二手房交易合同篇（1）

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条：乙方同意购买甲方拥有的座落在市区拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条：上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付总房款的50%，即__________元整，作为购房定金。

第三条：付款时间与办法

甲乙双方同意以一次性付款方式付款，剩余房款的50%，即____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条：甲方应于产权交割完毕、且收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用。

第五条：税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在七日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起七日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条：本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条：本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第九条：本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份,通辽市房地产交易中心一份、________公证处各一份。

第十条：本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

房屋买卖合同

第十一条：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条：双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_____购买方(乙方)：__________________

身份证号码：身份证号码：__________________

地址：___________________地址：____________________

邮编：______________邮编：____________________

电话：________电话：____________________

人(甲方)：_________________人(乙方)：_________________

身份证号码:__________________身份证号码：__________________

见证方：鉴证机关：

地址：

邮编：

电话：

二手房交易合同篇（2）

（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿

（房产共有人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿国籍：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿联系电话：＿＿委托人：＿＿

国籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿

买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿（房产共买人）姓名：＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿＿

国籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

电话：＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿

第一条房屋的基本情况。

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿层，共＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿＿。

第二条房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。

该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的＿＿％（不包括＿＿％）时，房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的＿＿％（包括＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿种方式处理：

1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。

2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

第三条土地使用权性质。

该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿；土地使用权年限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。

第四条价格。

按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米＿＿＿元，总金额为（币）＿＿亿＿＿千＿百＿＿拾＿万＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

第五条付款方式。

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（币）＿＿亿＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。第六条交付期限。

甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿日内，将该房屋付给乙方。

第七条乙方逾期付款的违约责任。

乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿计算。逾期超过＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿种约定，追究乙方的违约责任。

1．终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2．乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。

第八条甲方逾期交付房屋的违约责任。

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿个月内按＿＿利率计算；自第＿＿个月起，月利息则按＿＿利率计算。逾期超过＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿种约定，追究甲方的违约责任。

1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2．甲方按乙方累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。

第九条关于产权登记的约定。

在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿％赔偿乙方损失。

第十条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。

第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十四条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。

第十五条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院。）

第十六条本合同（经甲、乙双方签字（经＿＿公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。

第十七条本合同连同附表共＿＿页，一式＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿各执一份，均具有同等效力（卖方）

甲方（签章）：（买方）乙方（签章）：

房产共有人（签章）：房产共买人（签章）：

二手房交易合同篇（3）

北京市建设委员会

北京市工商行政管理局

年月修订

说 明

1、本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖，

北京二手房买卖合同。存量房，即二手 房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。

2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。

3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条 款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

北京市存量房屋买卖合同

出卖人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】：_________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

共有权人：_________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定人】【委托人】：__________________ 国籍：____________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

买受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】：_________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

买受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】：_________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和 买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

(一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区(县)】 __________________________【小区(街道)】________【幢】【座】【号(楼)】_________单元 _________号(室)。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。

(二)该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：__________________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

(一)该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号 为：_______________________，填发单位为：________________________。

房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。

(二)土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位 为：_________________________。

(三)该房屋性质为下列选项中第_______种情形。

1、商品房;

2、已购公有住房(若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表 号：________________________ );

3、向社会公开销售的经济适用住房;

4、按经济适用住房管理的房屋(危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋);

5、其他房屋。

(四)该房屋的抵押情况为：___________。

1、该房屋未设定抵押;

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年 ______月______日，他项权利证证号为：___________________。

该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。

(五)该房屋的租赁情况为：___________。

1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。

第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。(未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用)

第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式

(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元(小 写)，________________________________元整(大写)，

该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。

(二)买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

(1)买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币 (小写)，

(大写，不高于成交价格的20%)，定金支付方式为 【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

(2)买受人应将房价款人民币___________元(小写)，____________________元整(大写)存入双方共同委托的 ___________________________(备案的房地产经纪机构或交易保证机构)在 ___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户(以下简称“专用账户”,定金约定直接支付给出卖人的 除外)，账号为___________________________。买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结 单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

(三)关于贷款的约定

买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元 (小写)，____________________元整(大写)。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种 方式解决：

(1)买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人;

(2)买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担;

(3)本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并 转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电 信】：___________________________费用由出卖人承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该 房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额转移给买受人。

第六条 房屋的交付

出卖人应当在 (约定时间或约定条件)前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：

1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体

情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;

3、移交该房屋房门钥匙;

4、_____________________________________________________ ;

5、______________________________________________________ ;

6、_____________________________________________________ 。

第七条 违约责任

(一)逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。

(1)逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之 ______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过______日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 _____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。

2、_____________________________________________________ 。

(二)逾期付款责任

买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理。((1)和(2)不作累加)

(1)逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 ______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之 日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

2、_____________________________________________________ 。

第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买

受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付 房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳 相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________%的违约金。

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。

第十条 权属转移登记

(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

(二)买受人未能在____________(约定时间或约定条件)内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。

1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际 取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______ 日内向买受人支付。

2、_____________________________________________________ 。

(三)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如 期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金;逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖 人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。

______________________________________ 。

第十一条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另 一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。

上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。

第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，按照下列第______种方式解决。

(一)依法向房屋所在地人民法院起诉;

(二)提交________________________仲裁委员会仲裁。

第十三条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除， 应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份;买受人__份;____份;双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主 合同一份，附件二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】(签章)： 【委托人】(签章)：

签订时间：_____年____月____日 签订时间：_ ___年_____月____日

签订地点： 签订地点：

附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

(一)房屋附属设施设备：

1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】：___________

2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】：____________

3、供燃气：【天燃气】【煤气】：_________________________________

4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________

5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】：_________________

6、空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】：_________________

7、电视馈线：【无线】【有线(数字、模拟)】：_________________

8、电话：【外线号码_________________】【内线号码 _________________】：_________________

9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】：_________________

10、其他：

(二)房屋家具、电器、用品情况

1、双人床：

2、单人床：

3、床头柜：

4、梳妆台：

5、衣柜：

6、书柜：

7、写字台：

8、沙发：

9、茶几：

10、椅子：

11、餐桌：

12、电视柜：

13、电视：

14、冰箱：

15、洗衣机：

16、热水器：

17、空调：

18、燃气灶：

19、排油烟机：

20、饮水机：

21、电话机：

22、吸尘器：

23、其他：

(三)房屋配套物品

1、【房屋钥匙】【单元门钥匙(或磁卡)】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】;

2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】;

3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】;

4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL(上网)交费凭证】;

(四)装修装饰情况

(五)关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定

(六)该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】

附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见

附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定

附件四 付款方式及期限的具体约定

附件五 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》

二手房交易合同篇（4）

【关键词】：二手房市场；税收流失；阴阳合同

国内二手房交易市场已经蓬勃发展了十多年了，这十多年间二手房市场跟随中国经济经历了起起伏伏的波动。笔者经过对国内二手房市场多年的发展情况，研究二手房市场在发展中存在的不足，做出推动国内二手房市场持续发展的策略，希望为国内二手房市场的规范发展尽自己一点绵薄之力。 [1]

一、相关概念

与现房相对应的就是二手房了，是多年来人们的习惯称呼，二手房不是准确的房地产法律称谓。而《住宅与房地产词典》中把二手房称为：“房地产三级市场中买卖的存量房屋。”书中把国内的房地产市场分为三级：房地产一级市场指的是土地市场；房地产二级市场指的是新建商品房即增量房地产交易市场（或称一手房交易市场）；房地产三级市场指的是存量房市场（即二手房市场）和房屋租赁市场。通过书中的相关介绍可以知道，通过第一次交易的房屋再次进行交易或者再进行多次交易，都能称之为二手房交易。笔者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的买卖交易。[2]

国内关于私人二手房交易所包含的税费，是除了房子本身价值以外十分重要的费用支出。依照当前国内税费相关法律规定，在国内进行二手房交易的双方，不管是卖房缴纳的营业税或者是买房所缴纳的契税又或者是买卖双方都要缴纳的印花税等税种，税费的根据都是以房屋本身交易的价格制定的，同时卖家出售房屋缴纳的个人所得税以及土地增值税的计算根据也和房屋交易的价格密切相关。因此，某些出售和购买二手房的双方为自身利益，降低缴纳税费，使得交易的成本减少，在二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，从而达成偷税漏税的目的。

“阴阳合同”，俗称“黑白合同”，指的是签订合同的买卖双方当事人为了逃避国家管理或者达成自身经济利益最大化的目的而对同一个交易所订立的双份内容不同的合同，当中一份合同只作为买卖双方当事人掌控，合同的约定按照这个合同执行；而另外一份合同用于交给相关部门检查和存档，买卖双方当事人并不按次合同来执行。前面的合同即“阴合同”，后面的合同即“阳合同”。 [3]

二、二手房市场的问题

2.1、二手房的监督力度不足。具体表现为以下两点：一是二手房相关管理部门对于中介机构的经纪人所做的有违对应法规法律及职业道德规范的情况监督力度不族，通常只是采取罚款的方法，极少出现收回经纪人资格证书、刑事处罚及吊销营业执照等严格的举措；二是部分中介机构过分重视利益，并且其中有许多素质较低的经纪人。

2.2、金融机构对于二手房市场的支持力度不足。过分倾向于现房的贷款业务，对于二手房来说要求过高。当前多个金融机构的信贷业务投资大部分都是在房屋一级市场信贷和房地产开发项目中，对二手房市场的信贷业务过于严格，导致二手房市场缺乏金融机构的支持。虽然目前几年的时间里，有许多金融机构把目光渐渐转入二手房市场，同时加强对二手房的信贷投资，但与国外发达国家的银行比较，不管是业务结构比例及业务总量，还有着非常大的距离。依照相关数据研究分析，英国国内的金融机构在房屋抵押贷款的工作中，对于二手房的贷款业务已经超过了总业务量的65%，而国内对于二手房的贷款业务仅仅占到个人贷款业务的8%.

2.3、二手房中介公司经营不规范。国内的二手房交易市场仅仅发展了十多年，还没有达到成熟的地步。活动较为散乱，服务能力不足、经纪人范围较狭窄，缺少社会知名度，组织化的程度较低、国内二手房交易市场仍然面对着许多严峻的问题。比如说：二手房中介机构的违法操作及合同签订监督不足，导致许多二手房中介公司的交易及诚信受到影响。

2.4、国五条细则对于二手房市场的制约。进来沸沸扬扬的国五条，导致二手房在细则出来之前出现井喷现象。随着细则的逐渐落地，全国二手房成交量迅速降低，在清明小长假一蹶不振。国五条细则的出台，二手房市场需要一段时间来理解相关政策。

2.5、阴阳合同致使税收减少。存在于二手房交易市场的“阴阳合同”，通常的方法就是交易双方当事人和二手房中介机构订立两份合同，签订阳合同用于提供给房产管理局和国土资源局的正常买卖合同，以这份合同的交易价格来作为办理房屋交易申报纳税时计算税费根据及转移登记的价格，属于隐藏事实价格的虚假协议；而阴合同则为买卖双方达成实际交易价格的合同来使用，使用于双方付清款项。[4]在大部分二手房交易中，二手房中介机构通常会给买卖双方当事人建议交易价格根据区域价格填写，买卖双方申报纳税和办理房地产出售转移登记时上交隐藏实际交易价格的虚假二手房买卖协议及二手房转让申请表等相关资料，假报二手房真实交易价格，降低买卖双方必缴税款，从而达到二手房中介机构提升房屋成交率的目的。阳合同所注明的成交价格要远远低于真实交易的价格，造成国家流失的税款数额巨大。

三、规范二手房市场的建议

通过上述分析，影响国内二手房地产市场健康发展的原因是非常多的。虽然我国市场经济正处速发展之中，但还有很多不完善和健全的方面，投资和负债都不具有成熟活跃的市场作支撑，公允价值也得不到充分的运用，加之我国的市场经济发展水平距离西方发达国家还有一定的差距，市价机制还不够完善。因此，政府和企业都应该主动参与，推进二手房地产交易市场积极发展，逐渐建立起一套完善的市场交易体系，让公允价值模式得到更好的运用和推广。

3.1、建立二手房中介协会。通过建设中介协会来制定并完善二手房市场的从业规范，对房地产中介的行为加以约束。房产中介行业协会还可以通过下列制度，配合行政管理部门强化行业管理。一是会员责任基金制度。规定各房产中介成为协会会员需缴纳相应数额的责任保证金，由行业协会以该会员缴纳金额为限，为其违规操作或业务中过失责任提供担保，从而提高协会各会员承担民事责任的能力。二是资质认证制度。行业协会根据注册资金、专业人员数量、业务量和一贯执业表现对其会员评定相应的资质等级，使房产中介行业步入“以规范执业，扩大规模提高信誉度，再以信誉度获取市场”的良性循环。三是建立市场行情制度。行业协会将近期成交房屋的区位、户型结构、内部设施、成交单价等情况予以整理，为各会员进行估评和为市场交易主体确定价格提供参考。

3.2、加强二手房中介公司的自身规范。当前，国内二手房中介公司的佣金收取制度比较混乱，缺乏对应的标准，这样任其发展，引起了二手房市场中许多的不正当竞争，对于中介公司自身以及二手房市场的发展都是不利的。同时要禁止二手房中介公司擅自抬价或吃差价，向市场提供真实的房源和价格是各家中介机构的责任，部分中介擅自抬高二手房挂牌价格的做法涉嫌哄抬房价。特别是当业主上涨预期强烈，捂房惜售的时期，中介私自抬价的现象更是使正在走下坡路的二手房市场雪上加霜。各地中介应达成共识，因地制宜。

3.3、不断提升中介经纪人的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注册验证制度，建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度，组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练掌握税率及计算方法，贷款要求、所需资料及贷款环节，过户资料及环节。三是提升从业人员的沟通能力和说服力，买卖二手房的工作就是和客户沟通并达成共识的过程，准确把握客户的需求，快速建立和客户之间的信任都要通过有效的沟通达成。作为专业人士，要给出专业建议，帮助客户做出决定，这就是说服力。四是培养从业人员建立良好的工作态度和服务态度。专注于工作，干一行，爱一行。顾客至上，全心全意为客户服务，让客户满意。

四、总结

我国的房地产市场现仍处于快速发展阶段，目前一手房仍是市场主体。随着土地日益稀缺、地价房价居高不下，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。我国楼市虽然仍有较大的发展空间，但产业转型已成必然。目前我国城市化仅仅超过半数，与中等发达水平国家相比差距较大。因此住房刚性需求依然强劲。二手房必将成为将来楼市的主体。

【参考文献】

[1] 王卿，郝晓杰. 中介企业二手房交易风险分析与对策研究[J]. 商业文化（学术版）. 2009（05）

二手房交易合同篇（5）

阴阳合同又称黑白合同，是一种典型的交易现象，它是指在交易过程中，交易双方基于某种利益考虑，同时作出虚伪表示和隐藏行为，签订对双方主要权利义务关系规定不尽相同的一阴一阳两份合同，以阳合同进行备案登记以应对监管，以阴合同代表真意实际履行，以达到规避政府监管、偷逃税收等目的。

近年来，在二手房交易市场中，交易双方签订阴阳合同的行为屡见不鲜。有数据显示：2010年北京二手房总成交量为19.65万套，其中约有13万套存在着以签订阴阳合同偷逃税款的现象。

一、出现原因

二手房交易中需要以房屋交易价格为基础，向国家缴纳包括个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税等税种在内的税负。该税负金额通常不小，构成了除房屋买受价格外的一项重要支出。部分二手房交易双方为了降低交易成本、减少应交税费而选择了签订阴阳合同，将阳合同用于向行政管理机关备案登记及缴税，将阴合同用于实际履行。在实践中，阳合同中的交易价格往往从区域指导价格填起，通常被人为写低，而阴合同体现买卖双方的真实成交价格，用于交易双方结算及付款。

二手房交易区域指导价格是由相关行政管理机关根据区域房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等因素综合计算出来的，是一个区域房屋交易的最低计税价格，只要交易双方的合同成交价格高于这个指导价格，所交易二手房屋就可以进行过户登记。过低的区域指导价格与市场价格之间的巨大鸿沟为阴阳合同的产生及出现提供了空间及动力。过低的二手房区域指导价格的出现有其深层次原因：首先，二手房区域指导价格调整严重滞后。出于宏观调控房价的考虑，行政管理机关不愿意随着年年看涨的通胀率调高指导价格。近年来我国房价上涨过快，房价高昂，引起了巨大的社会矛盾。如果行政管理机关调高指导价格则就是给出了推高房价的信号，是与维护社会稳定反其道而行之。其次，二手房区域指导价格与基准地价及拆迁成本挂钩。行政管理部门及增量房开发商为了维护自身利益必然对及时调整指导价格和能够反映市场价格的指导价格投反对票。最后，市场价格难以确定。市场价格制定是二手房区域指导价格的基础，然而，决定某一具体二手房市场交易价格的因素众多。行政管理部门难以考虑穷尽全部影响因素。而房屋买卖中又不能对房屋价格进行强制性评估，如果二手房交易双方不选择房屋价格评估而直接选用区域指导价格，则会导致价格偏差的结果，为阴阳合同提供了空间。

二、法律效力

对阴阳合同进行法律分析的关键在于阴阳合同的效力问题。只有明确阴阳合同的效力问题，才能更好地指导司法实践，规范交易参与人行为。

笔者认为，阴阳合同应当被看做两个独立民事法律行为的联立，以此为出发点，分别讨论这两个民事法律行为是否各自有效，即阴阳两个合同是否各自有效，从意思表示、是否违反法律强行性规则等多个方面来全面地分析问题。

分析阴阳合同问题应该从虚伪表示及隐藏行为入手。阴阳合同即分别是隐藏行为及虚伪表示的体现及后果。虚伪表示又称为“双方虚假行为”，指表意人与相对人通谋而为虚假的意思表示。虚伪表示含有如下要件：首先，须为有相对人的意思表示（否则不能形成“通谋”）;其次，须表示与真意不符;最后，须表意人与相对人通谋。所谓“通谋”，指表意人与相对人互相故意为非真意的表示。虚伪行为产生如下效力：在当事人之间，因当事人无受其约束的意思（无法效意思），故虚伪表示无效。换言之，虚伪表示之当事人一致的意思就是该意思表示不发生效力，当然应无效。即是说，阴阳合同中的阳合同当然应无效，属于无效合同。而对于阴合同的效力则需要进一步分析。隐藏行为指隐藏于虚伪表示中依其真意所欲发生的法律行为，其与虚伪表示如影随行。隐藏行为含有如下要件：首先，表意人具有真实的意思表示;其次，表意人另外作成虚假行为;最后，以虚伪行为隐藏真实的意思表示。隐藏行为的法律效果是：首先，虚假行为无效;其次，被隐藏行为不因被隐藏的事实而无效，其是否有效，应适用关于该行为的规定。即是说，被隐藏行为可能是有效的，也可能具有效力上的瑕疵，也可能因违反了法律的强行性规定等原因而无效。于阴合同而言即是：阴合同不一定是无效合同，也有可能是可撤销合同、效力待定合同甚至是有效合同。

总结来讲，阴阳合同中，阳合同因缺乏真实的意思表示而无效，阴合同的效力因其是否违反法律的禁止性规定的不确定性而无法确定，只能在实践中具体问题具体分析：如果阴合同违反法律的禁止性规定，则阴阳合同总体均无效，否则就是阴合同有效，阳合同无效。如果登记机关已经对阳合同进行了登记公示，则应当按照《物权法》第二十一的规定认定为登记错误，需要进行更正。

因此，在二手房交易所签订的阴阳合同中，阳合同无效，而阴合同由于是基于买卖双方真实意思表示而签订的，签订主体适格，且没有违反国家法律强制性规定而应当是有效的。

三、产生危害

在二手房交易中签订阴阳合同会产生导致国家税收流失、破坏交易安全、妨碍宏观调控等危害。

二手房交易中买卖双方需要缴纳的税负主要有：个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税等，综合税负约为10%，这些税种所征税额或者直接以房屋交易价格为计税依据或者与房屋交易价格密切相关。为了维护自身经济利益，交易双方往往选择将阳合同中的房屋成交价格写为远低于阴合同中的成交价格，以达到偷逃税费的目的。在二手房交易中签订阴阳合同倒致了国家税收的流失，侵害了国家的利益。

于交易安全而言，二手房交易中签订阴阳合同易引发房屋买卖纠纷。以下例说明：张女士与李先生签订了《房屋买卖合同》，约定张女士将其所有的一套房屋作价166万元转让给李先生。为规避房产交易税，双方同时又签订了一份补充协议，在该协议中，房屋成交价格变为了32万元，房屋内家具、家电、装修等作价134万元，总价仍为166万元。谁知合同还未履行，李先生却以存在重大误解为由提讼，主张仅按32万元购买房屋，不再购买作价134万元的家具、家电及装修。如果李先生的诉讼请求得到法院支持，张女士将蒙受重大经济损失。幸运的是，法院经审理后认为，根据面积及区位计算，涉诉房屋市价明显远高于32万元，正常的市场交易环境下，理性的出卖人不可能将房屋以32万元卖出，因此，补充协议（阳合同）缺乏意思表示一致，且该补充协议的目的为偷逃税收，属于以合法手段掩盖非法目的的合同，应认定为无效。法院对李先生的主张不予支持，张女士免受了重大经济损失，避免了吃哑巴亏的尴尬局面。

近年来，我国房地产市场持续火爆、房价节节攀升的现实状况带来了严重的社会问题，房地产市场需要进行宏观调控。国务院出台的《五项加强房地产市场调控的措施》规定二手房交易征收20%的个人所得税。为逃避重税，阴阳合同大量出现，妨碍了国家的宏观调控，使国五条关于征收20%所得税的规定成为了一纸空文。

四、相应对策

（1）制定科学合理的计价体系，建立与完善二手房交易计税价格核定评估机制。房屋行政管理部门应完善二手房成交价格申报实施细则，严堵漏洞。在二手房区域指导价格方面，应建立信息数据库，对数据及时更新，客观反映市场变动状况，提供科学合理的计税价格依据。对于成交价格明显不合理的房屋实行强制评估。

（2）加大对二手房买卖中介的监管，对参与阴阳合同的中介进行惩罚性处罚。出于促成交易、获取佣金等目的，部分二手房买卖中介不仅帮助交易双方签订阴阳合同甚至提示、指导、怂恿、教唆交易双方签订阴阳合同。对此现象，目前仅有一些地方政府规章、部门规章加以规范。这些地方政府规章、部门规章的法律位阶过低，难以起到规范二手房交易市场的作用，应该考虑出台国务院条例加以规制，明确给出监管细则及惩罚性处罚办法。

（3）加强对二手房交易双方的守法教育。经济人的本性是趋利避害，这本无可厚非，然而也应当以法律为边界。交易双方参与民事活动首先应该遵循诚实信用原则，履行依法纳税义务。房屋行政管理部门应通过报纸、广播、电视等媒介向二手房市场交易参与者传达法律信息，告知相关权利义务，提示二手房交易中签订阴阳合同的法律风险，使交易者提高是非意识及自我保护意识，自觉抵制在二手房交易中签订阴阳合同的做法。

参考文献：

[1]雍奇秀.“阴阳合同”法律问题浅析[J].法制与社会，2013，（8）.

二手房交易合同篇（6）

随着房地产市场不断升温，二手房交易市场逐渐火热，在价格不断上涨的同时，税款征收额却并未同步增长，二手房交易多属个人交易，税基严重不实，税款流失惊人。如何在二手房交易过程中核定税基，堵塞征管漏洞，实现应收尽收，已成为各级税务机关亟待解决的棘手问题。夯实二手房税基，对于提高房地产税收征管科学化和精细化水平、发挥税收调控职能、规范房地产税收征管秩序、营造和谐征纳关系，将产生不可估量的效果。

一、辽宁省二手房税基核定的现状

目前，辽宁省地方税务局二手房交易的税收征收以就近方便纳税人为原则，分别在市、县房产交易大厅派驻人员设立地税窗口受理涉税事宜。在办理涉税事宜时，纳税人须持房产转让合同、房屋价值评估报告、身份证件复印件等有效资料办理二手房纳税申报。其计税依据主要有以下三种：

（一）据实申报征收。纳税人如实申报办理纳税事宜的，税务机关依据房产转让合同据实征收。

（二）评估申报征收。对于协议交易价格明显偏低的，税务机关结合实际情况，要求纳税人到房产评估机构进行评估，持评估报告进行纳税申报。

（三）税务机关核定征收。对于评估后价格明显偏低的，地税机关依据税法相关规定，对二手房进行核定征收。

二、二手房交易税基存在的问题

国家有关部委、财税部门相继出台了二手房税收调控政策，从实施效果看，二手房税收政策越来越暴露出调控能力弱、涉及税种多、减免优惠繁、税源监控难、征管漏洞大等问题。具体政策复杂性估计不足、政策针对性不强、延续性较短，导致在政策执行过程中出现一定的问题和缺陷，主要表现在以下几个方面：

（一）房产交易价格难以核实，税负公平性缺失。二手房是以交易金额为计税依据，为逃避税收，纳税人往往隐瞒其实际交易价格，做成“阴阳”两份买卖合同，或用其他手段取得价值较低的房产评估报告，蓄意致使房屋成交价格远远低于市场价格。此外，相关部门没有制定较为合理的房产税基核定标准，税收执法出现弹性，致使纳税人对执法的公正性产生怀疑。

（二）税收优惠、减免项目难以界定。一是家庭唯一生活用房界定难。仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，房管部门也没有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息不能共享，深入调查难度较大。对此税务部门在家庭唯一生活用房方面难以界定，这就造成二手房个人所得税征免上存在着税收流失与损害纳税人合法权益相冲突的现象。二是减除项目金额认定难。根据《国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定，2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住宅对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这项税收政策中购买房屋的价款较难确定，以前办理房产证不需提供税务发票，购买人大多都没索取发票；开发商除非购买人索取一般也不开具发票；即使以前有发票，有的购买人因保管不善而丢失，而税务部门对销售不动产发票未进行单独管理，不易查找，还有许多单位集资建房，这些房产即便实行房改后也大多没有税务发票。三是真假赠与难以甄别。对赠与中的亲属关系、继承权属等关系的甄别，单凭税务部门是难以核实清楚的，且核实需花费大量的时间和精力，致使那些表面属于赠与而实质上具有交易性质的假赠与行为，只需经过公证，就可在二手房交易中免缴营业税、个人所得税等主要税收。

（三）信息共享体系不完善。二手房交易涉及地税、房产、工商、物价等多个部门，由于种种原因，二手房交易未建立相应的信息传递机制，信息交流不畅，不能做到信息共享；部门间配合不够，各管其事，缺乏相应的联合控管制度；税源登记档案和税源数据库缺失，从而失去了本应掌握的前期主动权。

（四）二手房交易缺乏有效监管。鉴别房屋买卖合同真实性的权力机关不明确；房屋转让过程中的链条机制以及相关部门之间的权力与义务不明确；某些评估机构因利益驱动进行不实评估；负责二手房税款征收的税务干部权限过大，导致人为暗厢操作、“人情税”、“关系税”等不规范执法行为的产生。这些问题的存在，既损害了国家的利益，也破坏了税法的刚性。

三、二手房交易税基不实的成因分析

（一）缺乏统一、科学、合理的计税依据核定方法。二手房具有独特性、唯一性，受位置、年限、楼层、朝向、房屋现状等因素影响，二手房价值千差万别。没有统一、科学、合理的二手房计税依据核定方法，仅靠房屋买卖合同、房产价值评估报告来核定二手房计税依据，会致使税务机关税款征收处于被动地位。

（二）纳税人主观避税严重。无论税收公正、公平、合理的程度如何，对于纳税人而言，征税都是一种直接的经济利益分配。因此，纳税人采取了“阴阳合同”、做低房产评估价格、贿赂税收征管人员等各种不法手段，以达到少缴税款的目的。

（三）评估机构利益驱动。当纳税人申报的二手房交易价格相对较低时，税务机关要求其提供房产评估机构的评估报告。但现行房产评估市场不规范，评估机构为了抢拉业务不按规定评估，致使评估价值和真实市场价值的误差较大，不同评估机构对同一房产评估结果不同的现象时有发生。

（四）税务机关专管干部权限分散。统一、科学的二手房税基核定方法的缺失，评估报告由税务人员人工审核，计税依据核定弹性空间过大，客观上致使在二手房税款审批、核定、征收过程中税务干部主观执法随意性、人为因素干扰、甚至是“权力链”现象的产生，滋生腐败。

（五）税收宣传缺乏力度。纳税人甚至部分税务人员对二手房交易税收知识缺乏基本了解，致使纳税人对税收征管有抵触情绪。此外，对二手房交易中通过虚假合同进行虚假申报、假赠与骗取税收减免等违法行为的查处、案例分析、以案说法宣传力、震慑力不够，导致纳税人甘冒违法风险。

四、二手房税基核定及税收征管的对策选择

税务机关应以“政府主导、部门协作、信息共享、项目控税、统一计价、联合办公”为原则，全面引入分级分类最低计税价格管理办法，推行房地产税收征管一体化模式。

（一）二手房计税价格的核定设想

按照房地产评税原理，在测算二手房基准价格和价格影响因素修正系数工作的基础上，核定出二手房交易最低计税价格，税务机关用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照“就高计税”原则确定计税价格，若纳税人申报的房屋销售价格高于核定后最低计税价格，则按纳税人申报的销售价格计算征税；若纳税人申报的房屋销售价格低于核定后最低计税价格，则按最低计税价格计算征税。设想的二手房最低计税价格核定方法如下：

1、计算公式：计税价格 = 基准价格 × （ 1 + 相应的修正系数之和）× 建筑面积 ― 应补交的土地使用权出让金

2、二手房交易基准价格的确定。由政府部门牵头，抽调建委、房产、国土、物价、税务等相关部门人员组成调查组，分别对所属街道、地段、楼盘大小、楼层、房屋陈旧等一系列房产价格进行一次全面普查评估。制定出分用途、分区域多级二手房基准价格，如：一级区甲等地段，三级区丙等地段，并以此作为二手房计税价格的核定基础。二手房基准价格以一年或两年为期进行调整，以适应市场价格变化，为增强其透明度，基础价格须责成某一部门在每次调整后3日内对社会公示。

3、住宅用途、区块的划分。按照用途将二手房地产分为住宅、商铺，住宅划分为小区住宅和非小区住宅；商铺分为主街道商铺、中小街道店面、小区店面。按照区块划分二手房范围，小区住宅细化到各小区名称；非小区住宅细化到路、街等自然地名、地域。计税价格确定到小区或街道，参照修正系数，精确计算到户。商铺以路段分类确定，以所处道路（街、小区）为基础,划分路段（以两个路口之间为一个路段），再按路段进行商铺分类确定计税价格，再参照每间商铺的修正系数，计算到每一间。

4、修正系数的建立。修正系数的作用是在计税价格的基础上精确计算到当期每一户(间)的计税价格，修正系数须对社会公示。修正系数应包括：

（1）经济浮动系数：适用于物价浮动、宏观经济政策实施、政府大型项目建设、市政规划出台而对房地产价格产生的突然性影响。该系数由政府会同相关职能部门确定，每季度调整一次，以减少基准价格滞后性、持续性所产生的影响。

（2）土地使用权年限修正系数。

（3）建筑物成新修正系数：二手房折旧时间原则上以房屋产权证上登记的时间为准，按每年2.5%的折旧率计算折旧。

（4）建筑结构修正系数：砖混、框架。

（5）楼层（商铺的相对位置）修正系数。

（6）朝向修正系数。

（7）辅助用房修正系数：指的是车库、车位、储藏室、地下室、阁楼等。

（8）环境修正系数：典型小区或高档住宅、城市规划、周边交通、社区服务情况。

（9）其他因素修正系数：指的是每套住宅的建筑质量、室内装修以及保养状况产生的差价，必要时，由评估人员进行适当的修正。

（10）应补交土地使用权出让金调整：指的是以划拨方式取得土地使用权，交易过户前必须补缴出让金，将土地使用权取得方式由划拨改为出让，此调整项目为总额调减，非比例系数。

（二）发挥税收调控职能作用，审慎出台二手房税收措施

财税部门应当重新思考现行二手房税收政策实际调控功效，审慎出台二手房税收优惠政策措施。在充分调研基础上，尽快制订出台《房地产行业税收征管办法》，《办法》应当重点涵盖二手房交易环节税收政策和管理措施，强化监督管理，严格审核流程、规范减免程序、加大打击力度，以达到规范房地产交易市场、健全二手房税收征管的目的。

（三）加强申报审核，有效控制虚假交易

针对二手房交易中出现的“阴阳合同”避税、现时交易延期办证、假赠予真买卖暗箱操作等情况，应采取有效措施积极应对。一是核对交易手续，加强基础管理。加强同房管部门的信息共享，对明显低于目前市场成交价格进行交易的，要联合房管部门开展调查。二是核对交易年限，加强税源管理。对免缴个人所得税的二手房交易纳税人，按买卖协议认真核对协议签订的时间。三是核对卖方身份，加强源泉控管。对一些专业“倒家”，建立税源监控台帐，切实加强税源控管。四是核对交易合同，加强纳税申报审核。在审核合同真实性的基础上，推行“双重申报、第三方制约”的办法，税务机关可制定相关二手房信息数据统计表，如“二手房交易基础信息申报表”，在表中详列关于二手房、买卖双方、见证人或中介人的详细信息，买卖双方、见证人或中介人均须对所提供的信息出具真实性声明，而从提高申报治税的震慑力。

（四) 部门协调配合，加快建立信息平台，促进房地产税收一体化管理

为了使房地产信息资料在部门间更好地传递，税务机关应尽快建立二手房交易征收管理系统，科学设置参数并及时更新，自动生成房产交易最低计税价格和相关信息，实现对二手房交易税收征管的科学管理。建立税源信息数据库，采取一房一户一档形式，创建完整的税源信息档案，力争达到只要在相关系统中输入当事人的基本信息，就能查询出该人及其家庭在市内及外埠的房屋登记情况。充分利用现有的设备和资源，由地方政府牵头，协同财政、地税、国土、房产、规划等部门，以房管部门现有信息为基础，建立房地产信息交换平台，进行数据集中整合，逐步实现省级房产广域信息联网，以达到数据统一开发、集中处理、信息共享、综合利用的最终目标。各部门间应加强交流与协调，及时传递税款征收和土地、房产等权属证件的相关信息。地税部门应对各部门提供的信息及时整理、归集、比对，并将结果及时反馈到相关部门。定期召开职能部门联席会议，通报情况、反馈信息、研究对策。

（五）成立二手房交易价格参数专项组

二手房交易合同篇（7）

“我爱我家”作为房产中介行业的“领军人物”及“北京房地产中介行业协会”的发起单位之一，12月9日正式推出一项新产品：“无差价现金收房”。当房主委托该公司“无差价现金收房”业务后，该公司对房主承诺，在“我爱我家”与房主签订合同的一定期限范围内，无论该套房屋卖出与否，该公司都无条件支付房主款项；为了兑现不吃差价的规范操作，该公司可约定买卖双方见面，实现“阳光操作、透明交易”。

据经纪人协会会长介绍，按有关规定，经纪公司应该赚取的是合理的佣金，而非交易差价。但目前，市场上某些房地产中介用所谓“零佣金”、“一元佣金”、“现金收房”等为幌子蒙骗二手房交易者，实质是以“差价现金收房”，利用“一次性付全房款”的噱头吸引消费者上钩，然后压低收购价收进房屋后再立即转手以高价卖给其他购房者，从中赚取差价的不当利益。不法中介为了从中吃差价，人为抬高房价，不让买卖双方见面，使买卖双方的权利义务很难得到保障，为房产的权属过户、房款交割埋下了隐患，导致买主在经济上蒙受损失。

“我爱我家”推出的“无差价现金收房”按照市场价格从业主手里收购的房屋，保证以同等价格出售给客户，不吃任何差价；并且在交易程序上，实行两次合同，第一次合同是“我爱我家”与买卖双方分别签订的委托合同，第二次合同则是在买卖双方见面后，由买、卖、中介三方共同签署的交易合同。“我爱我家”在国家原物价局规定的二手房买卖独家佣金标准上限即交易额的2.8%范围内，明码标价，分别收取买卖双方总交易额的1%和2%。临近2004年岁末，“链家”也推出“透明交易”，签署三方合同并结合链家与建行的创新产品-百易安二手房交易资金托管业务为“透明交易”保驾护航，给二手房交易双方以安全保障。

二手房交易合同篇（8）

一、研究背景

我国的二手房交易产生于20世纪90年代，历时20余年，二手房交易促进房地产联动发展、优化房地产资源配置都具有重要意义，是我国住房保障体系的补充，也是住房性消费的重要一环，对我国的经济发展具有突出贡献。2013年3月1日，“国五条”的出台，特别是“个人售房需按转让所得20%征收个税”一项使二手房交易个人所得税问题重新走进人们的视野，成为国民关注的焦点。受传统观念的影响，中国人把安全感与归属感寄托在住房上，认为有房才有家，故拥有一套房子成为了很多人奋斗的目标，据调查显示，90%左右的毕业大学生工作五年内甚至十年内的目标即是在大城市或其他二三线城市拥有一套房子。人手一套房子形成了中国房子的刚性需求。中国人口众多，即使只是刚性需求，也是对房地产很大的需求，房地产的价格很难回落，虽然“新国五条”的出台，增加了二手房交易者的税负负担，但并没有起到降低房地产价格的目的，只起 到减缓房地产价格上升的速度的作用。

二、二手房交易涉及的主要税种

在二手房交易过程中，纳税人主要分为买房人和卖房人，对于卖房人而言，其应交的税费主要包括个人所得税、印花税、营业税（2016年5月起准备实施的“营改增”虽已落实到二手房交易，但具体政策尚未出台，因此此篇文章还是按“营改增”之前的营业税考虑）、土地增值税、城建税，教育费附加等。对于买房人而言，其应交税费主要有契税和印花税。下面主要讲一下个人所得税和营业税，因为这两个税种在二手房交易过程中涉及金额最大，也是最容易出现偷税漏税情况的税种。

（一）个人所得税

目前，二手房交易个人所得税的征收方式有二： 一是以两次交易差额的20%征收，即从房产转让收入中扣除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和其他有关合理费用，按照差额的20% 税率缴纳个税。二是按交易总额的1%―3%征收，如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入 1% - 3% 的幅度燃普鳌F渲懈鋈俗让自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征个人所得税。

（二）营业税

沿用2016年的营业税政策，二手房交易中的营业税征收情况如下：个人转让购买不足2年的住房，按5.5%的税率全额征收营业税；2年以上普通住房，免征营业税；2年以上非普通住房，差额征收；非住宅类房屋，不分年限，全额征收营业税。

三、二手房交易过程中的偷税漏税行为

自从二手房交易需要缴纳个人所得税以后，这无疑增加了卖房者的卖房成本，于是为了降低成本，保证高额净利润，卖方就会想办法把税赋转嫁给买方，于是买房者购房价格变高，负担沉重，变得买不起房子。为了卖出房子，为了买得起房子，买卖双方就开始寻找“合理避税”方法，甚至双方合作，以达到“合理避税”目的。于是就出现了以下几种避税方法。

（一）签阴阳合同

即买卖双方签订两份交易合同，其中一份是真实的交易价格，用来维护双方权益的，属于保密合同，而另一份合同是提供给税务主管部门的，主要用来纳税，此份合同中交易价款远远低于实际交易额，这样就达到了少缴税的目的，减少了交易双方的交易成本。这种少教所的行为在法律上属于偷税行为，一旦被发现，将会承担责任，因此是有一定风险的。

（二）以租代售

对于上述所说的个人所得税和营业税，都是有征税期的，过了征税期，再进行交易，便会获得免税权利。于是买房者就以租房的形式先入住，不办理过户手续，等到过了征税期后，再办理过户手续，这样卖房者就不用缴纳个人所得税和营业税，也不用把税赋转嫁给买房者，房价自然就低，对于买卖双方都有利。

（三）假赠真卖

卖房者以赠送的方式把房子过户到买房者名下，但实际上是买卖行为，买卖双方在暗地里签订保密易合同，所有买卖双方该有的权利和负责的义务写得清清楚楚，但由于在表面上是属于房屋赠与与被赠与关系，便获得了全额免征个人所得税和营业税等。

（四）延迟过户交易

如张某拥有一套原值50万的住房一套，系已拥有四年了，在过一年就满五年，目前价值为100万，若张某现在把该住房转让出去，按税法规定，其应该缴纳个人所得税（100-50）*20%=10万，但张某并不想缴纳这10万元的税费，房子又急着转让出去，于是其把房子交给一户买主，但是迟迟不肯办理过户手续，直到再过一年，他就可以不用缴纳10万元的税费而办理过户手续。

四、总结

以上各种偷税漏税行为在二手房交易市场上是十分常见的，政府通过税收手段来调节我国二手房交易市场，目的是给房地产降温，但却导致了许多违法违规的行为，这些纳税人的偷漏税行为便是对这种税收手段的反抗。这也说明任何事都有正反两面性。

【参考文献】

[1] 杜静萍. 个人二手房交易税收问题浅析[J]. 商业经济，2016，（08）：118-119.

[2] 张楠. 二手房交易税负转嫁分析[J]. 中国集体经济，2016，（16）：92-93.

[3] 卫必娴. 浅析二手房交易个人所得税的弊端及完善[J]. 法制博览（中旬刊），2014，（12）：264+263.

二手房交易合同篇（9）

一、引言

面对2008年的世界金融风暴，在2008年三季度前后，全国十几个城市就房地产市场情况纷纷出台了一些相关地方政策和措施，在努力解决好涉及民生的问题中，要求加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在全国范围内这是一次恢复市场信心的系统工程，而这个过程的发动机就是活跃的二手房市场。

两会上温总理报告中提出要通过系列刺激政策，进一步加快发展二手房市场和租赁市场，这也为2009年二手房市场再定基调，政府鼓励购房，促房市回暖仍是重中之中。吉林省长春市政府于2008年12月1日出台了《关于改善群众住房条件，促进房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），并于2008年12月1日开始实施。《意见》包括调整普通住房标准、实行税收优惠政策、收费减免、放宽经济适用房上市限制、放宽无籍房处理等22条，其中促进二手房交易成为政策的核心。激活二手房市场的政策能否带来二手房市场成交量的变化，二手房成交量变化能否率先打破楼市坚冰，成为楼市回暖的推手，成为当时房地产市场领域极为关注和期待研究的热点问题。

二、国内外二手房市场发展状况

（一）国外发达国家二手房市场状况

据统计2006年，美国一共售出大约660万套二手房，新房105万套，总共765万套，新房占销售总数14%，二手房占86%，由此可见，二手房占市场的绝大部份，一般来说，在美国，所说的房地产就是指二手房市场，而在国内却是指新房市场，这也是体现巨大差异的地方。二手房平均在6-7年就转一次手，一个房子早已不是二手了，而是三手，四手，五手，甚至十几手了。这也说明美国人的生活习惯与很多国家均不同，买房卖房成了家常便饭。美国的交易规则似乎也比我国要先进5年左右。而且美国人近70%是在网上采购自己二手房的。

（二）我国二手房市场状况

我国把房地产市场分为三级市场，一级市场是指土地市场；二级市场是指新建商品房交易市场；三级市场是指存量房交易市场（即二手房交易市场）和房屋租赁市场。目前全国各地的二手房市场都是靠众多的中介公司来完成交易的，管理混乱，纠纷官司多，购房人没有安全感。因为各个地方政府没有交易的平台。所以要想更好地发展二手房市场从而达到刺激楼市的目的，不但要先降低税费，简化交易手续还需要政府搭建一个二手房市场的平台，以便确认产权，提供担保等。

（三）长春市二手房市场状况

据长春市房地产管理局统计，从2004年到2007年9月，长春市二手住房交易量分别占商品住房销售量的56.2%，51.9%，47.1%，33.4%。由以上数据可见，交易量逐年下降，与商品住房销售没有形成良好的互动态势，使房地产市场梯次消费结构难以形成。长春的二手房市场规模严重不足，从2006年之后，二手房市场交易量正在严重萎缩。二手房市场的交易量与商品房交易量相比，连续3年没有超过0.4：1。2008年1-10月份，长春市的二手房交易总量约122万平方米，商品住房交易量约420万平方米，两者之比仅为0.29：1。存量房与增量房的比例明显失调。正常情况下一个发展良好的成熟的房地产市场是一手房和二手房市场能够良性互动，共同发展的，在发达国家，二手房与一手房成交面积比值一般为5：1，而国内目前较成熟的相对健康的成交比例为1：1，由此可见长春市的二手房市场还没有被有效激活。

三、新政实施后长春二手房市场的变化

（一）新政实施初期二手房交易量情况

根据房地产信息网统计的数据显示：2008年12月1日到12月7日，新政实施仅一周的时间二手房成交情况共317套、面积约3.6万平方米，其中住宅297套、面积约2.6万平方米，与上周的住宅成交面积1.7万平方米相比，同比增加了52.54%。从2009年2月2日开始，长春二手房日均交易量达到30套-40套，2月11日和12日，更达到93套和230套，与成交低迷的新房相比，率先出现了回暖迹象。而在二手房成交量明显增长的情况下，我们发现2月份房地产价格反而在下降，而且也刺激了一手房价格的下探，抑制了房地产泡沫的出现，使房地产的价格更趋于合理，用二手房刺激一手房进而促进房地产业健康发展初见成效。

（二）新政实施一年后二手房交易情况

到2009年12月1日，新政实施整一年，长春市二手房市场状况如何呢？2009年1-11月份全省二手房地产交易情况调查表（数据来源：长春市房地产管理和保障局），如表1所示。

根据长春市房地产管理和保障局的数据显示，2009年1月至11月份，全省二手房成交1179.82万平方米，同比增长32.55%；其中二手房住宅成交909.29万平方米，同比增长52.16%.而2009年11月1日至12月1日，长春二手房成交套数为4243套，较去年同期多出3032套。这也就意味着，2010年前11个月，长春二手房成交套数为33890套。而这种现象在12月份表现得更为明显。截至12月30日，长春市二手房成交量为10062套，而去年12月份仅为3671套，同比增幅高达174%。受二手房交易政策即将变化的影响，二手房交易市场在岁末火爆异常，可以说，目前赶搭“末班车”的消费者多以自住或改善条件为主，属于刚性需求，也是房地产交易市场一种合理的释放，投机或投资性的买卖者较少，这也证实了政策激活市场的效用。

四、结束语

当前我国房地产市场存在一个致命的弱点，那就是还没有充分盘活二手房市场。而发展二手房市场不仅有利于挖掘市场资源、节约土地，还可以稳定住房价格，引导梯次消费，有效缓解我国商品房的供需矛盾。目前，我国新建商品房交易活跃，而二手房交易量明显偏低，我国二手房市场有着巨大的发展潜力。因此，为满足消费需求，稳定房价，促进房地产市场健康发展，要积极鼓励和引导二手房市场的快速发展。让买不起新房的人买二手房，让卖掉二手房的人买新房，这样齿轮咬合式的互动态势正逐步使得全国的房地产步入健康成熟的轨道。

实际上一手房市场与二手房市场的联动对于促进房地产市场的健康发展起着相当重要的作用，它是建立健康而层次分明的房地产市场的基础之一。二手房交易量的大幅度上升和价格稳中有升，必然会对一级市场产生比以往更加显著的影响；而大批通过转按揭出售商品房的业主和出售已购公房的业主将转向商品房的购买，真正实现“弃旧换新”，从而为一级市场提供新的需求。

我们希望新政的实施，能够真的让长春的房地产市场回归理性，让存量房和增量房维持在一个合理的比例范围内，让长春的房地产业能够持续健康发展。

参考文献：

1、吉林省长春市房地产管理和住房保障局统计资料[Z].

二手房交易合同篇（10）

于是他向笔者询问进行二手房交易究竟需要多长时间?笔者在向有关的专家仔细请教之后了解到：其实，在二手房交易过程中，从签订房屋买卖合同之后，各个环节所要耗费的时间都是固定的，如果买卖双方对这些时间节点有所了解，并且严格地把握好，不仅能做到明明白白交易，而且不会因为不明就里而虚耗时间。

需要说明的是，京沪穗三地以及三地内具体的区县对交易环节所需规定的时间稍有所不同，不过，总体而言大同小异，买卖者只要抓紧其中的重要环节，一般就不会发生时间延误的情形。为了表述的方便，本文当中所举的例子仅以上海中心城区的交易时间规定为准。另外，由于目前二手房交易主要是在房产经纪人的帮助下完成的，因此本文中所有交易环节也都建立在有房产经纪人参与的基础上的。

共需花费34个工作日

在上海买一套二手房要花多长时间，在一切都顺利的情况下，最少需要34个工作日，这相当于7个星期，共49天。当然，这种二手房必须是没有抵押的物业。

那么，这49天是如何分配的呢?在解析这个问题之前，我们先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易环节包括看房、签订房屋买卖合同、卖方还清贷款（如果有按揭贷款）、办理公积金或商业贷款、产权过户、买家领取新房产证以及他项权利证、申请放贷、物业交接并支付尾款。如果卖方无按揭贷款，而且买家也不需贷款，那么交易流程将会变得简单一些，主要是签订买卖合同、过户、交房等简单的几个步骤了。

我们对上海的具体操作程序进行解析。假定购房者张先生购买一套位于田林新村的小两房，这套房产没有抵押，而张先生需要贷款。一般情况下，购房者在房产中介的斡旋下，与卖家就房屋买卖事项达成一致意见之后，便会签订房屋买卖合同，买家支付首付款。此时，中介公司往往会约见律师，一并办理贷款合同事宜。因此，签订房屋买卖合同可与办理贷款合同合并起来。这需要花费1个工作日。

在此过程中，买家向银行送交的购房贷款合同，以及相关材料已送往银行进行审批，一般只需5个工作日便能完成。此外，银行还要对物业进行评估，以便确定贷款年限，这需要1个工作日。

办妥上述手续之后，便可进入交易中心办理过户手续。办理过户手续需要1个工作日。在这过程中，买家要缴契税，同时房产交易中心还要审验买卖合同、贷款申请等文件。在交易中心办理完过户手续之后，需要等待20个工作日的时间才能取得房产证以及他项权利证。

在此需要说明的是，北京和广州领取房产证和他项权利证的做法有所不同，这两种证书并不是同时领取，而是先领取房产证，后领取他项权利证，两者时间间隔一般有6～30个工作日。

领取房产证以及他项权利证之后，房产中介便会将他项权利证送至银行，以便申请放款，银行收到申请之后，一般会在3～5个工作日放款。卖家在得到银行发放的购房款之后，买卖双方便可约定时间办理交房，这也需要1个工作日。

“意外”发生将拖延交易

但在实际操作中，往往会碰到这样或那样的问题，使得交易延长。那么主要有哪几个方面的问题会导致交易时间延长呢?

首先是尚未解除抵押的物业。在实际交易过程中，有不少卖家在购房时，也曾向银行申请过按揭贷款，在转让时还未还清，或者曾向银行申请贷款而被抵押，转让时并未解除抵押。业内人士表示，此类尚未解除抵押的二手房会使得交易时间延长30天的时间。

这是因为卖家必须向银行申请提前还贷。上海德佑地产市场交易部杨先生告诉记者：“一般情况下，卖家需要提前一个月向银行提出申请。”由此可见，如果需要提前还贷，那么在签订房屋买卖合同并支付首付款之后，卖家向银行提出提前还贷申请，下一个交易环节，也就是产权过户环节，需要等到一个月后才能继续进行。

其次是注销抵押手续。这与前一种情形具有关联性。卖家剩余贷款还清，便可进入房产交易中心办理抵押贷款注销手续。该环节需要7个工作日。也就是说，当卖家把银行出具的贷款还清材料送交给交易中心之后，需要再等待10天时间，才能办理过户手续。

此外就是相关资料的缺失，也会导致交易时间的延长。如湖南来上海的章先生在闵行区购买了一套二手房，由于爱人的身份证尚在办理过程中，因此在申请放贷时不能提供爱人身份证而卡了壳。专家表示，一般情况下，在婚后购买房产，在办理贷款手续时，即使不把另外一方作为“共同贷款人”，不管是以谁的名义申请按揭贷款，银行一般要求必须出具另外一方的有效证件以便查验。如果不能提供，则会导致审批时间延长。于此有些类似的还有夫妻共同财产，必须有另外一方的委托书，否则在办理过户手续时也无法通过，而需要耗时补办手续。

对此，专家建议，在二手房交易过程中，一定要了解物业状况，如是否被抵押，如果被抵押，则需要做好延长交易时间的心理准备。当然，有些情形是可以避免的，如在婚后购买房产，一定要把配偶的相关证件也准备好，这样就不会被无故受阻了。

运用技巧可压缩时间

当然，在二手房交易过程中，有些环节的时间也能缩短，那么在哪些环节可以提前呢?