地产合同管理篇（1）

1 房地产项目合约管理的目标及意义：

1.1 房地产项目合约管理的目标：

房地产项目开发目标一般是通过项目开发建设及营销从而取得预期回报及超额利润。而房地产项目合约管理就是紧紧围绕完成项目开发目标而进行的。

具体来说就是在房地产项目通过设定预期利润从而制定开发计划、销售计划、投融资计划等决策后制定合约规划，并以此为目标制定合约签署计划。合约签署后对合约的履约情况、风险情况、实际变动情况进行跟踪管理：分为签约前计划管理、签约后过程管理的全过程管理。

1.2 房地产项目合约管理的意义：

合约管理对于房地产项目开发来说有着重要的意义。不仅为项目顺利开展保驾护航，同时为降低企业风险、树立企业形象、降低企业开发成本、监控项目开发状态等起到积极的作用。其意义体现在企业本身及管理者两方面：

1.3对于企业：

1.3.1 最显而易见的作用是监控企业的经营风险；

1.3.2 企业合同管理的一个最基础的作用是提升企业形象:重合同、守信用是企业最重要的形象；

1.3.3 企业合同管理的一个很重要的作用就是创造经济效益；合同管理通过控制随意的决策，通过对合对方的准确分析判断，通过科学的谈判对策，通过对合同条款的的合理设计，通过对旅行过程中集体问题的妥善处理，通过合法合理的纠纷解决程序，可以最大限度的降低成本，获得最大限度的收益。

1.4对于管理人员：

1.4.1了解项目运行全过程的合同组成；

1.4.2 了解企业项目运营的费用组成；

1.4.3 掌握项目全过程运行状态、进度；

1.4.4 了解企业管理模式、业务组成等。

2 房地产合约的分类：

2.1 根据项目开发过程分为：

2.1.1 项目前期合同：获取土地类合同、融资借款类合同、勘察测绘合同、设计合同等

2.1.2 项目开发期间合同：建安工程类合同、工程监理合同、造价业务委托管理合同等

2.1.3 项目开发后期合同：销售租赁合同、委托经营管理合同等

2.2 根据项目外包策略分为：

2.2.1 自主管理类合同：

2.2.2 业务外包类合同：

3 房地产项目合约管理的思路

合约管理思路：

此房地产项目合约管理思路可以概括为：

3.1 制定项目合约规划的依据：

3.1.1 根据项目可研报告以及投资决策文件，确定项目最高拿地价格，并以此参与项目土地竞标，竞标成功后签订土地使用权转让合同；

3.1.2 方案设计完成后编制项目投资估算文件。根据投资估算文件，确定最少自有资金数额，已经融资方案，确定融资借款类合同的签订安排；

3.1.3 施工图设计完成后编制项目开发进度计划、销售计划、成本控制方案。根据项目开发进度计划，倒排计划，确定最迟合约签订时间完成项目合约规划架构的编制（如下图所示）；

3.1.4 根据项目项目成本方案，确定项目开发个阶段合约的预计合同金额；

3.1.5 根据项目营销、招商方案，确定营销、招商等活动确定合约预计签订时间及金额；

3.1.6 根据项目风险防范方案，确定需要注意防范风险部分的相关合同的预计签订时间及金额。

由以上项目信息完成项目整体合约规划：

3.2 根据项目合约规划的安排推进合约的签订：

3.2.1 合作伙伴的选择：根据合约规划的安排，在预期的时间内先对拟签合同的合作伙伴进行筛选。随着越来越多的项目建成完工，合作伙伴资料库就得以建立，这样每次选择合作伙伴的时候就相对轻松，而且通过项目合约的监控反馈，还能给合作伙伴进行评分，为下一次选择更合适的合作伙伴提供历史参考数据。

3.2.2 明确各个拟签署合同的细节及相关签约要点，如：

建设工程施工合同签约要点

一、工程总包施工合同签订的条件二、签订分包合同的条件三、明晰无效施工合同及其法律后果 四、审查工程承包合同文本 五、明确发包人和承包人的权利及义务六、明晰无效施工合同及其法律后果 七、约定索赔的内容和有关条款

地产合同管理篇（2）

1.1矿产地质勘查合同的含义

对目前我国的矿产地质勘查合同进行研究可以了解到，由于我国该类工作的起步较晚，所以研究成果还不全面和完善，所以在进行矿产地质勘查合同管理工作中没有科学、先进的标准和参考依据，尽管我国国土资源的相关管理部门制定出了相关的文件，但是在矿产地质在实际的勘查工作签订中还存在着较多的问题，需要积极与实际的情况结合进行有效的分析。为了能够在现代社会中积极有效的规避矿产地质勘查合同带来的风险，则需要以勘查地质勘查工作的相关标准为基础开展相应的工作，严格监督、检查并验收在野外开展的矿产地质勘查工作以及在室内进行的相关工作，并重点注意合同中的价款支付方面内容，将合同的细节具体确定下来，才能将存在的合同分歧有效解决。

1.2矿产地质勘查合同的特点

矿产地质勘查合同的特点包括一般的合同特征和行业特征，其中一般合同特征是整个矿产地质勘查合同中的一种类型，其具有一定的法律效益，并受到法律的约束；在整个矿产地质勘查工作中的内容都是为了能够将矿产地质勘查的最终目标实现，所以行业特征就说明矿产地质勘查合同与国家相关的标准等有着直接的联系，而且矿产开采工作具有一定的特殊性，所以其行业特征有以下几方面的表现：首先矿产资源属于国有资源，所以国家进行干预的情况相对较多，因此合同的隐形条款也比较多，在实行过程中具有一定的复杂性，其次矿产地质勘查合同中涉及面较广，尽管合同表面看起来只有合同的双方，但是实际上还包括了国家、政府等；制定矿产地质勘查合同主要是要对某个地区存在的矿石类型信息进行了解，所以可能会导致业主投资愿望不会实现，因此具有一定的不确定性。

1.3判断矿产地质勘查合同履行完毕的依据研究

1.3.1对合同履行质量的判断依据研究

在开展矿产地质勘查工作时，整个工作受到了国家的相关标准的约束，而且还会受到地方性文件的影响，在开展矿产地质勘查工作时制定的相关标准与规范也就自然而然成为了最终进行工程结算的依据。矿产地质勘查的规范与标准受到各种因素的影响，所以其标准与规范在拥有国家相关的标准与规范的同时还拥有其他的规范，最终这些规范与标准都能成为质量判断的依据。

1.3.2判断合同履行完毕的依据研究

在实际工作过程中，主要是按照合同约定对矿产地质勘查合同履行的情况进行判断，所以履行矿产地质勘查合同的方法就是按照合同中的规定开展地质勘查的工作，受托方在将合同中约定的工作量完成同时还需要提交经过相关机构审核后的工作成果，从而整个矿产地质勘查工作才算真正完成。但是在矿产地质勘查的实际工作中，往往会受到时间以及地点等因素的影响，因此制定的矿产地质勘查合同的内容与形式也会存在一定的差别，但是不论受到哪种因素的影响，对矿产地质勘查合同履行的判断依据都是合同约定。其中需要重点注意的是，必须要确定最终提交的工作成果是否与预期的目标相符。

2矿产地质勘查合同管理的方式探究

2.1将矿产地质勘查合同中存在的争议有效解决

站在实际的角度上对合同进行分析可以知道，每一种合同都可能不完善，所以只有将合同中存在的争议有效解决，才能让合同管理顺利落实，因此需要矿产地质勘查合同中的双方以相同原则为基础对其中存在的争议有效解决，合同双方应该进行积极的协调与沟通，尽管目前矿产地质勘查合同具有较高的复杂性，而且可能还会在合同中出现双方利益不对等情况，因此就需要合同双方协商解决，积极考虑其他的解决方式将存在的争议解决，比如可以采用第三方调解或仲裁等形式，从而让整个矿产地质勘查合同更具科学性和合理性。

2.2建立健全更加完善的制度

为了能够顺利开展矿产地质勘查工作，就需要根据实际的矿产地质勘查工作情况制定出更加科学、具有针对性的制度和方法，将矿产地质勘查合同中需要签订的相关流程以及注意的事项进行确定，详细规定整个矿产地质勘查合同中关于经费、工作时间和内容等方面，让整个矿产地质勘查工作的质量控制水平更优。在进行矿产地质勘查工作时，合同双方之间的关系是平等的，两者之间的关系对整个矿产地质勘查工作质量有着直接的影响，所以将合同双方的关系协调好具有非常重要的意义。因此可以构建一个专门的部分，其主要的工作内容就是对整个矿产地质勘查工作中合同双方出现的矛盾进行解决，而且合同双方还要在开展矿产地质勘查工作中进行积极的沟通与交流，在进行矿产地质钻勘查工作之前受托方应该定期与业主方进行信息沟通，让双方之间的信息能保持通畅，从而在一定程度上降低由于沟通不畅产生的工作影响。在进行矿产地质勘查合同结算时，需要合同双方对实际完成的工作量以及地层复杂的程度进行确认，如果在整个工作中出现了合同变更的情况，则需要合同双方对相关的细节进行更深入的商议，让工作的开展更加顺利。

2.3对合同的变更进行管理

在实际的矿产地质勘查工作中，由于会受到各种不可控因素的影响，所以矿产地质勘查合同难免会出现变更的情况，因此必须要针对合同的变更进行相关的工作。如果是因为设计出现了合同变更，则后续可能还会导致项目投资发生变化，所以合同双方需要进行多次的协商，让最终确定的价格更加合理。在实际的工作中，受托方一定要与业主方进行有效的沟通工作，避免在工作开展后期出现合同认识的分歧情况，而且还需要对合同变更的处理程序不断规范，将变更的操作程序不断明确，最后还要对变更产生的费用正确处理。

2.4管理好相关的信息内容

在整个矿产地质勘查合同管理工作中离不开信息管理，对信息进行管理主要时管理合同文件、图纸等相关信息，当出现比较大的变更情况时，相关的人员必须要及时在档案中记录，为后续的工作开展提供一定的依据，也为往后的矿产地质勘查工作的开展提供指导，让我国的矿产地质勘查合同管理的工作水平和质量不断提升，从而也让我国的矿产地质勘查工作更加规范，创造出更多的社会经济价值。

3结束语

在现代化社会中对矿产地质勘查合同进行管理，需要相关的部门认识到合同管理的重要性，并跟上时展的步伐将合同管理的观念不断增强，制定出根据针对性和科学的合同管理制定，不断规范矿产地质勘查合同管理的工作，让矿产地质勘查工作能有效开展，在经济全球化发展的当今社会中不断加强矿产地质勘查的抗风险能力。

地产合同管理篇（3）

二、房地产企业合同管理过程中存在的问题

合同是企业经济业务的反映，是经济业务起点到终点的规范和约束。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。合同管理不仅仅关注合同的订立内容，还关注合同签订前的准备工作及合同签订后的履约管理。目前我国房地产企业合同管理大致存在下列问题。1.相关主体的资信审查匮乏。资信审查指的是，对房地产项目的审查包括承办方的信用审核和资质审核。房地产项目合同签订之前的拟定环节、相关主体的资质和履约能力等等直接关系到盈利能力。房地产公司倘若在拟定合同前，忽视了对合作方的审核，很容易埋下合同风险，导致内控管理机制失效，甚至影响房地产公司的正常经营。因此，如何加大对合同主体的审核机制是房地产工作签订合同之前的重要内容。例如某些“皮包公司”缺少施工资质，也缺少固定的营运场地，“皮包公司”仅仅是通过利用某些大型施工企业骗得发包方对施工方的信任，倘若房地产企业忽视了对其的资质审查，很容易影响其后续的盈利能力。2.合同文本内容不细致严谨。合同是企业经济业务经济行为的规范和约束，若合同条款内容约定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多种选择，各个利益主体处于自身经济利益的考虑选择对自身最有利的履约方式，相关的纠纷矛盾也将随之发生。3.合同重签订，轻执行，违约风险加大。合同生效后，其合同主体便需承担相应的责任和义务。房地产企业的施工合同、销售合同等履约时间长达好几年，部分企业在合同签订后对履约的条件、时间、违约条款等关键要素没有持续跟踪，导致出现未按合同履约或者违约现象。例如某房地产开发企业资金支出的审批程序较为繁琐，资金收支缺乏预算，后续的工程款无法按约支付，导致拖欠工程款、农民工工资和延期竣工交房等问题，引起了严重的诉讼案件，拉低了该房地产企业的社会信誉，造成了无法挽回的经济损失。4.合同保管零散，缺乏系统管理。房地产企业合同种类繁多，根据合同标的物可分为采购合同、施工合同、勘察设计合同、广告宣传合同等、不动产销售及租赁合同等。部分房地产企业的合同在各个部门各个经办人员手中零散保管，没有系统保管管理，不能从既往的合同中分析总结收入成本的有效数据，甚至出现合同缺失导致合同履行缺乏依据的情况。

三、基于内部控制下的房地产公司加强合同管理的措施

1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。房地产企业首先要参照企业内部控制制度，结合企业自身的发展阶段，制定职责明确、分工合理的合同管理制度。房地产企业需依据各个部门的职能，科学规划合同商榷、草拟、审批、履约、保管等合同管理中各个环节的执行部门，明确每个部门在合同管理过程中的职责，需要注意的一点是财务部门一定要对合同有前期介入或者审批，并由独立部门（比如审计部或者风控部）对前面各个环节进行程序监督或过程监督，由此形成全面的系统的动态的合同管理，减少企业的合同风险。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意识主要包括法律意识的宣传培养，也包括合同条款内容中对法律法规的遵守和运用。一方面房地产企业可定期组织员工学习房地产法律法规，在日常合同管理环节中，培养员工法律和风险意识，提高员工的法律知识水平。另一方面，可以设置专门的法务部门或者外聘法律顾问，对重要或者一定金额以上的合同参与合同草拟或者对合同出具法律专业意见或建议，弥补具体业务部门在法律条文上的知识空白或欠缺。3.强化合同管理的监督机制。强化合同管理监督机制可从组织架构和内控措施入手，房地产企业可指定或者新增合同管理的监管部门，合同监管部门要定期或者不定期对进入供应商目录库的合作方资质的审查、合同审批的程序、合同的执行、合同的保管归档进行检查，详尽落实合同管理的内容，及时发现合同管理中存在的问题，责令相关部门及责任人改正工作纠正偏差。4.提升合同管理的电子信息化水平。房地产企业合同繁多，有条件的企业要利用信息技术进行合同管理，比如委托开发或者购买专门的合同管理软件，逐步实现合同管理的程序化和电子化。尚不具备条件的企业也应分类建立合同台账，比如施工合同台账、不动产销售合同台账、不动产租赁合同台账、广告宣传合同台账等，对合同主体、标的、金额、付款方式、保证金、已收付款、最终结算价、是否履行完毕等关键因素进行登记，实现数据的集成与汇总，提高合同管理效率。5.提高房地产企业的合同履约能力。房地产企业合同签订后，承办部门便需积极开展合同的交底工作，交底工作是需将合同内容细化至每个部门和员工，保证合同条款正确有效执行，全方位树立员工的合同管理意识。例如，合同履约部门需落实合同履行义务，在履约时需坚持安全性、谨慎性原则，加大对各类文件管理的同时，收管文件原件，并做好相关文件交接记录，例如施工项目的签证、设计等等，保管与之相关的资料，切实防范合同履约的法律风险。再如，财务管理部门加大对流动资金的管理力度、及时监管价格波动趋势、及时关注尾款结算、保证金收回等情况，提醒履约部门做好收尾工作，这些都可实现合同管理的“闭环管理”。再者，房地产企业在保证自身权益的同时，还需重视合同纠纷的索赔机制，在施工项目竣工验收时，可由组成验收队伍小组，按照国家标准进行验收，杜绝流于形式的验收方式，加大对开发项目的质量把控，减少日后客户的投诉和索赔纠纷。最后，针对我国法律政策的变化，房地产企业需对此加以重视，树立风险导向性合同管理理念，预防可能发生的法律风险，对其可能发生的违约问题尽快解决，并拟定解决方案，预防房地产企业的经济损失。例如，当房地产企业履行抗辩权时，倘若由于房地产企业的原因引起的合同履约方面存在的问题，房地产企业需积极弥补合同，防止违约行为的发生。

四、结束语

综上所述，随着房地产企业风险管理意识的增强，合同管理也逐步成为其内控管理的重要内容，房地产企业需加大对合同的管理力度，实现房地产企业的持续健康发展。

参考文献

地产合同管理篇（4）

一、引言

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。

二、房地产公司合同管理常见的问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题

目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力

在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。

（三）对合同管理缺乏正确的认识

由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。

三、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度

在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。

（二）设立规范的组织机构

房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。

（三）加强对合同各个环节的监督管理

房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。

1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。

2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。

3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。

四、结束语

随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，比较重要的一点就是合同管理问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的。最后，衷心的祝愿房地产行业能够顺利发展，再上一个新的台阶。

参考文献

[1]余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化.2004(10).

地产合同管理篇（5）

合同管理是企业防范经营风险,加强内部控制的一项重要工作。房地产开发是一个复杂而庞大的工程,在房地产开发过程中,面临的合同风险很多,涉及到众多的法律法规,如合同法、物权法、招标投标法、土地管理法、城市房地产管理法等。作为房地产企业,要实现控制经营风险和效益最大化的目标,就必须对项目开发全过程所涉及的合同进行有效管理。本文主要针对房地产企业在项目开发过程中最终构成项目开发成本的相关合同(以下统称“项目合同”)的管理(包括对合同谈判、签订、履行、完成和总结等一系列行为的监督、检查、纠正、完善的全过程)进行探讨。通过对项目合同的风险管理,达到控制房地产项目开发成本和预防经营风险的目

的。

一、房地产企业项目合同的特点

1、主体的多样性

房地产项目按照开发进程,通常要签订的合同有:土地使用权出让合同、合作开发合同、项目贷款合同、设计合同、监理合同、勘察合同、咨询合同、施工合同、材料设备采购安装合同等。因此在项目开发过程中,需要与不同的主体进行合同谈判与商洽。

2、条款的专业性

房地产开发通过专业化运作,已形成了较为成熟的模式,因此项目开发中涉及的多数合同均有通用(固定)条款或直接体现为格式合同。专业化的合同条款既有利于减少分歧,提高合同谈判效率,又有利于事后达成共识,对合同执行过程中产生的纠纷起到化解矛盾的作用。

3、期限的长期性

房地产开发具有较长的周期,通常项目合同的履行时间跨度较长,甚至涵盖整个项目开发周期,如合作开发合同、施工合同、设计合同、监理合同等。

4、履行的复杂性

受市场变化、政策调控、法律法规出台或修订、项目所处位置规划或地理条件变化等的影响,合同在履行过程中,可能出现种种突发状况,除了根据合同条款来协商解决,由于房地产项目合同通常标的额都较大,一旦发生利益冲突,各方为了维护自身权利,往往可能展开尖锐的谈判,或采取各种应对措施,增加了合同履行的难度。

二、房地产企业项目合同存在的风险

合同风险是客观存在的。房地产项目开发的复杂性,房地产项目合同自身的特性,使房地产项目合同可能面临下述风险。

1、履约风险

(1)合同主体履约能力风险。合同主体的履约能力是合同的目的能否顺利实现的保证。由于房地产项目的开发周期一般较长,因此在合同履行过程中,可能遇到合同主体因各种主客观因素造成履约能力下降或履约不能,如经营管理不善、资金出现问题、施工单位受其他重大安全事故影响等。(2)合同条款风险。合同是合同主体对某些事项经过协商确定的约定,因此,在合同谈判或签订过程中,合同各方可能出现一些基于信任或妥协让步的条款,对日后合同的顺利履行可能产生不确定性。此外,在合同金额、结算依据、时间节点、质量标准、安全等对项目成本影响大的方面,如果在细节上没有注意予以明确,将会存在很大的合同履行隐患。(3)补救措施不当风险。合同履行过程中如果产生纠纷,必须及时采取相关措施,如果未能及时收集相关证据,导致证据不足或诉讼时效过期等,可能产生败诉的风险。

2、政策风险

房地产作为国民经济的重要产业之一,受国家政策影响明显,具有较浓的行政色彩。房地产项目合同的签订虽然也遵循市场经济平等自愿协商的原则,但是,如果遇到新的政策出台或者城市规划的调整,容易出现因形势变化导致合同无法继续履行的情况。

3、市场风险

房地产行业市场化程度较高,市场价格的波动和商品供需的变化对房地产的作用直接且巨大,必然会对项目的成本控制、经营效益甚至企业的发展前景产生影响,在市场经济条件下,这种风险是客观存在的,合同条款的设定往往无法回避。

4、企业管理风险

由于高层领导不重视、相关规章制度不健全、企业合同管理制度缺失、存在漏洞或未及时修订、重要管理

人员或合同执行人员流动、对合同的监督没有及时到位等使项目合同管理存在一定的风险。

三、构建有效的项目合同管理体系

既然房地产企业在开发项目过程中,合同风险是必然存在的,那么,如何减少风险发生的可能性,就成为房地产企业合同管理的出发点。从项目管理的角度而言,构建有效的项目合同管理体系,将在一定程度上减少项目合同风险发生的可能性。

1、制度管理

健全的制度能够使企业在规范化管理中有据可依,提高管理效率,降低经营风险。建立完备的项目合同管理体系,建立健全相关规章制度是其重要内容。项目合同管理的制度贯穿项目管理全过程,主要涉及:合同信息收集与传递、合同审批流程与权限、合同签订与执行、合同监督与检查、合同后评价、合同印章管理、合同档案管理等。

2、流程管理

(1)权限管理。合同的审批必须严格执行项目合同的管理流程,要求分工明确、权责清晰。对构成项目成本的全部合同进行分类管理,如投资与土地类合同、设计类合同、工程类合同、营销包装类合同、财务类合同、顾问咨询类合同等,并按不同合同的性质、标的额或重要性进行分级审批,通常的流程是主办人员-部门负责人-分管领导-公司领导,必要时还要由各相关部门特别是法务部门进行会签。合同的审批必须遵循严格的权限原则,绝对不允许签订超越权限的合同。严禁口头协议和倒签合同。(2)合同谈判和签订管理。一是合同主体管理。必须严格审核合同主体的签约资格、资质、信誉度、经济状况等,是否为独立法人或持有相关授权书,特别是非本地的企业要注意了解其资信情况,是否存在不良记录等,如采用招标形式再进行合同谈判的,招标时要严格设定准入门槛,对相关单位的资质等级进行严格把关。二是合同条款管理。尽量争取由本企业拟定合同文本。一般合同文本由主办部门拟稿,重要合同由主办部门会同法务部门共同拟稿,并请相关部门进行会签,如企业已形成格式文本,应尽量采用格式文本。合同的必备条款包括:合同类型、合同的主体名称、合同目标(包括质量标准、时间节点、价格、安全等目标)、合同主体双方的权利和义务、双方的违约责任等。从合同的谈判阶段就要开始有意识地研究合同条款中存在的不确定因素,严格审查合同中的特殊条款,对其合法性要尽量提请专业人员进行法律审核,避免因条款违法而导致合同无效。与合同有关的招投标文件及谈判备忘录等要注意审查与合同文本之间是否存在冲突之处,明确合同解释的优先顺序,同时,该部分文件作为合同的组成部分要一并管理存档。三是合同用章管理。合同章要由专人管理,印章管理人员要严格在批准范围内用印并进行登记。合同必须由法定代表人或负责人签署后方可对外签订,非经授权,印章管理人员不得在其他人签署的合同上用章。(3)合同履行和监督管理。本阶段的管理主要围绕合同条款内容进行,是全面的、动态的管理。一是合同一旦生效,主办部门就要及时进行合同交底。合同交底包括对内和对外两个方面。对内,合同主办部门要将合同目标分解到本部门相关人员及相关部门,保证合同信息在相关人员和部门的有效流动,形成全员合同管理意识,如财务部门对资金流和结算尾款的控制,成本部门对价格变动的控制等,从而使合同的执行风险通过层层把关得到有效控制。对外,合同主办部门要及时将合同的相关信息披露给相关配合单位,如监理公司等。二是合同执行部门要严格根据合同条款来履行合同义务。在合同执行过程中,要本着谨慎的原则,对各种文件往来要注意有效签收并妥善保管好原件,同时,做好各项记录,如施工中的工程签证、设计变更、支付凭证等,保管好各种相关证据,减少将来处理合同纠纷的可能成本。在维护自身权利的过程中,要注意索赔等的诉讼时效。三是对政策变化、法律法规调整、市场动向、合同主体的经营情况等要时刻保持关注,预防各种可能出现的不利情况,对可能出现毁约或违约的情况要及时采取相关措施,避免扩大损失,如行使抗辩权、撤销权、代位权等,如因我方原因导致合同履行发生变化,要及时变更或签订补充协议,取得对方谅解,避免违约风险。对合同条款变更或签订补充协议要本着审慎的态度,严格按合同管理制度的要求和审批流程进行,杜绝随意变更合同条款的现象。四是建立合同台账。通过系统软件对合同进行管理,内容包括:合同摘要表、合同文本管理、合同执行情况记录、合同台账管理、合同汇总报表、纸质合同的受控发放和管理、电子合同的共享和查询的管理等,通过系统的管理,追踪合同执行情况,及时掌握合同的动态及潜在风险,系统地对整个项目所涉及的合同进行全面、动态的成本控制和管理。五是合同履行完毕后,要及时进行总结,分析合同履行中存在的问题,各方的责任大小,对合同履行情况进行风险评级,为以后的合同签订积累相关资料。(4)合同档案管理。合同是确立合同各方当事人权利义务的基础文件,在“谁主张谁举证”的民事诉讼框架下,充分有效的证据是赢得诉讼、解决争议的关键所在,完整齐备的合同档案将是解决纠纷的有力证据,因此,合同档案的管理对项目开发的顺利完成具有重要意义。合同文件的保管应遵循及时归档、科学分类、完整保管的原则。合同文件包括:合同文本、补充协议、各种有效的会议纪要、合同审批表等,应由专人编号保管,各相关部门应保管相关复印件。

四、人员管理

项目合同的管理最终要落实到相关人员的责任上。因此,要加强对员工的合同管理风险意识的培训。

第一,房地产企业由于所处行业专业性较强,一般较注重员工的专业技术培训,房地产开发过程中的法律风险很多,因此要加强对员工的合同风险意识教育,特别是与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章等,必须经常组织相关人员进行学习。

地产合同管理篇（6）

合同管理渗透在房地产开发和施工的全过程中，能够有效保障房地产建设项目的成本、进度、安全和质量，使建设过程中的风险显著降低。随着建筑行业的不断发展，合同管理的重要性也逐步被人们重视，并试图希望通过科学方法进行合同管理，从而保障房地产建设项目的经济效益和社会效益。

一、合同管理的特点

1.具有长期性

房地产开发是一个长期的过程，包含着非常复杂的流程，既要对房地产开发的可行性进行分析、，对施工规模、地点和图纸进行规划和设计、，对施工中所需要的材料、人员、设备等进行准备，还要对施工中的各种要素进行科学控制和管理，。大部分房地产建设项目都需要数年才能够完成，因此其中的合同管理也具有长期、连续的特点。

2.内容庞大

由于合同管理涉及到施工的方方面面，因此在房地产开发的过程中，涉及到的内容非常多的内容，如土地合同、人力合同、材料合同、资金合同、设计合同、及监理合同等等，。这些合同的内容都不同，并且涉及到很多专业知识，关系着各个单位之间的协调性，因此内容非常复杂、庞大，需要专业的管理人员和完善的管理体系，才能够有效降低合同管理中的风险。

3.存在很大的合同风险

由于房地产开发过程过长，在其中存在着很多因素，将会出现合同风险，例如，如果施工中出现雨雪、冰雹等重大自然灾害天气，施工就会停止，使影响施工进度受到耽误，使施工无法按照合同上执行，从而存在着违约、罚款等风险。同时，国家的政策会出现不同程度的变化，有可能今年获得审批的项目明年就受到政策影响而停工整顿，房地产企业要按照合同给施工单位或业主进行一定的赔偿索赔，给房地产开发企业带来重大的损失。

二、完善房地产企业合同管理体系的有效途径

1.对合同管理制度进行完善

由于房地产建设项目的各个环节都需要合同管理的参与，因此，为了能够确保每个流程的科学、合理性，便于控制和管理，在施工的各个环节建立可操作的制度，对介绍信的开具、信息的跟踪、合同的草拟、洽谈、评审、用印、交底、责任分解、履约跟踪、变更、索赔、违约、解除、及终止等环节进行科学管理和严格监控，通过完善的制度来使每个单位都能够分工明确、互相配合，从而使建设项目顺利实施。

2.完善合同管理信息系统

当前，科学技术的发展也带动了房地产建设项目中各项技术的发展，尤其是信息技术，得到了迅猛发展，应用在房地产建设的档案管理、信息等多个环节中，有效提升了工作效率。在合同管理的过程中，我们应在房地产企业内部建立合同管理信息系统，使施工中的各项动态都能够得到及时的交流，及时传递合同文件、变更记录、补充协议、会议纪要、和各方的来往函件等文件，使合同管理能够借助互联网的优势，得到科学管理。

3.完善合同管理组织体系

为了能够使合同管理贯穿在房地产开发的每个环节中，应加强对合同管理组织体系的建设，在总公司、分公司和各个项目单位都设置合同管理岗位、合同管理小组等机构，让合同管理能够渗透在房地产企业的各项工作中，深入到每名员工的内心，使所有员工都能认识到合同管理的重要性，并严格对经手的每一份合同进行检查和修订，防止其中存在的问题。同时，应对所有合同管理人员进行培训和教育，使其严格对企业中所有合同进行监督，并掌握采取科学的措施，防范对合同中存在的风险进行防范，并具备解决合同纠纷的能力。

4.完善合同管理的有关法律法规

完善和健全法律法规是确保建筑市场正常运行的首要前提，是工程项目合同管理的基础依据。制定从项目可行性研究至工程交工验收全过程的一系列法律法规，将工程建设整个过程纳入法制轨道进行规范和管理，对于规范建筑市场主体行为、维护建筑市场秩序、增强各方主体的法制观念具有重要意义。针对建筑市场中的信用缺失、合同履约率等问题，要及时进行研究和，探索创新制度创新，制定新的更规范的法律法规，矫正市场运行中的种种偏差，遏制消极因素，规范各方行为。同时，对不断出现的新问题要制定相应的更具操作性的法律法规，促进建筑市场的健康和可持续发展，为建设工程项目合同管理创造更好的宏观环境。

三、结语

综上所述，随着人们风险防范意识的不断提升，合同管理受到了房地产企业的重视，希望通过科学的合同管理，能够规避房地产建设项目中的风险，避免不必要的资金、物资损失，确保房地产企业的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1]文石强.我国房地产企业的合同法律风险及防范[D].湘潭：湘潭大学，2013.

地产合同管理篇（7）

整个全球矿业经济的发展，可以发现矿产地质勘查逐渐走向了全球化，现念认为想要发挥出矿产地质勘查工作的价值，才能够进一步将矿产资源的价值发挥出来。但是，矿产地质勘查工作需要集合一定的人力、物力、技术等，需要非常专业的矿产地质勘查队伍才能够展开矿产地质勘查工作。目前，矿产地质勘查展现出更多的是其商业性质，而商业性质的显著特征就是非常明显的风险属性，因此需要对商业性质矿产地质勘查进行风险分析与风险管理。其中的合同风险管理是实现风险控制的关键部分。

一、矿产地质勘查合同

（一）矿产地质勘查合同的定义

分析目前国内关于矿产地质勘查合同的研究，可以发现并没有太多的研究成果，也就导致了矿产地质勘查合同无法找到合适的标准与参考。我国国土资源部中央地质勘查基金管理中心虽然出台了相关文件，但是在实际的矿产地质勘查工作签订中仍然需要结合实际情况进行分析。值得注意的是，为了规避矿产地质勘查合同风险，需要重点注意按照矿产地质勘查工作的标准进行，针对在野外的矿产地质勘查工作与室内的相关工作都需要严格做好监督、检查与验收，另外就是价款支付方面，只有确定了具体的合同细节才能够最大限度地减少合同分歧的发生。

（二）矿产地质勘查合同的特征

（1）一般合同特征。矿产地质勘查合同作为合同中的一种，具有相关法律中规定的一般合同的法律特征，受到法律约束。（2）行业特征。矿产地质勘查的整个工作过程中的所有内容都是为了实现最终目标即实现矿产地质勘查。这个特征的存在也就决定了矿产地质勘查合同与矿产地质勘查工作国家标准和行业相关规定有相关性。加上矿产的特殊性，其行业特征主要体现在以下几个方面：第一，矿产资源属于国家所有，由于国家的行政干预比较多，因此形成了合同的隐性条款多，而且比较复杂；第二，矿产地质勘查合同的目的是要了解某个地区的某种或几种元素矿石的具体信息，导致了业主投资愿望是否实现具有不确定性；第三，矿产地质勘查合同涉及的层面比较多，虽然从矿产地质勘查的表面上看只有合同双方，但是实际上国家、各级政府、矿区村委会以及矿区周边其他矿业权所有人等等都会因各种利益参与其中。

二、矿产地质勘查合同履行完毕的判断依据

（一）矿产地质勘查合同履行质量的判断依据

矿产地质勘查工作在展开的过程中，不仅受到了国家标准与规范的约束，还受到地方性文件的限制，加上矿产地质勘查工作中制定的相关标准与规范是受托方工作是否合格的依据，因此也就间接地成为了工程结算的依据[3]。目前，关于矿产地质勘查的相关标准与规范，不仅有国家层面的矿产地质勘查行业标准与规范，另外因各种因素的影响还有其他标准。这些其他标准主要是地方性政府以及关于矿产地质勘查的相关部门制定的。

（二）矿产地质勘查合同履行完毕的判断依据

在实际工作中，根据怎样的标准去判断矿产地质勘查是否已经按照合同履行了相关工作，其关键就是看合同约定。简单一点而言，矿产地质勘查合同的履行方式就是根据合同中的相关约定，受托方根据委托方认可的工作实施方案和工作目标开展矿产地质勘查工作，受托方不仅要完成合同中约定的工作量，还需要将经过第三方权威人士或机构审核确认的工作成果进行提交，只有这样才算是完成了整个矿产地质勘查工作。但是在实际的矿产地质勘查工作中，由于地点、时间等因素的不同，可能会导致矿产地质勘查合同出现不同的内容与形式，但是不管是哪一种因素影响完成矿产地质勘查合同约定都是最终的判断依据。需要注意的是，最终提交的矿产地质勘查工作成果是否达到了合同双方希望追求并达到的目标。

三、矿产地质勘查合同管理

（一）解决矿产地质勘查合同中存在的争议

从实际角度出发，不管是哪一种合同都会存在契约不完备性的可能，因此只有解决掉合同争议才能够更好地实现合同管理。这就要求矿产地质勘查的合同双方秉承相同的原则解决其中的争议。要求矿产地质勘查合同的双方都认可同一种协调方式，虽然在矿产地质勘查技术中会有很明显的复杂性特征，甚至很有可能出现矿产地质勘查合同当事方不对等的情况，面对这种情况，在解决争议的之前可以考虑选择其他方式。例如采用申请第三方调解或申请仲裁的方式。

（二）建立相应制度与具体措施

（1）为了矿产地质勘查工作能够顺利进行，需要围绕矿产地质勘查工作制定相应的制度与办法，明确矿产地质勘查合同签订的相关流程与注意事项，对矿产地质勘查合同的经费支付、工作时间、内容变更等进行详细的规定，实现对整个矿产地质勘查工作进度、投资与质量的控制。（2）矿产地质勘查工作中，不管是业主方还是执行方，双方之间都是平等的关系，两者之间关系的好坏直接关系到整个矿产地质勘查工作质量，也影响到矿产地质勘查的最终结果，因此规范双方中的关系非常重要。可以考虑建立专门的部门，主要工作内容就是处理和协调关于矿产地质勘查过程需要双方共同出面解决的相关工作。受托方在开展矿产地质勘查工作的过程中需要定期与业主方沟通信息，确保双方之间的信息畅通，减少因信息沟通带来的对工作的影响。关于矿产地质勘查合同结算工作，重点是勘查手段单价、业主确认的实际完成工作量、工作地区的地形和地层复杂程度以及资金支付时限等。针对矿产地质勘查工作中的合同变更问题，与业主方共同商议确定相关细节，有效保证工作的开展。

（三）合同变更的管理

关于矿产地质勘查合同变更的管理，由于在实际开展工作的过程中有较多的不可控因素，因此围绕合同变更做好相关工作，特别是后续工作。如果是因设计导致的变更，后续还会带来项目投资的变化，因此需要多次协商确定最终价格，在实际工作中，重点需要注意以下几点：第一，在合同签订之前要与业主方充分沟通，减少双方后期对合同的认识分歧；第二，规范合同变更的处理程序，要在相关条款中明确规定变更的操作程序；第三，正确处理变更费用。

（四）重视相关信息的管理

实际上，信息管理贯穿于整个矿产地质勘查合同管理工作中，信息管理的主要工作包括对合同文件；场地、图纸等信息；设计图纸及变更文件；勘查过程中进度、质量、安全等情况；技术标准、行业标准调整情况等等。建立利润与风险点的预报机制。每一个矿产地质勘查合同都存在风险，当然也存在利润，面对这些共性需要建立其一个完善的风险点与利润点的评测系统，在每次签订矿产地质勘查合同之前利用系统了解合作的风险等情况，有利于决策的准确性，大大减少合同执行中的分歧。信息管理的积极意义在于减少双方之间因信息沟通不畅导致的在时间上的浪费甚至是工作上的失误，利用现有发达的沟通优势实现双方的良好沟通，最大限度地减少因信息沟通带来的问题，则对于提高矿产地质勘查工作效果、加快矿产地质勘查工作进度有着积极意义。

四、结语

关于矿产地质勘查合同管理，不仅需要重视合同管理，还需要加强合同管理观念，在本文中，解决争议、建立制度、管理合同变更、加强信息沟通四个方面对矿产地质勘查的合同管理进行了分析，最终目的就是在于确保矿产地质勘查工作的有效开展。特别是在矿业经济全球化的当下，加强矿产地质勘查的风险控制与管理非常重要，充分认识到矿产地质勘查工作中的重点与风险，从科学管理的角度减少风险的发生。

作者:熊建芳 单位:广西壮族自治区第四地质队

参考文献：

[1]柳玉龙,郭伟,王磊,姚飞,陈伟,魏磊.海外履行矿产地质勘查合同的几个问题[J].矿产勘查,2011,34(06):811-814.

地产合同管理篇（8）

一、内部控制以及合同管理的相关概念

内部控制属于企业管理的范畴，主要是指根据企业的战略目标，单位建立起来的使各项业务活动互相联系，互相制约的措施，方法以及规程，是现代企业发展的产物，内部控制根据控制的目的不同，可以分为会计控制以及管理控制，会计控制就是对企业的经济业务，财务活动进行的控制，保证会计信息的真实完整以及财务活动的合法性，而管理控制主要是指保证与经营方针，决策的贯彻执行，促进经营活动的经济性，效益性以及效果性的控制活动，随着企业经营的发展，内部控制发挥着越来越重要的作用，合同管理主要是指合同双方当事人或者数方确定各自的权利与义务的协议，虽然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全过程就是对合同的洽谈，草拟，签订，生效以及失效的全过程进行的管理控制，避免出现法律责任，这里需要注意要时刻掌握合同的动态性，特别是掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改，变化，补充或者终止，以保证自身的经济利益不受损害。

二、房地产内部控制中合同管理的重要性分析

房地产行业在整个开发过程中，环节较多，涉及到的内容也较多，在运营过程中具有风险性，复杂性，法定性较强，因此，其有效运营主要依赖于合同管理，通过有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及质量，对其合同双方提出明确的要求，规范责任义务，防止法律纠纷，另一方面，随着我国税务政策的不断变更，特别是最近的税率一变再变，对于合同中成本的计算有着直接的影响，进而影响企业的纳税筹划，因此，在房地产行业实施有效的合同管理至关重要。

1.控制建筑工期及质量，规避法律纠纷

由于房地产建筑工程阶段是整个开发过程的核心环节，建筑工期，工程质量，工程进度，工程费用等都需要通过合同来进行约定，通过加强合同的管理，对合同的相关内容进行协定，一方面，可以对建筑实施过程做出统一安排，协调各个资源，规避资源浪费，另一方面，明确建设主体各方的责任与义务，促使各方按照合同约定的履行义务并处理所出现的经济纠纷，能够起到规范建设主体行为的积极作用，防范法律风险，对整顿我国的建筑市场起到了积极的促进作用，因此，加强合同管理至关重要。

2.提升房地产竞争实力，是迎接国际竞争的需要

当前我国的房地产市场已经全面开放，市场竞争愈发激烈，面对来自于国外房地产行业的冲击与挑战，就必须适应国际规则，加强合同管理，才能与国外的企业争得一席之地，因此，通过有效的合同管理，可以约束自身的行为，使得自身的经营发展更加规范化与系统化，从这一角度来看，加强合同管理是迎接国际竞争的必然选择。

3.有利于纳税筹划，规避税务风险

在营改增之后，增值税的税率也发生了一系列的变动，增值税对新开发项目会有成本的影响，并且在当前，税务征管形式依然严峻，企业面临着一系列的税收风险，给企业带来巨大的压力，例如税务稽查双随机制度，一案双查，重大税收违法案件予以公布披露，五证合一和黑名单制度，以及联合执法，多部门联合惩戒，这些措施的实行都给房地产企业带来了一定的压力，开展税务筹划十分必要，但是，税务筹划的出发点就是对合同进行管理，通过梳理合同，一方面，可以对项目的成本进行明确，进而通过成本的确定开展税务活动，节约企业的经济成本，例如大包工程发票的开具，总分包合同申报税款是否可以进行税务抵扣等，这些都可以通过合同的具体约定进行相应的筹划，进而节约企业的税务成本，另一方面，可以在合同中明确双方的责任，工程施工时进行税收风险控制，规避税务风险。例如印花税，房地产合同中单个合同金额最大的一般都是总包合同，在营改增之前房地产企业是营业税，合同金额一般都是含税价。在营改增之后就是增值税，合同签订的时候如果还是按惯例一个含税总金额，那么在缴纳印花税的时候就会多缴纳。如果在合同签订的时候价、税分别体现，那么在缴纳印花税的时候只要按价的金额为计税依据就行。例如增值税，在2019年国家又一次降税减负，4月1日以后增值税从原来的10%降为9%，在签订合同的时候如果总包合同是固定含税价，那么由于税率的调整，房地产企业相当于多付了1%的成本。但如果在签订合同的时候价、税分别体现，这样一来，相当于节约了1%的成本。一比较成本支出立刻高下。例如土地增值税，在签订售房合同时，如果是精装房出售，在合同中直接签订是精装修，那么土地增值税是按含装修费的金额为计税基数。但是分开成两个合同签订，一个毛坯售房合同、一个装修合同，这样在缴纳土地增值税是计税基数就是毛坯售房合同的金额，契税也是如此，这样的例子还有很多。

三、针对房地产内部控制中的合同管理提出的相应的优化建议

通过以上分析，可以知道房地产内部控制中的合同管理对于企业的发展至关重要，能够控制工期以及质量，规避法律纠纷和税务风险，提升房地产竞争实力，是迎接国际竞争的需要，因此，需要根据房地产的合同管理提出相应的优化建议，提升合同管理水平。

1.细化合同细则，明确彼此的责任义务

房地产合同牵涉内容较多，是一项技术性以及专业性很高的工作，一个房地产开发项目包括土地出让，资金借贷，勘察设计以及施工与竣工等阶段，每一个阶段需要制定相应的合同，合同的内容又不尽相同，因此，为了保证合同的实施效果，避免法律纠纷，应该细化合同细则，明确彼此的责任，主要从以下几个方面进行完善，首先，提升房地产建筑企业合同双方的合同责任意识，规避口头合同，私下合同以及阴阳合同等情况，将合同的具体内容落到实处，明确彼此的责任与义务，双方应该本着互惠互利的原则认真履行自身义务，其次，由于房地产建筑涉及环节较多，因此，一方面，需要细化各个合同的细则，比如原材料购买环节，施工环节，通过制定相对应的合同细则，明确彼此的义务，才能够为合同双方的经济活动提出一定的制约，另一方面，动态把握合同全流程，随着房地产建筑工程的开展，从准备阶段到履行收工阶段一直处于不断变化的环境中，因此，房地产企业应该委派专业的合同管理负责人及时分析合同环境的动态变化，例如原材料价格上涨，施工工期延误等情况对合同造成的影响，进而及时管理合同，规避经济损失，这里需要注意的是要提升合同管理人才的素养，培养综合性强的合同管理人才，由于建筑行业的业务涉及的专业较多，经济，内控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘标准组织招聘活动，并且定期对其进行经济，法律等工作的培训，提升他们的专业水平。

2.建立合同信息管理系统，实现信息化管理控制

目前，随着大数据时代的到来，通过建立有效的信息管理系统，实现合同的动态管理已经成为主要趋势，本文认为，可以从以下几个方面进行完善，首先，根据房地产的业务情况引进符合业务操作的信息系统软件，并且提升各个部门的员工的信息化处理水平，保证在信息平台操作准确及时，其次，将房地产企业的业务信息数据录入到信息平台中，包括原材料成本，施工工期，机械设备以及人工成本等，员工需要在信息系统中定期更新数据，以保证信息平台所反馈的数据真实完整，为合同管理提供准确的参考依据，再次，实现各个部门的信息共享，合同管理人员通过信息平台可以看到各个施工项目的信息数据，随时掌握合同各个条款的履约，纠纷等变化情况，以实现对合同的及时管理纠正，最后，定期对信息平台进行维护，安装杀毒软件以及防火墙，防止合同信息泄露。

3.加强与各方的联系，防止出现合同争端

合同管理最重要的一个部分就是加强与税务部门以及交易方的联系，防止出现税务问题以及法律争端，因此，需要从两个方面进行开展，首先，根据合同的相关内容进行合理的税务筹划，节约税务成本，并且当合同环境发生变动时，税务筹划的相关内容也会随之变动，容易发生税务风险，因此，需要及时与税务部门进行沟通，取得他们的理解，如果遇到合同中关于税务业务的问题，也需要与税务部门进行交流，合理变更合同税务内容，另一方面，需要加强与交易方的联系，合同相关内容发生变动要及时通知对方，与对方进行友好协商，在争取对方理解，双方互惠的基础上对合同内容进行变更，尽量规避法律争端等现象。

四、小结

本文通过阐述房地产内部控制合同管理对于行业的影响作用，明确了有效的合同管理对于房地产企业这种特殊行业来说至关重要，并且从信息化建设，加强各方协同以及细化合同细则等方面提出了优化策略，以求能够提升合同管理水平，促进房地产企业发展进步。

地产合同管理篇（9）

Abstract: the real estate project is a vast and complex engineering, in its development process, will involve a lot of contract, also faces many risk contract, this, we need to strengthen the risk management of the contract, so as to realize the management risk prevention and control the cost of real estate development project of purpose. Along with our country market economy progress, real estate project construction also swing, its construction and management also is more complex, contract management in which also holds a very important role.

Keywords: real estate enterprise, contract, contract management

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一 房地产企业合同的特点

1.1主体的多样性

房地产在其开发的进程中都会涉及到以下相关合同：土地使用权的出让合同、项目贷款合同、监理合同、合作开发合同、设计合同、施工合同、勘察合同、材料设备采购安装合同、咨询合同等。这一系列合同就需要不同的主体在开发建设的过程中进行谈判、商洽与签订。

1.2条款专业性

经过多年的探索与发展，房地产企业已经形成熟悉的模式，有及其专业化的操作。所以，很多项目开发合同都是采用了有固定条款的格式化合同。它可以提高合同的谈判效率，有利于减少谈判双方的分歧，同时在合同的执行过程中，如果发生纠纷也有利于矛盾的及时化解。

1.3期限的长期性

由于房地产开发需要很长的周期，所以合同也具有很长时间的履行期。这种期限的长期性可能涉及到整个工程的始末，比如房地产开发合同、监理合同、设计合同、施工合同等。

1.4履行的复杂性

合同在履行的过程中，极有可能会遇到各种各样的突况，例如市场行情、政策变化、法律法规的出台或修订、项目所处位置受到城区规划的影响等。同时，由于房地产项目合同的标的都很大，这种情况就会涉及到合同双方的利益，使双方为了维护自身的权益而致使合同履行时具有复杂性和难度大的特点。

二 房地产企业的合同管理现状

2.1合同管理制度的不健全

很多房地产企业都没有一套合理健全的合同管理制度，没有严格的管理规章制度，造成风险事故时有发生，经济损失数额增大。在房地产企业中，很多合同管理人员都属于工程技术人员的行列，他们缺乏合同管理的知识，更不熟悉相关的合同领域的法律知识，这样造成工作责任划分不明确，在合同的履行过程中，缺乏相关的信息资料和原始记录，致使合同的执行没有有效的依据，基础工作薄弱。

2.2合同管理人员缺乏主体精神

在合同管理的过程中，管理人员缺乏认真负责的主体精神，造成合同管理制度的缺位，管理人员之间权责不清，责任心不强。只有管理人员有认真的监管才能使房地产开发顺利进行，降低合同风险，提高建设质量。最重要的一点，房地产企业要意识到，合同不只是一个岗位或一个部门的责任，它需要每个部门的协调配合，这样才可以使合同得到有效地执行，企业正常的运转。

2.3合同多头起草、多头谈判、多头签订

设计合同、造价咨询合同、工程施工合同、营销推广合同、配套采购合同等，不同的合同，营销部、项目部、预算部、设计部等不同的部门，不明确的部门职责，混乱的合同管理，合同版本各不相同，合同的内容和条款也就不统一、不规范，难免漏洞的存在。合同条款内容不规范、不全面、不具体，尤其是在甲乙双方责任划分上和承包范围的界定上不清楚，经常导致在执行过程中出现遗漏和分歧，耽搁工期。

三 房地产企业的合同管理的作用

3.1 它是企业经营管理的基础

合同是一纸契约，对房地产项目的合同双方起制约、督促和保障的作用。它明确了双方当事人的权力和义务，合同就成为了房地产企业运行的导向和轨道，一切都以合同为基础，围绕合同开展各项工作，根据规定进行生产经营。

3.2规避企业经营风险

房地产企业的项目经营特点有工程量大、资金额大、建设周期长的特点，自项目立项开始至竣工验收为止，风险都无处不在。如在招投标的过程中，双方供求信息不明确或有意欺瞒，使企业无法做出正确的选择，导致投资决策的方向性错误。而合同管理则规避了这些风险，它能通过科学的评估和判断，分析每个环节错综复杂的经济关系，为企业做出正确的选择，降低企业经营风险，降低企业不必要的经济损失。

3.3它是保证公平竞争的最佳手段

市场经济需要各种法律法规的订立来确保市场经济主体公平有序的竞争，这就需要房地产合同代表平等的意志和维持竞争秩序。为了实现房地产开发项目的顺利进行，签订合同有利于起到对双方当事人的约束作用，使之公平公正的竞争。

四 加强和完善房地产企业管理合同的措施

4.1合同管理体系的建立与完善

房地产企业要提高对体系建立与完善的重视，要逐步实现对合同管理的制度体系、组织体系、人员体系和运行体系的建立与完善。要建立可操作的、具体的规章制度，规范和协调各方工作，做到各部门分工明确、相互配合、职责清晰；要自上而下的建立和健全合同管理机构，使之覆盖企业的每个层次，延伸到工程建设的每个角落；人是合同管理中最活跃的角色，也是合同管理中最关键的环节。建设单位应设置合同管理人员从事合同管理工作；在合同管理工作程序上，应采取简捷、高效的方式，使这些机构和人员相互之间协调配合、有效地开展工作，。

4.2加强人员的管理

①正确地选择合同管理人员，要将岗位责任制切实地落到每个合同管理人员的身上。故此，企业要设立专职合同管理的部门，依照合同管理人员应具有的素质条件，选择本企业的优秀人才担任合同管理人员，也可以通过公开考评和竞争招聘方式选拔人员，并在使用过程中坚持优胜劣汰的原则。同时，对合同管理人员实行岗位责任制，明确他们的利、权、责，建立竞争机制，奖励有贡献的合同管理人员。另外，要重视合同管理人员的流动管理，避免交接脱节造成的失控。

②对合同管理人员进行培训学习

企业要根据市场的变化，组织合同管理人员进行岗位学习或利用闲暇时间补充学习。在职学习的方式多种多样：进行短期培训；安排学习任务，定期检查；结合实际进行正反两方面的事例分析总结；听专家讲座，参加法律专业或经济管理专业的考试。同时必须进行职业道德教育。通过以上努力，使其在岗位成才。企业也可以选派人员到高等学校脱产学习深造。每个企业都应培养出类拔萃的合同管理人员，所以应选择热爱公司、工作出色、有发展前途的业务骨干到有关院校深造。企业要舍得花钱进行智力投资。

③加强对员工的合同管理风险意识的培训房地产企业由于所处行业专业性较强，一般较注重员工的专业技术培训，然而房地产开发过程中的法律风险很多，因此要加强对员工的合同风险意识教育，特别是与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章等，必须经常组织相关人员进行合同管理风险意识的培训。同时，应充分发挥专业律师在防范项目合同风险方面的重要作用，聘请法律顾问指导企业的项目合同管理，避免失误和漏洞，及时为企业决策者提供专业的法律意见，避免潜在的风险。

参考文献：

[1] 蔡明.论房地产企业的合同管理[J].科学与财富,2011,(12):289-290.

[2] 唐丽娜.浅谈房地产企业的合同管理[J].管理观察,2011,(22):82-83.

地产合同管理篇（10）

对于房地产开发行业来说，资金借贷涉及额度很大，少则几百万，多则几十亿，如何维持借贷双方的合法权利，必须要通过借贷合同作为法律约定。公证处可办理各类法律行为公证，借助公证处管理借贷合同可降低双方的风险损失。

一、商业借贷合同的风险性

合同本质上是双方的纸面协议，用文字条款把合作事项逐一标明，合作双方签字后生效。就借贷合同来说，其面临的主要风险是“违约”，有两种情况：一是贷款方无法定期向借款方偿还资金，甚至没有能力偿还，这对于贷款人来说是很严重的经济损失；二是借款方无法向贷款方提供资金帮助，或者未按合同规定额度给予帮助，导致借款方生产链、营销链中断；分析这一风险的原因，大部分是由于借贷关系缺乏公证保护，前期没有对借贷双方进行综合公证与考核。

二、借贷合同公证管理的作用

社会经济环境正处于良好局势，各个行业正不断地调整营运对策，拟定切实可行的经营管理方案。房地产是从事土地资源开发与利用的行业，大部分项目集中于房地产开发与利用，进而销售商品房屋以赚取丰厚的利润。房地产开发商借贷合同公证管理的主要作用：

（一）保障利益。项目开发前期，开发商往往会选择银行借贷或其他方式筹集资金，为新项目建设提供充分的资金保障，进而满足了项目建造中的资金需求。为了避免各种风险损失，借贷双方会选择公证机构作为鉴证，强化借贷合同公证管理是极为关键的。公证机关参与房地产开发商借贷合同的制定、审核、修改等流程，降低了借贷合同的风险系数，保障了借贷款双方的经济利益。

（二）处理纠纷。我国公证机关是按照法律规定设立的公证机构，严格遵循法律前提下执行公证职能，其能够为各类合同项目提供法律方面的帮助，为合同双方建立良好的合作机制，在合同期内推动借贷双方履行各自的职责。例如，若借贷关系中的某一方无法执行合同条款，公证机关可以按照法律规定不予公证，并且把有关情况汇报给工商部门进一步处理，从而规范了房地产市场的经营秩序。

（三）依法经营。从某种程度上来说，房地产开发商借贷合同参与公证管理，也是在宣传法律对经济事业的调控作用，“依法经营”才是企业长期创造收益的根本保障。当前，国家正对房地产行业实施“限购”措施，这极大地限制了开发商“拿地”。部分开发商为了赚取市场利润，而盲目地筹集资金、违规经营，破坏了房地产行业的良好秩序。公证机关参与借贷合同的审查，减少了违法经营行为。

三、房地产开发商借贷合同公证管理研究

借贷合同是针对“借款、贷款”行为的法律约束，签订借贷合同后按照协议履行各自职责。尽管借贷合同签订之后，双方利益在法律上受到了保护，但进入合同履行期却面临着诸多的风险。房地产开发商借贷资金的额度较大，必须要在法律规范内执行借贷责任，公证处参与借贷合同管理有效提升了合同的法律效力。借贷合同公证管理措施：

（一）公证程序规则。（1）公证处依事实、法律、规章等要求，独立办理与房地产开发商借贷合同相关的公证事务。公证事项由当事人住所地、法律行为或事实发生地，不动产所在地管辖，这些都是借贷合同管理需要遵循的基本原则。（2）公民、法人申请公证，应向公证处提出并提供相关的材料，如属公证处业务范围，公证处应受理。公证承办人通过询问当事人，调取书证等方法对提供材料进行核实，审查，属真实、合法、充分，应拟出审批报告，送领导审批。（3）公证处应及时办理各类公证，从当事人提供材料齐全时起十天内办结（不含寄送副本），最长不得超过六个月，公证书由当事人到公证处领取。房地产开发商借贷合同必须要双方同时到场，按照合同规定确认无误后签字生效。

（二）贷款人公证。根据我国公证机关的相关规定，对商业借贷合同管理必须从贷款方开始公证。在借款合同中，贷款人不得利用优势地位预先在本金中扣除利息，不得将借款人的营业秘密泄露于第三方，否则，应承担相应的法律责任。房地产项目贷款人的权利主要有：有权请求返还本金和利息，对借款使用情况的监督检查权，贷款人可以按照约定监督检查贷款的使用情况。此外，具有停止发放借款、提前收回借款和解除合同权。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。

（三）借款人公证。房地产开发商作为借款方，其应当受到公证处的综合考察，以免借款资质不足而影响到公证效率。首先，按照约定用途使用借款。合同对借款有约定用途的，房地产项目借款人须按照约定用途使用借款，接受贷款人对贷款使用情况实施的监督检查。房地产借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期归还借款本金和利息。当借款为无偿时，房地产开发商须按期归还借款本金；当借款为有偿时，借款人除须归还借款本金外，还必须按约定支付利息。

四、结语

借贷合同是针对某项贷款行为编制的合约，其可以是个人与个人、个人与企业、企业与企业等多种主体组合方式，并且贷款人按照约定的利息支付给借款人作为经济补偿。公证处对房地产开发商借贷合同进行公证管理，大大减小了资金借贷过程中的风险，全面提高了开发商及公证处的办事效率，这些都为房产项目开发提供了多项帮助。

参考文献

[1] 周军.商业借贷合同编制存在的问题及对策[J].商业时代，2011，15（3）.