商业地产营销论文汇总十篇

时间:2023-03-24 15:07:15

商业地产营销论文

商业地产营销论文篇(1)

1.1.1研究背景

(1)商业地产的发展环境

1998年下半年起,我国计划经济时代沿用余年的福利分房政策取消,从此,中国房地产市场正式进入市场经济时代,随后我国相继出台一系列的扶持发展政策,刺激了房地产市场的发展,政策导向使得有效需求在短期内爆发,我国房地产市场——主要是居民住房市场开始出现井喷。房地产市场短短年间,就迅速走过了起步、成长、爆发直至过热的几个阶段。2004年起,国家开始对房地产市场降温,几年内“国八条”、“新八条”、“国六条”、“国十条”、“限贷令”、“限购令”等政策不断出台,“物业税”不断试探性出现,但是调控效果不佳,直到2008年,调控的结果都是“越调越高”、“越调越乱”。08年以后,更严厉的紧缩措施相继出台,政策利剑的高悬,再加之国际国内金融环境的变化,房地产价格不断攀升、银根的紧缩等终于让开发商感到了寒意。住宅地产市场出现震荡,房地产商们幵始把眼光转向了一块未开发的宝地——商业地产,不少地产开发商由住宅开发转向住宅和商业地产共同开发。

随后,中国大中城市纷纷出现了商业地产开发与建设的热潮。商业地产具有高投入高产出”,“共性个性”,“高收益高风险”的特点,其发展符合经济社会发展的潮流,行业前景广阔。经过近年来的高速发展,我国商业地产建设规模己经赶超了许多发达国家。但是,一窝蜂式的开发又带来了更多的问题,空置面积开始不断增加,一些不适应市场的项目开始走向死亡,商业地产的营销模式也暴露出越来越多的问题。

成都的房地产的发展与其他大中城市一样,经历了外部宏观环境的变化,从各种混乱的自有产权式商铺到共有产权式物业到商业街、大型再到城市综合体,发展速度呈明显超越居住型房地产项目的趋势,这是本文研究成都市商业地产的背景之一。

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1.2本文的研究内容和研究路线

1.2.1研究内容

本文主要通过对成都市商业地产的发展现状进行分析,找出了目前成都市商业地产营销模式存在的问题,归纳总结出了当前成都市商业地产市场中三种典型的营销模式,并对几种营销模式分别进行了分析和阐述,通过案例分析对成都市商业地产营销模式进行了进一步的解析,最后对成都市商业地产的营销模式提出了对策和建议。

1.2.2路线结构

(1)研究路线(见图1-1)

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2相关理论基础及文献综述

房地产营销是市场经济发展的产物,也是我国房地产市场不断发展,走向成熟的标志,在房地产市场发展的每一个阶段,根据不同的环境、市场、企业能力等不同因素,都存在不同的营销方式的选择,这也能反映出当时房地产市场的成熟度。而随着市场与环境的不断变化,以及学术界、企业界等对房地产营销的认识不断加深,房地产营销手段也在不断深化、不断创新。因此房地产研究的相关理论也在不断创新,因此,对国内外房地产营销的相关理论的梳理对于本文的研究就十分必要。

2.1整合营销传播理论

探索整合营销是一种综合化、系统化的营销工具和手段,并具有动态性、创新性、适应性等特点。企业与目标客户之间平等的交换,实现共赢,获得利益及价值的共同增长,产生协同效应。整合营销以消费者为核心,重组企业行为和市场行为,综合协调地使用各种形式的传播方式,实现与消费者的双向沟通,更有效的达到广告传播和产品行销的目的。企业整合营销通过高度的一体化营销对资源进行综合利用,整合营销过程、营销方式、营销管理以及企业内外的商流、物流及信息流等,全过程讲求系统化管理、强调协调与统一、注重规模化与现代化管理手段(如信息科技、互联网等)。

整合营销传播(,理论由“整合营销传播之父”唐舒尔茨(创立。他认为整合营销传播应包括:①精确区隔消费者——根据消费者的行为及对产品的需求来区分;②提供一个具有竞争力的利益点——根据消费者的购买诱因;③确认目前消费者如何在心中进行品牌定位。④建立一个突出的、整体的品牌个性。

菲利普科特勒认为营销传播组合由种传播工具组成,包括广告、销售促进、公共关系与宣传、人员推销、直接营销。营销者需要贯彻和有偏向的分析、寻找需求缺口、确定传播目标、建立传播渠道、确定促销组合决策、衡量战略的有效性等。

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2.2综述

根据上述市场营销、战略管理的理论回顾,上述理论对本文的研究主题——商业地产营销模式研究具有重要的指导意义:

2.2.1传统战略管理理论认为,中小企业战略模糊、战略缺失的情况十分严重,甚至根本就没有完整的战略思路和战略目标,而大中型企业则不同,要获得发展,必须具有较完整的战略管理体系。在我国,房地产企业经过了多年的市场整合及优胜劣汰以后,房地产行业,特别是有能力对商业地产进行开发和经营的大型企业,一般都具备一定的市场规模和雄厚实力。因此,企业战略管理理论对于商业地产的相关企业就有了重要的意义。市场营销战略是企业职能战略的一个分支,其所包含的市场细分、目标市场选择以及目标客户定位(等内容对于商业地产营销提供了足够的理论支撑。

在商业地产企业战略管理以及市场营销的全过程中,和客户的沟通——包括主动性的启发式、引导式营销到被动地树立形象等待目标客户(包括所有目标群体,如个人投资者、企业投资者、商家、战略合作伙伴、金融合作伙伴、技术支持伙伴等等利益先关着)的选择,这些都需要以整合营销传播的理论知识来支撑。以保证企业对商业地产项目的内容进行整合、对企业自身资源进行整合、对企业与客户之间的沟通进行整合。

综上所述,只有通过理论知识与实

践之间的不断磨合与整理,才能为本文的研究目标建立一个全面的理论体系,才能为本文最终结论提供坚实的支持基础。 ................

3商业地产营销模式的概念及内涵...........13

3.1房地产的基本概念及内涵...........13

3.2商业地产的概念、特点及发展.........14

4成都市商业地产发展现状...

4.1成都是商业地产发展的环境分析..........29

5成都市商业地产营销模式分析...........42

5.1蓝光香槟广场简介及营销模式研究........42

5成都市商业地产营销模式分析

5.1蓝光香槟广场简介及营销模式研究

5.1.1蓝光香槟广场简介

蓝光香棋广场位于春熙路商圈,红星路与东大街的交汇处。距离盐市口商圈、天府广场地标广场仅有10余分钟的路程。蓝光香槟广场周边的知名写字楼、大型百货、购物中心、广场等众多,商业聚集性很强。大型商场百货包括太平洋百货、王府井百货、百盛、摩尔百货等等,写字楼、酒店等包括时代广场、第一城、正熙国际、喜年广场、群光广场以及正在兴建的银石广场和九龙仓、铁卿门等。商业配套和生活配套都很齐全。香槟广场拥有优越的地理位置以及成熟的配套设施,交通便利,位于多条交通线站点,未来会有两条地铁线交汇于此,蓝光香模广场是一个商业综合体,包括购物、餐饮、娱乐、写字楼、居住等等不同业态,涵盖内容广泛。

蓝光香槟广场的定位充分参照了春熙路商圈多元化的特色商业形态,主要形式为:一层的步行街区式独立商铺,二三层休闲小广场为中心的独立式商铺。立足于成为春熙路精品购物的延续、青年路服装批发的补缺、力图成为“后春熙时代”的领跑者。项目以精品商业购物中心,服饰批发与零售,高档化妆品、皮具、饰品类等为主。

蓝光香槟广场的客户群主要为香港、欧美、广东等品牌服饰的西南商、春熙路步行街的精品名店客户、泰华、万紫、金开等流行精品服装商以及盐市口商圈零售客户等为主。

由于采用了全出售型的商业地产营销策略,因此针对不同客户,如大型的商业客户以及投资式散客,制定了一系列的招商政策,使项目能够尽快完成销售、实现货币回笼。

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总结

商业地产的长期运营性质决定了商业地产项目需要一个详尽可行的规划、一套周密的市场营销计划、一个长期的市场培育期,需要长期的收益获得稳定的现金流,商业地产成功与否,关键在于是地产本身的使用价值和带动力。

商业地产营销论文篇(2)

[中图分类号] F270 [文献标识码] B

一、营销策划

房地产营销策划是一项系统工程,它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果,在进行环境分析的基础上,利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合,制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期,每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功,必须具备全局性的营销观念,进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析,还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计,处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

二、房地产营销策划的必要性

随着房地产产业的不断发展,各企业之间把竞争力主要放在了市场营销上。一个正确的营销策略不仅需要对自身企业的充分认识,还需要对外部市场及客户进行足够的调查与分析,从而提高企业的竞争能力。

一个好的营销策划对开发商的在经营和决策方面有以下作用:

1.可以帮助开发商明确目标市场和客户群体,确定投资方向

不同的客户对商品有不同的要求,不同的要求决定着商品的等级、规格、形式、特点,我们通过房地产营销策划的前期市场调研,确定房地产商品的投资方向与设计目标。

2.有利于房地产销售困难的解决

房地产商开发商品最终都是以销售商品来获取利益,但在销售过程中还是需要一些销售技巧,这就利用到了销售策划方案。销售策划方案可以给地产商提供如何定价,如何宣传等方面的知识,帮助地产商更好的销售。

三、房地产市场营销存在的问题

1.市场调研不足,对市场需求分析不足

市场调研方法单一,不论楼盘大小,取样总是同一常量;缺乏项目规模、位置特点等与消费者的关系的整体了解;样本数据不足,导致调查结果与实际差距很大。对市场实际需求分析不足导致房地产市场营销停滞。

2.目标市场与市场定位的混淆

目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础,没有明显的目标市场和清晰的市场定位,一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。然而实践中有时会混淆这两个概念,对目标市场的特征和偏好尚未明了,就直接做市场定位,使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。目前多数房地产企业产品定位模糊,影响产品总体销售。

3.宣传过分依赖于广告,且宣传手段单一

房地产开发商为了项目营销,大量使用广告宣传,不仅成本较高且效果不好。目前房地产广告过剩,虚假成分较高,干扰了房地产企业的健康发展,损害了房地产行业的形象及信用,大量的消费者对广告存在不信任的态度,影响产品销售。

4.房地产营销研究专业人员较少

目前,房地产营销理论与实践缺乏结合,主要是房地产营销研究专业人员较少,多数房地产研究人员为有过几个成功案例的商或者是学过市场营销的学院派教授。前者注重的是经验且理论知识较少,后者注重的是理论缺乏实践,能将理论与实践结合起来的人少之又少。

5.商品卖点把握不准确,过度炒作

卖点:无非就是产品与众不同的特点、特色。这些特点、特色一方面是是产品自身与生俱来的,另一方面是通过营销策划人员的想象力、创造力产生的。一个房地产项目卖点有很多,例如:房型、规划、基础设施、物业等等,但是很多房地产商和营销策划人员会选择概念炒作,以概念做为产品的卖点,例如:生态绿色,人文,欧美风格等概念层出不穷。一味的只想制造轰动的传播效果,造成消费者听觉冲击,反而忽略了消费者真正的需求。这种做法有时会让消费者很迷茫。

四、解决房地产营销问题的策略

1.加强市场调研,准确分析市场需求

市场调研时,要有针对性的对项目规模、特点等,同消费对象的关系从整体上进行了解及把握;准确了解当时的市场需求情况。调查结束后,应科学全面地进行分析与预测市场前景。确定企业投资方向。

调研流程:调研计划撰写――调研问卷设计――调研问卷实施――调研问卷收集、整理――数据分析――调研报告撰写。

2.明确市场定位

应该明确目标市场与市场定位的分别,市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。明确的使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。明确产品定位及特点,从而使产品在今后的销售中创造经济效益和社会效益。

3.适度宣传,拓宽宣传渠道

不能过度的宣传,使消费者出现疲劳,也不能过分依赖于广告宣传,应拓宽宣传渠道。拒绝虚假欺骗成分,做到以诚信为基础。或者可以创造出一个自己的品牌,通过品牌效应增加消费者对产品的信任度。同时可以增加新颖的宣传方式,吸引顾客的兴趣,例如:宣传短信,网络营销,网上论坛等。

4.加强对房地产营销人员的培养

人们都说二十一世纪人才最重要,一个好的营销人才可以为地产商带来巨大的收益。所以,我们可以加强对营销人员的培养,让顾客可以看到我们的专业性,技术性,更重要的是诚信,从而吸引更多的消费者的目光。

对于销售人才的培养我们可以通过定期组织销售人员学习,为销售人员提供互相学习,相互交流的机会等方法来实现。这样才能让房地产营销的理论与实践更好的结合。

5.了解商品卖点,实事求是,避免炒作

营销人员应该从客户和市场需要出发,要了解特定的商品有特定的消费群体,所以要根据顾客的不同而不是通过商品的不同来细分商品。要及时把握客户的需求,根据客户的需求和商品自身的特色选取最能打动顾客的卖点,而不是在不了解顾客的需求的情况下就一味的将商品的全部卖点说出,让顾客感到迷茫。

营销人员在商品营销策划时也要做到实事求是,不夸大商品特点,避免概念销售,不讲大话、空话,谨慎销售避免炒作,让消费者更加了解商品特色,明确自己的购买目标,从而使商品更好的销售。

五、总结

总言之,房地产营销的出发点应该是以人为本和诚信经营,这是需求导向型经济的客观要求。只要正确认识房地产营销策划的核心,综合运用营销策略,了解房地产营销策划所存在的问题及解决方案,了解企业自身的优势与不足,做出符合企业自身的营销策划,那会是我们在未来房地产市场开辟一片广阔天地。

[参 考 文 献]

商业地产营销论文篇(3)

随着我国经济的快速发展,商业地产企业如雨后春笋,在我国大量出现,国内商业地产行业一度出现过热的势头。为了控制商业地产业过热的情况,国家实施了多次宏观调整的政策。2011 年,国家新 “国八条”出台,之后,国内众多城市又颁布了“限购令”。此外,居民对房地产营销服务的质量和要求越来越高,使得房地产行业的形势越来越严峻。因此,为了重新使房地产焕发活力,人们将视线转向了对营销模式的创新。

一、我国房地产发展的现状

1.投资方面。当下,我国商业地产在投资方面存在以下这几个特点:1)投资增加速度减缓。2)投资结构发生了改变,中东部的房地产投资速度加快。3)对银行的依赖程度依然很高。

2.营销方面。虽然近年来我国商业地产行业的发展速度很快,出现了大量的商业地产企业,但是由于国内商业地产行业起步晚,所以在很多领域还相当不成熟。在商业地产行业众多的问题中,营销方面的问题非常突出,亟待解决。我国房地产企业中普遍存在营销理论和营销实践缺乏良好互动的情况,不能相互促进,导致了很多不成熟营销理论的产生,如地段论、广告致胜论以及价格致胜论等等,而实际上,这些营销理论都是经不起推敲和琢磨的。

二、商业地产营销模式的创新

在当下商业地产行业不景气的背景下,进行营销模式的创新显得尤为重要,只有这样才能让房地产企业在残酷的市场竞争中争得一席之地,求得生存和可持续发展。

1.差异化营销模式。差异化营销是指房地产企业应该在房屋的质量、设计、小区的环境、服务和安全等方面下足功夫,使本企业建筑的房屋由于其他企业,从而造就更好的营销业绩。这样,消费者在看房的过程中,对企业工作人员的服务、小区建设的质量、设计、环境等都非常满意,并留下深刻的印象,企业就完成了营销的第一步。然而,这对房地产企业的要求非常高,具有很大的挑战性。企业要增加资金的投入,使生产成本大大提高,而且还要建设和不断完善企业文化。企业文化是区别不同企业的要素之一,是各个企业的特点,很难被同行模仿。

2.体验式营销模式。体验式营销是指让消费者亲临现场,参观样板房,并在样板房中切实地经历生活的细节,如坐沙发上聊天,在厨房做饭等等。这种让消费者真实体验新房中生活方式的模式可以不仅让他们感受到房地产企业的诚意和用心,更重要的是让他们尽可能地感受到房屋的巧妙设计和采光条件等因素。当消费者体会到了公司诚挚的服务、优美的小区环境和巧妙的房屋设计时,就离销售成功不远了。

3.网络式营销模式。对房地产的网络营销的定义,目前还没有公认的比较规范的说法。周游、赵炎认为,网络营销是借助现代信息技术来实现营销目标的一系列市场行为,它可以视为一种新的营销方式,但它并非要替代传统营销方式,而是迎合信息科技的发展,来创新与重组营销方式。网络营销模式是依托互联网技术实现产品、服务等的交换,以最大程度上满足客户的需要。与传统的营销模式一样,它以盈利为目标。

(1)网络营销的推广模式。房地产网络营销推广模式的运行流程包括提供信息、服务顾客、加强与消费者的关系、增加购买。企业通过在网络上最新的一手房或二手房房源信息、楼市动态、行业政策等,为消费者查询相关的信息提供便利,同时加强与顾客的互动和联系,培养潜在的客户群,最终提高房地产的营销额。房地产网络营销的手段有很多,目前存在以下营销推广手段,包括企业网站营销、搜索引擎营销、电子邮件营销、网络广告营销等。

(2)网络营销的拍卖模式。网络营销拍卖模式的运行流程包括提供拍卖信息宣传造势获得消费者认知吸引消费者参加竞拍。企业将要拍卖的房源的介绍,包括拍卖时间、拍卖场所等详细信息到网络上,吸引消费者参与拍卖。网络拍卖不但方便了房地产信息的流通,为消费者提高了便利,宣传了企业的品牌,而且取得了提高业绩的真实效果。然而,由于我国拍卖历史较短,对拍卖相关问题的掌握还不是很全面,导致网络拍卖效果并不是很好。

(3)网络营销模式的优势。网络营销借助计算机网络传播范围广、速度快、无时间地域限制、内容全面详尽、多媒体传送、形象生动、双向交流、反馈迅速等的巨大优势,将各个主体连接在一起,为客户和企业自身创造更多的交换机会。相对其他营销模式而言,网络营销模式能够打破信息传递过程中时空的限制,营销手段千变万化,能够进行即时互动,极大地满足了客户的个性化需求,同时又大大降低了营销成本,是一种十分有效的营销模式,其他方式不可替代。

三、结语

论文分析了时下国内房地产行业的现状,提出了三种创新型的营销模式:差异化营销模式、体验式营销模式和网络化营销模式,同时解析了这三种创新型的营销模式的优势,希望能为房地产营销模式研究领域提供借鉴和帮助。

参考文献:

[1]王海忠.中国消费者世代及其民族中心主义轮廓研究.管理科学学报, 2009: 88-96.

商业地产营销论文篇(4)

[中图分类号]F272 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349(2013)02-0127-01

引言

什么是市场营销?有许多人认为市场营销就是所谓的销售,简单地认为卖出一件商品就是市场营销,就是销售。简单的交易过程确实是销售的过程,但绝对不等同于市场营销。也有一部分人认为将商品送到商店、商场有人来购买就是市场营销,其实也不然,只能说是市场营销的一个小之又小的部分。市场营销的概念远远不止这些,我们不能以点带面。销售和营销有本质的区别。推销是以生产为导向的,而营销是以市场为向导的。本文将从企业和市场营销的概念入手,来探析市场营销对企业的重要性。

一、企业与市场营销的概念分别是什么

(一)企业

简单地说,企业就是一种经济组织,一种盈利性的经济组织。具体地说,企业是从事生产、流通、服务等经济活动,以生产或服务满足社会需要,实行自主经营、独立核算、依法设立的一种盈利性的经济组织。

(二)市场营销

市场营销也被称作市场行销,简称营销。它是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值,以获得所需之物,实现双赢或多赢的过程。它包含两种含义:一种是动词理解,指企业的具体活动或行为,这时称之为市场营销或市场经营;另一种是名词理解,指研究企业的市场营销活动或行为的学科,称之为市场营销学、营销学或市场学等。

我们这里避开理论的学科意义上的市场营销,来挖掘作为动词解释的市场营销的概念和内涵。

市场营销可以从两个方面来理解:首先它是一种理念,一种管理的方式,以人为本。其次,市场营销是一系列的活动,是对理念管理方法的一种实施过程。

二、市场营销对企业的重要性

社会快速发展,市场经济也在不断地发生变化,优胜劣汰是所有企业面对的最现实问题。新时代的市场环境下,企业如何才能长盛不衰,如何在多变的市场环境下找到并占领自己的一席之地,成了所有企业关注的问题。在当今的社会条件下,每一个优秀的企业管理者都深知,市场营销对企业的重要性。

(一)企业的市场营销

市场营销是企业以满足消费者需求,作为营销出发点和归宿,准确确定自己的目标市场,生产出适销对路的产品,建立合理的分销渠道方便购买;制定适当的价格策略,运用有效的促销手段吸引消费者。

有许多人认为市场营销就是所谓的销售,简单地认为卖出一件商品就是市场营销,就是销售。简单的交易过程确实是销售的过程,但绝对不等同于市场营销。也有一部分人认为将商品送到商店、商场有人来购买就是市场营销,其实也不然,只能说是市场营销的一个小之又小的部分。市场营销的概念远远不止这些,我们不能以点带面。

销售与市场营销有着本质上的区别,销售以产品为导向,而市场营销则以市场为导向。

(二)市场营销对企业发展的重要性

从企业和市场营销的定义可以看出,企业是具有盈利性的经济组织,如果一个企业一直处于非盈利状态,那么这个企业迟早将面临着破产的危险,那么企业也不复存在。而市场营销是包含了销售并且是以市场为导向的产物,没有任何一个企业不关注自己的市场,所以一个优秀的企业管理者就不能不关注市场营销对企业发展的重要性。

企业不可能脱离市场而存在,没有市场就没有平台,没有可观的市场,就没有可观的利润。市场营销正是以市场为导向,因此关注市场营销理念,才能在市场竞争中取得机遇把握主动权。

另外,创新是一个企业长盛不衰的主旋律,同样市场营销理念的创新至关重要。当今的市场环境下市场营销理念也在不断的更新过程当中,企业要想生存,就要跟紧时代的脚步,勇于创新。

三、结语

快速发展的经济时代,企业要想长盛不衰就必须重视市场营销理念,不断更新思路,建立适应新时代的市场营销模式,促进企业又好又快发展。在市场竞争中抓住机遇不断获得主动权,让企业获得持续的生存与发展机会。

【参考文献】

[1]鲁成,陈明霞.消费行为学——市场营销策略的立足之本[J].济南纺织化纤科技,2005(04).

[2]龙韬.论新制度经济学与市场营销理论创新[J].企业技术开发,2005(10).

[3]严学军.努力创建具有中国特色的市场营销理论[J].商业经济与管理,1993(03).

[4]郭长春.市场营销的发展、创新与品牌营销[J].大众科技,2005(12).

[5]陈志堂.市场营销的理论展望[J].商场现代化,2006(05).

[6]贾常富.浅谈市场营销发展的新趋势[J].东方企业文化,2011(06).

商业地产营销论文篇(5)

(一)产品定位不准目前商业银行理财产品普遍存在定位不准确的问题,即产品定位中没有充分地考虑到客户的理财要求,更多的只是从银行盈利的角度来进行理财产品的设计,而对于客户具体理财要求却没有一个正确的预测和把握,其结果就是理财产品只能是泯然众人,只能在现有的理财产品领域展开激烈竞争。

(二)营销理念滞后良好的营销理念是商业银行理财产品销售创新的观念基础,目前商业银行理财营销理念方面比较滞后,在具体理财产品的营销中,陈旧营销理念成为了理财产品的营销创新的巨大阻力。商业银行营销理念滞后的主要表现就是很多商业银行管理者将理财产品的营销等同于做广告,于是采用一些媒体进行理财产品的销售推广,这些营销广告很容易淹没在海量的信息之中,难以达到目标受众群体。

(三)营销人才匮乏目前我国各个商业银行理财产品销售专业人才极度欠缺,缺少一支素质高、能力强的理财产品营销队伍,结果导致商业银行理财产品销售处处掣肘,效果不理想也就是顺理成章的事情。我国商业银行营销人才匮乏,一方面与商业银行对于理财产品营销人才引进不力有关,另外一方面的原因主要在于对营销人才培养投入不够,双重因素导致商业银行理财产品营销人才严重匮乏,理财产品营销创新丧失了人才层面的保障。

(四)营销手段单一从营销手段方面来看,当前商业银行理财产品的销售手段非常单一,从4P营销理论产品、价格、促销、渠道等方面来看,基本上就是以单一价格营销为主,即主要宣传本银行理财产品收益率,忽视其他方面的创新。

(五)营销文化落后商业银行在营销文化方面落后,不能为理财产品销售策略的创新提供文化支撑,商业银行营销文化方面的落后主要表现在没有树立创新导向、客户至上营销文化,在保守落后的营销文化氛围中,商业银行理财产品的销售创新不足,保守有余,结果导致商业银行创新动力不足,难以达到预期营销效果。

二、商业银行理财产品销售策略创新

商业银行理财产品销售策略创新是一项系统性的工作,针对商业银行理财产品销售问题,本文提出以下几个方面的营销创新策略。

(一)加强理财产品创新产品定位是产品创新的基础,产品定位是产品在目标市场的位置选择,企业根据自身产品的质量、特点,考虑到竞争对手的产品定位,结合消费者的需求特点,塑造出与众不同的品牌形象,并将通过合适的渠道传达给消费者,谋求消费者认可的一个过程。商业银行要在准确市场定位的基础之上不遗余力地进行理财产品创新,通过不断地创新,才能够做到人无我有,人有我优,提升产品的不可替代性。

(二)及时更新营销理念在营销理念方面,商业银行理财产品销售人员要颠覆既有的陈旧的销售理念,及时学习,把握理财产品营销领域出现的各种新的营销理念,做到理财产品营销理念的与时俱进,树立网络营销、事件营销等理念,在这些新的营销理念的指导下,更好地推动理财产品销售工作的正常开展。

(三)注重人才培养引进针对商业银行理财产品专业人才匮乏的现实,采取有效的措施加强相关人才的引进以及培养,为理财产品销售创新夯实人才层面的基础,是商业银行必然之举。为了确保能够打造一支能力过硬的专业人才队伍,银行在人才的引进方面要严格把关,根据理财产品发展相关岗位的胜任要求,制定相关人才选拔标准,同时要加强人才培养力度,选择内部有潜力的员工进行重点培养。

(四)完善理财营销手段在营销手段方面,商业银行要采用更加多元化的营销手段,改变营销手段单一的状况,不仅仅要运用好价格这一营销手段,同时还要在产品、促销等方面发力,根据4P营销理论的要求,做到上述几个方面齐头并进,从而促进理财产品销售工作能够达到预期效果。

商业地产营销论文篇(6)

在房地产市场竞争日益激烈的大环境下,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,因此加强房地产服务营销对房地产开发商提高自身的综合实力有着十分长远而重要的意义。

一、服务营销及房地产营销的趋势

作为服务营销基石的“服务”概念,营销学者一般是从区别于有形的实物产品的角度来进行研究和界定的。非利普科特勒把服务定义为“一方提供给另一方的不可感知且不导致任何所有权转移的活动或利益”。而美国市场营销学会则将其定义为“主要为不可感知,却使欲望获得满足的活动,而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会利用实物,而且即使需要借助某些实物协助生产服务,这些实物的所有权将不涉及转移的问题”。不管对服务的定义如何,一般而言,与有形产品相比,服务具有以下特征无形性这是服务最为显著的一个特征,它可以从三个不同的层次来理解。首先,服务的很多元素看不见,摸不着,无形无质。其次,顾客在购买服务之前,往往不能肯定他能得到什么样的服务。第三,顾客在接受服务后难以对服务的质量做出客观的评价。

中国房地产营销的发展经历的是一个从局部到全局、从单一到综合的这样一个过程。随着中国房地产开发环境的变化、市场竞争的加剧,以及房地产营销本身所存在的不足,房地产营销必将继续向前不断发展。其主要的发展趋势表现为服务营销的思想将逐步深入到房地产的营销过程中。一直以来,房地产业都属于第三产业,即服务业的范畴,房地产业具有一些显著的服务特征。随着服务营销理念在中国的广泛传播,服务营销中的相关思想和营销方法将被房地产业普遍接受。全程整合营销将是未来房地产营销的主流。将整合营销的理念运用到房地产开发的全过程营销中,这是未来房地产营销的主流。

二、基于服务营销的房地产营销组合模式构建

房地产业属于第三产业服务业的范畴房地产业是现代国民经济中的一个重要行业,它是一个包括房地产的投资、开发、经营、管理和服务等行业的产业部门。而且房地产产品具有服务产品的相关特性。

由此我们可以清楚地看到房地产产品具有服务产品普遍有的无形性、异质性等特征,同时房地产产品的不可移动性与服务产品的不可储存性具有一定的相似性。

服务业的营销是服务营销研究的传统领域,服务营销的相关理论自然可以用来指导属于服务业的房地产营销。同时,房地产产品具有很多服务产品的特性,所以服务营销的很多理论可以应用到房地产营销的理论探讨和实践应用之中。基于以上观点,本文试图从服务营销的营销组合策略体系出发,来构建房地产的营销组合策略模式。在充分考虑到房地产产品的无形性及消费者感知对房地产营销的影响的情况下,从房地产开发的全程出发,以服务营销的理论为基本出发点,借鉴服务营销的7PS策略,笔者认为,房地产营销组合模式应该包括产品策略、价格策咯、渠道策略、沟通策略、人员策略、有形展示策略和过程策略。

产品策略。根据房地产整体产品概念,房地产产品包括了其所提供的空间、户型,小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修,楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务,楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等。因此,产品策略便是在项目开发之前,确定以上内容的框架。其工作内容包括了建筑策划、品牌构建、物业管理服务内容的确定等。

价格策略。房地产楼盘的定价必须科学地根据楼盘造价、利润、税金、地段、朝向、楼层、房地产市场利息率、物价指数和商品房的市场竞争状况、供求状况、市场反应周期曲线并结合楼盘的消化过程的规律性,进行价格战略性决策及过程控制。在房地产定价中,一是要控制好销售前期、中期、后期的销售比例和价格,二是要利用期房和现房的销售各自优势,控制好预售阶段,使现房能热销,以获取项目的最大效益。

沟通策略。在接受了多年房地产广告等促销方式而进行的教育后,消费者日益成熟老练,对楼盘综合素质的高下有着自己明确的评判标准,普通的广告说辞、概念设计已难以让他们动心。开发商们不能再局限于单方面的销售促进,而应该注重与消费者的有效沟通,彻底摒弃过去“教师爷式”的强加于人的促销行径,以积极的方式适应顾客情感,建立基于共同利益上的新型关系。房地产营销中的沟通策略包括传统的促销策略,如广告,销售促进和公共关系同时,顾客关系管理己成为刀几发商与顾客有效沟通最有成效的策略。

渠道策略。营销渠道是将产品山生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中,主要有三种主要的营销渠道开发商直销、委托商销售和房地产经纪人销售。开发商可以根据自身的实力、房地产市场结构、楼盘素质等因素选择适当的渠道策略。

有形展示策略。所谓“有形展示”,是指服务市场营销管理的范畴中,一切可传达服务特色及优点的有形组成部分。由于房地产产品具有无形性特征,并且该特性对购房者产生了种种特殊影响,房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略,充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象,从而规避房地产无形性带来的不利影响。房地产营销中的有形展示策略包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。

人员策咯。在房地产营销中,营销人员对于顾客对楼盘质量的理解具有相当重要的作用。因此,房地产营销组合应该充分考虑“人”的因素。人员策略既包括了营销人员的构成、培训、管理、激励、仪表、态度管理等,又包括了顾客参与程度的管理、顾客参与行为的管理、顾客与顾客之间的联系等。

商业地产营销论文篇(7)

房地产业作为国民经济的支柱产业,近几年发展迅猛,在拉动经济增长中扮演着重要的角色。随着房地产市场激烈竞争的加剧,房地产营销策划越来越受到重视,成为关系房地产开发经营成败的关键。

一、房地产营销策划的含义

房地产营销策划是在对房地产项目内外环境予以准确分析,并有效运用经营资源的基础上,对一定时间内营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案进行设计和谋划。或者说,它是一个谋划达成房地产项目营销成功的先发设想及其思维的过程,也是一项计划活动、决策活动之前的构思、探索和设计的过程。

房地产营销策划是一项系统工程,需要运用整合营销概念,对开发商的建设项目,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心,通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制,在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发商规划出合理的建设取向,从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

二、房地产营销策划发展中存在的问题

房地产营销策划为开发商赢得了市场,促进了房地产业的发展。中国房地产营销业已从单一化趋向全面化,营销服务已从注重表面趋向追求内涵,营销推广已从杂乱无章趋向规范有序,但纵观现今楼市营销策划,也暴露了房地产营销策划一些问题:

1.低价定局论

价格是市场最为敏感的因素,合理调整价格是市场营销所必须把握的部分,但如何理解、把握物业售价,确是一个较为复杂、关键的部分。楼市出现的降价风应该分两种,一种是一些设计落后的老产品,失去了市场竞争力,必须要降低售价来促进销售;另一种是完全有可能进行推广的新产品,完全没有必要一味来降低售价迎合低价抢市风。房地产业不可能是福利业,没有市场利益就不会驱动产业进步。营销业是培育房地产市场的一个分支行业,我们强调营销策划,就是要以合理的售价让物业兑现,当然要尽力地实现房产的最大利润化,这并非是说恢复行业的暴利时代。

2.承诺堆积论

营销策划手段五花八门地出现,在楼市中,其中以承诺形式的广告有增无减。有人认为,承诺越多,客户越多。所谓市场营销关键的一点是要让客户对物业有信心,通过承诺来实现客户导入,这就是市场的客户承诺堆积。几乎没有一个行业象房地产销售业一样,来随意夸大物业特征,向客户进行花色承诺。 “五星级的家”、“保质量、保增值”、“年回报利润20%”、“绿色家园、世纪生活”等等的广告语不断出现在楼市,房地产营销中承诺的内容从定量的质量承诺、环境承诺、交房期承诺、用料承诺、设备承诺、公建承诺、收费承诺到物管承诺、增值保值承诺等多达几十种,但大多是一时为了增加客户量,增加销售率,承诺过头,承诺难以兑现而引发了许多矛盾。

3.炒作制胜论

房地产营销也有两个大缺陷,第一是在没有把营销分离出来时硬要剥离出来,第二是本质意义忽略产品本身去营销。这种缺陷直接表现出了一个字“炒”。直接的办法就是制造新闻、扩大事实、扩大新闻效应,就是利用较有信任度的媒体去骗取客户的信任。企业可以出资买断版面,包下电视时段,来随意用广告形式运作,或称“文字广告”,或曰“新闻广告”。这种走捷径和临时通道的方式,不称为真正的营销策划。

另外一种就是“炒现场”。没钱开发的企业只要有钱去搞现场售楼处,越大越好,越高档越好。现场销售中心从20平方米发展到上千平方米,从看板、灯箱、样本、模型发展到越来越多的实物房,样板房,而又有一种风行方向:即动用一切手段去“炒”物业。

4.风式销售论

“风式销售”,就是针对某一物业特色过分渲染,如近年出现在楼市的外型“欧陆风”,物管“新加坡风”,房型“错层风”等,还有一阵阵“小高层风”“绿色环境风”等等,不少营销商认为,只要物业内涵中可以夸张的部分可以全面夸张,套之以“模式”,即可有市场效应,这种风式销售导致了开发商随意复制、翻版物业,有的甚至“将错就错”,将缺点改为优点,实现所谓的房产特色销售。房地产竞争已经从原先的单一要素竞争进入全面的质量竞争时期,依靠某简单要素去争取客户面已经被淘汰。许多购房者曾经为一些“风式销售”动心过,但后期却为所购物业所困惑,失去了口碑市场。

5.经验决定论

目前,全国范围内少见从理论上解析房产营销的专著出现,大量出版物均以实例分析为主,或运作例子堆积。一是房地产营销理论研究基础较差,二是缺少专业研究的人员及条件,三是缺少研究的风气,经验型运作者忽略市场信息的挖掘,缺少研究市场、获取信息、加工信息的能力和手段,这也在一定程度上制约了房地产营销策划水平的再提高。

三、现阶段房地产营销策划面对的新形势

近十年来,我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度,全国房屋销售价格指数同比由负增长扭转为正增长,并一直持续至今。从增幅看,2004年一季度至2005年二季度,增幅平均8%以上,其后有所回落,2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。然而,2008年美国次贷危机引发了全球性经济衰退,我国经济的整体运行环境也愈发错综复杂。国内外经济环境的愈发严峻,股市的一路狂泻、购买能力下降和消费者信心指数的连月走低,大大压制了房地产的市场交易量 ,2008年三季度房地产销售价格指数涨幅大幅回落,幅度之大历史罕见。现阶段,经济下滑、房地产市场观望氛围浓重,整体房地产市场走势的渐弱,使开发商开发资金受到了市场销售进度的影响。房地产开发企业在新形势下,必须认清形势,积极采取措施应对市场调整。房地产企业应做好应对较长时期市场低迷的准备,调整企业开发策、经营策略、销售策略、寻求资金支持、降价促销、加强管理。资金压力、竞争压力,使迅速提升开发运营能力显得十分重要和迫切,此时,房地产营销策划对于开发商来讲显得比任何时候都尤为重要。

四、新形势下房地产营销策划的对策

房地产营销一直就在房地产的发展过程担任重要的角色,它能够以独特的主题策划为中心,综合利用何种营销手段,在消费者和开发商之间建立起必不可少的联系,使得产品能够快速,准确地直达消费者。当市场沦为买房市场、需求以刚性需求为主的的时候,开发商就要挖空心思,不计成本地利用各种营销手段,重新寻回自己想要的市场。

1.深刻洞悉市场

政府宏观调控到救市政策,消费者从抢房倒持币观望,房地产价格从高涨到降价退房,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握。在房地产市场中买方市场形成后,客户可选择的余地增大,竞争愈加激烈,为适应这一形势,房地产企业须转变观念,把客户的价值需求作为企业的核心价值,“以市场为导向、以客户为中心”。须知特定的产品有特定的购买群体,他们的年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好等形成的一定共性未必和策划人或开发商的相应体验与表现相同。所以惟有在搞好市场调查的基础上,从客户出发,综合分析,投其所好,才能打动他们,夺得更多的市场。想通过营销策划获得预期收益,必须随时对时机、空间、市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系。

2.真实需求下的精确定位

在市场低迷的状态下,购房人以自主需求为主,因此,房地产开发企业在认真分析市场的基础上,要做好目标市场细分,认识顾客群、精心设计产品、同时结合自身竞争优势,选择房地产目标市场,以消费的真实需求为导向,做好真实需求下的精确定位。开发商必须提前做好对“卖给谁”和“建什么产品”的思考,分析项目竞争优势、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算,对营销方案等细加研究,慎重制定。目标客户的定位在于有的放矢进行目标客户的准确定位是后续广告推广、活动推广的重要前提。

3.诚信营销是营销策划之魂

尽管刚性需求阶段,对于房产价格相对敏感,但是,当开发商在售房价格上“玩猫腻”、在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时,就无法有效地吸引消费者。为此,开发商必须树立诚信营销的经理理念,塑造出开发商的良好社会形象。选择有品牌、业界口碑好的发展商不但有保障,楼价也不易下跌。虽然这些发展商开发的楼盘价格一般比其他楼盘贵,但在产品质量、配套设施方面有保证,即使是二手楼盘,价格也比其他同区域的楼盘高。

因此,此类楼盘保值抗跌性较强。老百姓购房意识的不断成熟,也会鞭策开发商以冷静头脑、理性判断去遵循住宅商品的开发规律,实实在在地关注产品的质量。能让老百姓明明白白购房、买房买得心情舒畅的楼盘,才能在市场上领先对手。

4.贯穿以人文本的策划理念

现代的房产营销策划注重人文、文化的居住理念,把策划等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华成以人为本、人与自然相融的和谐过程。人本思想的追求是人类自身居住条件达到一定阶段后的需要。这就需要营销策划不断跟上时代的节奏,充分挖掘人性内在的需要。营销策划既要考虑住宅观念的变化、环境氛围的营造 、物业管理的完善。 营销策划要求不仅以消费者为起点(信息反馈、市场需要调研、购买行为研究等),而且还要以消费者为终点(为消费者提供售后跟踪配套服务)。从市场看,房地产业已进入一种“质”的发展,这个“质”不是一种单纯的建筑质量、设计质量等,而是一种创意组合后的质量。这个质量主要的是它的总体概念,是透过小区、建筑单体表象化背后的人文、文化内涵,这也是不动产个性化发展的体现。

5.做好企业品牌形象策划

对于楼盘营销来说,降价不是根本出路,不如提高楼盘的性价比,进行产品升级,有发展潜力的公司能够在市场寒冬中学会“节衣缩食”, 同时用楼盘品质和价格的综合优势来打动消费者,这才是楼盘营销的解决之道。进行一流的规划、产品设计,提供一流的配套和物业服务,制定系统、科学的品牌战略,构建良好的品牌形象,形成开发商和产品的良好市场口碑,从而为未来的房地产市场竞争打下坚实的平台。

在房地产市场低迷时期,房地产企业迫切的需要房地产营销策划的运作,增加交易量,回收资金,创造效益。现阶段,只要房地产企业认清形势,房地产策划能有效地整合房地产项目资源,充分发挥它的特长,增强项目的竞争能力,最终将赢得主动地位。

参考文献:

[1]王方华:整合营销[M].山西:山西经济出版社,1998,11

[2]曹祥军:刚性需求下的房地产营销策略再思考[J].海口:现代经济,2008,9

[3]周 帆:房地产销售[M].北京:机械工业出版社,2007,11

[4]佚 名:房地产营销策划――地产项目制胜的关键.

[5]黄福新:房地产策划师职业培训手册[M].北京:机械工业出版社,2007,6

[6]楼 江:房地产市场营销理论与实务[M].上海:同济大学出版社,2005,1

商业地产营销论文篇(8)

随着互联网的不断普及, 它的功能扩展到商务。目前电子商务发展到网上服务, 通过网络使企业面向世界, 带来巨大的深远的商机。

1 市场营销概念

在市场经济体制下, 企业如果想立足于市场则首先必须树立营销观念。营销是连接社会需要与企业功能的纽带。营销是一种创造行为。营销不仅是寻找顾客已存在的需要并且满足需要, 而且还要发现和解决顾客并没有要求而应当热情响应的问题。营销是一种管理过程, 是分析、计划、执行和控制的过程管理。营销是研究市场, 研究顾客需要特点和需求量, 企业通过生产和经销对路产品, 通过网络,以适当的价格, 适当的手段进行传播, 使顾客获取利益。因此营销是企业与社会的纽带与桥梁。

2 电子商务的优势

新兴的电子商务优于传统营销。电子商务使企业利用互联网处理日常的业务、交易, 即与供应商、顾客、银行、分销商和其他贸易伙伴的日常联系, 降低了企业生产与销售成本, 缩短生产厂家与最终用户之间的距离。近年来看病贵, 看病难成为医疗工作中突出问题, 其原因诸多。重要原因是药厂与患者之间, 医院与患者之间, 隔着许多中间环节。药品又按照传统模式营销, 由于层层加价, 使药品价格高于成本价若干倍; 传统药品营销客户数量少, 销售成本高, 便利性差, 和患者沟通能力弱的缺点, 而且患者又容易买到假药。电子商务就是用电话线, 电脑网络来传输资讯, 商品和服务。利用电子商务使药厂、医疗器械厂、医疗试剂厂容易处理日常的业务, 电子商务是商业交易及工作流程自动化的技术应用。电子商务使医药企业管理阶层降低成本, 提高产品质量, 加速产品传递的工具。通过网络采购与销售药品、试剂、医疗器械, 使药厂与患者之间摆脱了传统的商业中介的束缚, 降低销售药品成本费用, 从而降低了药价, 解决看病贵难题。缩短药厂和医院患者之间距离, 改变了市场结构; 扩大客户群体, 给药厂带来了无限发展机会, 提高营销效率。[论文网 Www.LunWenData.Com]

3 电子商务和市场营销的关系

传统市场营销是电子商务发展的基础, 无论是传统的市场营销还是新兴的电子商务, 核心都是“营销”二字,其经济本质是相同的, 只是实施方式及渠道不同。新兴的电子商务是对传统营销模式的一种改进和创新, 它是基于传统营销的经济理论结合现代高科技发展而来。电子商务是网络时代对传统市场营销概念的延伸。传统的市场营销中, 企业的营销活动受到地理环境和交通工具的限制, 如药厂以往仅忠实地只做邻近客户生意, 电子商务下药厂企业面向全球, 用户移动鼠标即可轻易转向竞争对手。药厂可以借助于互联网与患者顾客进行互相沟通, 收集药品疗效的市场信息, 消费者满意调查。进一步实现药品、试剂、医疗器械消费跟踪、防伪、保护知识产权。传统的营销消费者的购买行为是被动的, 药厂在营销活动中“推销已有药品”, “以药品为中心”的指导思想。电子商务没有地理约束和空间限制的全球市场, 例如医学科研中心所需试剂盒在某个城市买不到, 通过因特网向其它城市购买, 网络营销贯彻满足客户需要的指导思想, 这种购买试剂盒方式的最大特征是消费者的主导性, 购物意愿掌握在消费者,科研人员手中, 消费者通过媒介交互来查询有关试剂盒或服务的信息。所以电子商务从传统上的“以产品为中心”市场营销转向“以客户为中心”的变革。科研需要何种试剂盒, 药厂就生产何种试剂盒。

4 电子商务对传统营销的影响

互联网和电子商务构成了新的市场营销平台。产生新的营销观念。市场营销理论也从传统的以企业的中心的4P理论(产品、价格、分销、促销) , 发展到以客户为中心的4C理论(客户、成本、便利、沟通) 。传统营销4P理论认为企业只要围绕产品、价格、分销、促销四个要素,产品销售就有了保证。电子商务4C理论包括从客户角度分析、成本角度、便利、沟通角度分析。建立基于共同利益之上的新型企业- 客户关系。电子商务在发掘客户方面优势无可比拟, 寻找潜在目标客户不再是难题。例如, 结核病是世界卫生组织列为重点控制三种疾病之一, 自上世纪90年代以来, 结核病在部分地区呈现严重反弹局面, 农民工这一群体结核病防治问题未能受到足够重视, 成为结核病防治盲区。因为农民工流动地域广泛, 流动的季节性,增加了结核病防治难度。通过电子网络及早发现目标客户,建立、健全结核病防治信息公开制度, 积极发展社会团体或组织采用电子商务及早发现、消除结核病防治工作中盲区, 寻找到潜在目标客户。4C理论电子商务满足患者对药品需求和欲望, 使患者以更低的价格买到药品, 为药厂减少消耗, 提高效率, 降低生产经营成本。从便利角度分析,电子商务为客户提供最大购买和使用便利。药厂和客户的双向沟通可为企业开发新产品提供更准确的信息。

5 电子商务对传统营销缺陷进行弥补

借助网络的强大传播功能和信息互动特点, 实施高效、快捷的“一对一”营销。例如少见血型, 器官移植中匹配。做到供需之间直接关系, 直接服务, 直接销售。免除了支付给中间环节的有关费用, 可以大大节约营销成本,实现了供血者、供应器官者与患者良好对接, 虽然各患者之间存在着差异, 但在电子商务背景下能分别满足需要,从而增加了产品和服务的销售率与患者满意度。

商业地产营销论文篇(9)

一、大众营销与分众营销概念

大众营销自从以4Ps为核心的传统营销理论一出现就存在了。它是指通过人际传播或借助电视、报纸、广播、杂志等大众媒体,将关于企业和商品的信息传递给消费大众,借以成功地将商品销售出去。通常大众营销传播形式包括广告、公共关来、促销和营销推广等。“分众”(demassify/demassification)最早由美国未来学家阿文·托夫勒提出,它是和大众传播概念相对而言的,针对有类似需求的明确的目标群体作出的相对准确而集中的信息传播。“分众”理论和市场营销学中的“市场细分”不谋而合,伴随着中国市场经济的深入发展,“分众”理论一度成为市场传播及营销领域的主流模式。

二、大众营销时代的变革与分众营销时代的崛起

传统营销理论虽然提倡以顾客需求为中心,但它暗含了这样一个前提:顾客的同质性较高,虽可进行细分但细分程度有限。这其实是由当时的物质生产条件所决定的。50年代、60年代买方市场虽已形成,但商品之间的可替代性和消费者的选择余地与现在相比有天壤之别,消费者还远远不能随心所欲地满足自己的任何要求;另一方面,生产技术的落后也使按消费者个人意愿生产商品的成本高得令人无法接受,于是厂商就以大规模制造的规格化产品满足消费大众的需要,我们称之为大众营销。

但这一切都发生了变化。电脑及网络等新技术的出现,促进了个性消费的发展。一方面,新技术极大地提高了企业的设计生产水平,大大降低了生产成本,使厂商能以相对较低的代价提供消费者需要的几乎任何开放式的商品,也使消费者真正按自己意愿消费成为可能;同时,电脑网络使消费者与厂商的沟通在广度和深度上大大增加,消费者可以很迅速地获取各种信息,也可以把自己的需求反馈给厂商,厂商则能够根据反馈信息、凭借全新的分销渠道满足每个消费者的不同需求。对于未来的营销组织而言,营销时代真正能产生差异化利益的营销手段只有传播而已,这也应验了舒尔兹教授的论断:“事实上营销可以说就是传播,而传播几乎就是营销。”

“分众”营销即将取代传统的大众营销起源于科技进步,科技的发展也决定了分众传播在当代营销中的地位,同样,科技进步也使营销传播更高要求成为可能。微营销时代的营销传播应符合这样的要求;利用先进科技工具建立某种渠道,使厂商能够直接与单个消费者接触,进行即时的双向沟通,不断传递信息并接受反馈,尽可能了解每位消费者的需求,以“度身定制”式的全新生产方式服务,真正实现“以消费者为中心”的承诺。

三、大众营销与分众营销的融合

“分众”这个受众概念创立的本意,是想通过对广大消费者的细分,找出“分众”受众,进而对其进行集中的、精准的传播,以提高传播效果,并规避“大众化”传播粗放式传播的弊病。

但是过度的细分,带来成本的提高以及经营方式的单一化,又背离了现代工商业显著特征和有效的经营手段之一——规模经济。因此分众营销不能完全替代大众营销,其原因主要体现在以下几点:

1.分众营销将每一位顾客视作一个单独的细分市场,以满足特定顾客群体的个性化需求,这必将增加经营成本、加大经营风险,从而导致市场营销工作的复杂化。

2.分众营销理论的提出源于购买能力的提高而导致的需求个性化、差异化,因此,以经济发达国家、地区为目标市场的企业可以开展分众营销;而以发展中国家、我国欠发达地区为目标市场的企业,由于目标市场购买能力较低、难以承担分众营销的高价格、需求共性大于个性等原因,并非一定要开展分众营销。

3.顾客对产品的个性化需求,除了受到购买力水平的影响外,还与产品本身的异质程度密切相关。有些产品如住房、服装等,由于种种原因,顾客的需求与购买行为具有很大的差异性,对企业营销策略的反应也不尽相同,在这些异质产品市场上,有条件地引入分众理念是必要的;而有些产品如粮食、原材料、食盐等,属于同质产品,顾客对其需求的共性居于主导地位,就不必要、也没有办法开展分众营销。

因此,大众营销与分众营销的融合成为了未来营销发展的必然趋势。新观念与高科技的创造性结合是营销世界日新月异的推动力,从这个意义上说,两者的融合实在是一种幸运。

参考文献:

[1]戴元光,金冠军.传播学通论[J].上海:上海交通大学出版社,2007:53.

[2]兰苓.现代市场营销学[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2003:62.

[3]徐如言.产业化:大众传媒广告经营之路[M].广告大观,1998.

[4]赵卫红.传媒业分众化成因及其发展趋势[M].产业观察,2008.

商业地产营销论文篇(10)

中图分类号:F713.5 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2017)16-0048-02

经济和社会生活的进步,为人们的生活带来巨大的变革,网络时代的来临,转变着人们的生活方式,企业的生产和销售模式也需要根据时代的发展进行调整,电子商务逐步兴起并不断地发展起来,促进传统营销方式的变革,为企业的市场营销开辟了一个新的平台,让我们更加清晰地认识到企业在发展中面临的机遇与挑战,将企业的发展纳入到互联网市场经济体系中,寻找适合电子商务的新型营销手段,提升市场营销的质量,保证企业的发展适应市场经济发展的需要,提升企业的收益,促进企业的可持续发展。

一、电商时代对市场的影响

1.提升了市场交易的效率。在电商时代企业进行销售的过程,不再需要全程面对面地进行交谈,而是通过网络对产品的质量、价格和销售渠道进行交流,这样就节省了谈判途中相互之间实地交流产生的时间,提升了交易的效率。同时,进行网上销售,可以省一定的中间环节和一些需要认证机构的管理,使得信息的交流更加畅通,有效地实现了贸易电子化的传递,进一步保障产品的安全性与可靠性。

2.提升了商品服务质量。在电商时代,消费者在购买商品的过程中,进一步与商家进行交流,这些交流跨越了时间和空间的限制,并将建议及时地转达给商家,同商家讨论提出自己的建议,这样可以让商家明确消费者的需求,尽量满足消费者内心的期望。可以说,电商时代消费者购买更多的是服务,已经不单单是物质,企业可以更好地对消费者的需求进行理解,生产的产品也更加符合消费者的要求,在一定的程度上提升了企业的竞争力。

3.加快产品升级更新。现代市场产品的更新速度较快,这是由消费者的需求变化决定的,消费者随着收入的不断增加,需求也更加广泛,对于新型的产品购买力充足,愿意花费资金在新出现的产品方面,促进了企业的商品革新。同时,企业生产的产品一旦达不到消费者预期的要求,消费者会提出自己的需求。企业为了更好地适应市场的需要,需要定期地按照客户的需要对产品进行更新换代,调整产品的质量来适应消费者的需要,更好地适应产品发展的需要,增加企业的市场的竞争力,更好地实现企业的发展。

二、电商时代对企业销售方式的影响

1.扩大了市场范围。电子商务的兴起,使得计算机网络技术加入到网络营销的过程中,将企业和消费者之间进行联系,实现消费者和企业之间的直接对接,将网络拓展成为企业市场营销的一部分。这样可以极大地拓宽企业的市场拥有量,提升商品市场的来源,摆脱了时间的限制,可以全天候地与客户展开交流,突破了地域的限制,可以通过平台直接和国外的相关网站进行沟通交流,扩大了市场的规模,展示了网络的魅力。

2.减少了实地交易情况。在进行市场营销的过程中,以网络平台的展开,使得人们较多地选择更加便捷的网上交易的方式作为主要的媒介,不再仅仅依靠市场进行交易,而是可以通过网络的交易平台将传统市场中的消费者和用户连接起来,进行相互之间信息的交流与沟通,这样的方式下实地营销和消费逐步地减少,一些中间环节比省略,在一定的程度上增加了产品的附加值。

3.支付方式出现虚拟化的形式。在进行交易的过程中,因为大多数采用的是网上交易的情况,因此在交易的过程中可以通过第三方交易平台和网上银行进行,这样的方式下可以减少企业的一部分风险,网上交易的各项交易记录可以降低一部分的风险,提升交易的质量。同时,网络交易平台的管理,为市场营销提供了新的活力,可以将一些原本因为地域限制造成的贸易纳入到现阶段的交易中,为交易开辟一种新的方法。

4.获取交易信息的渠道增加。电子商务环境下,企业通过网络对信息进行交流与沟通,或者是通过新型的网络方式对信产品进行交流,这样企业的各项信息、广告和产品介绍等大幅度地增加,使得企业之间获得的信息也在不断地增加,企业可以通过更多的途径获取各种不同的信息,为自身的商品销售提供必要的信息支撑,进一步对企业的销售进行合理的规划,提升消费者的消费体验。

5.消费观念和行为发生变化。电子商务的环境下,市场营销的方式引导着消费者消费观念和行为出现转变,在虚拟的环境下,消费者可以有更多的平台进行商品选择。这样可以进一步促进消费者形成主动消费的意识,主动地参与到商品的管理和销售中,形成自主的消费方式,实现个性化的消费能力。

三、电商时代市场营销中存在的问题

1.服务质量控制能力不足。电商毕竟是新兴事物,市场营销的服务质量可控性是较差的,因为其中需要依靠一定的中间环节,对于中间环节的掌控能力存在不足,整体的产业链也不完善,因此在销售的过程中物流等环节较为容易出现问题,这样的情况下由于一些辅助的问题造成整体的服务质量受到影响的事件时常发生。

2.企业安全形象不足。诚信是企业发展的根本,也是企业保持长久活力的基础。良好的企业形象对于企业占据市场份额的作用是非常突出的,但是电商环境下企业诚信缺失较为严重,出现这种现象的原因,一方面是受到利益的趋使,网络销售没有相应的监督管理,为一些企业提供了可乘之机。另一方面,虚拟性的营销方式增加了这种风险,营销失信的情况经常发生,一些恶性欺诈行为使得诚信受到一定的影响。

3.电子商务存在网络信息风险。电子商务在运行过程中每个环节都是依靠的计算机完成,整体的网络体系中虚拟信息和真实信息之间沟通和交流存在一定的问题,对于企业信息的收集和市场的判断带来不利的影响。例如,在电商竞争中经常出现因为恶意的差评产生的比例竞争,从而整体地误导消费者的判断能力,影响企业的形象。但是在进行调查的过程中,由于网络的不确定性造成取证困难,直接影响到电子商务企业的销量,造成严重的损失。

四、电商时代完善企业市场营销的措施

1.加强渠道建设。在进行电网发展的过程中,需要加强相互之间的渠道建设,建立更加完善的硬件和软件配置,使得电子商务在发展中具有更加完善、安全的内部环境,建立覆盖面更广的基础设施,进一步分析企业环境建立的环境和发展前景,建立更加畅通的电子商务体系,形成更加完善的物流配送和推广营销过程,进一步拓展相应的电子商务的管理方式,将电子商务整体的管理提上日程,出现问题及时进行反馈,保证整个体系的性能建设,不断地推进电子商务的整体发展,进一步促进电子商务网络的建设。

2.规范电商市场信息。电商因为依附的互联网技术,其中信息的真实性存在不足,因此应该加强电商企业的信息筛选能力,经济了解市场营销的手段,掌握信息筛选的方法,根据实际情况尽可能地吸收其他企业进行科学决策的方式,转变自身营销方式,提升企业的科学性,更好地了解企业的消费心理和消费行为,掌握更加真实的客粜枨蠓矫娴男畔,更好地为客户提供服务。同时,需要提升企业自身的营销手段,采用更加灵活多变的手段,这样才能更好地适应市场的发展,及时对企业进行创新,更好地开发企业的营销资源,迎合不同的顾客需要。

3.加强管理体系建设。电子商务各个环节都需要建立更加完善的管理渠道,企业需要设立专门的部门进行电商方面的管理,提出更加规范化的工作细节,及时地对信息进行更新,提出更加规范的细节。同时,制定专门的企业规章,成立督察小组,定期地对企业电商进行管理,总结电商各个部门的工作状况,及时进行工作完善。制定专门的绩效考核规划,将电商销售的业绩和工作效率与绩效联系起来,更好地提升电商的规范性。最后,加强法律的规范引导,建立专门的法律规范,对企业和消费者的行为进行规范,保证相互之间的良性关系。例如,网络交易中,存在卖家为了提高商品美誉度和销量,请专业机构做推广、评论,让消费者真假难辨。《杭州市网络交易管理办法》对此规定,通过网络社交载体提供宣传推广服务、评论商品并因此获取酬劳的,应当如实披露其性质,避免消费者产生误解。未向消费者披露的,由市场监管部门责令限期改正,并处以1 000元以上1万元以下罚款。这样法规的出现,可以进一步提升电子商务的规范性。

五、结语

市场营销的实践性较强,因此在进行电子商务的过程中需要结合实际情况,科学合理地制定适当的策略,科学地对企业的销售策略进行调整,关注企业各项规章制度的制定,增加管理的细节性,进一步保证市场营销的顺利进行。同时,企业应该结合自身的生产情况,及时了解企业的市场变化,结合消费者的需求,及时了解和掌握市场中各类营销信息,制定相应的营销策略,进一步提升企业营销业绩,从而有效促进企业的稳定发展,为我国企业电子商务市场营销的深入发展提供雄厚的技术支撑。

参考文献:

[1] 兰芳.电商时代市场营销的新策略探讨[J].中国商论,2015,10:8-9.

[2] 吴红珍.试析电商时代下市场营销的新策略[J].黑龙江科学,2016,(4):146-147.

[3] 柯正平.大数据时代市场营销策略新探索[C]//今日财富杂志社.2016年第一届今日财富论坛论文集,2016.

[4] 叶利宏.网络经济背景下市场营销策略之转变研究[C]//《决策与信息》杂志社,北京大学经济管理学院.“决策论坛――管理科学

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