨大的市场需求，促进城市的形态发展。首先需要解决的就是人口的住房问题，城市需要扩大住宅面积，满足越来越多的住宅房源需求。这就促进了城市的房地产开发展业的发展，带动了经济的发展。另外，房地产行业进程也可以吸引民间资本对城市进行投资建设，人口的增加，各个阶层的人们对城市的生存有着各种各样的需求，这就需要城市进行各种建设以满足居民的需求。据统计，每当房地产行业进程的发展提高一个百分点，城市吸引的民间投资建设额度就增加四万二千亿元人民币。所以，房地产行业进程的发展对经济有着拉动作用。我们不能仅仅发展房地产行业忽视了经济对房地产行业的作用，更不能只发展经济，而忽视了房地产行业对经济的发展，二者缺一不可。

三、国际房地产行业发展的先进经验

首先，房地产行业发展进程过快不仅不能促进农村的改革，更不会促进形态发展方式的转变，反而会带来一定的“城市病”。相反的“滞后房地产行业”也会阻碍着形态发展，无法实现社会的现代化。所以，在房地产行业发展的进程中要与形态发展相适应，二者协调发展，这样才能促进房地产行业的良性发展，也起到了对形态发展方式转变的作用，使我国经济蓬勃发展，良性循环。

另外，房地产行业的发展不能太过集中，更不能太过分散，要建立一个合理的城市面积，城市面积的无限扩张会带来一定的“城市病”，也会出现“逆房地产行业”发展，而城市的太过分散就会无法集中力量发展经济的集聚力量。所以，在城市的规划时要合理的规划城市面积，起到促进经济可持续发展的作用。

四、人民币不断贬值背景下房地产行业发展的策略

（一）利用好可再生资源

石油与煤炭是当今社会所必不可缺的资源，其存在性有着很高的价值更有着很高的使用性价值，是当今社会发展所必不可缺少的工具之一。如何能够将石油与煤炭更好的应用在现代化室内的装修设计中是我们所研究的课题，如果利用不当则会造成资源的浪费对于环境的污染指数超高等等一些环境问题的引发。不符合当今社会的可持续发展理念的贯彻与落实，房地产行业缺少合理性。为了能够改善这一现状的发生应该贯彻落实好可持续发展理念，能够在室内设计中选用可替代性资源与能源，能够充分利用好太阳能、风能等等一些可再生资源来替代石油资源与煤炭资源。能够多多利用清洁无污染的资源来进行室内的装修与设计工作，能够达到低碳环保的目的。设计人员应该注重对绿色无污染能源的开发，能够将其更好的利用到室内设计的工作中去，能够遵循着可持续发展的重要原则。例如：太阳能热水器能够将太阳能转化为热能，能够产生热水供室内人们的生活需要，能满足人们的日常生活需要。

（二）注重设计的节约性

能够将可持续发展理念更好的融入到现代化房地产行业中区，能够注重节约型是关键的因素。节约是可持续发展理念中的重要组成内容，能够对资源进行节约性的使用，能够提高对资源的利用效率与使用价值的更好的体现。我们都知道水是生命之源，更是我们日常生活中所必不可缺少的重要资源，在现代房地产行业中往往都会出现对水资源浪费的现象的产生，在室内设计中没有有效的节水设备作为节约水资源的重要设备支持，导致了水资源的浪费情况与水资源的流失情况更加严重。所以，作为室内设计的工作人员能够在室内使用相关的节水设备与水资源的循环利用装置的目的，能够达到节约水资源的重要目的，应该在水龙头上设定相关的控制阀门，能够控制好水资源的流量，能够达到节约水资源你的目的。在对装修与建筑材料选择方面，许多的用户为了能够彰显自身显赫的地位都会选择一些高档的木质材料，材料的价值十分的昂贵，在装饰材料的选择方面过分追求奢华，提高了整个房地产行业的成本，最终导致了装饰装修材料浪费十分严重。作为房地产行业的工作人员应该选择一些性价比相对较高的装饰材料，能够注重体现材料的使用功能，而不是注重体现材料的外在价值，能够将时尚简约与绿色环保作为衡量房地产行业的重要标准，能够将可持续发展理念发挥的更加淋漓M致。

（三）能够优化房地产行业的技术

新时代背景下，人们对于房地产行业的要求已经越来越高，人们往往都已经不再被舒适性所束缚，更加注重的是精神层面的享受，能够追求房地产行业的舒适性与创新性和艺术性。作为室内设计的装修设计人员应该意识到人们的欣赏性与美观性和审美性的特点，运用好现代化的房地产行业，能够对设计技术进行不断的创新，能坚持可持续发展理念作为设计的艺术与创新型设计，能够符合现代化房地产行业的发展要求。能够在房地产行业的过程中，能够人工添加一些灌木丛，能够选择一些盆栽与小型的花坛，能够让整体的设计更具有生态化的气息，能够具有更加浓厚的生态气息与自然特色，能够营造一个生机勃勃与和谐的室内装修景象，能够将可持续发展理念作为生态发展的重要原则与可持续发展的重要体现。此外，能够将木构与土构 的技术更好的应用到现代化的室内装修与设计中去，能够达到节能环保的目的，能够让其设计更具有一定的特色。特别是能够重点对房地产行业的技术加以优化，能够节约一定的资源，能够更好的利用现代化技术与现代化的设备对装修技术加以优化，从而能够最终提高装修设计与可持续发展理念相结合。

五、结束语

总而言之，房地产行业和形态的发展能够带动我国经济的发展。房地产行业进程的发展，需要借助民间资本的发展，要想使得房地产行业的发展有一个健康有序的发展秩序需要不断的努力，房地产行业与形态发展方式的转变二者相辅相成缺一不可，我相信我国的房地产行业发展一定会朝着一个良性的方向发展为我国的形态发展起到一个带头作用，促进我国城市化经济的发展。

参考文献：

[1]贺晋，张晓峰，丁洪.资本结构对企业绩效影响的实证研究――以我国房地产行业为例[J].企业经济，2012，（06）：37-40

[2]阳欢芳.外资对我国房地产市场的影响及其监管政策的研究[D].上海师范大学，2011

房地产行业篇（2）

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地高潮。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。

房地产行业篇（3）

1 引言

住房和城乡建设部于2008年5月下发了《关于扩大房地产市场信息系统建设重点城市范围的通知》，全国房地产市场信息系统建设重点城市，从目前的40个增加到90个。房地产市场信息系统建设进入了第二阶段。“技术规范”作为全国城市房地产市场信息系统建设工作的行业标准，首次提出了GIS在房地产市场信息系统中的应用，在行业内引起了广泛关注，相关的应用研究逐渐增多。现代房地产行业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的第三产业。房地

产行业的信息化建设正是为了适应时代的发展潮流，它已经产生的效益和将带来的益处是显而易见的。第一，信息化的建设使房地产企业加快了企业现代化管理的进程，信息化技术为企业提高了管理效率，增强企业自身的实力和国际竞争力，在加人的今天更显现出现实的意义。第二，信息化建设可以使房地产企业和房地产管理机构约束其管理行为，使管理更加规范化，真正使管理和服务公开、公正、公平。第三，信息化建设可为房地产行业的服务对象提供更方便、快捷、明晰的服务，提高办事效率。第四，信息化建设使房地产行业和其相关行业的信息资源共享成为可能。

2 房产GIS的现状

1）地理信息系统（Geographic Information System，GIS），以其强大的地理空间数据处理能力和空间分析方法，为房地产管理信息系统的开发提供了有力技术支持。是以地理空间数据库为基础，在计算机软、硬件支持下，对地理空间相关数据进行采集、输入、管理、编辑、查询、分析、模拟和显示，并采用空间模型分析方法，适时提供多种空间和动态信息，为信息组织研究和决策服务而建立起来的计算机技术系统。它是集计算机科学、测绘学、地理学、空间科学、数学、统计学、管理学为一体的新兴科学，它以高效的数据管理能力、空间分析、多要素综合分析和动态监测能力，成为目前一种有效的管理决策工具，广泛应用于城市土地管理、城市规划、环境监测、防灾减灾、工程建设、商业开发应用等领域[1-2]。

2）房地产管理信息化现状我国的房地产管理，最早是手工管理，效率低下。随着我国房地产市场的日益活跃，原有的手工管理方式已越来越不能适应房地产业的快速发展，甚至成为制约房地产业发展的一个不利因素。20世纪90年代以来，随着信息技术的发展，人们开始尝试着利用信息技术手段来辅助进行房地产管理，以提高房地产管理的效率。从20世纪80年代初到现在，从信息技术发展角度，房地产管理信息化共经历了5个阶段：单机MIS阶段；网络MIS阶段；CAD与MIS集成阶段；MIS和GIS集成阶段；MIS，GIS，CAD和OA集成一体化阶段。

3）房产GIS应用模式，针对房地产管理和REMIS对GIS的基本技术和应用需求，GIS在REMIS中的应用可采用以下3种应用模式。

以房产测绘为核心的GIS应用模式。随着房地产市场信息系统技术规范的实施，传统的房产测绘必须与GIS技术结合，实现测绘及成果的一体化管理。

MIS，GIS和CAD一体化的应用模式。在REMIS中，MIS是最核心的部分。MIS，GIS和CAD一体化的应用模式就是将MIS，GIS和CAD无缝集成，形成房产业务和数据管理的一体化。这种模式的核心是实现了项目测绘、基础测绘和权属信息的直接互访。

基于楼盘表为核心的GIS应用模式。技术规范强调构建以动态更新的楼盘表为核心的REMIS，在楼盘表基础上实现房地产登记业务的全流程管理，为此，提出基于楼盘表为核心的GIS应用模式（如图1所示）。基于楼盘表为核心，结合GIS技术，将使传统2维楼盘表的表现形式更加直观，使房屋属性信息与空间信息完美结合，可以多层次地再现房屋特征，使系统产生的信息更直观、立完成自身任务的特性。房地产基础信息管理子系统；房地产产权交易管理子系统；房地产物业管理子系统；房地产价格评估子系统。

现在随体制改革的机遇，有向综合化发展的趋势，观念上也由重业务、轻服务，向业务和服务同等重要的方向转变。服务的对象向多样化发展，管理的对象、服务的对象，由房地产的产权对象，发展到房地产的开发商、投资商、及潜在房地产用户。管理平台由传统的GIS向WEBGIS发展。WEBGIS具有超越空间的信息共享特征，可以不受地域的限制向世界范围内的公众传播信息。同时它的使用简单，用户可以不需要专门的技术知识，即可获取信息，不用关心系统的空间数据的维护和管理。WEBGIS功能小但实用，可以灵活实现功能的扩展，满足图形显示到复杂的地理模拟和分析的不同层次的需要，还具有跨平台的特征。

网上在线交易系统的实现网上在线交易系统是客户、房地商与金融机构（银行）建立的一种结算系统。它的好处在于规范房地产的运作，使价格更透明，受监督的机制更强。有利于银行开展房屋信贷业务，启动消费市场。有利于消费者购房，减少携带大额货币的不便。

5 结束语

互联网和地理信息系统的结合即Internet GIS是地理信息系统发展的主要方向之一。要实现Internet GIS，要求GIS是开放式的，可靠的，安全的，可扩展的，可集成的。虽然GIS在房地产管理信息系统设计和开发中的应用在逐步完善和改进，但房地产管理信息的获取、数字化、房地产管理信息系统数据库结构还缺乏统一的标准，但随着GIS技术、信息技术、多媒体技术的进一步发展，数字信息时代的到来，GIS必将在房地产管理和开发中显示更大的作用。

地理信息系统（GIS）在房地产业开发和管理方面都有着巨大的优势和广阔的发展前景。可以预计，通过90个城市、两个阶段REMIS的建设，我国各地REMIS建设将步入一个新的发展阶段，基于楼盘表管理的GIS应用在REMIS建设中将逐步成为主流，同时，诸如3DGIS，T－GIS等一些新的GIS技术也将会在REMIS建设中得以广泛应用，房地产管理信息化将会进入快速发展阶段。地理信息系统技术在房地产管理信息系统的发展应用中，对改善我国房地产领域的开发和管理现状意义重大而深远。

参考文献

[1]郝力.城市地理信息系统及应用[M].北京：电子工业出版社，2002

[2]李旭祥.GIS在环境科学与工程中的应用[M].北京：北京电子工业出版社，2003

[3]廖忠礼，周蓉晖，王立全，等.基于地球信息系统（GIS）的房地产管理系统[J].建筑管理现代化，2005（1）：52-54

房地产行业篇（4）

行业基本面运行展望：房价上行受制，成交或趋稳。房价将受制于多方面压力，首先是政策调控；其次是开发商资金压力加大；另外，地价的回落，将有效稳定房价。成交量方面，2011年较为充足的供应量，或将有效弥补政策调控下的部分需求下降。“限购”政策对商品房成交量的影响或将小于市场预期。

保障房难以冲击商品房市场。保障房政策是楼市调控的治本之策，是周期性较强的房地产市场的稳定器。由于保障房和商品房的受众区别明显，不会对商品房市场形成较大冲击。假设这3600万套保障房的套均面积为60平米，总计约21.6亿平米，从过去5年看，全国住宅新开工面积总计约46亿平米，商品房销售面积总计约41亿平米，与之相比，未来5年的保障房计划占比均不到50%，因此，也不必对大量的保障房落成而影响商品房市场过分担忧。

2011年二季度房地产行业投资策略：维持“看好”的行业评级。基于以上我们对行业基本面和政策走向的判断，房价或有小幅下降，“限购”政策对全国成交量的影响或低于此前市场预期，商品房成交量难以大幅下降而有望保持相对稳定，房价的松动将减轻调控压力，政策预期趋于明朗，我们维持对房地产行业“看好”的投资评级，二季度地产股估值修复行情有望得到延续。上涨的催化剂可能有：房价统计数据的实质性下降，行业调整周期和调整力度、商品房成交量好于市场预期等。

本期我们选择居评级上调的天房发展、顺发恒业进行简要点评。

天房发展（600322）

销售情况较好 盈利能力有所增长

报告期内，公司实现商品房合同销售面积58.07万平方米，同比增长29.94%；实现商品房合同销售额40.59亿元，同比增长26.69%。其中，华明新家园全年完成合同销售面积7.84万平方米，合同额3.03亿元；天房彩郡全年完成合同销售面积17.15万平方米，合同额9.40亿元；天房雅韵海景雅苑完成合同销售面积3.93万平方米，合同额6.64亿元。全年完成合同销售面积19.81万平方米，合同额11.12亿元。总体看来，公司销售较好。另外，公司地产业务毛利率36.34%，较2009年略有增长。公司运营情况较为理想。

土地储备增加合理，业绩预期较好。公司在建项目12个，全年在施工程面积共计207.15万平方米，同比增加30.28%；竣工68.9万平方米，同比增加199.57%。土地储备方面，公司新增两个项目。分别为天津市天房美域二期97亩土地，建筑规模16.25万平方米；蓟县219亩土地，建筑规模39.4万平方米，公司占60%的开发权益。土地储备增加适度，并与公司已有项目形成较好的衔接。公司报告披露，2011年，计划实现营业收入30亿元；计划完成商品房销售面积44万平方米；全年计划施工面积280万平方米，竣工面积68万平方米。从公司在建项目的结算进度来推测，预计公司实现计划业绩的可能性比较大。

顺发恒业（000631）

今后两年业绩稳定

2010年公司实现营业收入18.85亿元，同比增长16.64%；归属于母公司净利润4.24亿元，同比增长48.16%；基本每股收益为0.41元。

2010年房地产项目结算稳定：公司前三季度结算的主要是存量商业物业及部分尾盘，结算收入较少，第四季度项目开始结算，结算收入占全年总收入的72.7%。项目毛利率基本维持在40%。

合同销售面积大幅下降，销售均价略提高：期内公司在售项目3个，预售率90%以上，新增可售项目一个，预售率49%，各项目共实现合同销售面积14.96万平米，合同销售金额21.23亿元，分别比上年同期下降54.90%、52.41%，销售均价14190元/平米，同比提高6%。

今后两年业绩稳定：2010年预售项目分别为：旺角城12号实现销售面积16万平米，和美家项目实现合同销售面积14.51万平方米，风雅乐府实现合同销售面积11.54万平方米，一品江山项目实现合同销售面积9.26万平方米。这些项目均处于施工阶段，将在2011-2012年结算。期末仍有预收账款49.97亿元，同比增长11.11%，完全锁定今后两年业绩。

我们预测公司2011、2012年的每股收益分别为0.56、0.62元，对应的动态市盈率分别为15、14倍。考虑到公司未来三年业绩的高度确定性，维持“增持”评级。

医药行业估值较高

在投资评级下调的25只股票中，生物制药行业有3家公司入围而名列榜首，具体原因何在？

消化业绩和估值压力，建议等待年报和季报落地。2011年3月（截止3月25日）沪深300指数上涨1.7%，医药生物指数涨跌幅为0.4%，医药股走势依然偏弱。目前医药股面临三个压力：①政策压力，未来3个月内，药品价格调整依然会延续；②业绩压力，我们从已披露的年报看，大部分公司业绩低于预期；③估值压力，2010年医药行业动态PE38倍、2011年29倍，2010年盈利增长25%，2011年保持25%，绝对估值依然不便宜。从相对估值看，医药行业相对大盘整体的溢价水平215%，依然处于高位。综上所述，我们依然保持医药股相对看淡的观点，建议先等待年报和季报落地。

本期我们选择居评级下调的振东制药进行简要点评。

振东制药（300158）

整体毛利率下滑

房地产行业篇（5）

未来供求格局正在改变

房地产行业一直以来供不应求的局面正在改变。随着2009-2011年房地产开发住宅新开工面积的大幅增加（假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工），预计2012-2014年房地产开发住宅年均竣工量将达到12.3亿平方米，而据我们预测，2012-2014年城镇住宅需求年均仅约12.7亿平方米，也就是说，仅房地产开发住宅就基本能满足城镇住房需求。

再考虑到非房地产开发建设、城区扩大以及小产权房对房地产供应的补充，假设年均仅贡献1亿平方米（事实上，过去3年这3个因素合计年均贡献了4.7亿平方米，但考虑非房地产开发建设住房统计口径的变化，比如原来不计入房地产开发新开工的单位自建房可能被计入房地产新开工面积，导致非市场化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小产权房的建造，这3个因素对供应的增加可能会明显下降，故在此假设年均1亿平方米），则城镇住宅将明显供过于求。预计2012-2014年累计剩余库存约2亿平方米。

需要注意的是，2012-2014年房地产供应的大增，其实主要是由于过去3年保障房的大量新开工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供应压力将主要体现在竣工后，而不像商品住房体现在销售期（从新开工到销售约1年周期，从新开工到竣工约3年）。

2012-2014年住宅市场的供过于求，将直接导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降，但由于住房需求仍在增长，预计2013年新开工面积降幅会趋缓，2014年或将再次步入增长。2015-2017年城镇住宅需求年均约13.8亿平方米，考虑到2012-2014年剩余的约2亿平方米库存，预计2012年房地产开发住宅新开工同比将降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%，2014年会进入扩张，增5%，这样在2015-2017年的建造周期内基本可以实现供求平衡。

行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史，在未来几年都将难以再现，这是真正考验企业基本功的时候。在融资、产品、管理、周转有较强能力的大中型房企必定会有更多增长的机会。而对于一些小房企而言，“狼”也许真的来了。

房地产投资增速持续下降

研究房地产投资增速非常重要，一方面，其变化影响未来房地产行业的供给；另一方面，会影响房地产行业的相关产业链，影响着中国经济增长，进而影响着房地产行业的调控政策走势。然而，随着我国房地产调控政策的持续发酵，房地产投资增速也持续放缓。

国家统计局最新数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月回落4.3个百分点，比去年全年回落4.4个百分点。在整个房地产投资中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。

接下来房地产投资增速又将怎样发展呢？为便于分析和预测，把房地产投资拆分为两部分：“土地购置费”和“施工面积投资额”。

先看土地购置费。历年数据显示，土地购置费占房地产投资的17%~20%。由于土地购置费相当于当期支付的土地出让金，土地出让金的分期支付导致土地购置费周期要滞后于土地出让金周期，而后者对应土地市场成交情况。由于全国土地出让金在2010年和2011年均保持增长，这为2012年土地购置费的增长提供了有力支撑。假设2012年土地购置费增长5%，则相当于为当年房地产投资增速贡献约0.8个百分点。

再看施工面积投资额。施工面积投资额占房地产投资的83%左右。施工面积投资额=单位施工面积投资额×当年施工面积。从历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本的上升推动，一直处于小幅增长的趋势。2005-2011年，增幅在0-6%之间，均值约4%，因此假设2012年单位施工面积投资额增长4%。

2012年施工面积=2011年施工面积-2011年竣工面积+2012年新开工面积，因此，2012年施工面积取决于当年新开工面积。2012年新开工面积又取决于2013年预期销售面积及2012年剩余库存。

同样2012年剩余库存则取决于2012年销售面积，即市场供应是按照未来需求进行配置的。这个逻辑隐含的假设是，未来政策预期稳定，开发商群体能对未来市场需求做出相对理性的中期趋势判断。

假设2012年商品房销售面积同比零增长，2013年销售面积同比增长5%，则2012年施工面积投资额同比增长19%，为房地产投资增速贡献15.7个百分点。加上土地购置费为当年房地产投资增速贡献的0.8个百分点，最终对应的2012年房地产投资增速为16.5%。

若2012和2013年销售面积均较2011年下降10%，则投资增速将仅有11%。

2012年房地产整体库存将是不断堆积的过程，开发商资金链仍处于持续紧张的状态，这些因素可能决定开发商投资意愿将呈逐渐下降的趋势。一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，预计，二、三季度房地产投资增速将快速下降，并在三季度达到最低点。

在房地产投资增速不断下滑之下，依靠首次置业能否支撑住宅销售市场的持续回暖？

首次置业不足以支撑楼市持续增长

目前政策对首次置业需求进行了定向放松，受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升。但首次置业空间究竟有多大？能否支撑住宅销售市场的持续回暖？为此，我们利用首次置业倒推需求模型来解答这个问题。

房地产行业篇（6）

行业景气度振荡上升。房地产开发综合景气指数由年初的100.61点至7月上升至103.51点，与销售价格指数同时达到年内高点。随后房地产政策调控效应逐步显现，8月份开始连续3个月景气度略有下滑。之后，由于销售价格指数高企及开发投资指数走强，景气指数至10月又反弹至103.4点，比年初上升2.8个点。

区域市场差异明显，京津地区地产市场持续走强。从房屋销售价格指数与租赁价格指数来看，全国房屋售价走低而租价走强。各地市场中，北京、深圳等城市房价走势趋强，特别是北京房价持续走高，而上海房价走势趋弱。

2007年房地产行业展望：行业景气持续向好可期

2007年房地产市场将持续走强。

支持因素。第一，人民币持续稳步升值预期对房地产行业构成长期利好，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在，房地产投资需求将可能快速增长从而成为支持房价长期走强的主要动力。

第二，居民收入增长及消费升级成为地产市场走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，消费升级引导住房消费需求提升，目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之房改房上市存在制度，二手房交易制度安排缺位等原因，这些将推动房地产市场长期走强。

第三，开发投资增速高企将维持地产行业高景气度。在宏观经济调控下，预计固定资产投资增速将可能有所减缓，但由于地产行业的高盈利性及资金流动性过剩，地产行业的开发投资将会持续增长，固定投资增速高企将维持行业高景气度。

第四，城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。近年来国内城市基础设施建设力度不断加大，交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量，未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升，住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。

第五，房地产“结构性供需矛盾”推动房价维持高位。虽然今年出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量，但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的“结构性供需矛盾”依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大,这已成为房价维持高位的一个主要原因。

基本预测。2007年房地产行业将持续向好，行业景气度将会在高位振荡后小幅走高，房地产销售价格将会持续上涨。房地产区域市场差异明显，以上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，以北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为“热点”区域，其他二线城市将可能出现持续走强。

2007年房地产行业重点关注： “多极化”投资视角下的热点转换

目前地产行业按产品特性可分为住宅开发、商业地产与工业地产三类地产上市公司，前者以开发、销售住宅产品为主，后两者指以持有并出租商业物业或工业物业为主的地产公司。住宅开发地产上市公司较多，其中在全国或区域内已形成一定规模优势的优质公司是我们重点关注的公司，概括为“规模优势型”公司与“区域优势型”公司。商业地产与工业地产上市公司较少。以上四类地产上市公司的主要特征、优势及劣势见表1。我们通过选取其中上市公司的样本股，从盈利能力、项目储备、管理成本、融资能力等方面对以上四类公司进行分析对比。

工业地产（工业园区）公司：关注国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入公司

工业地产公司是未被市场深入挖掘的“金矿”。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。工业地产上市公司大都以高新开发区为载体，从事开发区的土地一级开发、房地产项目开发、工业物业出租、园区内配套设施建设与服务、对园区内的高新公司创业投资等，如海泰发展、张江高科、苏州高新等。工业地产具有收益稳定、地价增值较大的优势，目前市场对工业地产上市公司关注度不高。

工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。今年工业地产公司的特点是盈利水平不高，管理费用及期间费用较高，偿债能力较强，资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面：一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇，重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区，如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展；二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司，未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升公司业绩。三是由于持有并出租园区内大部分工业物业，未来将面临资产增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。

9月国家《关于加强土地调控的有关通知》，今后工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格大幅上涨不可避免。

工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。今年工业地产公司的特点是盈利水平不高，管理费用及期间费用较高，偿债能力较强，资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面：一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇，重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区，如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展；二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司，未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升公司业绩。三是由于持有并出租园区内大部分工业物业，未来将面临资产增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。

商业地产公司：关注业绩稳定增长、资产增值较大的公司

商业地产公司的持有物业大都位于城市的商业、金融聚集区的黄金地段或核心位置，对周边区域具有较强的功能辐射作用，其物业是该区域的“稀缺资源”，资产增值潜力相当大，其中以北京、上海等地的金融、商贸区的地产公司为代表，如中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、金融街等。相对于住宅开发类地产公司，商业地产公司具有盈利水平较高、管理成本较低、偿债能力较强的经营优势，但总体资产盈利水平与资产周转水平不高。

商业地产公司的投资价值应从两个方面考虑：一是由于依靠出租物业收入为主，物业出租率与物业折旧政策直接影响业绩，一般业绩增长平缓，成长性较差。另外，由于初期固定资产投入较大，财务成本高，业绩短期内较难增长，而资产已进入投资回收期的公司业绩将会稳定增长。二是在人民币升值预期及新会计制度下，持有物业公司将面临资产增值及盈利水平提高的利好。可关注资产增值幅度较大的上市公司。

目前商业地产公司的平均估值水平高于工业地产与住宅地产上市公司，随着地产行业平均估值水平的抬高，商业地产估值将会进一步提升。建议关注金融街、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等商业地产公司。

住宅开发公司：关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头

规模优势型公司的优势在于较快资产周转、低成本融资、较高资金管理水平，区域优势型公司的优势在于较高项目盈利水平、较低营业成本。通过比较发现，规模优势型公司的整体期间费用率较低，资产负债率等偿债指标与资产周转率等营运指标较好，区域优势型公司的毛利率等盈利指标、营业费用率相对较好。我们认为，规模优势型公司的竞争优势主要在于规模化扩张及项目开发进度较快带来的资产快速周转，低成本融资、低管理成本带来的较低综合营运成本，资金管理水平较高带来的较强偿债能力；区域优势型公司的竞争优势主要在于项目盈利水平较高，项目区域化经营带来的较低营业成本。

住宅开发类地产公司未来仍将面临政策调控风险，关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头。规模优势型公司由于项目分散在不同区域，将会平滑政策调控风险带来的业绩不稳定性，而所处区域未来走势稳健的区域优势型公司抵御政策调控风险能力更强。建议关注已在全国市场形成一定品牌与规模优势的规模优势型公司，以及在区域地产市场中居龙头地位的区域优势型公司。

住宅地产中，建议关注万科A、华侨城、阳光股份、栖霞建设、华发股份等公司。

结论

房地产行业篇（7）

今年上半年,中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨,到了年中价格就开始明显上升。

目前中国资金的流动性是前所未有的,在这一轮房价上涨的过程中,流动性驱动的特征非常明显。银行不愿贷款给中小企业、出口企业,却追着央企拼命放贷,使得央企手上拿着比自己需要多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候,投资于实体经济有一定的难度。于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。在过去两三个月的地王拍卖中,专家估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款,有相当一部分钱又转到虚拟经济,到了资产炒作中来。房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化,一旦泡沫破灭,房价必将大幅缩水,给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产,严重地甚至会导致银行破产,股市价格下跌,引起金融危机。因此,房价过热,给商业银行带来的风险不容忽视,商业银行房地产信贷管理应将风险防范放在第一位。

二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显

(一)降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险

08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度,调整首付款最低比例为20%。次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。由于门槛的降低会使银行接受更多抗风险能力较差的低收入居民客户,当房地产价格下跌利率上升时时.借款人的贷款能力减弱,商业银行的还款违约率将会大幅上升,一旦房价下跌到银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时,个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来,这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。

(二)个人住房贷款虚假信息严重造成信用风险

美国的次级债券的次级贷款人的信用有等级之分,即次级信用。现阶段,中国的房地产抵押者没有信用等级之分,我国银行对申请贷款人的单位收入证明、名下有多少财产也很难查证是否属实。

(三)“假按揭”凸显道德风险

“假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。一些开发商为了加快销售回款,制造虚假销售繁荣,在房产尚未出售时,制造虚假交易记录,从银行中骗取个人贷款。

(四)金融产品缺乏,风险集中于银行体系

在美国次贷危机中,资产证券化为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用,但从另一方面看,次级贷款的证券化,有效剥离了商业银行风险,把其转嫁给了证券的购买者,降低了银行业的系统风险。中国房地产抵押贷款的证券化程度较低,其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。在房地产价格进入下降通道之后,这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来,对中国银行体系的稳定运行会造成严重冲击。

三、商业银行加强房地产信贷风险防范的建议

(一)正确评估个人住房贷款的风险,对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20—30年,期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大利率风险,这使贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行,适度提高首付比率;严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象

(二)引入保险介入机制

利用保险转移银行风险是许多国家和地区发展商品房抵押贷款的经验,在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:1.为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;2.为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

(三)加强住房抵押贷款业务的创新

住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制,建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

房地产行业篇（8）

财务风险是市场竞争的必然产物，财务风险是现代企业必须面临的，企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响度减少，使企业不断增强抵御风险能力，实现财务目标。

一、研究财务风险的必要性

（一）财务风险的概念与特点

财务风险实质是一种微观经济风险，是企业理财活动风险的集中体现。财务风险通常被称为举债筹资风险，是指企业由于举债而给企业财务结果带来的不确定性。它存在于负债经营的企业，没有负载，企业经营的全部资本由投资者投入，则不存在财务风险。举债筹资一方面为满足投资需求、扩大规模、提高收益创造了前提条件；另一方面也增加了按期还本付息的筹资负担。

（二）财务风险的特点

财务风险具有客观性、全面性、不确定性和共存性等特点

财务风险是资金运动过程中的风险，因此在筹资、投资和收益分配上可能会存在这样的一些风险：

（三）研究财务风险的必要性

财务风险无时不在，无处不在。企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响程度减少，增强企业抵御风险能力，实现财务目标。这也就要求企业要正确地面对财务风险，衡量财务风险，充分利用财务风险的防范措施来尽量的降低财务风险给公司带来的损失。

二、房地产行业面临的财务风险分析

（一）消费萎缩带来的财务风险

受金融危机外化影响我国经济增长放缓，消费者信心衰退，这次金融危机不仅对宏观经济增长产生了重大影响，而且引起房地产市场的波动。金融危机放缓了投资者世界经济增长速度，导致我国外部需求萎缩，出口量持续下降，企业经济效益下滑，失业率上升，居民收入不断下降，内需乏力，大多数投资者对资本市场和房地产市场失去了信心，处于观望状态，制约了消费增长，使得房地产公司面临亏损的财务风险。

（二）强力的宏观调控加大了资金链断裂的财务风险

房地产市场受国家政策调控的影响明显。房地产公司贷款绝大部分来自银行，利益和银行利益密切相关。在公司资金来源渠道单一背景下，交易量得持续低迷和信贷紧缩，导致公司面临生存危机。此外，土地出让政策、房贷政策的出台都加大了公司资金链断裂的财务风险。

（三）筹资结构单一，负债比重偏高带来的财务风险

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资额巨大。我国的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自由资金却相当低。这不仅提高企业的资金成本，同时也加重了企业的财务风险。如果在一定时期内，公司投资收益不足以抵消贷款利息，则公司无利可图，面临资不抵债的财务风险。

（四）资产结构单调，存货比重过大带来的财务风险

由于房地产资金投入量大，整体资金周转慢，资金运动受地域影响大等特点，使得房地产行业的资产结构存在着较大的特殊性，占资产最大比例的为存货。由于大量的资金投于存货，整体资金周转过慢，可能造成由于资金周转不足而带来的停运等财务风险。

（五）资金回收困难带来的财务风险

房地产开发企业是资金使用密集型的企业，在一般情况下房地产开发规模较大，资金占用就越大，经营风险越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，垫付成本就越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。

（六）现金流管理不当带来的财务风险

房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。万科公司内现如今缺乏现金流管理观念，在经济效益良好的情况下，存在着盲目扩大生产规模的现象，这加大了公司财务风险控制的难度，使得公司可能因现金流管理的不适当而带来无法经营的财务风险。

三、房地产公司应采取的风险防范对策

房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险，其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险，对这类风险，投资者不易进行判断和控制；另一类是非系统风险，包括经营风险和技术风险，这是易于控制和防范的风险。针对以上提出的各种风险，结合我国房地产现状，为房地产公司提出一些风险防范的对策。

（一）充分利用市场机遇，扩大销售

2007年以来，在上市公司强大资金支持下，开发商“拿地”的胆量似乎越来越大，全国各地不断有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800万/亩的天价，这就使得一些人认为：现在的开发商是在囤地，势必导致房价大幅攀升，由此而产生房地产市场“泡沫”。其实，这是房地产发展到一定阶段的现象，是经济运行中的客观存在。我国的房地产还处在发展阶段，可挖掘与开发的潜力还很巨大，中国房地产市场依然处于扩张期，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在。万科公司要充分把握这种契机，把握市场机遇，迎合市场需求，利用政府在经济下滑情况下的扶植政策，抓住投资机会，减低消费萎缩带来的亏损财务风险，渡过难关。

（二）优化公司的供应链，积极尝试“零营运资金管理”

房地产企业是一个顾客需求驱动型的市场，随着顾客要求的个性化、市场竞争的多样化及新材料、新技术的高速发展，房地产市场的不确定性越来越大，为提高竞争力应改善公司的生产条件，不断缩短房地产产品的开发周期，采用科学的方法预测营运资金的需求数量，合理安排流动资产和流动负债的比例管理，尝试使用以“零”营运资金为目标，强调的是资金的使用效益，着重衡量营运资金的运用效果的“零营运资金管理”。合理使用营运资金，加速营运资金周转，提高房地产企业因强力的宏观调控产生资金链断裂财务风险的抵抗能力。

（三）积极拓宽筹资渠道、优化资本结构

一般企业现有的融资手段主要是银行信贷，为避免单一的融资方式带来的风险应积极开拓民间融资、房地产委托贷款、进行合作开发、成立互助联合担保机构、典当融资、产权交易等新的融资渠道，找到真正适合自己的融资模式，从而将财务风险降到最低。

（四）积极缓解企业库存压力

随着经济减速，同时政府出台的新房地产政策。虽然万科公司采取折扣的销售方式， 但市场成交持续萎缩、购买观望持续的情况下，公司面临的运营资金压力越来越大。公司应采取力度更大的促销策略，而且除了降价折扣外，在于价格手段相配合、面向刚性需求消费者的针对性宣传方面，企业应尽量提供平台，利用企业宣传材料时，共同扩大宣传。促进商品的销售，增加库存的周转，缓解由资金的营运不足而产生的停运财务风险。

（五）强化企业应收账款和预付账款管理

许多企业为了避免客户拖欠货款造成的资金出现流动性危机。要采取避免风险、预防风险、降低损失、转移风险、承担风险、加强货款回收管理等相应的措施，尽量调整应收账款与应付账款时间，与企业发展相一致。从而使得企业有充足的资金，降低资金不能正常运转的财务风险，以保证公司正常的经营。

（六）运用多种财务策略，尽量减少风险损失

房地产行业经营者要能够识别各种财务风险，并时刻关注各种潜在的财务风险因素，尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的财务风险，应用风险规避、风险损失控制、风险分散、风险转移等各种财务风险防范措施，做好财务风险的防御对应工作，及时、合理地管理和控制各种财务风险，从而保证公司可以稳定、健康、持续地发展。

参考文献：

房地产行业篇（9）

房地产文明行业是指通过有组织、有计划、有目的的文明行业建设活动达到全行业物质文明和精神文明建设紧密结合、协调发展职工队伍政治和技术业务素质不断提高行业内大多数经济组织和单位管理科学、制度健全、运作规范、服务优良、环境良好，经济效益和社会效益明显提高得到社会赞誉和主管部门的认可。文明行业建设的主体是行业内的经济组织和管理部门文明行业建设的核心内容是物质文明与精神文明的协调发展:文明行业建设的最终目的是经济效益与社会效益共同提高。

一、房地产文明行业建设的意义

建设房地产文明行业是新形势下房地产业改革发展的重要载体，对行业的可持续发展具有重要的现实意义。具体表现在以下四个方面:

（一）建设文明行业.有利于提高从业人员的素质。在建设文明行业过程中客观上对从业人员提出了更高的要求.一方面要加强理论学习，努力实践“三个代表”思想不断提高思想政治素质、职业道德水平.增强为民服务的意识;另一方面要发扬徐虎精神，坚持岗位规范积极参与培训，提高为民服务的技能与水平从而进一步提高自身的综合素质。

（二）建设文明行业有利于建立现代企业制度。文明行业建设的目标与任务要求按照政企、政事分开原则，理顺经济组织和管理部门的管理体制和运行机制企业必须适应社会主义市场经济要求进一步建立健全现代企业制度强化科学管理。这有利于规范企业经营行为，提高管理部门的办事效率，适应我国加入WTO后的各种变化，推进社会主义市场经济体制的建立与完善。

（三）建设文明行业，有利于增强经济组织的竞争能力。房地产行业的各类经济组织在建设文明行业工作中都具有重要的地位。因此客观上要求经济组织必须充分认识到自身肩负的责任积极主动参与创建活动。同时搞好创建工作也是提高各类经济组织的竞争能力进一步拓展市场的内在要求必须加强管理，练好内功，树立良好的品牌形象。

（四）建设文明行业，有利于推进房地产业的全面发展。文明行业要求两个文明一起抓文明行业提出了明确的经济效益和社会效益目标为行业内各类经济组织的发展指明了方向。建设文明行业是在广泛开展创建文明单位、文明班组、文明窗口、文明职工等活动的基础上展开的，因此创建工作能进一步推进行业的全面发展保证房地产行业两个文明建设的协调发展。

二、建设文明行业的房地产行业的对策

（一）各级领导班子和领导干部重视马列主义、思想、邓小平理论和总书记“三个代表”重要思想学习。注重业务知识和专业技能学习思想政治素质、领导艺术和科学管理水平得到提高。做到勤政、廉政坚持依法行政、依法管理、依法经营。

（二）各级领导“两手抓两手都要硬”的意识不断增强，重视精神文明与物质文明建设的协调发展.两个文明建设不断取得新的成果。

（三）深入开展职业道德建设努力造就“爱岗敬业、技术过硬、纪律严明”的职工队伍。“服务第一、信誉第一，质量第一”、的职业精神和爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会的职业道德得到光大发扬。同时教育职工自觉遵守“爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献”的公民道德规范。

（四）大力弘扬解放思想、实事求是的精神紧跟时代、勇于创新的精神，知难而进、一往无前的精神艰苦奋斗务求实效淡泊名利、无私奉献的精神。同时为适应市场经济发展和加入WTO的要求，迎接知识经济的挑战，在广大干部职工中倡导和强化“五种意识”即创新意识、竞争意识质量意识、服务意识和自助意识。（五）积极探索新形势下思想政治工作的新方式、新方法不断加强和改进行业思想政治工作。加强企业文化建设，培育积极向上富有个性的企业价值目标形成富有时代特征的企业精神、企业理念、企业宗旨。

（六）不断推进体制、机制创新建立适应社会主义市场经济要求的管理体制和现代企业制度。政企分开、政事分开形成比较完善的市场经济条件下的管理和运作机制行业发展富有生机和活力，经营和管理水平、经济效益和社会效益明显提高。

（七）加强领导，扎实推进，确保文明行业创建工作取得新成效。文明行业创建工作是一项长期性、经常性的工作，切实加强领导、落实责任才能抓出成效。企业领导班子应高度重视精神文明建设，坚持把创建文明行业活动当作一项中心工作来抓。为保证创建文明行业活动的持之以恒，企业应做到“二个统一”：一是统一组织领导。明确创建活动“一把手’工程，一把手亲自抓，党、政、工、团密切配合，形成统一协调的领导体制，保证创建活动有声有色。二是统一目标任务。主管领导与分管领导、分管领导与分管部门签订目标责任状，将创建文明行业工作内容纳入全年目标，一级抓一级，做到目标明确，责任明确。二是统一思想认识。创建文明行业活动，提高全员素质是关键。

房地产行业篇（10）

一、概述：

现代众筹指通过互联网方式筹款项目并募集资金。相对于传统的融资方式，众筹更为开放，能否获得资金也不再是由项目的商业价值作为唯一标准。只要是网友喜欢的项目，都可以通过众筹方式获得项目启动的第一笔资金，为更多小本经营或创作的人提供了无限的可能。

其规则有以下三点：

1、筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。

2、在设定天数内，达到或者超过目标金额，项目即成功，发起人可获得资金；筹资项目完成后，支持者将得到发起人预先承诺的回报，回报方式可以是实物，也可以是服务，如果项目筹资失败，那么已获资金全部退还支持者。

3、众筹不是捐款，支持者的所有支持一定要设有相应的回报。

随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。由于众筹模式能使房地产项目前期能更好的拟合消费者需求，稳定购买群体，其出现和应用无疑对供需双方均提供了一种更“和谐”的交易方式。本文也将就房地产众筹的各种模式及其特点进行分析。

二、正文主体：

目前房地产众筹共有六种模式，其中用于开发的众筹模式为：定向类众筹、融资型开发类众筹及营销型开发类众筹。用于销售的众筹模式有：型众筹、购买型+理财型众筹及REITS型众筹。

图表75：房地产众筹模式

数据来源：银联信整理

其各自的特点如下：

（一）“融资型开发类”众筹――锁定客户+融资。融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。

融资型开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。

（二）“营销型开发类”众筹提前锁客。“营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCOMOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义。

（三）“定向类”众筹。定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。

定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。

（四）“购买型+理财型”众筹。对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用“购买型+理财型众筹”的模式。通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。

“购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者“基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格的收益模式”，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。

（五）“型”众筹。型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。型众筹的参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。型众筹的周期通常较短，且所有参与者均可获得收益。

投资收益计算：本次项目总投资收益=竞得价格-众筹总额；投资者的投资收益=总投资收益×（投资者认购额/众筹总额）

（六）“REITs型”众筹。对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。

在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。

三、总结

六类模式各有其优缺点。定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触及预售制之嫌等问题，在未来一定时期内，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开；相较之下，融资型开发类众筹，在拿地后即展开，且可融得资金规模较大，能在较大程度的解决开发商最为关注的"客户+资金"两大问题，或将成为未来房地产众筹发展的重点方向之一；而其它四类模式，虽然众筹介入的阶段不同，但总体上所能筹集的资金规模较小，本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段，其销售意义大于融资意义，无法完全取代传统的房地产开放资金来源方式。

此外，由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。（作者单位：西南财经大学国际商学院）

参考文献：