房屋风险评估篇（1）

房屋征收引发的社会稳定风险，即政府在执行房屋征收决策，实施房屋征收过程中给人民群众生活、生产、财产等与其切身利益相关的各个方面造成负面影响和损失的可能性。房屋征收对征收范围内的人群造成的影响主要有两点：一是导致被征收人失去收益性物业、宅基地及住宅，并带来原有生活方式和邻里关系的改变，心理上容易产生失落感、剥夺感。二是不同时间之间、不同区域之问的不同补偿标准和方式，有可能引起被征收人相互攀比，心理上也会不平衡。由此采取上访、留置原地拒绝搬迁、暴力对抗甚至群体示威等形式阻碍房屋征收工作，造成社会不稳定。

引发房屋征收社会稳定风险的原因，主要有以下四点：一是房屋征收的强制性。房屋征收是政府行为，是在给予被征收人公平合理补偿的前提下，政府强制性要求相对人让渡物权、实现公共利益的行为，不以被征收人自愿为条件。二是被征收人补偿的期望值过高。随着城镇化进程的加快，房价不断上涨，不同区位房屋价值相差显著等因素，被征收人对房屋升值的预期增强，要价和附带条件越来越高，虽然在目前的房屋征收补偿标准下，被征收人最终实际收益较大，但与其不断增加的要求和欲望相比，补偿往往难以满足。三是房屋征收带来的破坏性。房屋被征收搬迁时，被征收人原有生活模式会受到影响，一部分有收益的生产资料将会丧失，致使收入来源减少，同时教育、医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能变化，社会关系网解体。这种破坏性将影响被征收人生产生活水平的提高。四是补偿不公平、程序不到位、工作不细致、补偿费不能按时拨付等其他原因都可能诱发社会稳定风险。

二、房屋征收社会稳定风险评估的主要内容

实施房屋征收社会稳定风险评估，主要包括以下四个方面的内容：一是合法性。主要看实施房屋征收，是否符合《征收条例》规定的6种公共利益情形；是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；保障性安居工程建设、旧城区改建，是否已纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。二是科学性。主要看征收补偿方案是否符合科学发展观的要求；是否符合法律、法规和政策规定；是否反映大多数群众的意愿；是否兼顾群众的现实和长远利益，保证被征收人居住条件有改善，原有生活水平不降低；是否遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。三是可行性。主要分析评价建设项目是否经过严格的审批、核准、备案的法定程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证；是否考虑地方财政能力和大多数群众的承受能力等制约因素；征收补偿方案是否切实可行；房屋征收实施时机和条件是否成熟；房屋征收补偿政策是否具有稳定性、连续性和严密性，并与前已实施、周边地区和相关政策(如征地拆迁)基本协调一致，不会导致相关地区、行业和群众的互相攀比。四是可控性。主要是研判该项目的实施，是否会引发较大的影响社会治安和社会稳定的事件；群众有何较强烈要求；是否有相应有效的风险化解措施和应急处置预案，并将风险妥善控制在预测范围内；是否存在其他社会不稳定隐患等。

三、房屋征收社会稳定风险评估程序

房屋风险评估篇（2）

中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究[1-2]。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足，例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理[3]；现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构，其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核，在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6-7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度，具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理[8-10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大，委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险，房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11-12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则，清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

5 参考文献

[1]占辉斌，郭锦墉，詹海斌，等.Shapley-value法在战略联盟利益分配中的应用[J].商业研究，2005（19）：35-37.

[2] 詹海斌，占辉斌，吴群.江苏省城市地价水平的空间自相关分析[J].统计与决策，2011（20）：102-104.

[3] 张勇.深入研究补偿条例，巩固开拓估价业务[J].中国房地产估价与经纪，2011（1）：1.

[4] 王敦.农村集体土地产权调查中地块编号方法的实践与研究[J].国土资源科技管理，2011（5）：121-126.

[5] 诸葛剑平.企业人力资源混合配置模式研究[J].商业研究，2005（19）：154-156.

[6] 王忠郴.当前房屋拆迁补偿评估刍议[J].企业经济，2006（7）：17-18.

[7] 冯书剑.四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法[J].资源与人居环境，2004（9）：5-6.

[8] 古学.城市房屋拆迁补偿评估的特征和作用[J].蜀都房地产，2004（A02）：25-26.

[9] 王锡光.桂林市建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制的探索[J].中国房地产，2004（4）：67.

房屋风险评估篇（3）

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

房屋风险评估篇（4）

近年来，随着房地产交易市场的火爆发展，房地产中介服务这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益前景长远，房地产中介服务大有可为，同时，在日常交易中也不可避免的出现了许多法律风险。如何转移或避免风险的发生，促进房地产中介服务市场的良好发展， 笔者就设立房地产中介机构行业责任险做如下探讨：

一、目前我国房地产中介市场发展现状

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询和价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并做出积极的预防措施。

二、房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

（一）通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1、 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2、来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3、来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政（论文库）府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款做出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

（二） 房地产评估过程中出现的法律风险

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。

三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展

（一） 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。

（二） 设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15%以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3%左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范做出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。

房屋风险评估篇（5）

1 住宅反向抵押贷款的概述

住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息

和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。

住宅反向抵押贷款的主要特征包括：

（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；

（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；

（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。

2 住宅反向抵押贷款的风险分析

2.1 老年人预期寿命风险

住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。

2.2 贷款利率风险

利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。

2.3 房屋价值波动及评估风险

反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。

2.4 流动性风险

流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。

3 住宅反向抵押贷款的风险防范

3.1 合适的贷款一房价比（ltv）

合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。

3.2 资产组合分散化

资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。

反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。

3.3 住房反抵押贷款证券化

住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。

3.4 房产价值保险

房产价值还经常受一些不可抗力的因素影响而毁坏，如地震、台风。这时到期时的房产价值低于累计的贷款及利息额可能性大大增大，反抵押贷款机构面临着损失的风险。房产价值保险的目的是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据保险合同，对投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失，那么反抵押贷款机构面临的风险将大大减小。

此外还可以考虑引入房产价值的期权市场，通过期权的方式，给予反抵押贷款机构一个选择权，从而规避未来的房产价值波动风险。需要考虑的是，如何形成一个房产价值的期权市场，期权的标的物是单个房屋还是一个地区的房地产市场指数。从长远来看，这是一个很有发展前景的金融创新。

参考文献

［1］林思超. 反向抵押贷款给老年人多一个选择［j］. 中国房地信息, 2003，(1).

［2］柴效武, 方明. 售房养老模式中金融运营机制的探讨［j］. 金融论坛, 2004，(11).

［3］王晓鸣. 旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究［j］. 城市规划, 2003，(12).

［4］肖隽子, 王晓鸣. 老年住宅需求与反向抵押贷款［j］. 建筑科技, 2005，(12).

［5］张凌燕, 赵京彦. “反向抵押贷款”在我国推行的初步探讨［j］. 城市开发,2004，(1).

房屋风险评估篇（6）

近年来，面对办公条件相对较差或面临旧城改造，基层人民银行在无法安排专项资金进行改造或新建办公楼的情况下，开始尝试采取置换方式处置和更新房屋建筑物，对盘活存量固定资产，优化固定资产质量、改善营业办公条件发挥了积极作用。

一、房屋类固定资产置换模式

房屋类固定资产置换是不同房屋间差价交换或等价交换的一种特殊形式的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是“货币与实物”和“实物与实物”两方面内容的交换方式，但一般只涉及少量或不涉及货币性资产。一次置换成功，相当于两种交易概念，即卖掉了原有房屋，再买进了需求的房屋。这样房屋置换方既可大大减轻付款的资金压力，又能有效提高单位改善办公条件的能力。

近年来，房屋置换受到基层行特别是县支行的青睐。通过对分支机构开展调查，辖内有房产类固定资产置换意向的置换行占全省机构总数的27%。从已完成置换机构情况来看，置换后建筑面积比置换前增加了8.8%；置换后资产市值比置换前评估价值增加了17.8%。目前基层行房产类资产置换主要有以下三种方式：

（一）政府主导方式

此方式一般为政府对城市建设重新规划或因市政道路改拓建而要求人民银行搬迁，人民银行被动置换。据统计，目前采取政府主导方式的置换占21%。

（二）“政府+市场”主导方式

此方式一般为人民银行办公楼在政府城市建设重新规划或因市政道路改拓建范围内，当地政府或有一定的政策、资金倾斜但不出面具体协调与执行，而由人民银行或企业相互寻求置换单位，以达到利益最佳平衡点。目前采取此类方式的置换占62%。

（三）市场主导方式

此方式一般为企业或人民银行从自身利益最大化角度出发，积极主动寻求置换交易时发生。置换房屋多处于闲置或符合勉强使用要求状态。据统计，目前采取市场主导方式的置换占17%。

这三种房屋置换方式各有特点，各具优势，对改善置换行办公条件，优化资源配置，解决资金瓶颈问题，实现国有资产保值增值，增加地方政府税收和财政收入，拉动当地经济发展等发挥了重要作用。

二、房屋置换潜在风险分析

由于房屋类固定资产置换周期长、价值大、程序多，涉及关系复杂，如操作和管理不当，极易造成国有资产流失和资金损失。因此，房屋置换业务的潜在风险不容忽视。

（一）制度风险

2012年10月中国人民银行出台了《关于加强固定资产置换管理工作的指导意见》，对固定资产置换原则、报批前的准备、项目的审核与审批、过程管理、账务处理、监督管理等进行了规定；我们省里在2013年也出台了《全省人民银行系统固定资产置换管理暂行办法》，对辖内置换行固定资产置换工作的组织管理、置换程序、账务处理、监督检查等做出明确规定，但对监督部门介入的时间点、上级行在置换前、中、后如何进行全过程指导和监督均未明确，也未出台《固定资产置换操作实施细则》。无论从时间上还是从内容上，都存在制度的明显滞后。由于现有固定资产置换制度不健全和监督配套机制不完善，还容易引发道德风险。

（二）信用风险

房屋置换项目从计划到实施一般需跨越2-3年，过程环节较多，受外界影响因素较大，一旦某个环节发生变数，都可能导致置换行权义受到影响。如某支行与当地政府有关部门签订了整体置换协议，通过补偿一定金额，以支行旧址土地置换县城文体广场土地，用于支行新址建设。但之后由于政府换届，城市规划变更，支行无奈只好进驻目前的金融广场。又如某支行置换项目，原定是在置换地上新建办公楼后，将支行现有办公地（属于国有划拨地）通过当地土地储备中心网上挂牌招标拍卖，后因政府规划调整为高档住宅综合开发，最后进行拆迁补偿。在此期间，新办公楼修建及装修是否按照协议进行、土地网上挂牌招标拍卖是否能被置换对象中标、房地产开发商能否盈利、资金流是否充足、拆迁补偿资金能否到位等各个环节都可能存在变数，可能导致置换对象只能履行部分义务或不能履行全部义务。

（三）法律风险

据了解，由于大部分置换行在招投标前就已经选择好了开发商，故在招标中难免不出现为某一特定投标者量身定做招标文件，或事先向投标人泄露标底，排斥其他投标者现象，难逃“串标”嫌疑。

（四）资金风险

房地产开发周期一般需3-5年，有的置换项目从项目新址建设、拆迁补偿、旧址开发前后预计投入近亿元，且时间跨度长，需要经济实力相当雄厚的企业支撑，从这方面看，给置换项目最终结果带来很大不确定性。

（五）评估风险

资产评估方法包括收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法四种，对同一标的选择不同的评估方法，评估价差别甚大。即使选择同一方法，因选择不同参照物或选择同一参照物不同时点评估价也相差甚远。因此在对置换房屋进行价值评估时容易出现价值评估的随意性。一是标准选择不一。如某支行置换项目，当地一家评估机构参照以前年度的土地价格对其进行评估作价，该支行认为此评估价格严重失实，请求上级行找另一家公正客观的评估机构采用重置成本法对其重估，最终评估价为原评估价的1倍多。二是评价有失公允。如某支行资产置换项目，当地政府单方指定的评估机构对该行旧址资产进行了评估，支行对该评估结果持有异议，并决定选择一家双方共同认可的评估机构进行重新评估，资产重估总值为原评估价的1.3倍。

（六）管理风险

一是组织管理不到位。已完成置换的行，100%未成立由会计、财产、纪检监察、内审等部门组成的置换项目领导小组，仅由领导班子对置换项目进行集体研究；90%未建立相关管理制度，操作流程上也未严格按照上级行有关制度要求执行；不同程度存在“重审批轻管理、重速度轻质量”现象。二是监督检查流于形式。100%的本行监督部门未对置换工作及流程进行监督；67%认为其管辖行只停留于书面审查或口头指导。三是合同管理欠规范。60%在和置换对象签订置换协议或合同时，对置换后的房屋建筑物装修标准未明确装修标准，给开发商留下较大的弹性空间。四是基建专业人才缺乏。80%认为辖内目前熟悉固定资产相关政策、招投标程序、应急管理处置的专业人员不多，在一定程度上影响置换工作的开展。

三、房屋置换的风险防范应对措施

（一）健全规章制度，实现依法置换

一是完善规章，编制流程。尽快出台《固定资产置换操作实施细则》，编制固定资产置换风险控制流程图，有效防范权力滥用和违规操作行为。二是建立目标管理责任制度。进一步健全项目置换管理责任制度，实行建设单位主要负责人负责制，签订目标管理责任书，对项目工程实行终身问责。三是出台评价制度。明确当地政府影响度、开发商整体实力考核度、评估机构公证客观度、置换单位内控管理完善度、置换工作合规合法度，国有资产增值保值度等评价体系指标，对置换工作的事前、事中和事后进行评价。四是完善激励约束机制。对置换工作有较大功劳、重大贡献、促使国有资产明显增值的相关人员给予物质或精神奖励；对不作为、失职、渎职行为，或造成国有资产流失，给人民银行造成负面影响的，实行责任追究；触犯刑律的，移送司法机关。

（二）严格项目管理，防范置换风险

一是选择最优置换方案。置换行在进行调查论证的基础上制定多套资产置换方案，明确项目的必要性、可行性、操作流程、风险可控和保值增值等重要内容，提交上级行相关部门进行审查，慎重筛选，明确最优置换方案。二是择优选择置换对象。按照“公开、公正、公平和民主择优”原则，综合考虑置换对象的资质、诚信度、实体状况、资金实力和背景关系等，公开对外招标。三是谨慎选择评估机构。建议总行建立资产评估机构库，省会中支采取推举式、抽签式和自选式来确定本省资产置换评估机构。四是加强置换资金管理。通过签订合同或协议等方式来明确拆迁补偿安置资金到账时间，为拆迁补偿安置资金提供法律保障；签署资金三方监管协议，由置换双方认可的第三方作为资金监督方，该笔资金只对专户划拨转账，不能提现且按工程进度划拨资金，资金托管账户预留印鉴和支票密码可由置换双方分别保管一半，形成资金风险可控。五是加强合同管理。制订统一规范的置换合同蓝本，便于基层行操作执行，对置换过程中有关法律文书，建议由上级行法律事务部门审核把关，防范法律风险。六是加强基建管理人才培训，提高项目管理人员的专业素养，最大限度规避置换风险。

（三）加强检查监督，规范资产置换

房屋风险评估篇（7）

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元

(4)土地增值税:

增值金额3000万元

可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

684.3×40%=273.72万元

1368.6×50%=684.3万元

94.2×60%=56.52万元

土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。

1.店铺(商场)抵押评估

(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表:

2.工业厂房(仓库)抵押评估

对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:

(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。

房屋风险评估篇（8）

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元

(4)土地增值税:

增值金额3000万元

可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

684.3×40%=273.72万元

1368.6×50%=684.3万元

94.2×60%=56.52万元

土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。

1.店铺(商场)抵押评估

(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表:

2.工业厂房(仓库)抵押评估

对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:

(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。

房屋风险评估篇（9）

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个人所得税。据了解，根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5％综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5％。举例来讲，银行向公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49％，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05％缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5％缴纳营业税；③是按营业税额的11％缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％-100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％-200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额的200％的部分，税率为60％；⑤是个人所得税20％。以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：

（1）印花税：4200×0.05％＝2.1万元

（2）营业税：（4200－1200）×5％＝150万元

（3）城建税、教育费附加和河道整治费：150×5％＝16.5万元

（4）土地增值税：

增值金额3000万元

可扣除项目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6万元

应纳税金额4200－1368.6＝2831.4万元

纳税金额累进684.3×30％＝205.29万元

684.3×40％＝273.72万元

1368.6×50％＝684.3万元

94.2×60％＝56.52万元

土地增值金额205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83万元

（5）个人所得税：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元，拍卖后价款为2489.256万元，再除去拍卖费用210万元（约为拍卖价格的5％），可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元，远低于贷款本金（2700万元），风险显而易见。另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50％左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60％左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：①是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90％以上是抵押贷款，只有不足10％的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，对2005年上海房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中，常遇到变现能力差的房地产如：①划拨方式取得土地使用权的房产，由于土地变更程序繁琐，所需变现时间长；②非居住用房，由于税收制度的变更，快速变现价值与抵押价值差异程度大；③大型商场，独立使用性、整体分割性差；④非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产，估价师应对其进行充分的变现能力分析，进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中，经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致，例如以下四种情况：①证载用途为办公，实际用途为商业；②证载用途为厂房，实际用途为商业；③证载用途为住宅，实际用途为商业；④证载用途为厂房，实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建，实际用途为商业的，如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房，把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定，公建用房不能进行抵押，这种情况应引起评估师的注意和警戒，避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中，评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺（商场）、工厂和仓库为例，作如下阐述。

1.店铺（商场）抵押评估

（1）在商铺的抵押评估中，常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定，往往因估价师水平差异，而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠，不予认可。因此，合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有：①是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值，投资回报率就高；反之，如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力，能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数，可衡量收益还原法评估中还原利率的数值，用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估，从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

（2）商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制，要求评估师做到：①搜集交易实例，多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例，即从搜集交易实例中，挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金，即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价，估价师比较容易了解到开价（如挂牌价格），而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异，商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等，进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约。综上所述，市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验，因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

（3）有些店铺（商场）有自身的特点，如某商铺一面临上海市著名商业街，一面临小路，一面临一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺（商场）的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是：首先，选取该基地中的著名商业街的一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多，为了谨慎起见，基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法，充分发挥估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定的基础上，再考虑基地内各店铺因临街状况的差异，存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异，求得级差修正系数。再次，在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后，通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

2.工业厂房（仓库）抵押评估

对于工业厂房的评估，实际工作中采用市场比较法评估较少，一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中，为有效控制风险，要处理好以下几方面的问题：

（1）在同一基地内，相同规模的工厂由于土地容积率的差异，土地利用程度的差异，土地取得费用和开发成本是不同的，由此造成评估结果差异较大。

房屋风险评估篇（10）

受访老人需求程度有所差异。因收入、家庭成员、社会保障等不同，受访老人对“倒按揭”需求也产生一定程度的差异。有子女、收入高、单位有养老金的退休老人均对自己是否试点实施“倒按揭”持否定意向；而空巢、孤寡、无社会保障的老年人，则倾向于接受该产品。在回答老年生活是否有大额高消费需求的问题时，年龄在55～65岁的老人表示，有旅游、购物等大额高消费需求；年龄66岁以上的老人表示，大额消费需求主要体现在当前日益高涨的医疗费用。所有受访老人均认为，未来“倒按揭”业务的主要客户群体应该是空巢、孤寡老人。

政府部门及中介机构关注积极。对于是否乐意为老人或金融机构试点采用住房“倒按揭”提供服务时，无论是房地产评估中介机构还是政府部门，对“倒按揭”产品给予积极评价，也给予较多的关注，并表示乐意尝试提供所需的各环节服务。政府部门认为，任何新事物的产生和接受都会有一个过程，无疑会利弊兼存，而“倒按揭”已成为国外运作相对广泛的产品，必然有利大于弊的现实存在意义。中介机构则认为，“倒按揭”产品操作环节可能会较现行的住房“正按揭”相对复杂些，只要规则制定合理、科学，必然有其存在的合理性、可行性。

之所以存在上述反应，主要有下面几个原因。

风险过度集中于金融机构。一是“倒按揭”抵押品资产贬值易出现经营风险。我国房地产市场已繁荣十多年，市场已对房地产泡沫的风险高度警惕。一旦房产价格市场走势转向下行周期时，“倒按揭”抵押房屋价值将严重缩水，无疑会加大银行的经营风险。二是抵押房屋变现困难导致流动性风险。伴随着中国家庭人口结构的变化及人口老龄化趋势严重，15～20年后，每对年轻夫妇都将继承上两辈的多套住房，由此将进一步加剧房价下跌和房产变现难，导致金融机构流动性风险凸显。同时，中国银行业当下面临的一个重大课题是要盘活存量资产，而“倒按揭”业务与此相悖，势必会加剧银行的存量负担。

精度评估技术难度较大。由于房贷利率的确定与老人预期寿命、住房价值等高度相关，而金融机构、中介机构现行评估房产价值的长期趋势法，却难以准确估算“倒按揭”房屋的价值，且国内银行普遍缺乏对人均寿命的测算经验，因此，合理确定房贷利率的难度较大。此外，当前绝大部分国内商业银行实行年度考核方式，而“倒按揭”要产生盈利往往需要10～20年，金融机构无法测算或预提“倒按揭”产生的当期盈利；加之随时间推移，“倒按揭”业务风险却逐步增大，造成“倒按揭”业务损失准备计提也将逐步加大，从而不利于金融机构当期业绩考核。