房地产市场分析报告篇（1）

2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。”

2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。”

2004年“政策年，稳中有升。”

2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。”

注：以上均有具体分析资料。

二、山西省房地产市场运行情况分析

(一)2003年山西房地产市场基本情况

2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长 ；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。

（二）2004上半年山西房地产市场分析

1、供给分析

目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。

然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。

2、销售分析

上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。

从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。

同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。

3、房价分析

今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价最高的是太原市，为3244元/平方米，低于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，分别为966元/平方米与924元/平方米。

上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8．62％，其中住宅均价每平方米2948元，同比增长4．6％，每套商品住宅销售均价为40万元。相对于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13．3％，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。

然而，调查中发现，太原市80％的购房者承受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占85％以上。造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占21．4％；二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。

4、存量分析

上半年，太原市存量房交易价格为每平方米2013元，同比增长27．07％。其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比增长22．27％，每套存量住宅交易均价为21万元。尽管存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应求之势，市场潜力很大。从交易情况来看，上半年存量房交易总额为3．9亿元，其中住宅7460万元；存量房交易量为454套，交易面积19万平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面积4．69万平方米，同比降低243．18％，其中房改房、经济适用房交易186套，同比降低157．88％。存量房交易量下降，这是由于政策衔接等问题，形成个人小土地使用证的发放水平无法满足存量房交易中提供小土地使用证的总数量的矛盾，严重影响了交易量。

5、拆迁分析

上半年，全市城区共批准拆迁项目17个，核准拆迁面积4．5万平方米，同比下降82．7％，拆迁居民1399户，拆迁总量大幅下降。造成拆迁总量下降的宏观因素是：央行房贷政策收紧和清理拖欠农民工工资政策出台后，开发商融资渠道有限、资金不足，加之旧城改造优惠政策落实不到位，影响了房地产开发企业对旧城区改造的积极性，旧城改造项目启动乏力。微观因素是：太原市近两年来拆迁难度逐步增大，一方面由于目前中、小户型、低价位的普通商品房和经济适用房供应量不足，致使货币安置居民在拿到货币补偿款后在市场上难以买到合适的住房，影响了群众配合拆迁的积极性，另一方面小部分被拆迁人脱离拆迁政策提出不合理的补偿要求，漫天要价，个别开发商采取偷拆和擅自强拆等违法行为，激化了矛盾。

6、消费者分析

在太原市7月份举办的“住在龙城”房展会上，主办单位进行了一次房地产消费结构问卷调查，问卷的调查项目分10大类46个小项，涉及到购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情况、购房首选、购房需求时间、欲购房区域、承受价位及户型要求等方方面面。经过主办单位整理、汇总、统计，本次调查共回收有效调查问卷5164份，被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写。

根据调查结果分析，目前太原市80％的购房者年龄在40岁以下；高达75％的购房者家庭年收入在3万元以下；在一年内有购房愿望的家庭占总数的65％；79％的家庭能够承受的商品房价位在每平方米1800元以下；求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41％，短期内购房意愿强烈。

此次调查问卷发放数量大，调查内容丰富，涵盖了购房者购房需求的方方面面，具有相当的代表性，反映的情况与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合，为太原市房地产业的发展指出了方向，对房地产开发企业具有一定的参考价值。

从调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供应的结构性失衡问题，主要体现在两个方面，一是房价过高，二是面积过大。太原市房地局的统计数字表明，上半年太原市的住宅平均价格已达到2900多元，远高于调查显示的1800元以下的水平，导致工薪阶层望房兴叹；开发商为吸引高收入阶层买房，争相盖大房子，相应提高了购房总价，适合工薪阶层购买的面积在80平方米左右的中小户型非常少，更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外。这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情况比较吻合。

因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度，确定合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群，这对房地产开发企业的长远发展是很有利的。

7、竞争态势分析

太原房地产市场面临变局 ，最近几年，外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场，目前比较知名的外地开发商就有好几家，比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建；太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建；正在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北；另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市。有业内人士称，晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板，一旦机会成熟，他们随时会进入太原市。 北京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全表示，他想拿到一块500～1000亩的土地在太原开发房地产。预计，一两年之内，外地开发商将一窝蜂涌进太原，本地开发商面临生死考验。

近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。

和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。一个城市的房地产，从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态。在平均房价不超过3000元的时候，房地产肯定是处于功能产品时代，房价只是地价和房屋基本造价的总和，购房者要求的是房屋质量和功能，房子也只能满足人们的基本居住需求。功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场，产品档次有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。也就是说，房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。正是因为太原房地产还处于功能性产品时代，还没有真正的高端产品，因此就有很好的发展机遇，很多外地的房地产开发企业就是这一点。太原房地产目前还处于初级阶段，市场没有划分，竞争不激烈，房子好卖，发展空间很大。太原的开发商，房子好卖，基本上没有什么大的竞争，不用作秀，广告做的很少。作为房地产广告中效果最好的户外广告的发展和利用情况就可以看出太原市的房地产市场的竞争还不是很激烈。

吸引外来房地产开发企业的另一大因素是：山西有一大批潜在的高档商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源。山西拥有一大批有钱人，可这批人都到北京买房子去了。山西人在北京买房子出手大方是出了名的，背着整麻袋钱买房。与此同时，太原有些楼盘销售情况不好，还有许多空置房，这是为什么？许多专家认为原因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分体现出来。购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距，供应与需求脱节。如果太原有真正好的楼盘，完全可以吸引全省有钱人来太原置业，好房子不愁卖不出去。

正因为以上两大原因，吸引了越来越多的外地房地产开发企业进入山西太原，山西的房地产企业面临洗牌，太原市现有房地产开发企业300余家，但真正成规模的几乎没有。在经过年检的公司中，只有不到1/3的公司有项目运转，1/3正在四处寻找项目，还有1/3处于休眠状态；房地产企业年平均开发量不到1000万元，山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元，这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏，那么少的资本金只能在太原买三四亩地，更不用说搞开发了。现在银行又提高了房地产行业信贷门槛，对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。外地有实力公司的介入，可以有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，还可以带来新的开发理念和开发模式，这对太原房地产行业将是一个很大的提升。

目前山西的政府也认为，外来开发商的介入将有助于提高太原房地产开发商的竞争力，淘汰一批开发企业，对抑制房价上涨，制止开发商违规开发、欺诈销售，提升产品档次都有很大的促进作用。但由于太原房地产市场有其特殊的一面，外来开发商能否服水土还是一个未知数，目前市场上最担心的问题还是外来开发商的大量介入会导致太原土地价格大幅攀升，房价上涨，让本来就买不起房的工薪阶层更加买不起房。

外地房地产公司渗入太原房地产市场，最担心的还是本地中小开发公司。首先表现在产品的品牌效应上。对于目前还没有形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球；其次，中小开发商将被挤得没有市场空间。由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力，可以进行城市大规模成片开发，本地中小开发商肯定在土地拍卖中处于劣势，或者根本得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会增加现房存量，开发风险加大。

三、当前全省房地产市场发展存在的突出问题

1、我省房地产投资势头趋缓

根据全省房地产市场分析暨中低价位住宅建设工作汇报会上了解到，在国家加大对房地产业宏观调控的背景下，目前全省房地产开发投资明显趋缓，增幅比去年同期回落19个百分点。

全省房地产开发投资增幅逐月回落。2003年全省房地产开发投资3至12月份逐月增幅分别为80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趋缓。

1～7月份，太原市房地产投资共计205407万元，同比增长49.52％，增幅比全国平均水平高出20.9个百分点，房地产投资占太原市固定资产投资的比重为14.8％。增幅比去年同期回落了十几个百分点。同时，住宅新开工面积为209.3万平方米，同比下降了近10个百分点，完成开发土地面积为49.38万平方米，同比下降了8.9个百分点。据省建设厅相关专家分析，今年3月份以来，针对房地产行业等行业存在的局部过热的情况，国家出台了一系列措施进行降温，并对房地产开发项目（经济适用房除外）资本金提高了15个百分点，使房地产开发企业贷款受到了限制，由此淘汰了行业内一批资质较低、开发实力弱的企业，同时，也使全省的房地产开发投资等指标出现了合理的回落，这一现象表明，宏观经济调控在房地产业的作用已经显现。

为了完成投资开发项目，在银根紧缩的情况下，开发商纷纷自找门路，寻找资金来源。据了解，目前开发商的项目资金中，自筹资金占到了近四成，贷款比例下降到了14％，比全国21.9％的平均水平低了近8个百分点。

由于整体的供应量趋少，而市场需求旺盛，全省商品房一级市场销售良好，销售面积为平方米，同比增长了8成左右；与此相呼应，商品房一级市场销售价格呈现明显的上涨趋势。到6月底，全省商品房销售价格为1797元/平方米，同比增长了27％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位。价格上涨主要原因是由于办公楼和商业用房销售价格较高带动所至，住宅价格涨幅在合理区间，与社会消费品价格涨幅趋势基本相同。

2、经济适用住房建设规模明显下降。

全年房地产开发计划总投资减少11．3个百分点。2004年一季度新开工房屋建筑面积减少18．6个百分点，其中新开工经济适用住房面积为6．05万平方米，同比减少69．9个百分点；房地产投资中经济适用住房0．61亿元，同比减少38．1个百分点，经济适用住房空置面积为4．87万平方米，同比减少40．7个百分点。2003年全省购置土地面积为373．97万平方米，完成开发土地面积156．82万平方米，完成开发面积仅占41．9％。购置土地面积比2002年净增56．4万平方米，同比增长17．8％，而完成开发土地面积比2002年减少37．73万平方米，同比减少19．4％。

3、完成开发土地面积出现负增长。

2004年一季度全省购置土地面积为45．51 平方米，同比增长16．7％，完成开发土地面积15．82 平方米，同比减少35．4％。

4、融资成为山西地产业当务之急

去年6月，央行下发了121号文件，并出台了新的土地政策，以加强对商业银行房贷的监管力度。文件规定，贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。并对贷款企业的开发资质、管理水平有了更高的要求，规定自有资金必须达到30％和封顶才能按揭的要求。今年4月，央行提高了银行存款准备金率0.5个百分点，减少了金融机构可贷资金，同时房地产开发固定资产投资项目资金比例从20％提高到35％以上，以防房地产企业大量贷款有可能引发金融风险。这些政策让许多企业感到资金紧张。对一些开发资金少、过分依赖银行贷款的企业来说更是雪上加霜。今年“五一”前，央行又下发通知，在“五一”之后，进一步严格控制房贷项目。

据估算80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，房地产市场的各个环节都有与银行有直接关系。限制房贷政策的出台，使房地产开发企业普遍感到资金压力加大，希望能通过多种渠道获取房地产投资资金。

1～7月份，太原市房地产开发资金到位共433227万元，同比增长74.4％，国内贷款占全部资金的比重下降6.1个百分点。当前，企业找地皮、寻资金成了工作的重心，这决定着其有无资格参加后续竞争，同时使资金实力和筹资能力弱小的小企业遭遇“灭顶之灾”。

我省房地产商大多属于二三线的中小企业，实力较弱，资金腾挪余地较小，因此对央行的政策反应比较强烈。普遍认为，这将限制房地产企业的资金来源，有碍全省地产业的发展。由于我省房地产金融市场发展滞后，除银行信贷外，没有更多的金融工具，而房地产开发项目的全部流程都有离不开信贷资金的支持。这样一来，可能造成资金链断裂，致使已开工项目不能按时竣工，新项目不能接手，使开发商陷入困境。

省房产咨询中心的专业人士指出，我国房地产业融资渠道比较狭窄，主要是依靠银行贷款。另外，企业上市、资产证券化抵押、发行债券、基金、信托等也是获取资金的重要方式。但是，由于国情的不同、各地房地产市场发展阶段的不同，以及企业自身条件的限制，这些方式并不能真正应用到房产融资中。就我省的现状而言，房产商不能惟一指望银行信贷，应当根据自身的特点，积极寻求多元化的金融工具，最终把“121号文件”演化成市场创新的动力。

资金来源一：本地资金

一位资深房地产业媒体人士透露，在京津沪等地区的中高档地产小区，有很多靠开小煤窑发财的山西人开着高档轿车前来购房，这些煤炭富商出手阔绰，动辄百万元甚至几百万元的房子，对当地有钱人来说也是难以企及的。据山西煤炭信息网公布的资料显示，全省所有合法与不合法的小煤窑总共应在12000座以上。一研究人士分析，按每个矿主年平均净赚200万元计算，如果每年有500个矿主携款离开山西，每年就会直接带走100亿元的现金，这相当于山西省国民经济2000多个亿的二十分之一。

一些矿主说出了他们外迁的原因，我省的投资环境比较差，政府职能部门权力意识浓厚、服务意识淡薄，转变职能仅仅停留于表面，缺乏实质性进展，无论从软硬环境上都无法与沿海城市及其它大城市相比。

这么大的资金外流量，对于外省市是很好的资金来源，而对于我们的山西经济却是不利的。客观上形成的“外面进不来，自己留不住”的被动局面目前，对于这些社会上有大量资金聚集，已经引起了山西省政府有关部门的注意，政府可能采取会一定的政策，同时房地产开发企业也应该采取一定的策略获取这些本地的投资资金。

资金来源二：外地资金

建立融资平台进行招商引资，同外地发展较好的房地产行业建立合作关系，了解外资银行新的金融产品。但是他们与外地企业和金融机构都有遇到一个难题：缺少适合沟通的平台。大多数业内人士认为，为了提高山西房地产企业的融资能力，加强与省内及国内外先进企业的交流与合作，建立这样一个平台是可行的。最近省内有关部门举办了房地产融资方面的论坛，将邀请国内一些业内知名的人士、国外金融机构、房地产企业的融资专家来山西，阐述他们的融资理念、融资渠道，并与我们的房地产企业接触，洽谈更多的合作项目。今后每年都将不定期地举办这种论坛，为我省的房地产企业提供一个为省内外、海内外沟通、交流、引进资金及各种先进技术的平台。

5、房地产管理上的“三个不顺”

近年来，山西省房地产业发展迅猛，但房地产业的发展与市场需求不相吻合。房地产“梗阻”的主要原因是房地产管理的“三个不顺”。

管理体制不顺：据介绍，目前山西省涉及到房地产管理的部门有计划、房地产、建设、规划、土地等部门。这些部门各自为政，各管一摊，缺乏强有力的协调和统一。

管理程序不顺：由于管理体制的不顺导致房地产开发管理程序不顺，没有形成计划、规划、土地供应、开发的有序管理过程。

政策落实不顺：据袁纶华介绍，无论是欧美发达国家，还是国内发达城市，住宅开发都是房地产业最重要的组成部分，衡量一个城市房地产发展状况、人均住房面积及其发展速度是很重要的一个标志，各国政府在解决普通居民住宅方面都有各种优惠政策。

为促进住宅产业的发展，解决中低收入家庭住房问题，国家、省里出台了一系列经济适用住宅开发的配套优惠政策，但许多政策在各地执行时往往执行不下去或执行时变味。各项优惠政策落实不到位造成普通商品住宅和经济适用住房开发成本大幅增加，进而转嫁到购房者头上。政策落实不顺挫伤了开发商的积极性，导致山西省普通住宅价格增长过快，开发速度缓慢。

因此，特别重视和政府各个部门的协调关系对太原市的房地产开发企业生存和发展具有一定的决定性意义。

6、首先是地价可能上升。

随着国务院《关于继续开展经营性用地使用权及招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定时限的到来，太原市所有的经营性用地都必须到土地市场公开拿地，标志着房地产开发商拿地的方式必须是“公开出让”。其次，国家有关房屋拆迁一系列政策和实施规程的相继出台，对惯于通过土地划拨或强行拆迁获得低成本土地的房地产企业来讲无疑是“釜底抽薪”。另外，太原市还有半年的农用地禁止转建设用地审批的“冷冻期”，也限制了土地供应。下半年国土资源部仍将保持对土地市场整顿的高压态势，牢牢把紧土地供应关口。这些政策极可能使地价继续走高，从而加大房地产开发的成本。

7、清欠力度加大、用工工资提高、原材料价格的上涨使房地产开发企业负担加重。

过去开发商习惯依靠建设施工单位垫支来搞开发项目，国家清欠力度的加大消弱了开发商对垫支的依赖，1～7月，太原市房地产企业应付款的增幅由去年的增长67.8％到下降0.8％。上半年钢材、水泥、玻璃等建材价格上涨，公路限制超载，提高用工工资标准使成本增加，将会造成开发企业的新一轮“洗牌”。

8、房价上涨影响企业利润的增长。

1～7月份，太原市商品房平均售价上涨19.5％，这样会抑制居民的住房消费，加之信贷收紧，以投资为目的的购房需求受到限制，将影响开发企业的收入及利润增长，进而影响开发企业运营资金的周转。

四、原因分析

1、城市房屋拆迁行为规范，成本增加，1日城改造步伐减缓。《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》中均规定拆迁补偿安置资金必须专款专用，全部用于拆迁补偿安置，不得挪做他用，并要求县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门对拆迁补偿安置资金的使用加强监管。这种制度的建立规范了拆迁行为， 由此增加了房地产开发企业的资金一次性投入量，致使开发商不愿开发涉及拆迁的建设项目旧城改造步伐减缓。

2、国家对土地政策进行调整。国务院发出《关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知》，强调实行最严格的耕地保护制度，确定了“五个不准”。我省去年宣布暂停经济适用住房供地，致使开发商很难取得增量土地进行开发建设。

3、国家控制投资过快增长效应。总理在今年4月9日召开的国务院常务会议上指出“要进一步采取有力措施，有效遏制投资过快增长势头，保持经济平稳较快发展，防止经济大起大落。”房地产开发投资也受此影响，投资额递减。

4、金融调控和信贷管理加强。央行121号文件调整了住房信贷政策，规定房地产开发贷款的对象应为具备房地产开发资质，信用等级较高，没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目。对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。提高了企业贷款门槛。2003年元月1日实施的《山西省城市房地产交易管理条例》规定领取商品房预售许可证，必须完成建筑物主体工程三分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期后方可。

5、清理农民工工资和工程拖欠款。房地产开发商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原来那种仅靠银行贷一点，施工单位垫一点， 自己筹一点，便可进行的房地产开发的这种方式已经行不通了。这样减少了开发商资金来源渠道，降低了开发商的开发投资能力。

另外，我省经济不发达，底子薄，房地产业市场不够活跃，人们的住房消费观念相对落后等因素，也是造成房地产开发投资增幅减缓的重要原因。

五、政府拟采取的政策措施

中国房地产市场的发展其实还是有政府来主导的，在山西尤其如此，因此对政府已经和将要出台的政策要多加重视，根据山西政府的有关文件，可知今后全省房地产业工作的总体思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻十六大及十六届三中全会精神，紧紧围绕全面建设小康社会这一主题，认真落实国务院《通知》和省政府《决定》、《通知》精神，调整产业结构，扩大住房消费，强化政策引导，创新发展环境，整顿市场秩序，规范市场行为，培育合格主体，建设精品小区，推动房地产业持续健康发展。

1、以结构调整为主线，创新房地产业发展环境

总量增长， 需求转型，生产方式变革和政策完善，标志着房地产业已经进入持续健康发展的快车道，2004年要按照省委和省政，府调整经济结构的总体部署，坚持在发展中推进结构调整，在结构调整中保持持续健康发展。

2、以贯彻2002年22号和2003年重2号文件为重点，建立健全住房供应体系

认真贯彻22号和12号文件精神；针对目前存在的“三失控”现象，切实加强经济适用住房的建设、销售等诸多环节的管理。要根据市场需求情况，加快中低价位、中小户型住宅建设，建立和完善城镇廉租住房制度。

3、以整顿和规范市场秩序为手段，营造良好房地产市场环境

一是要建立以销售价格、建设标准、小区环境为主要内容的经济适用住房建设项目法人招标投标制度，择优选择房地产开发企业。，二是要坚决贯彻《山西省城市房地产交易管，理条例》，进一步加强商品房销(预)售市场监管。三是要本着优化环境，搞活流通的原则，整顿中介服务机构资质，规范中介服务。四是对房地产开发企业资质实行动态管理，坚决打击开发经营中出现的违法违规开发、合同欺诈、面积缺斤短两、虚，假广告等行为。五是认真贯彻落实《国务院办公厅关于解决建设领域拖欠工程款问题的通知》([2003]94号)精神，对房地产开发企业拖欠工程款的问题进行彻底清理。六是坚持以德治业，建设诚信行业。

4、以贯彻落实《山西省城市房屋拆迁条例》为契机，进一步规范城市房屋拆迁行为

城市房屋拆迁工作以《条例》实施为契机厂以规范城市房屋拆迁行为，维护各方主体权益为目标，认真贯彻《条例》的各项制度，做到办事权限合法，办事程序合法，依法做好拆迁工作，完善补偿安置政策，坚决杜绝野蛮拆迁和恶意拆迁，切实推进城市房屋拆迁工作跃上一个新的台阶。

5、以培育新型产业为目标，加快物业管理业的规范发展

要把物业管理作为新型产业加以培育， 以“扩面提质”为中心，全面提高物业管理质量和水平。一是以增量物业管理带动存量物业管理，促进存量物业与增量物业共同发展，提高物业管理覆盖率。二是积极推进房地产开发、销售’和物业管理分业经营，从体制上解决建管不分的弊端。三是大力推行物业管理项目招投标， 引入公平竞争、优胜劣汰的机制，提高物业管理服务整体水平。四是以创示范项目为手段，提升服务品质。五是加强住宅共用部位和公共设施设备维修基金的管理监督指导，确保维修基金的合理利用，维护业主的合法权益。

在以上采取的政策同时，政府会进一步加强宏观调空；加快预警预报体系建设，加强房地产市场监测；进一步调动居民住房消费积极性，促进经济的发展；加快研究防范投机性购房的政策措施，使房地产市场健康发展。

六、对2004下半年的房地产市场发展趋势预测

(一)目前房地产市场发展的有利因素

1、省委、省政府高度重视产业发展

山西省委、省政府高度重视房地产业的发展，2002年，省人民政府下发了《关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》；2003年，为贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神， 又及时下发了《山西省人民政府关于加强经济适用住房建设管理的通知》；2004年，为保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，下发了《山西省人民政府关于建立和完善城镇廉租住房制度的通知》。这些政策为促进我省的房地产业持续健康发展，进一步发挥房地产业在经济发展和社会进步中的支柱作用，创造了良好的政策环境。

山西省十届人大二次会议《政府工作报告》中提出：“加强经济适用住房建设，增加中低价位商品房的供应，建立廉租住房制度”、“新建中低价位、中小户型住房450万平方米，缓解中低收入家庭的住房困难”，指明了全省房地产工作方向和要求，为房地产的持续健康发展，创造了良好的机遇。

2、房地产法制建设不断完善

2002年12月2日省九届人大常委会第32次会议审议通过了《山西省城市房地产交易管理条例》，结束了我省房地产行业长期没有地方性法规的历史。2003年9月27日省第十届人大常委会第6次会议审议通过了《山西省城市房屋拆迁条例》。《山西省物业管理条例》已列 2004年地方性法规的立法计划，4月13日已经省人民政府常务会议审查通过，即将报送省人大常委会依法履行 立法程序。初步形成了房地产业生产、流通、消费的地方性法规框架体系，奠定了房地产业发展的法制基础。

3、城镇居民的可支配收入在不断增加

2003年，我省城镇居民可支配收入为7005元，同比增长12．4％，城镇居民可支配收入的快速增加，预示着我省人民生活水平的不断改善，人们将拥有更多的资金来投入到改善住房条件上。

4、房地产市场供求环境的发展

从2003年及，2004年一季度房地产市场的供求情况和空置房屋面积的消化形势来分析，房地产需求和供应基本持平，有些月份出现需求大于供应的情形，说明我省市场销售旺盛，有着良好市场前景。

5、宏观政策影响

当前，规范城市房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、整顿土地市场等重大举措的推进，总体上也有利于房地产市场健康发展。规范房屋拆迁行为，有利于保护拆迁当事人和相关人的合法权益，形成公平透明、竞争有序的房地产开发市场环境。全面清理拖欠工程款，有利于维护社会信用秩序，形成诚实守信的社会氛围；有利于建筑企业公平竞争，改进管理，提高效率，从而降低房地产商品生产的社会平均成本；更利于保护广大建筑施工企业员工的利益，使进城务工农民的收入预期稳定化，从而提高其消费(包括住房消费)能力。清理整顿土地市场秩序，有利于发挥市场机制在土地资源配置中的作用，促进建设用地的合理利用，从源头上规范房地产市场秩序。

(二)存在的不利因素

①经济发展相对落后

2003年GDP总量为2445．6亿元，仅占同期全国总量11．67万亿元的2．09％，我省的经济基础比较薄弱。

②城镇居民收入水平偏低

2003年全国城镇居民可支配收入为8472元，同比增长．9％，高出我省1467元，25个百分点。城镇居民可支配收入排在全国倒数第6位。居民可支配收入偏低，仍是制约我省房地产业发展一大因素。

③消费观念亟待转变

受“无债一身轻”的传统消费观念的影响，居民的消费方式仍是“量入为出，略有节余”，购物总是攒足了钱再买。多数人购房采用家庭积蓄资金和不足部分向亲友借款的方式，贷款消费、贷款购房的新型消费理念尚未形成。

(三)市场供求预测及价格分析

1、房地产供求预测

从商品房物业结构看，2003年竣工面积中，住宅仍然是主导产品，占75．56％，办公楼占5．91％，商业营业用房约占16．82％，其它用房占1．65％。商品房的供应结构基本合理。从住宅供应需求来看，要达到“十五”末全省城镇人均住房建筑面积25平方米的：目标，每年全省需建成城镇住宅1000万平方米，人均每年增加1平方米。但从近两年的情况看，每年可建成城镇住宅建筑面积800-900Z-平方米。供应总量大体平衡。

据省城调队调查，我省78．5％的城镇居民通过房改拥有了自主产权的房屋， 即使按所有的房屋均为成套住房计算，我省城镇户均住房成套率仅为0．785，小于1，说明我省尚未解决最基本的家庭住房需求，仍处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段。

目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。受租赁市场日趋活跃的影响，投资，哇需求 (购房后用于出租)有所增力口。未采几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带采的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。但随着拆迁程序的规范化、补偿水平的合理化，拆迁的进度会有所减缓，成本可能会有所力口大，带来的住房需求有可能缩减，特别是今年将较为明显。因此，预计总体上2004下半年住房需求总量仍将保持增长。

2、价格走势分析

2004年的我省房价将继续保持稳中有升的态势。第一，土地作为不可再生资源已经日益稀缺。大中城市土地供应矛盾尤为突出，随着城市空间的纵向发展，土地成本继续增加将直接影响商品房价格的上升；第二，钢筋等建材价格的上涨，也使得商品房价保持上升趋势。

3、拆迁规模预测

房地产市场分析报告篇（2）

2008年前三季度，中国房地产市场在国家宏观调控政策指引下出现整体下滑的局面。

中国房市在经历2007年大涨之后，2008年进入调整期。中国房市在2005年开始出现明显上升态势。北a京市商品住宅期房预售平均价格上涨19.2％，上海更出现了住宅均价一周内上涨14.77%的现象。2005年底政府出台宏观调控政策，央行连续加息。2007年底更加强对投资性质买房行为的管控，防止房市出现泡沫。上述宏观调控措施在2008年初逐渐产生效果，房屋的名义价格和实质价格双双下降。

受到银根紧缩、房市趋冷的影响，住房开发商遭遇经营困境。根据钟伟等人撰写的《2008年房地产行业资金报告》，截至2007年末，中国房企土地储备超过10亿平方米，占用资金超过2万亿元人民币。同一份报告预计2008年中国地产行业的资金缺口将达6730亿元。作为大型上市房企的代表，万科、金地、保利和招商地产2008年一季度资产负债率分别为66.55%、71.41%、71.82%和64.80%，较2007年底大幅上升。大型上市企业多渠道融资，积极应对资金紧张问题。

中小型房企融资困难，面临破产困境。房产中介等服务行业采取减薪、裁员、关店等方式开始大面积收缩。

中国进入房地产泡沫破裂时代？中国房地产市场进入调整期。国家发改委宏观研究所经济研究室副主任樊彩跃认为，房地产市场开始进入中期调整期，调整有可能持续两至三年时间。2009年房地产投资增长将会明显放缓，进而对整个国民经济造成不利影响。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说：“在全国范围，2004年以来房价持续上涨的局面一去不复返，取而代之的是，房价泡沫的破裂和房地产业的调整，几乎没有什么力量可以扭转这个趋势。”面对经济放缓的压力，中国政府开始采取一些相对温和的救市措施。住房与城乡建设部副部长仇保兴认为：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”

房地产价格下落的主要原因分析

中国大多真正需要住房的家庭已经难以负担当前房地产的虚高价格。

多数家庭半数以上的收入都用于支付住房的月供。中金公司的数据显示，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，家庭月供收入比高达75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%。即使对于收入排名前60%的中高收入家庭，其月供收入比也高达54%。我国主要城市的房价收入比进入难以承受区。国际上通常认为房价收入比应维持在3～6的范围内；超过6后，进入房地产泡沫区；超过7后，则进入“国际房价难承受的区域”。我国的主要城市房价收入比远远高于国际水平；2007年，北京的房价收入比为13.67、广州13.17、深圳13.07、上海11.09、杭州9.81、天津8.84。按房价收入比计算的合理房价水平与实际收入差距巨大。按照国际公认的房价收入比正常范围的上限6计算，2007年中国城市人均年收入排行榜上，前10个城市的2007年合理房价水平与实际收入的差距如下：

股市下跌带动房地产下跌。房地产公司上市融资变得困难。国内股市从2007年6000点跌到2000点，股市交易量急剧萎缩，房地产公司纷纷改变上市计划，推迟上市时间。美国次贷危机引发的一系列金融危机，导致房地产公司海外上市融资的计划也变得不太现实，从而减少了融资渠道。

房地产上市公司融资标准提高。2008年，房地产企业融资时，企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地，将不予核准。股市下跌，其财富效应严重弱化，投资者对住房需求严重下降。投资者不仅无法通过赚钱效应从股市获得购买住房的按揭首付款，而且在股市严重套牢的情况下，投资者更是不可能在严重亏损时退出股市而进入房地产市场。由于二者之间的正关联效应，消费者相应的形成了不动产价格下跌的心理预期，纷纷采取持币待购的观望做法。

银根紧缩促使房地产企业资金状况紧张。房地产开发资金链日趋紧张。2008年1～6月，国内银行贷款占比下降了0.9个百分点，其他资金占比下降了4个百分点，自筹资金占比提升了5个百分点。随着国内贷款和销售回笼资金的逐步减少，资金不充裕的房产企业急需降价回笼资金来防止资金链的断裂。银行发放贷款更为谨慎，房地产企业融资困难。次贷危机使得银行对房贷的风险认识加强，开始加强风险管理，特别是对于收入程度不高、工作不稳定的消费者，银行更会谨慎对待其贷款申请。

市场竞争削弱房价上升能力。商品房定价属于市场化方式，激烈竞争削弱升价空间。中国有几万家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国市场份额的3%，房地产开发商之间处于较为激烈的竞争状态。近日量价齐跌，有价无市的市场表现使得开发商不得不降价。北京、上海、深圳等地签约数大幅下跌，观望气氛浓厚，急需套现盘活资金链的开发商不得不加入降价行列。

土地、原材料等价格降低导致房地产成本降低。土地政策收紧增加房产的供应。2007年年底颁布的《土地储备管理办法》，要求购买土地者两年后不开发，便要收回土地，这将充分释放闲置土地，增加商品房的供应。开发商囤地的成本大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应、降低房产价格的效果。

土地拍卖价格不断下降。开发商不愿竞拍而导致流拍、开发商宁愿损失保证金也要退地的现象频频发生。虽然房价的涨速远高于地价，但是地价和房价之间相互推动，维持着一个相对稳定的比例关系，对房价下跌的预期随着地价下跌的幅度而不断强化。

钢材价格下降。受制于通胀压力加大，国内经济增速放缓等国内外经济形势的变化及奥运调控的影响，自2008年7月份以来，国内钢材价格环比有所下降，所有钢材品种价格均下调。由于房屋建设对钢材需求量较大，钢材价格的下调将对房产成本的降低起到一定程度的影响。

外资大批撤离房地产市场。国外金融形势恶化，外资自顾不暇。在房地产市场上，接连传出各大海外投资机构计划出售物业的消息。“限外令”的颁布限制了外资炒房。2007年底，国家发改委和商务部新的“限外令”《外商投资产业指导目录（2007年修订）》后，基本上限制了外资炒房。外资进入房地产市场大幅放缓，2006年1～11月，房产市场利用外资总额为313.6亿元，增速为41.1%，2007年为650亿元，增速为64.8%，2008年上半年为6.2%。

经济不景气导致消费者预期收入降低及不动产需求下降。企业破产短期内造成大量消费者的可支配收入锐减，已购房者还款压力增大，未购房者购房需求降低，需求不旺直接导致房产交易减少，价格降低。大企业的降薪裁员导致消费者可支配收入减少。2008年上半年，沪深两市1619家上市公司中，有268家上市公司的“支付给职工及为职工支付的现金”同比出现负增长，占总数的16.5%。互联网公司在2008年年初几乎都有裁员，券商、投行、房地产公司都有不同程度的裁员。

国家宏观政策促进房价下跌。房贷首付比例提高，打击哄抬房价。2007年7月份，央行和银监会联合通知，明确利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。从长期来看，房贷“紧缩”可控制银行房贷风险，短期则可挤压部分楼市泡沫，对于哄抬房价的炒房团起到了一定的打击作用。

贷款利率提高导致融资困难。利率的提高导致企业的财务成本增大，对企业资金成本和利润影响较大，开发商资金周转变得比较困难。为规避项目建设、增加土地储备的风险，开发企业被迫加快项目开发周转期，减少盈利空间，降低价格，加速资金回笼。

不断加息加重还贷负担。2007年的6次加息使得2008年的房贷利率上升，5年以上商业房贷利率提高0.8415%，房贷月供明显增加。在有价无市的情况下，还贷负担对于炒房者是一种沉重的打击，断供现象导致潜在用户暂缓购房计划。

房价调整给中国社会带来不安

国际经验警示，房地产市场的震荡将造成严重的后果。

美国的次债危机作为导火索，造成了自上世纪30年代以来的最大的金融危机，并促成全球性的经济衰退。上世纪90年代以后，日本房地产泡沫破裂，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间。

房地产不景气将拖累中国宏观经济。由于房地产在国内已经成为经济的大部门，房地产投资的减速将影响GDP的增长。在工业化正处于加速阶段的中国，房地产投资在固定资产完成额中占比高达26%，直逼制造业的投资的30%。房地产投资每年对名义GDP的拉动接近5个百分点，拉动GDP增长的绝对额超过1万亿。如果2009年，房地产在固定资本形成额增速为负的25%，则可能直接减少GDP5300亿，导致名义GDP下降接近两个百分点。中国政府掌管向市场出让土地的权力，房地产的衰退将会大大降低财政收入。目前，从公开数字来看，2007年土地出让金总量在1万亿上下，占地方财政收入的达30%，个别地方已经达到50%。2008年与2007年相比，土地出让金可能下降50%。地方财政的支出是刚性的，房地产收入的减少将使政府财政入不敷出。房地产行业作为宏观经济的综合产业，直接关联57个子行业，其衰退将会牵连众多相关行业。房地产行业对钢铁、机械、有色金属、建设材料、家具等行业的投资和景气产生绝对直接的影响。具体而言，房地产行业对制造业投资的相关系数高达0.7。对于银行业而言，与房地产相关的贷款比重占全部信贷余额的25%左右，其中住房抵押贷款占16个百分点，房地产开放贷款占9%。仅从上市银行的数据来看，上市银行每增加一个点的不良率，就可能形成2500亿左右的不良贷款。房地产不景气对中国经济增长的质量也会有重大影响。目前，在建筑业就业的工人人数接近900万人，如果房地产投资增速为负的20%，可能会直接导致150万到200万建筑工人失业。在房价峰值购房的消费者将面临“负资产”的威胁，易引发社会不安定及信用危机。由负资产引发的断供不意味着债务的消失，银行可以通过法院查封断供者所属的财产。其次，如果断供，银行通过拍卖房产来得到还款，剩下的债务银行还会追查，业主其他的财产都会被银行强制执行充贷。最重要一点，现在中国的个人征信系统正在完善，断供会有信用不良记录，对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能进行限制。

救市与否，争论激烈

政府启动救市行动：地方积极，中央谨慎。地方政府出台优惠政策意在挽回楼市颓势。

政府救楼市获得中央默许，并在全国蔓延，目前已有20多个城市推出救市政策。

中央明确对待楼市的态度，不同于大部分地方政府出台的为稳定房价、刺激买房需求的救市政策，而是要支持居民解决住房问题，发展保障性住房。不久前召开的国务院常务会议在部署四季度经济工作时提出，“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。在出口下降等不利的宏观形势下，增大投资对拉动经济增长作用明显，而加大保障性住房的建设，不仅可以为居民提供住房保障，还可以扩大投资规模。目前的房价还在高位，超出了一般居民的承受能力，如果强行用托市的政策将房价稳定在目前的高位水平，维持房产泡沫，则金融风险会越来越大。

市场预测房地产新政的7条利好政策

1.将购买第二套房的首付比例降至20%

2.将二手房交易营业税的征收年限从5年缩

短至2年

3.首次购买90平方米以下住宅可减免契税

4.降低政府房地产交易环节的税费

5.调整公积金贷款政策

6.降低土地保证金、规划费用及缩短流程

7.鼓励银行适度放松贷款

救市是否得当？专家各执一词。反对方：当前中国房市泡沫严重，当务之急应当是降价。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，要刺激房市真实需求和消费，降价最为可行；根据他的分析，如果房地产均价相对2007年下调20%的话，银行业的不良贷款增长率约为0.7%到0.8%，从银行金融风险来看，不会出现危机。中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容认为，在房地产泡沫收敛的过程中，量价下降是自然的现象，若通过放开房地产市场的税收政策、信贷政策来救市，将会导致美国式的金融危机在中国出现。支持方：低迷的房地产市场急需恢复交易量，释放和恢复理性需求，利好于房地产政策的各项新政的出台刻不容缓。北京师范大学房地产研究所所长董藩认为，此前所坚持的房地产从紧调控政策已不合时宜。应考虑放松的政策，如下调利率，放开二套房限制，考虑贷款期限延长，以及买房采用优惠利率，降低土地增值税预征对开发商资金占用等。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，各地政府陆续出台的因地制宜的政策已经表现出积极的效果，中央应予支持。

房地产开发商处境艰难，自救谋变

消费者态度趋于统一，反对救市声音强烈。目前的房价已远远超出普通消费者的购买能力，消费者普遍看跌房产市场，反对救市。截至2008年10月20日，国内一门户网站发起的“房地产救市”的调查已有195103人参加，其中，84.72%的网友反对救市，77.03%的网友认为最近两年房价仍会下跌，88%的网友认为如果救市，地产商获益最大。

房地产市场持续低迷，行业整体增速放缓。房地产市场出现了量价齐缩的调整局面，行业内部分化趋势明显。2008年1至8月，房地产行业整体销售额同比下降12.7%。不过，保利地产销售额增长25.26%，万科销售额增长5%，金地集团销售额增长2.7% 。据Wind资讯数据统计33家公布业绩预告的地产公司中，有7家预亏，7家预减，其中，3家公司预减幅度在90%以上。受市场低迷和景气回落的影响，地产公司普遍面临经营性现金流持续下降和财务费用上升等问题，整体资金状况不容乐观。截至10月19日，A股房地产公司7家公布的三季报显示，经营活动产生的现金流量净额均同比下降，其中有6家经营性现金流为负，2008年前三季度，7家公司经营活动产生的现金流量净额合计为-239095.5万元，而2007年同期为120459.89万元。

开发商自救谋变求生存。行动一：顺应市场调整，调整销售计划和利润预期。世茂房地产对外表示，将把2008年全年合约销售额目标下调20%至140亿元人民币，而2009～2010年的销售额目标亦下调约三成，分别至208亿和265亿元。远洋地产则已经将2008年的销售目标由原定的80亿至120亿元削减至50亿至70亿元，下调幅度约40%。行动二：利用降价促销和调整产品结构，加速资金周转。万科总经理郁亮曾表示，企业的成长能力受到利润率和周转效率的双重影响，而其中，利润率基本由外部市场所决定，周转效率主要由企业经营模式决定。在市场低谷中加速周转，降价卖房无疑是最常用的手段。绿城积极介入政府安居房、农转居公寓、旧城改造的建设。这些项目并不能带来巨额利润，但能够提高企业的周转率，而企业能否在危机深化前就主动加速周转，影响着他们在危机后期能否用手中的现金来变被动为主动。行动三：提高企业自有物业的比重，增加稳定的租赁收入，增强企业长久抗风险能力。行动四：制造舆论、扩大宣传，树立品牌形象，鼓动地方和中央政府救市，以少量的低价成交来换取全盘的回报。

房地产行业的景气展望

经济整体放缓，房地产市场的景气必将受到影响。2008年前三季度中国GDP同比增长降至9.9%，根据房地产业发展与我国的宏观经济景气周期较大的相关性，房产业内外人士普遍看空楼市。

在经济由盛见衰的背景下，楼市长期深度调整已定，救市效果尚待观察，根据以往经验，政府干预短期内难改楼市下行格局。

房地产资金供给的增长率大幅向下，房地产企业资金紧张状况将持续。虽然紧缩的货币政策有所放松，但由于银行对房地产行业波动性的忧虑，收缩对房地产市场的贷款，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。即2008年9月16日起下调人民币贷款基准利率和存款准备金率后，央行从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求所致。受美国新一轮次贷危机的影响，外资纷纷抛售在中国的地产投资来增加流动性，有可能在短期内加速房价下滑。

高房价使刚性需求已无法转化为有效需求，消费市场观望气氛浓厚。中国大部分城市目前的房价收入比大大高于世界银行标准，刚性需求又被更具刚性的支付能力不足所抵消。央行的《2008年第三季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，未来三个月打算买房的居民人数占比创1999年调查开始以来最低水平。北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%。

房地产市场分析报告篇（3）

一、研究背景和意义

（一）文献综述

统计方法应用于证券分析的文章已屡见不鲜。毛哲敏的《房地产上市公司资本结构影响因素实证分析》（2009）文章中，以房地产上市公司为研究对象，运用主成分分析法，对我国民营上市公司的资本结构影响因素进行了实证分析。李艳在《房地产上市公司股价影响因素实证分析》（2012）一文中选取了房地产上市公司股票价格指数为因变量，选择上证综指、财务业绩、CPI、人民币贷款利率、房地产价格指数五个因素指标为自变量进行了多元回归统计建模，检验结果表明财务业绩对房地产上市公司股价的影响显著。吕美艳的《房地产上市公司财务指标的因子分析》（2011）文章中，选取以万科A、保利地产、招商地产等共计75家沪深两市的上市房地产公司，采用20个财务指标，对上述房地产上市公司股价波动进行因子分析，其结果显示房地产上市公司股价波动与财务业绩具有正相关的关系。这些文章都通过统计手段对房地产公司的一些方面进行了分析和研究。

（二）研究意义

一方面，对公司进行分析可以在很大程度上确定这个公司的股票是否具有投资价值。证券投资是随着市场经济的发展和资本市场的建立应运而生的。证券投资的分析方法包括基本面分析方法和技术分析方法。作为基本面分析的核心，公司分析主要是通过对公司财务报告进行分析，找出公司内在价值低于现行价格和财务状况、经营成果俱优的公司。由于投资者进行证券分析的目的是为了找出具有投资价值的股票，公司是股票的载体，对公司进行分析可以在一定程度上作为投资者选股和投资决策的依据。

另一方面，房地产行业与我们的生活息息相关，房价是上至国家领导人下至每一个老百姓都会关心的话题。同时房地产行业上游与工业设备制造、钢铁冶炼等相通，下游与商业销售、物业服务等相关，可以说与各个行业都存在交集。此外，作为股市的中坚力量，房地产行业在股票行业分类中被单独列做六大类中的一个，足可体现其重要性。

所以本文选择了十分具有代表性的房地产行业作为研究的对象，采用R软件进行分析，首先运用聚类分析将公司分类并通过雷达图分析不同类别的特征，再运用因子分析将按不同权重计算的各指标加和得到公司排名。

二、数据和指标选取

（一）数据选取

本文选择在上海证券交易所挂牌上市的所有房地产类企业的股票进行分析，剔除了B股、数据不可得和特殊处理的股票，最后得到有效股票50只。数据来源为国泰安数据库。

在对样本进行分析之前，首先对数据进行标准化变换，消除原始数据量纲不同的影响，使变换后各指标的均值为0，标准差为1。并利用QQ图对数据进行检验，由样本数据在QQ图中的分布可以看出数据较好的服从正态分布。

（二）指标选取

目前评估上市公司基本面状况最为核心的财务指标是上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力和成长能力。由此，本文在上市公司财务指标中选取8个最能反映这些能力的指标。

（1）盈利能力：是企业资金增值的能力，盈利能力的大小决定了股票价值的高低，反映盈利能力的指标有：

①净资产收益率（ROE）=净利润/平均净资产，反映企业资本的盈利能力，指企业的所有者通过投入资本在生产经营过程中所取得利润的能力。该指标是评价企业自有资本及其积累所获得报酬水平的综合指标，通常该指标越高，企业自有资本获取收益的能力越强，越有助于股东财富最大化。

②每股收益（EPS）=净利润/总股数，该比率反映了每股创造的税后利润。比率越高，表明所创造的利润越多。

（2）经营能力：反映上市公司在资产管理方面的管理效率，是上市公司日常经营能力、资金利用效果的表现，反映经营能力的指标有：

③固定资产周转率（Fixed Asset Turnover，FAT）=营业收入/平均固定资产余额，该比率反映企业固定资产的管理效率。由于选取的企业为房地产行业，企业中固定资产的比重较高，固定资产的管理效率与企业经营效益十分相关。

④总资产周转率（Total Asset Turnover，TAT）=营业收入/平均资产总额，该比率越高企业全部资产的使用效率越高。

（3）偿债能力：是企业偿还到期债务（包括本息）的能力，反映上市公司资产的安全性，反映偿债能力的指标有：

⑤资产负债率（Asset Liability Ratio，ALR）=负债总额/资产总额，反映了企业的资本结构，常被用于考察企业的长期偿债能力。该比率越小表明企业长期债务风险越小。

⑥流动比率（Current Ratio，CR）=流动资产/流动负债，反映了企业的短期偿债能力，该比率越高表明企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保障。

（4）成长能力：成长性好的上市公司在总资产扩张能力，股本扩张能力，资产重组方面都比较强，盈利增长速度也相应较快，反映成长能力的指标有：

⑦净利润增长率（Growth Rate of Net Profit，GRNP）

=（本年净利润-期初净利润）/期初净利润，该比率越高表明企业效益增长越好。

⑧营业利润增长率（Growth Rate of Operating Profit，GROP）=（本年营业收入-本年年初营业收入）/本年年初营业收入，该比率反映了公司扩大市场规模的能力，表明公司重点发展方向的成长性。

三、聚类分析

为了区分房地产板块中不同基本面的上市公司，以便更好地了解不同公司的特征财务状况，对经标准化处理后的样本数据以上述给出的8个财务指标为变量，使用R软件进行聚类分析。样本间距离以欧式距离计算，类间距离以离差平方和法计算，得到谱系聚类图如图2：

由谱系聚类图可以看出，第一类公司包含华夏幸福、电子城、珠江实业；第二类公司对应的股票有新湖中宝、万通地产、金丰投资、凤凰股份、正和股份；第三类公司包含海泰发展、卧龙地产、金地集团、华丽家族、丰华股份、新黄浦、万业企业、多伦股份、上实发展、城投、新湖创业；第四类公司包含保利地产、浙江广厦、中江地产、南京高科、大名城等余下的31家公司。

对每一类公司各个指标求均值后用雷达图显示出来，可以看出第一类公司拥有远高于其他公司的净资产收益率和每股收益，表明这三个企业的盈利能力较强，同时这三个企业的固定资产周转率和总资产周转率也高于行业平均水平，表明企业具有较好的营运能力。

第二类公司的净资产收益率、每股收益、净利润增长率和营业利润增长率均低于行业平均水平，且在公司经营能力和偿债能力的各项指标上也没有体现出很好的优势，所以可以初步认为这类公司的经营效益不佳，不推荐投资。

第三类公司的流动比率普遍较高，所属公司的流动比率均高于行业平均水平，甚至丰华股份、海泰发展和新黄浦的流动比率位居前三，所以这类股票对应的企业普遍具有较好的偿债能力。

第四类公司的净利润增长率的排名普遍较为靠前，其中鲁商置业、广汇能源和陆家嘴三个公司的净利润增长率名列前三甲，所以这一类股票对应的公司具有较好的成长能力，意味着未来会有较好的收益，可以考虑长期持有。

四、因子分析

在对样本进行初步分类后，利用R软件对样本进一步进行因子分析，求出矩阵的4个特征根的大小、贡献率及累积贡献率，结果见下表：

可以发现在选择4个特征根时累积贡献率达到76%，即这4个特征根反映出来的信息量占全部信息量的76%，高于70%，满足要求，所以选取4个特征根来进行分析。

通过R软件运用方差极大法求得旋转后的因子载荷矩阵如下表所示：

从表中可以发现，第1个因子变量即第1个主成分与净资产收益率和每股收益的相关系数都比较大，说明其主要代表了公司的盈利指标，因此可称之为“盈利因子”。第2个主成分与净利润增长率和营业利润增长率高度有关，说明其主要反映了公司的成长能力，因此称之为“成长因子”。第3个主成分与资产负债率和流动比率相关系数较大，说明其主要代表了公司的偿债指标，故可称之为“偿债因子”。第4个主成分和总资产周转率高度相关，和固定资产周转率相关系数较高，说明其主要反映了公司的营运能力，因此称之为“经营因子”。

在因子分析的基础上，对50家房地产公司进行综合实力分析。采用的变量不再是原有的8个变量，而是经因子分析后得到的4个因子变量，利用4个因子变量，可以计算出每个房地产公司的综合实力得分。由于4个因子变量反映的是财务数据的不同侧面，因此在计算综合实力时，应给不同的侧面以不同的权数。这里，我们选取这4个因子变量的方差贡献率作为权数，于是得到下面的计算公式：

综合实力得分=0.336F1+0.172F2+0.154F3+0.098F4

按照这个公式，我们可以得出这50家房地产公司的综合实力得分，结果如下：

通过综合实力得分可以进一步印证由聚类分析得出的结论，第1类股票华夏幸福、电子城和珠江实业的综合实力得分最高，为蓝筹股值得买入；第3、4类股票占据了市场中部的主置，代表了房地产市场中大多数企业的表现，为普通股；第2类股票的综合实力得分排名较为靠后，其中凤凰股份、金丰投资和正和股份为最后三名，所以这一类股票对应的公司经营效益不是很好，为劣质股。

五、总结

通过聚类分析可以将50个房地产公司的股票分为4类，分别是盈利能力和营运能力都较好的第一类蓝筹股，各方面指标都较差的第二类劣质股，偿债能力较好的第三类股票和成长能力较好的第四类股票。通过聚类分析我们可以初步判断第一类股票适合买入，第二类股票不适合买入，第四类股票在长期持有中可能获利。

通过因子分析可以将变量主要分为4类，第1个主成分代表了净资产收益率和每股收益，为“盈利因子”；第2个主成分代表了净利润增长率和营业利润增长率，为“成长因子”；第3个主成分代表了资产负债率和流动比率，为“偿债因子”；第4个主成分代表了总资产周转率和固定资产周转率为“经营因子”。通过各个公司在不同因子上的得分与相应的综合实力函数将公司进行排名，所得结果再次印证了聚类分析的结论。

总而言之，聚类分析和因子分析为股票投资提供了很好的判断依据，但二者并不完美，通过这两种分析方法得出的结论与所选取的变量有较大关系，选取不同变量可能会得出不同甚至相反的结论，所以在具体的股票投资中也要参考实际的市场环境和综合考虑公司所处的背景来进行选择。

参考文献

[1]陈琦.聚类分析和判别分析在股票投资中的应用[J].中国市场，2011，26：69-72.

[2]邓秀勤.聚类分析在股票市场板块分析中的应用[J].数理统计与管理，1999.5（18）：（1-4）.

[3]李德荣，何莉敏，李玉.聚类分析和因子分析在股票投资中的应用[J].内蒙古统计，2011，01：29-31.

[4]李艳.房地产上市公司股价影响因素实证分析[J].特区经济，2012，09：84-86.

[5]吕美艳.房地产上市公司财务指标的因子分析[J].现代商业，2011，36：209.

[6]毛哲敏.房地产上市公司资本结构影响因素实证分析[J].商场现代化，2009，18：80-81.

房地产市场分析报告篇（4）

一、加快我市房地产市场信息系统建设

房地产市场信息系统是做好房地产市场监测分析工作的基础。我市房地产市场信息系统建设的基本工作思路是：以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、规划、金融、税务等其他信息，形成全面客观地反映本地房地产市场运行状况的信息系统，及时反映房地产市场运行状况，满足市场分析需求。各有关部门要充分认识到在当前形势下此项工作的重要性和紧迫性，加强沟通与协调，采取有效的措施，切实抓紧、抓好本市房地产市场信息系统的相关工作。

市级房地产市场信息系统应按要求抓紧建设，力争于**年12月底前完成各项基础性工作。具备条件的县、市应在**年6月底前完成房地产市场信息系统建设，其他各县、市要在**年底前完成系统建设。

二、建立房地产市场形势分析报告制度

自**年1月起，本市建立房地产市场形势分析报告制度。房地产市场形势分析报告分为房地产市场监测分析报告和专题分析报告两种。

房地产市场形势分析报告要按照建设部《房地产市场形势分析报告编制办法（试行）》格式要求，写出涉及本部门内容的专题报告，连同各项有关数据指标及时通报给分析报告的编制部门。各相关单位、各县（市）必须于每月（每季度首月）10日前，将上月（上季度）情况简报（季度分析报告）报送，此项工作的牵头部门市房管局（电话、传真：2255601）进行汇总，按期编制全市房地产市场形势分析报告，经市政府同意后，报省建设厅。

市区、县（市）房地产市场运行中出现下列情况之一时，房地产行政主管部门要及时撰写并上报专题分析报告：（1）房价上涨过快或出现异常情况；（2）房地产开发投资规模过大或增幅过快；（3）主要媒体报道反映房地产市场的重大问题；（4）当地商品房空置套数或空置面积出现明显变化；（5）房地产市场出现其他敏感性或突发性重要情况。市区房地产市场专题分析报告由市房管局负责牵头撰写，经市政府同意后，上报省建设厅；县（市）房地产市场专题分析报告由县（市）房管部门负责牵头撰写，经县（市）政府同意后，报市房管局。

三、加强领导，强化责任，狠抓落实

房地产市场分析报告篇（5）

房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。房地产估价从无到有，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动，服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。

一、房地产估价程序

1.明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。

（1）明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。

（2）明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。

（3）明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。

（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。

2.拟定估价作业计划

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

3.实地勘察

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。

4.资料搜集

在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。

二、房地产估价方法

我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。

三、房地产估价报告

估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。

1.房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。

2.房地产估价报告的写作要求

房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

房地产市场分析报告篇（6）

一、引言

中国自1998年实施住宅分配货币化改革以来，已经走过13年。在此过程中，随着大量投资向房地产领域集中，房地产行业已经成为国内支柱性产业，但是目前房地产行业非理性繁荣对经济发展造成负面冲击。房产行业通过抵押等方式反复从银行体系中吸收大部分资金，同时通过高房价从消费者手中吸收大量资金，从而利用所持有的资金进一步推动房地产行业对国民资金敛收力度，这种发展模式不仅导致资源的错配，引起银行存贷风险敞口扩大，更是引发社会对房产投机性的需求。王小广通过对国家统计局有关数据的分析发现：我国住房市场的投资或投机需求占比超过50%，房子不是用来住的，而是用来投机炒作的，这是我国住房市场面临的最大问题（王小广，2012）。这种发展方式加大了社会经济发展的不均衡程度。基于房地产行业发展现状，政府自2002年开始对房地产行业进行调控。但是2002—2009年中国楼市出现了“屡调屡涨”的反常现象，这种现象在2011年得到抑制。随着宏观调控连续出台限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等房价调控政策，房产行业抑制了投资、投机和高端需求，也影响了刚性需求。在2012年年底的中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇”，进一步打消了市场上房地产调控将放松的预期。中国房地产市场正式进入去杠杆化的过程，即过度投资之后的去泡沫阶段。由此来看房价下跌趋势形成，必然会加剧房产开发商资金紧张的局面，在此种情况下，从描述和分析房地产发展、盈利及资金运转的会计和财务角度关注房地产行业发展状况，由财务会计的角度分析房地产发展趋势对防范由新一轮宏观调控所带来的风险具有很强的实证意义。

本文以实证会计研究范式为框架，分析房地产企业层面财务变量在控制政府相关政策的条件下所反映的企业年度收益报告中的信息含量，即分析政策因素是否对其他企业财务变量所蕴含的会计财务信息具有“挤出效应”。在控制的政策因素及企业层面财务变量条件下，对我国房地产企业所提供的年度会计信息含量及其信息质量进行量化分析，最终对房产行业的外部投资者、利益相关者及该行业会计信息使用者在使用房地产业所提供的会计信息时应该注意的问题提出针对性建议。

二、研究思想设计

本文是以实证会计研究为分析范式，首先对实证会计研究及本文研究思想作出说明。20世纪80年代，瓦兹和齐默尔曼的合著《实证会计理论》一书的出版标志着实证会计理论作为一个学术流派出现。实证会计理论在有效市场假说和资本资产计价模型基础上建立会计收益与股票价格二者之间的关系，其重要假定为：基于有效市场假说的可描述性及实证研究结果的可解释性，可以得出年度和季度收益能够向股票市场传输新信息；而由会计或财务所传递的信息可以反映到企业股票价格波动上；同时存在其他信息来源使得市场可以预见到会计收益，从而以实证会计为基础的会计收益能更好地预测未来现金流量。传统的实证会计研究基于有效市场假说进行分析，而结合我国市场经济及资本市场运行状况，有效市场假说并不成立，由此笔者放松有效市场假说，假定市场为半强式有效，即当前的房地产股票市场价格完全反映了现实所有已公开的有用信息。这些公开信息主要是企业层面的财务因素，包括：财务报告、公告、股利分配方案、盈利预测及证券分析报告等信息，而这些财务信息可以以较低成本获得，一旦信息公开，股票价格将会根据新信息迅速作出调整。

因此本文实证会计研究主要命题是：在半强式有效市场假定下，政府政策因素对房地产企业层面财务变量所反映的年度收益会计报告中的会计信息含量是否具有显著的挤出效应。若存在显著的信息“挤出效应”，那么本文分析的设想依据是在我国严厉的楼市调控政策下，会计信息的使用者若完全依据企业层面收益的计量会造成很大偏差，而使用政策二元变量估计房地产企业股票价值波动比仅仅使用收益作为参考变量进行分析更具可信性。同时尽管房产企业年度收益报告传递了相关会计信息，但是外部投资者或利益相关者在很大程度上可以通过政府调控的方向和力度上获得相同的财务信息，而且这些源于政府调控渠道的信息更具实效性。因此当房产企业一旦公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，若是出现这种情况，则表明传统的会计财务报表分析范式由于忽略外生政府政策对收益标量会计信息含量的挤出效应，从而具有一定的分析偏差并最终引致企业年度收益报告信息解读偏误。

三、实证分析

（一）变量、模型设定及数据选择

首先就有关楼市宏观调控政策二元变量的选择进行分析。由于新一轮严格的楼市调控始于2008年，因此笔者对自2008年开始的重大楼市调控政策进行整理，结果如表1。

从调控时间及力度上看，笔者依照调控力度将国家对房地产调控时间段分为3段：2008.01—2009.12；2009.12—2010.03；2010.03—2011.01。因此对应的政策二元变量笔者选取为：d1=0，2009.12前1，2011.01后；d2=0，2010.03前1，2010.03后；d3=0，2011.01前1，2011.01后

由政策二元变量可以看出：所选择的二元变量具有政策叠加作用，以此可以更好地权衡调控政策对我国房地产上市公司股票价格的累加效应。由于本文的研究目的是在宏观调控下政策因素对企业层面收益标量的年度收益报告的信息含量是否具有“挤出效应”，因此笔者选取了衡量样本上市公司层面的收益相关指标：营业利润率（OR）；资产报酬率（RA）；净资产收益率（ROE）；长期资本收益率（LCR）；财务费用率（FFR）；可持续增长率（SGR）；利润总额增长率（TGR）；同时依据实证会计理论选取样本上市公司股票季度平均价格波动率（PR）用以衡量上市公司股票价格波动。同时为了使得样本公司具有代表性，本文选取了按照总资产规模排名前60位的国内房地产上市公司，并选取了相关变量2008—2011年度的季度数据组成面板数据进行分析。数据均来源于CSMAR研究数据库中对应年度和公司的季报、年报。结合研究思想及变量设定及数据选择分析，本文实证模型设定为：四、结语

本文在放松有效市场假定的实证会计研究框架基础上，同时结合我国市场特征的半强式有效市场假定及2008年后楼市严格调控而可能引发房地产行业年度会计收益报告信息使用偏误的背景下，对我国宏观政策因素及企业层面财务指标所反映的房地产上市公司会计年度收益报告的信息含量进行经验分析。分析结果表明：在严厉楼市调控政策实施下，在引入政策变量条件下，我国房地产上市公司财务指标所蕴含的由其股票价格波动衡量的会计收益报告的信息影响削弱并且不具显著性，与此对应的则是政策变量对由股票价格波动衡量的会计收益报告的信息显著影响。经验分析表明：样本期内政策因素对企业财务指标所蕴含的会计收益信息具有实际意义上的挤出效应。因此在实际利用房地产会计收益报告信息过程中，尽管上市房产企业年度收益报告传递了相关财务信息，但当房地产企业公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者通过对政府调控政策的理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，即是外部投资者或利益相关者在很大程度上已经通过政府调控的方向和力度上获得更具实效的信息。因此对于财务会计信息利用者、投资者及利益相关者而言，在使用房地产公司财务会计报告信息时结合政府宏观调控政策进行分析可以获取更为准确的信息。

【参考文献】

[1] 许家林，王昌锐，胡伟.实证会计理论的研究与进展[M].中国人民大学出版社，2011.

[2] 罗斯.L.瓦茨，杰罗尔德.L.齐默尔曼.实证会计理论[M].东北财经大学出版社，1999.

[3] 杨海峰.我国实证会计研究方法应用的透视与述评[J].财会通讯，2004（2）.

房地产市场分析报告篇（7）

由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。

中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。

本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。

房地产市场分析报告篇（8）

“国五条”出台半年之后，

>> 《2013年新闻出版产业分析报告》解读 2009年第21期《新闻速览》之产业 2013年中国红木产业十大新闻 2008年第47期《新闻速览》之产业趋势 2013：假新闻“丰收”年 《计算机世界》第26期新闻素描 2011年新闻出版产业分析报告摘登 2011年新闻出版产业发展评述 《2011年新闻出版产业分析报告》解读 2012年“中国红木产业十大新闻” 2012年新闻出版产业分析报告摘登 《2012年新闻出版产业分析报告》解读 2014年新闻出版产业分析报告（一） 2014年新闻出版产业分析报告（二） 2014年新闻出版产业分析报告（四） 2013年IPTV产业盘点 怎么看与怎么办《2013年全国新闻出版产业分析报告》解读 产业新闻 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 管理 > 产业新闻 2013年26期 产业新闻 2013年26期 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊编辑部")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 记者观察 楼市调控走向分化

胡雯/文

“国五条”出台半年之后，各地执行政策的松紧度再次出现分化。郑州市政府9月2日新政，抬高了住房限购政策门槛，新政规定未满20岁的人员不得在限购区域购房，满20岁的及非本市户籍居民家庭则限购一套。

此前不久，南京市亦下发通知称，市、区属国有独资、控股（参股）企业必须从一般商品房地产领域退出。

但有的城市却在放松限购，刺激住房消费。安徽芜湖市最新规定，在市区就业满三年的本科及以上学历免缴购房契税，本科学历买房还可获2万元补贴，博士、硕士、学士、专科生在芜湖租房都可以享受政府补贴。

此外，深圳市将享受优惠政策，普通住房标准的单价核算方式调整为单套住房总价核算方式，这将使普通住宅的范围有所扩大，等于是在鼓励购房者尽快购房。而温州等地也在此前放松了限购。

政策的分化源自各地房地产市场的分化，部分城市交易火爆，房价节节攀升，而部分城市则门庭冷清，“鬼楼、鬼城”频现。

国家统计局公布的2013年7月房价指数中，南京和郑州房价同比涨幅分别为12.8%和12%，在70个城市中排名第六和第七，属于全国房价上涨最快的两个二线城市，可以预测其全年房价控制目标将很难完成。

而温州房价从2011年9月开始已连续22个月下降，芜湖市今年7月，商品住宅总成交仅1321套，同比下滑59%。鄂尔多斯更加严重，甚至引发了以白酒抵债等种种乱象。

一线城市的供不应求，与三四线城市的库存积压，呈现出巨大反差。其原因可追溯至2010年国家针对一线城市进行的调控，从而使大量房企转而涌入二三线城市，导致当地住房供给过剩。

这亦是采用“限购、限价、限贷”等行政调控手段的直接后果，在一定意义上并不利于市场合理有效地配置资源，反而可能加剧市场供需矛盾和价格波动。在这样的市场环境下，各地方政府调控政策出现分化有其合理性。

更重要的是，中央政府如何制定一套符合市场经济逻辑的地产长效机制。该机制应更多地引入税收、信贷等经济的和法律的手段，同时在包括土地供应体系、房地产金融制度和住宅产业化等方面建立健全长效机制。

越来越多的迹象显示，这也是新一届政府的调控方向所在。在8月的博鳌房地产论坛上，房地产协会副会长朱中一透露，有关部门制定的涉及房地产市场平稳健康发展的长效机制正在论证，估计会在三个月后逐步清晰并公布于众。 他说 李正茂：4G终端将新一轮集采

中国移动副总裁李正茂日前在台湾两岸电信业合作会议上表示，中移动二季度已采购20万台TD-LTE终端设备，未来会持续采购，并有意与鸿海合作。 梁信军：菜鸟明年“起飞”

复星国际副董事长兼CEO梁信军日前表示，“菜鸟”网络的管理团队已基本到位，正在浙江地区搭建网络，明年会大面积铺开。他强调，菜鸟网络并不是传统的卡车聚集地，而主要是大数据的采集生产和运用。 快报 微软收购诺基亚手机业务

9月3日，微软宣布，将以37.9亿欧元收购诺基亚的设备与服务部门手机，同时以16.5亿欧元收购其专利组合，总额折合约71.7亿美元。在线地图和网络设备业务仍归诺基亚所有。 电话实名制扩容

房地产市场分析报告篇（9）

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念

日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。

房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。

房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。

（一）委托人的义务

房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二） 受托人的义务

1、依约完成策划方案

受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：

（1）市场调研

A区域房地产市场调研

B类比竞争楼盘调研

C各类物业市场调研

D项目功能与主题定位分析

E目标客户定性调查

F目标客户定量调查

G市场定位分析和项目价格定位分析

F项目可行性总评估分析报告

（2）项目投资策划

A宏观经济和本区域城市市场调研

B项目所在地环境、现状及发展趋势判断

C项目开发方式和开发节奏建议

D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析

E项目投入产出分析及资金运作建议

（3）项目规划策划

A项目背景分析

B项目名称和标志

C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示

D单体主力户型组合概念方案

E整体建筑风格定位、色彩计划

F室内布局、装修概念提示

G环境规划及艺术风格提示

H公共家具设计概念提示

I公共装饰材料选择指导

J灯光设计及背景音乐指导

K项目建成后未来生活方式指引

依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。

咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。

受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。

对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。

1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。

如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。

2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。

依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：

（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。

房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。

（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。

由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。

（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。

3、不要将前期策划放在详规之后。

开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、给予受托人充分的时间。

对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。

5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。

笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。

6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。

7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。

房地产市场分析报告篇（10）

房地产市场管理综合监管系统中的骨干系统包括：房地产动态监测分析系统、房地产市场监管系统、房地产中介管理系统。

（一）房地产动态监测分析系统

该系统在国土房管“一张图”的基础上，市场中心自主建设房地产监测空间地理图形数据库和业务数据库。设置一套科学严谨的房地产市场运行监测指标体系，实现实时、动态监测全市房地产市场运行情况。通过与土地出让系统连接，结合空间地理图形，实现对地图任选区域的已出让地块开发利用情况，可建房屋总规模、房屋上市量、销售量、待售量等信息的查询、统计分析。

该系统能够及时对全市或区域房屋供求情况、房屋备案价格与交易价格波动情况进行汇总分析。对供求不平衡或价格波动异常的项目及时报警。通过系统可以监控已取得销售许可项目自完成登记备案后10日是否开盘销售，从系统上可及时发现开发企业存在的捂盘惜售等违法违规行为。为防止开发企业故意抬高或明显降低房屋销售价格，系统设置商品房屋备案价格上限功能，超过此价格的，网络停止打印商品房买卖合同。对开发企业明显降价销售的，系统及时报警。

经过近五年的实践，该系统已成为天津市委、市政府及市相关部门了解、分析、把握本市房地产市场运行规律的重要参考依据。其中的主要指标已成为本市经济发展的考核指标，分析结果也成为天津市国土房管局调控房地产市场供求的重要抓手。

（二）房地产市场监管系统

房地产市场监管系统是随着市局2011年建立全市统一的房地产监管制度配套研发的覆盖市区（县）两级房地产市场管理部门的监管系统。该系统包括四方面功能。一是监管对象信息全覆盖可检索。系统中录入全市所有已取得商品房销售许可证的商品房项目相关信息，通过系统可按需求检索查询商品房项目对应的开发企业信息、销售人员信息、机构信息等内容，实现对房地产开发企业、房地产中介机构全覆盖。二是与相关系统数据全面对接。该系统数据库与房地产动态监测系统、商品房销售管理系统全面挂接，可以根据监管需要调取监管项目的企业名称、项目名称、坐落地点，房屋用途、销售许可证的取得时间、10日未售情况、项目已售、未售房源信息、销售价格等各信息，确保准房地产监管工作人员在日常巡查中，实现随时将现场检查情况录入系统存档，市场中心根据需要可随时调取各项检查情况，为监督、指导全市监管工作提供了保障，也便于对监管数据进行汇总统计。三是监管信息网上传递。该系统作为市场监管工作的信息平台，市场中心可从管理终端向全市各区县房管局下达各项巡查要求、案件转办等工作通知，区、县监管部门可在系统中实现报表上报、调查结果回复、市场情况反馈等工作。

该系统的投入使用，使得天津市房地产市场监管工作走在全国的前列。实现源头治理开发企业、中介机构违规行为目标，规范化监管工作迈入正规化轨道。

（三）房地产中介管理系统

房地产中介管理系统是为房地产经纪机构实现网络化打印交易合同、房地产权属证书真伪查询和记录单套房屋交易、租赁信息的专业平台。该系统功包括五方面功能。一是用于房地产经纪机构备案和房地产经纪人员注册。二是为备案的房地产经纪机构提供查询房屋权属证书真伪的专项服务。三是实现房地产经纪机构与委托人网签存量房买卖协议或房屋租赁合同服务。四是建立房地产经纪机构和注册经纪人员公示信用档案信息。五是实时掌握房地产经纪机构真实的存量房交易量、交易价格等情况。

该系统是在市场中心结合开展房地产经纪连锁机构“四统一”规范化治理工作取得明显成果的基础上，着眼于进一步提升本市房地产经纪机构信息化水平，消灭虚假房屋信息，为群众提供良好的交易环境而研发的一个新系统，具有创新性，预计四季度将投入使用。

上述三个系统，均实现互联互接，为全方位把控房地产市场状况提供了可靠的手段和条件。

二、以问题需求为导向，建设专项子系统

近几年，市场中心始终以促进房地产市场健康发展为核心，以不断解决出现的新、老问题为根本，以系统解决为主要方式，持续推进建设专项子系统，使市场监管能力持续提升。

（一）房地产估价监管系统

房地产估价监管系统是全国首套由房地产主管部门研发的专业系统。该系统集管理和服务于一体，实现对房地产估价机构及作业过程的全方位监管、对估价报告的在线查询，彻底解决了估价过程及估价结果虚假的问题。该系统包括五方面功能。一是方便委托人通过网络选择估价机构，委托估价业务，网上签订估价协议。二是强制估价机构通过系统制作估价报告，已生成的估价报告不可修改。三是估价报告实现公开查询。委托人或使用人可通过报告序列号查询报告信息，辨别报告真伪，有效杜绝了估价机构为迎合委托人意愿，故意制作虚假估价报告的行为发生。四是估价机构等级变动，抽查的估价报告从网上任选，网外报告一律无效，对估价机构网外制作估价报告的行为，按照规定进行处罚。五是市场中心通过系统全面、真实的掌握各机构估价工作开展情况，通过分析估价数据，对房地产市场发展进行研究。

（二）房屋租赁管理系统

房屋租赁管理系统是为加强我市房屋租赁备案管理、解决部分地区新设房管部门无该系统的问题、增加用于房屋租赁备案方面的统计分析功能和适应本市出租房屋管理需要而研发的新系统。该系统包括四项功能。一是与产权产籍网、直管民用公房管理网实现数据挂接，核查出租房屋的产权情况。二是实现房屋租赁合同网上打印、房屋租赁合同网上备案。三是实现房屋租赁经营单位网上备案。四是实现房屋租赁信息统计分析。

（三）存量住宅交易计税价格评估系统

为加强存量房屋交易价格管理，维护国家的正常税收，规范区县房管局办理房屋交易人员的自由裁量权，实现房屋交易的公平、公正、公开，市场中心会同地税局相关部门在总结原有存量房交易评估系统使用情况的基础上，针对系统存在的问题和两局联合的存量住宅交易指导价格标准适应性的问题进行研究，市场中心提出重新制定测算标准。新的标准细化了等价位区，区片数量由166个细化到220个。对与其他小区相比价格明显偏高或偏低的小区实行按小区确定计税基准价格，使计税价格更贴近市场真实交易价格。同步研发的存量住宅交易计税价格评估系统以新标准为依据，按照“点片结合”的方式，重新规定房屋朝向、建筑年代、楼层等主要价格影响因素修正因素。

区县自2014年3月1日起启用。取消了价格下调功能，并实现与存量住宅交易系统、房地产估价监管系统的三网联动，强化对区县的监督和指导，通过每日专人监测系统使用情况，彻底解决了“低评”问题。

（四）商品房销售管理系统

该系统通过网络实施商品房销售许可审批管理和销售管理。