前言：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地，河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，作为管理规划部门，要有明晰的设计程序，应重点围绕以下三个要点进行控制。
1规划的调查和研究
一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了房建单位最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。作为房建设计者，要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。
1.1规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。
1.2规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。
2房地产项目规划应具备的标准
一个项目的成功标准应该包括以下几个方面：
2.1首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2.2高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
前言：房地产的开发，尤其是商业住宅的开发，早就已经发展为我国经济发展中的一个大热点。对于人民及社会来说开发商业住宅是非常有意义的。我们国家的住宅开发已经历经了几个完全不同的阶段，从一开始的福利住宅到现在的商品住房，这个发展阶段和西方国家的住房发展相比，有着非常大的差异。我们国家真正开始开发商业住宅区是在改革开发以后，住宅是商品化的产物，由于时间比较短，和西方国家的发展水平，尤其是房地产业比较发达的美国等国家有着很大的差距。
依据界定的景观设计，居民区的景观设计有两种类型：第一，在设计建筑以前就直接参加居民区的景观规划设计，根据景观的办法限定居民区的规划，为以后的建筑设计、详细的景观设计做到协调及统一的作用；第二，是现在比较常见的一种，景观设计师在对居民区进行设计的时候，建筑和规划已定稿，可以变换的东西非常少，只在有限的空间中景观设计其发挥作用。
一、房地产园林规划设计现状
伴随着城市化水平的不断提高，人们对生活的要求也就变得越来越高，既要有别墅、豪车等，还要有小桥流水等住宅区园林景观，因此，园林景观在房地产发展中起着非常重要的作用。房地产园林在设计的时候也已经从通过植物营造形式美，逐渐转变为具备房地产项目特征的绿色生态景观，现代园林景观的作用也产生了质的变化，其既可以对人们的休憩需要以及观赏性进行满足，还可以对业主的心里审美进行满足。现在园林景观的设计及规划不断继承了传统优秀的住宅园林特色，还全面地体现了现代房地产企业具有的企业特色。现代园林不仅和房地产业的发展要求相适宜，还对居民的休憩、游玩需要进行了满足，形成了把现代小区建筑当作有机载体的生态化、现代化及人性化房地产园林景观。
二、我国房地产园林景观工程规划设计原则
（一）房地产园林景观的可持续发展生态规划设计
1.保护自然的原则
最近这几年，我们国家的房地产建设很多都是追求速成，移植了大量的树木和草坪。毋容置疑的是这种速成办法的效果很好，但也容易破坏生态环境，被移植的草坪及树木的死亡率很高，也就必然不能发挥房地产园林应该具有的生态功能。因此，要想建设一个充满生机、自然色彩并生态的房地产园林景观，必须和自然规律相符合，遵守生态原则，明白自然景观的组成要素。同时，由于自然界是一个不断演变及更新的自然系统，在设计及规划的过程中应该充分地对人和自然界之间的关系进行考虑，尽可能地采用及保留本来的植物及动物实施规划及设计。假如必须引进植物也要根据当地的气候特征以及景观环境，移植合适的植物。只有这样才能实现生态协调的规划设计理念。
2.可持续性的原则
可持续发展是我们人类所必须遵守的道德理念及价值理论，其本质是充分、合理地利用现代科技，尽可能地研发出绿色资源，优化并改善人类的生活环境，从而促进人和自然和谐、持续的发展。在规划和设计房地产园林景观的过程中也需要遵守可持续发展原则，把生态环境的改善及景观资源的可持续应用作为园林景观设计的目标，从而最终实现人类及社会的可持续发展。
（二）房地产园林景观规划设计中地域文化的合理应用
地域文化景观是位于固定的地域范围里的文化景观类型，其代表了这个地方独具特色的文化背景，同时也记录了人类的历史活动以及继承了该地方的文化，这有非常重要的社会价值及历史意义。地域文化景观注重自然和人文的完美结合，其侧重表现文化价值取向及地域景观空间。设计及规划房地产项目景观的时候与文化策略相结合，从而产生一个具有地域特征的文化景观，逐步发展为房地产园林景观设计及规划的新方向。
1.设计的多样性原则
在设计地域文化景观的时候必须注意特定地理环境下的文化差异性，让这种文化差异性表现在园林景观的特质上。在多样性设计的过程中必须注意继承及升华现在的文化遗产，改善、研究及发展这些文化遗产，只有这样才可以很好地应用在园林景观的规划及设计里，才可以掌握好地域特点，对景观的物质建设进行良好地指导，进而丰富住宅小区的活力，对房地产项目的品质及文化形象进行提升。
2.乡土性保护的原则
设计及规划房地产园林景观的过程中，需要充分地保护及重视地区的乡土性。所谓的乡土性保护不是简单的历史复制，而是在继承传统的过程中摒弃糟粕，根据其精华来实施修正，在景观的规划及设计中应用继承到的具有价值的文化，给现代景观赋予新的文化内涵。
3.园林景观规划设计的科学化原则
科学地规划及设计房地产园林景观是园林发展及建设的需要，利用科学、合理的设计及规划，可以全面地体现园林的功能、特色及艺术性等。我们为了让园林景观的规划及设计更加有科学性，就需要全面、系统地研究园林景观学，极力地培养各种园林设计及规划人才，进而建立和我国国情相符合的房地产园林设计、规划、管理及建设体系。当然，还要尽可能快的完善园林设计及规划技术标准，做好各种园林工程的设计及规划内容及深度要求，让园林景观的设计规划更加有专业含义。
4.各种园林植物景观相互配置的原则
目前可供选择的绿化植物种类非常丰富，为创造风格各异的园林景观提供了十分便利的条件。园林作品必须有鲜明的主题和个性才能活起来。单纯的种花种草、雕山、塑石等只能给人视觉的愉悦，不能满足人们遐想的境界。因此，多样性、差异性景观的展示并不等同于一盘大杂烩，而应该表现出其中蕴藏的具有统一主题的深刻的文化内涵。我国园林植物品种较为丰富，其中有很多种类具有鲜明的地方特色。例如：在北方地区，以国槐、白蜡等为代表的行道树类乔木；以油松、白皮松等为代表的常绿大乔木；以合欢、泡桐为代表的大花乔木；以柿树为代表的果树类乔木；以银杏、元宝枫为代表的彩叶类乔木等。
三、结束语
房地产园林的欣赏就是要给人们营造一种随意、轻松的气氛，但是设计房地产园林就必须有条有理、一丝不苟。对于业主来说，住宅区园林景观是一个可供大家使用的公共场所。这种类型的公共场所不仅可以给业主提供开发的公共活动场地，还可以对住户个人的私密空间要求进行满足。住宅区的公共场所既可以通过绿化的环境、美化小品设施吸引住户走出居室，为住户提供与自然界万物的交往空间，还可以就近为住户提供面积充足、设施齐备的软质和硬质活动场地，使之加入公共活动的行列，提供住户之间人与人的交往场所，进而从精神上创造和谐融洽的社区氛围。
参考文献：
一、前言
随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。
二、房地产前期的策划
前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。
房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。
另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。
开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将来的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：
（1）市场调研
市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。
（2）功能策划
功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以通过综合功能不同特征发展新的功能形式。
对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。
整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证（定性及定量综合）为基础。
（3）产品风格形象定位
结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造来实现。
三、房地产开发规划设计的要点
1、总体开发设想
房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。
2、道路系统规划
路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。
3、配套公共服务设施系统规划
为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。
4、综合管网的规划
综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。
5、绿化与景观系统规划
如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。
6、生态与节能规划
鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。
7、建筑设计规划
建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。
（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。
1 规划设计能力是房产企业的核心竞争力
1.1 规划设计的含义
房地产市场是一个客户需求驱动型市场，随着房地产业的蓬勃发展和人民生活水平的提高，如何满足客户个性化的需求成为房地产公司首要解决的问题。因为规划设计决定项目的定位，房产商作为一个资源整合者，要想更好的满足客户需求，提高产品品质，就必须提高其规划设计能力。所谓房地产的规划设计能力从广义上讲主要包括市场定位、需求发现、功能规划以及设计识别等四个方面的能力，目的是提高土地、资金、销售和物业管理的经营效益，创造出实现更高市场价值的房产商品。其中市场定位是指通过市场调查及研究确定目标客户，需求发现是指对目标消费群体的需求特征作出准确的界定，对其不同需求的偏好进行综合评价，然后开展满足市场需求的产品功能规划。而设计识别能力是指具体清晰地向设计单位表述规划设计要求，鉴别设计图纸是否合乎要求以及提出修改意见的能力，衍生开来还包括开发商与设计单位的沟通管理能力。
1.2 规划设计能力对开发效益起决定性作用
在当今知识经济的浪潮下，各家房产企业楼盘运作水平的较量主要还是规划设计能力的比拼。虽然规划设计相对整个房产项目来说投入成本少，时间较短，但是对整个项目的影响较大，它决定着项目的定位、品质和成本。如果在前期开发过程中定位不准确，规划设计失误，由于资金投入、物业的形成具有不可逆性，越到后期经济损失越是巨大。一般情况下规划设计阶段所需费用不到房产项目总投资的1%，但是对工程建设成本产生的影响在80%以上。规划设计也是后期良好销售业绩的基础，因为“卖点”不是在销售时形成的，而是通过规划设计来实现的。在进度控制方面，好的项目规划设计可以使施工建设顺利地得以开展，并规避或减少了施工过程中因设计不到位的变更所带来的时间延误和人力、财力的浪费；同样对于后期适时的销售和物业管理的有效介入起到了很好的促进作用，因而可以加快项目资金的周转速率。
就价值创造而言，在项目确定投资开发后的四个主要运作阶段中，即规划设计、施工建设、销售服务、物业管理，房地产新增价值主要来源于技术含量高的前期的规划设计阶段，当然后期的营销服务和物业管理也创造了一定的房地产新增价值，但这很大程度上也是前期的规划设计价值创造的延续，或者是以其新增价为基础的二次价值创造。
综上所述，规划设计能力决定着房产企业的项目开发效益，已经无可争议地成为了房地产企业的核心竞争力。
2 房地产规划设计能力现状与问题
房地产行业规模不断扩大与发展，注重规划设计已成为当今房产开发商的基本思路，许多企业甚至不惜花重金在产品规划设计上，以期利用独特高品质设计作为其在差异化竞争中重要的筹码，但这种单单依靠资金来提高设计能力的模式也存在一些问题有待改进。
2.1 产品定位与规划缺乏系统性
一方面，许多房产公司目前没有真正意义上专职产品研发机构和从业人员，一般依靠外部设计单位来进行规划设计，然而设计单位往往由于精力有限不可能专门收集全国各地各类典型的产品信息来为某一家企业系统地开展产品研发工作。另一方面，很多房产公司的产品定位决策系统不够完善，缺乏一个对产品信息进行全面整合和统一分析决策的工作流程，导致市场调查、客户定位与功能规划无法很好衔接。这些都使得信息不能深度共享与整合，最终导致公司规划设计能力的削弱。
2.2 未形成标准化的开发模式
许多公司未能像万科、中海、绿城、万达等公司一样，在理念、文化、管理和产品等方面形成真正意义上的标准化和系列化的开发模式，普遍存在着什么产品利润高就做什么产品的局面。由于不够专注，使得每个项目的规划设计工作都得从零开始，因而产品品质会相应大打折扣，最终制约了公司品牌的提升，规模的扩大。
2.3 设计识别能力欠缺
设计识别能力欠缺的现象普遍存在，如公司在委托设计时自身对产品的深度和细节挖掘不够深入，与设计单位沟通管理不到位，公司内部未建立起完善的审图制度，审图人员没有把好审图关，设计联系单管理混乱等，都会带来后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下无法逆转的产品缺陷。
2.4 人力资源配备不足
规划设计核心竞争力中的市场定位、需求发现、功能规划以及设计识别等能力所涉及的知识与技能非常广泛，对相关专业人才的业务素质要求较高。这就要求这方面的专业人员在数量和质量上都要有一定程度的保证。许多规划设计不合理、不到位的问题都与公司这方面专业人员配备不足、业务能力有限有关。
3 房地产企业规划设计核心竞争力的培育
3.1 建立起系统的产品研发体系
通过对现阶段房地产企业的规划设计模式和先进经验理论的研究，笔者认为可通过对内建立产品规划设计研发团队，对外与实力过硬的规划设计单位建立战略合作伙伴的方式来提高规划设计能力。如图1所示，由房地产企业负责组织，把设计方作为自己的供方关系纳入自己的管理系统，并在规划设计阶段，引入潜在客户、供应商、施工监理、物业公司等供应链上各环节单位共同参与，以达到集思广益的效果。
万科就是一个采用这种发展体系的成功案例，万科于2000年成立了万科建筑研究中心，致力于住宅产品的研究开发工作，该公司通过整合项目上下供应链几十家核心企业，兼顾市场的需求，将自己的标准体系与合作伙伴不断磨合，最终形成了一个设计流程和跨地域设计工作的标准体系，为其成为中国房产行业的楷模奠定了基础。
3.2 走产品系列化的开发模式
以浙江绿城为例，浙江绿城在推广项目品牌及项目运作开发时有意识地进行产品克隆，其推行标准化、系列化的开发模式直接效益是用“20%的精力做80%的产品”，满足了项目保质保量的开发要求，不仅适应了公司迅速发展占领市场份额的战略，而且为公司节省下了大量时间和精力来进行新产品研发，即“80%的精力来做20%的新产品”。也正因为通过这双重的“二八定律”，绿城在快速发展的同时逐渐形成了家喻户晓的“桂花园”、“百合公寓”、“绿园”和“玫瑰园”等系列产品，这些产品都可以根据城市和区域的不同在全国有选择地 进行克隆和优化。这种将经过市场检验的成熟产品作为母本，在不同的城市相近的区位进行标准化、集约化复制与推广的开发模式可以大大提升公司的规划设计能力，不仅保证了产品品质的稳定性，缩短开发项目的运作周期，更可以有效的建立和推广公司的品牌理念。
3.3 把好图纸设计与审核关
在设计识别能力提升方面，可以从制度上入手。通过业务流程指导性文件、关键节点控制文件等建立起完善的图纸设计与审核制度，以尽最大可能减少实际工作中的纰漏和疏忽。首先在建筑设计单位选择上要程序化、制度化，严格根据项目的性质和定位有方向地选择设计公司，考察和评估目标设计公司的综合实力，对其主创设计师和设计班组进行深入了解，在知己知彼的情况下，才可以进入设计委托合同阶段。其次编写设计委托书要规范化，所有设计任务均须在委托前出具书面的设计委托书，由各专业负责人起草相关专业设计要求，做到设计要求阐述明了。最后要建立起完善的审图制度，明确各部门审核人员职责，在审查过程中审核人员必须认真填写审核意见单并签字确认，形成纪要存档，做到责任明确。
3.4 从人力资源角度提升公司规划设计能力
核心竞争力培育的最大问题是知识资源的积累和管理的问题，而知识资源的载体是人才，所以规划设计核心竞争力的培育很大程度上是人力资源配置的问题。房产公司要想吸引和培养出高端人才，重中之重是要树立起其优秀的组织架构和企业文化，只有好的人才引进培养机制才能造就人才高地。另外在人力资源培训上应该注重规划设计能力等有关知识的相互渗透，规划设计所涉及的知识与技能是非常广泛的，包括经济、市场、建筑、环境、规划、成本、美学等多方面的学科，这就需要企业不同部门、不同专业和不同岗位协同参与到项目规划设计工作中去，相互渗透，互补所长，只有这样才能打造出最具价值的产品。
4 结束语
在不断变化的市场面前，任何企业不创新必然会落后，虽然创新可能带来风险，但不创新就是最大的风险。房地产公司在规划设计核心竞争力的培育上一定要有大胆创新的管理思路，只有这样才可能不断超越打造出精品，才能满足市场持续发展的需求，这是市场经济条件下房地产企业立于不败之地的生存之道。
参考文献
[1]桂夏强．房地产开发项目中的规划设计管理．工程与建设，2006年03期.
[2]林少洲．万科的规划设计观．中国房地信息，1999年08期.
[3]刘新刚．提高设计开发一体化程度，塑造高品质产品．集团经济研究，2006年17期.
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2014年3月11日
一、前言
（一）房地产发展现状。城市化推动了房地产项目开发与发展。首先，城市化产生的增量人口，所形成的住房刚性需求是住宅开发的首要保障；其次，城市化推动各项产业发展，促进了各类产业地产的开发；再者，城市化改善了城市基础设施和周边小环境，提升了房地产开发品质。总之，城市化的快速发展，极大地推动了我国房地产业的发展。
目前，我国房地产业规模庞大，产业地位突出，已成为国民经济的支柱产业。2011年房地产投资规模已达到6.17万亿，占GDP的13.1%，占固定资产投资的19.8%，对GDP增长贡献率为19.2%。2012年房地产投资规模已达到7.18万亿，增长率为16.2%。不过，另一方面，过度市场化导致房地产业过快过热发展，推动资源过分向房地产业集中，影响了部门经济平衡发展。
此外，房地产业具有超强的产业关联度，能有效带动50多个相关产业发展，同时能大量吸纳城市化进程中的低技能劳动力。因此，在相当长的时期内，房地产业仍将成为撬动经济社会增长的力量。
（二）房地产项目规划设计的重要性。方案规划设计阶段其主要流程如下：拟定招标设计任务书、规划设计方案招标、方案评审、规划设计沟通、平面设计沟通、设计细部沟通，最后，出方案报建文本进行报建。这一阶段经常投入巨大的内部资源和外部资源，进行多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等，希望能找出一个满足市场需求且高效益合理的规范设计方案。但结果要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，极大延误了建设工期。而规划设计的失误对后续的施工，营销策划，销售执行等产生巨大不可逆转的影响。因此，如何去进行选择规范设计方案是一个很重要的开发环节。本文参考分析多种设计方案的选择过程，得出一个好的设计方案选出必要经过客观和主观因素相结合的方法去进行评判，更多的关注客户的需求。层次分析法是一种主客观较好融合在一起的方法。因此，本文选择层次分析法进行分析方案的选择。
二、层次分析法原理
评价选择方法有专家论证打分法、加权平均法等很多种，都有一定的实用性，但是这些方法往往不是因为主观因素太多而得出不可靠的结果，或者就是受专家知识水平、领域经验等影响具有很大的局限性，不利于进行方案的决策。层次分析法是一种定性与定量相结合的、系统的、层次化的分析方法，是一种比较客观准确的选择方法。因此本文主要采取的是层次分析法对决策系统的一些重要指标做出科学、客观的评价，帮助我们做出正确的方案选择。
层次分析法（简称AHP法）是美国运筹学家T.L.Satty教授于上世纪七十年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。其基本原理是：1、复杂的问题分层化，根据方案的目标和问题的性质，将问题分解为不同的组成因素，按照因素间的相互影响和隶属关系将其分层聚类组合，形成一个递阶的、有序的层次结构模型；2、根据系统的特点和基本原则，对各层的因素进行对比分析，引入1～9比率标度方法构造出判断矩阵，用求解判断矩阵最大特征值及其特征向量的方法得到各因素的相对权重；3、通过计算方案层相对于总目标层的相对重要性次序的组合权值，以此作为评价和选择方案的依据。
三、层次分析法评价选择房地产项目规划设计方案
规划设计方案关乎一个房地产开发项目的成败，进行多轮重复的方案竞标、评审、专家咨询论证等，目的就是找出一个合理规划设计方案，而一个合理的开发项目，必然遵循市场规则，追求价值最大化，价值最大化的核心是资源均衡，价值均衡需要从其开发和营销构成层面来实现，因此，按照层次分析法的基本原则，本文选择价值构成层面、开发构成层面、营销构成层面为评价房地产项目规划设计方案的三个基本指标。
价值最大化一般体现在以下几个方面：1、充分利用资源，规避劣势；2、规划协调资源、创造资源；3、建立竞争优势，栋均、户均资源占有最优化。
总之，价值实现需要其设计的均好，合理，创造价值标杆。通过比较分析，成功的设计方案得出成功的设计开发方案，其开发层面通常考虑其经济合理性已经开发周期的长短，分期开发节点的设计；营销层面注重形象展示、分期销售的合理性、竞争的差异化、客户的体验感受等方面。按照上面的分析，得出基本指标包含的二级指标，如图1所示。（图1）
根据所建立的规划设计方案决策指标层次结构模型，相对于上一层次某个元素，根据实际工程的具体情况，经向专家咨询论证作出同层次各因素的相对重要性判断，引入合适的标度用具体数值表示出来构成判断矩阵A=（aij）n×m。
然后，计算判断矩阵的最大特征值和特征向量，并进行一致性检验，常用方根法得出权值Wi，Wi=，即将矩阵A元素按行求积的一向量，将所得分向量开n次方根的新向量，再将此向量归一化即得权重向量。通过计算一致性比例指标进行判断矩阵一致性检验。
最大特征值max=，一致性指标CI=，一致性比例CR=CI/CR。若CR
而后基于层次单排序的结果，将上一层次该元素本身的权重加权综合，即可计算得到处于评价指标体系最底层，即指标层中的各指标因素相对于最高层的相对权重，这一过程是从最高层次到最低层次逐层进行的，称为层次总排序。
上述用层次分析法确定权重的流程图过程如图2所示。（图2）
基于AHP法计算出规划设计方案的指标权重值的格式如表1所示。（表1）
实际操作过程中，对于一个具体的房地产开发项目，按照专家咨询论证评判，参考行业标准，得出最后的评判分值，然后按照一个具体区域的一些资源分布情况，进行规划设计方案的综合评审。
层次分析法需要的是灵活运用，比如在营销构成层面，形象展示与客户体验方面在对具体项目的时候，其相对重要性程度往往是不一样的，需要根据一个地区人们的文化水平、生活习性和审美角度等适当调整。另外，一个方案选择完毕之后，还要反过来回答几个问题，比如：地块资源是否充分利用；是否有难以销售的产品；较大的户型是否占有较好的资源；是否有可以卖高20%以上的产品标杆；是否有好的展示内容和条件；是否有较为合理的成本等相关问题，进行反向验证。
四、结论
我国房地产业短期内还是一个快速发展的行业，由于其发展的客观规律，开发项目规划设计在其开发阶段起着举足轻重的作用。本文应用层次分析法进行方案的优化选择分析，层次分析法逻辑性强，思路清晰，计算结果真实可靠，贴近现实，有一定的实用性，是进行规划设计方案选择的一种良好可靠方法。
主要参考文献：
[1]曾邦华.房企拿地热情高涨[J].资源导刊，2012.11.
[2]梁云芳，宫健，张同斌.2011～2012年我国房地产市场的运行态势与政策分析[J].科技促进发展，2012.9.
[3]王连芬，许树柏.层次分析法引论[M].北京：中国人民大学出版社，1990.
[4]王明明.运筹与决策基础[M].北京：中国林业出版社，2001.
[5]郭方胜.层次分析法在深基坑支护系统方案优选中的应用[J].岩土工程技术，1991.1.
一、前言
北京工业大学校本部位于北京市朝阳区，东临东四环南路，南抵左安东路，西邻西大望路，北望平乐园小区；另有3处分校区。截至2010年底，学校占地面积为80余万平方米，建筑面积近70万平方米。北京工业大学创建于1960年，是一所以工为主，理工、经管、文法相结合的多科性市属重点大学。目前在校生29 418人，教职工3 370人。
二、建设目标
随着我国高等教育事业的迅猛发展，我校占有和使用的房地产规模急剧膨胀，其构成也日趋复杂，管理难度越来越大。尤其是随着校际间的合并与调整以及学校内部推行的后勤、财务、人事、分配等各项改革的深化，对我校的房地产管理工作不断提出新的要求。为了加强我校房地产的综合管理，推进房地产管理工作的科学化、规范化，促进我校各类房地产的优化配置和有效使用，全面实现我校房地产管理的计算机网络化已是刻不容缓的首要大事。
房地产综合管理信息系统旨在通过网络和软件为校内外交流提供一个强大的、畅通的信息共享平台，以便科学、规范、灵活、快捷地开展监督管理工作。
该系统应该适应本校的实际机构设置情况和现有流程，提供丰富而实用的系统功能。系统采用b／s结构，提供良好的维护性和可扩充性。系统应具有高度的灵活性、开放性、兼容性、安全性、高效性、维护性以及稳定性。系统应采用我校统一的管理信息标准格式，并与原系统良好兼容，实现校内外各部门机构间的信息顺畅流转。系统还需提供完善的身份验证和灵活细致的权限控制，保证信息的完整性，不被无权限用户获取、修改，并能够高效稳定地运行。系统要与我校数据中心实现无缝链接。
三、建设原则
房地产综合管理信息平台建成后将成为一个高度集成化的综合业务管理系统，通过该系统可以方便、快捷、灵活地查阅学校内房地产的基本信息，可以形成监管统计，同时可根据实际需要生成打印相应报表，在考虑整体设计过程中应遵循以下原则：
1． 实用性和可行性
主要技术和产品必须具有成熟、稳定、实用的特点，实用性放在首位，既要便于用户使用，又要便于系统管理。
2． 先进性和成熟性
系统设计既要采用超前思维、先进技术和系统工程方法，又要注意思维的合理性、技术的可行性、方法的正确性。不但能反映当今的先进技术和理念，而且具有发展潜力，能保证未来若干年内占主导地位。先进性与成熟性并重，并考虑到近年来的应用发展特点，把先进性放在重要位置。
3． 开放性与标准化原则
应用平台应是一个开放的且符合业界主流技术标准的系统平台，并使网络的硬件环境、通信环境、软件环境、操作平台之间的相互依赖小。严格执行我校有关信息系统的编码规则。
4． 可靠性和稳定性
在考虑技术先进性和开放性的同时，还应从系统结构、技术措施、系统管理等方面着手，确保系统运行的可靠性和稳定性，达到最大的平均无故障时间。
5． 可扩充性及易升级性
为适应应用不断拓展的需要，应用平台的软硬件环境必须有良好的平滑可扩充性。
6． 安全性和保密性
在应用平台设计中，既要充分考虑信息资源的共享，更要注意信息资源的保护和隔离，应分别针对不同的应用和不同的网络通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控制等。
7． 可管理性和可维护性
整个应用平台是由多个部分组成的较为复杂的系统，为了便于系统的日常运行维护和管理，要求所选产品具有良好的可管理性、可定制性和可维护性。另外还包括平台自身的可管理性和可维护性。
四、技术要求
房地产综合管理信息系统采用面向对象的b／s结构，适合unix、linux、windows操作系统。
（1） 开发语言：java。开发技术采用j2ee （java 2 enterprise edition） 标准、组件技术及在数据交换上对xml的支持，使系统功能最优化，同时将整体系统内部在技术上的相互依赖性降至最低。
（2） 数据库：采用oracle或sql server数据库。
（3） 中间件：适应weblogic、websphere、jboss等主流中间件产品。
（4） 服务器端：linux或windows。
（5） 客户端：安装windows 98以上，ie 5．0以上版本浏览器。
（6） 平台接口：能够为第三方软件提供相关接口、开发规范等，特别应提供与门户平台、统一身份认证平台等对接开发。
（7） 扩展性要求：应用建设的长期性和内容的广泛性决定了系统在构建和使用过程中，必然面临着各类扩展性需求，例如业务规模的扩展、业务类型的扩展、集成范围的扩展等。本项目建成的应用平台模块间应相对独立，接口清晰，内部的业务流程升级和改造与其他模块无关，并为将来学校二次开发提供api等，因而应用需极具扩展性。
五、业务模块
房地产综合管理信息平台（以下简称平台）内容主要包括：
1． 校区管理
校区总体概况、植物绿化情况、车库车位（地上、地下）的整体情况。
2． 房产管理
包括分栋房屋、办公用房、教学用房、已售住宅、租赁住宅、职工宿舍、学生公寓、附属用房、空置房屋、职工信息、住户变更、住户迁出、租金收缴、交易信息、历史住户、综合查询等，可以让管理者实现全方位的、分类的精细管理。
要重点实现：
（1） 全面了解并掌握房产的“家底”：房屋总面积、总套数和间数等。
（2） 按照“房屋用途、房屋类型、建筑结构、坐落、区县”分类统计。
（3） 按照“使用单位（学院、科室、外单位等）或个人”分类统计。
（4） 按照“自有、外租”的情况分类统计。
（5） 动态显示“空置房屋和床位”情况，及时掌握房源和床位变动。
（6） 可从“单套房屋角度”查目前谁在用或住，以前谁曾用过或住过。
（7） 可从“住户或使用者角度”查询目前住在哪里，以前曾在哪里住过或用过。
（8） 自动汇总“一人或一户多套用房”情况（优惠房、商品房等）。
（9） 自动动态提醒“租房合同快到期、已过期”情况。
（10） 任选项目生成“房产清单和卡片”，并保存到excel表和网页中。
（11） 多媒体同步显示功能可以在数据采集和查询时，有针对性地加入“房产证、住户身份证、协议合同原件的扫描照片”等多媒体信息，真正做到数据与证件同步，不用再翻找原始纸质资料。
3． 土地管理
包括土地等级、坐落、使用性质、面积、获得土地证情况等。
4． 供暖管理
管理单位“应收、实收、应付、实付、报销”的供暖明细账。
5． 修缮管理
通过建立报修和修缮流水账明细，严格控制维修成本，并可以深入进行“维修部位、维修单位、维修情况”的分类统计分析，从中发现问题并为辅助决策提供依据。同时，多媒体照片和视频的引入，满足了“现场看得见”的管理需求。
6． 综合查询
包括房产查询、其他查询。主要是满足用户（领导、查询人员）对房产情况的综合查询，可以快速利用系统自由灵活的查询、排序、打印、统计功能，查询到“每栋楼的情况、每个楼层的情况、每套房的情况、每间房屋的情况（用途、面积、朝向、装修、设备、住户等）”，不仅可以大大提高信息的反馈度，而且还可以为深入挖掘数据中隐藏的信息提供极大帮助，在减少平时大量烦琐重复性的工作同时，也为应对随时发生的房地产数据提取汇总需求提供了有力的支持和保障。
7． 电子地图
实现对扫描图形（校区概貌图、楼层平面图、房屋平面图等）的无限级链接管理，用户可十分方便地在扫描图形上加注多种形式的信息点，并可以连接数据和图层。
（1） 可以实现“在校区概貌图上点击任何一栋楼，即可链接到其内部任何一个楼层平面图，然后点击任何一个楼层即可看到该楼层的任何一个房间的布局、房屋情况、住户情况、设备情况等”，实现由图形到数据的查询。
（2） 可以在图形上任意拉一个矩形框，系统会把所有框内的信息点链接的数据全部显示出来，并可以进行深入的分类统计和任意选项的打印输出。
（3） 系统要做到由数据到图形的查询（即看到数据记录的同时，通过“连接电子地图”的功能，可以自动找到该数据所在图层的信息点上，真正实现图形和数据的双向连接功能，便于领导使用，解决数据“不直观、不透明”的问题，使信息一目了然。
8． 系统管理
包括编码管理、权限管理、人员管理、角色分配、操作日志等。充分考虑到网络系统的使用安全，可以针对操作者做出十分细致的权限分配，确保数据安全、分级查看、流程控制，并记录下所有数据操作过程生成日志，便于责任划分。
9． 数据分析
由于经常需要一些特殊数据，所以要求系统具备任意组合条件查询功能，同时具备任选项目的排序、分类统计和打印输出功能，输出的结果可以直接发送到打印机或保存成网页和excel电子表格的形式。
六、应用要求
Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.
Key words: city planning; design; real estate development; mechanism
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
1城市规划与房地产开发
1.1城市规划与房地产开发的基本内涵及特征。城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤,并不断付诸实施的过程。它是建设城市和管理城市的基本依据,是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的开发利用及正常经营活动的前提和基础,实现城市社会经济发展目标的综合性手段。城市规划是一种政府行为,要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划(包括控制性详细规划和修建性详细规划).城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向,从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络,是城市发展的总框架、总蓝图。详细规划是总体规划的深入,是对各项建设的综合部署和具体安排,是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图。
1.2房地产开发是指房地产公司根据市场对商品房产的需求和城市规划的要求及近期建设需要选择一定规模的用地,有步骤的进行征地和搬迁,对基础设施、主要用地功能项目及配套项目,进行开发建设和经营管理的一项综合性的社会经济活动。它包括立项、规划设计、征地搬迁、土地开发、房屋建设、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程.房地产开发大多由企业操作, 是一种投资性经济活动。它的目标主要是追求利润最大化,即尽可能的克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素,以期获得最大的经济收益,并求得自身的生存和发展。
1.3由于城市规划与房地产开发的内涵及性质的不同,在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中,各自考虑问题的侧重点也相应的有所不同：从发展战略方面看,城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件,确定城市的反战方向,而房地产开发则多从表面上看微观的角度考虑企业的发展；从时间上看,城市规划侧重考虑长远的和远景的效果,并兼顾近期的发展建设,而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看,城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置,而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益上看,城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一,侧重研究降低社会编辑成本,提高整体综合效益,而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业的经济效益；从信息反馈角度看,城市规划侧重听取市民的反馈意见或建议,满足大多数市民需要,而房地产开发侧重搜集市场信息,适应市场的需要。
2城市规划视角的高层建筑形态设计要素
随着经济的发展与建筑技术的提高，我国城市高层建筑从土木结构到砖木结构、砖混结构，直到钢结构、钢筋混凝土和现代大跨度空间结构，建筑思潮相应地经历了古典主义、现代主义、新现代主义等几个阶段。建筑技术的进步带动了建筑思潮的发展，建筑技术的局限性则导致建筑思潮的滞后与手法上的停滞不前。可以说，建筑技术水平的相对落后是我们在建筑创作上所持折衷主义观点的根本原因之一。在新时期，基于城市规划视角的高层建筑形态设计要素包括如下：
2.1 建筑立面的设计
第二条本规划按照国务院和省、市政府房地产调控相关政策，以《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《**市城市建设总体规划》和《**市土地利用总体规划》为依据，结合我市实际进行编制。
第三条本规划是对城市近期住房建设进行控制和指导的依据。
第四条本规划的规划范围为**区、**区、**河区（以下简称城市中心区）、**区和弓**区（不包括村镇建设住宅），规划期限为20**年至20**年。
第五条在规划期限内，凡在规划范围内进行的各项住房建设活动应符合本规划及年度计划，与住房建设相关的各项政策、计划均应与本规划基本协调。
第六条本规划以科学发展观为指导，按照构建和谐社会的要求，坚持以人为本，以加强对房地产市场宏观调控，抑制住房价格，实现住房供求总量基本平衡、供应结构基本合理、价格基本稳定为原则，以加快城市化进程和满足不同收入层次居民住房需求为导向，促进住房建设、房地产业与经济社会协调发展。
第二章住房现状和需求
第七条截至20**年末，规划范围内住房总面积（指建筑面积，下同）1350.6万平方米（通过房地产开发方式建设商品住房511.69万平方米，通过其他方式建设住房838.91万平方米），人均住房19.99平方米。
第八条预计到20**年末，规划范围内城市人口规模将达到78万人，按照城市居民人均住房达到23.1平方米计算，新增住房总需求为540万平方米（含拆迁还建住房88.8万平方米），其中：城市中心区369万平方米、**区70万平方米、弓**区**1万平方米。
第三章住房建设规划目标
第九条总量目标。规划期内，共建设住房6**63套、540万平方米（含经济适用住房和部分廉租住房69**套、54万平方米），其中：城市中心区42518套、369万平方米，**区6823套、70万平方米，弓**区11322套、**1万平方米。建设住房面积比“十五”期间增加276万平方米，增长**4.5％。
第十条年度指标
（一）20**年新开工建设住房情况。20**年新开工建设住房11517套、**8万平方米（商品住房**112套、98万平方米；经济适用住房1176套、9.19万平方米；廉租住房229套、0.81万平方米）。其中：
1城市中心区建设商品住房60**套、56万平方米；建设廉租住房229套、0.81万平方米；庆化公司建设经济适用住房**82套、8.44万平方米。
2**区建设商品住房2460套、29.41万平方米；中石油**石油化纤公司建设经济适用住房94套、0.75万平方米。
3弓**区建设商品住房1646套、12.59万平方米。
20**年6月1日后开工建设商品住房和经济适用住房29.2万平方米。套型90平方米以下住房面积为21.81万平方米，所占比重达到开发建设总面积的74.69％。20**年新开工建设住房结转到20**年竣工面积47万平方米。
（二）20**年至20**年住房建设项目年度计划。
20**年建设住房14**0套、120万平方米（城市中心区**015套、85万平方米；**区3011套、25万平方米；弓**区**24套、**万平方米）。其中：建设经济适用住房（含部分廉租住房，下同）1500套、12万平方米。建设住房面积比20**年增加12万平方米，增长11.1％。
20**年建设住房12**4套、**7万平方米。其中：建设经济适用住房1375套、11万平方米。
2009年建设住房11674套、**3万平方米。其中：建设经济适用住房1375套、11万平方米。
20**年建设住房11348套、**2万平方米。其中：建设经济适用住房1250套、**万平方米。
第四章住房用地供应计划
第十一条住房用地供应总量。规划期内，全市住房用地供应总量为366.36公顷。其中：商品住房建设用地330.38公顷；经济适用住房建设用地35.98公顷。
第十二条住房用地供应年度指标。
（一）20**年供应住房建设用地78.37公顷。其中：供应商品住房建设用地71.72公顷（城市中心区28.86公顷、**区32.69公顷、弓**区**.17公顷）；供应经济适用住房（不含廉租住房）建设用地6.65公顷（城市中心区6.16公顷、**区0.49公顷）；供应城市中心区廉租住房建设用地0.54公顷。
（二）20**年供应住房建设用地80公顷（城市中心区56.66公顷、**区16.67公顷、弓**区6.67公顷）。其中：供应商品住房建设用地72公顷；供应经济适用住房建设用地8公顷。
（三）20**年供应住房建设用地71.33公顷。其中：供应商品住房建设用地64公顷；供应经济适用住房建设用地7.33公顷。
（四）2009年供应住房建设用地68.66公顷。其中：供应商品住房建设用地61.33公顷；供应经济适用住房建设用地7.33公顷。
（五）20**年供应住房建设用地68公顷。其中：供应商品住房建设用地61.33公顷；供应经济适用住房建设用地6.67公顷。
第五章住房发展策略
第十三条住房建设以建设资源节约型和环境友好型社会为目标，坚持住房市场化的基本方向，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，不断完善以市场为主导的多渠道、多层次住房分类供应体系。
第十四条调整住房供应结构。规划期内，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上。建设适量的经济适用住房和廉租住房，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房建设。
第十五条健全房地产开发用地计划供应制度，以节约和集约用地、严格保护耕地为指导方针，实施高效、集约的住房用地供应政策，保证住房用地供应。重点保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房用地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应；坚持新供应用地与存量土地挖潜相结合，积极盘活存量土地。
第十六条坚持区域住房发展合理布局，适应城市“东跨南扩”发展方向。按照住房建设与产业发展和城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内，以城市中心区东南部等地区作为新增住房建设重点发展地区，在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排。
第十七条严格控制被动性住房需求。加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。
第十八条加强经济适用住房和廉租住房建设与管理。经济适用住房和廉租住房由市政府统一规划，合理选择建设地点，由市、区政府相关部门统一组织建设，市房产行政主管部门制定出售、出租、使用管理的相关办法。
第十九条积极规范住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，优化住房资源配置，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。应加强房地产中介服务行业管理，完善房地产市场中介服务体系，继续提高二手房交易、办证效率。
第六章规划实施的保障措施
第二十条加强组织领导。为切实抓好住房建设规划的实施工作，市政府成立市住房建设工作领导小组，组长由主管城建副市长担任，副组长由主管城建副秘书长和市建设行政主管部门负责人担任，成员由市发改委、监察局、财政局、建委、规划局、国土资源局、房产局、统计局、地税局、开发动迁办、人民银行**市中心支行、**银监分局各一名分管领导组成。领导小组下设办公室，办公室设在市建委，办公室主任由市建委主任担任，办公室副主任由市建委分管市开发动迁办的副主任和市开发动迁办分管房地产开发管理的副主任担任。
第二十一条强化住房建设年度计划制度。市规划行政主管部门依据本规划及年度计划，落实住房建设的规划设计条件，确定套型结构比例；市土地主管部门依据本规划及年度计划，确定住房建设用地供应计划。本规划确定的住房建设总量、用地供应总量、供应结构和住房建设年度计划，是用地审批、规划选址和项目立项的依据。市住房建设工作领导小组可以根据实际情况，对本规划及年度计划进行适当调整，调整后的住房建设年度计划报市政府审批后执行。对不符合住房建设年度计划的住房建设项目，市土地主管部门不予供应土地，市规划行政主管部门不予规划选址，市发展改革部门不予项目立项。
第二十二条严格住房建设规划设计条件。落实新建商品住房的规划设计条件，确定套型结构比例，不得擅自突破。对擅自突破的，市规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计审查机构不得出具审查合格书，市建设行政主管部门不予核发施工许可证，市房地产开发主管部门和房产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。
第二十三条加强对参加投标或竞买房地产开发用地的房地产开发企业资格审查。市土地主管部门会同房地产开发主管部门负责对参加投标或竞买房地产开发用地的房地产开发企业进行诚信、业绩和经济实力等方面资格审查。市土地主管部门根据市房地产开发主管部门出具的书面意见，确定开发企业的投标与竞买资格。
第二十四条加强房地产开发项目资本金管理。市房地产开发主管部门加大房地产开发项目资本金的监管力度，项目资本金执行标准为不低于房地产开发项目总投资的35％，适当提高高档商品住房开发项目资本金比例和预售条件，保证项目使用功能齐全、配套完善。
第二十五条加强房屋建设项目综合验收管理。市房屋建设项目综合验收主管部门对规划范围内住房建设项目实行全过程跟踪监督检查。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设或违反其他规定的住房建设项目，由市房屋建设项目综合验收主管部门报请市住房建设工作领导小组依法予以处理。
第二十六条加大对闲置土地的处置力度。市土地主管部门、规划行政主管部门等要加强对房地产开发用地的监管，应当征收土地闲置费的，要依法从高征收；应当无偿收回土地使用权的，要坚决依法无偿收回。
第二十七条进一步发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费。严格房地产开发信贷条件，对项目资本金达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
第二十八条加强对住房建设规划工作的监督、监察。市监察机关加强对编制和实施住房规划工作情况的监督、监察。对措施不落实、工作不到位的，要责令整改，并依法追究有关单位和人员的责任。
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。
在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。
做好房地产投资项目决策工作
房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。
做好房地产投资项目规划设计
根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。
在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。
做好施工图纸指导施工的过程监督
房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。
在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。
一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。
抓好房地产投资项目行政审批和许可申报
房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。
项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。
做好房地产工程项目施工阶段项目的管理
房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。
房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。
参考资料：
中图分类号：P24 文献标识码：A 文章编号：
引言：房屋的建筑面积既是房地产开发、建设工程领域一个重要的技术经济指标, 又是房地产产权产籍管理、核发权证的依据；同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据,其测量结果贯穿房产的征收、开发、权籍管理、销售、交易等全过程；关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益。房屋测绘是在法律规范的指导下，遵循一定的技术标准，并使用科学的测量技术手段，得出的法定结果，是要产生法律后果的行为，测算的过程，从某种意义上也是经济利益的再次分配过程。
一、房屋测绘过程中适用法律法规的问题
从房产的形成过程来分析，房屋要严格按照建设规划开工建设，《中华人民共和国城乡规划法》（2008年实施）第45条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《城市房地产开发经营管理条例》（1998年）第17条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从以上的法律法规来看房屋竣工验收后规划面积即是其法定面积，权属登记的房产测绘面积是在规划面积基础上形成的，是一一对应的关系。
1、房屋面积测绘的实施主体
商品房销售管理办法（2001年）第34条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房产测绘管理办法（2001年施行 建设部、国家测绘局令）第6条 有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：1、申请产权初始登记的房屋；2、 自然状况发生变化的房屋；3、房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。
2、房屋的预测面积与实测面积、预售面积的区别
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。从这条定义来看房屋的预测面积等同于预售面积，城市商品房预售管理办法（2004年修正）第7条 开发企业申请预售许可，应当提交商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。以上提到的商品房预售方案中包含了预售楼盘的楼号、套数、使用用途、面积预测及分摊情况。
委托预测绘之前，房地产开发企业不仅要提供经规划核准的全套建筑设计图纸，还要提供土地使用证、建设工程规划许可证及其他必要的证明材料。为防止施工过程中改变设计用途或容积率，保证预测绘成果满足国家相关文件的规定，变更图纸同样要经过联审。房屋预测绘必须符合《房产测量规范》和当地的实施细则及其它相关房产规范、细则等规定，并接受有关部门的监督。
房产测绘管理办法（2001年施行 建设部、国家测绘局令）第7条 房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。并规定当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
从以上条款我们可以得出结论：预测绘结果无法与房产自然状况保持一致，只能作为参考依据由房地产主管机构委托有资质的测绘机构测算，测算的依据仍然是建设工程规划面积和相关的图纸，使用的标准是《房产测量规范》，而建设工程的规划施工则是依据《建筑工程建筑面积计算规范》国家标准GB／T 50353-2005，（2005年7月1日实施 建设部）测算房屋面积。2个面积测算应用的标准不同结果也有差异。
值得一提的是,预测绘成果包含了房屋的详细信息，如预测房屋套数、面积大小及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围和使用功能等，都是购房者想知道也应当知道的内容。该成果经网上公示并作为预售合同网上签约的依据后，购房者能够很容易看到房屋的有关信息，极大地维护了百姓的知情权和选择权，降低了百姓购房风险，可以有效地避免盲目购房问题的发生。
二、《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异
《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）是由国家建设部及国家质量技术监督局在2000年8月起实施的，适用范围为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为村镇规划建设提供数据及资料。
《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T 50535-2005）是由国家建设部自2005年7月起实施，适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。
尽管建筑规范在修订中与《住宅设计规范》和《房产测量规范》的有关内容做了协调，其计算规则还是存在不少差异：
1、低于2.20米得房屋计算规则不同
《房产测量规范》中明确指出：“8.1.2条：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、调廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20m）的永久建筑。”“8.2.3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2.20m一下的夹层、插层、技术层、和层高小于2.20m的地下室和半地下室。”
《建设工程建筑面积计算规范》中 “3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算，并应符合下列规定：
1.单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2 面积。
2.利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计算面积。”……
2、阳台计算规则不同
《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围：挑楼、全封闭的阳台按水平投影面积计算。”和“8.2.2计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构水平投影面积的一半计算。”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”
3、自动扶梯等自动工具计算规则不同
《房产测量规范》中自动扶梯、自动人行道等是按照楼梯的计算规则进行计算的。
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24 下列项目不应计算面积 8.自动扶梯、自动人行道。”《建筑工程建筑面积计算规范》条文说明第8条“自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。”
上述各条，因两个规范的规定不同造成了相同的房屋，参照不同的规范计算出来的面积不一致。
三、适用2种不同规范计算房屋建筑面积差异的处理办法
依据《房屋登记办法》（2008年实施）第22条，未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。因此，各地对于验收后发的规划许可证记载面积与实测面积的差异处理，归纳了一下主要有以下几种：
1、房屋竣工后，规划部门验收后出具面积确认书，建设单位到规划窗口办理建设项目规划竣工验收申请手续时，同时报送市房管部门出具的房屋实测面积资料。房屋登记面积不能超过确认面积。
2、只要规划及其其他职能部门通过验收的房屋即为合法建造的房屋，测绘单位的测绘成果只需符合《房产测量规范》的要求就行了（提交各个部门的设计图纸应一致）。
3、和规划局协商有一个误差范围，在范围内可以受理办证，超出误差范围就要求当事人到规划局重新换规划证或出具超出部分面积符合规划的证明，然后予以受理。
