小区物业管理工作思路篇（1）

1、领导重视，思路明确。今年区实事求是地对小区物业管理工作的思路进行了调整，为我街的小区物业管理工作进一步明确了方向。街党工委、办事处高度重视物业管理工作，在党工委会议、全街工作会议、中心组学习等各级各次会议上反复强调，并专题讨论，统一思想，形成共识，对物业管理和物业管理公司的概念有了更清醒的认识。并及时转变观念，物业管理工作从小范围开展转向在15个社区全面推进。以此为基础，年初即确定了今年的工作思路是实现三项重点工作的突破，即社会治安综合治理必须有所突破，小区物业管理必须有所突破，社区民主自治、议行分设工作必须有所突破。这三项工作是互相关联、互相促进的，社会治安综合治理是龙头，小区物业管理是突破口，社区民主自治是基础，小区物业管理工作作为改善社会治安的基础措施、推动社区三个文明建设的实现手段，一定要抓紧抓好。

2、成立推进物业管理工作组。

3月底，成立以办事处主任为组长、各线副主任担任副组长的街推进物业管理工作组，每位副主任负责2个小区整治建设及推进工作的组织、管理、协调。工作组下设办公室，办公室设在城管科，负责日常推进工作。同时，以各社区居委会为单位分别成立以社区居委会主任为组长的社区推进物业管理工作组，负责具体的推进工作，由城管科统一管理和跟进。

3、调动社区居委会的主动性和积极性，发动辖内机团单位和居民群众共同参与。由居委会结合本社区的实际情况，制定了工作推进计划和措施，并付诸实施，如西南片居委会为推进物业管理，以搞好辖内治安为切入点，专门举办社区论坛，发动群众参与，打好群众参与物业管理、群防群治这张牌。街综治办召开辖内机团单位会议，倡议机团单位每人每年为社区治安奉献2小时。这些措施均收到了较好的效果，使大家逐步认识到，小区的物业管理、社区治安及社区建设各项工作，和自身利益息息相关，只靠办事处、社区居委会的力量是不够的，还要依靠广大机团单位、社区居民共同努力，形成合力。各机团单位、广大社区居民纷纷献计献策，提出了许多有建设性的意见和建议，

4、做好基础性工作，一是分别摸清小区内已引入和未引入物业管理的大楼数，未引入物业管理的每栋大楼选出楼长，在此基础上，成立物业管理推进委员会；二是摸查辖区内的特困户，以及需安装和维修的防盗门数目，由综治办牵头，争取6月份上门安装和维修防盗门；三是充分发挥3支队伍的作用，即救济户巡逻队、义工巡逻队、保安员队伍。根据救济户每周为社区义务服务2小时的规定，安排救济户义务维护社区治安，并已统一和义工巡逻队统一安排好值班表；四是实行基本型物业管理的小区，增加保安进行巡逻。

5、发挥好示范带动的作用，既要全面推进，又要有所侧重，突出重点和特色。我街以今年创建的住宅小区为示范点，结合对小区的整体规划，积极引导居民群众，争取采取综合物业管理模式。初步决定在物业公司的配合下，小区的物管推进工作分几步走：（1）环境改观。包括围墙的粉刷，几个横马路的整治，人行道路面按高标准铺设；（2）规范停车。在几条横马路划出停车区，用于停放本辖区内的车辆，外来车辆一般不给进入，主干道不能停车；（3）整治占道经营。建议小区内机团单位召开档口承租人会议，要求各档主按章经营，违者处罚，从根本上改善占道经营现象；（4）改善治安。在主干道路口设拉闸，在部分通道口设路卡，主要路口设治安亭，限制外来人员和车辆的进入，各车辆保管站的保安同时负责本路口或路段的治安，小区内增加保安巡逻，各保安联动，基本上形成一个封闭的小区。（5）加大宣传力度。在主干道两侧建宣传长廊，物业宣传要进入每家每户、每个机团单位；召开社区论坛，请机团和居民对小区物业管理、社区建设提建议，提高大家对物业管理的认识和支持力度。

二、结合物业管理推进工作，加强社区防范和群防群治队伍建设，促进社会综治管理的改善

改善治安，要从人防技防入手，在加固技防的基础上，尤其要推进群防群治工作，进一步完善社区的防范网络，注重发挥3支队伍的作用。（1）建立一支战斗力强的社区保安防范队伍。现社区保安队伍共有58人，负责十五个社区的内街巷的巡逻防控、定点大楼大院的看护，在日常社区区域性防控和防范社区入屋盗窃案中起到十分重要的作用。（2）组织社区义务巡逻队。由街综治办牵头，将辖区内的部分下岗工人、治安积极分子组织起来，每天每班安排2小时街巷义务巡逻，根据有关规定安排救济户每户每周2小时义务维护社区治安，并在时间上做好统一安排。（3）加强辖区大楼大院值班看护的建立，现已建立值班人员看护的大楼大院共32栋，值班人员70人。

实行基本物业管理的小区，最重要的工作就是小区治安。维护良好的治安状况，除现有的治安力量外，还一定要增加保安员在小区内进行巡逻，经费可以由物业推进委员会、楼长进行宣传发动并上门收取，每户每月2元。作为增加保安员的经费，取之于民，用之于民，改善社区的治安环境。我街此项工作现在正在推进过程中。

三、在物业管理过程中遇到的困难和问题版权所有

1、硬件基础差。我街是老城老街，城市基础设施陈旧落后，残旧房屋连片，危房多，成形的独立小区非常少，据摸查统计，以目前条件来讲，我街没有适合实行全封闭、综合型物业管理的小区，适合半封闭的小区也很少，大部分只能实行强制性、基本型物业管理，而且这种状况不是在一年、两年内靠街道等某几个部门的力量所能改变的。

小区物业管理工作思路篇（2）

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.项目主要经济指标

二、物业管理资料

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为六项管理、三类服务，即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行管养合一主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循高标准、严要求的环境卫生管理和高质量、高频度的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻预防为主、防治(消)结合的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

小区物业管理方案范本

为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。

一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照居民自治、因地制宜、便民利民的原则，和三先三后的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

二、服务范围

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

(一)公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

(二)公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内(维护作业标段以外)公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

(三)公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

(四)公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

(五)公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

(六)其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

三、基本原则

(一)居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

(二)因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

(三)便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

四、工作任务

按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的10个社区(小区)是:观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋海塘农民安置小区西片。

五、工作思路

在推进社区物业化服务工作中，确定三先三后的工作思路。

(一)先整治后管理。按照整治在先，管理长效的原则，对先期实施物业化服务的社区进行牛皮癣、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。

(二)先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

(三)先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行先服务后收费低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。

六、组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组。

组长:

副组长:

办公室主任：

办公室副主任：

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

七、职责分工

区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题;

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作;

区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准;

区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作;

区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作;

区民政局:协助做好特困、低保人员的就业工作;

区住房城乡建设局：负责行业指导工作;

区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持;

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合;

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

八、方法步骤

(一)准备阶段

1、2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区(小区)名单。

2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。

3、3月下旬组织召开工作部署会。

(二)实施阶段

1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店四小管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

2、5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作。

(三)考核验收阶段

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

2、6月份组织相关社区进行交流讲评。

3、8月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区(小区)实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达85%以上的社区一律要求补课，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

九、工作要求

(一)高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处

推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

(二)充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础

小区物业管理工作思路篇（3）

社区作为人们生活、居住的场所和生产经营一线的后方基地，其管理状况、服务水平与环境建设不仅关系到居民的切身利益，而且直接影响到油田生产经营的稳定和发展。尤其是近年来，随着油田和社区不断深化改革，利益关系的调整引起的职工思想观念上的冲突，不可避免地反映到社区中来。加上社区人口流动性大、人员结构复杂、居民素质参差不齐，使社区思想政治工作呈现出不同于生产经营单位的独特性。XX社区党委以“三个代表”重要思想为指针，积极探索社区思想政治工作新途径，形成了一套具有自身特色的社区思想政治工作模式。

一、将社区管理服务工作中的难点作为思想政治工作的切入点，为社区工作的顺利开展鸣锣开道

提高管理服务水平和经济运行质量，是社区的中心任务。不断深化内部改革，确保队伍稳定，实现可持续发展，是社区的工作大局。思想政治工作必须紧紧围绕这个中心，服务这个大局。

靠强有力的思想政治工作，促进职工服务意识的提高。社区工作的本质就是向居民提供优质服务。在社区成立之前，后勤单位是“享清福”的地方，职工大多是被照顾的对象，优越感很强。来到社区以后，大家思想上产生了强烈的落差，服务意识和服务质量很低。面对这种局面，XX党委决定从转变职工观念入手，围绕“社区的形象靠什么树立”、“居民最希望社区工作人员提供什么样的服务”、“服务质量对社区的生存意味着什么”等内容，开展了为期3个月的“居民是上帝，服务是天职”群众性大讨论，进行了一场“换脑行动”。同时，党委组织人员对各物业公司的环境卫生、440维修等工作中存在的问题进行了电视曝光，在职工中引起了强烈的凡响，基层职工的服务意识不断增强，居民对社区的综合满意率也进一步提高。

靠强有力的思想政治工作，促进ISO、HSE等管理标准的有效推行。社区工作看似简单、平凡，但是如果每个职工每时每刻都能达到服务标准，让居民称心满意，却是一件很不简单、不平凡的事情。去年我们确定了“借鉴ISO9001和HSE标准，提高物业管理水平”的总体思路。但是，由于一些干部职工对新标准认识不足，致使推行工作遇到了很大阻力。为此，XX党委以基层建设为载体，首先在比XX物业站、XX维修队等基层单位，率先推行了ISO9001和HSE管理标准。当年，这些基层单位跨入了“行业标兵”行列，使干部职工切实感受到了ISO和HSE标准的强大生命力。今年我们将在社区各个行业全面推行ISO9001质量管理标准。为确保这项工作的顺利开展，XX党委将是否推行ISO9001标准，作为能否参加优秀基层队考核验收的重要依据，对基层进行了严格考核，有效地调动了基层推行ISO管理标准的积极性。截止目前，社区所辖物业公司相继通过了ISO9001质量体系认证，社区加入了“中国物业管理协会”。

靠强有力的思想政治工作，推动社区各项改革措施的顺利实施。XX党委按照“机制加快转换、体制有序变动、结构趋向合理、队伍保持稳定”的总体思路，先后对内部组织结构进行了整合。对物业站站长推行了竞聘上岗，对基层职工队伍进行了优化组合，共压缩劳动力定员774人。为了保证改革顺利进行，XX党委推广了“三导工作法”，即超前引导、同步开导和善后疏导。“超前引导”，就是在社区改革方案出台前，通过超前武装思想、超前营造舆论、超前介入改革，作好思想引导和宣传发动工作；“同步开导”，就是在改革方案实施过程中，针对职工关心的热点、疑点问题，认真做好面对面的宣传教育、解惑释疑，化解矛盾；“善后疏导”，就是在改革方案实施后，帮助职工解决遇到的困难，使职工积极主动地支持改革。同时，XX党委对不稳定因素进行了摸底调查，建立了稳定工作责任制，开展了党员与下岗失业人员“结对帮扶再就业”活动，为社区发展营造了一个稳定的社会环境。

靠强有力的思想政治工作，促进社区干部职工工作作风的转变。居民利益无小事，事事牵挂着居民的心。这就要求社区干部职工必须要有扎实的工作作风和很强的实干精神。但是，随着社区工作逐步走上正规，干部职工中不同程度地存在着骄傲自满、贪图安逸的思想，工作中出现了马虎应付、虚报成绩等现象。为此，XX党委组织党员干部认真学习“三个代表”重要思想重要论述，引导大家充分认识到，各级党组织和广大党员干部既要代表社区职工群众的根本利益，又担负着带领职工通过优质服务维护辖区居民切身利益的神圣职责。只有让居民舒心满意，社区才能求得生存与发展，社区职工的根本利益才能得到最终维护。今年5月份，我们组织各单位对污水井和排水沟进行清理。为检查各单位工作情况，社区领导和带领机关人员，到每个小区，逐个掀开井盖检查清理情况。XX党委抓住这件事情，向全社区发出了要大力倡导“掀开盖子亲自看”精神的号召，在基层干部职工中引起了强烈反响。各物业公司

领导自觉落实“三三”工作制，即：每天至少跑三个住宅小区，抽查三个楼道，组织处理三个具体问题。

体会之一：同志曾经指出:“集中精力把经济搞上去，本身就是最大的政治”。因此，要找准思想政治工作的定位，紧紧围绕社区发展下功夫、做文章。当管理服务工作遇到困难时，思想政治工作要主动为其鸣锣开道。只有在发展中有所作为，思想政治工作才能得到干部职工的认可，才具有强大的生命力。

二、将促进社区职工居民的全面发展作为思想政治工作的立足点，为倡导先进的社区文化冲锋在前

社区的繁荣和发展除了依靠职工辛勤的双手外，也离不开居民的支持与配合。为此，中心党委把加强精神文明建设提上了日程，采取各种行之有效的措施，不断加强公民道德教育，大力弘扬具有胜色的“社区文化”。

抓载体，提高社区文化品位。XX社区牵头成立了由辖区XX个主营单位共同参与的精神文明建设协调委员会，在各个小区建立了“家委会”党支部，把非在职党员按居住小区划入党支部、按居住楼群划分党小组，杜绝了党员教育管理上的“空白点”。在此基础上，以“四进社区”活动为载体，在小区内建立了“社区图书馆”和青少年网校，开设了“居民学校”，开展了“文明家庭、文明单元、文明楼栋”评选和“文明社区青少年共建”活动，设立了法制宣传“一条路”和“一条街”，大力宣传法律法规，弘扬新人新事新风尚。充分发掘蕴藏在离退休职工中的余热和潜力，成立了老年合唱团、京剧联谊会、美术书法协会等业余团体，排练了许多格调高雅、健康向上的文艺节目，在小区内进行巡回演出。许多主营单位也纷纷献上自编自演的精彩节目，使社区精神文明建设由“独角戏”变成了“大合唱”。

搭舞台，锤炼过硬职工队伍。随着油田社区改革的进一步深入，物业管理市场的竞争越来越迫在眉睫，这种竞争在很大程度上取决于职工队伍的素质。为此，XX党委坚持“深进去，跳出来”的工作思路，努力锤炼过硬的职工队伍。“深进去”：就是要深入基层管理、服务、经营的各个环节，大力总结、宣传基层加快发展探索的新思路、强化管理创出的新经验、外闯市场取得的新成就。“跳出来”：就是紧紧围绕社区阶段性重点工作，先后开展了“三创一争三满意”、“抓管理，上水平，创优质，献厚礼”等一系列主题活动，始终唱响主旋律，凝聚干部职工力量，确保各项工作的顺利开展。同时，以“学习型组织”创建为契机，先后开展了“素质达标”、“多面手”培训、“导师带徒”、“一人一课”等活动，促进了干部职工业务素质的提高。截止目前，共有170多人取得了物业管理上岗资格证书，有20名职工获得“多面手”称号。

三、将解放思想、锐意创新作为思想政治工作的突破点，为社区踏上加速发展的“快车道”保驾护航

一是为基层干部职工的创新实践架桥铺路。XX党委瞄准影响单位发展的重点、管理服务的难点和新的效益增长点，先后开展了“三学三创”，引导干部职工积极解放思想，转变观念，以更宽的视野谋划社区的发展蓝图，以更强的创新精神推动社区的快速发展。各级党组织以“选题立项”工作为载体，组织基层职工结合岗位特点和业务特长进行选题，并对优秀课题进行立项管理，有效激活了蕴藏在干部职工中的潜力，先后有26项成果受到XX局的表彰奖励。

小区物业管理工作思路篇（4）

从北京林业大学1996年开设物业管理专业教学至今，物业管理专业教学方法不断革新，经历了20多年的发展时间，教学思路日趋成熟，实践教学成为教学环节中的重中之重。然而虽然大家认识到实践教学环节对物业管理专业教学的重要性，但在实际教学中，实践环节却问题多多，难以达到令人满意的效果。

一、物业管理专业发展现状

物业管理行业的诞生追根溯源要到19世纪60年代的英国，奥克维亚•希尔女士制定了物业管理的雏形。直到1981年3月，深圳市物业管理公司成立，才标志着我国物业管理的诞生。自1996年开始,我国部分高校先后开设了物业管理专业专科、物业管理本科，物业管理的教育发展真正走上正轨。然而纵观物业管理专业发展的30多年，无论是学科建设还是物业服务企业的管理模式，以及管理人员的整体素质，都不理想。教学理论与实践严重脱节，忽视管理类理论教学，工程类理论知识陈旧且偏多，学生缺乏能动手的真才实学；绝大多数物业服务企业管理模式陈旧，仍以传统的经营范围为主，服务水平低劣，管理思路缺乏创新，与业主关系紧张；从业人员缺乏专业素养，服务意识淡薄，工作水平良莠不齐。

二、物业管理教学的发展

物业管理顾名思义，首先是一个管理学科，指的是通过对物业设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并对物业所有人提供综合性有偿服务。然而其服务方法和手段比较专业，不仅涉及经济学、财务管理、项目管理等管理学科，更涉及建筑学、土木工程、园林绿化、设备电气、消防工程等工学学科，因此也就决定了物业管理专业不仅要注重管理学科方面的理论教学，更要重视工学学科方面的实践教学，培养懂管理、懂技术的复合应用型人才。物业管理专业成立之初，因为实际工作的迫切需要，人员需要掌握更多的现场操作知识和方法，因此忽视管理学方面的培养，重视工学学科的理论教学。然而欲速则不达，对于大多数物业管理专业学生，尤其是文科生来说，工学理论专业性强，基本理论要求高，并且晦涩难懂，难以在较短的时间内掌握，因此人才方面的培养往往得不到理想效果。如今各高职院校经过长时间的探讨教学改革，最终才确定了“2＋1”的教学模式，也就是2年的在校理论教学，辅以1年的企业顶岗实习，通过1年的实践环节教学，重点强化学生的动手能力。

三、理论教学的问题所在

物业管理专业经历了重理论轻实践的发展过程，如今随着校内实验室、校外实践基地的建设，实践教学环节得以顺利开展。然而由于教学学时的压缩，对理论教学重视的程度远远不够。物业管理的理论教学应该区分为两部分，一部分是管理学、经济学等理论学科，一部分是工程类的理论学科。对于物业管理专业学生，工程类为应用型技术，懂得如何应用即能满足要求，因此理论要求应该适当降低，做到了解过程，注重操作。而管理类理论课程应当加强，思想指导行为，思路决定高度。无论从公司发展还是个人业务，目前开设课程都不能很好地阐述和引导物业管理走向良性发展。通过随机走访部分小区业主，对物业服务企业进行满意度调查发现，大部分业主对物业服务企业或多或少地表示了不满意。从秩序维护、园林绿化、园区保洁的专业水平，从业主专有区域及公共区域设备设施维修的及时性，以及属于全体业主共同资产收支的透明度，比如公共停车位收费、公共区域广告费、企业进入小区的管理费等均不能让业主满意。如今个别小区实行的“业主自治”方法取代物业服务企业，这看似明显背离社会化、专业化、细分工的做法，结果却取得了斐然的成果，并且众多业主委员会争相去学习取经，这充分说明了绝大部分物业服务企业站在了业主的对立面，对业主的物业资产并没有实现其保值增值的目的，甚至侵害了业主的合法权益。

四、实践环节的问题所在

目前大部分高职院校推行的“2＋1”人才培养模式，设计思路合理，只是时间分配略有不同，部分高校还建立了物业管理实验室和物业管理学术研究机构。虽然实践环节专门安排较长时间，投入大量人力物力，然而实践效果并不理想，没有达到预期的教学目标。主要原因在于以下几个方面：首先高校自身存在的问题，部分文科性院校具有物业管理实验室的凤毛麟角。其次校外实践教学基地可选择余地很小，真正能配合落实教学任务的企业少之又少，因此整个物业管理专业学生实践环节形同虚设，荒废时间。在对北京、济南、南京等校企合作的教学实践基地调查中发现，虽然众多物业服务企业接收学生第三学年的顶岗实习环节，但对实践的认知存在偏差，仅把学生安排在秩序维护、会议服务、客服前台等某个岗位上工作，几个月如一日，没有系统地组织学生进行专项技能实践，也没有实现轮岗，甚至有些企业把学生当作廉价劳动力，认为实践等同于工作实习，学生大部分的宝贵时间浪费在无意义的简单重复工作中，或者浪费在等待实践的机会上。

五、物业管理专业教学的改革方向

高职院校物业管理专业教学如果不进行深化改革，该专业社会认可度将岌岌可危，基本等同于低端服务，存在招生困难、就业层次低下的现实。因此，物业管理专业的发展需要创新思路，物业管理专业教学更要提供思想支持。首先，高职院校物业管理专业不能把培养一个蓝领技能工人作为终极目标。而应从管理角度，引入大服务的概念，物业管理公司拥有得天独厚的客户源，因此在服务范围上要求多领域，服务水平上分层次，深耕小区，做满服务。因此学校应多培养学生的管理和协调能力，尤其是社会活动能力。物业服务企业也应拓宽思路，突破传统的三项服务，在如保健养老、学前教育托管、兴趣技能培训、金融、物流、中介等方面，做深化服务。其次，适当减少工程学方面的理论知识教学，通过现场教学或者与实践相结合的方式，初步了解其工作过程，以及了解各种应对措施，让其在今后的实际操作中摸索和深入学习更为有效。最后，实践教学中，一方面学校加强自身投资，建立实验室，或者借助社会或企业现有的条件，实地学习，从实践中获取认识。另一方面，更重要的是敦促校外实践基地，改变思想，提高认识，对实践阶段的学生做系统培训，既能帮助学生完成学业，也能在毕业生中获得更高质量的人才。只有各方面知识平衡，教学任务落实彻底，才能真正贯彻教学任务，完成教学目标，有助于专业发展。因此学校和企业都应该共同努力，放眼未来，贡献自己的力量。

参考文献：

[1]邓小燕，黄小彪.关于加强物业管理专业实践教学的探讨[J].哈尔滨职业技术学院学报，2006(5).

[2]王敏，温国锋.基于模拟企业的物业管理实践教学探讨[J].实验实践教学，2012(1).

[3]王道花,金从.高校物业管理专业实践教学存在的问题及对策[J].科技和产业，2008(5).

小区物业管理工作思路篇（5）

20__年，城管执法大队党风廉正建设和反腐败工作的指导思想和总的要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实党的十七届三中全会精神，按照“为民、务实、清廉、高效”的要求，标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防，以求真务实的精神狠抓反腐倡廉工作落实，为“管好半个达州城”提供坚强的政治保证和纪律保证。

二、加强队伍建设

确立以人为本的城管工作思路，加强对城管队伍的思想道德建设和法律、法规等业务知识学习，努力把城管综合执法大队建设成一支政治素质高、业务技能强、纪律严明、作风正派、敢打硬仗、勇于胜利的城管队伍。要高标准、严要求、规范化管理，以事业凝聚人，以任务锻炼人，以责任推动人，以感情团结人，切实改变工作思路，改进工作方法。实现由突击性管理向经常性管理、由传统性管理向现代性管理、由生硬性管理向亲和性管理的彻底转变。

三、巩固既得成果，拓展工作层面

1、加强宣传教育。树立“人民城市人民管”的意识。要与宣传、广播、电视、教育、学校等部门配合，运用各种宣传媒体和手段，在广大市民中开展“城市是我家，大家爱护它”的宣传教育活动，让市民普遍树立“创文明城市，做文明市民”的意识，进一步增强广大市民对城管工作的认知度和理解度。要继续在中、小学校开展“做文明小市民、当好小城管”的教育活动，使中、小学生从小就有做“城市主人翁”的意识。

2、进一步强化十街（路）一园的管理工作。即抓好州河大桥西头至高速公路进出口、通川桥南头至华川厂销售公司、阀门厂至三里坪收费站、达万路、新达路、仙鹤路、保险街、金丝街、花溪街、四合街等十条街（路）和仙鹤游园的管理工作，通过严格执法，依法行政，彻底根治十街（路）一园各种有违城市管理的违章违法行为，努力将“十街一园”打造成示范街、文明路。

3、加强农贸市场周边秩序管理及专业市场的规划。加强对南贸市场、南坝市场、四合街农贸市场、长城兴发农贸市场、三里坪农贸市场及市场周边秩序的管理。取缔县城区内的一切沿街叫卖，全面实现县城区的农副产品入市经营。与工商等部门配合规划好水果、花卉、竹器、陶瓷等专业市场，彻底禁绝这些商品沿街堆码，妨碍市容。依法强制取缔县城区内的花岗石生产门市和水泥、河砂销售门市。

4、治理煤油烟污染。取缔在城区熏烤腌腊制品，城区机关、学校、企事业单位、餐饮娱乐业、建筑业一律禁止使用原煤、焦煤和型煤，禁止敞排油烟；取缔户外烧、烤、煎、炸、炒等食品加工销售摊点。

5、治理粉尘污染和脏车入城。彻底落实全封闭运输垃圾及建筑材料，严厉查处运输过程中的沿街抛撒、飞扬、泄露行为，坚决禁止车容不整的车辆进入城区；城区内房屋拆除一律实行打围，喷水施工作业，对城区建筑工地要强制落实“文明施工十二条”，对城区运载建筑材料要严格实行“准运”制。

6、治理噪声污染。取缔在城区居住密集区设置铁器加工店，制止在午休和夜间使用振动机具等超标排放的建筑噪声，制止在城区使用大功率音响器材，严厉查处娱乐场所超时营业、噪音扰民等群众举报率高的违法经营活动，禁止一切商业性的沿街游行活动。

7、加强交通管理。进一步规范机动车、非机动车停放，彻底杜绝机动车、非机动车乱停乱放，进一步加大对二轮、三轮摩托车非法营运的打击力度，彻底规范城区线路车不到站点上下乘客和违规甩客、宰客的行为。

8、加强对城市道路的管理。要同建设行政

小区物业管理工作思路篇（6）

一、加强领导，物业管理进社区成效初显

去年上半年，我市针对物业管理上存在物业服务市场观念淡薄和业主自治不到位、建管分离不到位、执行政策不到位、物业服务不到位等“四个不到位”问题，出台了《关于加强社区物业管理工作的意见》，制定了全市物业规范化管理工作方案，召开了全市物业服务规范化管理工作会议，建立健全县（市）区、街道和社区三级物业管理体系，全面加强制度建设和组织领导，大力推进物业服务规范化管理。我市正式提出物业管理进社区以后，我们及时调整了工作重心和工作思路，把物业管理进社区作为物业服务规范化管理的一个抓手和突破口，全力以赴向前推进。

（一）加强组织领导。成立了郑市长为组长、各县（市、区）和有关部门参与的全市物业管理进社区工作领导小组，领导小组在市房管局设立了办公室，负责物业管理进社区的组织领导和日常协调。要求各县（市、区）特别是新华、卫东、湛河建立领导和实施机构，明确人员，落实责任，加强物业管理进社区的组织领导。

（二）理清工作思路。开展社区物业管理情况摸底排查，在此基础上，制定了年底实现社区物业管理初级全覆盖、明年上半年实现中级全覆盖和明年底实现高级全覆盖的发展规划，同时参照外地经验，研究制定了《关于城市住宅区物业管理全覆盖工作考核办法》，作为各县（市、区）、街道、社区物业管理进社区工作的思路和参照。

（三）加大宣传力度。市房管局组织多个版面，通过日报和市房产管理局网站，了物业管理进社区答记者问、《加快推进物业企业进社区、奋力实现物业管理全覆盖倡议书》、城区物业管理进社区三级责任人员名单和市房管局业务指导组成员及联系单位名单，加大宣传力度，营造浓厚氛围。

（四）积极搭建社区和物业服务企业合作平台。第一批推荐湛翔、常绿、建业、兴盾等25家实力强、信誉度高的物业服务企业，为社区公开招聘物业企业、实施物业规范化管理搭建平台。

（五）加强业务指导和工作联系。为加快推进物业管理进社区，物业管理进社区行业主管单位市房管局成立了物业管理进社区业务指导组，抽调40名工作人员，定点联系城区26个街道、94个社区和1012个楼院，积极发挥宣传政策、沟通交流的作用。

（六）加大信息通报和管理力度。创办了《物业管理进社区工作信息》，每周编印一期及时向市四大班子领导汇报各县（市、区）物业管理进社区情况。同时提请市政府将物业管理进社区工作纳入新年度目标考核体系，切实加大管理力度。

（七）基本摸清物业管理底数。主城三区共有街道和乡镇29个，社区94个，楼院1115个。其中：实施物业企业规范化管理176个，占15.78%；单位后勤管理482个，占43.23%；简单保洁166个，占14.89%；无人管理291个，占26.10%，后勤管理仍是主流，规范管理水平偏低，无人管理问题严重，初级覆盖率仅有74.3%。

（八）初步形成了争先创优局面。新华区：对住宅区进行规划和整合，实行连片集中管理。筹资500余万元，以奖代补，推进物业规范管理，打造样板示范小区。同时旧台唱新戏，开展物业管理进楼院等“六进”工作，全力提高社区物业管理水平。卫东区：实施“安洁苑”惠民工程，投入资金400多万元，对旧、小、散无人管理楼院进行改造，召开物业管理进社区协调会，实行无人管理庭院补贴制度，筑台招商，为物业企业规范管理打好基础。湛河区：出台了《关于加强社区物业管理工作意见》，纳入了目标考核体系，制定了旧小散楼院整合方案，建章立制 ，明确责任，明确目标，强化落实。

在肯定成绩的同时，我们也要看到，全市物业管理进社区工作仍处在起步阶段，或者说是组织发动阶段。一些同志对物业管理进社区的认识还不到位，还没有把思想统一到市委市政府决策上来，还没有提高到民生大事上去抓，存在畏难、消极、被动现象。部分县（市、区）尽管成立了组织领导机构，但还没有有效运转，动作迟缓，效率不高。这些基本问题必须抓紧解决。

二、强力推进，物业管理进社区提速提档

根据前边摸底的情况，我市主城区物业管理仍处在较低的水平上，县区间物业管理水平差距更大，物业管理进社区形势严峻。为全面落实市委市政府工作要求，切实加强社区物业管理，提高城市管理水平和居民幸福指数，我们亟需拉高标杆，强力推进，实现物业管理进社区的提速提档。

（一）提高思想认识，开创工作境界。物业管理进社区关乎所有城市居民的日常生活问题，什么时候也离不了。我们适逢市委高度关注、政府大力推进的大好时机，要抓住机遇，全力以赴，把这项工作扎扎实实地干好，要让社区秩序规范和谐，让社区环境焕然一新，让社区居民幸福安居，开拓管理新境界，树立政府好形象。

（二）健全标准体系，确立工作标杆。今天我们印发了《关于城市住宅区物业管理全覆盖工作考核办法》，从管理基础、区和街道主管部门工作、社区工作、物业管理全覆盖和资金投入等五个方面明确了工作标准。但这个标准也只是个一般标准。作为新兴城市和经济强市，与很多兄弟市相比，我们没有多少历史包袱，加上近些年实施大规模的棚户区改造和旧城区改造，规模小区和高档小区越来越多，这些小区作为物业市场的优质资源备受企业青睐，已经实现了规范化管理，社区物业管理的基础比别人雄厚，起点比别人高。从这个角度和“学先进、比创新、看实效”要求看，我们应该有更高的标准，应该拿省优、国优的标准来衡量我们的工作。除此之外，物业管理进社区要落实到群众满意度上，要把社区群众满意不满意作为检验我们物业管理工作的试金石，把社区群众的要求作为工作的标杆，把社区群众的期望作为不竭的动力，不断推动物业管理上水平。

（三）积极有序推进，实现管理升级。前一阶段，我们制定、印发了《市物业管理进社区工作规划》，提出了市场运作与政府扶持相结合、业主自治与社区管理相结合、规范服务与完善配套相结合、全面推进与逐步提高相结合等物业管理进社区四项基本原则，明确了底初级全覆盖、上半年实现中级全覆盖和底实现高级全覆盖的“三步走目标”。现在，我们已经进入第二个阶段，重点是完善社区物业管理制度，健全业主自治组织体系，按照从易到难的原则，对私搭乱建的建筑物、构筑物和不必要的隔离设施进行拆除，整合旧、小、散住宅区，实现旧、小、散住宅区的规模化和基础设施的共享，提高基础设施利用效率，除个别问题多、难度大的以外，基本完成旧小散住宅区整治工作，为有资质物业服务企业进社区创造条件。第三个阶段要以破解物业管理进社区工作难题，全面实施物业管理进社区示范工程为重点，特别是对旧、小、散住宅区整治难、大中型企事业单位物业管理规范难和物业服务收费难等难题进行集中破解，在达到社区物业管理规范化的同时，创建一大批优秀小区和示范小区，完成社区物业管理的全面升级。

（四）发展物业产业，优化城市管理。发展物业服务产业是安排居民就业、优化城市管理、改善居住环境、构建宜居城市的基本要求，但我市物业服务行业还处于起步阶段，物业服务规范化、物业管理精细化和物业经营多元化程度还很低，基本上没有形成实力强、影响大、能领跑的行业龙头。行业主管部门和单位有远见、有义务、也有决心通过物业管理进社区，发现和培育社会责任感强、管理水平高、发展有思路、敢做排头兵的优秀企业。以这些优秀企业为表率，打造一个强大的物业服务专业队伍，在服务社区的基础上，积极拓展办公楼、商业、街道、园林、其他公共设施等业务领域，促进物业服务行业大发展，发挥在优化城市管理、提升城市品位中的巨大作用。

三、狠抓落实，物业管理进社区跨越发展

（一）加大组织领导力度。各县（市、区）物业管理进社区工作领导小组要建立例会制度，定期研究解决本辖区物业管理进社区重点难点问题，加大物业管理进社区政策支持力度，充分发挥物业管理进社区的组织领导作用。要加强市、县（市、区）、街道、社区的纵向联系和横向联系，宣传政策，反馈情况，沟通信息，交流经验，积极探索加快推进物业管理进社区的有效途径。

（二）加大资金支持力度。旧、小、散住宅区往往设施较差、管理混乱、环境恶劣、生活不便，是我们物业管理进社区的重点和难点，也是全方位体现政府关心民生、执政为民的最突出的阵地。在物业管理进社区的前期，要舍得加大资金投入，为旧、小、散住宅区的整合、升级以及物业服务企业进驻管理提供资金保证。要安排专门的工作经费，建立专门的奖励基金，加大表现突出、成绩突出的街道、社区、企业和个人奖励力度，激发物业管理进社区的激情和活力。

小区物业管理工作思路篇（7）

1 油田矿区物业管理定位

目前，矿区在油田的定位不是很明确。油田把矿区定位于真正意义上的经济实体和市场主体。从目前的实际运行情况看，矿区依旧带有浓重的计划经济的特点，还保留着计划经济体制的许多痕迹。矿区在用工制度、资金运作等方面没有充分的自，无法建立起适应自身业务特点和市场竞争需求的经营管理体制。油田矿区除了物业管理、医疗卫生等主业外，还承担着市政设施维护、富余人员安置、油田子女就业、居民文化建设、维护社会稳定等方面工作。这种管理体制和职能定位，与企业追求利润最大化的目标是相悖的。就物业管理方面来讲，油田矿区的物业管理企业与社会上的物业管理企业相比，在管理职能、人员结构、运作方式等方面也都存在着较大差别。

2 油田矿区物业管理的现状

近年来，油田矿区物业管理有了长足的发展，服务领域不断扩大，服务水平逐步提高，职工群众居住环境日益改善，成绩有目共睹，但是，由于受计划经济、福利观念和传统思想的影响，矿区系统也自然而然的形成了依赖成本生存，靠补贴过日子的局面，自身创收能力不足，造血功能差。之所以形成这种现状，既有历史的原因，也有企业转型过渡中出现的新问题、新原因。经过调查分析，这种现状主要是因为“三个冲突”造成的。

（1）体制与机制的冲突。体制决定机制。由于油田企业正处于计划经济向市场经济的转换时期，管理体制明显带有计划经济的色彩，这就在很大程度上决定了运行机制、管理机制等也要受到计划经济的影响。

（2）机制与思路的冲突。运行机制在受管理体制影响的同时，也必然影响着干部职工的思想观念和工作方式。矿区特别是物业管理系统经过不断的探索，社会化的发展方向已经明确，市场化的工作思路也已确定，但结合油田实际情况来看，这种发展思路与现行机制之间还存在诸多不适应，很多问题和深层次的矛盾还需要进一步解决。市场机制、竞争机制不规范，管理和专业人才匮乏等是阻碍矿区实现发展目标的主要问题。

〔3〕思路与运营的冲突。工作目标的实现，在于扎扎实实的抓好落实。近年来，居民对矿区工作的满意率呈下降趋势，认为矿区的服务水平与以前相比下降了.这也是矿区系统普遍存在的现实问题。居民反映最强烈的问题就是屋面防水、室内排污管线、墙体维修等。据初步统计，矿区就有4200多户的室内排污管线急改造，90栋楼房7.2万平方米的屋面需要防水，63栋计2.4万平方米的楼房墙体需要维修。虽然协调了一部分资金用于维修，但仍难以满足居民的强烈需求。

强化自身造血功能、促进矿区不断发展也是主要工作目标。由于油田物业管理发展时间较短，多元经济项目起步较晚，没有真正形成有规模的家政服务业，服务业发展不平衡，服务水平低.服务内容单一，服务范围和覆盖面狭窄，大部分以餐饮、娱乐为主，缺乏有特色、规范化、上档次、上规模的典范，远不能满足矿区居民多方面、多层次需要。

3 改进油田物业管理的对策思考

3.1 管理局要给予政策上的扶持和经济上的支持

目前的物业管理普遍存在着职责不清、交叉管理等问题，应按照国家有关法规政策。结合油田实际，界定社会职能与物业管理职能的范围.为物业管理减轻不必要的负担，对目前物业管理中难度最大的收费问题，管理局应出台一些管理措施，对物业管理的发展给子政策上的支持。在市政建设管理与服务方面，应明晰范围、区分责任，物业公司只负责管理小区内水电气暖管道线路等入户部分，而户外部分则应由各相关专业公司与物业公司协商.实施委托管理，物业公司提取相应管理费。其次，矿区存量资产普遍存在设备老化，技术落后.盈利能力不强，维修成本连年递增等问题。在这方面，矿区又没有能力自行进行资产改造和投入，这无疑制约了矿区经济总量的积累和扩张。

3.2 立足于油田内部，积极培育内部物业管理市场

油田物业管理企业从根本上来讲，还是要以油田内部市场为主，要抓好内部市场的服务，经营好内部的物业管理.这是油田物业管理生存与发展的根本。在经背内部市场上，油田的物业管理企业必须要改变管理物业的旧有观念，转变为经营物业，不能将着眼点仅限于收取有限的物业管理费中，而应该广开思路，适应市场的需要，适应当前油田居民的需求，做到管理物业和经营物业兼容并行，将物业管理与物业经营融为一体。在做好物业管理工作的同时.应积极策划、实施物业经营方案.发挥每一平方米物业的增效潜力，将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面.将服务眼光放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为居民提供更为全面的服务。

3.3 进一步规范企业结构，完善管理体制

油田物业管理企业要想走上良性发展的轨道，首先，应改革现行的管理体制和运行机制。国务院颁布的《物业管理条例》中规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。只有具备了法人资格，矿区才能成为市场的主体，才能参与市场竞争。其次，物业管理企业要从实际出发，科学设岗，合理配置人员，应依照国家建设部有关标准，对物业管理公司和小区物业管理站实行“定岗、定员、定职责、定报酬”的劳动分配制度，只有这样，才能明确服务范围，分清服务责任，才能实现精细化管理。三是要建立质量管理体系，进一步强化管理。物业管理企业应引入国际质量管理体系，在物业管理中实行规范管理、标准化服务，使物业管理的每一项工作、每一个环节都有章可循，有法可依，为物业管理的可持续发展提供保障。

3.4 大力发展服务业等多元经济

油田物业管理企业在做好自身管理与服务的同时，应大力发展迎合居民消费需求的家政服务、商业服务、餐饮服务等行业，以服务业促进物业管理企业的发展。应充分利用油田主营产业效益好的机遇，利用物业管理的地域优势，广泛调研、研究居民的各种消费需求，以家政服务为龙头，为居民提供特色服务、衍生，如：家庭保洁、家庭装饰服务业、养老服务业、餐饮服务业、病房陪护服务等；应依托物业管理优势，以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、业务介绍、中介服务等形式，创建新的服务项目，开辟新的服务领域；以油田主体的经营增长为需求，建立和发展一批技术、生产、信息、生活等服务性企业，开发投资少、见效快的项目，达到低投入、高产出，实现矿区经济的快速增长。

小区物业管理工作思路篇（8）

**年，我小区管理中心根据物业社区工作会议的精神和工作部署，坚持小区建设与管理水平同步发展的原则，认真做好小区物业管理工作，具体工作如下：

（一）小区管理工作的实施情况

1、明确工作思路。今年我小区管理中心实事求是地对小区管理工作的思路进行了调整，为我小区管理工作进一步明确了方向。年初我们即确定了今年的工作思路是实现二项重点工作的突破，即社会治安综合治理必须有所突破，小区管理必须有所突破。这二项工作是互相关联、互相促进的，社会治安综合治理是龙头，小区管理是突破口。小区管理工作是改善社会治安的基础措施，也是推动小区三个文明建设的实现手段，我们一定要抓紧抓好。

2、调动小区住户的主动性和积极性，发动住户群众共同参与。我们结合本小区的实际情况，制定了工作推进计划和措施，并付诸实施，以搞好小区管理和搞好小区内治安为切入点，发动群众参与，打好群众参与小区管理、群防群治这张牌。这些措施均收到了较好的效果，使大家逐步认识到，小区管理、小区治安及小区建设各项工作，和自身利益息息相关，只靠小区管理中心的力量是不够的，还要依靠广大住户群众的共同努力，这样才能形成合力，搞好小区工作。

3、做好基础性工作，一是分别摸清小区内已引入和未引入物业管理的大楼数，未引入物业管理的每栋大楼选出楼长，在此基础上，成立物业管理推进委员会；二是摸查小区内的特困户，以及需安装和维修的防盗门数目，由小区管理中心牵头，做好这些工作；三是充分发挥3支队伍的作用，即救济户巡逻队、义工巡逻队、保安员队伍。根据救济户每周为小区义务服务2小时的规定，安排救济户义务维护小区治安，并已统一和义工巡逻队统一安排好值班表；四是实行基本型物业管理的小区，增加保安进行巡逻。

4、发挥好示范带动的作用，既要全面推进，又要有所侧重，突出重点和特色。我小区以今年创建的住宅小区为示范点，结合对小区的整体规划，积极引导住户群众，采取综合物业管理模式。初步决定小区的物管推进工作分几步走：一是做到环境改观。二是做到规范停车。三是保证小区道路畅通。四是改善治安。五是做好宣传。通过这五项措施，发挥好示范带动的作用，促进小区建设全面发展。

（二）结合物业管理推进工作，加强小区防范和群防群治队伍建设，促进社会综治管理的改善

改善治安，要从人防技防入手，在加固技防的基础上，尤其要推进群防群治工作，进一步完善社区的防范网络，注重发挥2支队伍的作用。（1）建立一支战斗力强的小区保安防范队伍，负责小区内的街巷巡逻防控、定点大楼大院的看护，使其在日常小区区域性防控和防范社区入屋盗窃案中起到十分重要的作用。（2）组织小区义务巡逻队，将小区内的部分下岗工人、治安积极分子组织起来，每天每班安排2小时街巷义务巡逻，根据有关规定安排救济户每户每周2小时义务维护小区治安，并在时间上做好统一安排。实行基本物业管理的小区，最重要的工作就是小区治安。维护良好的治安状况，除现有的治安力量外，还一定要增加保安员在小区内进行巡逻，改善社区的治安环境。

二、2009年工作安排

**年过去了，在2009年我们要认真总结**年的工作，对有成绩好的方面，我们要在2009年继续发扬光大，对存在不足的问题，我们要在2009年改进提高，逐步完善我们的小区管理，使广大住户满意。2009年工作安排主要安排如下：

（一）加强学习，提高小区管理职工的自身素质

小区工作看似简单，但要做好工作是很不容易的，因为我们的工作对象是一家一户的群众，要统一群众的思想很难，这说明要提高我们工作的本领。我们加强学习，就是要提高我们工作的本领，也就是我们的自身素质。我们特别要学习有关小区管理的知识，用知识武装我们的头脑。我们学习好了，素质提高了，干起工作就会觉得轻松一点，因为有办法，不盲干，就容易把工作做好。

（二）建立规章制度，用制度管理小区

要管理好小区，必须要有制度。没有制度，每人各管各的，一定乱套。所以2009年，我们一定要建立好规章制度，这方面我们要用点心思，动点脑筋，把规章制度建立起来。有了规章制度，就可以用规章制度去管理。用规章制度管理，能做到使人口服心服，因为规章制度一旦建立，对每个人都是公平的。只要规章制度公平合理，大家都会遵守。所以用制度管理小区，就能把小区管理好。

小区物业管理工作思路篇（9）

1 油田矿区物业管理定位

目前，矿区在油田的定位不是很明确。油田把矿区定位于真正意义上的经济实体和市场主体。从目前的实际运行情况看，矿区依旧带有浓重的计划经济的特点，还保留着计划经济体制的许多痕迹。矿区在用工制度、资金运作等方面没有充分的自，无法建立起适应自身业务特点和市场竞争需求的经营管理体制。油田矿区除了物业管理、医疗卫生等主业外，还承担着市政设施维护、富余人员安置、油田子女就业、居民文化建设、维护社会稳定等方面工作。这种管理体制和职能定位，与企业追求利润最大化的目标是相悖的。就物业管理方面来讲，油田矿区的物业管理企业与社会上的物业管理企业相比，在管理职能、人员结构、运作方式等方面也都存在着较大差别。

2 油田矿区物业管理的现状

近年来，油田矿区物业管理有了长足的发展，服务领域不断扩大，服务水平逐步提高，职工群众居住环境日益改善，成绩有目共睹，但是，由于受计划经济、福利观念和传统思想的影响，矿区系统也自然而然的形成了依赖成本生存，靠补贴过日子的局面，自身创收能力不足，造血功能差。之所以形成这种现状，既有历史的原因，也有企业转型过渡中出现的新问题、新原因。经过调查分析，这种现状主要是因为“三个冲突”造成的。

（1）体制与机制的冲突。体制决定机制。由于油田企业正处于计划经济向市场经济的转换时期，管理体制明显带有计划经济的色彩，这就在很大程度上决定了运行机制、管理机制等也要受到计划经济的影响。

（2）机制与思路的冲突。运行机制在受管理体制影响的同时，也必然影响着干部职工的思想观念和工作方式。矿区特别是物业管理系统经过不断的探索，社会化的发展方向已经明确，市场化的工作思路也已确定，但结合油田实际情况来看，这种发展思路与现行机制之间还存在诸多不适应，很多问题和深层次的矛盾还需要进一步解决。市场机制、竞争机制不规范，管理和专业人才匮乏等是阻碍矿区实现发展目标的主要问题。

〔3〕思路与运营的冲突。工作目标的实现，在于扎扎实实的抓好落实。近年来，居民对矿区工作的满意率呈下降趋势，认为矿区的服务水平与以前相比下降了.这也是矿区系统普遍存在的现实问题。居民反映最强烈的问题就是屋面防水、室内排污管线、墙体维修等。据初步统计，矿区就有4200多户的室内排污管线急改造，90栋楼房7.2万平方米的屋面需要防水，63栋计2.4万平方米的楼房墙体需要维修。虽然协调了一部分资金用于维修，但仍难以满足居民的强烈需求。

强化自身造血功能、促进矿区不断发展也是主要工作目标。由于油田物业管理发展时间较短，多元经济项目起步较晚，没有真正形成有规模的家政服务业，服务业发展不平衡，服务水平低.服务内容单一，服务范围和覆盖面狭窄，大部分以餐饮、娱乐为主，缺乏有特色、规范化、上档次、上规模的典范，远不能满足矿区居民多方面、多层次需要。

3 改进油田物业管理的对策思考

3.1 管理局要给予政策上的扶持和经济上的支持

目前的物业管理普遍存在着职责不清、交叉管理等题，应按照国家有关法规政策。结合油田实际，界定社会职能与物业管理职能的范围.为物业管理减轻不必要的负担，对目前物业管理中难度最大的收费问题，管理局应出台一些管理措施，对物业管理的发展给子政策上的支持。在市政建设管理与服务方面，应明晰范围、区分责任，物业公司只负责管理小区内水电气暖管道线路等入户部分，而户外部分则应由各相关专业公司与物业公司协商.实施委托管理，物业公司提取相应管理费。其次，矿区存量资产普遍存在设备老化，技术落后.盈利能力不强，维修成本连年递增等问题。在这方面，矿区又没有能力自行进行资产改造和投入，这无疑制约了矿区经济总量的积累和扩张。

3.2 立足于油田内部，积极培育内部物业管理市场

油田物业管理企业从根本上来讲，还是要以油田内部市场为主，要抓好内部市场的服务，经营好内部的物业管理.这是油田物业管理生存与发展的根本。在经背内部市场上，油田的物业管理企业必须要改变管理物业的旧有观念，转变为经营物业，不能将着眼点仅限于收取有限的物业管理费中，而应该广开思路，适应市场的需要，适应当前油田居民的需求，做到管理物业和经营物业兼容并行，将物业管理与物业经营融为一体。在做好物业管理工作的同时.应积极策划、实施物业经营方案.发挥每一平方米物业的增效潜力，将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面.将服务眼光放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为居民提供更为全面的服务。

3.3 进一步规范企业结构，完善管理体制

油田物业管理企业要想走上良性发展的轨道，首先，应改革现行的管理体制和运行机制。国务院颁布的《物业管理条例》中规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。只有具备了法人资格，矿区才能成为市场的主体，才能参与市场竞争。其次，物业管理企业要从实际出发，科学设岗，合理配置人员，应依照国家建设部有关标准，对物业管理公司和小区物业管理站实行“定岗、定员、定职责、定报酬”的劳动分配制度，只有这样，才能明确服务范围，分清服务责任，才能实现精细化管理。三是要建立质量管理体系，进一步强化管理。物业管理企业应引入国际质量管理体系，在物业管理中实行规范管理、标准化服务，使物业管理的每一项工作、每一个环节都有章可循，有法可依，为物业管理的可持续发展提供保障。

3.4 大力发展服务业等多元经济

小区物业管理工作思路篇（10）

各位领导、同志们：

今天，县委、县政府在这里举行创建全国卫生城市、文明城市动员暨社区管理工作大会，这是一次非常重要而及时的会议。创建全国卫生城市和文明城市，是进一步加强我县精神文明建设，塑造城市形象，提高城市品位和市民思想道德素质的重大举措，更是我县融入“长三角”，接轨大上海，增强城市综合竞争力的迫切要求。我们建设局作为城市规划、建设、管理的职能部门，在“双创”工作中负有义不容辞的责任。会后，我们将认真贯彻县委、县政府主要领导在这次会议上的重要讲话精神，按照这次会议的部署，结合我们建设系统实际，认真抓好落实，着重抓好以下四方面工作：

一、统一思想认识，增强创建责任意识

最近，县委、县政府提出要把XX城市建设成为充分体现地方产业优势的轻纺XX之城、充分展示江南水乡特色的水上XX之城、充分拥有优美生态环境的XX之城、充分洋溢历史文化精粹的XX之城，创建全国卫生城市与全国文明城市，不仅是建设XX中心、打造XXX名城的题中之义，更是实现县委提出的“保强争优、统筹发展”目标的有力举措。因此，我们将根据县委县政府对创建工作提出的总体要求，在局系统进行思想发动，统一思想，明确任务，进一步增强创建工作的自觉性和紧迫感。把创建工作列入局系统各单位重要工作日程，采取针对性措施，全面落实创建工作责任制，层层签订责任书，层层分解目标任务，把创建工作的各项任务真正落到实处。

二、强化规划刚性，突出体现城市个性

搞好城市规划，塑造特色鲜明的城市形象，是“双创”工作的先导和依据。在创建全国卫生城市和文明城市中，我们将着重突出城市规划三个环节，一是调整完善规划工作思路，重视城市个性特色。按照XX中心和XX名城定位，立足山水风光、轻纺特色，充实和丰富城市文化内涵，做好“纺织、山、水”文章，形成城市鲜明个性。二是抓好各项城市功能性规划的编制完善。今年重点完成大小坂湖城市休闲区块规划、瓜渚湖综合开发详细规划、柯北分区规划、县域居住点规划、县城市政设施规划、县城绿地系统规划等八项规划的编制工作。三是加强规划管理，实施规划联席会议制度，体现规划刚性。

三、加大建设力度，全面提升城市形象

今年县委县政府已经明确提出“城建形象年”主题，并确定实施“百亿城乡统筹双十工程”，确保全面完成城市市政和基础设施建设投入超百亿元。我局将高标准高质量完成总投资为19.5亿元的群贤西路、青峰路等10条城市道路和9条地块支路建设工程、城区生活污水泵站干管铺装等市政工程、群贤路综合改造等景观工程、古运河二期整治工程和拆迁安置房建设工程，并完成笛扬路商业步行街改造、“三馆一广场”建设、内环河整治工程，全面提升城市框架、城市功能、城市景观、城市社区形象。

四、创新城管体制，优化城市人居环境